ECLI:NL:RBGEL:2025:4531

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummers: C/05/433224 / HA ZA 24-140 (hoofdzaak) C/05/438560 / HA ZA 24-365 (vrijwaring) C/05/438563 / HA ZA 24-366 (vrijwaring) Vonnis van 11 juni 2025 in de hoofdzaak (rolnummer 24-140) van [partij 1] wonende te [woonplaats] eisende partij in conventie verwerende partij in reconventie advocaat: mr. K.T.E. Huisman tegen de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid 1. [partij 2] gevestigd te [vestigingsplaats] gedaagde partij in conventie eisende partij in reconventie advocaat: mr. A. van Oosten2. [partij 3] gevestigd te [vestigingsplaats] gedaagde partij in conventie advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis en in de vrijwaringszaak (rolnummer 24-365) van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij 2] gevestigd te [vestigingsplaats] eisende partij advocaat: mr. A. van Oosten tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij 3] gevestigd te [vestigingsplaats] gedaagde partij advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis en in de vrijwaringszaak (rolnummer 24-366) van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij 3] gevestigd te [vestigingsplaats] eisende partij advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij 2] gevestigd te [vestigingsplaats] gedaagde partij advocaat: mr. A. van Oosten Partijen worden hierna [partij 1] , [partij 2] en [partij 3] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringen blijkt uit: het vonnis van 30 oktober 2024, het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 maart 2025. 1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald in de hoofdzaak en de vrijwaringen.

2.1. [partij 2] is eigenaar van het perceel [adres 1] . In oktober 2021 heeft [partij 3] in haar opdracht heiwerkzaamheden op dat perceel laten uitvoeren door [bedrijf 1] . 2.2. Ten tijde van de heiwerkzaamheden was [partij 1] eigenaar van het bedrijfspand naast het perceel van [partij 2] , aan de [adres 2] . [partij 1] verhuurde dat pand toen aan [bedrijf 2] (verder: [bedrijf 2] ). 2.3. De heiwerkzaamheden zijn begonnen op vrijdag 22 oktober 2021. [bedrijf 2] heeft toen over die werkzaamheden geklaagd, aanvankelijk bij de uitvoerder, de politie en de gemeente Overbetuwe en ten slotte bij de Omgevingsdienst regio Arnhem (ODRA). Deze heeft de werkzaamheden vrijdagmiddag laten stilleggen. Nadien zijn de werkzaamheden hervat, waarbij de methode van heien is aangepast, en voltooid. 2.4. [partij 1] heeft bij zijn opstalverzekeraar schade als gevolg van de heiwerkzaamheden gemeld. Op 4 juli 2022 heeft de schadeverzekeraar meegedeeld dat de schade niet is gedekt. 2.5. Op 7 december 2022 heeft [partij 1] het bedrijfspand dat hij aan [bedrijf 2] verhuurde, aan haar verkocht. In art. 7.4 van de koopovereenkomst staat: Onder de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak wordt (...) ook begrepen de overdracht van alle aanspraken (...) die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (...) zoals (...) ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt gelijk plaats met de eigendomsoverdracht. (...) 2.6. In de akte van levering van 28 december 2022 staat: Artikel 6 Feitelijke staat 6.1 Het registergoed bezit de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik als kantoor-/bedrijfsruimte conform vigerende bestemmingsplan nodig zijn. Verkoper staat er niet voor in dat het registergoed ook voor ander gebruik dan het hiervoor gemelde gebruik geschikt is. (...) Artikel 8 Overdracht aanspraken Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (...) gaan vandaag op koper over. (...) 2.7. Op 22 december 2023 hebben [bedrijf 2] en [partij 1] een akte van cessie ondertekend. In die akte treedt [bedrijf 2] op als cedent (degene die een vordering overdraagt) en [partij 1] als cessionaris (degene aan wie een vordering wordt overgedragen). In de akte staat verder: Nemen in aanmerking : A. Cessionaris heeft het pand (...) plaatselijk bekend [adres 2] (...) – verder te noemen: “het Pand” – verkocht en op 28 december 2022 geleverd aan Cedent . B. Op het naast het pand gelegen perceel plaatselijk bekend [adres 1] (...) zijn op c.q. omstreeks 22 oktober 2021 heiwerkzaamheden uitgevoerd. Dit perceel behoort in eigendom toe aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij 2] (...) en deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door de besloten vennootschap [partij 3] (...) C. Door de heiwerkzaamheden is schade ontstaan aan en in het Pand. D. Partijen zijn bij de verkoop en levering van het Pand overeengekomen dat Cessionaris de schade aan het Pand zal herstellen en de vergoeding van de daarmee samenhangende kosten c.q. schade zal verhalen op [partij 2] en/of [partij 3] . Het is Cessionaris die daarmee de schadelijdende partij is. E. Indien en voor zover (...) Cedent enige vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad ter zake de schade aan het Pand jegens [partij 2] en/of [partij 3] heeft, heeft Cedent deze vordering volledig overgedragen aan Cessionaris, zodat deze bevoegd is al datgene te ondernemen c.q. in te stellen om deze vordering op [partij 2] en/of [partij 3] te verhalen. F. (...) Komen overeen en stellen vast: Artikel 1. Overdracht Cedent heeft al haar vorderingen op [partij 2] – hierna te noemen: “Debitor cessus 1” – alsmede op [partij 3] – hierna te noemen: “Debitor cessus 2” – uit hoofde van onrechtmatig handelen c.q. onrechtmatige daad verband houdende met de heiwerkzaamheden die op en/of omstreeks 22 oktober 2021 hebben plaatsgevonden op het perceel plaatselijk bekend [adres 1] (...) per datum van de overdracht van het Pand overgedragen aan de Cessionaris, welke overdracht door Cessionaris is aanvaard en middels deze akte schriftelijk wordt vastgelegd. 2.8. Bij exploot van 17 mei 2024 heeft [partij 1] , met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 16 mei 2024, conservatoir beslag laten leggen op het bedrijfspand van [partij 2] .

