ECLI:NL:RBGEL:2024:7625

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: 11365738 \ VV EXPL 24-136 Vonnis in kort geding van 4 november 2024 in de zaak van STICHTING VIVARE, gevestigd te Arnhem, eisende partij, hierna te noemen: Vivare, gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers, tegen [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [bewindvoerder] of de bewindvoerder, gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 19;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7; - de door mr. Ghaffari overgelegde machtiging van de bewindvoerder; - de brief d.d. 29 oktober 2024 met aanvullende productie 8 namens de bewindvoerder. 1.2. De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 30 oktober 2024. Verschenen zijn [naam 1] en [naam 2] namens Vivare, bijgestaan door mr. L.J.G.E. Hendriks (voor mr. Ramakers), en [rechthebbende] (hierna: [rechthebbende] ), bijgestaan door mr. Ghaffari. Mr. Hendriks heeft spreekaantekeningen voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat verder nog is besproken. 1.3. Tot slot is vonnis bepaald.

2.1. Vivare is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet. Zij is werkzaam ten dienste van de volkshuisvesting. 2.2. Sinds 2 februari 2005 huurt [rechthebbende] van Vivare de woning (appartement met balkon) aan de [adres woning] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van (23) december 2003 (hierna: AV) van toepassing verklaard. De meerderjarige zoon van [rechthebbende] , [zoon van gedaagde] , (hierna: de zoon) woont, althans woonde, geruime tijd bij [rechthebbende] in. 2.3. In de AV is onder andere het volgende artikel opgenomen: Artikel 6: De algemene verplichtingen van huurder (…) 6.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…) 6.6 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.7 Huurder zal geen strafbare feiten in of vanuit het gehuurde plegen, waaronder begrepen handel in drugs of strafbare hennepteelt. (…) Artikel 12: De aansprakelijkheid van huurder (…) Huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die vanwege huurder het gehuurde gebruiken of zich vanwege huurder daarop bevinden. (…) 2.4. Het gehuurde maakt deel uit van een complex van in totaal acht woningen. Het complex bestaat uit twee bouwlagen. De nummers [nummers] (even) zijn de benedenwoningen en de nummers [nummers] (even) zijn de bovenwoningen. Aanpalend aan het complex bevinden zich de woningen plaatselijk bekend als [adres] (oneven). Vivare is geen eigenaar van die woningen. 2.5. Bij beschikking van deze rechtbank van 29 maart 2016 zijn de (toekomstige) goederen van [rechthebbende] vanwege verkwisting dan wel problematische schulden vanaf 6 april 2016 onder bewind gesteld, met benoeming van de heer [bewindvoerder] tot bewindvoerder. Bij beschikking van 23 februari 2022 van deze rechtbank zijn de gronden van de onderbewindstelling van [rechthebbende] gewijzigd in lichamelijke of geestelijke toestand. 2.6. In mei 2024 heeft zich een incident voorgedaan waarbij de zoon pepperspray heeft gebruikt tegen een buurtbewoner. Toen de politie ter plaatse kwam heeft de zoon de politieambtenaar beledigd waarna hij is aangehouden. 2.7. In de avond van 22 augustus 2024 heeft zich een incident voorgedaan waarbij de zoon vanaf het balkon van het gehuurde een - naar later bleek - doorgeladen vuurwapen op een aantal omwonenden heeft gericht. De omwonenden zijn gevlucht en hebben de politie ingeschakeld. Uiteindelijk heeft een arrestatieteam van de Dienst Speciale Interventies (DSI) geïntervenieerd en de zoon aangehouden. In de slaapkamer van de zoon is een doorgeladen vuurwapen met 48 kogels aangetroffen. 