ECLI:NL:RBGEL:2024:8068

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zutphen Zaaknummer: 10463462 \ CV EXPL 23-1083 (hoofdzaak) en 10728262 CV EXPL 23-2588 (vrijwaringszaak) Vonnis van 20 november 2024 in de hoofdzaak van 1 [eiser (hoofdz) sub 1] , 2. [eiser (hoofdz) sub 2] , beiden te [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers (hoofdz)] , gemachtigde: mr. N. Beeftink, tegen 1 [ged (hoofdz)/eis (vrijw) sub 1] , 2. [ged (hoofdz)/eis (vrijw) sub 2] , beiden te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] , gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen, en in de vrijwaringszaak van: 1 [ged (hoofdz)/eis (vrijw) sub 1] , 2. [ged (hoofdz)/eis (vrijw) sub 2] , beiden te [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] , gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen, tegen [gedaagde (vrijw)] , te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde (vrijw)] , gemachtigde: mr. A.Th. de Haan.

In de hoofdzaak 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 31 januari 2024 - de mondelinge behandeling van 19 september 2024. Mrs. Beeftink en De Haan hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Van het overige verhandelde zijn aantekeningen gemaakt door de griffier - de e-mail van mr. Kobossen van 21 september 2024 met producties - de akte na mondelinge behandeling van [eisers (hoofdz)] 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. In de vrijwaringszaak 1.3. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 14 februari 2024 - de brief van mr. De Haan van 9 september 2024 met productie - de mondelinge behandeling van 19 september 2024. Mrs. Beeftink en De Haan hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Van het overige verhandelde zijn aantekeningen gemaakt door de griffier - de e-mail van mr. Kobossen van 21 september 2024 met producties - de akte na mondelinge behandeling van mr. De Haan. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft zijn woning gelegen aan het adres [adres woning] (hierna: de woning) te koop aangeboden. De woning is in 1964 gebouwd. 2.2. Bij koopovereenkomst van 4 oktober 2021 heeft [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] de woning aan [eisers (hoofdz)] verkocht tegen een koopsom van € 1.650.000,00. 2.3. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…). 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. (…) artikel 24 Ouderdomsclausule Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3. van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte in verband met de ouderdom daaraan dient aan te passen. Dit geldt met name ten aanzien van de staat van installaties, de vloeren, de leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de isolatie. Hetgeen bepaald in artikel 6.3 omtrent het gebruik en geschiktheid blijft onverminderd van kracht.” 2.4. Op de van de koopovereenkomst deel uitmakende ‘Vragenlijst over de woning’ heeft [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] op de vraag “Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd?” geantwoord: “nee”. Op de vraag “zijn de gevels daarna geïsoleerd?” heeft [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] “ja” geantwoord. Ten aanzien van dakisolatie heeft [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] geantwoord dat het dak tijdens de bouw niet is geïsoleerd, dat het dak daarna gedeeltelijk is geïsoleerd, waarbij [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft aangegeven dat het platte dak en het slaapkamergedeelte niet zijn geïsoleerd. 2.5. Verder is door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [eisers (hoofdz)] een voor de woning afgegeven Energielabel B verstrekt, geldig vanaf de registratiedatum 23 maart 2015 tot 23 maart 2025. Daarin is, voor zover hier van belang, vermeld: “3. Gevelisolatie Ongeveer 10 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3,0) 4. Dakisolatie Ongeveer 10 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3,0) (…) Dit energielabel is afgegeven door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.” 2.6. Op 1 maart 2022 heeft [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] de woning aan [eisers (hoofdz)] geleverd. 2.7. In april 2022 heeft [eisers (hoofdz)] verbouwingswerkzaamheden laten verrichten aan de woning. Daarbij zijn door de aannemer openingen/kieren in het dak geconstateerd. 2.8. [bedrijf 2] heeft in opdracht van [eisers (hoofdz)] het energieprestatiecertificaat van de woning en de aanwezigheid van isolatie onderzocht. In het daarvan opgemaakte energielabelrapport d.d. 1 augustus 2022 staat, voor zover hier van belang: “Deze woning heeft energielabel G (…) De warmtebehoefte van uw woning is 342,69 kWh per vierkante meter vloeroppervlakte. Bij een warmtebehoefte van maximaal 126 kWh per vierkante meter vloeroppervlakte voldoet de woning aan de Standaard voor woningisolatie. (…) Het risico op hoge binnentemperaturen in uw woning in de zomermaanden is hoog. (…) Maatregel: gevelisolatie In uw woning is (een deel van) de gevel nog niet geïsoleerd. Met gevelisolatie kunt u de energieprestatie van uw woning verbeteren. (…) Maatregel: dakisolatie In uw woning is (een deel van) het dak nog niet geïsoleerd. Door toepassing van dakisolatie, kunt u de energieprestatie van uw woning verbeteren.” 2.9. Op 19 november 2022 heeft aannemersbedrijf [bedrijf 1] aan [eisers (hoofdz)] een offerte uitgebracht voor het isoleren, stuken en schilderen van de buitengevels van de woning voor een totaal bedrag van € 47.960,00 inclusief btw. 2.10. Op 20 november 2022 heeft aannemersbedrijf [bedrijf 1] aan [eisers (hoofdz)] een offerte uitgebracht voor het aanbrengen van dakisolatie in de woning voor een bedrag van € 2.125,50 inclusief btw.

