ECLI:NL:RBDHA:2025:2778

RECHTBANK Den Haag Team Handel Zaak-/rolnummer: C/09/653842 / HA ZA 23-814 Vonnis van 26 februari 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [woonplaats] ,2. [eiser 2] , te [woonplaats] , eisers, hierna samen te noemen: ‘ [eisers] c.s.’ (enkelvoud), advocaat: mr. N. Overeem, tegen 1 [gedaagde, sub 1] , te [woonplaats] , Advocaat: voorheen mr. M.B. van Munster, thans zonder advocaat, 2. PREMIUM HUIS LAB B.V., te Den Haag, advocaat: mr. M.B. van Munster. gedaagden, hierna samen te noemen: ‘ [gedaagden] c.s. Gedaagden sub 1 zal worden aangeduid als [gedaagde, sub 1] en gedaagde sub 2 als Premium.

1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaardingen van 6 september 2023, met producties 1 tot en met 21; de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6; de conclusie van antwoord in reconventie; het tussenvonnis van 28 februari 2024 waarbij een datum voor het houden van een mondelinge behandeling is bepaald; de akte overlegging producties tevens houdende eisvermeerdering, met producties 22 tot en met 24; de akte overlegging producties, met producties 25 en 26; de akte overlegging producties, met producties 7 en 8; het proces-verbaal van de plaatsopname van 15 oktober 2024; de akte na descente, tevens houdende akte uitlaten, met producties 27 en 28; de akte uitlating na descente, met productie 9; de antwoordakte inzake productie 9; de antwoordakte inzake producties. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 mei 2024. Daarbij zijn de vorderingen met partijen en hun advocaten besproken. Van dat wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht is geen proces-verbaal opgemaakt. Wel zijn er zittingsaantekeningen gemaakt. Vervolgens heeft op 15 oktober 2024 een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. 1.3. Uiteindelijk is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. [eisers] c.s. is sinds 14 november 2014 eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . [gedaagde, sub 1] is sinds 13 september 2021 eigenaar van de woning aan de [adres 2] in [woonplaats] . De woningen zijn tegen elkaar gebouwd en hebben een gemeenschappelijke scheidingsmuur. 2.2. [gedaagde, sub 1] is middellijk bestuurder en aandeelhouder van onder andere Premium. 2.3. De woning aan de [adres 2] is vanaf januari 2022 verbouwd, waarbij een nieuwe verdieping door middel van een dakopbouw is geconstrueerd. De aannemer die de werkzaamheden (al dan niet in onderaanneming) heeft uitgevoerd is Premium. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden is lekkage opgetreden in de woning van [eisers] c.s. Er is uiteindelijk nieuwe dakbedekking op het dak van [eisers] c.s. geplaatst en de gevolgschade is vergoed door de verzekeraar van [eisers] c.s. 2.4. Na afronding van de werkzaamheden begin 2023 traden wederom lekkages op in de woning van [eisers] c.s. Naar aanleiding daarvan heeft schade-expert EMN een rapport, gedateerd 6 maart 2023 opgesteld. EMN constateert een viertal gebreken en begroot het herstel daarvan op € 2.830 inclusief btw. 2.5. Op 22 maart 2023 heeft de heer [naam 1] , Stadsdeelinspecteur van de gemeente Den Haag aan de heer [naam 2] , werkzaam bij Premium, voor zover relevant, het volgende geschreven: Op 11 mei hebben wij de situatie opgenomen aan de Van [adres 2] i.v.m. de maatvoering van de dakopbouw en de lekkage(s) van de buurman. Na meting hebben wij geconstateerd dat jullie over de erfgrens heen hebben gebouwd. Jij hebt toen aangegeven dat je een derde partij zou inschakelen om een eigen controle uit te voeren. Ook heeft de buurman schade door lekkage(s) en is geconstateerd door mijn collega Dennis Mastop dat de detaillering van de zijgevel niet correct is uitgevoerd, waardoor er lekkage kan ontstaan.

3.1. [eisers] c.s. vordert dat de rechtbank bij, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, vonnis: I. [gedaagde, sub 1] beveelt om de dakopbouw van perceel, kadastraal bekend ‘ [gemeente] [kadastraal nummer 1] op een zodanige wijze te (doen) verplaatsen of te (doen) amoveren, dat deze zich niet meer deels bevindt op en/of boven het perceel, kadastraal bekend [gemeente] [kadastraal nummer 2] , zulks binnen acht weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag of gedeelte daar van dat [gedaagde, sub 1] dit verbod niet zal naleven, althans [gedaagde, sub 1] een zodanig bevel op te leggen als de rechtbank in goede justitie mag vermenen te behoren; II. [gedaagden] c.s. hoofdelijk, veroordeelt tot vergoeding aan eisers van de schade, bestaande uit de kosten van de nodige herstelwerkzaamheden aan het dak, door EMN tot op heden begroot op € 2.830 inclusief BTW, zulks binnen tien dagen na betekening van dit vonnis; III. [gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van alle mogelijke toekomstige schade, voortvloeiend uit of samenhangend met de in de dagvaarding gemelde gebreken, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; IV. [gedaagden] c.s. hoofdelijk, veroordeelt om aan [eisers] c.s. te voldoen een bedrag van € 408 aan buitengerechtelijke incassokosten, zulks binnen tien dagen na betekening van dit vonnis; V. [gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] c.s. van de kosten van de deskundige, EMN, ad € 2.331,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van betaling door [eisers] c.s., 16 april 2023, tot aan de dag der algehele voldoening, zulks binnen tien dagen na betekening van dit vonnis; V. [gedaagde, sub 1] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] c.s. van de kosten van de deskundige, Bouw Techno Keuring Nederland B.V. ad € 840,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van betaling door [eisers] c.s., 25 april 2024, tot aan de dag der algehele voldoening, zulks binnen tien dagen na betekening van dit vonnis; VI. [gedaagden] c.s. hoofdelijk, veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten ad € 173 zonder betekening en € 271 met betekening, vermeerderd met de wettelijke rente over een en ander vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis. 3.2. [eisers] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van overbouw en dat om die reden de dakopbouw moet worden aangepast. Ook stelt [eisers] c.s. dat er sprake is van een viertal gebreken waardoor [eisers] c.s. schade heeft geleden die [gedaagden] c.s. moeten vergoeden. Ook vordert [eisers] c.s. overige schadeposten. 3.3. Premium concludeert tot afwijzing en voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

1. is er sprake van overbouw door de dakopbouw? 2. zijn er gebreken die herstelwerkzaamheden noodzakelijk maken en moet de schade door [gedaagden] c.s. worden vergoed? De rechtbank zal deze aspecten hierna beoordelen. Is sprake van overbouw door de dakopbouw? 4.2. In verband met de vraag of sprake is van overbouw, en zo ja in welke mate, heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden, waarbij het dak van [eisers] c.s. is geopend, waarna is gemeten of en zo ja in welke mate, sprake is van overbouw van de dakopbouw op het perceel van [eisers] c.s. 4.3. Uitgangspunt is dat sprake is van een mandelige muur van 18 cm. De erfgrens loopt in het midden van die muur, zodat de muur door [gedaagden] c.s. slechts voor 9 cm bebouwd mag worden ten behoeve van de dakopbouw van [gedaagde, sub 1] . 4.4. De zijgevel van de dakopbouw is opgebouwd uit een framewerk van houten balken met daartegenaan een OSB-plaat, die aan de buitenzijde is voorzien van plastic folie, waarop rachelwerk is aangebracht ten behoeve van de geplaatste gevelbeplating. Uitsluitend het framewerk en de OSB-plaat rusten (deels) op de mandelige muur. De gevelbeplating is 1,3 cm dik. 4.5. Op basis van de metingen is uitgaande van een mandelige muur van 18 cm sprake van een overbouw van 3 cm ter hoogte van de locatie waar is gemeten. Wanneer [eisers] c.s. een dakopbouw zouden willen realiseren wordt, zoals standaard gebruik is in de bouw, de (sier)gevelbeplating en het in verband daarmee aangebrachte rachelwerk van de dakopbouw van de woning van [gedaagde, sub 1] verwijderd. Om die reden is tijdens de plaatsopneming de afstand gemeten vanaf de OSB-plaat tot aan de buitenzijde van de gevelbeplating. Die afstand is 3,6 cm. Dat leidt ertoe dat na het verwijderen van de gevelbeplating en het rachelwerk het constructieve deel van de dakopbouw (het framewerk en de OSB-plaat) zich op 0,6 cm van de erfgrens bevindt op het mandelige deel van de muur dat door [gedaagde, sub 1] bebouwd mag worden. Dat betekent dat [eisers] c.s. de beschikking heeft over de helft van de mandelige muur wanneer hij zou besluiten om een dakopbouw te realiseren. Van overbouw van (het constructieve deel van) de dakopbouw is dan ook geen sprake. 4.6. Voor zover [eisers] c.s. erop wijst dat zowel de gemeente als EMN als Bouw Techno Keuring Nederland hebben geconstateerd dat sprake is van overbouw, merkt de rechtbank op dat zij geen van allen daadwerkelijke metingen hebben uitgevoerd zoals dat tijdens de gerechtelijke plaatsopneming is gebeurd en op basis van verkeerde veronderstellingen tot conclusies zijn gekomen (o.a. uitgegaan van een onjuiste locatie op de gevel). 4.7. Voor zover [eisers] c.s. hebben betoogd dat de dakopbouw scheef op de mandelige muur is gebouwd en om die reden de overbouw naar de straatzijde steeds verder toeneemt, kan dit verweer [eisers] c.s. niet baten. De meting is gedaan op ongeveer een meter van de straatzijde van de woning. Gezien de geringe afstand tot aan de straatzijde, is het onvoldoende aannemelijk dat aan de straatzijde sprake is van (relevante) overbouw van de constructie van de dakopbouw. En zo er al sprake zou zijn van enige overbouw, resteert er aldaar nog ruim voldoende van de helft van de mandelige muur om de opbouw op de woning van [eisers] c.s. constructief te kunnen realiseren. 4.8. Voor zover [eisers] c.s. stelt dat in strijd met het Bouwbesluit geen isolatiewand is aangebracht, heeft zij dit in het licht van de betwisting door Premium Huis, onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Bovendien kan [eisers] c.s. in verband met haar beroep op overbouw geen beroep doen op schending van het Bouwbesluit. De relativiteit ontbreekt, nu (de door [eisers] c.s. gestelde eis van een isolatiewand in) het Bouwbesluit niet strekt tot bescherming tegen overbouw. 4.9. Voor zover [eisers] c.s. stelt dat een mogelijk opvolgende eigenaar van de woning met de dakopbouw niet gehouden zou zijn medewerking te verlenen aan het verwijderen van de gevelbeplating en het rachelwerk, kan de rechtbank dit standpunt van [eisers] c.s. niet volgen. [eisers] c.s. lijkt te betogen dat opvolgend eigenaren hiertoe alleen verplicht zouden zijn als sprake is van een zogenaamde wachtgevel dan wel dat de zijgevel van de dakopbouw mandelig dient te worden, zoals EMN in zijn rapport stelt. Dat is niet juist. Een wachtgevel of het gebruik als mandelige wand zou alleen noodzakelijk zijn als de constructie van de dakopbouw op de volledige mandelige muur zou zijn geplaatst. Maar dit is juist niet het geval, zodat [eisers] c.s. de zijgevel van zijn dakopbouw kan realiseren op zijn gedeelte van de mandelige muur. Overigens blijkt uit dit vonnis al afdoende dat opvolgende eigenaren gehouden zijn tot het verlenen van medewerking aan het plaatsen van een dakopbouw door [eisers] c.s. door het verwijderen van de gevelbeplating en het rachelwerk. 4.10. Voor zover EMN stelt dat als delen van de dakopbouw worden verwijderd (naar de rechtbank begrijpt de gevelbeplating en het rachelwerk) dit ten koste zal gaan van de rc- waarde van de wand, kan ook die omstandigheid niet meebrengen dat het constructieve deel van de dakopbouw moet worden aangepast. Zoals hiervoor reeds geoordeeld overschrijdt die constructie de erfgrens niet, zodat een juridische grond voor aanpassing of verwijdering ontbreekt. Mocht na verwijdering van de gevelbeplating en het rachelwerk de rc-waarde niet voldoen, dan dient de oplossing te worden gevonden aan de binnenzijde van de dakopbouw en niet aan de buitenzijde, zoals EMN lijkt te suggereren. Afbraak van de dakopbouw is dan ook niet nodig. 4.11. Voor zover [eisers] c.s. zich beroepen op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2037) gaat die vergelijking niet op. In die uitspraak was sprake van een mandelige muur van 38 centimeter, waarvan de helft (19 centimeter) bebouwd mocht worden, maar er was een overschrijding van maar liefst 13 centimeter. Dat is een geheel andere situatie dan in deze zaak.

4.12. De conclusie is dat geen sprake is van een ontoelaatbare overbouw. Zolang [eisers] c.s. zelf nog geen dakopbouw op zijn woning heeft gerealiseerd is de overbouw van de dakopbouw van [gedaagde, sub 1] niet onrechtmatig jegens [eisers] c.s. omdat [eisers] c.s. dan geen rechtens te respecteren belang heeft bi verwijdering van de gevelbeplating en het rachelwerk. Wanneer [eisers] c.s. zelf een dakopbouw wil realiseren mag hij de gevelpanelen en het zich daaronder bevindende rachelwerk verwijderen, zodat hij op zijn deel van de mandelige muur het constructieve deel van zijn dakopbouw kan realiseren. Vordering I zal de rechtbank daarom afwijzen. Overige schade 4.13. [eisers] c.s. heeft schadevergoeding gevorderd van € 2.830 (inclusief btw) in verband met een viertal gebreken (A t/m D). Premium voert als verweer dat een deel van de gestelde gebreken niet tot schade hebben geleid en als zodanig toekomstige schade betreffen die niet kan worden gevorderd. Ook stelt zij dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken te herstellen omdat daaraan geen medewerking werd verleend door [eisers] c.s. 4.14. De rechtbank stelt vast dat Premium herstelwerkzaamheden aan het dak van [eisers] c.s. heeft verricht die noodzakelijk waren ten gevolge van het toebrengen van schade aan het dak van [eisers] c.s. tijdens het uitvoeren van werkzaamheden in opdracht van [gedaagde, sub 1] . Een contractuele verhouding tussen [eisers] c.s. en Premium ontbreekt. Daarmee zijn die herstelwerkzaamheden uitgevoerd uit hoofde van onrechtmatige daad. In verband met eventuele gebreken bij de uitvoering van die herstelwerkzaamheden is dan ook geen ingebrekestelling vereist en is Premium direct in verzuim. [eisers] c.s. hoeft Premium dan ook niet in de gelegenheid te stellen om herstelwerkzaamheden uit te voeren en mag schadevergoeding vorderen en de werkzaamheden door derden laten verrichten. Kennelijk heeft [eisers] c.s. daarvoor gekozen nu zij schadevergoeding vordert. 4.15. De deskundige heeft de schade van een viertal gebreken begroot op € 2.830 inclusief btw. De gebreken hebben betrekking op: A. de onderlinge aansluiting tussen het dak van de woning van [eisers] c.s. en de woning van [gedaagde, sub 1] ter plaatse van het boeiboord die open staat; B. op meerdere plekken ter plaatse van de randstroken is de nieuwe dakbedekking tijden het branden te heet geworden waardoor het bitumen verbrand is en er craquelé in het bitumen is ontstaan en de bitumen rups tussen de onderlinge aansluitingen; C. als dakafwerking is een reguliere aluminium daktrim aangebracht en niet de oorspronkelijke dakafwerking van een zinkenkraal; D. de randstrook tegen de dakopbouw van [gedaagde, sub 1] ontbreekt en kan niet worden aangebracht. 4.16. De rechtbank is van oordeel dat de genoemde gebreken voldoende zijn aangetoond. Dat die gebreken nog niet tot schade hebben geleid, doet daar niet aan af. [eisers] c.s. mocht verwachten dat de onrechtmatig aangebrachte schade op zodanige wijze zou worden hersteld dat het dak van zijn woning weer voorzien zou worden van een deugdelijke dakafwerking en dat de dakafwerking van hetzelfde materiaal zou zijn als de oorspronkelijke dakafwerking. Met een andere dakafwerking hoeft [eisers] c.s. dan ook geen genoegen te nemen. [eisers] c.s. heeft de gestelde schade voldoende onderbouwd. Voor matiging ziet de rechtbank geen aanleiding. Om die reden zal in verband met vordering II Premium worden veroordeeld tot betaling van € 2.830 inclusief btw. [eisers] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde, sub 1] hiervoor aansprakelijk kan worden gehouden. Vordering II tegen [gedaagde, sub 1] wijst de rechtbank af. 4.17. [eisers] c.s. heeft voor het eerst in de akte na descente, tevens houdende akte uitlaten gesteld dat zich langs de gevel van de dakopbouw van [gedaagde, sub 1] door vochtdoorslag in het dak met water gevulde bubbels vormen, waarbij het slechts een kwestie van tijd is dat er lekkages optreden. Premium heeft betoogd dat door [eisers] c.s. geen toestemming wordt verleend voor het betreden van zijn dak waardoor het voor Premium al langere tijd onmogelijk is om de uitsnijding in de gevel van de dakbedekking af te werken. Premium betwist dat er schade is opgetreden en biedt aan haar werkzaamheden af te ronden wanneer zij toestemming krijgt van [eisers] c.s. om zijn dak te betreden. 4.18. De rechtbank stelt vast dan [eisers] c.s. geen vordering heeft ingesteld die is gericht op dit gestelde gebrek. Reeds om die reden kan in verband met dit gebrek geen vordering worden toegewezen. [eisers] c.s. heeft overigens geen bewijs overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van lekkage in zijn woning. Bovendien blijkt uit de door hem in het geding gebrachte video dat het water in de blazen uitstroomt naar het dak en dus niet de woning van [eisers] c.s. binnendringt. Daaruit volgt dat – zoals Premium stelt – sprake is van twee lagen dakbedekking waartussen zich het water bevindt: de onderste laag is de oorspronkelijke dakbedekking van de woning van [eisers] c.s. en de bovenste laag de door Premium daarover aangebrachte laag. De onderste laag biedt daarmee een waterdichte barrière die lekkage bij [eisers] c.s. voorkomt. 4.19. De rechtbank wijst er tot slot nog op dat Premium heeft aangeboden om de werkzaamheden af te ronden zodra zij door [eisers] c.s. toestemming heeft gekregen om zijn dak te betreden. Partijen kunnen mogelijk in onderling overleg hierover afspraken maken, zo dit punt al niet wordt verholpen door de herstel van de voornoemde gebreken A t/m D. 4.20. Tijdens de procedure is ook nog aan de orde gekomen dat regenwater afkomstig van het perceel van [gedaagde, sub 1] kon afwateren op het perceel van [eisers] c.s., maar in verband daarmee heeft [eisers] c.s. geen vordering ingesteld. Inmiddels heeft [gedaagden] c.s. een door de tijdens de mondelinge behandeling aanwezige deskundige geadviseerde opstaande rand tussen een deel van de beide percelen gerealiseerd waardoor het water van de dakopbouw van [gedaagde, sub 1] niet meer naar het dak van [eisers] c.s. kan afwateren. Daarmee is dit geschilpunt tussen partijen verholpen. 4.21. Onder de gegeven omstandigheden is er geen aanleiding tot verwijzing naar een schadestaatprocedure in verband met overige schade die door [eisers] c.s. niet is gesteld. De vordering III zal worden afgewezen. Overige vorderingen 4.22. De vordering van [eisers] c.s. tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. [eisers] c.s. heeft immers niet aangetoond dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eisers] c.s. legt slechts één brief over van mr. Overeem. De kosten waarvan [eisers] c.s. vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Vordering IV wordt afgewezen. 4.23. [eisers] c.s. vordert ook kosten van de ingeschakelde deskundige. Nu geen sprake is van overbouw, zal de rechtbank de kosten van de ingeschakelde deskundige die daarop betrekking hebben afwijzen. Het bedrag van € 840,95 komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank zal vordering VI afwijzen. Met betrekking tot de factuur van € 2.331,96 heeft [eisers] c.s. een factuur overgelegd en een betalingsbewijs. De rechtbank zal dit bedrag toewijzen en in verband met vordering V Premium als aansprakelijke partij veroordelen om dit bedrag te voldoen, vermeerderd met rente.

De rechtbank: 5.1. veroordeelt Premium tot betaling aan [eisers] c.s. van een bedrag van € 2.830 inclusief btw, zulks binnen tien dagen na betekening van dit vonnis; 5.2. veroordeelt Premium in de proceskosten van [eisers] c.s. ten bedrage van € 2.331,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 april 2023 tot aan de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt Premium in de proceskosten van [eisers] c.s. ten bedrage van € 1.349,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Premium niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.4. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. veroordeelt [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde, sub 1] tot op heden begroot op nihil; 5.6. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.