ECLI:NL:RBGEL:2022:2507

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem zaaknummer / rolnummer: C/05/388115 / HA ZA 21-246 / 943 / 1700 Vonnis van 18 mei 2022 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. E.J. Loos te Amsterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NMG MAKELAARDIJ B.V., gevestigd te Nijmegen, gedaagde, advocaat mr. M. Bouman te 's-Hertogenbosch. Partijen zullen hierna [eiser] en NMG worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: Het vonnis van 24 november 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast, het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 18 februari 2022, de rolberichten van 1 maart 2022 waarin partijen om vonnis vragen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] was tot 9 mei 2011 in gemeenschap van goederen gehuwd met [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ). Zij waren ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de volgende vijf panden in Tegelen, Venlo en Kerkrade (hierna: de panden): [adres 1] [adres 2] [adres 3] [adres 4] [adres 5] 2.2. Pand a was de echtelijke woning van [eiser] en [betrokkene 1] . De panden b-c-d-e waren beleggingspanden en werden verhuurd. 2.3. Mede ten behoeve van de verwerving van de panden heeft ABN AMRO (hierna: de bank) financieringen verstrekt. [eiser] en [betrokkene 1] hebben in de betalingen aan de bank een achterstand laten ontstaan en deze achterstand vervolgens verder laten oplopen. Op verzoek van de bank heeft Solveon Incasso B.V. (hierna: Solveon) de incasso van die achterstallige hypotheektermijnen overgenomen. 2.4. NMG exploiteert een bedrijf dat onder meer makelaarsdiensten verleent. Tot 2019 handelde NMG onder haar toenmalige statutaire naam ACM Makelaardij B.V. Waar in dit vonnis wordt gesproken over NMG wordt (waar relevant ook) het voormalige ACM bedoeld. 2.5. Op 10 januari 2012 heeft Solveon aan NMG opdracht gegeven om (een paar van) de panden te taxeren. In de taxatierapporten van NMG van 17 februari 2012 en 7 maart 2012 is vermeld dat die taxaties zijn bedoeld om inzicht te geven in de waarde van de objecten in verband met een geplande verkoop en/of executieveiling. 2.6. Kort daarop heeft [eiser] opdracht gegeven aan [taxatie- en vastgoedbureau] (hierna: [taxatie- en vastgoedbureau] ) om de panden te taxeren. In de taxatierapporten van 31 juli 2012 zijn de markt- en executiewaarde van de panden opgenomen. 2.7. Bij de processtukken bevinden zich ook drie oudere taxatierapporten van panden a, b en d. Deze rapporten dateren van 14 augustus 2007 en zijn opgesteld door VeTeBe B.V. (hierna: VTB) in opdracht van [eiser] en [betrokkene 1] . 2.8. De waardes van de panden zijn in de rapporten van [taxatie- en vastgoedbureau] en VTB hoger bepaald dan in de rapporten van NMG. 2.9. Per e-mailbericht van 9 juli 2012 heeft [eiser] bij NMG geklaagd over informatie op de website van NMG en haar verzocht die informatie per direct van internet te verwijderen. In dit e-mailbericht staat, voor zover hier relevant, het volgende: “Ik heb het pand op de [adres 1] gezien op uw site en ben heel erg geschrokken. In de eerste plaats de vraagprijs is véél te laag. Ik vind het gewoon belachelijk. Volgens de bank is de (executie/waarde) 405.000 euro en nu vraagt u 247.000 euro. Hoe komt u bij dit bedrag? Het pand mag niet onder de executiewaarde verkocht worden. Ook mag ik hopen dat u, als makelaar zijnde, beseft dat dit pand véél meer waard is dan wat u als vraagprijs gesteld heeft. Ook de foto’s op uw site zijn amateurfoto’s. Iedere voorbijganger kan deze foto’s maken. Ik zie ook helemaal geen foto’s van de binnenkant van het huis. Normaal gesproken zie je op een makelaarssite altijd foto’s van de binnenkant van een huis. Hoe de indeling is, hoe de keuken eruit ziet. Hoeveel slaapkamers er zijn. Die badkamer enz. Is dit uw manier om dit huis te verkopen? Mensen weten niet eens wát ze kopen. En verder hadden wij afgesproken dat u met mij