In de hoofdzaak 3.1. [eisers (hoofdz)] vordert - samengevat – na wijziging van eis dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair a. voor recht zal verklaren dat [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen wegens schending van de op hem rustende mededelingsplicht, dan wel wegens (risico-)aansprakelijk voor tekortschieten in het leveren van een woning die voldoet aan de eisen voor het normaal gebruik ten aanzien van de ontbrekende gevelisolatie; b. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding wegens tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst ten aanzien van de kosten voor de dakisolatie, de gevelisolatie en het schilderwerk van de gevel gemaximeerd tot een hoofdsom van € 25.000,00; subsidiair c. voor recht zal verklaren dat de overeenkomst wordt vernietigd wegens (wederzijdse) dwaling, met dien verstande dat in plaats van algehele vernietiging een opheffing van het nadeel wordt bevolen ten aanzien van de gevelisolatie; d. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] zal veroordelen tot opheffing van het nadeel op grond van vernietiging wegens (wederzijdse) dwaling, met een gemaximeerde hoofdsom van € 25.000,00: meer subsidiair e. voor recht zal verklaren dat de overeenkomst partieel is ontbonden wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, met dien verstande dat de koopprijs dient te worden verminderd gemaximeerd tot de hoofdsom van € 25.000,00; zowel primair, subsidiair en meer subsidiair; f. de voorwaardelijke buitengerechtelijke kosten in goede justitie zal bepalen, waarbij de hoofdsom vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten gemaximeerd wordt op een bedrag van € 25.000,00; g. de voorwaardelijke wettelijke rente over de hoofdsom gevorderd vanaf verzuimdatum, althans vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling, waarbij de hoofdsom vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente gemaximeerd wordt op een bedrag van € 25.000,00; h. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eisers (hoofdz)] legt de volgende stellingen aan zijn vorderingen ten grondslag. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst door onjuiste mededelingen te doen over de mate waarin de woning is geïsoleerd, dan wel door de levering van een non-conforme woning en is uit dien hoofde schadeplichtig jegens [eisers (hoofdz)] Subsidiair is sprake van dwaling. Meer subsidiair is sprake van een tekortkoming die gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. [eisers (hoofdz)] vordert primair vergoeding van herstelkosten en gevolgschade, subsidiair opheffing van het nadeel ex artikel 6:230 lid 2 BW en meer subsidiair vermindering van de koopprijs. [eisers (hoofdz)] begroot de door hem geleden schade op een bedrag van € 15.663,74 inclusief btw voor het alsnog laten isoleren van gevel, een bedrag van € 2.125,00 inclusief voor het laten aanbrengen van dakisolatie en een bedrag van € 7.955,75 voor het schilderen van de buitengevels. [eisers (hoofdz)] maakt daarnaast (voorwaardelijk) aanspraak op wettelijke rente ex artikel 6:119 BW en op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. [eisers (hoofdz)] beperkt zijn vordering ten slotte uitdrukkelijk tot een bedrag van € 25.000,00 inclusief rente en buitengerechtelijke kosten. 3.3. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers (hoofdz)] , met veroordeling van [eisers (hoofdz)] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. In de vrijwaringszaak 3.5. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde (vrijw)] zal veroordelen om aan [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] te betalen elk bedrag aan hoofdsom met alle rente en kosten waartoe [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde (vrijw)] in de proceskosten in de hoofdzaak en in vrijwaring. 3.6. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] legt daaraan, tegen de achtergrond van voormelde feiten, de volgende stellingen ten grondslag. Als de vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, omdat de isolatie van de woning niet in orde is geweest, dan volgt daaruit dat [gedaagde (vrijw)] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verbintenissen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht die tussen haar en [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] tot stand is gekomen. [gedaagde (vrijw)] is in dit geval gehouden alle schade en kosten die voortvloeien uit de hoofdzaak aan [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] te vergoeden. 