2.8. Bij brief van 30 augustus 2024 heeft de burgemeester van [de gemeente] [rechthebbende] bericht over zijn voornemen om het gehuurde naar aanleiding van voormeld incident drie maanden te sluiten. Vivare, [rechthebbende] en de zoon zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen te geven over dit voorgenomen besluit en hebben dat ook gedaan. Vervolgens heeft de burgemeester van [de gemeente] [rechthebbende] bij besluit van 4 september 2024 medegedeeld dat hij besloten heeft om met ingang van 6 september 2024 te 11.00 uur de sluiting van de woning voor de duur van twee maanden, derhalve tot 6 november 2024 te 11.00 uur, te gelasten. De burgemeester schrijft in zijn besluit onder meer het volgende: (…) Aanleiding In de avond van 22 augustus 2024 ontstond een burenconflict tussen uw zoon, [zoon van gedaagde] , en meerdere buurtbewoners. Dit conflict ontstond doordat een buurtbewoner [zoon van gedaagde] aansprak op het veroorzaken van geluidsoverlast. Dit conflict escaleerde en bedreigingen werden geuit. Uiteindelijk ging [zoon van gedaagde] naar binnen en pakte een vuurwapen. Hij bedreigde de buurtbewoners, haalde de slede van het vuurwapen naar achter (doorladen van het wapen) en richtte deze op meerdere buurtbewoners. De buurtbewoners zijn gevlucht en hebben de politie gebeld. Uiteindelijk heeft het arrestatieteam van de politie uw zoon aangehouden in uw woning. In de slaapkamer van uw zoon is toen een doorgeladen vuurwapen aangetroffen met 48 kogels. Uit informatie van de politie blijkt dat [zoon van gedaagde] in mei 2024 een conflict had met een buurtbewoner en daarbij pepperspray heeft gebruikt tegen deze buurtbewoner. Toen de politie ter plaatse kwam heeft [zoon van gedaagde] de politieambtenaar beledigd waarna hij is aangehouden. Ook blijkt uit de gegevens van de politie dat u en uw zoon regelmatig ruzie hebben. De politie is meermaals bij u geweest en heeft bemiddeld in deze situaties. De politie heeft in de afgelopen 2 jaar meerdere meldingen bij Veilig Thuis gedaan, omdat zij zich zorgen maken over de situatie tussen u en uw zoon. Er is ook sprake van drank- en drugsgebruik door u beiden. De woning betreft een woning van woningcorporatie Vivare. Na het incident heeft zowel Vivare als de politie een buurtonderzoek ingesteld. De impact van dit incident op de buurt is groot. Sommige bewoners zijn erg bang en boos. Er zijn meerdere buurtbewoners gesproken door Vivare en de politie en het beeld is dat men zich onveilig voelt door wat er gebeurd is en dat de situatie zal escaleren als u en uw zoon niet uit de buurt vertrekken. De buurt gaf ook aan dat u en uw zoon veel ruzie hebben en dat dit gepaard gaat met hard schreeuwen, overlast en fysiek geweld. Sinds het incident voelen de buurtbewoners dat zij door u worden geprovoceerd, omdat u meerdere malen voor de huizen van de betrokken buurtbewoners langs liep. U heeft ook na het incident van 22 augustus o.a. de buurtbewoners van de [adres] uitgescholden en dreigende taal geuit. Door het incident en het provoceren na het incident heerst er een grote mate van onveiligheid in de wijk. Buurtbewoners zijn bang en verwachten dat wanneer [zoon van gedaagde] vrij komt er wederom incidenten zullen plaatsvinden. Ook dreigt de buurt het heft in eigen handen te nemen. De kans op escalatie en gevaarlijke situaties is groot. Evenals de (kans op) maatschappelijke onrust. (…) De politie constateert dat in de wijk gevoelens van angst en boosheid heersen. Buurtbewoners verklaren dat zij zich afvragen wat de volgende stap zal zijn. Uw zoon heeft laten zien het gebruik van wapens in de nabijheid van de woning niet te schuwen. Door deze bedreiging met het vuurwapen op meerdere buurtbewoners is voldaan aan het verstorings-, oorzaak en locatiecriterium om mijn bevoegdheid op grond van artikel 174a, eerste lid, onder a, ben c, van de Gemeentewet, te gebruiken en de woning te sluiten. (…) Zienswijzen U, uw zoon en woningcorporatie Vivare hebben een zienswijze kunnen indienen op mijn voorgenomen besluit om uw woning voor drie maanden te sluiten. Uit de zienswijzen komt het volgende naar voren: (…) De bovengenoemde zienswijzen hebben mijn voorgenomen besluit tot sluiten niet beïnvloed. Wel heb ik de periode, zoals hiervoor toegelicht, verkort van drie naar twee maanden. Ik begrijp dat deze sluiting u raakt, maar gezien de verstoring van de openbare orde door u en uw zoon, ben ik van oordeel dat het algemeen belang moet prevaleren.

3.1. Vivare vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter: I. [bewindvoerder] (naar de voorzieningenrechter begrijpt: in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] ) veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten; II. [bewindvoerder] (naar de voorzieningenrechter begrijpt: in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] ) veroordeelt te betalen het bedrag van € 488,15 per maand aan gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW vanaf november 2024 tot de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden; III. [bewindvoerder] (naar de voorzieningenrechter begrijpt: in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] ) veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente; IV. het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. 3.2. Vivare legt aan haar vordering ten grondslag dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overeenkomstig de wettelijke regeling van artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft plaatsgevonden. Het gevolg hiervan is dat de tussen haar en [rechthebbende] gesloten huurovereenkomst (uiterlijk) op 20 september 2024 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [rechthebbende] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft, althans de woning onder zich houdt. Daarnaast is [rechthebbende] volgens Vivare tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurster, omdat zij in strijd met goed huurderschap heeft gehandeld door overlast te veroorzaken en er vanuit het gehuurde een strafbaar feit is gepleegd. Hierbij wijst Vivare erop dat [rechthebbende] als huurster verantwoordelijk is voor gedragingen van derden die met haar goedkeuring het gehuurde gebruiken (in dit geval haar zoon). 3.3. De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Vivare, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Vivare, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van Vivare in de kosten van deze procedure. 3.4. De bewindvoerder voert aan dat de ontruimingsvordering in kort geding afgewezen moet worden wegens gebrek aan spoedeisend belang aan de zijde van Vivare. Daarnaast voert hij aan dat het niet gerechtvaardigd is de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Hij stelt zich op het standpunt dat er zeer bijzondere omstandigheden aanwezig zijn aan de kant van [rechthebbende] die maken dat het gebruik van Vivare van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming van het gehuurde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [rechthebbende] zal als gevolg van een ontruiming en een negatieve verhuurdersverklaring in een medische en financiële noodtoestand geraken. Gelet op haar benarde financiële omstandigheden zal zij na ontruiming van het gehuurde waarschijnlijk dakloos worden. Daarnaast is [rechthebbende] bekend met PTSS en ADHD, waarvoor zij medicatie gebruikt, en met een vermijdende persoonlijkheidsstoornis. Gelet op artikel 8 van het Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) is de ontbinding en daarmee de ingrijpende maatregel van ontruiming in deze situatie disproportioneel, aldus de bewindvoerder. Tot slot betwist de bewindvoerder dat al langere sprake was van overlast door [rechthebbende] . 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het spoedeisend belang 4.1. De bewindvoerder betwist dat Vivare een spoedeisend belang heeft bij de door haar ingediende vordering. Volgens hem zal terugkeer van [rechthebbende] niet leiden tot ernstige onrust en escalatie in de wijk. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat, nu de gedwongen sluiting van het gehuurde door de burgemeester op zeer korte termijn (namelijk op 6 november 2024) afloopt, Vivare een spoedeisend belang heeft bij een antwoord op de vraag of [rechthebbende] , gelet op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, daarna mag terugkeren naar het gehuurde. De discussie tussen partijen of haar terugkeer zal leiden tot ernstige onrust in de wijk zal betrokken worden bij de verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering. De ontruiming 4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. 4.3. Artikel 7:231 lid 2 BW maakt buitengerechtelijke ontbinding mogelijk wanneer het bevoegd gezag op grond van de in dat lid genoemde artikelen - uit de Gemeentewet, de Opiumwet of de Woningwet - sluiting van een pand heeft gelast op grond van gedragingen in het gehuurde of voor gedragingen in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde die de openbare orde ernstig verstoren (of bij ernstige vrees daarvoor). Voor een buitengerechtelijke ontbinding is een schriftelijke verklaring vereist die de huurder ex artikel 3:37 BW moet hebben bereikt. 4.4. Tussen partijen is niet in geschil dat het sluitingsbesluit van de burgemeester nog van kracht is (en ook was op het moment dat Vivare de huurovereenkomst ontbond) en dat de grondslag van de sluiting ligt in artikel 174a van de Gemeentewet. Dat betekent dat Vivare bevoegd was de huurovereenkomst met [rechthebbende] buitengerechtelijk te ontbinden. Daarnaast staat vast dat de buitengerechtelijke ontbinding ( [rechthebbende] en) de bewindvoerder heeft bereikt. 