ECLI:NL:RBGEL:2025:10076

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/456520 / KG ZA 25-324 Vonnis in kort geding van 23 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaten: mr. G.M.J. Storm en mr. N.H. Andreas, tegen 1 [gedaagde 1] , te [woonplaats] , hierna te noemen [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2], te [woonplaats] ,3. [gedaagde 3], te [woonplaats] , gedaagden sub 2 en 3 hierna samen te noemen [gedaagden] , gedaagde partijen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding inclusief 19 producties- productie 20 van [eiser]- de producties 1 tot en met 11 van [gedaagden]- de mondelinge behandeling van 9 oktober 2025- de pleitnota van [eiser] .

2.1. [eiser] is eigenaar en bewoner van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] . [gedaagden] zijn sinds 11 juli 2025 de gezamenlijke eigenaren en bewoners van de buurwoning aan [adres 2] in [woonplaats] (hierna: de buurwoning). Van 2 mei 2025 tot 11 juli 2025 was [gedaagde 1] eigenaar van de buurwoning. [gedaagde 1] heeft de buurwoning gekocht van de vorige eigenaar en bewoner, mevrouw [naam 1] . 2.2. Onder het perceel van [gedaagden] ligt een oude septic tank (hierna: de tank). 2.3. [eiser] wil haar woning verduurzamen en heeft in dat kader in juli 2023 een deel van de houten vloer op de begane grond verwijderd. Bij het verwijderen van die vloer werd [eiser] geconfronteerd met wateroverlast en schimmelvorming in de keuken en bij de achtergevel aan de rechter bouwmuur. Dit is aan de zijde van de buurwoning. De verbouwing van haar woning ligt op dit moment stil als gevolg van deze wateroverlast en lekkages. [eiser] woont met haar gezin nu tijdelijk ergens anders. 2.4. Op 1 augustus 2023 heeft firma Te Kloeze een lekdetectie uitgevoerd. Uit het onderzoeksrapport van diezelfde dag volgt dat [eiser] last heeft van wateroverlast aan de achterzijde van haar woning op de scheiding met de aanbouw van de buurwoning. In dit onderzoeksrapport staat onder meer het volgende: “Er loopt zeer vermoedelijk een hoofdleiding (gres) onder de aanbouw door en hier zitten ook de buren op aangesloten, mijn vermoeden is dat de put en gresbuizen kapot/slecht zijn en dus niet meer waterdicht.” 2.5. Op 28 september 2023 heeft firma LEKK een lekdetectie uitgevoerd. De bevindingen van dat onderzoek zijn neergelegd in een rapport van 10 oktober 2023. In dat rapport wordt onder meer geconcludeerd dat sprake is van een sterk gecorrodeerde leiding, waardoor er een groot gat in de leiding is ontstaan en dat vochtoverlast in de kruipruimte wordt veroorzaakt doordat aan de achterzijde geen ventilatievoorzieningen meer aanwezig zijn in de kruipruimte. In het rapport wordt onder meer geadviseerd de volgende werkzaamheden te laten uitvoeren: “A. De afvoerleiding vanuit de kruipruimte te repareren, zoals aangegeven op afbeelding B-9. Daarnaast adviseren we u om de volledige gietijzeren leiding te laten vervangen door een PVC-afvoerleiding. B. Daarnaast adviseren we u om de oude rioolput onder de aanbouw te laten vervallen. Onduidelijk is waarom dit niet is uitgevoerd tijdens het aanleggen van de aanbouw. Mogelijk kan een nieuwe (bypass)leiding via de kruipruimte van de buren worden aangelegd. Daarvoor dient te worden gecontroleerd of dit technisch mogelijk is. Ook de oude riolering dient te worden afgekoppeld van het hoofdriool. C. (…)” 2.6. [eiser] heeft naar aanleiding van deze onderzoeken afvoerbuizen laten vervangen. 