ECLI:NL:RBGEL:2015:8222

vonnis RECHTBANK GELDERLAND Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Nijmegen zaakgegevens 2896103 \ CV EXPL 14-1703 \ 701 uitspraak van vonnis in de zaak van de stichting de stichting Vestia Groep gevestigd te Rotterdam eisende partij gemachtigde mr. L.B. van Luijn tegen Stichting Zorgcirkel gevestigd te Purmerend gedaagde partij gemachtigde mr. S.C. de Lange Partijen worden hierna Vestia en Zorgcirkel genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoek ex artikel artikel 96 Rv - uitwerking verzoek met producties van Vestia - akte met producties van Zorgcirkel - reactie van Zorgcirkel met producties - reactie van Vestia - aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 15 juli 2014 - akte met producties van Vestia - brief met productie van Zorgcirkel - antwoordakte van Zorgcirkel tevens akte houdende vermeerdering van eis - akte van Vestia.

2.1. Vestia is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet. Zij verhuurt naast (sociale) woningen en bedrijfsruimten ook zorgcomplexen. Zij, althans haar rechtsvoorganger, verhuurt zorgcomplex [Zorgcomplex X] in [plaats] , dat twee locaties met drie complexen omvat, sinds 1975 aan (de rechtsvoorganger van) Zorgcirkel. 2.2. Verhuurd is het verzorgingstehuis voor bejaarden met aanhorigheden en inventaris aan de [straatnaam] ( [Zorgcomplex X] ) te [plaats] . De huurovereenkomst is zoals destijds gebruikelijk neergelegd in een zogenaamde overeenkomst van beheer en exploitatie. Artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: ‘Tot het voorwerp van beheer en exploitatie (het gehuurde, ktr.) worden gerekend al die roerende en onroerende zaken die zijn betaald uit de opbrengst van de door Stichting A (de verhuurder, ktr.) bij derden aangegane geldlening(en), ten aanzien waarvan de gemeente [plaats] bij raadsbesluiten d.d. 30 oktober 1973 en 27 maart 1975 waarborgen heeft gegeven met betrekking tot de richtige betaling van rente en aflossing (………)’. Artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: ‘Ingeval de huuropbrengst van het voorwerp van beheer en exploitatie niet langer zal worden bepaald door aanwijzingen van de in lid 1 genoemde minister of uit voorschriften uit hoofde van de wet, betaalt Stichting B (de huurder, ktr.) aan Stichting A een som welke wordt gevormd door het totaal der volgende posten: a. Het bedrag van de rente en aflossing door Stichting A verschuldigd krachtens de voor de totstandkoming van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen als bedoeld in artikel 1, lid 2;’ 2.3. De door de gemeente gewaarborgde lening heeft NCBH, de rechtsvoorganger van Vestia, geherfinancierd bij NV Bank Nederlandse Gemeenten. De desbetreffende akte is getekend op 6/7 november 1986. De looptijd van de nieuwe lening was 25 jaar. De gemeente [naam gemeente] heeft zich met betrekking tot het gehuurde bij verklaring van 4 februari 1993 borg gesteld voor deze lening van f. 2.924.000,00 bij de Bank Nederlandse Gemeenten. In het traject dat voorafging aan de garantstelling heeft de gemeente bij brief van 6 december 1990 onder meer het volgende aan NCBH geschreven: ‘Zoals u weet gaan Gedeputeerde Staten van Noord-Holland en ons college ervan uit, dat de baten, welke worden verkregen met de herfinanciering van de investeringsleningen ten behoeve van het bejaardencomplex [Zorgcomplex X] te [plaats] , geheel ten gunste komen van de exploitatie van genoemd verzorgingstehuis. Dit was en is één van de voorwaarden, waaronder ons garantiebesluit van 26-11-86, voor de herfinanciering van f.2.929.000,-- door Gedeputeerde Staten voornoemd is goedgekeurd. Wij herhalen ons verzoek aan uw stichting om de verklaring af te geven, dat de extra baten komen ten gunste van de exploitatie van [Zorgcomplex X] . Pas ná ontvangst van die verklaring kan dezerzijds de bijbehorende garantie-verbintenis worden getekend en aan de geldgeefster worden ingezonden.’ 2.4. In artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomsten is het volgende bepaald: ‘Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop Stichting A (de verhuurder, ktr.) geheel zal hebben voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen. Alsdan zal Stichting A terstond in overleg treden met Stichting B (de huurder, ktr.) over het al dan niet voortbestaan van een rechtsverhouding terzake van het voorwerp (het gehuurde, ktr.), de voorwaarden van deze mogelijke rechtsverhouding danwel de voorwaarden van het in eigendom aan Stichting B overdragen van het voorwerp. Dit overleg zal worden beheerst door de non-profit doelstelling van beide stichtingen.’ 2.5. Vestia heeft onder meer het zorgcomplex [Zorgcomplex X] op 1 oktober 2008 gekocht. 2.6. In een overleg tussen onder meer Vestia en Zorgcirkel op 24 juni 2009 is geconstateerd dat (ook) [Zorgcomplex X] op de zogenaamde rode lijst staat. Afgesproken is dat onder meer voor [Zorgcomplex X] een haalbaarheidsonderzoek wordt gedaan naar herontwikkeling van de locatie en dat wat betreft planmatig onderhoud alleen wordt gedaan wat echt noodzakelijk is. Verder is afgesproken dat Zorgcirkel zou reageren op het uitgedeelde concept huurcontract en de onderhoudsverdeling. Bij brief van 4 januari 2010 schrijft Vestia onder meer het volgende aan Zorgcirkel: ‘Tijdens ons overleg ontstond er een discussie over de huursamenstelling in relatie tot de boekwaarde. Vestia is van mening dat dit niet relevant is. Wij hebben een boekwaarde en een resterende exploitatietermijn. Daarnaast is er in het verleden overeenstemming bereikt over de door u te betalen huurprijs. Op basis hiervan heeft Vestia de complexen overgenomen van Woonzorg Nederland. Wat ons betreft is een aanpassing naar beneden van de huurprijs dan ook niet aan de orde.’ In het verslag van een overleg tussen onder meer Vestia en Zorgcirkel op 4 maart 2010 is kort gezegd geconstateerd dat Zorgcirkel [Zorgcomplex X] wel wilde kopen, maar niet op basis van de boekwaarde die Vestia hanteerde, terwijl Vestia alleen voor die boekwaarde wilde verkopen. Nadien hebben partijen nog gecorrespondeerd over de zogenaamde kruisjeslijst met betrekking tot in elk geval de onderhoudsverdeling. Daarover hebben zij op enig moment overeenstemming bereikt. 2.7. Bij brief van 23 april 2012 heeft Vestia aan Zorgcirkel meegedeeld dat zij de kale huurprijs voor [Zorgcomplex X] per 1 juli 2012 verhoogt met 2,3%. Deze verhoging spoort met het hiervoor in 2.6 weergegeven citaat uit de brief van Vestia van 4 januari 2010. Zorgcirkel heeft deze aangezegde huurverhoging (aanvankelijk) zonder protest betaald. 2.8. In 2013 is tussen partijen concreet overleg gevoerd over verwerving door Zorgcirkel van [Zorgcomplex X] . In dat kader heeft Zorgcirkel bij brief van 10 juni 2013 onder verwijzing naar de hiervoor in 2.2 genoemde huurovereenkomst en hetgeen hiervoor in 2.3 is overwogen onder meer het volgende aan Vestia geschreven: ‘Bovenstaande houdt in dat Vestia of haar rechtsvoorgangers op het moment van aflossing (lees: uiterlijk eind 2011) in overleg had moeten treden met De Zorgcirkel over het al dan niet voortbestaan van een rechtsverhouding m.b.t. [Zorgcomplex X] , de voorwaarden voor zo’n eventuele voortzetting (lees: voorwaarden voor beheer en onderhoud), danwel de overdracht in eigendom aan De Zorgcirkel. E.e.a. zoals verwoord in artikel 16.4 in de overeenkomst van beheer en exploitatie.

4.1. In de kern vragen partijen beantwoording van de vraag of de in 2.2 genoemde huurovereenkomst uit 1975 nog bestaat. Primair stelt Zorgcirkel dat de huurovereenkomst op de voet van artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomst (zie 2.4) is geëindigd op 1 oktober 2008 omdat de in de huurovereenkomst bedoelde leningen als gevolg van de verkoop van [Zorgcomplex X] aan Vestia op dat moment geacht moeten worden te zijn afgelost. Zoals hiervoor is overwogen heeft NCBH de lening uit 1975 in 1986 overgesloten naar een lening met een looptijd van 25 jaar. Op grond daarvan betoogt Zorgcirkel subsidiair dat de huurovereenkomst op de voet van artikel 16 lid 4 uiterlijk ultimo 2011 is geëindigd. Vestia stelt primair dat het oversluiten van de lening in 1986 geen gevolg had voor de looptijd van de huurovereenkomst. Hetzelfde geldt voor de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting en voor de aankoop van [Zorgcomplex X] door Vestia. Subsidiair stelt Vestia dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. 4.2. Op grond van de op de Woningwet gebaseerde Beschikking Regeling geldelijke steun Toegelaten Instellingen 1968 was de jaarhuur van complexen als waar het hier om gaat ten minste gelijk aan de jaarlijkse exploitatiekosten verminderd met de overeenkomstig bijlage III bij de Beschikking berekende jaarlijkse bijdrage. Als exploitatiekosten worden volgens artikel 12 van de Beschikking in aanmerking genomen een lening met een looptijd van 75 jaar met betrekking tot eventuele en door de Minister goedgekeurde grondkosten, een lening met een looptijd van 50 jaar met betrekking tot de bouwkosten, een lening met een looptijd van 25 jaar met betrekking tot de kosten van een cv-installatie, een lening met een looptijd van 20 jaar met betrekking de kosten van een liftinstallatie. Alle kosten moesten zijn goedgekeurd door de Minister. Voor zover de bouwkosten niet volledig gedekt werden door de lening van de rijksoverheid werden de anderszins aangetrokken gelden in de berekening van de exploitatiekosten meegenomen met inachtneming van de werkelijke of genormeerde kosten van die inbreng. 4.3. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst is gebaseerd op door de gemeente [plaats] gegarandeerde leningen met betrekking tot onder meer de bouwkosten van [Zorgcomplex X] . Op grond van wat hiervoor is overwogen gaat het daarbij om een lening met een looptijd van 50 jaar, die in 1986 is geconverteerd in een lening met een looptijd van 25 jaar (zie 2.3). De kantonrechter gaat er vanuit dat die lening (uiterlijk) ultimo 2011 is afgelost, nu dat door Vestia niet is weersproken. 4.4. Zoals hiervoor in 2.3 is overwogen wilde de gemeente [naam gemeente] niet zonder meer een garantie afgeven voor de geconverteerde lening. In dit verband schrijft NCBH bij brief van 13 januari 1993 onder meer het volgende aan B&W van de gemeente [naam gemeente] : ‘Zoals in het met u gevoerde overleg van 19 november j.l. uiteengezet, memoreren wij hierbij, dat ter bepaling van het jaarlijkse exploitatieresultaat vóór conversie werd uitgegaan van de oorspronkelijke door het Ministerie van VROM voorgeschreven afschrijvingstermijnen van de desbetreffende investeringskomponenten en de rentevoet van de oude geldlening. Met ingang van de conversie is ingevolge de VROM-regelgeving uitgegaan van de resterende afschrijvingstermijnen van de desbetreffende investeringskomponenten en de rentevoet van de nieuwe geldlening.’ In een bijlage bij deze brief heeft NCBH de nieuwe lening afgezet tegen de oorspronkelijke lening, waarbij zij het rentevoordeel van de nieuwe lening heeft uitgesmeerd over de resterende looptijd van de oorspronkelijke lening. Bij brief van 5 februari 1993 schrijven B&W van [naam gemeente] onder meer het volgende aan NCBH: ‘Uit de door u verstrekte gegevens is ons gebleken, dat in de loop der jaren voor “ [Zorgcomplex X] ” te [plaats] een A.B.R. is opgebouwd van f.2.388.000,-- per 31-12-1991. Deze reserve bestaat uit toevoeging van financieringsvoordelen, normstortingen en batige exploitatiesaldi. Het herfinancieringsvoordeel van de restant lening ad f.2.924.000,-- is gecalculeerd op f.524.685,--. Dit bedrag wordt in de loop van de exploitatie aan de A.B.R. toegevoegd. Met de inzending van genoemde stukken heeft uw stichting voldaan aan ons verzoek om nadere financiële informatie.’ Uit de stellingen van Zorgcirkel begrijpt de kantonrechter dat zij, althans haar rechtsvoorganger, met dit een en ander heeft ingestemd. 4.5. De kantonrechter leidt uit hetgeen in 4.4 is weergegeven af dat de herfinanciering van de lening door NCBH geen gevolg heeft voor de aan de oorspronkelijke geldlening gekoppelde duur van de overeenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomst. Als dat wel bedoeld was, zou het voordeel voor de huurder evident zijn en zou het in 2.3 gememoreerde verzoek van de gemeente [naam gemeente] bij brief van 6 december 1990 niet te begrijpen zijn. De conclusie is daarom dat de huurovereenkomst uit 1975 ultimo 2011 niet is geëindigd door aflossing van bedoelde lening. 4.6. In werkelijkheid zijn leningen als hier bedoeld in beginsel al veel eerder afgelost, namelijk als gevolg van de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting van 31 mei 1995. In die wet is de zogenaamde bruteringsoperatie in de volkshuisvesting neergelegd. Met deze operatie is de financiële verzelfstandiging van toegelaten instellingen als bedoeld in de Woningwet vormgegeven. De kern van de operatie is te vinden in artikel 2 lid 1 van de wet: ‘Onze Minister stelt voor elke in een gemeente werkzame toegelaten instelling afzonderlijk de som vast van de contante waarden op 1 januari 1995 van de, uit hoofde van de geldelijke steun aan de gemeente verleend krachtens de (………) Woningwet (………), op of na die datum te ontvangen bijdragen voor woningen welke op die datum in eigendom zijn van die toegelaten instelling (………).’ In de wet is verder bepaald dat vorderingen van het Rijk uit hoofde van leningen aan de gemeente verstrekt krachtens de Woningwet berekend naar de stand van 1 januari 1995 met inbegrip van de verschuldigde rente in hun geheel opeisbaar worden. Hetzelfde geldt voor vorderingen van de gemeente op toegelaten instellingen uit hoofde van leningen die betrekking hebben op de hiervoor bedoelde leningen van het Rijk aan de gemeente. Ten slotte is, voor zover hier van belang, in de wet bepaald dat het Rijk een rentebijdrage verleent als de toegelaten instelling op de kapitaalmarkt of bij de gemeente een of meer leningen sluit ter vervanging van de eerder genoemde leningen. 4.7. De kantonrechter moet daarom beoordelen of de Wet balansverkorting met zich meebrengt dat de huurovereenkomst op grond van artikel 16 lid 4 van die overeenkomst heeft opgehouden te bestaan. De kantonrechter is met partijen van oordeel dat artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd in het licht van het stelsel dat gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Uit wat in 4.2 is overwogen, leidt de kantonrechter af dat bij de huurprijsvaststelling door de Minister rekening werd gehouden met een bepaalde looptijd van de leningen en dus met een bepaalde levensduur van de gebouwen en de onderdelen daarvan. In de berekening van de contante waarden op basis van de Wet balansverkorting zijn onder meer die termijnen als uitgangspunt genomen, zoals hiervoor overwogen. Hier komt bij dat uit de tekst van de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting niet is af te leiden dat de wetgever met de bruteringsoperatie heeft beoogd in te grijpen in de verhouding van de partijen bij een huurovereenkomst. Ook de wetsgeschiedenis biedt daarvoor geen aanknopingspunten.

De kantonrechter 5.1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst uit 1975 nog geldt tussen partijen en dat Zorgcirkel is gehouden tot stipte nakoming van die overeenkomst; 5.2. veroordeelt Zorgcirkel tot betaling aan Vestia van € 585.000,00 vermeerderd met de wettelijke handelsrente over elke in dit bedrag begrepen huurtermijn vanaf de datum van opeisbaarheid ervan tot de datum van volledige voldoening; 5.3. verklaart Vestia niet-ontvankelijk in haar verzoek tot huurprijsvaststelling; 5.4. veroordeelt Zorgcirkel in de proceskosten, tot aan dit vonnis, aan de kant van Vestia begroot op € 57,50 aan griffierecht en € 2.000,00 aan salaris gemachtigde; 5.5. verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde, waaronder de vordering van Zorgcirkel, af. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op