3.7. [gedaagde (vrijw)] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] in de proceskosten en de nakosten. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In de hoofdzaak 4.1. De koopovereenkomst is deels opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Dat geldt in elk geval voor de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst. Deze artikelen bevatten volgens vaste rechtspraak en de heersende leer in de literatuur een regeling die afwijkt van de in artikel 7:17 BW (niet dwingend) neergelegde regeling. Kort gezegd betekent dit dat op grond van artikel 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst alleen gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik als woning voor rekening van de verkoper komen. Andere gebreken komen voor risico van de koper, tenzij de koper op grond van mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan wat naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik als woning nodig is. 4.2. [eisers (hoofdz)] legt primair aan zijn vordering ten grondslag de stelling dat [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst door onjuiste mededelingen te doen over de mate van isolatie van de woning. [eisers (hoofdz)] heeft in dit verband gewezen op het door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst verstrekte energielabel B d.d. 23 maart 2015 in combinatie met de door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] op de vragenlijst ingevulde antwoorden dat de gevels van de woning geïsoleerd zijn en dat het dak grotendeels is geïsoleerd. Op basis van deze door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] verstrekte informatie mocht [eisers (hoofdz)] verwachten dat de woning goed geïsoleerd was. 4.2.1. Wat betreft de isolatie van de gevel heeft [eisers (hoofdz)] terecht aangevoerd dat hij op basis van de informatie uit het energielabelrapport van 2015 in combinatie met de door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] op de ‘Vragenlijst over de woning’ ingevulde antwoorden mocht verwachten dat de gevels van de woning goed geïsoleerd waren. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft in de vragenlijst aangegeven dat de gevels geïsoleerd zijn zonder daarbij voorbehouden te maken en in het in het kader van de koop van de woning aan [eisers (hoofdz)] verstrekte energielabelrapport uit 2015 staat dat de gevels voorzien zijn van ongeveer 10 cm aan isolatie met een aantoonbare Rc-waarde van 3,0. Na onderzoek van [bedrijf 2] d.d. 1 augustus 2022 is echter gebleken dat de gevels niet (goed) geïsoleerd zijn. De Rc-waarde is na onderzoek door [bedrijf 2] bij alle gevels vastgesteld op 0,43, hetgeen als niet geïsoleerd geldt. De bevindingen van [bedrijf 2] zijn door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Ook met de na de mondelinge behandeling overgelegde foto’s die [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] in 2015 van de spouwmuur heeft gemaakt, is onvoldoende aangetoond dat de gevels goed geïsoleerd waren. In 2022 is door de door [eisers (hoofdz)] ingeschakelde deskundige aan de hand van metingen vastgesteld dat er geen isolatie (meer) in de spouwmuur aanwezig is. Als [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] bedoeld heeft te stellen dat de isolatie in 2015 nog volledig aanwezig was en daarna door tijdsverloop/veroudering uit de spouwmuur is verdwenen, dan had het op zijn weg gelegen om die stelling te onderbouwen, bijvoorbeeld met een verklaring van een eigen deskundige. Dit heeft hij nagelaten. Daarmee is als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast komen te staan dat wat de mate van isolatie van de gevels betreft ten tijde van de verkoop door [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] ten onrechte is meegedeeld dat de gevels geïsoleerd waren. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft op dit punt onjuiste mededelingen aan [eisers (hoofdz)] gedaan en is in zoverre tekort geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de koopovereenkomst op hem rustende verbintenissen. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] is op dit punt schadeplichtig tegenover [eisers (hoofdz)] 4.2.2. Wat betreft de dakisolatie ligt dit anders. In het energielabelrapport uit 2015 is weliswaar vermeld dat het dak geïsoleerd is, maar [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft in de ‘Vragenlijst voor de woning’ aangegeven dat het dak slechts gedeeltelijk is geïsoleerd. Als niet weersproken staat vast dat [eisers (hoofdz)] de door hem te kopen woning energieneutraal wilde gaan maken. Gelet op die wens had het op de weg van [eisers (hoofdz)] gelegen om naar aanleiding van de opmerking dat het dak slechts gedeeltelijk geïsoleerd is, nader onderzoek te doen naar de mate van isolatie. Dit heeft hij nagelaten. Als onweersproken staat vast dat hij op dit punt geen vragen aan [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] heeft gesteld en evenmin nader (bouwkundig) onderzoek heeft laten doen. Zonder nader onderzoek kon [eisers (hoofdz)] niet verwachten dat ook het dak volledig geïsoleerd zou zijn. De conclusie is dat de op dit punt gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is op deze grondslag. 4.3. Evenmin is vanwege het ontbreken van dakisolatie sprake van een non-conforme woning. De uitleg die [eisers (hoofdz)] geeft aan ‘normaal gebruik als woonhuis’, waarbij hij ervan uitgaat dat daarvoor volledige isolatie vereist is, voert te ver en wordt niet ondersteund door de jurisprudentie. Dit betekent dat het ontbreken van dakisolatie op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst voor rekening van [eisers (hoofdz)] als koper komt. Om diezelfde reden is ook de meer subsidiair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar. De exoneratie van artikel 6.3. staat daaraan in de weg. 4.4. Ook de subsidiaire grondslag van dwaling kan niet tot toewijzing van de gevorderde schadevergoeding met betrekking tot dakisolatie leiden. Voor zover [eisers (hoofdz)] bij de aankoop van de woning heeft gedwaald, dient dit voor zijn rekening te blijven. Als hij had voldaan aan de op hem rustende onderzoeksplicht, was hij immers bekend geweest met de wijze waarop het dak was geïsoleerd. 4.5. De conclusie is dat [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] gehouden is de schade te vergoeden die [eisers (hoofdz)] als gevolg van de onjuiste mededelingen met betrekking tot de aanwezigheid van gevelisolatie heeft geleden. Voor het bepalen van de omvang van die schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eisers (hoofdz)] in werkelijkheid verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij bij overdracht van de woning (goed) geïsoleerde gevels had gehad. Dit betekent dat voor vergoeding in aanmerking komen de kosten die gepaard gaan met het alsnog deugdelijk (laten) isoleren van de gevels. Met de door [eisers (hoofdz)] als productie 18 overgelegde begroting is nog onvoldoende onderbouwd welke werkzaamheden daarvoor nodig zijn en welke kosten daarmee gepaard gaan. [eisers (hoofdz)] zal in de gelegenheid worden gesteld op dit punt een akte te nemen. Van hem mag worden verwacht dat hij de (voorwaardelijke) vorderingen met betrekking tot rente en buitengerechtelijke kosten eveneens nader onderbouwd. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] mag daarop bij antwoordakte reageren. 4.6. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. In de vrijwaringszaak 4.7. [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde (vrijw)] tekort is geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de op grond van de overeenkomst van opdracht op haar rustende verbintenissen. 4.7.1. [gedaagde (vrijw)] betwist dat zij daarin tekort is geschoten. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Het energielabel d.d. 23 maart 2015 is afgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

In de hoofdzaak 5.1. stelt [eisers (hoofdz)] in de gelegenheid om zich op de rolzitting van woensdag 11 december 2024 bij akte uit te laten als overwogen onder overweging 4.5. en bepaalt dat [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren; 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan, In de vrijwaringszaak 5.3. wijst de vordering af, 5.4. veroordeelt [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] in de proceskosten van € 882,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. veroordeelt [gedaagden (hoofdz)/eisers (vrijw)] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald. Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024. (mk)