2.7. Op 24 april 2024 heeft een derde onderzoek plaatsgevonden door AB Lekdetectie. In het “meetverslag lekdetectie” van 24 april 2024 staat onder meer het volgende: “Er loopt water onder de fundering van de aanbouw en de woning van [adres 1] door, komend vanuit de buren van [adres 2] . Er is geen sprake van grondwater want in de gehele woning ( [adres 2] ) is de vloer verwijderd en nergens anders is het zand nat.” (…) “De lekkage wordt veroorzaakt door de (gezamenlijke) gemetselde septic put, welke grotendeels onder de vloer/muur van de aanbouw van de buren van [adres 2] ligt. Dit komt omdat de muur van de aanbouw van de buren (in het verlengde) aansluit op de pandscheidende muur. Een endoscopische inspectie in de septic put wijst uit dat aan de zijde van [adres 2] , nieuwe aansluitingen zijn gemaakt voor de hemelwaterafvoer, welke door de wand van de put zijn geboord. Volgens de bewoners is er sprake van een gescheiden hemelwaterafvoer en is hiervoor een aparte afvoerleiding in de achtertuin aanwezig. De hemelwaterafvoer van [adres 1] is hierop aangesloten. Omdat het pannen dak en het vlakke dak van de aanbouw van [adres 2] lozen op de oude gemetselde septic put (69 jaar oud) ontstaat er volvulling van de put en zijn de aansluitingen niet waterdicht. Een rookproef in de afvoer/ de septic put wijst uittredend rook uit door de fundering van de aanbouw van [adres 1] . Ook is zichtbaar dat er rook uittreedt uit de hemelwaterafvoer van [adres 2] (op het dak van de aanbouw). Zeer waarschijnlijk lekt de aansluiting van de hemelwaterafvoer van [adres 2] omdat deze door de wand van de septic put is geboord en niet waterdicht aansluit op deze put.” 2.8. AB Lekdetectie heeft in het meetverslag onder meer het volgende geadviseerd: “Wij adviseren om de vloer/funderingsmuur van [adres 2] en deels de funderingsmuur van [adres 1] te openen en de oude septic put weg te halen en de afvoer opnieuw aan te sluiten. Tevens raden wij aan om de hemelwaterafvoer van [adres 2] op de gescheiden hemelafvoer in de achtertuin aan te sluiten.” 2.9. [eiser] heeft dit meetverslag op 3 mei 2024 aan [naam 1] verzonden. [naam 1] heeft daarop gereageerd dat zij aansprakelijkheid betwist en dat zij een contra-expertise heeft ingeschakeld. In oktober 2024 heeft [naam 1] de afvoerbuizen onder haar woning laten vervangen voor pvc-buizen. 2.10. Op 9 januari 2025 heeft Riool Reiniging Service (RRS) in opdracht van [naam 1] een opleveringsinspectie uitgevoerd en een opleveringsrapport opgesteld. In dat rapport staat onder meer de volgende conclusie: “De nieuwe PVC-constructie is zorgvuldig gecontroleerd en vertoont geen gaten, scheuren of andere gebreken die lekkage zouden kunnen veroorzaken. Hiermee kan worden geconcludeerd dat het lek niet afkomstig is van de door ons aangebrachte constructie. Wij vermoeden dat het lekkende water zijn oorsprong vindt in de oude, bestaande HWA-leiding die onder de aanbouwen doorloopt langs de buitengevel (materiaal en diameter: beton/gres, 0170-180 mm)”. 2.11. Op 26 maart 2025 hebben TOP Expertise en AB Lekdetectie in opdracht van [eiser] gezamenlijk een onderzoek uitgevoerd. Deze deskundigen hebben ieder afzonderlijk een rapport opgesteld van hun bevindingen. Top Expertise heeft in haar Rapport van Expertise de volgende vragen als volgt beantwoord: “1. Is de oude rioolput volledig en correct verwijderd, en is de afvoer deugdelijk opnieuw aangesloten? De bedoelde riool-verzamelput is nog aanwezig. Wij adviseren deze, gezien de liggende situatie onder de bouwmuur van de uitbouwen, te laten zitten. Het vuilwaterriool is tussen de beide woning op de juiste wijze aangesloten. Ook de aansluiting van het vuilwaterriool op het vuilwaterhoofdriool is vanuit de woning van [naam 1] deugdelijk aangesloten. Wel merken wij op de gekozen oplossing erg ongebruikelijk is. De afvoerleiding van het vuile water vanuit de woning van [eiser] ligt nu onder de woning in het perceel van [naam 1] . 