Rechtspraak Rechtbank Den Haag 2025-07-30

ECLI:NL:RBDHA:2025:14903

Civiel recht; Verbintenissenrecht Eerste aanleg - meervoudig 28,735 tokens

Bij de beantwoording van de vraag of voldaan is aan het in artikel 6:163 BW neergelegde vereiste dat de geschonden norm strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden, komt het aan op het doel en de strekking van de geschonden norm, aan de hand waarvan moet worden onderzocht tot welke personen en tot welke schade en welke wijzen van ontstaan van schade de daarmee beoogde bescherming zich uitstrekt. 5.39. Bouwvoorschriften, zoals artikel 1.24 Bouwbesluit, strekken in zijn algemeenheid tot bescherming van algemene normen zoals welstand en bouwveiligheid. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen deze algemene norm en de gedragsnorm die volgens de stellingen van eisers ter zitting zou zijn geschonden, en die betrekking heeft op de zorgvuldigheid waarmee het uitzetten van de rooilijnen is verricht. Ook deze eis van zorgvuldigheid bij het overeenkomstig artikel 1.24 Bouwbesluit uitzetten van de rooilijnen beoogt bij te dragen aan het bevorderen van de welstand en bouwveiligheid in algemene zin, maar dat wil niet zeggen dat de aan het uitzetten van de rooilijnen te stellen eisen van zorgvuldigheid strekken tot bescherming van het individuele vermogensbelang van derden die schade lijden door onvoldoende zorgvuldig uitgezette rooilijnen. Aan het Bouwbesluit kan niet worden ontleend dat deze regeling mede strekt tot bescherming van het individuele vermogensbelang van eisers en dat dus de gemeente die de rooilijnen heeft uitgezet, voor de onderhavige schade aansprakelijk zou zijn te stellen. Bij die beoordeling betrekt de rechtbank dat dit naar maatschappelijke opvattingen niet leidt tot een onredelijk resultaat, nu er een andere partij is die primair verantwoordelijk is jegens eisers voor deze schade, te weten de aannemer. 5.40. Tegen de achtergrond van deze omstandigheden komt de rechtbank tot de conclusie dat de uit de algemene verantwoordelijkheid van de gemeente voor de welstand en de bouwveiligheid voortvloeiende verplichting bij het uitzetten van rooilijnen zorgvuldig te werk te gaan, niet de strekking heeft een in beginsel onbeperkte groep van derden te beschermen tegen vermogensschade die op een vooraf niet voorziene wijze kan ontstaan. 5.41. De vorderingen van eisers tegen de gemeente worden afgewezen. Tussenconclusie wat betreft de aansprakelijkheid van gedaagden 5.42. Uit hetgeen rechtbank hiervoor heeft overwogen volgt in de hoofdzaak dat uitsluitend de aannemer jegens eisers aansprakelijk is. De vorderingen jegens de architect, de ontwikkelaar, de kopersvereniging en de gemeente worden dus afgewezen. Daarmee wordt toegekomen aan de beoordeling van de omvang van de schadevergoedingsplicht van de aannemer. De omvang van de schade 5.43. Eisers vorderen een verwijzing naar de schadestaatprocedure en een voorschot op de schadevergoeding van € 500.000,00. De schade bestaat volgens eisers ten eerste uit de waardevermindering van hun respectievelijke appartementsrechten. Eisers hebben de waardevermindering van hun appartementsrechten becijferd op € 1.315,79 per m2 ontbrekende tuin. Zij hebben daartoe verwezen naar het taxatierapport van [makelaar] B.V. van 19 juni 2022. 5.44. De aannemer heeft gemotiveerd de juistheid van de schadeberekening door eisers betwist. Daartoe heeft de aannemer, samengevat, aangevoerd dat de door eisers ingeschakelde makelaar niet onpartijdig is. Verder heeft de aannemer de door de makelaar genoemde waardes van de appartementsrechten in de huidige situatie op het moment van oplevering gemotiveerd weersproken. Tot slot heeft de aannemer gesteld dat een verwijzing naar de schadestaatprocedure niet nodig is, nu de schade ook in de onderhavige procedure kan worden vastgesteld. Daarbij heeft de aannemer opgemerkt dat een eventuele veroordeling tot het betalen van een schadevergoeding per eiser dient te worden gesplitst. Waardevermindering 5.45. De rechtbank overweegt dat bij het vaststellen van de schade een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de hypothetische vermogensposities waarin eisers zich zouden hebben bevonden indien de tekortkoming niet zou hebben plaatsgevonden en de feitelijke vermogensposities van eisers. Eisers hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd gesteld dat zij schade geleden kunnen hebben omdat hun appartementsrechten op het moment van oplevering in de feitelijke situatie minder waard waren dan in de hypothetische situatie waarin het appartementencomplex op de juiste locatie was gerealiseerd en waarbij de respectievelijke tuinen groter waren geweest. De aannemer heeft daarbij terecht opgemerkt dat de schade per eiser dient te worden vastgesteld. 5.46. De rechtbank kan evenwel niet definitief vaststellen dat daadwerkelijk sprake is van een dergelijke waardevermindering noch wat de omvang van de schade in dat geval is van elke respectievelijke eiser, gelet op de betwisting door de aannemer. Naar het oordeel van de rechtbank kan de schade in de onderhavige procedure worden begroot en de procedure zal dus niet worden verwezen naar de schadestaatprocedure. De rechtbank acht het wenselijk een onderzoek door een deskundige (een makelaar) te laten verrichten naar (de omvang van) de schade. 5.47. De rechtbank is voornemens de volgende vragen aan de deskundige te stellen: 1. Wat was naar uw oordeel de marktwaarde van elk van de respectievelijke appartementsrechten met tuin/buitenruimte van eisers op de datum van oplevering (februari 2020)? 2. Wat zou naar uw oordeel de marktwaarde van elk van de respectievelijke appartementsrechten met tuin/buitenruimte van eisers zijn geweest op de opleverdatum (februari 2020) als het appartementencomplex zou zijn gerealiseerd op de locatie op het perceel zoals weergegeven op de splitsingstekeningen, de verkooptekeningen en de tekeningen behorend bij de omgevingsvergunning en daarmee met het aantal vierkante meters tuin, zoals volgt uit de verkoopbrochure te weten: woningtype A1 , bouwnummers [nummer 1] ( [eiser 6] ), [nummer 2] ( [eiser 3] ), [nummer 3] ( [eiser 11] ) en [nummer 4] ( [eiser 12] ): tuin: 4550 x 7500, waarvan 1500 talud, vanaf circa 6000 gemeten vanuit de gevel, en voor woningtype A2 , bouwnummers [nummer 5] ( [eiser 9] ), [nummer 6] ( [eiser 8] ), ( [nummer 7] ) [eiser 1] , ( [nummer 8] ) [eiser 2] , ( [nummer 9] ) [eiser 7] , ( [nummer 10] ) [eiser 13-1] , [nummer 11] ( [eiser 4] ), [nummer 12] ( [eiser 15] ), [nummer 13] ( [eiser 10] ): tuin: 4550 x 7480, waarvan 1500 talud, vanaf circa 5980 gemeten vanuit de gevel, en voor woningtype G , bouwnummer [nummer 14] ( [eiser 5] ): tuin: breedte uitlopend van 8951 tot 11700 x diepte 5980 + 1500 talud? 3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? 5.48. Voordat tot benoeming van de deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank eisers en de aannemer in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over de naam van de te benoemen deskundige en de formulering van de uiteindelijke vragen aan de deskundige. 5.49. De rechtbank gaat ervan uit dat eisers en de aannemer in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover zij daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten zij gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen. 5.50. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door eisers worden betaald. 5.51.

Volledig

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. Overige gevorderde schade 5.52. Eisers hebben gesteld dat zij ook schade hebben geleden bestaande uit teveel betaalde erfpachtkosten, WOZ-belasting, gemeentelijke belastingen en gederfd woongenot. 5.53. De rechtbank is van oordeel dat eisers onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat zij in de hypothetische situatie minder erfpachtkosten, WOZ-belasting of gemeentelijke belastingen zouden hebben betaald dan nu het geval is in de feitelijke situatie. Naar de rechtbank begrijpt, is het betoog van eisers daarentegen dat ze in de feitelijke situatie teveel erfpachtkosten, WOZ-belasting en gemeentelijke belastingen hebben betaald gelet op de kleinere omvang van de tuinen. Dat is evenwel niet het gevolg van de tekortkoming van de aannemer en in die zin geen schade. Indien eisers menen dat ze in de huidige, feitelijke situatie teveel erfpachtkosten, WOZ-belasting en gemeentelijke belastingen hebben betaald, dan hadden ze zich kunnen wenden tot de desbetreffende instantie. 5.54. Tot slot is de algemene stelling dat sprake is van derving van woongenot onvoldoende om te kunnen oordelen dat naast de mogelijke waardevermindering van de appartementsrechten, eisers nog schade hebben geleden. Mede gelet op het gevoerde verweer van de aannemer, hadden eisers moeten anticiperen op een mogelijke directe vaststelling door de rechtbank van de schadevergoeding. Desalniettemin hebben eisers desgevraagd op de mondelinge behandeling geen nadere toelichting of onderbouwing gegeven van deze gestelde schadepost. De rechtbank zal eisers daarom niet in de gelegenheid stellen dit alsnog te doen. 5.55. De conclusie is daarom dat deze schadeposten worden afgewezen. Vrijwaringsprocedures 5.56. Met het afwijzen van de vorderingen van eisers jegens de ontwikkelaar, de gemeente, de architect en de kopersvereniging zullen de vorderingen in vrijwaringen van deze partijen in de respectievelijke vrijwaringsprocedures, worden afgewezen. De rechtbank komt daarmee toe aan de beoordeling van de vordering in vrijwaring van de aannemer. De vrijwaring aannemer/gemeente c.s. De architect 5.57. De architect heeft gemotiveerd weersproken dat zij bij het opstellen en het verstrekken van de werktekeningen onrechtmatig heeft gehandeld jegens de aannemer. De architect heeft gesteld dat zij een door de gemeente gemaakte, onjuiste, uitzet-veldwerktekening als onderlegger heeft gebruikt voor haar werktekeningen. Daardoor ontstond een fout in de werktekeningen van de architect. De schade die de aannemer leidt nu zij aansprakelijk is jegens eisers, is echter niet het gevolg van de fout in de werktekeningen van de architect. Die werktekeningen zijn namelijk niet bedoeld voor het uitzetten van rooilijnen op de kavel en de architect hoefde er geen rekening mee te houden dat haar werktekeningen daarvoor door de gemeente zouden worden gebruikt. De fout van de architect staat niet in causaal verband tot de schade van de aannemer. De rechtbank is, in navolging van dit verweer van de architect, van oordeel dat de architect niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de aannemer. Daarom wordt de vrijwaringsvordering van de aannemer op de architect afgewezen. De gemeente 5.58. De vrijwaringsvordering jegens de gemeente wordt wel toegewezen, waartoe het volgende redengevend is. 5.59. De gemeente heeft aan de wieg gestaan van de uiteindelijke verkeerde plaatsing van het appartementencomplex. Feitelijk gaat het om twee door de gemeente gemaakte fouten. De foutieve uitzet-veldwerktekening van 24 mei 2013 en het ten onrechte uitzetten van de rooilijnen aan de hand van een werktekening van de architect (die weer gebaseerd was op de foutieve uitzet-veldwerktekening van 24 mei 2013), terwijl de gemeente daarvoor de tekeningen bij de omgevingsvergunning had moeten gebruiken. 