ECLI:NL:RBDHA:2023:3425

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 21/8188 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2023 in de zaak tussen [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), en de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van verweerder van 4 november 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag. Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .

1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum), toestandsdatum 1 januari 2021 (de toestandsdatum) en het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.840.000. Met de beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) aan eiseres bekendgemaakt. 2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd tot een bedrag van € 1.817.000. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd. 3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant en hotel met bouwjaar 1996. De onroerende zaak bestaat uit een restaurant van 1.005 m², een keuken van 182 m², hotelkamers van 991 m², een opslag van 100 m² en 60 parkeerplaatsen. 4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Pro forma beroepschrift en tardief verklaren stukken 5. Verweerder stelt dat eiseres in haar beroepschrift een aantal algemene en niet op de onroerende zaak betrekking hebbende opmerkingen heeft gemaakt. Volgens verweerder dient het ingediende beroepschrift dan ook als pro forma beroepschrift te worden aangemerkt. Hierover overweegt de rechtbank als volgt. De motivering van het beroepschrift is van belang om te kunnen bepalen waartegen beroep wordt ingesteld. Daarbij is het voldoende als eiseres heeft doen blijken dat zij met de heffingsambtenaar van mening verschilt. De rechtbank is van oordeel dat uit het beroepschrift van eiseres, ook al is de motivering summier en algemeen, voldoende blijkt dat zij het niet eens is met de beslissing van de heffingsambtenaar. Daarmee heeft eiseres voldaan aan de motivering van het beroepschrift en kan het beroepschrift niet als pro forma worden aangemerkt. 6. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd tardief dient te worden verklaard; eiseres had in haar beroepschrift al inhoudelijk kunnen reageren. Verweerder heeft evenwel op vrijdag 10 februari 2023 nadere stukken bij de rechtbank ingediend, welke in afschrift aan de gemachtigde van eiseres zijn verzonden. In het kader van hoor en wederhoor dient eiseres in de gelegenheid te worden gesteld om op deze stukken te reageren. Hoewel de rechtbank de frustratie van verweerder begrijpt dat de gemachtigde van eiseres zoals gebruikelijk pas ter zitting inhoudelijk op de stukken reageert, kan haar niet de mogelijkheid worden ontnomen om nog ter zitting op deze stukken te reageren. Hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd, zal door de rechtbank dan ook niet als tardief worden afgedaan. De waarde 7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 8. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode. 9. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 10. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 90 per m² voor het restaurant, € 76,50 per m² voor de keuken, € 72 per m2 voor de hotelkamers en € 36 per m² voor de opslag. Voor de parkeerplaatsen is € 200 per stuk gerekend. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 95.660 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met hotels aan de [adres 2] te [plaatsnaam 2] , [adres 3] te [plaatsnaam 3] en [adres 4] te [plaatsnaam 2] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld: [adres 2] te [plaatsnaam 2] [adres 3] te [plaatsnaam 3] [adres 4] te [plaatsnaam 2] Bouwjaar 1963 1750 1934 Oppervlakte 197 m2 170 m2 208 m2 Huurwaarde € 30.000 € 29.460 € 38.400 Transactiedatum 1-1-2020 1-12-2020 1-1-2021 Gerealiseerde huurprijs per m2 € 152 € 173 € 184 Omdat in de gemeente en de omliggende gemeente geen vergelijkbare objecten aanwezig zijn, heeft verweerder gebruik gemaakt van de zogenoemde bottum-up-methode. Verweerder heeft het immers te doen met de gegevens die hem voorhanden staan. Daarbij heeft verweerder niet de mogelijkheid om, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, naar transacties buiten de gemeentegrenzen te kijken. Voor de gebruikte kengetallen is aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 – Huurwaardekapitalisatie’ en ‘Taxatiewijzer deel 25 – Hotels’. Daarbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 191.329 en een herbouwwaarde van € 3.786.500. Met de overgelegde berekening heeft verweerder de huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk gemaakt. 10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met haar algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiseres de door haar bepleite waarde van € 999.000 niet aannemelijk kunnen maken. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 7 april 2021 naar de gemachtigde van eiseres gestuurd. In de begeleidende brief is gemeld dat de overige gegevens op het Gemeentehuis te Alphen aan den Rijn ter inzage liggen. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Overigens zijn de grondstaffels niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij.