ECLI:NL:RBGEL:2024:1651

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/432070 / KG ZA 24-53 Vonnis in kort geding van 25 maart 2024 in de zaak van de commanditaire vennootschap 1. RVG ARNHEM NOORD I C.V., de commanditaire vennootschap 2. RVG ARNHEM NOORD II C.V., de besloten vennootschap 3. RVG ARNHEM NOORD I B.V., de besloten vennootschap 4. RVG ARNHEM NOORD II B.V., alle gevestigd in Rheden, eisende partijen, hierna samen te noemen: RVG c.s., advocaten: mrs. T. van Wijk en I. Neddaoui-Docter te Arnhem, tegen de besloten vennootschap [gedaagde] , gevestigd in [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaten: mrs. R. van Cooten en M.W. IJzerman te Deventer.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4; - de producties 5 tot en met 15 en 17 van RVG c.s. (productie 16 is door de voorzieningenrechter geweigerd); - de akte van eiswijziging van 11 maart 2024 van RVG c.s.; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 12; - de mondelinge behandeling van 13 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de pleitnota van RVG c.s.; - de pleitnota van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. RVG c.s. zijn vastgoedbeleggers die op 5 maart 2020 de eigendom hebben verkregen van 180 huurwoningen in de wijken Braamberg en Schuttersberg in Arnhem. In de akte van levering is een uitpondingsverbod opgenomen. Kort gezegd komt dat erop neer dat de woningen pas individueel mogen worden verkocht nadat de gemeente Arnhem heeft vastgesteld dat de gehele renovatie en verduurzaming van de woningen is uitgevoerd en opgeleverd. 2.2. [gedaagde] is een aannemer. RVG c.s. en [gedaagde] hebben een aannemingsovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagde] renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden heeft verricht. 2.3. RVG c.s. hebben voor de financiering van de woningen en de renovatie ervan een hypothecaire lening afgesloten bij de Rabobank. Daarbij hebben RVG c.s. aan de Rabobank een hypotheekrecht verleend voor een bedrag van € 28.000.000,00, plus een bedrag van renten, vergoedingen, boeten en kosten van € 9.800.000,00, dus in totaal € 37.800.000,00. Ten tijde van de mondelinge behandeling bedroeg de restschuld van de hypothecaire lening € 25.740.072,00. 2.4. In het kader van de verlenging van de lopende financiering, zijn de 180 woningen van RVG c.s. op 7 maart 2024 getaxeerd. De marktwaarde, in verhuurde staat, van de totale woningportefeuille is getaxeerd op € 41.980.000,00. 2.5. Tussen RVG c.s. en [gedaagde] is een geschil gerezen over de betaling van de facturen van [gedaagde] . Volgens [gedaagde] moet RVG c.s. nog € 3.366.140,47 incl. btw aan termijn- en meerwerkfacturen betalen. Daartegenover hebben RVG c.s. hun betalingsverplichting opgeschort en gesteld een hogere tegenvordering te hebben in verband met ondeugdelijke werkzaamheden door [gedaagde] bij de renovatie en verduurzaming van de woningen. Volgens RVG c.s. kunnen zij het openstaande bedrag aan termijn- en meerwerkfacturen verrekenen met hun tegenvordering op [gedaagde] . 2.6. Bij verzoekschrift van 23 januari 2024 heeft [gedaagde] de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht om verlof te verlenen voor het leggen van conservatoir beslag op 16 onroerende zaken van RVG c.s. gelegen in de wijk Braamberg, en voor het leggen van conservatoir derdenbeslag onder de Woningbouwvereniging van Ambtenaren te Arnhem en onder de Rabobank. De voorzieningenrechter heeft het verlof verleend en daarbij de vordering begroot op € 3.951.061,54. 2.7. Vervolgens zijn de beslagen gelegd. Uit de derdenverklaringen van de Rabobank van 20 februari 2024 blijkt dat het beslag doel heeft getroffen op de bankrekeningen van: RVG Arnhem Noord I B.V. voor een tegoed van € 1.936,93, RVG Arnhem Noord II B.V. voor een tegoed van € 1.170,06, RVG Arnhem Noord II C.V. voor een tegoed van € 54.036,53 en RVG Arnhem Noord I C.V. voor een tegoed van in totaal € 2.048.334,28, waarvan € 2.026.165,06 een bouwdepot betreft, waarvan het tegoed is verpand aan de Rabobank. In alle derdenverklaringen heeft de Rabobank tevens opgenomen: “Wij hebben een voor verrekening vatbare tegenvordering. Deze tegenvordering is groter dan het beslagen tegoed en wij behouden ons hiervoor het recht van verrekening voor.” 2.8. Op 4 maart 2024 heeft [gedaagde] een memorie van eis ingediend bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (hierna: de Raad van Arbitrage) in verband met het onder rechtsoverweging 2.5. omschreven geschil.

3.1. RVG c.s. vorderen na eiswijziging, samengevat, dat de voorzieningenrechter voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. primair: het door [gedaagde] gelegde conservatoire beslag onder de Rabobank ten laste van RVG c.s. en het door [gedaagde] gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaken met onmiddellijke ingang opheft; II. subsidiair: het door [gedaagde] gelegde conservatoire beslag onder de Rabobank ten laste van RVG c.s. opheft; III. meer subsidiair: het door [gedaagde] gelegde conservatoire beslag onder de Rabobank ten laste van RVG c.s. opheft, op voorwaarde dat RVG c.s. zekerheid stelt uitsluitend indien en voor zover die zekerheid niet al door de overwaarde van de onroerende zaken van RVG c.s. in voldoende mate verzekerd is; Zowel primair als subsidiair: IV. [gedaagde] verbiedt om op dezelfde gronden voor dezelfde vordering opnieuw conservatoir beslag te leggen onder derden totdat in de hoofdzaak en onherroepelijk is beslist, althans [gedaagde] te gebieden om bij een hernieuwd verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van RVG c.s. een afschrift van dit vonnis aan de voorzieningenrechter te overleggen. Dit alles op straffe van een dwangsom; V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening, en de nakosten en eventuele verdere executiekosten. 3.2. RVG c.s. leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Primair stellen RVG c.s. dat beslag op de bankrekeningen van RVG c.s. bij de Rabobank en de onroerende zaken onnodig is omdat de overwaarde van hun in totaal 180 onroerende zaken meer dan voldoende zekerheid biedt voor de begrote vordering van € 3.951.061,54. De restschuld van de hypothecaire lening op de 180 onroerende zaken van eisers bedraagt op dit moment € 25.740.072,00, terwijl de zaken zijn getaxeerd op een bedrag van € 41.980.000,00. De overwaarde van de onroerende zaken bedraagt dus € 16.239.928,00. Zelfs als zou moeten worden uitgegaan van het gevestigde hypotheekrecht van € 28.000.000,00 (omdat tot dat bedrag aan aanvullende lening kan worden afgesloten) en/of van een executiewaarde van 85% van de getaxeerde verkoopwaarde, resteert volgens RVG c.s. voldoende zekerheid voor [gedaagde] . Als dat anders is, bieden in ieder geval de onroerende zaken voldoende zekerheid. Omdat de onroerende zaken minder belastende beslagobjecten zijn, vragen RVG c.s. subsidiair de opheffing van het bankbeslag. Zowel ten aanzien van het bankbeslag als ten aanzien van het beslag op woningen voeren RVG c.s. nog aan dat het beslag niet kan leiden tot verhaal en dus onnodig is. Wat betreft het bankbeslag blijkt dat volgens RVG c.s. uit de derdenverklaring van de Rabobank en wat betreft het beslag op de beslagen woningen voeren RVG c.s. aan dat de eventuele opbrengst van deze woningen (die samen € 6.168.637,00 waard zijn) nagenoeg volledig naar de Rabobank zal gaan. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van RVG c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van RVG c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van RVG c.s. in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld. Het is aan RVG c.s. om aannemelijk te maken dat grond bestaat voor opheffing van de beslagen. Daarbij geldt dat de beoordeling van de opheffingsvordering niet los kan geschieden van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Summierlijk ondeugdelijkheid als grondslag van de opheffingsvordering 4.2. Bij de dagvaarding in kort geding hebben RVG c.s. uitdrukkelijk aangegeven de summierlijke ondeugdelijkheid van de onderliggende vordering van [gedaagde] niet ten grondslag te willen leggen aan hun opheffingsvordering. Zij hebben de opheffing alleen willen baseren op de onnodigheid van het beslag en/of op de grondslag dat er voldoende zekerheid is voor de geldvordering van [gedaagde] . Ter zitting is door RVG c.s. bevestigd dat het nog steeds niet hun bedoeling is om de summierlijke ondeugdelijkheid van de vordering ten grondslag te leggen aan de opheffingsvordering, maar dat zij informatie over de gegrondheid van de vordering hebben overgelegd in het kader van de uit te voeren belangenafweging. Gelet hierop toetst de voorzieningenrechter niet de summierlijke (on)deugdelijkheid van de onderliggende geldvordering van [gedaagde] . Het bankbeslag 4.3. Zoals omschreven in rechtsoverweging 2.7. heeft het beslag onder de Rabobank doel getroffen op de bankrekeningen van RVG c.s. voor een totaal bedrag van € 2.105.477,80. Daarbij heeft de Rabobank verklaard dat zij ten opzichte van dit bedrag voor verrekening vatbare tegenvorderingen heeft en dat deze tegenvorderingen groter zijn dan de beslagen tegoeden. Op grond hiervan is aannemelijk dat ondanks het beslag de tegoeden op de bankrekeningen van RVG c.s. niet ten goede zullen komen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft daar ook niets tegenin gebracht. De conclusie hiervan is dat [gedaagde] geen redelijk belang heeft bij het in stand houden van dit beslag. Bovendien is aannemelijk dat met het bankbeslag de bedrijfsvoering van RVG c.s. in ernstige mate wordt gehinderd. Immers hebben RVG c.s. ter zitting verduidelijkt dat zij geen andere rekeningen hebben, waardoor zij hun vaste lasten niet kunnen betalen en zij ook geen opdrachten kunnen geven voor werkzaamheden, zoals schilderwerk, die volgens hen nog nodig zijn om de woningen in zodanige staat te brengen dat de gemeente Arnhem haar goedkeuring zal verlenen voor de uitponding. Het derdenbeslag onder de Rabobank zal dus door de voorzieningenrechter worden opgeheven. De beslagen op de onroerende zaken 4.4. Met betrekking tot de beslagen op de 16 onroerende zaken voeren RVG c.s. aan dat [gedaagde] geen belang heeft bij dit beslag, omdat RVG c.s. beschikken over een grote woningportefeuille met een overwaarde die genoeg verhaal biedt voor de vordering van [gedaagde] . Dit is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter stelt voorop dat conservatoir beslag dient om te voorkomen dat verhaalsmogelijkheden verloren gaan voordat door de schuldeiser een executoriale titel kan worden verkregen. Tussen partijen is niet in geschil dat de procedure bij de Raad van Arbitrage waarschijnlijk om en nabij een jaar gaat duren. Verder staat als onbetwist vast dat RVG c.s. bevoegd zijn de 180 woningen als geheel over te dragen aan onder andere een woningbouwcorporatie en dat zij daarvoor geen toestemming nodig hebben van de gemeente Arnhem. Dit is namelijk alleen vereist voor de uitponding. Zonder conservatoir beslag is onzeker wat RVG c.s., gedurende de duur van de procedure bij de Raad van Arbitrage, zullen doen met de woningen, of met de opbrengst daarvan in geval van verkoop, en in hoeverre [gedaagde] zich in de toekomst nog zal kunnen verhalen op de woningportefeuille van RVG c.s. Het strookt dus met het doel van een conservatoir beslag dat [gedaagde] door middel van het beslag op de 16 onroerende zaken voldoende verhaalsmogelijkheden houdt voor als haar geldvordering door de Raad van Arbitrage wordt toegewezen. Als RVG c.s. deze beslagen op de onroerende zaken te bezwarend achten, kunnen zij vervangende zekerheid bieden voor de vordering van [gedaagde] . Vooralsnog is vervangende zekerheid echter onvoldoende concreet aangeboden. Het voorgaande maakt dat de vraag of de overwaarde van de woningportefeuille zodanig is dat dit voldoende verhaal biedt voor de vorderingen van de Rabobank, eventuele andere schuldeisers en [gedaagde] , onbeantwoord kan blijven. 4.5. RVG c.s. hebben tot slot nog aangevoerd dat het beslag op de 16 onroerende zaken onnodig is, omdat zij met de Rabobank zijn overeengekomen dat de opbrengst van de verkoop van de eerste 15 tot 20 woningen uit de woningportefeuille zullen worden aangewend voor de aflossing van een geldlening van € 6.000.000,00, en dat de waarde van de woningen waar beslag op is gelegd ongeveer gelijk is aan de hoogte van die geldlening. De voorzieningenrechter overweegt dat vooralsnog niet zeker is dat de woningen waarop door [gedaagde] beslag is gelegd ook de eerste woningen zullen zijn die worden verkocht door RVG c.s. als eenmaal de goedkeuring van de gemeente Arnhem voor uitponding is verkregen. Op dit punt hebben RVG c.s. dus niet aannemelijk gemaakt dat de beslagen onnodig zijn gelegd. Ook hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat ze door het beslag op de woningen zodanig in hun belang zijn geschaad dat dit, in aanmerking nemend voornoemd belang van [gedaagde] bij handhaving van het beslag, tot een ander oordeel moet leiden. Proceskosten 4.6. Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De voorzieningenrechter 5.1. heft op de op 5 februari 2024 ten laste van RVG c.s. onder de Rabobank gelegde beslagen, 5.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2024.