in conventie 3.1. [partij 1] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [partij 2] en [partij 3] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld door heiwerkzaamheden uit te voeren en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade die daardoor is ontstaan aan het pand [adres 2] . [partij 1] vordert tevens dat de rechtbank [partij 2] en [partij 3] hoofdelijk veroordeelt die schade aan hem te vergoeden, hetzij tot een bedrag van € 92.014,21, hetzij tot een bedrag op te maken bij staat. Verder vordert hij de veroordeling van [partij 2] en [partij 3] om aan hem rente, kosten van deskundigen, incassokosten en beslagkosten te vergoeden. Ten slotte vordert hij een proceskostenveroordeling. 3.2. [partij 1] licht zijn vorderingen als volgt toe. [partij 2] en [partij 3] hebben voorafgaande aan de heiwerkzaamheden geen nulmeting uitgevoerd, zij hebben op zeer korte afstand van het pand [adres 2] geheid op een dusdanige wijze dat daardoor schade aan dat pand is ontstaan en zij hebben de heiwerkzaamheden niet meteen stilgelegd toen [bedrijf 2] daarom vroeg. Volgens [partij 1] hebben [partij 2] en [partij 3] daarmee onzorgvuldig jegens hem gehandeld. Bovendien hebben zij daarmee volgens hem inbreuk gemaakt op zijn eigendomsrecht omdat het pand ten tijde van het heien van hem was. [partij 1] meent op deze gronden dat [partij 2] en [partij 3] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en dat zij daarom aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is (art. 6:162 BW). 3.3. [partij 1] stelt verder dat hij ten tijde van de verkoop en levering van het pand in december 2022 met [bedrijf 2] is overeengekomen dat hij ( [partij 1] ) de schade aan het pand zou laten herstellen en dat hij de herstelkosten zou verhalen op [partij 2] en [partij 3] . [partij 1] meent dat hij daarom de partij is die de schade lijdt. Hij stelt dat hij bovendien met [bedrijf 2] is overeengekomen dat – indien en voor zover [bedrijf 2] een vordering op [partij 2] en [partij 3] heeft – deze zijn overgedragen aan hem ( [partij 1] ). Deze overdracht is voor de volledigheid schriftelijk vastgelegd in de akte van cessie van 22 december 2023. Ter zitting heeft [partij 1] eerst het standpunt ingenomen dat [bedrijf 2] [partij 2] en [partij 3] op grond van onrechtmatige daad kan aanspreken en dat die aanspraak is overgedragen, en vervolgens dat [partij 1] [partij 2] en [partij 3] op grond van onrechtmatige daad kan aanspreken, dat hij deze aanspraak met de levering van het onroerend goed aan [bedrijf 2] heeft overgedragen en dat [bedrijf 2] deze weer aan [partij 1] heeft gecedeerd. De cessieakte is aan [partij 2] en [partij 3] toegestuurd, waarmee mededeling van de cessie is gedaan. [partij 1] concludeert hieruit dat hij bevoegd is om de onderhavige vordering in te stellen. 3.4. [partij 2] meent dat [partij 1] geen recht heeft op schadevergoeding. Dat licht zij als volgt toe. [partij 1] heeft zijn aanspraken op haar bij de verkoop van het pand overgedragen aan [bedrijf 2] . De cessie door [bedrijf 2] bij akte van bijna een jaar later is niet waarachtig. In de leveringsakte is immers opgenomen dat alle aanspraken die [partij 1] op derden heeft, zijn overgegaan op [bedrijf 2] (art. 8), terwijl in de cessieakte staat dat [partij 1] bij de verkoop en levering van het pand met [bedrijf 2] is overeengekomen dat hij ( [partij 1] ) de schade aan het pand zal herstellen en de herstelkosten zal verhalen op [partij 2] dan wel [partij 3] (considerans onder D). Dat gaat volgens [partij 2] niet samen. [partij 2] stelt verder dat [partij 1] zich voorafgaande aan de procedure ook na de verkoop en levering van het pand aan [bedrijf 2] heeft voorgedaan als de eigenaar van het pand. De cessie is volgens [partij 2] bedoeld om achteraf een gebrek te repareren. [partij 2] betwist dat [partij 1] en [bedrijf 2] ten tijde van de verkoop van het pand zijn overeengekomen dat [bedrijf 2] haar vorderingen op derden aan [partij 1] zou cederen. 3.5. Ook [partij 3] meent dat [partij 1] geen recht heeft op schadevergoeding. Zij betoogt dat [bedrijf 2] geen schade heeft geleden als gevolg van de heiwerkzaamheden omdat zij ten tijde van de heiwerkzaamheden geen eigenaar was van het pand. [bedrijf 2] heeft dus ook geen vordering op haar ( [partij 3] ) verkregen en kan dus ook geen vordering op haar aan [partij 1] hebben gecedeerd. [partij 3] stelt verder dat [partij 1] de schade niet heeft laten herstellen maar het pand heeft verkocht, zodat zij de opgevoerde schade niet heeft geleden. Ook werpt [partij 3] de vraag op of de schade is verdisconteerd in de koopprijs van het pand. Zij meent dat [partij 1] daarover openheid van zaken moet geven maar dat hij dat niet doet. 3.6. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Als het ten tijde van de verkoop en levering van het pand de bedoeling van [partij 1] en [bedrijf 2] was dat [partij 1] de schade aan het pand op [partij 2] en [partij 3] zou verhalen, zoals [partij 1] bij dagvaarding stelt, dan had mogen worden verwacht dat dit tot uitdrukking was gebracht in de koopovereenkomst en in de akte van levering. Dat is echter niet het geval. In die overeenkomst en akte staat immers alleen dat alle aanspraken van [partij 1] op derden overgaan op [bedrijf 2] , en niet dat de aanspraak uit onrechtmatige daad van [partij 1] op [partij 2] en [partij 3] van die overdracht is uitgesloten. Het ligt niet voor de hand dat het ten tijde van de verkoop en levering de bedoeling van [partij 1] en [bedrijf 2] was dat [partij 1] zijn aanspraak uit onrechtmatige daad op [partij 2] en [partij 3] aan [bedrijf 2] zou overdragen en dat [bedrijf 2] deze aanspraak meteen weer aan [partij 1] zou terugcederen. Als dat toch hun bedoeling was, dan had mogen worden verwacht dat deze bedoeling uit de koopovereenkomst en de akte van levering zou blijken. Ook dat is niet het geval. 3.7. Als het de bedoeling van [partij 1] en [bedrijf 2] was de overdracht van de aanspraak op [bedrijf 2] na de verkoop en levering op een of andere manier te ‘herstellen’, zoals [partij 1] ter zitting en in afwijking van de dagvaarding lijkt te stellen, dan had mogen worden verwacht dat dit in de akte van cessie tot uitdrukking zou zijn gebracht. Volgens die akte geven partijen echter uitvoering aan een overeenkomst die zij hebben gesloten ten tijde van de verkoop en levering. Dat met die cessie iets wordt hersteld of dat [partij 1] en [bedrijf 2] alsnog iets hebben uitgevoerd wat zij eerder niet of verkeerd hebben uitgevoerd, en zo ja wat, kan uit de akte van cessie niet worden afgeleid. In het bijzonder kan uit de akte van cessie niet worden afgeleid dat [partij 1] zijn aanspraak op [partij 2] en [partij 3] onbedoeld aan [bedrijf 2] heeft overgedragen en dat [bedrijf 2] deze aanspraak daarom aan [partij 1] terugcedeert. 3.8. Het had op de weg van [partij 1] gelegen om zijn stelling dat hij de vordering uit onrechtmatige daad op [partij 2] en [partij 3] heeft verkregen door cessie in verband zou brengen met de inhoud van de koopovereenkomst (in het bijzonder art. 7.4), de akte van levering (in het bijzonder art. 8) en de akte van cessie (in het bijzonder de considerans onder D en E en art. 1). [partij 1] heeft hierover echter niet meer aangevoerd dan dat de ‘algemene overdrachtsbepaling’ uit de akte van levering er niet aan afdoet dat [partij 1] en [bedrijf 2] afzonderlijke afspraken hebben gemaakt over herstel van de schade en verhaal van de kosten. Daarmee heeft hij zijn stelling onvoldoende toegelicht. De rechtbank zal deze daarom passeren. Uit de akte van levering leidt de rechtbank af dat [partij 1] zijn vordering op [partij 2] en [partij 3] aan [bedrijf 2] heeft overgedragen. Die komt hem daarom niet meer toe. De rechtbank zal de vordering van [partij 1] daarom afwijzen. 3.9. [partij 1] zal in het ongelijk worden gesteld.

4.1. [partij 2] vordert dat de rechtbank [partij 3] veroordeelt om datgene aan haar te betalen waartoe zij ( [partij 2] ) wordt veroordeeld in de hoofdzaak, met veroordeling van [partij 3] in de proceskosten van de vrijwaring. [partij 3] voert gemotiveerd verweer. 4.2. De vordering in de hoofdzaak zal worden afgewezen. Daarom zal ook deze vordering in de vrijwaring worden afgewezen. [partij 2] zal dus in het ongelijk worden gesteld. Daarom zal zij worden veroordeeld in de proceskosten.

5.1. [partij 3] vordert dat de rechtbank [partij 2] veroordeelt om datgene aan haar te betalen waartoe zij ( [partij 3] ) wordt veroordeeld in de hoofdzaak, met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten van de vrijwaring. 5.2. De vordering in de hoofdzaak zal worden afgewezen. Daarom zal ook deze vordering in de vrijwaring worden afgewezen. [partij 3] zal dus in het ongelijk worden gesteld. Daarom zal zij worden veroordeeld in de proceskosten.

in de hoofdzaak in conventie 6.1. wijst de vorderingen af, 6.2. veroordeelt [partij 1] in de proceskosten, tot aan dit vonnis begroot op: aan de zijde van [partij 2] in de hoofdzaak: € 2.889,- aan vast recht en € 2.428,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief IV) en de nakosten, bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, aan de zijde van [partij 2] in het vrijwaringsincident: € 614,- aan salaris voor de advocaat (1 punt, tarief II) aan de zijde van [partij 3] in de hoofdzaak: € 2.889,- aan vast recht en € 2.428,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief IV), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag der algehele voldoening, en de nakosten, bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, aan de zijde van [partij 3] in het vrijwaringsincident: € 614,- aan salaris voor de advocaat (1 punt, tarief II), 6.3. verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad, in de hoofdzaak in reconventie 6.4. wijst de vorderingen af, 6.5. veroordeelt [partij 2] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [partij 1] begroot op € 1.228,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief II), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de nakosten, aan de zijde van [partij 1] bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, in de vrijwaring met rolnummer 24-365 6.6. wijst de vordering af, 6.7. veroordeelt [partij 2] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [partij 3] begroot op € 2.428,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief IV), alsmede in de nakosten, aan de zijde van [partij 3] bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, in de vrijwaring met rolnummer 24-366 6.8. wijst de vordering af, 6.9. veroordeelt [partij 3] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [partij 2] begroot op € 2.428,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief IV), alsmede in de nakosten, aan de zijde van [partij 2] bepaald op € 178,00, verhoogd met € 92,00 voor het geval dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest. Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025. 1547 / 560 Productie 46 bij akte overlegging producties tevens akte wijziging c.q. vermeerdering van eis Productie 2 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van de zijde van [partij 2] Productie 30 bij dagvaarding Producties 36 – 38 bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis Akte overlegging producties tevens akte wijziging c.q. vermeerdering van eis van 12 maart 2025 Zie in het bijzonder dagvaarding onder 58 Zie dagvaarding 55 – 57

Spreekaantekeningen 10 Hoge Raad 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1559 en Hoge Raad 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074