zou overleggen voordat u het huis op uw site zou zetten. Ik heb van u nooit een prijs doorgekregen en ik heb ook nooit mijn goedkeuring gegeven. Ook [adres 3] staat veel te laag geprijst,U vraag 337.500 euro evenals [adres 2] 252.000 euro. De executie/waarde van [adres 3] is 450.000 euro had ik betaald 550.000 euro in het jaar 2008 en van [adres 2] 420.000 euro. Iedereen weten dat huizen prijzen zijn gezakt voor misschien 10 of 15 procent maar niet bijna 50 procent!!!! Er is van uw kant uit totaal geen communicatie geweest, hoewel wij dat duidelijk hadden afgesproken. U bent helemaal uw eigen gang gegaan en ik kan hiermee absoluut niet akkoord gaan. Hierbij wil ik dat u PER DIRECT al mijn panden van uw site verwijdert en bent u per direct ontslagen als mijn makelaar!!” 2.10. Per brief van 11 juli 2012 heeft de bank de financieringen opgezegd en de hypothecaire geldleningen opeisbaar gesteld. Op dat moment was de waarde van de leningen, vermeerderd met betalingsachterstanden en bijkomende kosten, € 1.126.820,58. 2.11. Op 24 juli 2012 heeft [eiser] aan makelaardij beleggingspanden.nl opdracht gegeven tot onderhandse verkoop van de panden b, c en d. Per e-mailbericht van 14 augustus 2012 heeft een medewerker van beleggingspanden.nl [eiser] erop geattendeerd dat er lagere vraagprijzen dan de op beleggingspanden.nl vermelde prijzen van de panden circuleren op internet. In die e-mail staat, voor zover hier relevant, het volgende: “Beste Richard, Ik zat even op internet en zag ik jou panden op de volgende sites staan: http://venlo.www.miljoenhuizen.nl/details/propnl/1495967/ [adres 3] Koopsom: € 337.500,- K.K. (wij bieden aan voor € 524.00,- K.K.) http://www.debedrijfsmakelaar.nl/Winkelpand_kopen/Tegelen/Winkel,_Tegelen--236430/ Koopsom: € 252.000,- K.K. (wij bieden aan voor € 402.500,- K.K.) Hoe zit dit?? Graag verneem ik spoedig je reactie, want als onze klanten dit zien, gaan we de panden nooit verkopen!” 2.12. Per e-mailbericht van 3 december 2012 heeft [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), die de panden uiteindelijk op de hierna te noemen executieveiling heeft gekocht, aan de bank gemeld: “[…] als de ABN Amro bank mij de mogelijkheid geeft om een gedeeltelijk financiering te krijgen op de genoemde panden dan zou ik graag een bod willen uitbrengen waar alle partijen zich in zouden moeten kunnen vinden, daar het voor mij een onmogelijke opgave blijkt te zijn ook maar één bank/financierder of private investeerder te vinden welke gedeeltelijk wil financieren op onroerend goed welke kamerverhuur betreft. Mijn voorstel is om 1 miljoen euro te betalen voor de genoemde panden, waarbij ABN Amro bank mij een (gedeeltelijke) financiering wil verstrekken. Als dit een mogelijkheid zou bieden voor alle partijen dan zal mijn bod van 1 miljoen, zegge één miljoen euro), standhouden, mocht ABN Amro bank niet een gedeelte willen of kunnen financieren dan vervalt hiermee mijn voorstel. Als ABN Amro bank extra zekerheden wenst dan is dit zeer zeker bespreekbaar. Volgens kadaster gegevens en huidig eigenaar zou er een schuld rusten van 1.100.000-1.200.000,-. Daar de echtelijke woning niet bij de executieveilig zit en welke volgens eigenaar zeer zeker enkele tonnen op zal leveren kan op deze manier iedereen er een goed gevoel aan overhouden en er zonder teveel kleerscheuren uit komen. Ik heb al diverse malen met Solveon proberen te bellen i.v.m. mijn bod […]. Echter het spreken van een gezaghebbende aldaar of degene welke dit dossier behandelt blijkt niet haalbaar te zijn voor mij, ook het terugbellen gebeurd niet.” 2.13. De executieveiling van de panden b, c, d en e vond plaats op 13 december 2012. Pand a is openbaar verkocht op 17 januari 2012. De verkoop van de panden heeft geresulteerd in een opbrengst van in totaal € 992.428,69 (€ 812.796,16 uit panden b-c-d-e plus € 179.632,53 uit pand a). Na de executieverkoop resteerde een vordering van de bank op [eiser] van € 189.501,30.

3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat (1) NMG jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen, althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem en (2) NMG aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door [eiser] geleden schade, met veroordeling van NMG in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [eiser] legt, tegen de achtergrond van de hiervoor vastgestelde feiten, de volgende stellingen aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] heeft een overeenkomst gesloten met NMG, waarbij zij aan NMG de opdracht heeft gegeven om de vijf panden te verkopen. NMG is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst, door de panden online te plaatsen tegen een te lage vraagprijs en zonder voorafgaand overleg met [eiser] . De geplaatste vraagprijzen waren gebaseerd op een onjuiste taxatie van NMG, waarbij zij de waardes van de panden te laag heeft getaxeerd. NMG is aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden. De schade van [eiser] bestaat uit misgelopen verkoopopbrengsten, huurinkomsten en waardestijgingen van de panden. Zonder de tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van NMG zouden de panden onderhands en/of tegen hun werkelijke waarde verkocht zijn en was er geen restschuld van [eiser] aan de bank overgebleven. Die restschuld bedraagt nu in ieder geval € 189.501,30. Bovendien hadden dan niet alle vijf de panden verkocht hoeven worden. Gelet op de waardebepalingen van [taxatie- en vastgoedbureau] en VTB had met de opbrengst van enkele panden de volledige vordering van de bank voldaan kunnen worden, zodat [eiser] de overige panden had kunnen houden als belegging. Door de handelswijze van NMG moest [eiser] echter alle panden verkopen en loopt hij huurinkomsten en de waardestijging sinds de verkoop van die panden mis. NMG is gehouden de hiervoor bedoelde schade te vergoeden. Indien en voor zover geen overeenkomst van opdracht zou bestaan, dan is de hiervoor bedoelde handelswijze van NMG onrechtmatig jegens [eiser] . In dat geval is NMG gehouden de schade van [eiser] te vergoeden op grond van een onrechtmatige daad, aldus [eiser] . 3.3. NMG stelt zich op het standpunt dat de vorderingen moeten worden afgewezen en voert daartoe (samengevat) het volgende verweer. Er bestaat geen overeenkomst van opdracht tussen [eiser] en NMG. [eiser] heeft nooit opdracht gegeven aan NMG tot onderhandse verkoop van de panden. NMG heeft de panden ook niet te koop aangeboden op haar website. Van een toerekenbare tekortkoming of een onrechtmatige daad is dus geen sprake. De taxaties in 2012 zijn door NMG verricht in opdracht van Solveon. Pand e is toen niet getaxeerd. De getaxeerde waardes waren marktconform. Voor zover al sprake zou zijn van onjuiste taxaties, dan zijn die niet te koppelen aan de gestelde publicaties van prijzen door NMG. De bedragen op internet verschillen immers van de door NMG getaxeerde waardes en zijn lager. Subsidiair geldt dat [eiser] geen schade heeft geleden als gevolg van de gestelde tekortkoming dan wel onrechtmatige daad. Het feit dat de panden executoriaal verkocht zijn en de daarbij gerealiseerde opbrengsten zijn het gevolg van het feit dat [eiser] betalingsachterstanden had en de ontwikkelingen op de huizenmarkt. De gestelde schade komt in ieder geval niet door de gestelde publicaties door NMG. Het circuleren van (lagere) prijzen heeft ook geen invloed op de prijs die men wil betalen. De waarde van dergelijke beleggingspanden wordt immers bepaald door kasstromen en onderliggende huurcontracten en hangt af van vraag en aanbod. Verder heeft [eiser] onvoldoende concreet onderbouwd dat potentiële kopers daadwerkelijk kennis hebben genomen van de gestelde publicaties door NMG en daardoor zijn weerhouden van het doen van een (hoger) bod. Bovendien zijn de panden niet allemaal eigendom van [eiser] en heeft hij niet alle panden voorafgaand aan de executieveiling onderhands te koop aangeboden. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Ad (2). Aansprakelijkheid voor schade 4.1. De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht valt in twee delen uiteen. De rechtbank gaat eerst in op de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht onder (2). 4.2. [eiser] stelt dat hij door de tekortkoming(en), dan wel de onrechtmatige gedraging(en) van NMG schade heeft geleden. Deze schade bestaat uit misgelopen verkoopopbrengsten, huurinkomsten en waardestijgingen van de panden. Door toedoen van NMG circuleerden er te lage waardes van de panden op internet en is het niet gelukt om de panden voor de werkelijke actuele waarde te verkopen, aldus [eiser] . De panden hebben zes maanden onderhands te koop gestaan. Potentiële kopers hebben kennis genomen van de lage(re) waardes en waren vervolgens niet bereid om de werkelijke waarde te betalen. Als gevolg daarvan is onderhandse verkoop van de panden mislukt en heeft de bank de panden executoriaal verkocht voor een lagere opbrengst. Bovendien zijn daardoor alle panden verkocht en loopt [eiser] huurinkomsten en waardestijging van die panden mis, aldus [eiser] . NMG heeft onder meer gemotiveerd betwist dat de gestelde schade een gevolg is (of kan zijn) van de beweerdelijke publicatie door haar van te lage verkoopprijzen met betrekking tot de panden. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat, zelfs indien zou komen vast te staan dat NMG de volgens [eiser] te lage prijzen met betrekking tot de panden zou hebben gepubliceerd, en zelfs als NMG daardoor toerekenbaar zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van een overeenkomst met [eiser] of onzorgvuldig zou hebben gehandeld jegens [eiser] , de gevorderde verklaring voor recht onder (2) niet kan worden toegewezen. Het volgende is daartoe van belang. 4.4. De rechtbank stelt voorop dat de door [eiser] gevorderde verklaringen voor recht slechts toewijsbaar zijn, indien hij daarbij belang heeft (artikel 3:303 BW). Indien een verklaring voor recht wordt gevorderd dat aansprakelijkheid bestaat voor schade, dient de rechter ervan uit te gaan dat de eiser daarbij belang heeft als de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Dat geldt ook als niet tevens een veroordeling tot schadevergoeding of tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevorderd, zoals in dit geval (HR 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:760). De vraag is dus of [eiser] de mogelijkheid dat hij schade heeft geleden voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is [eiser] daar niet in geslaagd. Hij heeft namelijk, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door NMG, zijn stelling dat hij schade heeft geleden als gevolg van het (beweerdelijk) online plaatsen van onjuiste waardes van de panden door NMG onvoldoende onderbouwd. De rechtbank komt tot dat oordeel op grond van het volgende. 4.5. Om te beginnen kan, gelet op het feit dat de panden executoriaal verkocht zijn in verband met het niet (tijdig) betalen van de hypotheektermijnen door [eiser] , voor de prijzen die de panden zouden hebben kunnen opbrengen zonder de gestelde tekortkoming of onrechtmatige daad van NMG niet worden uitgegaan van verkoop tegen eerder getaxeerde marktwaardes, nog daargelaten de ontwikkelingen op de huizenmarkt (crisis resulterend in waardedalingen) sinds die eerdere taxaties. Weliswaar heeft [eiser] gesteld dat niet alle panden executoriaal hadden hoeven worden verkocht indien hij een aantal ervan tegen de volgens hem reële marktwaarde had kunnen verkopen, maar hij heeft nagelaten voldoende duidelijk te maken, te onderbouwen en aan de rechtbank voor te rekenen welke panden dit dan precies zou betreffen, wanneer (tussen het moment van het beweerdelijk online zetten van de te lage prijzen en het door de bank in gang gezette gedwongen verkooptraject) die panden in dit alternatieve scenario dan verkocht zouden zijn en wat dit zou hebben betekend voor het kunnen voldoen aan zijn verplichtingen richting de hypotheekverstrekker, waardoor die van verkoop van de resterende panden zou hebben afgezien. [eiser] heeft bijvoorbeeld gesteld dat na verkoop van de panden b, c en d de verkoop van pand e niet meer nodig zou zijn geweest, zodat