ECLI:NL:RBGEL:2024:5396

RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: 10604771 \ CV EXPL 23-4787 Vonnis van 14 augustus 2024 in de zaak van WP RETAIL DEVELOPMENT & MANAGEMENT B.V. (WPRI) IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEHEREND VENNOOT VAN DE CV WP RETAIL INVEST ELSHOFPASSAGE C.V., te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: WPRI, gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar, tegen HEMA B.V., te Amsterdam, gedaagde partij, hierna te noemen: HEMA, gemachtigde: mr. A. de Fouw.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 20 september 2023; - de akte wijziging eis van 10 januari 2024; - de akte overlegging producties aan de zijde van HEMA van 18 januari 2024; - de akte aan de zijde van HEMA van 7 februari 2024; - de akte met een productie aan de zijde van WPRI van 15 april 2024. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben over en weer hun standpunten toegelicht, beide gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. 1.3. Op verzoek van partijen is de procedure na afloop van de mondelinge behandeling aangehouden in verband met overleg tussen partijen. Op 15 mei 2024 hebben zij laten weten dat zij geen minnelijke oplossing hebben bereikt. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. WPRI is eigenaar van het winkelcentrum Elshofpassage te Duiven (hierna: het winkelcentrum). 2.2. HEMA huurt van WPRI, in het winkelcentrum, de bedrijfsruimte aan de Elshofpassage 8 te Duiven (hierna: het gehuurde). 2.3. Bij brief van 19 oktober 2022 heeft WPRI aan HEMA kenbaar gemaakt voornemens te zijn de huurovereenkomst op te zeggen. In deze brief staat onder meer: “(…) Wij willen het winkelcentrum duurzaam herontwikkelen waarbij o.a. de bestaande passage met entrees worden vernieuwd, een extra supermarkt wordt gerealiseerd op de begane grond met parkeerplaatsen op het winkeldak. Het winkelcentrum zal na herontwikkeling bestaan uit twee supermarkten en diverse winkels hoofdzakelijk gericht op de dagelijkse boodschappen, conform het schetsontwerp bijlage 1. De komende periode zullen wij de plannen samen met de Gemeente verder uitwerken. Om de herontwikkeling mogelijk te maken hebben wij het gehuurde nodig en zijn wij voornemens de huurovereenkomst op te zeggen, op de volgende gronden: 1. Verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen (renovatie); 2. De belangen van verhuurder wegen zwaarder bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de belangen van HEMA bij voortzetting van de huurovereenkomst. Op de plek van de huidige winkel zal niet langer hetzelfde gebouw staan en derhalve zal het gehuurde niet meer bestaan. We zullen een deel van het winkelcentrum (waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt) slopen en herbouwen. Daarom dienen wij te beschikken over het gehuurde, want deze sloop en transformatie is zonder beëindiging van de huur(overeenkomst) niet mogelijk. Om niet in tijdsnood te komen hebben we de fatale opzegdatum van de huurovereenkomst Elshofpassage 8 – Duiven verschoven naar 30 november 2022. Om tot een oplossing te komen stellen wij de volgende stappen voor: een Vaststellingsovereenkomst op te stellen waarin we afspraken make over de opzegging, nieuwe locatie en de tegemoetkoming in de verplaats- en herinrichtingskosten. We zouden Hema graag in het winkelcentrum behouden en stellen een nieuwe en vergelijkbare locatie voor in het winkelcentrum. Eerst zullen wij de nieuwe locatie moeten realiseren en zodra deze bouwkundig gereed is kan Hema verhuizen naar de nieuwe locatie. De oude huurovereenkomst wordt dan beëindigd en conform de huurovereenkomst aan ons opgeleverd. Op deze manier zal de vestiging niet of nauwelijks gesloten hoeven te worden. Uiteraard zullen we voor de bouwwerkzaamheden goede afspraken maken zodat de overlast tot een minimum beperkt wordt.(…)” 2.4. Op 24 oktober 2022 heeft HEMA een tegenvoorstel gedaan. Partijen hebben vervolgens geen overeenstemming bereikt. 2.5. Bij (door de deurwaarder betekende) brief van 30 november 2022 heeft WPRI de huur opgezegd. In de brief staat onder meer: “De huurovereenkomst wordt hierbij aan u, conform de tussen partijen gesloten allonge V, opgezegd tegen 31 augustus 2023. De opzegging vindt plaats op de volgende gronden: 1. De verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen (renovatie); 2. De belangen van verhuurder wegen zwaarder bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de belangen van u bij voortzetting van de huurovereenkomst.(…)”