5.60. In de rechtsverhouding tussen de aannemer en de gemeente, waarbinnen de gemeente op verzoek van de aannemer de rooilijnen heeft uitgezet, heeft het handelen van de gemeente als onzorgvuldig te gelden. Het was aan de gemeente om bij het uitzetten van de rooilijnen zorgvuldig te handelen en de belangen van de aannemer in het oog te houden. Daarbij maakt het niet uit of zij die werkzaamheden verrichtte uit hoofde van een wettelijke plicht (artikel 1.24 Bouwbesluit) of op verzoek. 5.61. Dat klemt temeer omdat de aannemer niet zelf de rooilijnen kan uitzetten en het in het veld niet mogelijk was de uitgezette rooilijnen te controleren (zonder dat de aannemer daarvoor zelf ook een landmeter zou inschakelen). Daarvoor bestond ook geen aanleiding, omdat nu juist de gemeente bij uitstek deskundig is op het gebied van het uitzetten van rooilijnen en zij ook degene is die de omgevingsvergunning heeft verleend en die handhaaft. Daarnaast was er geen sprake van een evidente afwijking, die zodanig in het oog springend was dat die de aannemer (onmiddellijk) had moeten of kunnen opvallen. Het voor het werk noodzakelijke dempen van de sloot, aan de lange zijde van het gebouw, heeft daarentegen verschillende partijen op het verkeerde been gezet. Daarenboven geldt dat de aannemer erop heeft mogen vertrouwen dat de gemeente met de nodige zorgvuldigheid haar werkzaamheden zou verrichten. 5.62. In de verhouding tussen de aannemer en de gemeente moeten de fouten van de gemeente (in de uitzet-veldwerktekening van 24 mei 2013 en bij het uitzetten van de rooilijnen) daarom voor rekening van de gemeente komen. 5.63. In de vrijwaringszaak heeft de gemeente geen, althans onvoldoende verweer gevoerd tegen de omvang van de schade van de individuele eisers in de hoofdzaak. Bij deze stand van zaken heeft de gemeente haar lot wat de omvang van de schade betreft, verbonden aan de uitkomst in de hoofdzaak. De gemeente is jegens de aannemer dan ook aansprakelijk voor het bedrag dat zal worden vastgesteld in de hoofdzaak. Verdere verloop van de procedure in hoofdzaak en de vrijwaringen 5.64. Zoals de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld is in de hoofdzaak uitsluitend de aannemer aansprakelijk jegens eisers. Voor het vaststellen van de omvang van de schadevergoedingsplicht van de aannemer wordt verder geprocedeerd tussen eisers en de aannemer nu er een deskundige zal worden benoemd. 5.65. De rechtbank acht het onwenselijk om een deelvonnis te wijzen gelet op mogelijke complicaties die een hoger beroep daartegen met zich brengt. Daarom zal de hoofdzaak wat betreft de andere gedaagden dan aannemer, worden aangehouden totdat in de hoofdzaak een eindvonnis wordt gewezen. Dit brengt ook mee dat de vrijwaringsprocedures worden aangehouden totdat het eindvonnis in de hoofdzaak wordt gewezen. 6 De beslissing De rechtbank: In de hoofdzaak 6.1. verwijst de zaak naar de rol van 27 augustus 2025 voor uitlating aan de zijde van eisers en de aannemer over de persoon van de te benoemen deskundige en de vragen aan de deskundige overeenkomstig het bepaalde in 5.46 tot en met 5.50; 6.2. houdt iedere verdere beslissing aan. In de vrijwaringen 6.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink, mr. M. Warmerdam en mr. A.W. Duijnstee en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025. Vgl. Hoge Raad 3 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:590. Zie HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593 ( Fartrading/Edco Eindhoven ). HR 21 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2903; RvA Bouwbedrijven 14 november 2000, ECLI:NL:XX:2000:AR9112. Het begrip “gederfd woongenot” is immers geen eenduidig begrip wat zowel materiële als immateriële schade kan omvatten (zie conclusie A-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2011:BP1410 onderdeel 2.6 e.v.). coll: 3280