2. Is de hemelwaterafvoer van [adres 2] ( [naam 1] )op de gescheiden hemelafvoer in de achtertuin aangesloten en functioneert deze correct en zonder lekkages? De hemelwaterafvoer van [adres 2] is aangesloten op het hoofdvuilwaterafvoer-leiding. Niet op de ‘schone’ hemelwaterafvoerleiding. Gezien de ligging van de hemelwaterafvoerleiding langs de oorspronkelijke achtergevels achten wij deze uit- voering geen probleem. De hemelwaterafvoer functioneert. Tevens hebben wij vastgesteld dat de hemelwaterafvoer in het dak van de uitbouw van [adres 3] is aangesloten op de hemelwaterafvoer van [adres 2] . 3. Is de hemelwaterafvoer van [adres 2] volledig losgekoppeld van de oude rioolput? Zoals aangegeven is de hemelwaterafvoer enkel aangesloten op de hoofdvuilwaterafvoer-leiding. 4.

3.1. [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair 3.1.1. [gedaagde 1] op straffe van een dwangsom te bevelen zijn verbintenis jegens [eiser] na te komen door opheffing van de hinder door binnen een termijn van dertig dagen vanaf de dagtekening van het vonnis (i) de tank op eigen kosten te (doen) verwijderen dan wel de tank op eigen kosten buiten werking te (doen) stellen; en (ii) de op de tank aangesloten vuil- en hemelwaterafvoer(en) op eigen kosten opnieuw (deugdelijk) aan te (doen) sluiten; 3.1.2. [gedaagden] hoofdelijk op straffe van een dwangsom te bevelen om medewerking te verlenen om [gedaagde 1] in de gelegenheid te stellen om de onrechtmatige hinder op te heffen vanaf de dag na dagtekening van dit vonnis door: (i) het verschaffen van toegang tot de buurwoning; en (ii) deze toegangsverschaffing te laten voortduren om [gedaagde 1] (dan wel één of meer door hem in te schakelen derde(n)) in de gelegenheid te stellen om de (herstel)werkzaamheden uit te (laten) voeren totdat de hinder is weggenomen; Subsidiair 3.1.3. [gedaagden] hoofdelijk op straffe van een dwangsom te bevelen om de onrechtmatige hinder op te heffen door binnen een termijn van dertig dagen vanaf de dagtekening van dit vonnis: (i) de tank op eigen kosten te (doen) verwijderen dan wel de tank op eigen kosten volledig buiten werking te stellen door alle leidingen van de tank af te koppelen; en (ii) de op de tank aangesloten vuil- en hemelwaterafvoer(en) op eigen kosten opnieuw (deugdelijk) aan te (doen) sluiten; Primair en subsidiair 3.1.4. gedaagde partijen hoofdelijk dan wel [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van de procedure vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2. [eiser] legt – samengevat – het volgende aan de vorderingen ten grondslag: Primair stelt [eiser] dat tussen haar en [gedaagde 1] op 6 juni 2025 mondeling overeenstemming is bereikt over het verwijderen van de tank en het opnieuw aansluiten van de vuil en/of hemelwaterafvoeren. Dit zou [gedaagde 1] doen vóór de levering van de buurwoning aan [gedaagden] [eiser] mocht gerechtvaardigd op deze toezegging vertrouwen. [gedaagde 1] is deze overeenkomst niet nagekomen. Nu de levering van de buurwoning inmiddels heeft plaatsgevonden is de vordering tot nakoming opeisbaar. [eiser] vordert daarom op grond van artikel 3:296 van het Burgerlijk Wetboek (BW) nakoming van [gedaagde 1] . Omdat nakoming niet langer mogelijk is zonder medewerking van [gedaagden] vordert [eiser] ook een bevel tot medewerking. 3.2.1. Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 in samenhang met artikel 6:162 van het BW. De aard, ernst en de duur van de hinder zijn in dit geval aanzienlijk. [eiser] kan sinds 2023 tot op heden niet in haar eigen woning verblijven met haar gezin en er blijft water de woning inlopen. Daarnaast komen er steeds meer scheuren in haar muren en zelfs in de grond. Het feit dat het voor [gedaagden] geld en moeite zal kosten om maatregelen te nemen staat niet in verhouding met het gewicht en het belang van [eiser] dat door de onrechtmatige hinder wordt geschaad. 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagden] voeren verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen nu de verbouwing van haar woning al twee jaar stilligt en [eiser] en haar gezin in maart 2026 hun tijdelijke huisvesting moeten verlaten. Het spoedeisend belang wordt ook niet betwist. Primaire vordering: nakoming van een overeenkomst door [gedaagde 1] 4.2. [eiser] vordert – kort weergegeven – primair in dit kort geding nakoming van de mondeling met [gedaagde 1] gesloten overeenkomst. In geschil is echter wat tussen partijen is overeengekomen. 4.3. In deze procedure moet worden beoordeeld of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijslevering. De voorzieningenrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden. 4.4. [eiser] stelt dat [gedaagde 1] op 6 juni 2025 mondeling heeft toegezegd dat de vloer van de buurwoning – nabij de tank – opengemaakt zou worden en dat de tank verwijderd zou worden en dat een einde aan de onrechtmatige hinder zou worden gemaakt voordat de buurwoning geleverd zou worden aan [gedaagden] . Dat een overeenkomst tot stand is gekomen en dat [eiser] op de toezegging van [gedaagde 1] mocht vertrouwen blijkt volgens haar ook uit tussen partijen uitgewisselde berichten in Whatsapp. [gedaagde 1] heeft in Whatsapp met een duim omhoog gereageerd op de vraag van [eiser] of hij nog andere dingen nodig heeft en ook heeft hij op 14 juni 2025 de contactgegevens gegevens gedeeld van de aannemer. 4.5. [gedaagde 1] betwist dat hij tijdens het gesprek op 6 juni 2025 concrete toezeggingen heeft gedaan om de tank te verwijderen. [gedaagde 1] erkent dat hij tijdens dat gesprek heeft gezegd dat hij naar het probleem zou laten kijken en dat er vervolgens in opdracht van hem ook een aannemer naar de situatie ter plaatse heeft gekeken, maar die heeft tegen [gedaagde 1] gezegd dat technisch alles in orde was. Daarbij heeft de aannemer niet naar de tank onder de vloer kunnen kijken omdat de echtgenoot van [eiser] de vloer in de buurwoning niet open wilde breken. 4.6. Gelet op deze betwisting door [gedaagde 1] staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende vast dat [gedaagde 1] concrete toezeggingen heeft gedaan om de tank te verwijderen. Ter zitting heeft de advocaat van [eiser] desgevraagd verklaard dat [gedaagde 1] tijdens het gesprek op 6 juni heeft (toe)gezegd dat hij “het netjes wilde oplossen omdat hij het huis netjes wilde overdragen zodat er geen overlast meer zou zijn voor zowel [eiser] als [gedaagden] ”. Verder zou ook zijn besproken dat de vloer zou worden opengebroken omdat het laminaat uit de woning zou worden gehaald, maar vast staat dat dat uiteindelijk niet is gebeurd. Ook uit de door [eiser] overgelegde Whatsapp berichten kunnen geen concrete toezeggingen worden afgeleid. Dat [gedaagde 1] de gegevens van de aannemer met [eiser] heeft gedeeld strookt met zijn stelling dat hij er iemand ter plaatste naar zou laten kijken. Nadat de aannemer aan [gedaagde 1] had teruggekoppeld dat de situatie technisch in orde was is [gedaagde 1] overgegaan tot overdracht van de buurwoning aan [gedaagden] . Nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde 1] concreet heeft toegezegd de tank te zullen verwijderen moet de primaire vordering worden afgewezen. Subsidiaire vordering: opheffen onrechtmatige hinder door [gedaagden] 4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] last heeft van wateroverlast. Ook volgt uit de door [eiser] ter zitting getoonde video van 16 juli 2025 dat er in ieder geval bij regenval water de woning van [eiser] instroomt. Partijen verschillen echter van mening over de oorzaak en de oplossing van dit probleem. 4.8. [eiser] stelt dat de enige oplossing is dat de tank wordt verwijderd dan wel buiten werking wordt gesteld. 4.9. [gedaagden] stellen dat de oplossing kan worden gevonden in het relinen van de gresbuis onder de tank. Zowel in het onderzoeksrapport van Top Expertise als van AB-Lekdetectie van 26 maart 2025 wordt geadviseerd de gezamenlijke hemelwaterafvoer te laten relinen. Ook stellen [gedaagden] dat zij de onrechtmatige hinder niet veroorzaken. Uit de deskundigenrapportages volgt niet en zeker niet zonder meer dat de lekkage komt vanuit de buurwoning. De buurwoning is niet (meer) aangesloten op de tank met het hemelwater of vuilwater, maar op een nieuwe PVC-constructie die volgens de opleverrapportage van RRS van 9 januari 2025 geen gaten, scheuren of andere gebreken vertoont die lekkage zouden kunnen veroorzaken. Ook uit het deskundigenrapport van Top Expertise van 26 maart 2025 volgt c.s. dat de lekkage niet voortvloeit uit gebreken aan de buurwoning maar uit lekkages in de asbesthoudende hemelwaterafvoerleiding die strak langs de oorspronkelijke achtergevel ligt ingegraven en waarbij de oplossing ligt in het relinen van die buis. 4.10. De voorzieningenrechter stelt vast dat er meerdere deskundigenrapportages zijn ingebracht waarin uiteenlopende oorzaken van- en oplossingen voor de lekkages en wateroverlast worden beschreven. Uit deze rapportages kan dus niet zonder meer worden afgeleid dat de oplossing enkel is gelegen in het verwijderen dan wel buiten werking stellen van de tank. Zo stellen [gedaagden] terecht dat in de twee meest recente rapportages van TOP Expertise en AB Lekdetectie van 26 maart 2025 als oplossing wordt geadviseerd om de oude hemelwaterafvoerleiding langs het deel van de achtergevel van [eiser] te laten relinen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan daarom niet zonder meer worden geconcludeerd dat de wateroverlast het gevolg is van onrechtmatig handelen door [gedaagden] en dat de wateroverlast kan worden voorkomen door het verwijderen dan wel buiten werking stellen van de tank. Mogelijk kan (ook) het herstellen, dan wel relinen van de gresbuis soelaas bieden. Voor de vaststelling wat de oplossing is voor de wateroverlast in de woning van [eiser] is gelet op de uiteenlopende deskundigenrapporten dus nader onderzoek nodig. De aard van een kort geding procedure leent zich echter niet voor een dergelijk nader onderzoek. Dit brengt met zich dat ook de subsidiaire vordering van [eiser] zal worden afgewezen. 4.11. Het feit dat [eiser] een zwaarwegend belang heeft bij het stoppen van de hinder door de wateroverlast maakt dat niet anders. Ook aan de zijde van [gedaagden] is namelijk sprake van een zwaarwegend belang bij het niet hoeven slopen van hun nieuwe vloer om de tank te kunnen verwijderen, met name omdat niet vaststaat dat dit het probleem oplost. Onder deze omstandigheden weegt het belang van [eiser] niet zwaarder dan het belang van [gedaagden] Proceskosten 4.12. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagden] , die worden begroot op de kosten van (tweemaal) het griffierecht van € 331,-.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 331,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 331,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2025. 1518

Is er op dit moment sprake van een lekkage en, zo ja, waar ligt de exacte oorsprong hiervan? Er is momenteel sprake van meerdere lekkages in de hemelwaterafvoerleiding die strak langs de originele achtergevel van de woning ligt. Er bevinden zich meerdere scheuren/breuken in dit deel van de hemelwaterafvoerleiding. Bij regenval stroomt er uit deze breuken hemelwater in het zandpakket van de uitbouw maar ook rechts achterin de hoek van de oorspronkelijke woning waar zich de keuken bevindt aan de binnen- en buitenzijde van de woning waar zich de vetvangput bevindt (foto 10 en 11). Omdat wij rook constateerden die onder de bouwmuur met [adres 4] vandaan kwam, is hier ook sprake van een lekkage. (…). 5. Welke gebreken en/of schade constateert u? Zoals aangegeven is er sprake van meerdere lekkages in de asbesthoudende hemelwaterafvoerleiding die strak langs de oorspronkelijke achtergevel ligt ingegraven. 6. Wat is de oorzaak van deze schade en/of gebreken? De scheuren in de hemelwaterafvoerleidingen bij de bouwmuren aan de linker- en rechterzijde van de uitbouwen zijn naar onze mening veroorzaakt door zetting/zakking van de gerealiseerde uitbouwen. Deze rusten op de ‘harde’ afvoerleiding die deze belastingen niet aankan en is gaan scheuren. Door ouderdom of belastingen uit de oude ‘in het werk’ gestorte betonvloer in de uitbouw zijn in het tussenliggende gedeelte van de hemel- waterafvoerleiding ook scheuren ontstaan. 7. Is er een causaal verband tussen de geconstateerde schade en het handelen of nalaten van [naam 1] ? Nee. Ons inziens is er geen sprake van een causaal verband tussen de lekkages in de hemelwaterafvoerleiding en het handelen en/of nalaten van [naam 1] . 8. Wat zijn de noodzakelijke herstelmaatregelen en de geschatte kosten hiervan? Wij hebben [eiser] geadviseerd om de oude, asbesthoudende hemelwaterafvoerleiding langs hun deel van de achtergevel te laten relinen. Hierbij wordt een kunststof kous in de afvoer geblazen die een waterdichte en enigszins flexibele afdichting borgt. De hiermee gepaard gaande kosten ramen wij op € 2.000,-- inclusief btw. 9. Kan worden vastgesteld of de lekkage voortvloeit uit gebreken aan de woning van [naam 1] of uit andere oorzaken? Wij hebben vastgesteld dat de lekkage niet voortvloeit uit de gebreken aan de woning van [naam 1] maar uit een andere oorzaak zoals aangegeven bij onze beantwoording van vraag 6.” 2.12. AB Lekdetectie schrijft onder meer in het Meetverslag lekdetectie van 26 maart 2025: “Het zand van de aanbouw van [adres 1] is nog steeds vochtig rondom de septic/afvoer verzamelpunt van de buren. (…)” “Oorzaak lekkage De lekkage wordt veroorzaakt door 2 lekkages in de gezamenlijke hemelwaterafvoer welke door de aanbouw van [adres 1] loopt (Etherniet buis). Wij hebben een rookproef op de gezamenlijke hemelwaterafvoer uitgevoerd en ter plaatse van de fundering van de pandscheidende muur van [adres 4] / [adres 1] en ook aan de zijde van [adres 1] / [adres 2] treedt er rook uit. Een endoscopische inspectie in de hemelwaterafvoer wijst een scheur uit aan de zijde van [adres 1] en een rioolcamera inspectie wijst aan de zijde van [adres 2] ook een scheur uit. Een rookproef op de reeds herstelde vuilwaterafvoer wijst geen uittredend rook uit in de aanbouw van [adres 1] . Een rookproef op de hemelwaterafvoer afvoeren van het platte dak van [adres 2] wijst uit dat deze nog steeds zijn aangesloten op de vuilwaterafvoer van [adres 2] . Ook de hemelwaterafvoer van het serre dak van [adres 3] is hierop aangesloten. De hemelwaterafvoeren van de pannen daken van alle woningen zijn aangesloten op de gezamenlijke (Etherniet buis) hemelwaterafvoer, welke oorspronkelijk ter plaatse van de achtergevel buiten in de grond lag, echter meerdere woningen hebben een aanbouw geplaatst waardoor deze inpandig ligt.” (…) “(HERSTEL)ADVIES Wij adviseren de gezamenlijke hemelwaterafvoer (Etherniet buis) te laten relinen, ofwel collectief met alle woningen, of alleen op [adres 4] , [adres 1] en [adres 2] .” 