ECLI:NL:RBDHA:2025:24779

ECLI:NL:RBDHA:2025:24779 text/xml public 2026-03-06T12:42:44 2025-12-22 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Den Haag 2025-12-22 C/09/695291 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Kort geding NL Den Haag Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:24779 text/html public 2026-01-05T08:40:46 2026-03-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBDHA:2025:24779 Rechtbank Den Haag , 22-12-2025 / C/09/695291 Kort geding. Primaire vorderingen afgewezen; voorshands onvoldende aannemelijk dat gedaagde zonder recht of titel in de woning verbpijft. Subsidiair; veroordeling tot ontruiming gedurende acht weken zodat dringende werkzaamheden kunnen worden verricht die noodzakelijk zijn ten gevolge van een lekkage. Verbod om water te gebruiken in de woning. Veroordeling om medewerking te verlenen aan alle in verband met de lekkage noodzakelijk herstelwerkzaamheden. Vordering tot Rechtbank den haag Team handel - voorzieningenrechter zaak- / rolnummer: C/09/695291 / KG ZA 25-1175 Vonnis in kort geding van 22 december 2025 in de zaak van [eiser] te [woonplaats 1], eiser, hierna: [eiser], advocaat mr. Z.N. Aliar te Den Haag, tegen: [gedaagde] te [woonplaats 2], gedaagde, hierna: [gedaagde], advocaat mr. S. Ramautar te Den Haag. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 t/m 14; - de op 1 december 2025 door [eiser] ingediende producties 15 en 16; - de op 5 december 2025 door [eiser] ingediende productie 17; - de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 18; - de op 5 december 2025 door [gedaagde] ingediende producties 19 t/m 27; - de op 8 december 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens [gedaagde] pleitnotities zijn overgelegd. 1.2. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op 22 december 2025. 2 De feiten Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 2.1. [eiser] is sinds 18 juli 2025 de eigenaar van het pand aan het [adres 1] te [plaats]. Op de begane grond ([huisnummers]) bevindt zich een bedrijfsruimte, waarin een derde een horecagelegenheid exploiteert. Op de eerste verdieping ([huisnummer]) bevindt zich een (afzonderlijke) woonruimte (hierna: de woonruimte), waar [gedaagde] sinds 1 april 2021 verblijft. 2.2. De vorige eigenaar van het pand (Portobello Beheer B.V., hierna Portobello) verhuurde de bedrijfsruimte van 1 april 2016 tot 2023 aan [naam 1], die daar een pizzeria (Portobello Pizza Time) exploiteerde. [naam 1] heeft de woonruimte in 2021 verhuurd aan [gedaagde]. 2.3. In 2023 heeft [naam 1] (h.o.d.n. Pizza Portobello Time) betaling van een huurachterstand van [gedaagde] gevorderd via een incassobureau. Bij e-mail van 2 november 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] medegedeeld dat [gedaagde] zich beroept op verrekening van € 11.350,- te veel betaalde huur, waardoor zij vanaf februari 2025 pas weer huur is verschuldigd. 2.4. Bij brief van 3 augustus 2023 heeft Portobello de tussen Portobello en [naam 1] gesloten bruikleenovereenkomst met betrekking tot de woonruimte ontbonden dan wel opgezegd. In deze brief staat onder meer het volgende: “De woonruimte wordt niet gebruikt voor het doel waarvoor deze aan u is uitgeleend, te weten als woonruimte voor u ten behoeve van de exploitatie van uw afhaalcentrum, Sterker nog, u heeft de woonruimte en de twee kelders behorende bij deze woonruimte (!) zonder medeweten en zonder toestemming in gebruik gegeven en/of verhuurd aan derden. Portobello is door de [gemeente] hiervan op de hoogte gesteld.” 