4.5. Bij de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst op grond van voormeld wetsartikel geldt als uitgangpunt dat de verhuurder - in dit geval Vivare - af mag gaan op het sluitingsbesluit van de burgemeester en niet zelf nader onderzoek hoeft te doen naar de juistheid van het sluitingsbesluit. Ook mag de civiele rechter het sluitingsbesluit niet zelfstandig beoordelen; dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang het sluitingsbesluit van kracht is, mag de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk ontbinden. Wel is de voorzieningenrechter op grond van Europese jurisprudentie over artikel 8 van het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) gehouden te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig (proportioneel) is in de zin van deze grondrechtelijke bepaling. 4.6. Bij de beantwoording van de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is moeten alle feiten en omstandigheden afgewogen worden. Om te bepalen of de maatregel van ontruiming evenredig is dient aangeknoopt te worden bij artikel 3:13 lid 2 BW (misbruik van bevoegdheid) of artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid). Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn: de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, of nakoming van de overeenkomst door de sluiting onmogelijk is geworden (conform de ratio van artikel 7:231 lid 2 BW), de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval, waaronder de mogelijk verstrekkende gevolgen van ontbinding in de huidige woningmarkt. De toetsing is marginaal, er is geen plaats voor een volledige belangenafweging. Het feit dat het gehuurde is gesloten levert een nauwelijks te weerleggen rechtsvermoeden op dat een verhuurder de huurovereenkomst met recht heeft ontbonden. Alleen als de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of wanneer misbruik is gemaakt van bevoegdheden, kan de ontruiming worden afgewezen. Alle omstandigheden van het geval moeten hierbij worden onderzocht. 4.7. Vivare heeft als verhuurder van meerdere woningen in het appartementencomplex de taak om de rust en veiligheid voor haar andere huurders te bewaken. Die rust en veiligheid zijn door de gedragingen van de zoon, voor wie [rechthebbende] als huurster verantwoordelijk is, ernstig in het gedrang gekomen. Er heerst angst en boosheid bij buurtbewoners. Hoewel de zoon op dit moment nog tenminste een aantal maanden gedetineerd is, komt er een moment dat hij vrijkomt. De bewindvoerder heeft een verklaring van de zoon in het geding gebracht waarin de zoon verklaard dat hij niet zal terugkeren naar de omgeving van het gehuurde en bij zijn vader in [plaats] zal gaan wonen (waarmee de vader ook schriftelijk heeft ingestemd). Uit de overgelegde stukken en de incidenten in mei en augustus 2024 volgt echter dat de zoon erg onberekenbaar is. Niet uit te sluiten is dat hij toch terugkeert naar de wijk waar het gehuurde zich bevindt. Bovendien heeft [rechthebbende] tijdens de zitting verklaard dat zij haar zoon niet aankan. Zij zal hem dan ook niet kunnen tegenhouden op het moment dat hij toch besluit terug te keren. Maar ook als alleen [rechthebbende] zelf zou terugkeren naar het gehuurde, is aannemelijk dat de situatie in de wijk zal escaleren. Nadat eerst al in mei van dit jaar het pepperspray-incident had plaatsgevonden, is het begrijpelijk dat het vuurwapenincident van een paar maanden daarna, dat als zeer ernstig te bestempelen valt, en de als gevolg daarvan opgezette arrestatieactie van de DSI op 22 augustus 2024, enorme impact heeft gehad op buurtbewoners en bij hen gevoelens van onveiligheid, angst en ook boosheid heeft veroorzaakt. Deze gevoelens zijn niet zomaar verdwenen. Hoewel het gehuurde inmiddels bijna twee maanden gesloten is geweest, acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat deze gevoelens op dit moment nog steeds leven in de wijk en dat omwonenden niet alleen de zoon, maar ook [rechthebbende] hiervoor verantwoordelijk houden. 4.8. Hoewel voorstelbaar is dat [rechthebbende] , zoals zij verklaart, niet wist dat haar zoon een vuurwapen op zijn slaapkamer had, is het feit dat zich in het gehuurde een vuurwapen en 48 kogels bevonden en de zoon vanaf het balkon van het gehuurde dat (doorgeladen) vuurwapen op buurtbewoners heeft gericht zo ernstig, dat het eventueel ontbreken van wetenschap van [rechthebbende] niet van doorslaggevend belang is. [rechthebbende] is als huurster in beginsel verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt. Zij omschrijft haar zoon als “een moeilijke jongen met impulsieve gedragingen en agressie-regulatieproblematiek” en stelt dat zij de agressieve kant van haar zoon zelf in de thuissituatie meerdere keren heeft ervaren. Volgens [rechthebbende] heeft zij tevergeefs geprobeerd hulpverlening voor hem in te schakelen. Zij onderbouwt dat verder echter niet. Dat [rechthebbende] geen grip heeft op haar inmiddels 21-jarige zoon betekent niet dat zij niet verantwoordelijk is voor zijn gedrag als hij zich in het gehuurde bevindt, temeer daar dit gedrag een ernstig strafbaar feit oplevert. 4.9. In het sluitingsbesluit van de burgemeester valt te lezen dat uit politiegegevens blijkt dat [rechthebbende] en haar zoon regelmatig ruzie hebben, dat de politie meerdere keren bij hen thuis is geweest en heeft bemiddeld in die situaties.

5.1. veroordeelt [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans twee weken nadat de burgemeester de sluiting heeft opgeheven, het gehuurde aan [adres woning] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Vivare zijn, en de sleutels af te geven aan Vivare; 5.2. veroordeelt [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , aan Vivare te betalen het bedrag van € 488,15 per maand aan gebruiksvergoeding ex artikel 7:225 BW vanaf november 2024 tot de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden; 5.3. veroordeelt [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , in de proceskosten van € 1.214,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.4. veroordeelt [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2024. 498 \ 41245 Zie onder andere EHRM 13 mei 2008, 19009/04, RvdW 2008/857, EHRC 2008/83 (McCann/VK). Hof ’s-Hertogenbosch 21 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:175, WR 2020/64 (https://www.inview.nl/document/id7a79ebe610354951963e1902cb0b2c80), m.nt. De Waal Hof Den Haag 3 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2322 Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37

Ook heeft de politie in de afgelopen twee jaar meerdere meldingen bij Veilig Thuis gedaan, omdat zij zich zorgen maakte over de situatie tussen [rechthebbende] en haar zoon en is volgens de politie sprake van drank- en drugsgebruik door moeder en zoon. Hoewel dit klinkt als een zorgelijke (thuis)situatie, is de vraag echter of en in hoeverre buurtbewoners hier overlast van hebben ervaren. Vivare stelt weliswaar dat [rechthebbende] en haar zoon al langer voor overlast in de wijk zorgen, maar heeft die stelling alleen onderbouwd met een paar verklaringen van buurtbewoners die zijn opgesteld na het incident op 22 augustus 2024. De bewindvoerder heeft er terecht op gewezen dat deze verklaringen erg van elkaar verschillen daar waar het gaat om de periode van ervaren overlast. Vivare heeft ook geen meldingen overgelegd van buurtbewoners van vóór die tijd en heeft tijdens de zitting erkend dat dergelijke meldingen er niet zijn. Gelet op het voorgaande kan de voorzieningenrechter in het bestek van deze kort gedingprocedure dan ook niet vaststellen dat [rechthebbende] al geruime tijd voor overlast zorgt. Dat betekent dat ontruiming op dit moment niet aan de orde zou zijn geweest indien de incidenten in mei en augustus van dit jaar niet hadden plaatsgevonden en dat [rechthebbende] in feite gestraft wordt voor het gedrag van haar zoon. De voorzieningenrechter realiseert zich ook dat ontruiming voor [rechthebbende] grote gevolgen zal hebben, zeker gelet op haar medische en financiële situatie. Toch is de voorzieningenrechter, alles tegen elkaar afwegende, van oordeel dat in dit geval de belangen van Vivare en haar huurders alsook van de andere wijkbewoners dienen te prevaleren boven het woonbelang van [rechthebbende] , met name gezien de ernst van het incident op 22 augustus 2024 en het daaraan voorafgegane incident met de pepperspray. Overigens dient ontruiming ook ter bescherming van [rechthebbende] zelf. De bewindvoerder heeft te kennen gegeven dat [rechthebbende] zich niet meer thuis voelt in (de omgeving van) het gehuurde en [rechthebbende] zelf heeft tijdens de zitting verklaard dat zij zich niet meer veilig voelt in de wijk. 4.10. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure niet zal worden geoordeeld dat het disproportioneel is dat Vivare van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dit betekent dat aannemelijk is dat [rechthebbende] c.q. de bewindvoerder de woning zonder recht of titel onder zich houdt. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW moet de bewindvoerder de woning ter beschikking van Vivare stellen. De voorzieningenrechter zal de vordering tot ontruiming daarom toewijzen. 4.11. Vivare vordert een termijn van ontruiming van drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis. De bewindvoerder kan echter, zolang het gehuurde gesloten is, de woning niet ontruimen. Vivare kan, al dan niet met behulp van de sterke arm, evenmin het gehuurde ontruimen. De termijn van ontruiming wordt daarom bepaald zoals in het dictum vermeld (binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans twee weken nadat de burgemeester de sluiting heeft opgeheven). De gebruiksvergoeding 4.12. Op grond van artikel 7:225 BW moet de bewindvoerder een gebruiksvergoeding betalen zolang zij de woning niet heeft ontruimd. De voorzieningenrechter zal de gevorderde betaling van een gebruikersvergoeding vanaf november 2024 tot de dag van ontruiming van de woning daarom toewijzen. De proceskosten 4.13. De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vivare worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 135,97 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.214,97 4.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring 4.15. De voorzieningenrechter zal het vonnis, zoals onbetwist gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat Vivare het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als de bewindvoerder niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet.