ECLI:NL:RBGEL:2021:2634

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Zutphen zaaknummer / rolnummer: C/05/363352 / HZ ZA 19-168 Vonnis van 19 mei 2021 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PRORAIL B.V, gevestigd te Utrecht, eiseres, advocaat mr. R.C.K. van Andel te Arnhem, tegen [gedaagde partij] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. J.W.M. Hagelaars te Nijmegen. Partijen zullen hierna Prorail en [gedaagde partij] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 20 januari 2021 het deskundigenrapport van 8 maart 2021 de brief van mr. Hagelaars van 30 maart 2021 met tien producties het e-mailbericht van mr. Hagelaars van 6 april 2021 met de jaarstukken van [gedaagde partij] de op 7 april 2021 gehouden pleidooien, waarbij door Prorail en door [gedaagde partij] pleitaantekeningen zijn overgelegd de akte overlegging producties van Prorail met producties 9 tot en met 13 de akte uitlating kosten van juridische en andere deskundige bijstand van [gedaagde partij] het e-mailbericht van mr. [deskundige1] van 19 april 2021 met een kostenopgave van de door de rechtbank benoemde deskundigen het e-mailbericht van mr. Van Andel van 4 mei 2021 met een reactie op de door [gedaagde partij] opgegeven kosten. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. Bij tussenvonnis van 26 februari 2020 is vervroegd en ten name van Prorail de onteigening uitgesproken van een gedeelte ter grootte van 5.667 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie I, nummer 242, ter grootte van 10.400 m². In dit vonnis is tevens vastgesteld dat ook twee overhoeken met een totale oppervlakte van circa 491 m² op grond van artikel 38 van de Onteigeningswet (Ow) ten titel van onteigening op Prorail overgaan. Het voorschot op de aan [gedaagde partij] te betalen schadeloosstelling is bepaald op een bedrag van € 237.109,00. 2.2. De rechtbank dient thans de hoogte van de aan [gedaagde partij] toekomende schadeloosstelling vast te stellen. Peildatum is 4 mei 2020, de dag waarop het vonnis van in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow). 2.3. De deskundigen hebben de aan [gedaagde partij] te betalen schadeloosstelling in hun definitieve rapport begroot op een totaalbedrag van € 298.392,00. 2.4. Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hierna zal worden ingegaan op hetgeen door partijen is aangevoerd. Uitgangspunten bij de waardering 2.5. De schadeloosstelling is een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Ow). Schadecomponenten kunnen zijn de waarde van het onteigende, de waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schade. De waarde van het onteigende 2.6. Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b, leden 1 en 2 Ow). 2.7. De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het project Spooromgeving [plaats] , met bijkomende werken, in de gemeente [gemeente] . Planologische grondslag voor de uitvoering van dit project wordt gevormd door het Tracébesluit Spooromgeving [plaats] (hierna: het Tracébesluit). Terecht gaan partijen er met de deskundigen vanuit dat de verkeersbestemming die het onteigende in het Tracébesluit heeft dient te worden geëlimineerd, omdat die bestemming niet meer is dan de juridisch-planologische uitwerking van een voordien al bestaand (concreet) plan voor een werk ter plaatse, te weten het plan voor de onderhavige spoor- en wegwerkzaamheden zoals kenbaar uit de voorkeursbeslissing Programma Hoogfrequent Spoorvervoer van 4 juli 2010.Daarom moet bij de waardering van het onteigende worden teruggevallen op het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (2006) van de gemeente [plaats] . Binnen dit bestemmingsplan hebben het onteigende perceelsgedeelte en de overhoeken de bestemming ‘Landelijk Gebied II’. De bedrijfsvoering van [gedaagde partij] (fruitteelt) past binnen deze bestemming. 2.8. Uitgaande van deze bestemming hebben de deskundigen de onteigende grond (inclusief de daarop aanwezige fruitopstanden) gewaardeerd op een bedrag van € 15,00 per m². In het deskundigenrapport is gemotiveerd uiteengezet dat dit oordeel is gebaseerd op recente, vergelijkbare transacties en dat tevens in aanmerking is genomen dat de fruitopstanden van goede kwaliteit en productiviteit zijn en dat het onteigende deel uitmaakt van een huiskavel. De deskundigen hebben niet - zoals is voorgestaan door [gedaagde partij] - de op het onteigende aanwezige technische voorzieningen apart gewaardeerd, omdat de waarde van die voorzieningen is meegenomen in de prijzen van de referentietransacties en dus ook in het bedrag van € 15,00.De deskundigen zijn in hun rapport gemotiveerd voorbijgegaan aan het door [gedaagde partij] gevoerde betoog dat de transactie Prorail/ [betrokkene1] (bijlage 2 bij productie 6 [gedaagde partij] ) - waarbij Prorail grond heeft gekocht die, net als in het geval van [gedaagde partij] , zal worden gebruikt ten behoeve van de aanleg van de randweg in het project Spooromgeving [plaats] - tot een hogere waarde zou moeten leiden. Hierbij hebben zij onder meer in aanmerking genomen dat in de daarbij behorende akte een clausule over over- en ondermaat is opgenomen waarin een grondwaarde van € 7,50 per m² (zonder fruitopstanden) is genoemd. Dit doet volgens hen op zijn minst genomen vermoeden dat dit ook de waarde was die partijen bij het bereiken van overeenstemming over de totale koopsom voor ogen stond. De deskundigen hebben verder overwogen dat in het betreffende geval het overblijvende compleet ongeschikt werd geacht voor fruitteelt en er bovendien sprake was van een (forse) inkomensschade als gevolg van het verlies van opbrengsten van een opstand onder een geplande overkapping. 