3.1. WPRI vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de Elshofpassage 8 te Duiven zal eindigen zes weken na de dag waarop HEMA door WPRI per deurwaardersexploot in kennis is gesteld van de afgifte van een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het gedeelte van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen; II. HEMA veroordeelt tot het verlaten en ontruimen van het gehuurde binnen zes weken na betekening van de omgevingsvergunning, onder afgifte van de sleutels, bij gebreke waarvan huurder een dwangsom van € 2.500,00 per dag zal verbeuren, een gedeelte daaronder begrepen, dat huurder in gebreke is om aan dit vonnis te voldoen tot een maximum van € 50.000,00, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom; III. bepaalt dat WPRI een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten slechts verschuldigd is indien HEMA (1) haar in bezit stelt van een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte van circa 600m2 gelegen binnen een straal van twee kilometer van de Elshofpassage 8 te Duiven en (2) HEMA in die vervangende bedrijfsruimte de thans in het gehuurde gedreven HEMA zal voortzetten binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot de Elshofpassage 8 te Duiven; IV. HEMA veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na het vonnis. 3.2. WPRI legt – kort samengevat – het volgende aan haar vordering ten grondslag. Zij is eigenaresse van winkelcentrum Elshofpassage te Duiven. HEMA huurt van WPRI een bedrijfsruimte in het winkelcentrum. WPRI wenst beëindiging van de huurovereenkomst omdat zij het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen wil renoveren. De renovatie heeft tot gevolg dat voortzetting van de huurovereenkomst niet meer mogelijk is. WPRI heeft daarom belang bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. 3.3. Hema voert – kort samengevat – als verweer aan dat niet aannemelijk is dat WPRI het gehuurde dringend in eigen gebruik zal nemen. WPRI heeft haar stellingen niet onderbouwd en de voorgenomen renovatie is bovendien op feitelijke en juridische gronden onuitvoerbaar. Verder heeft HEMA een zwaarwegend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. In het geval de beëindigingsvordering desondanks wordt toegewezen, maakt HEMA aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Waar gaat het in deze zaak om? 4.1. Tussen partijen is in geschil of WPRI belang heeft bij een beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de renovatie van het winkelcentrum Elshofpassage in Duiven en, als wordt geoordeeld dat WPRI daar belang bij heeft, of zij aan HEMA een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Juridisch kader 4.2. Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Vast staat dat WPRI de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomsten krachtens artikel 7:292 lid 2 BW waren verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in artikel 7:296 lid 4 BW – een vordering van WPRI tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval worden toegewezen (onder meer) als WPRI aannemelijk maakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een belangenafweging van partijen is dan geen plaats (ECLI:NL:HR:2002:AE5130). 4.3. De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter (ECLI:NL:HR:2008:BC6116). Dringend eigen gebruik 4.4. Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan de situatie dat beëindiging van de huur noodzakelijk is om de verhuurder in staat te stellen het gehuurde te renoveren, welke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. 4.5. De kantonrechter overweegt als volgt. WPRI heeft haar verbouwplannen inzichtelijk gemaakt door overlegging van (onder meer) beeldmateriaal van de beoogde renovatie van het winkelcentrum. Zij heeft toegelicht dat zij het winkelcentrum, dat kampt met aanzienlijke leegstand (13 units van de beschikbare 39 units), toekomstbestendig wil maken en de leegstand wil bestrijden door het vestigen van een trekker, supermarkt Jumbo, aan de oostzijde van het winkelcentrum met diverse winkels op het gebied van dagelijkse boodschappen. Door reductie van het aantal meters winkelruimte en de vestiging van een trekker aan de oostzijde van het winkelcentrum ontstaat een betere doorstroming. Na de herontwikkeling zijn twee supermarkten aan de randen van het winkelcentrum gevestigd, waardoor een bezoekersstroom zal ontstaan van de ene hoek van het winkelcentrum naar de andere. Dit is het zogenaamde haltermodel. Die bezoekersstroom ontbreekt nu omdat vrijwel de gehele noord passage waaraan HEMA is gelegen leeg staat en de centrale (oost-west) passage leeg staat vanaf ongeveer de HEMA tot de Kastanjelaan. Het realiseren van het haltermodel maakt het winkelcentrum in het geheel aantrekkelijker voor consumenten. Hiervoor moeten diverse winkelunits en een aantal bovengelegen appartementen worden gesloopt, waaronder de unit die HEMA huurt. WPRI wil de ruimte die HEMA huurt transformeren naar supermarkt, een parkeerdek op het gehuurde realiseren en een tapis roulant plaatsen vóór het huidige gehuurde zodat het mogelijk wordt om met winkelwagens van de begane grond naar het parkeerdek te gaan. Hierdoor kan het gebruik van het gehuurde niet worden voortgezet. Na verbouwing en de andere/hoogwaardige branchering gericht op voornamelijk de dagelijkse boodschappen zal het winkelcentrum weer vitaal zijn en een aanzienlijk lagere leegstand kennen. De kantonrechter is van oordeel dat WPRI hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een wezenlijk belang bij renovatie van het winkelcentrum en dat deze renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst met HEMA. Het verweer van HEMA, dat WPRI niet aannemelijk heeft gemaakt dat de leegstand als gevolg van de renovatie afneemt en dat WPRI geen financieel belang heeft bij de renovatie, volgt de kantonrechter dan ook niet. 4.6. Ook de stelling van HEMA, dat het verwijderen van HEMA uit het winkelcentrum geen voordelen zou bieden omdat zij een grote trekker in het winkelcentrum is, kan haar naar het oordeel van de kantonrechter niet baten. Immers, vaststaat dat het de intentie van WPRI is om HEMA op een andere plek te laten terugkeren in het winkelcentrum en zij daarover ook met HEMA in overleg is getreden. Omdat partijen het niet eens werden over de hoogte van de huur van de nieuwe winkelruimte en de verhuiskostenvergoeding, hebben zij hierover echter geen overeenstemming bereikt. 4.7. De kantonrechter volgt HEMA ook niet in haar verweer dat WPRI niet heeft bewezen dat de beoogde renovatie realiseerbaar is en dat op dit moment enkel nog sprake is van een wens tot renovatie. Uit de door WPRI overgelegde documentatie volgt dat WPRI al langdurig in gesprek is met ketenpartners over de beoogde renovatie, dat er al de nodige stappen zijn genomen in het traject en dat er dus sprake is van meer dan een enkele wens om tot renovatie over te gaan. Zo heeft WPRI een brief overgelegd van 23 augustus 2022 waaruit valt af te leiden dat de Jumbo Supermarkt de beoogde supermarktruimte gaat huren in het winkelcentrum. Verder heeft WPRI de koopovereenkomst met VIF 13 B.V., de eigenaar van de boven het winkelcentrum aanwezige woningen, in het geding gebracht, waarin is opgenomen dat WPRI zich tot het uiterste zal inspannen om de commerciële ruimten in het winkelcentrum te herontwikkelen en de leegstand aanzienlijk te verminderen. WPRI heeft er verder op gewezen dat de gemeente haar plannen tot herontwikkeling steunt. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar een concept anterieure overeenkomst tussen haar en de gemeente Duiven van 25 maart 2024. Het feit dat de benodigde vergunningen nog niet zijn verleend, maakt niet dat de beëindigingsvordering moet worden afgewezen. Dit zou alleen het geval zijn als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden niet realiseerbaar is. Daarvan is niet gebleken. Er zullen ongetwijfeld nog hobbels te nemen zijn, maar vast staat dat de gemeente als vergunningverlener nauw betrokken is bij het project. Daarbij komt nog dat WPRI de beëindiging van de huurovereenkomst afhankelijk heeft gesteld van het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning. De overige door HEMA aangevoerde bestuursrechtelijke verweren laat de kantonrechter dan ook buiten haar beoordeling. 4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat WPRI aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. Dit betekent dat de kantonrechter aan een belangenafweging niet toekomt en de overige verweren van HEMA geen bespreking behoeven. 4.9. De vordering van WPRI tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt daarom toegewezen. De beëindigingsdatum wordt vastgesteld op drie maanden na de dag waarop HEMA door WPRI in kennis is gesteld van de afgifte van de omgevingsvergunning. Deze termijn is langer dan gevorderd, omdat de beëindigingsdatum door de gestelde voorwaarde onzeker is. De kantonrechter gaat er vanuit dat WPRI HEMA op de hoogte zal houden van het verloop van het vergunningentraject, zodat HEMA daarop kan anticiperen. De aan de ontruiming gekoppelde dwangsom wordt afgewezen omdat op grond van artikel 7:296 lid 5 BW de vaststelling van het tijdstip van de ontruiming geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.

De kantonrechter 5.1. bepaalt dat de huurovereenkomst tussen WPRI en HEMA ten aanzien van de bedrijfsruimte Elshofpassage 8 te Duiven zal eindigen, drie maanden na de dag waarop HEMA door WPRI schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het gedeelte van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen; 5.2. bepaalt dat WPRI een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan HEMA verschuldigd is van € 70.000,- , welke tegemoetkoming opeisbaar wordt als HEMA, met deugdelijke bewijzen onderbouwd, binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst haar onderneming heeft voortgezet op een nieuwe locatie binnen een straal van twee kilometer van het huidige gehuurde; 5.3. veroordeelt HEMA in de proceskosten van € 767,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als HEMA niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt HEMA tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024. 34124 / 43576

In het overige door WPRI gestelde ziet de kantonrechter geen aanleiding voor toewijzing van een (aanvullende) dwangsom. Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten 4.10. Op grond van artikel 7:297 lid 1 BW kan de rechter in de beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Deze bepaling ziet op kosten verbonden met het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte (ECLI:NL:HR:2018:209). De huurder moet aannemelijk maken dat hij zijn bedrijf elders zal voortzetten en zal de daarmee gepaard gaande verhuis- en inrichtingskosten aannemelijk moeten maken. Bovendien moeten de kosten redelijk zijn, wat onder meer betekent dat rekening gehouden moet worden met de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte, met de staat waarin de oude inrichting verkeerde en met eventueel reeds gedane afschrijvingen. Tot slot geldt dat het een tegemoetkoming betreft en geen volledige vergoeding van de te maken kosten. 4.11. HEMA heeft haar verhuis- en inrichtingskosten begroot op € 600.000,00. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft zij verwezen naar een door haar als productie 6 overgelegde kostenraming, de als productie 8 overgelegde berekening van de personeelskosten en de als productie 9 overgelegde offertes die zijn gemaakt voor de inrichting van een andere HEMA winkel. WPRI heeft de door HEMA gevorderde kosten gemotiveerd betwist. Volgens WPRI is het gevorderde bedrag buitensporig. Verder is er onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat er een aftrek nieuw voor oud moet plaatsvinden, heeft HEMA niet onderbouwd dat zij recent in de inrichting heeft geïnvesteerd en voert WPRI aan dat algemene bouwkundige voorzieningen of verbeteringen niet behoren tot de inrichtingskosten. 4.12. De kantonrechter overweegt als volgt. In dit geval is niet duidelijk of en naar welk pand HEMA gaat verhuizen. Hierdoor is het nog niet goed mogelijk om te beoordelen welke werkzaamheden ten behoeve van het inrichten van een nieuw pand noodzakelijk zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn. De kosten waarvan HEMA uitgaat, lijken te zien op een geheel casco locatie die nog helemaal op de bedrijfsvoering van HEMA moet worden aangepast, terwijl dat niet het geval hoeft te zijn. De door HEMA overgelegde offertes zien op een nieuw te realiseren winkel in ’s-Hertogenbosch, waarvan de oppervlakte niet bekend is en waarvan ook niet duidelijk is in welke staat dat pand verkeerde. Daarom kan er niet zonder meer van uit worden gegaan dat de verhuis- en inrichtingskosten van de eventueel nieuw te realiseren winkel, vergelijkbaar zijn met de begrote kosten ten behoeve van de winkel in ’s-Hertogenbosch, waarbij bovendien wordt opgemerkt dat de overgelegde stukken enkel begrotingen en offertes betreft en geen definitieve facturen. Daar komt