ECLI:NL:RBGEL:2025:5326

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Nijmegen Zaaknummer: 11690205 \ VV EXPL 25-29 Vonnis in kort geding van 1 juli 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: ing. J. Zuurman, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 mei 2025 met productie 1 t/m 16- de producties 17 en 18 van 6 juni 2025 van [eiser] - de producties 1 t/m 18 van 12 juni 2025 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - de producties 19 t/m 24 van 16 juni 2025 van [eiser] - productie 19 van 17 juni 2025 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2025. Beide partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat verder is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Tenslotte is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.

2.1. [eiser] verhuurt met ingang van 1 februari 2017 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een bij vooruitbetaling verschuldigde maandhuur van (laatstelijk) € 953,64. 2.2. In de huurovereenkomst wordt onder meer het volgende bepaald: “1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Overlast 12. De huurder verplicht zich om verhuurder en omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen. Bij hinder en of overlast volgt een schriftelijke berisping, en bij 3 berispingen per kalenderjaar zal de verhuurder het huurcontract ontbinden. Inspectie 14.Verhuurder heeft het recht de woning regelmatig te inspecteren. De verhuurder zal de privacy van de huurder respecteren en de verhuurde ruimte slechts betreden na afspraak met de huurder.” 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurbepalingen van toepassing verklaard. In artikel 3 daarvan staat onder meer het volgende: “3.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben. Onder veranderingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in vloeren, plafonds of gevels, tenzij het gaat om eenvoudige schroef- of spijkergaten van geringe afmetingen. 3.2. Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt. 3.3. Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (…)” 2.4. Over de periode februari 2017 tot en met 1 juni 2025 is volgens [eiser] een huurachterstand ontstaan ter hoogte van € 1.361,17. 2.5. De burgemeester van de gemeente Lingewaard heeft op 14 november 2024 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een officiële waarschuwing gegeven in het kader van de Wet aanpak overlast (productie 13 dagvaarding): “(…) In de afgelopen jaren heb ik diverse malen meldingen ontvangen over uw gedrag in en rondom uw woning aan Vlet 3 in Huissen. In het afgelopen jaar zijn de meldingen toegenomen en ontvang ik soms dagelijks meldingen, foto’s, filmpjes en/of geluidsopnamen van uw gedrag van buurtbewoners, handhavers, politie of anderen. Daarom heb ik ervoor gekozen om u hierbij een officiële waarschuwing in het kader van de Wet aanpak woonoverlast te geven. (…) Onze waarschuwing houdt in dat u en andere gebruikers van uw woning op geen enkele wijze woonoverlast voor omwonenden mogen veroorzaken. U mag: Geen geluidsoverlast meer veroorzaken – waaronder begrepen maar niet beperkt tot – schreeuwen, uitschelden, bedreigen van uw buren of anderen, langdurig en/of veelvuldig laten blaffen en/of janken van de honden en/of andere (huis)dieren. Geen intimiderend gedrag vertonen. Niet schreeuwen of schelden naar buren en/of omwonenden of bezoekers aan uw adres. Geen fysiek geweld toepassen in welke vorm dan ook. Geen uitwerpselen van dieren die u houdt de straat op of de tuinen van buren of omwonenden in vegen of gooien. Geen gemeentegrond oneigenlijk gebruiken, bijvoorbeeld door grofvuil te storten waar en/of wanneer dit niet is toegestaan. Zich geen parkeervakken toe-eigenen en niet buiten parkeervakken parkeren waardoor overlast of hinder bij omwonenden ontstaat. Geen aanhangers en/of grote voertuigen stallen waar dit niet is toegestaan en niet langer dan de toegestane termijn. Geen camera geplaatst hebben waarmee de openbare weg gefilmd wordt. Geen overlast meer veroorzaken door met een motorvoertuig met hoge snelheid door de straat te rijden.” 2.6. Ook [eiser] heeft van de burgemeester van de gemeente Lingewaard bij brief van 13 februari 2025 een officiële waarschuwing ontvangen (productie 14 dagvaarding): “(…) Onze waarschuwing houdt in dat u er als verhuurder voor moet zorgen dat u alles in het werk stelt om de woonoverlast die uw huurders veroorzaken, stopt. Dit betekent dat u alle juridische maatregelen neemt die nodig zijn om de woonoverlast te laten stoppen. U heeft op basis van onze gesprekken al een gerechtsdeurwaarder benaderd om het huurcontract te ontbinden in verband met achterstallige huur, maar de huurachterstand bleek niet groot genoeg om ontbinding van het huurcontract te kunnen vorderen. Daarom dient u nu een juridische procedure op grond van de woonoverlast die uw huurders veroorzaken, te starten. (…) Wij verwachten dat u vóór 1 maart 2025 laat weten welke stappen u heeft ondernomen om de woonoverlast te doen stoppen. Als mijn waarschuwing wordt genegeerd zal ik gebruik maken van mijn bevoegdheid om een gedragsaanwijzing aan u op te leggen. Het gaat hier om een last (…) onder dwangsom. (…)” 2.7. Op 31 maart 2025 heeft de gemeente Lingewaard aan [eiser] te kennen gegeven dat tot 12 februari 2025 meldingen zijn gedaan over [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de politie en de gemeente en dat na 12 februari 2025 drie overlastmeldingen zijn binnengekomen (productie 15 dagvaarding). 2.8. De gemeente Lingewaard heeft aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het volgende geschreven (productie 13 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ): “(…)Hierbij bevestig ik ook dat jij en [gedaagde 1] naar aanleiding van de waarschuwingsbrief die wij als gemeente jullie hebben gestuurd in het kader van de gemelde woonoverlast, op het gemeentehuis in Bemmel zijn geweest voor een zienswijze gesprek. Na dit gesprek hebben wij geen verdere actie ondernomen met betrekking tot de woonoverlast, buiten natuurlijk de meldingen uit de buurt en de handhaving hierop door onze boa’s. (…)” 3De vordering en het verweer 3.1. [eiser] vordert bij vonnis, na eiswijzing, uitvoerbaar bij voorraad: I. De veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te laten en te houden; II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen: a. € 1.361,17 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2025 tot aan de dag van algehele betaling; b. € 953,64 per maand aan huur vanaf 1 juli 2025 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van algehele betaling; III.

Spoedeisend belang 4.1. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en dat van de eisende partij niet kan worden gevergd een bodemprocedure af te wachten. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen. 4.2. [eiser] heeft onder verwijzing naar de officiële waarschuwing van de gemeente Lingewaard van 13 februari 2025 het spoedeisend belang bij haar vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt. Die waarschuwing houdt in dat [eiser] als verhuurder maatregelen moet treffen om de woonoverlast die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zouden veroorzaken, te stoppen. Daarnaast heeft de gemeente [eiser] opgedragen een juridische procedure tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te starten om de woonoverlast door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te stoppen op straffe van een te verbeuren dwangsom. Daarmee heeft [eiser] haar spoedeisend belang bij de vordering tegenover de kale betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende onderbouwd en komt de kantonrechter dus toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [eiser] . Toetsingskader 4.3. [eiser] vordert in dit kort geding ontruiming van het gehuurde. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde zullen moeten ontruimen. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of, voorshands oordelend, sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor hen, gerechtvaardigd zullen zijn. 4.4. Daarvoor is nodig dat de door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden in dit kort geding voldoende aannemelijk zijn. Voor verder onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden, of voor het leveren van bewijs door bijvoorbeeld getuigen, is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is daarom een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen op basis van de feiten, zoals die vooralsnog aannemelijk zijn geworden. Goed huurderschap 4.5. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 7:213 BW, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden verplicht zijn zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Schending van deze verplichting is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.6. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet gedragen als goede huurders, omdat zij: een huurachterstand van € 1.361,17 hebben laten ontstaan door de huurtermijnen niet structureel of tijdig te betalen; het gehuurde ongeoorloofd gebruiken, ongeoorloofde wijzigingen daaraan hebben aangebracht en inspectie van het gehuurde door [eiser] weigeren; overlast veroorzaken. Huurachterstand, verrekening 4.7. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de verschuldigdheid van de huurachterstand grotendeels betwist. Zij hebben naar hun zeggen reparatiekosten ter hoogte van € 1.221,41 voor de cv-ketel gemaakt en dit verrekend met de door hen verschuldigde huur. Ter onderbouwing daarvan hebben zij twee facturen van 6 december 2022 van het door hen ingeschakelde installatiebedrijf overgelegd. Een factuur ziet op het verhelpen van een lekkage en de andere op het vervangen van de dakdoorvoer. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiser] een plastic pijp aangesloten, wat voor een onveilige situatie heeft gezorgd. Dit wordt volgens hen bevestigd door de monteur die op de factuur van 1 december 2022 “is niet veilig” heeft vermeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoefden naar hun zeggen dan ook niet op [eiser] te wachten om tot herstel over te gaan en mochten een derde inschakelen en de kosten op [eiser] verhalen. [eiser] heeft daartegenover gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf een afvoerpijp op het dak hebben verplaatst en daarmee een leiding ondeskundig hebben aangebracht. 4.8. Nu partijen lijnrecht tegenover elkaar staan over wie de hiervoor genoemde constructie heeft gemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen of het hier gaat om een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit betekent dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat zij de kosten moet voldoen die met het vervangen van de dakdoorvoer zijn gemoeid. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn daarom gehouden het bedrag van € 597,53 aan [eiser] te voldoen. 4.9. Ten aanzien van de kosten voor het verhelpen van een lekkage, ter hoogte van € 623,88, overweegt de kantonrechter dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit bedrag ten onrechte in mindering hebben gebracht op de huurbetalingen. Daartoe is het volgende redengevend. In artikel 7:206 lid 3 BW staat dat, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Dit betekent dat de verhuurder in verzuim dient te zijn (artikel 6:81 BW), voordat de huurder zelf kan herstellen en verrekenen. In deze zaak is gelet op de betwisting van [eiser] niet gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] haar voor de lekkage in gebreke hebben gesteld. Zij hebben weliswaar verwezen naar tussen partijen gevoerde correspondentie waarin zij bij [eiser] klagen over een lekkage, maar deze correspondentie dateert van 2019, terwijl de factuur waarbij de lekkage is verholpen van 6 december 2022 is. Op basis van de overgelegde stukken kan verder voorshands niet worden vastgesteld of dit om een nieuwe of dezelfde lekkage gaat, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook het bedrag van € 623,88 aan [eiser] zijn verschuldigd. 4.10. Gelet op het hiervoor overwogene komt de kantonrechter tot het voorshandse oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de reparatiekosten van de cv-ketel van € 1.221,41 ten onrechte hebben verrekend met de huurbetalingen, waardoor zij zijn tekortgeschoten in hun betalingsverplichting uit de huurovereenkomst jegens [eiser] . De verschuldigdheid van het resterende bedrag van de huurachterstand van € 139,76 hebben zij niet betwist, zodat dat de vordering tot betaling daarvan toewijsbaar is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen veroordeeld worden tot betaling van de huurachterstand van € 1.361,17. De gevorderde wettelijke rente daarover wordt als onweersproken toegewezen. 4.11. [eiser] stelt verder dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook ‘slepend’ betalen, te weten structureel te laat. Inderdaad volgt uit de onweersproken overzichten van de huurbetalingen dat niet conform de in de huurovereenkomst bepaalde termijn wordt betaald. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is een van de huurovereenkomst afwijkende betalingstermijn afgesproken, hetgeen [eiser] heeft betwist. De kantonrechter constateert in ieder geval dat deze praktijk al lange tijd gaande is, zonder dat daaraan door [eiser] consequenties zijn verbonden.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de één betaalt, de ander is bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.361,17, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2025 tot aan de dag van algehele betaling, 5.2. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 5.3. wijst het meer of anders gevorderde af, 5.4. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025. 46409/560

Gelet daarop rechtvaardigt het afwijkend van de huurovereenkomst betalen van de huurpenningen niet toewijzing in kort geding van de vordering tot ontruiming. Ongeoorloofd gebruik gehuurde, ongeoorloofde wijzigingen gehuurde 4.12. [eiser] heeft gesteld aan de hand van uittreksels uit het Handelsregister dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst hebben gehandeld door bedrijfsactiviteiten in het gehuurde te ontplooien (productie 10 dagvaarding). De kantonrechter kan [eiser] niet daarin volgen gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die stellen dat zij hun bedrijfsactiviteiten, die zien op bouwwerkzaamheden en schoonmaak, buiten het gehuurde verrichten en op het ontbreken van nadere onderbouwing van [eiser] . 4.13. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemotiveerd betwist dat zij zonder toestemming van [eiser] de inrichting of gedaante van het gehuurde hebben veranderd. Ter zitting hebben ze onweersproken aangevoerd dat de veranderingen, zoals het vergroten van de slaapkamer, het plaatsen van de schuifpui en het hekwerk, vooraf mondeling is besproken met [eiser] en door haar is goedgekeurd. Eveneens onweersproken hebben zij aangevoerd dat de muur en het hekwerk al sinds medio 2017 staan en dat [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gecomplimenteerd over de wijzigingen in het gehuurde toen zij in 2019 daar was. 4.14. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de voorhandse conclusie dat niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst op deze onderdelen. Overlast 4.15. De overlastklachten hebben blijkens de dagvaarding betrekking op geluids- en stankoverlast, gedrag van bezoekers en klanten, overlast van dieren en bouwmateriaal, parkeeroverlast en bedreigingen en intimiderend gedrag. In dit verband verwijst [eiser] naar anonieme verklaringen van omwonenden, waarvan één dateert van 25 januari 2018; de overige zijn niet gedateerd (productie 12 dagvaarding) en naar de officiële waarschuwingen van de gemeente Lingewaard van 14 november 2024 en 13 februari 2025 aan partijen. Daartegenover hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit gemotiveerd betwist met recente en – op één na – niet-anonieme verklaringen van 10 en 12 mei 2025, die hier lijnrecht tegenover staan (productie 9, 14, 16 en 18 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ). Daarnaast heeft de gemeente Lingewaard per e-mail aan hen bevestigd dat er geen vervolgacties zijn genomen naar aanleiding van de officiële waarschuwing van 14 november 2024. Verder hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eraan toegevoegd dat de politie en wijkagenten geen enkele overtreding of overlast hebben geconstateerd ten aanzien van geluidsoverlast en overlast door de (huis)dieren die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] houden. Evenmin zijn er bij de wijkagenten aangiften bekend over bedreiging, vernieling of intimidatie, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 4.16. In tegenstelling tot wat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd, acht de kantonrechter het gelet op de officiële waarschuwing van de burgemeester van de gemeente Lingewaard wel voorshands aannemelijk dat er op enig moment tenminste enige overlast door hen is veroorzaakt. De vraag is echter of de tekortkoming zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden moet worden. Op basis van hetgeen partijen hebben aangevoerd, de tegenstrijdige verklaringen van omwonenden en de berichten van de gemeente Lingewaard kan de ernst van de tekortkoming niet worden vastgesteld. Daarbij heeft de wijkagent ter zitting verklaard dat hij wel vaak bij het gehuurde komt, mede naar aanleiding van overlastmeldingen, maar deze overlast nooit zelf heeft kunnen constateren. Mede daarom is onduidelijk wat de omvang en frequentie van de overlast is en of deze nog actueel is. Hiertoe is nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering noodzakelijk, maar een kort geding procedure leent zich daar niet voor. De kantonrechter acht het daarom niet gerechtvaardigd om vooruit te lopen op een eventuele toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Ontruiming 4.17. Hoewel de resterende huurachterstand van € 1.361,17 wel een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] oplevert, valt deze onder de grens van drie maanden, zodat ontruiming van het gehuurde op basis van dit feit alleen niet is gerechtvaardigd. Ook de overige omstandigheden, ieder voor zich of onderlinge samenhang bezien, zijn naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter geen zodanig ernstige tekortkomingen dat met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming met nevenvorderingen wordt daarom afgewezen. Proceskosten 4.18. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.