2.9. Hiermee hebben de deskundigen overtuigend gemotiveerd dat het onteigende gewaardeerd dient te worden op een bedrag van € 15,00 per m² en dat de transactie Prorail/ [betrokkene1] geen aanleiding geeft dit bedrag naar boven bij te stellen. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft Prorail in dit verband nog betoogd dat het door de deskundigen voor de fruitopstanden begrote bedrag van € 7,50 te hoog is. Dit betoog is onjuist, nu de deskundigen het door hen begrote bedrag niet hebben gesplitst in een deel dat ziet op de grond en een deel dat ziet op de fruitopstanden. Aan dit betoog van Prorail wordt dus voorbijgegaan. 2.10. De rechtbank neemt derhalve het oordeel van de deskundigen en de daaraan gegeven motivering over. De werkelijke waarde van het onteigende wordt daarom gesteld op een bedrag van € 92.370,00 (5.667 m² voor het onteigende en 491 m² voor de overhoeken x € 15,00).De waardevermindering van het overblijvende2.11. In het onderhavige geval is sprake van een overblijvende als bedoeld in artikel 41 Ow, omdat hetgeen na onteigening resteert een (economische) eenheid vormde met het onteigende, aangezien het onteigende werd geëxploiteerd als onderdeel van het huiskavel van [gedaagde partij] , dat uit meerdere percelen bestaat. 2.12. Vraag is of het overblijvende als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het onteigende goed in waarde is verminderd (artikel 41 Ow).De deskundigen hebben deze vraag bevestigend beantwoord. Zij zijn uitgegaan van een zogenoemde ‘omklap-benadering’. Deze benadering komt erop neer dat de onteigende oppervlakte als het ware op het overblijvende wordt geprojecteerd en [gedaagde partij] op het overblijvende terugkrijgt hetgeen hij op het onteigende had. Dat leidt er volgens de deskundigen toe dat enkele nieuwe geren ontstaan (vijf in plaats van twee), met als gevolg een beperkte waardevermindering op een beperkte oppervlakte.

De rechtbank 3.1. stelt de door Prorail aan [gedaagde partij] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 26 februari 2020 uitgesproken onteigening vast op een bedrag van € 359.507,67, te vermeerderen met een rente van 1% over € 122.398,67 vanaf 4 mei 2020 tot aan de datum van dit vonnis, 3.2. veroordeelt Prorail om aan [gedaagde partij] te betalen een bedrag van € 122.398,67, te vermeerderen met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening, 3.3. veroordeelt Prorail om aan [gedaagde partij] te betalen de kosten van juridische en overige bijstand ten bedrage van € 85.801,18 (inclusief griffierecht) en wel binnen twee weken na dit vonnis, 3.4. veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 71.287,73 inclusief BTW, 3.5. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad, 3.6. wijst het te [plaats] verschijnende dagblad De Gelderlander aan als nieuwsblad waarin dit vonnis door de griffier van de rechtbank bij uittreksel zal moeten worden geplaatst. Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M.J. van Lee en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2021. GR/Vg/Le/KH

De deskundigen begroten de oppervlakte op 4.000 m² en de waardevermindering op € 2,50 per m², derhalve € 10.000,00. Het betoog van [gedaagde partij] dat de verkleining van de huiskavel als gevolg van de onteigening ook tot waardevermindering leidt, hebben de deskundigen van de hand gewezen. Volgens hen leidt de enkele verkleining van de oppervlakte van de huiskavel niet tot een waardevermindering, omdat ook na onteigening een zeer courante huiskavel overblijft. 2.13. De door de deskundigen gegeven begroting van de waardevermindering van het overblijvende is hiermee overtuigend gemotiveerd. Partijen hebben hiertegen geen gemotiveerde bedenkingen aangevoerd. De rechtbank volgt de deskundigen daarom in hun oordeel en stelt de waardevermindering van het overblijvende vast op een bedrag van € 10.000,00. Bijkomende schade Kosten in verband met het aanpassen van het overblijvende 2.14. De ‘omklap-benadering’ brengt met zich dat de terreinafscheiding, de windhaag, de wendakkers en het kavelpad die zich op het onteigende bevinden, op het overblijvende gereconstrueerd dienen te worden. De deskundigen hebben geoordeeld dat een redelijk handelende ondernemer onder de gegeven omstandigheden ter bescherming van zijn eigendommen een (menswerend) hekwerk op de nieuw ontstane erfgrens zal plaatsen, omdat het perceel als gevolg van de onteigening niet meer wordt begrensd door een sloot maar door een openbare weg, waardoor het kwetsbaarder voor indringers wordt. Een redelijk handelende ondernemer zou volgens hen tevens een windhaag op het overblijvende plaatsen, dit in verband met de windkerende functie ervan en het belang van [gedaagde partij] om die windhaag op eigen grond te hebben. 2.15. De deskundigen hebben met hun overwegingen deugdelijk gemotiveerd dat genoemde zaken op het onteigende ge(re)construeerd dienen te worden. De rechtbank neemt dit oordeel van de deskundigen over. De kosten die met de (re)constructie van deze zaken gemoeid zijn, komen als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening voor vergoeding in aanmerking. Rooiwerkzaamheden, wendakkers, windsingel en kavelpad 2.16. Voor rooiwerkzaamheden op het overblijvende, het realiseren van wendakkers en een windsingel, alsmede het aanpassen van het kavelpad hebben de deskundigen in hun rapport een bedrag van € 10.000,00 begroot. Uitgaande van een gemiddelde breedte van het kavelpad op het onteigende van 6 meter, is aangenomen dat een oppervlakte van circa 3.000 m2 aan kavelpad op het overblijvende terugkomt. Op grond van de door [gedaagde partij] overgelegde offerte van [betrokkene2] - waarin een prijs van € 28.240,00 voor 1,25 hectare voor de werkzaamheden inclusief windsingel is genoemd - hebben de deskundigen de kosten voor bedoelde werkzaamheden en aanpassingen begroot op een bedrag van € 10.000,00.Aan het betoog van [gedaagde partij] dat een breder kavelpad gereconstrueerd dient te worden omdat dit praktischer is en een breder pad ook kan dienen als transportbaan, zijn de deskundigen voorbijgegaan. Zij hebben erop gewezen dat zij hebben opgemeten dat de gemiddelde breedte van het pad zes meter is en dat [gedaagde partij] elders op het terrein zelf een kavelpad van dezelfde breedte heeft gerealiseerd. Op grond hiervan is geconcludeerd dat [gedaagde partij] voor de onteigening voldoende uit de voeten kon met een kavelpad van (gemiddeld) zes meter breed. Een redelijk handelde ondernemer die moet woekeren met een krimpend areaal zal dan volgens de deskundigen niet ervoor kiezen om fruitopstanden op te offeren voor iets meer comfort. 2.17. Gelet op deze heldere toelichting ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen begrote schade vanwege rooiwerkzaamheden op het overblijvende en het aldaar aanbrengen van wendakkers, windsingel en kavelpad. Deze schadepost wordt daarom, overeenkomstig het oordeel van de deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 10.000,00. Het hekwerk 2.18. De deskundigen hebben de kosten van een adequaat (menswerend) hekwerk in hun rapport in eerste instantie begroot op een bedrag van € 9.000,00. Nadat [gedaagde partij] een (gespecificeerde) factuur en een bewijs van betaling heeft ingebracht voor een hek dat hij op het overblijvende heeft laten plaatsen (productie 9 [gedaagde partij] , bijlage 2), hebben de deskundigen hun oordeel aangepast. Zij adviseren de rechtbank het daadwerkelijk door [gedaagde partij] betaalde bedrag van € 14.500,00 te vergoeden, omdat dit kennelijk de kosten zijn van een hek zoals - naar het oordeel van de deskundigen - een redelijk handelende ondernemer onder de gegeven omstandigheden per peildatum zou (willen) realiseren. 2.19. De rechtbank volgt de deskundigen in dit oordeel. Feit is dat [gedaagde partij] het hekwerk voor een bedrag van € 14.500,00 heeft laten plaatsen, ofschoon de deskundigen hiervoor slechts een bedrag van € 9.000,00 hadden begroot. [gedaagde partij] was dus bereid het resterende bedrag zelf te betalen. Dit illustreert dat een redelijk handelend ondernemer onder de gegeven omstandigheden kennelijk een dergelijk hekwerk voor een dergelijke prijs zou laten verwezenlijken. Aan het betoog van Prorail dat een adequaat (menswerend) hekwerk ruimschoots binnen het aanvankelijk door de deskundigen begrote bedrag van € 9.000,00 past, wordt voorbijgegaan, omdat dit betoog onvoldoende is onderbouwd. Op het door haar overgelegde screenshot van de website van Hollandhekwerk.nl (productie 13 Prorail) is een prijsopgave van € 5.691,84 te zien, maar dit bedrag heeft alleen betrekking op materiaalkosten en het omvat niet de kosten van vervoer en het laten plaatsen van het hekwerk. Bovendien gaat het, zoals [gedaagde partij] terecht heeft aangevoerd, om een ander hek dan het hek dat [gedaagde partij] heeft gerealiseerd. De door Prorail overgelegde prijsopgave heeft betrekking op een hekwerk van gaas, terwijl het door [gedaagde partij] geplaatst hekwerk bestaat uit dubbelstaafmatten. Volgens de deskundigen is dat laatste hekwerk het hekwerk dat een redelijk handelende ondernemer onder de gegeven omstandigheden zou willen realiseren. De rechtbank ziet geen reden om af te wijken van dit standpunt van de deskundigen, nu dit standpunt is gebaseerd op de kennis en ervaring van de deskundigen. 2.20. De kosten van het hekwerk worden derhalve vastgesteld op een bedrag van € 14.500,00. Drainage 2.21. [gedaagde partij] heeft verder aanspraak gemaakt op vergoeding van kosten in verband met de aanpassing van de drainage op het overblijvende. Mede naar aanleiding van vragen van de deskundigen heeft hij de noodzaak van de aanpassingswerkzaamheden in de situatie na onteigening en de door hem overgelegde offerte uitvoerig toegelicht (productie 3 bij brief van mr. Hagelaars van 30 maart 2021). Die noodzaak bestaat met name omdat een sloot aan de westzijde van het perceel door de onteigening verdwijnt en, hoewel de drainage noord-zuid loopt, vóór de onteigening bij de afwatering ook van die sloot geprofiteerd werd vanwege de bewust gekozen ‘bolle’ aanleg van het perceel. [gedaagde partij] heeft erop gewezen dat in de situatie na onteigening een weg naast het perceel loopt die hoger ligt dan het maaiveld en gedeeltelijk sprake is van afschot, waardoor het water vanaf de weg richting zijn perceel stroomt en te voorzien is dat sprake zal zijn van wateroverlast, zeker als het hard regent. 2.22. De deskundigen hebben de noodzaak voor het treffen van de door [gedaagde partij] beoogde drainagemaatregelen onderschreven.

Naar aanleiding van het betoog van Prorail dat aanpassing van de drainage niet nodig is en dat de drainage kan worden aangesloten op de sloten die aan de noord- en zuidkant gegraven worden, hebben de deskundigen in hun rapport overwogen dat zij ter plekke hebben geconstateerd dat ten minste een reëel risico bestaat dat van het hoger gelegen talud van de (nieuwe) weg water zal afstromen naar het perceel en dat dit water door het verdwijnen van de oude sloot moet worden opgevangen en afgevoerd op eigen terrein. Zij hebben er tevens op gewezen dat de gehanteerde ‘omklapmethode’ betekent dat de strook grond waar het water zich zal verzamelen ook als ontsluitingspad dient. Een redelijk handelende ondernemer zal bij een voor de bedrijfsvoering zo belangrijke kwestie als die van het voorkomen van vernatting redelijkerwijs het zekere voor het onzekere nemen, en dus tijdig zelf zorgen voor een adequate drainage in plaats van af te wachten of het in de praktijk wel zal meevallen met de wateroverlast vanaf het talud, aldus de deskundigen. 2.23. In het licht van dit uitvoerig en goed gemotiveerde oordeel van de deskundigen heeft Prorail haar betoog dat de aanpassing van de drainage niet nodig is, onvoldoende onderbouwd. Zij heeft enkel verwezen naar een als productie 12 overgelegde tekening, waaruit volgens haar blijkt dat een significant deel van de bestaande drainage op het onteigende behouden blijft, en gesteld dat de bestaande drainage voor het overblijvende kan worden aangesloten op de sloten die aan de noord- en zuidkant gegraven zullen worden. Dit is onvoldoende om afbreuk te doen aan de door de deskundigen getrokken conclusies. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat de deskundigen ter gelegenheid van de gehouden pleidooien hebben gemeld dat de vertegenwoordigers van Prorail tijdens de drie gelegenheden dat de situatie werd opgenomen niet hebben kunnen uitleggen wat er volgens Prorail met de drainage zou moeten gebeuren. De rechtbank sluit zich derhalve aan bij het oordeel van de deskundigen. 2.24. De door [gedaagde partij] omschreven werkzaamheden aan de drainage komen derhalve als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening voor vergoeding in aanmerking.De deskundigen hebben de kosten van deze werkzaamheden - overeenkomstig de door [gedaagde partij] overgelegde en toegelichte offerte - begroot op € 18.500,00. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van deze begroting en stelt het in dit verband door Prorail te vergoeden bedrag derhalve vast op € 18.500,00. Beregenings- en fertigatiesysteem2.25. [gedaagde partij] heeft verder - onder overlegging van gespecificeerde facturen (bijlagen 7 en 8 bij productie 6 en bijlage bij productie 7 [gedaagde partij] ) - een bedrag van (afgerond) € 5.635,00 opgevoerd voor het aanpassen van het beregenings- en het fertigatiesysteem. Hij heeft (onder meer in zijn brief van 8 april 2020 aan de deskundigen, productie 7 van [gedaagde partij] ) gemotiveerd toegelicht dat als gevolg van de onteigening een nieuwe ‘sproeierlijn’ moet worden aangelegd om de laatste bomenrij volledig met de beregening te kunnen raken en dat het fertigatiesysteem moet worden aangepast vanwege het verdwijnen van een substantieel aantal bomen. 2.26. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat [gedaagde partij] voldoende heeft onderbouwd dat het beregenings- en het fertigatiesysteem als gevolg van de onteigening dienen te worden aangepast. De rechtbank zal de begroting van de deskundigen volgen, nu zij geen reden heeft om aan de juistheid daarvan te twijfelen en Prorail daartegen geen verweer heeft gevoerd. Prorail dient dus voor de aanpassing van het beregenings- en het fertigatiesysteem een bedrag van € 5.635,00 aan [gedaagde partij] te vergoeden. Liquidatie of reconstructie? 2.27. Door de onteigening verliest [gedaagde partij] grond die voor fruitteelt wordt benut. Deskundigen hebben op grond van eigen metingen vastgesteld dat de voor fruitteelt te verliezen netto oppervlakte circa 6.000 m² bedraagt. Hierbij hebben zij de onteigende grond in aanmerking genomen, alsook de grond die van het overblijvende wordt benut voor de fruitteelt, voor zover het betreft de strook waarin het pad zal worden gereconstrueerd.Het betoog van [gedaagde partij] dat hij een oppervlakte van 6.158 m² (5.667 m² + de overhoeken van 491 m²) verliest, gaat er ten onrechte aan voorbij dat het verlies aan exploitabele oppervlakte niet gelijk is aan de oppervlakte van de grond die onteigend wordt. Er bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen uitgevoerde metingen. De rechtbank neemt derhalve als uitgangspunt dat [gedaagde partij] door de onteigening een oppervlakte van circa 6.000 m² aan exploitabel oppervlakte verliest. 2.28. [gedaagde partij] heeft zich op het standpunt gesteld dat er bovendien sprake is van een aanvullend verlies van 0,25 hectare aan perenopstand. Hij heeft in dit verband gesteld dat door de ‘omklapmethode’ een dusdanig groot deel van het blok peren dat in 2015 op het overblijvende is aangeplant moet worden verwijderd, dat het niet economisch is het resterende deel van dit blok te handhaven, zodat het gehele blok zal komen te vervallen. Ervan uitgaande dat de ‘omklap’ minimaal betrekking heeft op een strook van negen meter waarop de windhaag en het kavelpad van zes meter zich zullen bevinden, resteert volgens hem een oppervlakte van circa 0,25 hectare met 696 bomen. Een dergelijke omvang is volgens hem te klein om economisch rendabel te zijn, met name omdat ieder blok van een bepaald oogstjaar een specifiek daarop toegesneden onderhoud en verzorging vergt. Onder verwijzing naar het deskundigenrapport heeft [gedaagde partij] betoogd dat de deskundigen ten aanzien van de vergelijkingstransactie Prorail/ [betrokkene1] vinden dat de in dat geval resterende oppervlakten van 0.28.45 hectare en 0.34.16 hectare compleet ongeschikt zijn voor fruitteelt. 2.29. Aan dit betoog van [gedaagde partij] wordt voorbijgegaan. De rechtbank schaart zich achter het overtuigend gemotiveerde oordeel van de deskundigen dat een redelijk handelende ondernemer een klein aantal bomen als door [gedaagde partij] genoemd niet nieuw zal aanplanten in een nieuw blok, maar in een geval als het onderhavige, waarin er al bomen op het kleine perceelsgedeelte aanwezig zijn, niet ervoor zal kiezen de bomen te rooien. Voor het extra werk dat wellicht ontstaat doordat weinig bomen overblijven, kan de vrijkomende arbeid worden aangewend die als gevolg van de liquidatie ontstaat.De stelling van [gedaagde partij] die erop neerkomt dat uit de overwegingen van het deskundigenrapport ten aanzien van de transactie Prorail/ [betrokkene1] blijkt dat de deskundigen van oordeel zijn dat een perceel ter grootte van het resterende deel van het blok ‘compleet ongeschikt’ is voor de fruitteelt, is niet correct. De opmerking in het rapport dat het overblijvende in dat geval compleet ongeschikt is geacht voor fruitteelt is, gelet op de context waarin die opmerking is geplaatst, een weergave van de opvatting van partijen bij de betreffende transactie en niet van de deskundigen. 2.30. De deskundigen hebben aangenomen dat een redelijk handelende fruitteler in de positie van [gedaagde partij] niet zal kiezen voor de aankoop van een vervangend perceel (geschikt voor fruitteelt), omdat een dergelijk perceel per peildatum in de nabije omgeving niet wordt aangeboden en er geen gerede verwachting bestaat dat zulks binnen afzienbare tijd zal veranderen. Partijen zijn dezelfde mening toegedaan, zodat ook de rechtbank hiervan zal uitgaan. Dit betekent dat ervan uitgegaan moet worden dat de oppervlakte van 6.000 m² wordt geliquideerd.

Inkomensschade 2.31. De deskundigen hebben de inkomensschade als gevolg van het verlies van circa 6.000 m² aan exploitabel oppervlakte in hun rapport aanvankelijk - bij gebreke van duidelijke cijfers van [gedaagde partij] - begroot aan de hand van kengetallen. Op basis daarvan hebben zij het inkomensverlies gesteld op € 12.000,00 per jaar (0,6 hectare x 65.000 kilogram/hectare x € 0,30 (een gemiddelde opbrengst van € 0,45 - € 0,15 aan kosten)). [gedaagde partij] heeft in reactie hierop aandacht gevraagd voor de omstandigheid dat hij, als de prijs niet goed is, de peren gekoeld opslaat en op een beter moment verkoopt. Hij heeft hierbij een door zijn accountant opgestelde analyse overgelegd van de behaalde prijs in de jaren 2016 tot en met 2020 (bijlage 2 bij productie 9 [gedaagde partij] ). Op grond van de door [gedaagde partij] aangeleverde gegevens hebben de deskundigen in hun definitieve advies aangenomen dat [gedaagde partij] , door de mogelijkheid de peren gedurende enige tijd in een koeling ‘op de plank’ te laten liggen, in een positie is om tot op zekere hoogte het meest geëigende verkoopmoment te kiezen en op die wijze de prijs te optimaliseren. Op grond hiervan hebben de deskundigen de perenprijs naar boven bijgesteld. De gegevens laten volgens de deskundigen zien dat [gedaagde partij] gemiddeld € 0,35 per kilogram zou kunnen verdienen. Dat komt neer op een inkomensschade van € 13.650,00 per jaar (0,6 hectare x 65.000 kilogram/hectare x € 0,35). 2.32. [gedaagde partij] heeft tegen dit oordeel van de deskundigen geen bezwaren ingebracht. Prorail heeft de rechtbank verzocht aan te sluiten bij een gemiddelde perenprijs van € 0,45 per kilo. Zij heeft aangevoerd dat zij niet goed inziet waarom de deskundigen zijn afgeweken van hun eerdere standpunt om te rekenen met genormeerde cijfers, omdat in het gekoeld bewaren van de perenoogst net zo goed een risico schuilt dat een later verkoopmoment ongunstiger uitpakt. Prorail heeft zich verder op het standpunt gesteld dat uit de analyse van de accountant volgt dat [gedaagde partij] slechts twee jaar gebruik heeft gemaakt van een koeling en dat in één van die beide jaren exact de opbrengst is gegenereerd waarmee de deskundigen in eerste instantie hebben gerekend, namelijk € 0,45 per kilo. 2.33. De rechtbank gaat voorbij aan deze bezwaren van Prorail. Terecht zijn de deskundigen in hun definitieve rapport uitgegaan van de door [gedaagde partij] aangeleverde concrete gegevens over de in de afgelopen jaren gerealiseerde omzet. De juistheid van die cijfers is door Prorail niet betwist. Door deze concrete gegevens als basis te nemen, wordt de inkomensschade die [gedaagde partij] als gevolg van de onteigening lijdt, zo zorgvuldig mogelijk begroot. De stelling van Prorail dat [gedaagde partij] slechts twee jaar gebruik heeft gemaakt van een koeling, is niet correct. Uit de gegevens van de accountant van [gedaagde partij] blijkt dat [gedaagde partij] in 2018, 2019 en 2020 gebruik heeft gemaakt van koeling. Juist is dat, zoals Prorail heeft gesteld, de opbrengst in een van deze jaren € 0,45 per kilo was, maar daar staat tegenover dat in de andere twee jaren een fors hoge opbrengst (€ 0,65 en € 0,68) is behaald. Ter gelegenheid van de pleidooien is door de deskundigen toegelicht dat het gebruikelijk is om de financiële gegevens over de laatste drie jaren in de beoordeling te betrekken. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen en Prorail heeft daartegen geen verweer gevoerd. Al bij al is het oordeel van de deskundigen dat [gedaagde partij] € 0,35 per kilogram zou kunnen verdienen en dus een inkomensschade van € 13.650,00 per jaar lijdt, overtuigend gemotiveerd. De rechtbank volgt daarom dit oordeel. 2.34. Op de jaarlijkse inkomensschade dienen de voordelen wegens inkomsten uit vrijkomende arbeid en de rente over het vrijkomend kapitaal in mindering te worden gebracht. 2.35. Voor wat betreft de vrijkomende arbeid hebben de deskundigen zich op het standpunt gesteld dat die zal behoren te worden ingezet om de lastigere exploitatie van het overblijvende op te vangen. Partijen hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt, zodat de rechtbank dit standpunt van de deskundigen zal volgen. 2.36. De deskundigen hebben in hun conceptrapport gerekend met een rente van 3% over het vrijkomende kapitaal, daarbij overwegend dat zij geen reële mogelijkheid zien voor een partij in de positie van [gedaagde partij] om uit het vrijkomende kapitaal op enigermate verantwoorde wijze een (langdurig) rendement te behalen van 4%, een percentage dat dikwijls voor grond zonder gebouwen wordt gehanteerd. In hun eindrapport hebben de deskundigen hun standpunt gewijzigd en rekenen zij met een gemiddeld rendement van circa 2%. Zij hebben hierbij overwogen dat zij, gelet op de ontwikkelingen in de voorbije jaren en gelet op het perspectief per peildatum, geen enkele reële mogelijkheid voor [gedaagde partij] zien om via het doen van een investering die wat risico en liquiditeit betreft gelijkt op de investering die door de onteigening verloren gaat een rendement van circa 4% te behalen. Na onderzoek hebben zij moeten constateren dat voor [gedaagde partij] evenmin een geschikte mogelijkheid bestaat om het vrijkomend kapitaal te investeren in ‘iets’ met een vergelijkbaar risico en liquiditeit om tot een rendement van 3% te komen. Een investering in grond - die wel tot een gemiddeld langjarig rendement van circa 3% zou kunnen leiden - is volgens hen niet geschikt, omdat het hen onwenselijk lijkt dat een (verondersteld) eindrendement wordt verrekend met concrete, jaarlijks terugkerende (inkomens)schade en omdat deze keuze met zich brengt dat de kosten van de aan te kopen grond aan [gedaagde partij] vergoed zou moeten worden. De deskundigen hebben bij hun oordeel dat uitgegaan moet worden van een gemiddeld rendement van circa 2% in aanmerking genomen dat het vrijkomende bedrag een bescheiden omvang heeft, waardoor de mogelijkheden om een aantrekkelijk rendement te behalen beperkt zijn en [gedaagde partij] in wezen is veroordeeld tot enige vorm van beheerd beleggen. Zij gaan uit van een beleggingsprofiel dat veeleer defensief dan offensief zal zijn, en in het beste geval neutraal. Zij hebben in hun eindrapport een overzicht opgenomen van een rekenmodel van de ABN Amro-website, waarin een bedrag van € 100.000,00 is ingevoerd dat over een periode van twintig jaar met weinig risico (profielfonds 2) wordt belegd. Daaruit blijkt volgens de deskundigen dat zelfs in het meest optimistische scenario het netto rendement over die twintig jaren nog geen 40% is, hetgeen neerkomt op circa 2% per jaar. 2.37. [gedaagde partij] heeft zich aangesloten bij het door de deskundigen gehanteerde percentage. Prorail is het niet eens met het oordeel van de deskundigen. Er is volgens haar sprake van een bestendige lijn in het onteigeningsrecht om bij los land te rekenen met een rente van 4%, waarvan alleen in geval van uitgebreid onderzoek en een goede motivering mag worden afgeweken. De deskundigen hebben volgens haar onvoldoende onderzoek gedaan en onvoldoende gemotiveerd waarom zij zijn afgeweken van deze bestendige lijn. Bij de overwegingen in het rapport is volgens haar ten onrechte de suggestie gewekt dat het meest optimistische scenario is gehanteerd bij het profiel met weinig risico. Prorail gaat zelf uit van beheerd beleggen met een neutraal tot gematigd offensief risicoprofiel, waarbij zij heeft gesteld dat een exploitatie van een perenboomgaard van veel factoren (weer, internationale afzetmogelijkheden) afhankelijk is en veel risico’s kent. Zij acht bij ABN Amro profielfonds 4 met een matig risico passend, met een verwacht rendement van circa 5% in de standaardsituatie. Wanneer men het gemiddelde tussen profielfonds 3 en 4 neemt en dus voor iets minder risico kiest, dan is het rendement nog altijd 4%, aldus Prorail.

Prorail heeft verder van belang geacht dat de bij beheerd beleggen behaalde nettoresultaten in de afgelopen jaren goed zijn en dat de prognoses aanmerkelijk lager zijn dan de daadwerkelijk gerealiseerde rendementen over de afgelopen periode van tien jaar. De kansen en risico’s met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen (in het bijzonder ten aanzien van de geldontwaarding) worden volgens haar op redelijke wijze verdisconteerd door bij het berekenen van de inkomensschade kapitalisatiefactor 10 te hanteren met een renteaftrek gebaseerd op 4%, zoals in de onteigeningspraktijk ook gebruikelijk is. 2.38. Ter zitting hebben de deskundigen, in reactie op hetgeen door Prorail is aangevoerd, erop gewezen dat het percentage van 2% inderdaad geen betrekking heeft op het meest optimistische scenario, maar op het standaardscenario in profielfonds 2. Dit doet volgens hen evenwel niet af aan de bevinding dat in zo’n profielfonds (relatief weinig risico) geen 40% nettorendement wordt gehaald. Volgens hen moet mede in aanmerking worden genomen dat in het rekenmodel de inflatie ten onrechte niet in aanmerking is genomen en tevens dat is gerekend met rente op rente, hetgeen bij inkomensschade zoals in het onderhavige geval niet geoorloofd is. Gelet op deze aspecten zal het netto rendement niet veel hoger dan 2% zijn, aldus de deskundigen. 2.39. Hieromtrent oordeelt de rechtbank als volgt.Vaste jurisprudentie is dat bij het bepalen van de rente over het vrijkomend kapitaal moet worden gekeken naar een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die door de onteigening verloren ging, zo dicht mogelijk benadert. Deze regel vloeit voort uit het beginsel van volledige schadeloosstelling (onder meer Hoge Raad 21 december 1960, NJ 1961/115).Voor de situatie dat herbelegging in bedrijfsmiddelen (zoals landbouwgrond) niet in aanmerking komt, geld dat de onteigende in het algemeen zal zoeken naar een andere belegging, waarbij de verhouding tussen de voor zijn vermogenspositie van belang zijnde aspecten van liquiditeit en risico enerzijds en het voor zijn inkomenspositie belangrijke aspect van rendement anderzijds, voor hem zo gunstig mogelijk is (Hoge Raad 6 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:1). 2.40. Uit deze door de Hoge Raad gegeven regels blijkt dat de te hanteren rente over het vrijkomende kapitaal sterk afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van het geval. Van belang zijn immers onder meer het risico en de liquiditeit van zowel het onteigende als de vervangende investering. Het betoog van Prorail dat in de rechtspraak sprake is van een bestendige lijn om bij los land te rekenen met een rentepercentage van 4%, waarvan alleen op grond van uitgebreid onderzoek en een goede motivering afgeweken mag worden, dient derhalve als onjuist te worden verworpen. 2.41. In het onderhavige geval verliest [gedaagde partij] door de onteigening grond die hij voor fruitteelt gebruikte. Voor een belegging die qua risico en liquiditeit lijkt op het onteigende, ligt dan een investering in landbouwgrond het meest voor de hand. De deskundigen hebben evenwel gemotiveerd overwogen dat dit geen geschikte optie is en partijen hebben hiertegen geen bezwaren gericht, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat een redelijk denkend onteigende in het onderhavige geval niet zou kiezen voor een belegging in grond. 2.42. Uitgangspunt is dat de grond die door de onteigening verloren is gegaan een waardevaste en dus (vrijwel) risicoloze investering was. Ook Prorail heeft dit standpunt ingenomen. Dit betekent dat aangenomen moet worden dat een redelijk handelend onteigende in het onderhavige geval met het vrijkomende kapitaal opnieuw (vrijwel) risicoloos zal gaan beleggen. Voorbijgegaan wordt aan het betoog van Prorail dat gekeken zou moeten worden naar een meer risicovolle belegging omdat de grond wordt gebruikt voor fruitteelt en fruitteelt de nodige risico’s in zich bergt. Hiervoor is van belang dat de deskundigen helder hebben uiteengezet dat de volatiliteit van het bedrijf van [gedaagde partij] reeds tot uitdrukking komt in de begroting van de inkomensschade, waarbij de schommelingen zijn verdisconteerd in de gebruikte gemiddelde resultaten. 2.43. De door de deskundigen genoemde mogelijkheid van langjarig beheerd beleggen in een fonds met weinig risico sluit aan bij het in het onderhavige geval passende, (vrijwel) risicoloze risicoprofiel. Uit het door hen getoonde rekenmodel van de website van ABN Amro blijkt dat met het vrijkomende kapitaal in het standaardscenario over twintig jaar nog geen 40% (netto)rendement zou worden behaald, derhalve circa 2% per jaar. Hierbij moet - zoals de deskundigen hebben opgemerkt en door Prorail niet gemotiveerd is weersproken - rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de rendementen die de rekentool toont zijn gebaseerd op het herinvesteren van dividenden. Dit is in het onderhavige geval niet aan de orde, omdat het vrijkomend kapitaal is bedoeld om jaarlijks het gemiste inkomen van [gedaagde partij] aan te vullen. Van belang is tevens, zoals de deskundigen onbetwist hebben opgemerkt, dat de verwachte inflatie op de rendementen in mindering dient te worden gebracht, hetgeen door [gedaagde partij] niet gemotiveerd is betwist. Prorail heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat bij langjarig beheerd beleggen in een fonds met weinig risico een hoger (netto) rendement dan 2% is te realiseren. 2.44. Op grond van het voorgaande wordt een rentepercentage van 2% over het vrijkomende kapitaal toegepast. Het vrijkomend kapitaal bedraagt € 102.370,00 (€ 92.370,00 vanwege het onteigende en de overhoeken en € 10.000,00 vanwege de waardevermindering van het overblijvende). Op de reeds begrote inkomensschade van € 13.650,00 per jaar dient derhalve een bedrag van € 2.047,00 (2% van € 102.370,00) in mindering te worden gebracht, zodat een jaarlijks schadebedrag van € 11.603,00 resteert. Deze jaarlijkse schade wordt gekapitaliseerd met de voor eigenaren gebruikelijke kapitalisatiefactor 10, zodat de inkomensschade wordt begroot op € 116.030,00. Accountantskosten 2.45. De deskundigen hebben overwogen dat zij aanleiding zien voor vergoeding van een bedrag van € 1.500,00 voor enige (extra) accountantskosten vanwege de boekhoudkundige verwerking van de schadeloosstelling voor de onteigening. Partijen hebben hiertegen geen bezwaren aangevoerd, zodat de rechtbank dit oordeel overneemt. Verlies toeslagrechten 2.46. [gedaagde partij] heeft naar voren gebracht dat hij schade lijdt door een verlies aan toeslagrechten. Dat verlies is door de deskundigen gesteld op een bedrag van € 225,00 per hectare, derhalve op € 135,00 voor 0,6 hectare. Gekapitaliseerd met de factor 10 is dit € 1.350,00. Ook hiertegen is door partijen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht het advies van de deskundigen juist en neemt het over. Deze post wordt dus vastgesteld op een bedrag van € 1.350,00. Belastingschade 2.47. De deskundigen hebben de heer [deskundige2] , deskundige op het gebied van belastingschade in onteigeningszaken, ingeschakeld om te adviseren over (mogelijke) belastingschade in verband met het feit dat [gedaagde partij] een vergoeding voor inkomensschade krijgt en de getaxeerde waarde mogelijk tot een boekwinst leidt. 2.48. [deskundige2] heeft geoordeeld dat [gedaagde partij] als gevolg van de onteigening een belastingschade lijdt ter hoogte van € 28.507,00. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van dit oordeel, dat is voorzien van een gemotiveerde onderbouwing. Partijen hebben tegen het oordeel van [deskundige2] geen bezwaren geuit. De rechtbank neemt dit oordeel dan ook over.

BTW 2.49. Overeenkomstig het gemotiveerde advies van [deskundige2] - dat door de deskundigen is overgenomen en door partijen niet is bestreden - oordeelt de rechtbank verder dat over de schadeloosstelling 21% BTW verschuldigd is, behoudens over de vergoeding voor de overhoeken. Het BTW-bedrag bedraagt daarmee € 61.115,67. Totale schadeloosstelling en rente 2.50. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde partij] vaststellen op een bedrag van € 298.392,00, te vermeerderen met 21% BTW (€ 61.115,67). 2.51. [gedaagde partij] heeft ten titel van schadeloosstelling tevens recht op vergoeding van het nadeel dat hij lijdt doordat hij vanaf de overgang van de eigendom door de inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers tot aan de vaststelling van de schadeloosstelling bij het eindvonnis het genot mist van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het hem verstrekte voorschot te boven gaat. De deskundigen hebben geadviseerd dit nadeel te begroten op 1% per jaar. Nu partijen hieromtrent niets hebben gesteld en dit percentage naar het oordeel van de rechtbank een marktconforme rente op de peildatum is, zal de rechtbank dit percentage overnemen. Deze rente dient te worden betaald over de periode tussen de peildatum en de datum van onderhavig vonnis. 2.52. Nu [gedaagde partij] in het kader van de vervroegde onteigening reeds een bedrag van € 237.109,00 heeft ontvangen, dient Prorail nog aan [gedaagde partij] te betalen een bedrag van € 122.398,67. Prorail zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld. 2.53. Op grond van artikel 55 lid 3 Ow dient Prorail over het te betalen bedrag (het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade) vanaf heden tot de dag der algehele voldoening de wettelijke rente te betalen.De kosten van juridische en overige deskundige bijstand 2.54. Op grond van artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dit artikel is uitgangspunt dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen in beginsel ten laste van de onteigende partij komen. Daarbij dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol. 2.55. Bij akte van 7 april 2021 heeft [gedaagde partij] - onder overlegging van gespecificeerde facturen - opgave gedaan van de kosten van juridische en overige deskundige bijstand waarvan hij vergoeding vraagt. Deze opgave is ter gelegenheid van het pleidooi aangevuld. Het gaat om een bedrag van € 37.494,50 voor juridische bijstand en een bedrag van € 50.315,43 voor overige deskundige bijstand. De overige deskundige bijstand bestaat uit werkzaamheden van een rentmeester (€ 38.088,63), werkzaamheden van een accountant in verband met de berekening van de inkomens- en belastingschade (€ 10.289,75), werkzaamheden van de Centrale Adviesdienst Fruitteelt in verband met de berekening van de oogstderving (€ 1.495,00) en werkzaamheden in verband met de inmeting van de erfgrens (€ 442,05). 2.56. Het inroepen van de juridische en de overige deskundige bijstand acht de rechtbank redelijk. Voor wat betreft de gedeclareerde werkzaamheden voert Prorail met recht aan dat de door [deskundige3] gedeclareerde werkzaamheden die betrekking hebben op de procedure over het Tracébesluit of andere dan onderhavige onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. [gedaagde partij] heeft erkend dat dit juist is. Nu door Prorail onbetwist is gesteld dat het gaat om een totaal van € 3.607,75 exclusief BTW (productie 14 bij pleitnota Prorail), wordt dit bedrag op de opgevoerde kosten in mindering gebracht. Voor het overige voldoen de kosten aan de redelijkheidstoets. Voor vergoeding komen derhalve in aanmerking de kosten van de juridische bijstand ad € 37.494,50 en de kosten van overige deskundige bijstand tot een bedrag van € 46.707,68. 2.57. In deze zaak is een kennelijke en evidente fout gemaakt bij het heffen van vast griffierecht. Aan Prorail is een bedrag van € 639,00 en aan [gedaagde partij] is een bedrag van € 297,00 in rekening gebracht. Op grond van artikel 10 lid 2 van de Wet Griffierechten Burgerlijke Zaken (WGBZ) dient de hoogte van het griffierecht te worden bepaald aan de hand van de som die in de dagvaarding als schadeloosstelling wordt aangeboden. Door Prorail is in de dagvaarding een bedrag van € 237.109,00 als schadeloosstelling aangeboden. Ten tijde van het aanbrengen van de dagvaarding (2019) bedroeg het griffierecht voor zaken met een beloop van meer dan € 100.000,00 voor niet natuurlijke personen € 4.030,00 en voor natuurlijke personen € 1.599,00. Dit betekent dat aan Prorail een naheffing van € 3.391,00 en aan [gedaagde partij] een naheffing van € 1.302,00 zal worden opgelegd. 2.58. De kosten voor juridische en andere bijstand plus het griffierecht worden derhalve vastgesteld op een totaalbedrag van € 85.801,18. Overeenkomstig het verzoek van [gedaagde partij] zal Prorail worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag binnen twee weken na dit vonnis. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen 2.59. Prorail zal ook worden veroordeeld in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen. Bij e-mailbericht van 19 april 2021 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen. Het gaat om een totaalbedrag van € 71.287,73. Met Prorail acht de rechtbank het bedrag redelijk. De rechtbank zal de kosten van de deskundigen daarom op genoemd bedrag begroten en Prorail in deze kosten veroordelen. Publicatie 2.60. Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.