bij dat HEMA weliswaar in haar akte van 7 februari 2024 heeft gesteld dat een groot aantal zaken niet verhuisbaar zijn maar HEMA heeft deze stelling niet voorzien van een onderbouwing. Zo is bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt dat de kosten van demontage van de stellingen en meubels de kosten van nieuwe stellingen overstijgen. Verder valt, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in te zien waarom bijvoorbeeld mannequins, kassasystemen, printers, telefonie, schoonmaakmachines en overige winkelinventaris nieuw moeten worden aangeschaft. Nog daargelaten dat hierop dan nog de correctie nieuw voor oud moet plaatsvinden. Tot slot geldt dat de begrote personeelskosten niet zijn onderbouwd. 4.13. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de begroting van HEMA niet volgen en de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten aanzien van de bedrijfsruimte schatten. Aannemelijk is dat HEMA kosten moet maken voor het verplaatsen/verhuizen van inventaris, aanschaf van nieuwe inventaris die niet kan worden meeverhuisd, advertentiekosten en inrichting van de nieuwe winkel. Rekening houdend met de aftrek nieuw voor oud en met wat in vergelijkbare zaken in de jurisprudentie aan tegemoetkoming wordt toegekend, zal een bedrag van € 70.000,- worden toegewezen. 4.14. Aan de vergoeding zal wel de voorwaarde worden verbonden dat betaling van deze tegemoetkoming pas opeisbaar wordt als HEMA, met deugdelijke bewijzen onderbouwd, binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst haar onderneming heeft voortgezet op een nieuwe locatie binnen een straal van twee kilometer van het huidige gehuurde. Vast staat dat op drie tot vijf kilometer van dit HEMA filiaal verschillende andere filialen gevestigd zijn, zodat als er buiten een straal van twee kilometer van het huidige gehuurde een nieuw filiaal wordt geopend niet langer kan worden gesproken van een verhuizing van dit filiaal. 4.15. Omdat een (voorwaardelijke) tegemoetkoming wordt toegekend, zou WPRI in beginsel de mogelijkheid moeten krijgen haar vordering in te trekken. Gelet op de hoogte van het door haar in het voorstadium gedane aanbod voor een renovatievergoeding, en het toegewezen bedrag, kan de mogelijkheid tot intrekking echter achterwege blijven. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.16. Op grond van artikel 7:295 lid 1 BW blijft de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. Dit staat in beginsel in de weg aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van deze beslissing, tenzij het verweer van HEMA kennelijk ongegrond voorkomt. Daarvan is sprake wanneer het verweer misbruik van bevoegdheid zou opleveren. Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening kan komen. 4.17. De kantonrechter ziet geen grond om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat niet is voldaan aan de hiervoor genoemde maatstaf. Het verweer van HEMA kan niet worden beschouwd als kennelijk ongegrond. HEMA heeft haar standpunten en belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt. Het enkele feit dat de verweren falen, betekent niet dat deze kennelijk ongegrond zijn. Verder is niet gebleken dat HEMA niet heeft ingestemd met de opzegging of een beëindiging van de huurovereenkomst met het uitsluitende oogmerk de herontwikkeling van het winkelcentrum te vertragen. Bovendien kan op voorhand niet worden geoordeeld dat een eventueel hoger beroep geen (enkele) kans van slagen zou hebben. Tot slot geldt dat het huidige stadium in de planning van de renovatie ook niet noopt tot voortvarende tenuitvoerlegging van dit vonnis. De gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad wordt dan ook afgewezen. Proceskosten 4.18. HEMA is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.