2.13. Met een brief van 19 maart 2025 heeft [eiser] een handhavingsverzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem (het college). Daarbij heeft zij het college verzocht om haar handhavingsbevoegdheden in te zetten om een einde te maken aan de wateroverlast. In dat kader is de Omgevingsdienst Regio Arnhem (de ODRA) in mei 2025 bij [eiser] lang geweest om de situatie ter plaatse te bekijken. De ODRA heeft haar bevindingen vastgelegd in een onderzoeksrapport. Daarin staat onder “Beschrijving constatering” het volgende: “Op dinsdag 12 mei ben ik met [naam 2] (rioleringen, gemeente Arnhem) in de woning op [adres 1] geweest. We hadden een afspraak gemaakt om de situatie zoals deze in het handhavings- verzoek is beschreven te bekijken. Om 14.00 zijn we ontvangen door mevrouw [eiser] en haar partner. De woning van mevrouw [eiser] wordt verbouwd en deze verbouwing ligt al jaren stil. Tijdens de verbouwing zijn er problemen met hun riolering ontstaan en om dit verder te onderzoeken is de vloer van de begane grond (houten balklaag en betonvloer op zand in aanbouw) verwijderd. In overleg met de eigenaar van [adres 2] zijn diverse werkzaamheden aan de riolering uitgevoerd en is in deze woning te zien hoe het leidingwerk verloopt. De woningen zijn gebouwd zonder uitbouw aan de achterzijde. De plattegrond van deze woningen waren gespiegeld met een keuken aan de achterzijde tegen de woning- scheidende wand. De riolering van de keuken (en toilet en douche gaan via een stalen leiding naar een verzamelpunt in de achtertuin. Om de 2 woningen zit aan de achterzijde op 1 meter achter de originele achtergevel zo’n verzamelput/ septictank. Deze putten zijn met elkaar verbonden en lopen om het blok en tussen de woningblokken op de riolering in de straat aangesloten. Direct achter de achtergevel loopt een hemelwaterafvoer langs alle woningen en ook deze is op een zelfde manier aangesloten. Geconstateerd is dat de aanbouw op de septictank is gebouwd en dat de leiding naar de verzamelput van [adres 3] - [adres 2] er niet is. Op de plek van de oude aansluiting zit nu een gat. Verder is de stalen afvoerbuis vanuit de keuken van [adres 1] afgekoppeld en ingekort. De riolering van de toilet en doucheruimte en aansluiting voor de keuken van [adres 1] gaan nu door de woningscheidende wand naar [adres 2] en zijn aangesloten op de gezamenlijke septic-tank. In het metselwerk van de septic-tank zitten naast de openingen van de 2 oude aansluitingen diverse scheuren in het metselwerk. En het lijkt rondom de septic-tank wat vochtiger, maar lekkages zijn niet waargenomen.” [eiser] heeft het handhavingsverzoek uiteindelijk ingetrokken. 2.14. Op 3 juni 2025 heeft [eiser] per aangetekende brief [gedaagde 1] gesommeerd om binnen dertig dagen de verwijdering van de tank te realiseren. [gedaagde 1] heeft niet aan deze sommatie voldaan. 2.15. Op 6 juni 2025 heeft bij de woning een gesprek plaatsgevonden over de problemen rondom de tank. Bij dat gesprek waren aanwezig: [eiser] en haar man, [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en de makelaar die betrokken is geweest bij de koop door [gedaagde 1] van [naam 1] en de (door)verkoop door [gedaagde 1] aan [gedaagden] De advocaat van [eiser] heeft het gesprek telefonisch meebeluisterd. 2.16. Op 11 juli 2025 is de buurwoning overgedragen aan [gedaagden] [eiser] heeft [gedaagden] met een brief van 16 juli 2025 gesommeerd om binnen dertig dagen de volledige verwijdering van de tank te realiseren.