2.5. Bij vonnis in kort geding van 3 april 2025 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vordering van Portobello jegens [gedaagde] tot ontruiming van de woonruimte afgewezen. In dat vonnis is onder meer het volgende overwogen: “4.6 Op de zitting is verder naar voren gekomen dat [naam 1] in het najaar van 2024 een kortgedingprocedure tegen [gedaagde] heeft gevoerd, waarin hij een beweerde huurachterstand, alsmede ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst vorderde. Volgens [gedaagde] heeft zij zich in die periode beroepen op verrekening van de huurachterstand met een tegenvordering. (…) Zij heeft daarom recht op teruggave van te veel betaalde huur. In de kortgedingprocedure zijn de vorderingen van [naam 1] afgewezen. Volgens mededeling van de heer [naam 2], eveneens eigenaar/bestuurder van Portobello, was hij bij de betreffende zitting aanwezig. Bij de mondelinge behandeling van 20 maart jl. in de onderhavige procedure heeft [naam 3] duidelijk gemaakt dat het hem hoog zit dat [gedaagde] al twee jaar geen huur betaalt. Dat alles roept vragen op omtrent de verhouding tussen Portobello en [naam 1] in relatie tot het verblijf van [gedaagde] in het pand, in die zin dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat Portobello hetzij – anders dan zij heeft gesteld – wel een huurovereenkomst had met [naam 1] voor het appartement, hetzij achteraf alsnog heeft ingestemd met de verhuur van het appartement door [naam 1] aan [gedaagde]. Anders is niet goed te verklaren dat Portobello, die reeds in 2023 juridisch werd bijgestaan, zonder tussen te komen in die procedure, heeft toegelaten dat [naam 1], ruim een jaar nadat de huur van de bedrijfsruimte en de gestelde bruikleenovereenkomst met betrekking tot het appartement waren geëindigd, een vordering in kort geding heeft ingesteld om betaling van een huurachterstand van [gedaagde], ontbinding en ontruiming te bewerkstelligen. Daarmee gedroeg hij zich (nog steeds) als een bevoegde verhuurder en Portobello was daarvan op te hoogte.“ 2.6. Bij uitspraak van de Huurcommissie van 4 juli 2025 is het verzoek van [gedaagde] tot huurverlaging op grond van een onderhoudsgebrek (geen adequate verwarming) toegewezen. De Huurcommissie heeft [naam 1] aangemerkt als de verhuurder (“daargelaten of sprake is van toegestane dan wel illegale onderhuur”). De Huurcommissie heeft vastgesteld dat [naam 1] en [gedaagde] per 1 april 2021 een all-in prijs van € 650,- per maand zijn overeengekomen, heeft de all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs van € 357,70 per maand en een voorschot voor bijkomende kosten op € 162,50 per maand heeft bepaald dat vanaf 1 mei 2024, totdat het gebrek is hersteld, de huurprijs van € 357,50 per maand wordt verlaagd tot € 143,- per maand. 2.7. Bij e-mail van 25 augustus 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [naam 1] medegedeeld dat het te verrekenen bedrag waarop [gedaagde] zich beroept op basis van de uitspraak van de Huurcommissie is toegenomen. 2.8. [gedaagde] heeft nooit huur betaald aan [eiser] (sinds hij op 18 juli 2025 eigenaar van het pand is geworden). 2.9. Sinds 17 juli 2025 is sprake van een ernstige lekkage vanuit de badkamer/douche van de woonruimte naar de ondergelegen bedrijfsruimte. Op het moment dat water wordt gebruikt in de woonruimte, stromen grote hoeveelheden water naar beneden. 2.10. In het bouwkundig rapport dat Sperlos B.V. op verzoek van [eiser] heeft opgemaakt van 21 augustus 2025 is onder meer het volgende opgenomen: “Het systeemplafond is volledig doorweekt, meerdere plafondplaten zijn ernstig beschadigd en er is een reëel risico op instorting. Daarnaast is de houten vloer opgezwollen en verkleurd en zijn de keukenkastjes aangetast door vocht. De situatie levert niet alleen constructieve schade op, maar brengt ook aanzienlijke hygiënische risico’s met zich mee gezien de horecafunctie van het pand. (…) 4. Risico's - Schimmel- en bacteriegroei bij uitblijven van droogwerkzaamheden. - Instortingsgevaar systeemplafond. - Kortsluiting en brandgevaar door vocht in elektra. - Hygiënische ongeschiktheid van de horecavoorziening. 5. Advies en Herstelmaatregelen 5.1 Opsporen en herstellen lekkagebron: toegang tot bovenwoning vereist; leidingen en sanitair inspecteren en herstellen. 5.2 Bouwkundige werkzaamheden: volledige vervanging systeemplafond; vervanging aangetaste houten vloer; herstel keukenelementen. 5.3 Installaties en veiligheid: inspectie elektra; veiligheidskeuring na herstel. 5.4 Droog- en hygiënewerkzaamheden: professionele droogtechnieken; desinfectie en schimmelwerende maatregelen.

5.5 Praktische randvoorwaarden: bedrijfsruimte tijdelijk volledig ontruimen; bovenwoning gedeeltelijk vrijmaken voor herstel. Indicatie herstelkosten: nader te bepalen na definitieve vaststelling omvang en oorzaak. 6. Conclusie Het pand aan het [adres 2] verkeert in een kritieke staat door ernstige en voortdurende lekkage vanuit de bovengelegen woning. Zonder tijdig ingrijpen zal de schade zich verder uitbreiden, met aanzienlijke financiële, constructieve en hygiënische gevolgen. Om een duurzaam herstel te waarborgen is het noodzakelijk dat zowel het systeemplafond van de bedrijfsruimte als de vloer van de bovengelegen badkamer wordt geopend. Dit vereist tijdelijke ontruiming van de bedrijfsruimte en gedeeltelijke vrijmaking van de bovenwoning.” 2.11. In een “Offerte Renovatie” van Sperlos B.V. van 22 september 2025 zijn de herstelwerkzaamheden (vervangen van de vloer/balken, keuken, badkamer, wc, leiding en afvoer) begroot op € 18.290,93, is aangegeven dat de werkzaamheden 4 tot 6 weken duren en dat in deze tijd het huis leeg moet zijn om de werkzaamheden sneller af te ronden. 2.12. In het advies van [naam 4] van [bedrijfsnaam] B.V. van 28 november 2025 – dat op verzoek van [eiser] is opgesteld na bestudering van het rapport van Sperlos, foto’s en video-opnamen van de lekkage – is onder meer het volgende opgenomen: “Wat mij opvalt is het feit dat er feitelijk weinig gezegd wordt of onderzocht is voor wat betreft de hoofddraagconstructies en brandveiligheid tussen de compartimenten. (…) - Mogelijk is er schade aan de balklaag en bijbehorende constructie van de 1e verdiepingsvloer (…) (en) aan de constructie van de begane grondvloer en bijbehorende ondersteunende constructies. - (…) het brandwerende plafond dat boven het systeemplafond is aangebracht (is) niet meer sluitend (…) en dat er dus onvoldoende weerstand tegen brand is tussen de 2 compartimenten (begane grond en 1e verdieping). - Als een hoeveelheid water van deze omvang geregeld doorlekt kan je ervan uitgaan dat de leidingen van de elektrische installatie vol lopen met water. (…) Een gevaar op kortsluiting en brand is zeer aannemelijk. - Er is gevaar van elektrocutie. (…) Ik adviseer dan ook per direct de situatie onder controle te brengen en het volgende aan te houden: 1) geen gebruik maken van (…) water op de posities vanwaar de lekkage uit voortkomt. 2) geen gebruik maken van de elektrische installaties voor (…) de begane grond verdieping (en) de eerste verdieping (…) 3) bovengelegen ruimte volledig te ontruimen daar er een onveilige situatie is door brandgevaar vanuit de elektrische installatie en het ontbreken van voldoende brandwerende scheidingen (lees brandwerend plafond aangetast). 4) De bestaande constructie (casco; vloerbalklagen en overige draagconstructies) van de getroffen ruimtes en eerste verdieping geheel vrij maken en inspecteren op mogelijk gevolgschade. 5) lekkage opsporen en verhelpen en benodigde herstelwerkzaamheden uitvoeren. 6) de gehele elektrische installatie van de eerste verdieping en de begane grond, door een hierin gespecialiseerd bedrijf laten onderzoeken en vervolgens laten adviseren inzake de herstelmogelijkheden om een veilige installatie te verkrijgen. Kortom: Er is zeker gevaar van brand en elektrocutie. Om grote gevolgen uit te sluiten adviseer ik om de eerste verdieping geheel te ontruimen (i.v.m. veiligheid) en hoofdafsluiters van elektra en water dicht te zetten.” 2.13. Bij brief van 7 november 2025 en e-mail van 24 november 2025 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om elk gebruik van water in de woning te staken, de woning te ontruimen en de sleutels aan [eiser] te overhandigen. [gedaagde] heeft niet aan de sommaties voldaan. Zij maakt nog steeds gebruik van water in de douche en keuken, maar vangt dit op in een bak, die zij vervolgens op het balkon (via een pijp) in de tuin leegt. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert – zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair: I. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen de woonruimte te verlaten, te ontruimen en leeg aan [eiser] ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; II. [gedaagde] veroordeelt om geen water meer te gebruiken in de woonruimte, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; III. [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan de herstelwerkzaamheden in de woonruimte en bedrijfsruimte, waaronder het ontruimen en toegankelijk houden van de woonruimte, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente; Subsidiair, voor zover de voorzieningenrechter van oordeel is dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde]: I. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen de woonruimte te verlaten, te ontruimen en leeg aan [eiser] ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; II. [gedaagde] veroordeelt om geen water meer te gebruiken in de woonruimte, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; III. [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan de herstelwerkzaamheden in de woonruimte en bedrijfsruimte, waaronder het ontruimen en toegankelijk houden van de woonruimte, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij daar niet aan voldoet; IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de huurachterstand van 15 juli 2025 t/m heden van € 2.000,- per maand, vermeerderd met de wettelijke rente; V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een (gebruiks)vergoeding gelijk aan de overeengekomen huurprijs van € 1.100,- per maand tot aan de dag van feitelijke ontruiming; VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente. 3.2. Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. Aan de primaire vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft en dat hij als eigenaar op grond van artikel 5:2 BW bevoegd is om zijn zaak op te eisen. De door [gedaagde] gestelde (onder)huurovereenkomst met [naam 1] bindt [eiser] niet, omdat [naam 1] niet bevoegd was om de woonruimte te verhuren. Daarnaast is sprake van een acute noodsituatie die onmiddellijke ontruiming vereist zodat herstelwerkzaamheden kunnen plaatsvinden. Subsidiair, in het geval de voorzieningenrechter van oordeel is dat sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde], vordert [eiser] ontruiming op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW, omdat de noodzakelijke renovatie niet mogelijk is zolang [gedaagde] in de woning verblijft. Tevens vordert [eiser] ontruiming op grond van ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in de zin van artikel 6:265 lid 1 jo. 7:231 lid 1 BW, omdat [gedaagde] structureel haar betalingsverplichting niet nakomt, bewust schade veroorzaakt en in strijd met artikel 7:220 lid 1 BW medewerking weigert te verlenen aan dringende werkzaamheden. 3.3. [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 4 De beoordeling van het geschil Spoedeisend belang 4.1. In deze procedure vordert [eiser] ontruiming van de woonruimte waar [gedaagde] verblijft. Gelet op zijn stelling dat in het pand waarin de woonruimte zich bevindt, sprake is van een ernstige lekkage die zorgt voor zeer onveilige situatie in de vorm van instortings-, brand- en elektrocutiegevaar, is het spoedeisend belang bij zijn vorderingen gegeven. Dat [gedaagde] het gebruik van water inmiddels zou hebben gestaakt, wat zij stelt en [eiser] betwist, doet hier niet aan af. Dat [eiser] bewust het herstel van de lekkage zou dwarsbomen en er alleen op zou aansturen dat [gedaagde] voorgoed de woning verlaat, is voor de beoordeling van het spoedeisende karakter van deze zaak niet van belang. Primaire vorderingen 4.2.

Aan de primaire vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft. Hij licht dat als volgt toe. [gedaagde] heeft geen huurovereenkomst met [eiser] en de huurovereenkomst met [naam 1] waarop zij zich beroept, bindt [eiser] niet. [eiser] stelt dat [naam 1] alleen de bedrijfsruimte huurde en de woonruimte slechts in bruikleen had, zodat [naam 1] niet bevoegd was om de woonruimte te verhuren. De voormalige eigenaar van het pand (Portobello) heeft [naam 1] ook nooit toestemming gegeven voor de verhuur van de woonruimte aan [gedaagde]. 4.3. [gedaagde] stelt daartegenover dat [naam 1] zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte van Portobello huurde, zodat [naam 1] wel bevoegd was om de woonruimte (onder) te verhuren. Bovendien is Portobello al sinds augustus 2023 op de hoogte van de onderhuur en heeft één van de bestuurders van Portobello op 11 april 2024 aangegeven dat [gedaagde] huur moet betalen, waardoor zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurrelatie werd erkend. 4.4. De voorzieningenrechter overweegt dat in het kader van dit kort geding niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich mogelijk kan beroepen op de huurovereenkomst met [naam 1], ofwel omdat hij de huurder van de woonruimte was, ofwel omdat Portobello op de hoogte was (geraakt) van de onderhuur. Uit de brief van 3 augustus 2023 blijkt dat Portobello in ieder geval vanaf dat moment op de hoogte van het verblijf van [gedaagde] in de woonruimte en om die reden de (gestelde) bruikleenovereenkomst met [naam 1] heeft opgezegd (2.4). Zoals de kantonrechter bij vonnis in kort geding van 3 april 2025 ook heeft overwogen kan voorshands niet worden uitgesloten dat Portobello wel een huurovereenkomst had met [naam 1] voor de woonruimte, dan wel achteraf alsnog heeft ingestemd met de verhuur van de woonruimte aan [gedaagde], omdat “anders (…) niet goed te verklaren [is] dat Portobello […] heeft toegelaten dat [naam 1], ruim een jaar nadat de huur van de bedrijfsruimte en de gestelde bruikleenovereenkomst met betrekking tot de woonruimte waren geëindigd, een vordering in kort geding heeft ingesteld [tegen] [gedaagde], [w]aarmee (…) hij zich (nog steeds) [gedroeg] als een bevoegde huurder en Portobello (…) daarvan op de hoogte [was]” (2.5). Bovendien heeft de Huurcommissie in de uitspraak van 4 juli 2025 [naam 1] aangemerkt als de verhuurder van de woonruimte en heeft zij vastgesteld dat [naam 1] en [gedaagde] per 1 april 2021 een all-in prijs van € 650,- per maand zijn overeengekomen, wat ook een aanknopingspunt voor het gelijk van [gedaagde] op dit punt zou kunnen vormen. 4.5. Gelet op het voorgaande is voorshands onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woonruimte verblijft. Dat betekent dat de primaire vorderingen (onder I t/m IV) worden afgewezen, aangezien deze zijn gestoeld op de stelling dat [gedaagde] in de woonruimte verblijft zonder recht of titel. Subsidiaire vorderingen 4.6. De subsidiaire vorderingen ingesteld voor het geval (niet kan worden uitgesloten dat) sprake is van een huurovereenkomst. [eiser] doet in dat verband allereerst een beroep op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c juncto artikel 7:274 lid 3 sub a BW. Daartoe stelt hij, kortgezegd, dat er dringend noodzakelijke herstel- en renovatiewerkzaamheden moeten worden uitgevoerd welke niet kunnen worden uitgevoerd zolang [gedaagde] in de woonruimte verblijft. 4.7. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat sprake is van een ernstige lekkage vanuit de woonruimte. Dit blijkt uit de ingediende video-opnamen, foto’s en is bovendien door [gedaagde] zelf erkend. De alternatieve douchewijze die [gedaagde] sinds enige tijd toepast, voorkomt niet dat water naar de bedrijfsruimte blijft lekken en is geen structurele oplossing. Zolang de lekkage blijft voortduren, ontstaat extra schade in het pand en blijft een (in de door [eiser] overgelegde rapporten beschreven) zeer gevaarlijke situatie bestaan. Uit die rapporten blijkt dat de lekkage al zodanige schade heeft veroorzaakt dat diverse herstelwerkzaamheden nodig zijn aan de draagconstructie, de vloeren, het plafond en de elektrische installatie. [eiser] heeft aldus genoegzaam aangetoond dat direct ingrijpen noodzakelijk is en dat er dringend noodzakelijke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. 4.8. Dat ook is voldaan aan de vereisten voor rechtsgeldige opzegging van de overeenkomst door [eiser] op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c juncto artikel 7:274 lid 3 sub a BW, zoals hij stelt en [gedaagde] betwist, kan in het kader van dit kort geding echter niet worden vastgesteld. [eiser] heeft zijn stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat [eiser] niet wordt gevolgd in zijn standpunt dat (voorshands voldoende aannemelijk is dat) hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en dat [gedaagde] daarom de woning uit moet. 4.9. [eiser] wordt ook niet gevolgd in zijn, gemotiveerd betwiste, stelling dat sprake is van tekortkomingen die ontruiming rechtvaardigen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een grote huurachterstand, blijft zij water gebruiken ondanks verzoeken haar watergebruik te staken en weigert zij mee te werken aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Voor wat betreft de gestelde huurachterstand overweegt de voorzieningenrechter dat de situatie rond de bewoning van [gedaagde] van de woonruimte volstrekt onduidelijk is. Hierdoor is niet met een voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat de bodemrechter zal oordelen dat er momenteel een huurachterstand bestaat. Zo is niet helder welke bedragen [gedaagde] ter zake van het gebruik van de woonruimte maandelijks verschuldigd is, of zij in het verleden teveel huur heeft betaald aan de vorige eigenaar van de woonruimte, of zij deze eventueel teveel betaalde bedragen mag verrekenen met de door haar aan [eiser] verschuldigde bedragen. Dat [gedaagde] weigert mee te werken aan herstel, is door haar gemotiveerd weersproken en kan in het bestek van dit kort geding niet worden vastgesteld. Dat zij water is blijven gebruiken, vormt naar voorlopig oordeel onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. 4.10. Het voorgaande neemt niet weg dat [eiser] genoegzaam heeft aangetoond dat hij een spoedeisend belang bij het op zo kort mogelijke termijn uitvoeren van de werkzaamheden noodzakelijk voor het verhelpen van de lekkage en het herstel van de daardoor ontstane gevaarlijke situatie. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in haar woning te blijven, omdat uit de rapporten blijkt dat herstel dringend noodzakelijk is en dat daarvoor tijdelijke ontruiming is vereist. Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen, maar dan voor de duur van de uitvoering van de dringend noodzakelijke werkzaamheden. Daartoe acht de voorzieningenrechter – gelet op de rapporten – een periode van acht weken voldoende. Voldoende aannemelijk is gemaakt dat het uit praktisch oogpunt niet mogelijk is dat [gedaagde] gedurende de werkzaamheden in de woonruimte blijft en deze slechts gedeeltelijk leegmaakt. Zoals op de mondelinge behandeling is besproken, zal [gedaagde] gedurende de werkzaamheden immers niet kunnen beschikken over water en elektriciteit en niet kunnen douchen en koken, aangezien de afvoer van de douche en de keuken samenkomen in de pijp waar de lekkage zich bevindt. Bovendien zullen de werkzaamheden aan balken, vloeren, plafonds en leidingen niet kunnen plaatsvinden als [gedaagde] daar woont en haar inboedel daar nog staat. 4.11. Aan de in dit verband uit te spreken veroordeling zal, als stok achter de deur, na te noemen dwangsom worden verbonden. De op te leggen dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd. 4.12. Op de zitting hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] de gelegenheid biedt om op zo kort mogelijke termijn het lek de dichten/herstellen.