ECLI:NL:RBGEL:2019:309

vonnis _________________________________________________________________ _ RECHTBANK GELDERLAND Civiel recht Zittingsplaats Zutphen zaaknummer: NL18.11702 Vonnis van 16 januari 2019 in de zaak van [eiseres] , [adres eiseres] , eiseres, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij te Arnhem, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verweerster] , [adres verweerster] , verweerster, hierna te noemen: [verweerster] , advocaat mr. H.J.P. Robers te Hengelo (Overijssel).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de procesinleiding - het verweerschrift - het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 30 november 2018. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 22 februari 2010 is tussen [verweerster] en Innové Vastgoed B.V. (hierna: Innové Vastgoed) een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van twintig appartementen en commerciële ruimten aan de [adres 1] (hierna ook: aannemingsovereenkomst [adres 1]). Alleen en zelfstandig bestuurder van Innové Vastgoed was [naam broer eiseres] , de broer van [eiseres] (hierna ook: de broer). 2.2. In mei 2010 heeft [eiseres] het appartement(srecht), plaatselijk bekend [adres 1] (hierna ook: het appartement(srecht)) van Innové Vastgoed gekocht voor een bedrag van € 282.000,00, bestaande uit een aankoopsom voor het gronddeel van € 185.000,00 en een voorschot op de aanneemsom voor de afbouw van het appartement van € 97.000,00. [eiseres] was in die tijd in dienst van Innové Vastgoed. 2.3. Op 18 althans 28 mei 2010 is tussen [verweerster] en [eiseres] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de (af)bouw van het appartement voor de som van € 194.000,00. In de overeenkomst is bepaald dat de helft van de aanneemsom voor rekening van Innové Vastgoed komt. 2.4. Op 24 juni 2010 is het appartement(srecht) aan [eiseres] geleverd. 2.5. Vanaf 5 september 2011 oefent [verweerster] een retentierecht uit op het appartement(srecht). 2.6. Op 14 oktober 2011 heeft [eiseres] het appartement(srecht) op grond van een vaststellingsovereenkomst aan haar broer geleverd. Op 23 november 2011 heeft de broer het appartement aan zijn partner/echtgenote geleverd. 2.7. Op 20 december 2011 is het faillissement uitgesproken van Euro Projects Ontwikkeling B.V. (eerder geheten: Innové Vastgoed). 2.8. Bij overeenkomst van 19 maart 2012 heeft de broer zich jegens [verweerster] hoofdelijk als borg en mede-debiteur verbonden voor hetgeen [verweerster] van Innové Vastgoed respectievelijk Innové Immo aan [verweerster] te vorderen heeft of zal krijgen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst [adres 1], dit tot een bedrag van € 155.000,00, te vermeerderen met rente en kosten. [verweerster] heeft zich in de overeenkomst verplicht het retentierecht op de commerciële ruimten van het appartementencomplex op te heffen. Op 20 juli 2012 is de overeenkomst van borgtocht en schuldbekentenis van 19 maart 2012 vastgelegd in een notariële akte. 2.9. Het retentierecht op de commerciële ruimten van het appartementencomplex is vervolgens opgeheven. Het retentierecht op het appartement(srecht) is gehandhaafd. 2.10. Bij arbitraal vonnis van 8 mei 2014 is Innové Immo veroordeeld tot betaling aan [verweerster] van een bedrag van € 95.442,75, te vermeerderen met rente en kosten. Het betrof niet nagekomen betalingsverplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst [adres 1]. 2.11. Bij arbitraal vonnis van 15 april 2015 is [eiseres] veroordeeld tot betaling aan [verweerster] van een bedrag van € 1.054,75, te vermeerderen met rente en kosten. Het gaat om (resterende) betalingsverplichtingen uit hoofde van de met [verweerster] gesloten aannemingsovereenkomst. 2.12. Bij vonnis van de rechtbank Overijssel van 19 juni 2015 is de broer strafrechtelijk veroordeeld wegens onder meer (het feitelijk leidinggeven aan) het medeplegen van bedrieglijke bankbreuk, gepleegd door een rechtspersoon. 2.13. Bij vonnis van 2 augustus 2016 van rechtbank Overijssel zijn de broer en zijn partner/echtgenote veroordeeld tot (terug)levering van het appartement(srecht) aan [eiseres] . Deze teruglevering heeft plaatsgevonden op 23 november 2016. 2.14. In 2018 heeft [eiseres] aan [verweerster] het restantbedrag betaald dat zij volgens [verweerster] verschuldigd was, te weten een bedrag van € 3.142,75. 2.15. Op 23 april 2018 is Innové Immo uitgeschreven uit het handelsregister. 3De vordering 3.1. [eiseres] vordert (samengevat) dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, I. voor recht zal verklaren dat [verweerster] vanaf 15 april 2015 onrechtmatig handelt door afgifte aan [eiseres] te weigeren van het appartement, ll. [verweerster] zal gebieden alle handelingen te verrichten die nodig zijn om (de uitoefening van) het door haar gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan, waaronder: - zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen vierentwintig uur na betekening van het vonnis: het prijsgeven van de feitelijke macht over en het afgeven van de sleutel van het appartement, alsmede het verwijderen en verwijderd houden van alle door haar aanwezige materialen en bouwstoffen in het appartement door deze te ontruimen met al de hare en al het hare, - binnen veertien dagen na betekening van het vonnis: het inschrijven van een waardeloosheidverklaring van de 'Registerverklaring inzake retentierecht' van 15 januari 2014 in de openbare registers conform de Kadasterwet, III. [verweerster] zal gebieden te hengen en gedogen dat, indien [verweerster] niet binnen de onder II. gestelde termijn heeft voldaan aan het onder II. gevorderde, [eiseres] voor rekening en risico van [verweerster] alle handelingen verricht die nodig zijn om (de uitoefening van) het door [verweerster] gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan waaronder: - het (laten) ontruimen van - en het ontnemen van de feitelijke macht door [verweerster] over - het appartement, - het inschrijven van een waardeloosheidverklaring van de 'Registerverklaring inzake retentierecht' van 15 januari 2014 conform de Kadasterwet, waarbij het te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de wilsovereenstemming met de inhoud van de waardeloosheidverklaring van de zijde van [verweerster] , IV. op straffe van een door [verweerster] aan [eiseres] te verbeuren dwangsom. 3.2. [eiseres] voert ter onderbouwing van deze vorderingen, in het licht van de vaststaande feiten, het volgende aan. Er is geen sprake van een retentierecht, althans een eventueel retentierecht is vervallen. Zij heeft aan [verweerster] betaald hetgeen zij verschuldigd was. Voor de schuldbekentenis van de broer kan [verweerster] geen retentierecht uitoefenen, omdat [verweerster] geen verplichting jegens de broer heeft die zij kan opschorten. Het retentierecht van [verweerster] is tenietgegaan doordat de aanneemsom volledig is voldaan. [verweerster] heeft voor de broer een bedrag van € 151.651,50 geïncasseerd en mag dit bedrag verrekenen op grond van de schuldbekentenis van de broer. Voor het geval [verweerster] deze verrekenmogelijkheid verloren heeft laten gaan, beroept [eiseres] zich op bevrijding van haar aansprakelijkheid op grond van artikel 6:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het recht is vervallen met het faillissement van Innové Vastgoed. Er is een negatief eigen vermogen van € 1.150.000,00. Nakoming is blijvend onmogelijk. Er is geen sprake van schuldoverneming of contractsoverneming door Innové Immo. Als daar sprake van is, dan is het retentierecht niet mee overgegaan omdat het een voorrecht op een bepaald goed is. Bovendien kan ook Innové Immo niet meer nakomen. Zij is uitgeschreven uit het handelsregister met een negatief eigen vermogen van € 257.817,00. [verweerster] maakt misbruik van het opschortingsrecht omdat zij op oneigenlijke wijze een derde probeert te bewegen tot het voldoen van vorderingen die zij op grond van de aannemingsovereenkomst op de failliete Innové Vastgoed heeft. Voor dit doel is de opschortingsbevoegdheid niet aan haar verleend.

5.1. De vraag die ter beoordeling voorligt is of [verweerster] beschikt over een retentierecht op grond waarvan zij gerechtigd is het aan [eiseres] in eigendom toebehorende appartement terug te houden. 5.2. Een schuldeiser heeft een retentierecht ten aanzien van andermans zaak indien hij op zijn wederpartij een opeisbare vordering heeft die voldoende samenhang vertoont met de verplichting tot afgifte van die zaak om de terughouding te rechtvaardigen en die zaak in zijn macht is gekomen (artikel 3:290 BW juncto artikel 6:52 lid 1 BW). De bevoegdheid de zaak terug te houden bestaat echter (onder andere) niet voor zover de nakoming van de verbintenis van de wederpartij wordt verhinderd door schuldeisersverzuim of voor zover de nakoming van de verbintenis van de wederpartij blijvend onmogelijk is (artikel 3:290 BW juncto artikel 6:54 aanhef sub a en b BW). 5.3. Tussen partijen staat vast dat [eiseres] niets meer aan [verweerster] verschuldigd is. Een retentierecht kan dus niet gebaseerd worden op een opeisbare vordering van [verweerster] op [eiseres] . 5.4. Een retentierecht kan echter in bepaalde gevallen ook worden uitgeoefend tegen derden. Een schuldeiser kan een retentierecht onder andere mede inroepen tegen derden die een recht op de zaak hebben verkregen, nadat zijn vordering was ontstaan en de zaak in zijn macht was gekomen (artikel 3:291 lid 1 BW). Een retentierecht op een onroerende zaak kan (in verband met de niet-kenbaarheid uit de openbare registers) jegens een derde met een jonger recht op die zaak slechts worden ingeroepen als de schuldeiser op een ook voor een zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de zaak uitoefent. Daarbij dient mede rekening te worden gehouden met hetgeen aan de derde ten tijde van diens rechtsverkrijging omtrent het retentierecht bekend was (Hoge Raad 23 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1765). De vereisten van artikel 3:290 BW 5.5. [verweerster] heeft het over een opeisbare vordering op Innové Vastgoed respectievelijk Innové Immo. Nu zij heeft betoogd dat zij het retentierecht (pas) is gaan uitoefenen na de overname van de aannemingsovereenkomst [adres 1] door Innové Immo, kan niet worden ingezien op welke gronden een retentierecht zou kunnen gelden in verband met een vordering van [verweerster] op Innové Vastgoed. De rechtbank gaat er met [verweerster] van uit dat in 2011 sprake is geweest van contractsoverneming, waarbij Innové Vastgoed haar gehele rechtsverhouding tot [verweerster] heeft doen overgaan op Innové Immo, die daardoor contractspartij van [verweerster] is geworden. Verwezen wordt in dit verband naar het arbitraal vonnis van 8 mei 2014, waarin als vaststaand feit is aangenomen dat Innové Immo de rechten en verplichten uit de tussen [verweerster] en Innové gesloten aannemingsovereenkomst heeft overgenomen, waarna de aannemingsovereenkomst op naam van Innové Immo is gesteld om de rechtsverhouding te formaliseren. In het arbitraal vonnis van 15 april 2015 is Innové Immo aangemerkt als rechtsopvolgster van Innové Vastgoed. Bovendien is in beide arbitrale vonnissen vastgesteld dat [verweerster] in juni 2011 en daarna facturen met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden in het kader van die aannemingsovereenkomst naar Innové Immo heeft gestuurd en dat Innové Immo die facturen gedeeltelijk heeft betaald. [eiseres] heeft de juistheid hiervan niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook de verzending van de facturen aan Innové Immo wijst op een toentertijd tussen [verweerster] en Innové Immo geldende overeenkomst. Aan de conclusie dat in 2011 sprake is geweest van contractsoverneming door Innové Immo doet niet af dat in de op naam van Innové Immo gestelde overeenkomst de datum van het sluiten van de overeenkomst tussen [verweerster] en Innové Immo is gehandhaafd. Het betoog van [eiseres] dat voor deze contractsoverneming wilsovereenstemming met de curator vereist is, wordt verworpen. Er was immers geen sprake van een faillissement van Innové Vastgoed. Er is dus sprake van een vordering van [verweerster] op Innové Immo. Die vordering is opeisbaar, nu onvoldoende weersproken is dat reeds in 2011 sprake was van achterstallige betalingen. 5.6. Voorbijgegaan wordt aan het betoog van [eiseres] dat de vordering van [verweerster] op Innové Immo geheel is voldaan doordat [verweerster] een bedrag van € 151.651,50 voor de broer heeft geïncasseerd welk bedrag zij op grond van de schuldbekentenis van de broer mocht verrekenen. Van belang is dat [eiseres] ter onderbouwing van haar betoog slechts heeft verwezen naar het arbitrale vonnis van 8 mei 2014. Dit vonnis kan haar stellingen niet onderbouwen. De zinsneden uit het vonnis waarnaar [eiseres] heeft verwezen, betreffen (slechts) stellingen van Innové Immo in de arbitrale procedure. Een nadere onderbouwing van haar betoog dat [verweerster] bedragen heeft geïncasseerd die verrekend hadden kunnen/moeten worden, ontbreekt. 5.7. Verder staat vast dat [verweerster] de feitelijke macht over het appartement uitoefent als uitvloeisel van de normale uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Ook is voldaan aan het vereiste van voldoende samenhang tussen de vordering van [verweerster] op Innové Immo op grond van de aannemingsovereenkomst [adres 1] en de verplichting tot afgifte van het appartement. 5.8. Het betoog van [eiseres] dat [verweerster] niet beschikt over een retentierecht omdat [verweerster] in schuldeisersverzuim zou zijn geraakt, kan niet slagen. Hiervoor is van belang dat hetgeen [eiseres] in dit verband heeft aangevoerd betrekking heeft op de verhouding [verweerster] - [eiseres] , terwijl het in artikel 6:54 aanhef onder a BW gaat om schuldeisersverzuim van de schuldeiser ten aanzien van de verbintenis van de wederpartij, in dit geval dus in de relatie [verweerster] - Innové Immo. 5.9. Evenmin kan, zoals [eiseres] heeft aangevoerd, worden aangenomen dat er geen sprake (meer) is van een retentierecht, althans dat een retentierecht niet meer kan worden uitgeoefend, omdat de nakoming van de verbintenis door Innové Immo blijvend onmogelijk zou zijn (artikel 6:54 aanhef sub b). Op grond van de omstandigheid dat Innové Immo bij het handelsregister is uitgeschreven met een eigen vermogen van € 257.817,00 negatief kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een situatie waarin nakoming van de verbintenis van de wederpartij blijvend onmogelijk is (artikel 6:54 aanhef sub b BW) en een opschortingsrecht - in dit geval meer specifiek een retentierecht - zou ontbreken. Van belang is dat het retentierecht aan de retentor het recht toekent zich op met voorrang op de zaak te verhalen (artikel 3:292 BW). In het onderhavige geval geldt dat - zoals hierna wordt overwogen - ook [eiseres] het retentierecht jegens zich moet laten gelden. De vordering van [verweerster] op Innové Immo bedraagt in elk geval € 95.442,75, te vermeerderen met rente en kosten (arbitraal vonnis van 8 mei 2014). Uitgaande van de door [eiseres] gestelde waarde van het appartement(srecht) van bijna € 400.000,00, moet verhaal van die vordering op het appartement dus goed mogelijk worden geacht. De vereisten van artikel 3:291 lid 1 BW 5.10. [eiseres] heeft (wederom) het eigendom van het appartement gekregen door levering ervan op 23 november 2016. Dit is nadat de vordering van [verweerster] op Innové Immo was ontstaan en het appartement in de macht van [verweerster] was gekomen.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen af, 6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 1.548,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van vijftien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening. Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kropman en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2019. GR/SK

Het retentierecht is voorts vervallen omdat [verweerster] gedurende 2,5 jaar herhaaldelijk heeft nagelaten desgevraagd in te gaan op de hoogte van de resterende vordering waarvoor het retentierecht zou worden uitgeoefend. Op grond van de redelijkheid en billijkheid die zij bij de uitoefening van het recht in acht dient te nemen, had zij deze informatie dienen te verschaffen. De weigerachtige houding betreft een onrechtmatige gedraging die niet gezuiverd kan worden. Dit brengt ook met zich dat [verweerster] in schuldeisersverzuim verkeert, waarmee een extra grondslag is gegeven voor opheffing van het retentierecht. Tot slot geldt dat uitoefening van het retentierecht in geen enkele verhouding staat tot de aard en ernst van de vermeende tekortkoming, omdat de vordering op [eiseres] (volgens de arbiter) € 1.054,75 bedroeg en het appartement een waarde van bijna € 400.000,00 heeft. Nu aan [verweerster] geen retentierecht toekomt, heeft [verweerster] het appartement zonder recht of titel onder zich. [eiseres] eist haar eigendom op, zodat [verweerster] de uitoefening van het (vermeende) retentierecht dient te staken en de feitelijke macht dient prijs te geven. [verweerster] dient daarbij medewerking te verlenen aan het opstellen en inschrijven van een waardeloosheidverklaring in de openbare registers. 4Het verweer 4.1. [verweerster] concludeert primair dat [eiseres] in haar vorderingen nietontvankelijk verklaard dient te worden, althans dat deze vorderingen haar ontzegd dienen te worden, subsidiair dat de vordering wordt toegewezen zonder het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans dat aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde wordt verbonden dat [eiseres] zekerheid stelt tot een bedrag van € 155.000,00 althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding, alsook de nakosten van € 131,00 zonder betekening en € 199,00 in geval van betekening van het vonnis, beiden te verhogen met de wettelijke rente indien [eiseres] niet binnen veertien dagen aan het vonnis voldoet. 4.2. [verweerster] voert ten verwere het navolgende aan. Zij oefent vanaf 5 september 2011 bevoegdelijk het retentierecht uit, omdat termijnbedragen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst [adres 1] niet tijdig werden betaald. Zij heeft een opeisbare vordering op Innové Vastgoed respectievelijk Innové Immo van € 155.000,00. Zij had ook een vordering op [eiseres] . Bij de beoordeling van de vorderingen dient in aanmerking te worden genomen dat [eiseres] nauw betrokken was bij de activiteiten van haar broer, die veroordeeld is tot een gevangenisstraf van drie jaar. [eiseres] is betrokken geweest bij de aan- en verkopen van onroerende zaken en is samen met haar broer en zijn vennootschappen leningen aangegaan. Zij was aandeelhouder en bestuurder van een vennootschap in de Innové groep en moet dus hebben geweten dat [verweerster] werd benadeeld. Haar intensieve betrokkenheid is voor [verweerster] mede een gerechtvaardigde reden om het retentierecht te handhaven. Het faillissement van Innové Vastgoed doet niet af aan de verplichtingen van Innové Immo en de broer jegens [verweerster] . Aan het retentierecht doet ook niet af het feit dat [eiseres] in 2018 een bedrag van € 3.142,75 heeft betaald en van haar niets meer te vorderen is, omdat [verweerster] in maart 2012, toen zij een afspraak met de broer maakte, het retentierecht uitoefende op een appartement van de broer dan wel zijn echtgenote/partner. [eiseres] heeft het appartement in 2016 weer geleverd gekregen en moet het retentierecht op grond van artikel 3:291 lid 1 BW tegen zich laten gelden omdat zij een jonger recht heeft. Het retentierecht eindigt niet door het faillissement van een schuldenaar. Het faillissement van Innové Vastgoed is ook niet relevant, omdat de aannemingsovereenkomst [adres 1] door Innové Immo is overgenomen en [verweerster] na deze contractsovername het retentierecht is gaan uitoefenen. Betwist wordt dat het retentierecht is tenietgegaan door misbruik van recht althans op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een derde met een jonger recht moet een retentierecht op grond van 3:291 lid 1 BW tegen zich laten gelden omdat anders de wederpartij van de retentor het in zijn macht zou hebben het recht door overdracht van de zaak te frustreren. Bovendien was [eiseres] op de hoogte van de uitoefening van het recht bij de levering in 2011 èn de levering in 2016.Van belang is ook dat de door [eiseres] verschuldigde bedragen niet door haar zelf zijn betaald, maar door aan Innové Vastgoed gelieerde vennootschappen. [verweerster] heeft het zogenaamde onderbouwingsrecht niet geschonden. [eiseres] was nauw betrokken bij de activiteiten van haar broer. Zij heeft het mede aan zichzelf te danken dat het retentierecht ook tegen haar wordt ingeroepen. Juist [verweerster] is slachtoffer geworden van de transacties door [eiseres] en haar broer. Bovendien heeft [eiseres] geweten dat zij een bedrag aan [verweerster] verschuldigd was. Ook als geoordeeld wordt dat [verweerster] niet snel genoeg de vordering op [eiseres] verduidelijkt heeft, geldt dat [verweerster] gerechtvaardigd het retentierecht inroept tegen [eiseres] , omdat door Innové Immo en de broer nog een fors bedrag aan [verweerster] betaald moet worden. Bij een veroordeling dient een eventuele dwangsom gematigd te worden. Een toewijzend vonnis dient niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard te worden vanwege de vergaande gevolgen van toewijzing, de hoogte van de onbetaalde vordering en de afwezigheid van overige zekerheid of dwangmiddelen. Subsidiair dient aan een uitvoerbaar verklaring bij voorraad de voorwaarde verbonden te worden dat [eiseres] zekerheid stelt.

Nu ook [eiseres] ervan uitgaat dat [verweerster] vanaf september 2011 een retentierecht heeft uitgeoefend op het appartement(srecht), is voldaan aan de voorwaarde dat [verweerster] op een voor [eiseres] voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over het appartement(srecht) uitoefent. [verweerster] kan het retentierecht op het appartement(srecht) dus inroepen tegen [eiseres] en [eiseres] moet dit retentierecht als derde tegen zich laten gelden. Uitoefening van retentie in dit geval toelaatbaar? 5.11. [eiseres] heeft betoogd dat [verweerster] het retentierecht heeft verspeeld door de wijze waarop zij zich jegens [eiseres] heeft gedragen. Zij heeft hierbij onder meer aangevoerd dat er sprake is van misbruik van recht omdat [verweerster] het opschortingsrecht niet uitoefent voor het doel waarvoor de wet dit recht aan haar verleent. [eiseres] heeft erop gewezen dat het opschortingsrecht in de eerste plaats fungeert als pressiemiddel om de schuldenaar tot nakoming van verplichtingen te bewegen. Volgens [eiseres] probeert [verweerster] haar op oneigenlijke wijze te bewegen tot het voldoen van vorderingen die [verweerster] op het failliete Innové Vastgoed heeft, nu [eiseres] geen partij is bij de aannemingsovereenkomst [adres 1] en bovendien niet heeft geprofiteerd van de tekortkomingen van de broer jegens [verweerster] . [eiseres] heeft hiermee onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat [verweerster] misbruik maakt van haar bevoegdheid het retentierecht op het appartement(srecht) jegens [eiseres] in te roepen. Haar betoog gaat voorbij aan het feit dat het retentierecht van [verweerster] in het onderhavige geval derdenwerking heeft op grond van artikel 3:291 lid 1 BW. Naast de bevoegdheid om afgifte van een zaak op te schorten, houdt een retentierecht ook een recht van voorrang bij verhaal op de zaak in. [verweerster] heeft als retentor de bevoegdheid haar vordering op Innové Immo met voorrang op het appartement(srecht) te verhalen boven (onder meer) [eiseres] . Niet relevant is of [verweerster] (ook) een vordering op [eiseres] heeft. 5.12. [eiseres] kan evenmin worden gevolgd in haar betoog dat het retentierecht is vervallen doordat [verweerster] heeft geweigerd een onderbouwing te geven voor de resterende vordering waarvoor het retentierecht zou zijn uitgeoefend. Afgezien van het feit dat de parlementaire geschiedenis waarnaar [eiseres] heeft verwezen betrekking heeft op de (in bepaalde gevallen) bestaande verplichting van een schuldenaar zijn bevoegdheid tot opschorting jegens de schuldeiser te onderbouwen (in het onderhavige geval zou dit dus gaan om een verplichting van [verweerster] jegens Innové Immo en niet jegens [eiseres] ), geldt dat [eiseres] sedert 2011 op de hoogte was van de uitoefening van het retentierecht door [verweerster] en door het arbitraal vonnis van 8 mei 2014 tevens wist van het bestaan van een vordering van [verweerster] op Innové Immo van ruim € 95.000,00. 5.13. Voorbijgegaan wordt ook aan het betoog dat de hoogte van de resterende vordering van [verweerster] op [eiseres] in geen verhouding staat tot de gevolgen van de uitoefening van het retentierecht voor [eiseres] . Het gaat immers niet om de vordering op [eiseres] , maar om de vordering op Innové Immo. Evenmin kan worden gezegd dat [verweerster] zich onvoldoende heeft ingespannen haar vordering op Innové Immo betaald te krijgen en hiermee haar verplichting tot een zorgvuldige uitoefening van het retentierecht heeft geschonden. Bij Innové Immo kan [verweerster] het geld niet halen, omdat deze vennootschap met een negatief eigen vermogen is uitgeschreven uit het handelsregister. [verweerster] heeft een executoriale titel uit hoofde van de borgtocht jegens de broer, maar dit kan - zo heeft [verweerster] onweersproken gesteld - nergens toe leiden omdat de broer - voor zover dit achterhaald kon worden - niet beschikt over inkomen of vermogen. 5.14. Ook een (verdere) afweging van de wederzijdse belangen van partijen kan niet in het voordeel van [eiseres] uitvallen. [eiseres] heeft hiervoor te weinig gesteld. Buiten kijf staat dat aan de uitoefening van het retentierecht voor [eiseres] grote (financiële) nadelen zijn verbonden, maar [verweerster] heeft een zeer groot belang bij de uitoefening van het retentierecht omdat dit (kennelijk) de enige wijze is waarop zij haar vordering op Innové Immo verhaald kan krijgen. Artikel 3:292 BW geeft haar als retentor bij verhaal op de zaak voorrang boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen. 5.15. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. 5.16. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerster] worden begroot op: - griffierecht 626,00 - salaris advocaat 922,00 (2,0 punten × tarief € 461,00) Totaal € 1.548,00 5.17. De gevorderde vergoeding van nakosten is toewijsbaar als na te melden.