hij dat als inkomstenbron zou hebben behouden. Hij maakt echter niet duidelijk hoe uit de opbrengst van (alleen) die drie panden, verkocht tegen de volgens hem juiste waardes, de volledige vordering van de bank zou kunnen zijn betaald. Dat de bank, gelet op het feit dat zij de financiering begin juli 2012 reeds had opgezegd, na verkoop van de panden b, c, en d genoegen zou hebben genomen met minder dan volledige betaling van haar vordering heeft [eiser] evenmin onderbouwd, terwijl op het eerste gezicht niet voor de hand ligt dat de bank van de gedwongen verkoop van de twee resterende panden zou hebben afgezien terwijl zij nog een substantiële vordering had uit twee (andere) reeds opgezegde hypothecaire leningen. 4.6. Belangrijker nog is dat [eiser] zijn stelling dat de (volgens hem) destijds online zichtbare te lage waardes van de panden daadwerkelijk potentiële kopers hebben weerhouden van het doen van (hogere) onderhandse biedingen, eveneens onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft hij niet – en al helemaal niet specifiek met betrekking tot de panden die volgens hem onderhands zouden zijn verkocht indien de gestelde publicaties door NMG niet hadden plaatsgevonden – aangegeven of en welke onderhandse biedingen er precies zijn ontvangen. [eiser] heeft één schriftelijke bieding overgelegd gedateerd 28 november 2012, maar niet duidelijk gemaakt of de betreffende bieder vooraf kennis heeft genomen van de volgens hem door NMG gepubliceerde prijzen en, zo ja, of en hoe dit de (eventuele) bieding(en) heeft beïnvloed. Met uitzondering van twee namen ( [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ), heeft hij ook geen potentiële bieders genoemd die kennis hebben genomen van de online prijzen en daardoor kunnen zijn weerhouden van het doen van een (hoger) bod. Wat betreft [betrokkene 2] heeft [eiser] weliswaar (niet nader onderbouwd) gesteld dat die de te lage prijzen op internet heeft gezien, maar heeft hij niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat dit ook tot een lagere bieding door [betrokkene 2] heeft geleid dan die aanvankelijk voornemens was te doen of heeft gedaan, terwijl dat ook niet blijkt uit de hiervoor onder 2.12. geciteerde e-mail waarin [betrokkene 2] uitlegt waarom hij niet meer biedt dan € 1.000.000,00 voor alle panden samen. Wat betreft [betrokkene 3] heeft [eiser] wel gesteld dat die hem telefonisch zou hebben gezegd dat hij “de prijzen op internet had gezien” en “daardoor minder wilde bieden”, maar het is niet duidelijk of [betrokkene 3] überhaupt een serieuze kandidaat-koper was, of hij een bod heeft uitgebracht en zo ja hoe hoog, en wat hij zou hebben geboden als hij de beweerdelijk te lage en online vindbare prijzen niet zou hebben gezien. Ook is onduidelijk in welk(e) van de panden [betrokkene 3] geïnteresseerd was. Het enkele noemen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] volstaat kortom niet om de stelling van [eiser] dat de online vindbare prijzen tot lagere biedingen hebben geleid voldoende met feiten te onderbouwen. Dat een medewerker van beleggingspanden.nl heeft gemaild dat door de online vindbare lagere waardes het verkopen tegen de door [eiser] gewenste vraagprijzen niet mogelijk zou zijn (zie hiervoor onder 2.11.), levert ook geen voldoende onderbouwing op van de stellingen van [eiser] op dit punt. Die stellingen blijven, naar het oordeel van de rechtbank, teveel hangen in speculatie. 4.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij, als gevolg van het (beweerdelijk) online plaatsen van onjuiste waardes van de panden door NMG, mogelijk schade heeft geleden. Reeds om die reden moet dit onderdeel van de vordering van [eiser] worden afgewezen, zonder dat [eiser] tot bewijslevering op dit punt kan worden toegelaten. De overige verweren van NMG tegen dit deel van de vordering behoeven dan ook niet meer te worden besproken.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van NMG tot op heden begroot op € 1.126,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van NMG begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.