ECLI:NL:RBDHA:2026:10693

ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 text/xml public 2026-05-19T13:54:22 2026-05-06 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2026-04-22 C/09/691113 HA ZA 25-767 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Den Haag Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 text/html public 2026-05-19T13:54:10 2026-05-19 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 Rechtbank Den Haag , 22-04-2026 / C/09/691113 HA ZA 25-767 precontractuele fase; gerechtvaardigd vertrouwen; toezegging gemeente; verklaring(en) voor recht en verwijzing naar schadestaatprocedure RECHTBANK Den Haag Team handel Zaak-/rolnummer: C/09/691113 / HA ZA 25-767 Vonnis van 22 april 2026 in de zaak van 1 MAATSCHAP [eiser sub 1] , te [plaats] , 2. [eiser sub 2] , te [plaats] , 3. [eiser sub 3] , te [plaats] , eisers, advocaat: mr. J. Postma, tegen GEMEENTE LEIDEN , te Leiden, gedaagde, advocaat: mr. A.M. van Heest. Eisers worden hieronder gezamenlijk aangeduid als ‘ [eisers] c.s.’ en ieder afzonderlijk als ‘ [eiser sub 1] ’ respectievelijk ‘ [eiser sub 2] ’ en ‘ [eiser sub 3] ’. Gedaagde wordt aangeduid als ‘de gemeente’. 1 De procedure 1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de dagvaarding van [eisers] c.s. van 29 augustus 2025 met producties 1 tot en met 10; - de conclusie van antwoord van 19 november 2025. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 maart 2026. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. 2 De feiten 2.1. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] zijn beiden architect en eigenaar van architectenbureau [eiser sub 1] . 2.2. In het kader van het project ‘ [project] ’ heeft [eisers] c.s. in 2018 een vrijstaande kubuswoning ( [woning] ) ontworpen. Met het parelproject werd beoogd door middel van laagdrempelige micro-inbreidingen op bijzondere locaties in Leiden hoogwaardige architectuur te realiseren, gefinancierd met privaat geld. [woning] was voorzien op het [plein] en zou de woning worden van [eiser sub 3] . 2.3. Voor realisatie van [woning] was zowel een omgevingsvergunning vereist als toestemming van de gemeente als grondeigenaar voor het gebruik van de grond waarop [woning] zou komen te staan. Het traject voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning 2.4. [eisers] c.s. heeft in 2019 het ontwerp voor [woning] gepresenteerd aan enkele omwonenden ( [adres 1] en [adres 2] ) en een (voormalig) bestuurslid van de wijkvereniging. 2.5. Vervolgens heeft [eiser sub 1] in overleg met het hoofd stedenbouw bij de gemeente op 23 juni 2019 een eerste aanvraag voor vooroverleg ingediend bij de gemeente. Hierop is op 24 september 2019 een negatief ruimtelijke ordening (RO) advies gekomen. Op 17 juni 2020 heef [eisers] c.s. een tweede aanvraag vooroverleg ingediend. 2.6. Op 27 januari 2021 heeft de gemeente ( [naam 1] , Team Grond Vastgoed Markt en Parkeren, hierna “GVMP”) aan zijn collega ( [naam 2] , Team Omgevingsvergunningen), en in cc aan [eiser sub 1] , als volgt bericht: “(…) Ik heb zojuist [eiser sub 2] gesproken inzake de Parel aan het [plein] . Hij gaf aan dat er een toezegging van GVMP [Team Grond, Vastgoed, Markt en Parkeren, toevoeging rechtbank] nodig is voor de medewerking aan deze parel. GVMP wil graag aan dit project meewerken. Afspraak is dat dat GVMP op basis van het vergunde plan een residuele grondprijsberekening maakt (middels externe taxatie), zodat wordt voldaan aan het grondprijzenbeleid van gemeente Leiden. Deze berekening wordt opgestart zodra er een omgevingsvergunning is verleend en na overeenstemming zal dit leiden tot een koopovereenkomst. Aan de initiatiefnemer geven wij zekerheden mee dat wij geen andere privaatrechtelijke afspraken maken over het benodigde perceel grond.(…)” Uiteindelijk heeft de gemeente, na eerder negatief te hebben geadviseerd op 24 januari en 5 mei 2021, op 31 oktober 2021 een positief advies afgegeven op de aanvraag vooroverleg van 17 juni 2020. In haar brief aan [eiser sub 3] staat onder meer als volgt: “Indien u een formele aanvraag indient dan zijn wij op dit moment voornemens om medewerking te verlenen aan uw plan, dit op grond van de volgende overwegingen. (…) Met het oog op de argumenten aangedragen door de betrokken vakdisciplines, ondanks het feit dat het plan niet past binnen het bestemmingsplan wordt geadviseerd om omgevingsvergunning voor deze vorm woning te verlenen omdat er na zorgvuldige afweging sprake is van een goede ruimtelijke ordening.” 2.7. [eisers] c.s. is vervolgens gestart met het voorbereiden van haar aanvraag om een omgevingsvergunning. Onder andere diende bodemonderzoek, archeologisch onderzoek en geluidsonderzoek te worden verricht en sonderingen te worden uitgevoerd. 2.8. Naar aanleiding van berichten van buurtbewoners heeft [eisers] c.s. contact opgenomen met de gemeente ( [naam 3] , planoloog gemeente, contactpersoon voor de omgevingsdialoog voor Parelprojecten van de gemeente Leiden, en [naam 4] (hoofd stedenbouw binnenstad gemeente) teneinde een bewonersavond te organiseren. 2.9. De gemeente heeft [eisers] c.s. op 2 mei 2022 bericht dat een bewonersavond kan worden georganiseerd na het indienen van een ontvankelijke vergunningaanvraag. Het traject vanaf de aanvraag omgevingsvergunning 2.10. Op 15 december 2022 heeft [eisers] c.s. een omgevingsvergunning aangevraagd voor [woning] (voor het bouwen van een bouwwerk en voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan). 2.11. Bij brief van 2 februari 2023 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. bericht dat de aanvraag wordt behandeld op basis van de uitgebreide procedure met een standaard termijn van maximaal 26 weken, en om enkele aanvullingen verzocht, die [eisers] c.s. daarna heeft aangeleverd. 2.12. Op 9 en 10 februari 2023 heeft [eiser sub 1] opnieuw de gemeente benaderd, en ook de wijkvereniging, over een te houden informatieavond. Hierop is geen reactie ontvangen. 2.13. Op 9 oktober 2023 heeft [eisers] c.s. een gesprek gehad met wethouder [naam 5] . Op 27 november 2023 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. bevestigd dat de Wabo-procedure voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning werd voortgezet, en op 29 november 2023 heeft zij [eisers] c.s. een concept-planning van de procedure gestuurd. 2.14. Op 19 januari 2024 heeft [eisers] c.s. de gemeente bericht dat zij een locatie had gereserveerd voor een informatiebijeenkomst voor bewoners op donderdagavond 15 februari 2024. Op 23 januari 2024 heeft [eisers] c.s. aan de gemeente de uitnodigingsbrief voor de bewoners in concept toegestuurd (per e-mail). 2.15. Op 25 januari 2024 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. het volgende bericht: “Vanavond wordt er een motie besproken over de Parel [plein] . Naar aanleiding van een verzoek van Partij Sleutelstad. Zij hebben de raad verzocht middels een motie om de gronden voor de Parel niet te verkopen. Middels dit middel wilt Partij Sleutelstad voorkomen dat de Parel wordt gerealiseerd. Deze motie is vanuit het college B&W ontraden en verzocht om de motie niet aan te nemen. Toch gaan er mensen inspreken. Dit zijn omwonenden en de wijkvereniging. (…) Het is niet meer mogelijk om ook in te spreken, excuses. Wel kan voor de volgende behandeling in de gemeenteraad een brief worden gestuurd met een toelichting vanuit jullie kant, mochten andere partijen de motie (unaniem) steunen. (…).” 2.16. Het geciteerde bericht betreft de motie “Vreemd aan de orde van de dag”, door de gemeente ontvangen in december 2023. In de motie staat onder meer: “Parel35 is VvGB-plichtig [Verklaring van geen Bedenkingen, toevoeging rechtbank]. De VvGB zal vermoedelijk echter niet op korte termijn aan de orde komen. (…). Een VvGB kan alleen worden geweigerd op basis van ruimtelijke gronden, terwijl het primaire bezwaar tegen [woning] het gebrek aan participatie en communicatie is. Op dit moment is de gemeente nog grondeigenaar (en zijn er geen onomkeerbare overeenkomsten) en kan zij vanuit die privaatrechtelijke rol [woning] beëindigen of eisen verbinden aan het project.

ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 text/xml public 2026-05-19T13:54:22 2026-05-06 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2026-04-22 C/09/691113 HA ZA 25-767 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Den Haag Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 text/html public 2026-05-19T13:54:10 2026-05-19 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2026:10693 Rechtbank Den Haag , 22-04-2026 / C/09/691113 HA ZA 25-767 precontractuele fase; gerechtvaardigd vertrouwen; toezegging gemeente; verklaring(en) voor recht en verwijzing naar schadestaatprocedure RECHTBANK Den Haag Team handel Zaak-/rolnummer: C/09/691113 / HA ZA 25-767 Vonnis van 22 april 2026 in de zaak van 1 MAATSCHAP [eiser sub 1] , te [plaats] , 2. [eiser sub 2] , te [plaats] , 3. [eiser sub 3] , te [plaats] , eisers, advocaat: mr. J. Postma, tegen GEMEENTE LEIDEN , te Leiden, gedaagde, advocaat: mr. A.M. van Heest. Eisers worden hieronder gezamenlijk aangeduid als ‘ [eisers] c.s.’ en ieder afzonderlijk als ‘ [eiser sub 1] ’ respectievelijk ‘ [eiser sub 2] ’ en ‘ [eiser sub 3] ’. Gedaagde wordt aangeduid als ‘de gemeente’. 1 De procedure 1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - de dagvaarding van [eisers] c.s. van 29 augustus 2025 met producties 1 tot en met 10; - de conclusie van antwoord van 19 november 2025. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 maart 2026. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. 2 De feiten 2.1. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] zijn beiden architect en eigenaar van architectenbureau [eiser sub 1] . 2.2. In het kader van het project ‘ [project] ’ heeft [eisers] c.s. in 2018 een vrijstaande kubuswoning ( [woning] ) ontworpen. Met het parelproject werd beoogd door middel van laagdrempelige micro-inbreidingen op bijzondere locaties in Leiden hoogwaardige architectuur te realiseren, gefinancierd met privaat geld. [woning] was voorzien op het [plein] en zou de woning worden van [eiser sub 3] . 2.3. Voor realisatie van [woning] was zowel een omgevingsvergunning vereist als toestemming van de gemeente als grondeigenaar voor het gebruik van de grond waarop [woning] zou komen te staan. Het traject voorafgaand aan de aanvraag omgevingsvergunning 2.4. [eisers] c.s. heeft in 2019 het ontwerp voor [woning] gepresenteerd aan enkele omwonenden ( [adres 1] en [adres 2] ) en een (voormalig) bestuurslid van de wijkvereniging. 2.5. Vervolgens heeft [eiser sub 1] in overleg met het hoofd stedenbouw bij de gemeente op 23 juni 2019 een eerste aanvraag voor vooroverleg ingediend bij de gemeente. Hierop is op 24 september 2019 een negatief ruimtelijke ordening (RO) advies gekomen. Op 17 juni 2020 heef [eisers] c.s. een tweede aanvraag vooroverleg ingediend. 2.6. Op 27 januari 2021 heeft de gemeente ( [naam 1] , Team Grond Vastgoed Markt en Parkeren, hierna “GVMP”) aan zijn collega ( [naam 2] , Team Omgevingsvergunningen), en in cc aan [eiser sub 1] , als volgt bericht: “(…) Ik heb zojuist [eiser sub 2] gesproken inzake de Parel aan het [plein] . Hij gaf aan dat er een toezegging van GVMP [Team Grond, Vastgoed, Markt en Parkeren, toevoeging rechtbank] nodig is voor de medewerking aan deze parel. GVMP wil graag aan dit project meewerken. Afspraak is dat dat GVMP op basis van het vergunde plan een residuele grondprijsberekening maakt (middels externe taxatie), zodat wordt voldaan aan het grondprijzenbeleid van gemeente Leiden. Deze berekening wordt opgestart zodra er een omgevingsvergunning is verleend en na overeenstemming zal dit leiden tot een koopovereenkomst. Aan de initiatiefnemer geven wij zekerheden mee dat wij geen andere privaatrechtelijke afspraken maken over het benodigde perceel grond.(…)” Uiteindelijk heeft de gemeente, na eerder negatief te hebben geadviseerd op 24 januari en 5 mei 2021, op 31 oktober 2021 een positief advies afgegeven op de aanvraag vooroverleg van 17 juni 2020. In haar brief aan [eiser sub 3] staat onder meer als volgt: “Indien u een formele aanvraag indient dan zijn wij op dit moment voornemens om medewerking te verlenen aan uw plan, dit op grond van de volgende overwegingen. (…) Met het oog op de argumenten aangedragen door de betrokken vakdisciplines, ondanks het feit dat het plan niet past binnen het bestemmingsplan wordt geadviseerd om omgevingsvergunning voor deze vorm woning te verlenen omdat er na zorgvuldige afweging sprake is van een goede ruimtelijke ordening.” 2.7. [eisers] c.s. is vervolgens gestart met het voorbereiden van haar aanvraag om een omgevingsvergunning. Onder andere diende bodemonderzoek, archeologisch onderzoek en geluidsonderzoek te worden verricht en sonderingen te worden uitgevoerd. 2.8. Naar aanleiding van berichten van buurtbewoners heeft [eisers] c.s. contact opgenomen met de gemeente ( [naam 3] , planoloog gemeente, contactpersoon voor de omgevingsdialoog voor Parelprojecten van de gemeente Leiden, en [naam 4] (hoofd stedenbouw binnenstad gemeente) teneinde een bewonersavond te organiseren. 2.9. De gemeente heeft [eisers] c.s. op 2 mei 2022 bericht dat een bewonersavond kan worden georganiseerd na het indienen van een ontvankelijke vergunningaanvraag. Het traject vanaf de aanvraag omgevingsvergunning 2.10. Op 15 december 2022 heeft [eisers] c.s. een omgevingsvergunning aangevraagd voor [woning] (voor het bouwen van een bouwwerk en voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan). 2.11. Bij brief van 2 februari 2023 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. bericht dat de aanvraag wordt behandeld op basis van de uitgebreide procedure met een standaard termijn van maximaal 26 weken, en om enkele aanvullingen verzocht, die [eisers] c.s. daarna heeft aangeleverd. 2.12. Op 9 en 10 februari 2023 heeft [eiser sub 1] opnieuw de gemeente benaderd, en ook de wijkvereniging, over een te houden informatieavond. Hierop is geen reactie ontvangen. 2.13. Op 9 oktober 2023 heeft [eisers] c.s. een gesprek gehad met wethouder [naam 5] . Op 27 november 2023 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. bevestigd dat de Wabo-procedure voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning werd voortgezet, en op 29 november 2023 heeft zij [eisers] c.s. een concept-planning van de procedure gestuurd. 2.14. Op 19 januari 2024 heeft [eisers] c.s. de gemeente bericht dat zij een locatie had gereserveerd voor een informatiebijeenkomst voor bewoners op donderdagavond 15 februari 2024. Op 23 januari 2024 heeft [eisers] c.s. aan de gemeente de uitnodigingsbrief voor de bewoners in concept toegestuurd (per e-mail). 2.15. Op 25 januari 2024 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. het volgende bericht: “Vanavond wordt er een motie besproken over de Parel [plein] . Naar aanleiding van een verzoek van Partij Sleutelstad. Zij hebben de raad verzocht middels een motie om de gronden voor de Parel niet te verkopen. Middels dit middel wilt Partij Sleutelstad voorkomen dat de Parel wordt gerealiseerd. Deze motie is vanuit het college B&W ontraden en verzocht om de motie niet aan te nemen. Toch gaan er mensen inspreken. Dit zijn omwonenden en de wijkvereniging. (…) Het is niet meer mogelijk om ook in te spreken, excuses. Wel kan voor de volgende behandeling in de gemeenteraad een brief worden gestuurd met een toelichting vanuit jullie kant, mochten andere partijen de motie (unaniem) steunen. (…).” 2.16. Het geciteerde bericht betreft de motie “Vreemd aan de orde van de dag”, door de gemeente ontvangen in december 2023. In de motie staat onder meer: “Parel35 is VvGB-plichtig [Verklaring van geen Bedenkingen, toevoeging rechtbank]. De VvGB zal vermoedelijk echter niet op korte termijn aan de orde komen. (…). Een VvGB kan alleen worden geweigerd op basis van ruimtelijke gronden, terwijl het primaire bezwaar tegen [woning] het gebrek aan participatie en communicatie is. Op dit moment is de gemeente nog grondeigenaar (en zijn er geen onomkeerbare overeenkomsten) en kan zij vanuit die privaatrechtelijke rol [woning] beëindigen of eisen verbinden aan het project.

(…) Het college beroept zich erop dat zij een vergunning alleen kan afwijzen op basis van ruimtelijke argumenten - niet op basis van ondermaatse participatie - en zij daar geen gronden voor ziet. De gemeente is echter ook eigenaar van de grond waar de parel op komt. Dat betekent dat Parel35 alleen gerealiseerd kan worden als de gemeente instemt met de verkoop van de grond. (…). lk wil daarom met de commissie in gesprek over Parel35 en het college oproepen om geen privaatrechtelijke medewerking aan Parel35 te verlenen (door deze grond niet te verkopen).” 2.17. De motie is door de gemeenteraad aangenomen op 1 februari 2024. 2.18. Bij brief van 5 maart 2024 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. het volgende bericht: “(…) Op 15 december 2022 hebben wij uw aanvraag ontvangen waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor de locatie [plein] voor het bouwen van een woning ( [woning] ). Het plan kent een lange voorgeschiedenis. De gevraagde vergunning kan alleen worden verleend door afwijking van het bestemmingsplan en met gebruikmaking van de uitgebreide procedure. Hierover heeft u reeds eerder bericht van ons gehad. De gemeenteraad heeft in haar vergadering van 1 februari 2024 met meerderheid van de stemmen een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht de grond niet aan u te verkopen. Het college van B&W is van zins om deze motie uit te voeren in overeenstemming met de wens van de gemeenteraad. De eigenaar van de grond, de gemeente Leiden, geeft u daarmee geen toestemming voor het gebruiken van de betreffende gronden ten behoeve van uw plan. Voor de beoordeling van uw verzoek om omgevingsvergunning heeft dit gevolgen. Een aanvraag kan alleen door een belanghebbende worden ingediend en dat belang kan nu niet langer gesteld worden. Hiermee is aannemelijk gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Nu het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt wordt u niet aangemerkt als belanghebbende. Alleen belanghebbende kan een aanvraag omgevingsvergunning indienen . Op grond van artikel 1:3 lid 3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een aanvraag alleen worden ingediend door een belanghebbende. Het verzoek om een omgevingsvergunning van 15 december 2022 is dan ook niet aan te merken als een aanvraag in de zin van artikel 1:3, lid 3 Awb. Niet verder behandelen aanvraag omgevingsvergunning De aanvraag omgevingsvergunning kan niet worden aangemerkt als een aanvraag in de zin van artikel 1:3, lid 3 Awb. Het verzoek van 19 december 2022 nemen wij niet verder in behandeling en uw verzoek is hiermee afgehandeld. (…) Geen besluit Deze brief is geen besluit als bedoeld in artikel 1:3, lid 1 Awb. U kunt geen bezwaarschrift indienen tegen deze brief. (…) ” 2.19. Op 12 april 2024 heeft [eisers] c.s. bezwaar gemaakt tegen deze kennisgeving, waarop op 7 oktober 2024 door het college afwijzend is beslist. Vervolgens heeft [eisers] c.s. op 13 november 2024 beroep ingesteld bij deze rechtbank, sector bestuursrecht. Bij uitspraak van 2 oktober 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:18049) is dit beroep ongegrond verklaard. 2.20. Op 12 april 2025 heeft [eisers] c.s. de gemeente aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. De gemeente heeft [eisers] c.s. op 11 juni 2024 bericht dat haar niets te verwijten valt. 3 Het geschil 3.1. [eisers] c.s. vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat het de gemeente niet toegestaan was om de onderhandelingen over verkoop van grond ten behoeve van de realisatie van [woning] , althans de precontractuele fase tussen partijen, af te breken, zonder daarbij de kosten en schade, althans dispositieschade, van [eiser sub 1] te compenseren, althans voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig gehandeld of nagelaten heeft, althans in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel en /of andere beginselen van algemeen behoorlijk bestuur, en daarbij voor recht verklaart dat de gemeente de schade en kosten aan de zijde van [eiser sub 1] als gevolg hiervan dient te vergoeden, welke schade en kosten nader opgemaakt dienen te worden bij staat, met verwijzing naar de schadestaatprocedure; een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten, inclusief nakosten. 3.2. Aan haar vorderingen legt [eisers] c.s. ten grondslag dat met de gemeente overeenstemming is bereikt over de grondaankoop, althans dat zij precontractueel vertrouwen heeft gewekt, althans dat de grondaankoop is toegezegd namens de gemeente. Door terug te komen op gemaakte afspraken miskent de gemeente de bereikte overeenstemming / het precontractuele vertrouwen, of handelt de gemeente onrechtmatig. Als gevolg daarvan lijdt [eiser sub 1] (dispositie)schade, die de gemeente moet vergoeden. 3.3. De gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. [eisers] c.s. heeft aan haar vorderingen primair ten grondslag gelegd dat overeenstemming is bereikt over de grondaankoop. Subsidiair heeft zij aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van precontractuele onderhandelingen die de gemeente niet had mogen afbreken zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te vergoeden. Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft zij gewezen op de brief van de gemeente van 27 januari 2021, zoals hierboven weergegeven onder 2.6. 4.2. De gemeente betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarnaast is de gemeente van mening dat zij de onderhandelingen mocht afbreken zonder schadeplichtig te zijn. Volgens de gemeente waren de onderhandelingen over de grondaankoop nog niet begonnen, zodat van schadeplichtigheid geen sprake kan zijn. Is een overeenkomst tot stand gekomen? 4.3. Uit de brief van 27 januari 2021 waarop [eisers] c.s. zich beroept (zie 2.6) blijkt dat met betrekking tot de aankoop van de grond nog een aantal stappen te zetten waren: nadat een omgevingsvergunning zou zijn verleend, zou een residuele grondprijsberekening worden gemaakt op basis van externe taxatie, conform het grondprijzenbeleid van de gemeente Leiden, en na overeenstemming zou dit leiden tot een koopovereenkomst. 4.4. Daaruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat partijen voornemens waren na verlening van de omgevingsvergunning (verder) te onderhandelen over de concrete voorwaarden voor de aankoop van de grond, maar niet dat hierover al definitief overeenstemming was bereikt. De grondprijs was immers nog niet bepaald en ook over de datum en voorwaarden van levering zijn partijen niets overeengekomen. Een concept-koopcontract, waarin dergelijke punten doorgaans al zouden zijn opgenomen, is er niet. Dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over essentiële onderdelen van een koopovereenkomst inzake de grond is daardoor, gelet op de betwisting daarvan door de gemeente, niet vast komen te staan. Is de gemeente schadeplichtig wegens het afbreken van de precontractuele fase ? 4.5. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij licht dit als volgt toe. 4.6. [woning] was voorzien op grond van de gemeente. De gemeente moest dus, als eigenaar van de grond, akkoord gaan met gebruik van de grond (erfpacht) of verkoop daarvan om [woning] te realiseren. [eisers] c.s. heeft daartoe contact opgenomen met de gemeente . De gemeente heeft vervolgens (vertegenwoordigd door Team Grond, Vastgoed, Markt en Parkeren) aan [eisers] c.s. laten weten dat zij graag wil meewerken aan [woning] en het traject uiteengezet dat zou leiden tot de koop van de grond. De gemeente heeft aldus haar medewerking aan de verkoop van de grond toegezegd. De brief moet naar het oordeel van de rechtbank daarom zo begrepen worden dat deze diende als basis voor verdere onderhandelingen over de koop van de grond, voorafgaande aan het tot stand komen van een koopovereenkomst. Partijen bevonden zich daarmee in de precontractuele fase. 4.7.

(…) Het college beroept zich erop dat zij een vergunning alleen kan afwijzen op basis van ruimtelijke argumenten - niet op basis van ondermaatse participatie - en zij daar geen gronden voor ziet. De gemeente is echter ook eigenaar van de grond waar de parel op komt. Dat betekent dat Parel35 alleen gerealiseerd kan worden als de gemeente instemt met de verkoop van de grond. (…). lk wil daarom met de commissie in gesprek over Parel35 en het college oproepen om geen privaatrechtelijke medewerking aan Parel35 te verlenen (door deze grond niet te verkopen).” 2.17. De motie is door de gemeenteraad aangenomen op 1 februari 2024. 2.18. Bij brief van 5 maart 2024 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. het volgende bericht: “(…) Op 15 december 2022 hebben wij uw aanvraag ontvangen waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor de locatie [plein] voor het bouwen van een woning ( [woning] ). Het plan kent een lange voorgeschiedenis. De gevraagde vergunning kan alleen worden verleend door afwijking van het bestemmingsplan en met gebruikmaking van de uitgebreide procedure. Hierover heeft u reeds eerder bericht van ons gehad. De gemeenteraad heeft in haar vergadering van 1 februari 2024 met meerderheid van de stemmen een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht de grond niet aan u te verkopen. Het college van B&W is van zins om deze motie uit te voeren in overeenstemming met de wens van de gemeenteraad. De eigenaar van de grond, de gemeente Leiden, geeft u daarmee geen toestemming voor het gebruiken van de betreffende gronden ten behoeve van uw plan. Voor de beoordeling van uw verzoek om omgevingsvergunning heeft dit gevolgen. Een aanvraag kan alleen door een belanghebbende worden ingediend en dat belang kan nu niet langer gesteld worden. Hiermee is aannemelijk gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Nu het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt wordt u niet aangemerkt als belanghebbende. Alleen belanghebbende kan een aanvraag omgevingsvergunning indienen . Op grond van artikel 1:3 lid 3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een aanvraag alleen worden ingediend door een belanghebbende. Het verzoek om een omgevingsvergunning van 15 december 2022 is dan ook niet aan te merken als een aanvraag in de zin van artikel 1:3, lid 3 Awb. Niet verder behandelen aanvraag omgevingsvergunning De aanvraag omgevingsvergunning kan niet worden aangemerkt als een aanvraag in de zin van artikel 1:3, lid 3 Awb. Het verzoek van 19 december 2022 nemen wij niet verder in behandeling en uw verzoek is hiermee afgehandeld. (…) Geen besluit Deze brief is geen besluit als bedoeld in artikel 1:3, lid 1 Awb. U kunt geen bezwaarschrift indienen tegen deze brief. (…) ” 2.19. Op 12 april 2024 heeft [eisers] c.s. bezwaar gemaakt tegen deze kennisgeving, waarop op 7 oktober 2024 door het college afwijzend is beslist. Vervolgens heeft [eisers] c.s. op 13 november 2024 beroep ingesteld bij deze rechtbank, sector bestuursrecht. Bij uitspraak van 2 oktober 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:18049) is dit beroep ongegrond verklaard. 2.20. Op 12 april 2025 heeft [eisers] c.s. de gemeente aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. De gemeente heeft [eisers] c.s. op 11 juni 2024 bericht dat haar niets te verwijten valt. 3 Het geschil 3.1. [eisers] c.s. vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat het de gemeente niet toegestaan was om de onderhandelingen over verkoop van grond ten behoeve van de realisatie van [woning] , althans de precontractuele fase tussen partijen, af te breken, zonder daarbij de kosten en schade, althans dispositieschade, van [eiser sub 1] te compenseren, althans voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig gehandeld of nagelaten heeft, althans in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel en /of andere beginselen van algemeen behoorlijk bestuur, en daarbij voor recht verklaart dat de gemeente de schade en kosten aan de zijde van [eiser sub 1] als gevolg hiervan dient te vergoeden, welke schade en kosten nader opgemaakt dienen te worden bij staat, met verwijzing naar de schadestaatprocedure; een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten, inclusief nakosten. 3.2. Aan haar vorderingen legt [eisers] c.s. ten grondslag dat met de gemeente overeenstemming is bereikt over de grondaankoop, althans dat zij precontractueel vertrouwen heeft gewekt, althans dat de grondaankoop is toegezegd namens de gemeente. Door terug te komen op gemaakte afspraken miskent de gemeente de bereikte overeenstemming / het precontractuele vertrouwen, of handelt de gemeente onrechtmatig. Als gevolg daarvan lijdt [eiser sub 1] (dispositie)schade, die de gemeente moet vergoeden. 3.3. De gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. [eisers] c.s. heeft aan haar vorderingen primair ten grondslag gelegd dat overeenstemming is bereikt over de grondaankoop. Subsidiair heeft zij aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van precontractuele onderhandelingen die de gemeente niet had mogen afbreken zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te vergoeden. Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft zij gewezen op de brief van de gemeente van 27 januari 2021, zoals hierboven weergegeven onder 2.6. 4.2. De gemeente betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarnaast is de gemeente van mening dat zij de onderhandelingen mocht afbreken zonder schadeplichtig te zijn. Volgens de gemeente waren de onderhandelingen over de grondaankoop nog niet begonnen, zodat van schadeplichtigheid geen sprake kan zijn. Is een overeenkomst tot stand gekomen? 4.3. Uit de brief van 27 januari 2021 waarop [eisers] c.s. zich beroept (zie 2.6) blijkt dat met betrekking tot de aankoop van de grond nog een aantal stappen te zetten waren: nadat een omgevingsvergunning zou zijn verleend, zou een residuele grondprijsberekening worden gemaakt op basis van externe taxatie, conform het grondprijzenbeleid van de gemeente Leiden, en na overeenstemming zou dit leiden tot een koopovereenkomst. 4.4. Daaruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat partijen voornemens waren na verlening van de omgevingsvergunning (verder) te onderhandelen over de concrete voorwaarden voor de aankoop van de grond, maar niet dat hierover al definitief overeenstemming was bereikt. De grondprijs was immers nog niet bepaald en ook over de datum en voorwaarden van levering zijn partijen niets overeengekomen. Een concept-koopcontract, waarin dergelijke punten doorgaans al zouden zijn opgenomen, is er niet. Dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over essentiële onderdelen van een koopovereenkomst inzake de grond is daardoor, gelet op de betwisting daarvan door de gemeente, niet vast komen te staan. Is de gemeente schadeplichtig wegens het afbreken van de precontractuele fase ? 4.5. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij licht dit als volgt toe. 4.6. [woning] was voorzien op grond van de gemeente. De gemeente moest dus, als eigenaar van de grond, akkoord gaan met gebruik van de grond (erfpacht) of verkoop daarvan om [woning] te realiseren. [eisers] c.s. heeft daartoe contact opgenomen met de gemeente . De gemeente heeft vervolgens (vertegenwoordigd door Team Grond, Vastgoed, Markt en Parkeren) aan [eisers] c.s. laten weten dat zij graag wil meewerken aan [woning] en het traject uiteengezet dat zou leiden tot de koop van de grond. De gemeente heeft aldus haar medewerking aan de verkoop van de grond toegezegd. De brief moet naar het oordeel van de rechtbank daarom zo begrepen worden dat deze diende als basis voor verdere onderhandelingen over de koop van de grond, voorafgaande aan het tot stand komen van een koopovereenkomst. Partijen bevonden zich daarmee in de precontractuele fase. 4.7.

In de precontractuele fase staat het beginsel van contractsvrijheid voorop. Ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de afbrekende partij aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde verwachtingen van deze partij. Bij het aannemen van een dergelijk gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen geldt een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. 4.8. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente, die is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek), zich aan de toezegging tot medewerking aan de verkoop van de grond zou houden en dat zij met [eisers] c.s. verder zou onderhandelen om tot een definitieve koopovereenkomst te komen. De gemeente ging zelf ook daarvan uit, zo blijkt uit haar mededeling in de brief van 27 januari 2021 dat zij niet met anderen dan [eisers] c.s. afspraken zou maken over de verkoop van het benodigde perceel. 4.9. Daarbij is allereerst van belang dat het voor beide partijen duidelijk was dat het project [woning] , dat al vanaf 2018 liep, alleen gerealiseerd kon worden als de gemeente haar medewerking zou verlenen aan de verkoop van de grond. Zonder die medewerking zou het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bouw van [woning] immers bij voorbaat zinloos zijn. 4.10. Met de toezegging tot medewerking aan de verkoop van de grond op zak, heeft [eisers] c.s. bovendien verschillende onderzoeken laten uitvoeren (onder meer bodemonderzoek, geluidsrapport en constructieonderzoek). [eisers] c.s. heeft onweersproken gesteld dat zij die kosten niet zou hebben gemaakt als de gemeente haar medewerking aan de grondverkoop niet had toegezegd. 4.11. Vervolgens heeft [eisers] c.s. op 15 december 2022 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van [woning] . Zij deed dat nadat de gemeente op 31 oktober 2021 een positief advies afgaf (“ Indien u een formele aanvraag indient dan zijn wij op dit moment voornemens om medewerking te verlenen aan uw plan” ) en nadat de gemeente op 29 november 2023 een concept-planning ten aanzien van de aanvraag omgevingsvergunning aan [eisers] c.s. toestuurde. 4.12. Hoewel de gemeente door de op 5 maart 2024 aangenomen motie voor een dilemma werd geplaatst, en aan haar als overheidsorgaan een ruime beoordelingsvrijheid toekomt bij de weging van alle betrokken belangen, heeft de gemeente er zelf voor gekozen om de motie uit te voeren en de grond niet aan [eisers] c.s. te verkopen. De gemeente was naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden bevoegd de maatschappelijke belangen te laten prevaleren boven de belangen van [eisers] c.s., maar omdat zij reeds drie jaar daarvoor haar medewerking aan de grondverkoop had toegezegd en na een uitvoerig traject positief had geadviseerd over de omgevingsvergunning kon zij deze onderhandelingen niet meer afbreken zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te vergoeden. Daarom is de gemeente schadeplichtig jegens [eisers] c.s. 4.13. De gevorderde verklaring voor recht dat het de gemeente niet toegestaan was om de precontractuele fase tussen partijen inzake de verkoop van de grond ten behoeve van de realisatie van [woning] te beëindigen zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te compenseren, zal derhalve worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Schadevergoedingsplicht en schadestaatprocedure 4.14. [eisers] c.s. heeft verder gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de gemeente de schade en kosten aan de zijde van [eisers] c.s. als gevolg van het eenzijdig beëindigen van de precontractuele fase dient te vergoeden, welke schade en kosten nader opgemaakt dienen te worden bij staat, met verwijzing naar de schadestaatprocedure. 4.15. Voor toewijzing van een verklaring voor recht die betrekking heeft op aansprakelijkheid voor schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure, is volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad vereist dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2015:760, r.o. 4.1.2). 4.16. Ter onderbouwing van de door haar gestelde schade heeft [eisers] c.s. een overzicht overgelegd van gemaakte kosten. Deze bestaan uit externe kosten van € 14.904,78, waaronder de kosten van bodem -en geluidsonderzoek, sonderingen en de constructeur, en uit interne kosten van 1244,5 uren die in de periode 2018-2025 door [eisers] c.s. aan het project zijn besteed. Daarnaast stelt [eisers] c.s. ook kosten gemaakt te hebben in verband met leges, rentekosten en juridische bijstand, en goodwill, rendement en winst te zijn misgelopen, welke schadeposten niet in het overgelegde overzicht zijn opgenomen. 4.17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij (mogelijk) schade heeft geleden doordat zij goodwill, rendement en winst is misgelopen en dat zij kosten heeft gemaakt voor project [woning] door het optreden van de gemeente. Omdat de toezegging is gedaan op 27 januari 2021 en de precontractuele fase is afgebroken op 5 maart 2024, komen alleen de in deze periode gemaakte kosten voor vergoeding door de gemeente in aanmerking. Bovendien komt in dit geval alleen het negatief contractsbelang voor vergoeding in aanmerking, niet het positief contractsbelang. 4.18. Nu (een deel van) de schade in deze procedure niet kan worden vastgesteld dan wel begroot, ligt verwijzing naar de schadestaatprocedure, zoals gevorderd, in de rede. De vordering tot een verklaring van recht met verwijzing naar de schadestaatprocedure zal daarom worden toegewezen, op de wijze als vermeld in de beslissing. 4.19. Aan de beoordeling van de overige door [eisers] c.s. aangevoerde grondslagen van haar vorderingen komt de rechtbank gezien het vorenstaande niet meer toe. Proceskosten 4.20. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [eisers] c.s. worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten × € 653,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.353,47 5 De beslissing De rechtbank: 5.1. verklaart voor recht dat het de gemeente niet was toegestaan was om de precontractuele fase tussen partijen af te breken, zonder daarbij de daardoor geleden schade van [eisers] c.s. te vergoeden; 5.2. verklaart voor recht dat de gemeente de hierdoor geleden en nog te lijden schade aan de zijde van [eisers] c.s. dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 5.3. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [eisers] c.s. van € 2.353,47, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als de gemeente niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 98 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening; 5.4. verklaart punt 5.2 en 5.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.A. Sturm en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026. 3051

In de precontractuele fase staat het beginsel van contractsvrijheid voorop. Ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de afbrekende partij aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde verwachtingen van deze partij. Bij het aannemen van een dergelijk gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen geldt een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. 4.8. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente, die is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek), zich aan de toezegging tot medewerking aan de verkoop van de grond zou houden en dat zij met [eisers] c.s. verder zou onderhandelen om tot een definitieve koopovereenkomst te komen. De gemeente ging zelf ook daarvan uit, zo blijkt uit haar mededeling in de brief van 27 januari 2021 dat zij niet met anderen dan [eisers] c.s. afspraken zou maken over de verkoop van het benodigde perceel. 4.9. Daarbij is allereerst van belang dat het voor beide partijen duidelijk was dat het project [woning] , dat al vanaf 2018 liep, alleen gerealiseerd kon worden als de gemeente haar medewerking zou verlenen aan de verkoop van de grond. Zonder die medewerking zou het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bouw van [woning] immers bij voorbaat zinloos zijn. 4.10. Met de toezegging tot medewerking aan de verkoop van de grond op zak, heeft [eisers] c.s. bovendien verschillende onderzoeken laten uitvoeren (onder meer bodemonderzoek, geluidsrapport en constructieonderzoek). [eisers] c.s. heeft onweersproken gesteld dat zij die kosten niet zou hebben gemaakt als de gemeente haar medewerking aan de grondverkoop niet had toegezegd. 4.11. Vervolgens heeft [eisers] c.s. op 15 december 2022 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van [woning] . Zij deed dat nadat de gemeente op 31 oktober 2021 een positief advies afgaf (“ Indien u een formele aanvraag indient dan zijn wij op dit moment voornemens om medewerking te verlenen aan uw plan” ) en nadat de gemeente op 29 november 2023 een concept-planning ten aanzien van de aanvraag omgevingsvergunning aan [eisers] c.s. toestuurde. 4.12. Hoewel de gemeente door de op 5 maart 2024 aangenomen motie voor een dilemma werd geplaatst, en aan haar als overheidsorgaan een ruime beoordelingsvrijheid toekomt bij de weging van alle betrokken belangen, heeft de gemeente er zelf voor gekozen om de motie uit te voeren en de grond niet aan [eisers] c.s. te verkopen. De gemeente was naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden bevoegd de maatschappelijke belangen te laten prevaleren boven de belangen van [eisers] c.s., maar omdat zij reeds drie jaar daarvoor haar medewerking aan de grondverkoop had toegezegd en na een uitvoerig traject positief had geadviseerd over de omgevingsvergunning kon zij deze onderhandelingen niet meer afbreken zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te vergoeden. Daarom is de gemeente schadeplichtig jegens [eisers] c.s. 4.13. De gevorderde verklaring voor recht dat het de gemeente niet toegestaan was om de precontractuele fase tussen partijen inzake de verkoop van de grond ten behoeve van de realisatie van [woning] te beëindigen zonder daarbij de kosten en schade van [eisers] c.s. te compenseren, zal derhalve worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Schadevergoedingsplicht en schadestaatprocedure 4.14. [eisers] c.s. heeft verder gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de gemeente de schade en kosten aan de zijde van [eisers] c.s. als gevolg van het eenzijdig beëindigen van de precontractuele fase dient te vergoeden, welke schade en kosten nader opgemaakt dienen te worden bij staat, met verwijzing naar de schadestaatprocedure. 4.15. Voor toewijzing van een verklaring voor recht die betrekking heeft op aansprakelijkheid voor schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure, is volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad vereist dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2015:760, r.o. 4.1.2). 4.16. Ter onderbouwing van de door haar gestelde schade heeft [eisers] c.s. een overzicht overgelegd van gemaakte kosten. Deze bestaan uit externe kosten van € 14.904,78, waaronder de kosten van bodem -en geluidsonderzoek, sonderingen en de constructeur, en uit interne kosten van 1244,5 uren die in de periode 2018-2025 door [eisers] c.s. aan het project zijn besteed. Daarnaast stelt [eisers] c.s. ook kosten gemaakt te hebben in verband met leges, rentekosten en juridische bijstand, en goodwill, rendement en winst te zijn misgelopen, welke schadeposten niet in het overgelegde overzicht zijn opgenomen. 4.17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij (mogelijk) schade heeft geleden doordat zij goodwill, rendement en winst is misgelopen en dat zij kosten heeft gemaakt voor project [woning] door het optreden van de gemeente. Omdat de toezegging is gedaan op 27 januari 2021 en de precontractuele fase is afgebroken op 5 maart 2024, komen alleen de in deze periode gemaakte kosten voor vergoeding door de gemeente in aanmerking. Bovendien komt in dit geval alleen het negatief contractsbelang voor vergoeding in aanmerking, niet het positief contractsbelang. 4.18. Nu (een deel van) de schade in deze procedure niet kan worden vastgesteld dan wel begroot, ligt verwijzing naar de schadestaatprocedure, zoals gevorderd, in de rede. De vordering tot een verklaring van recht met verwijzing naar de schadestaatprocedure zal daarom worden toegewezen, op de wijze als vermeld in de beslissing. 4.19. Aan de beoordeling van de overige door [eisers] c.s. aangevoerde grondslagen van haar vorderingen komt de rechtbank gezien het vorenstaande niet meer toe. Proceskosten 4.20. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [eisers] c.s. worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 144,47 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten × € 653,00) - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.353,47 5 De beslissing De rechtbank: 5.1. verklaart voor recht dat het de gemeente niet was toegestaan was om de precontractuele fase tussen partijen af te breken, zonder daarbij de daardoor geleden schade van [eisers] c.s. te vergoeden; 5.2. verklaart voor recht dat de gemeente de hierdoor geleden en nog te lijden schade aan de zijde van [eisers] c.s. dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 5.3. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [eisers] c.s. van € 2.353,47, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als de gemeente niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 98 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening; 5.4. verklaart punt 5.2 en 5.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.A. Sturm en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026. 3051