ECLI:NL:RBDHA:2023:15110

RECHTBANK Den Haag Team handel Zaaknummer: C/09/643259 / HA ZA 23-174 Vonnis van 4 oktober 2023 in de zaak van [eiser] te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. H.J. Doelman te Alphen aan den Rijn, tegen [gedaagde] te [vestigingsplaats] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. E.C. van Lent te Leiden. 1 Inleiding: waar gaat deze zaak over? 1.1. In 1997 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] een stuk weiland in [plaats] heeft verkocht aan [gedaagde] voor fl. 1.500.000,--. De levering van het weiland zou later (in 2007) plaatsvinden. Tot zekerheid van nakoming van de overeenkomst is er een hypotheekrecht ten behoeve van [gedaagde] gevestigd. Tot vandaag is het weiland niet aan [gedaagde] geleverd en is [eiser] nog steeds eigenaar. [eiser] vindt dat de vordering tot levering van het weiland is verjaard en dat daarom ook het hypotheekrecht teniet is gegaan. [gedaagde] is het daar niet mee eens en wil dat [eiser] het weiland alsnog levert zoals partijen zijn overeengekomen. 1.2. Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank bespreekt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waar partijen het over eens zijn. Daarna volgt een opsomming van de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld en de juridische argumenten die zij daarvoor gebruiken, gevolgd door een beoordeling van die argumenten en van de vorderingen. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding van 15 februari 2023, met producties 1 tot en met 14; de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 9; de conclusie van antwoord in reconventie; het vonnis van 21 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 2.2. Op 25 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen: namens [eiser] : mevrouw [dochter 1] en mevrouw [dochter 2] (dochters en tevens gevolmachtigden van [eiser] ) en de heer [naam] , bijgestaan door mr. Doelman voornoemd en mr. R.C. Geurtsen ; namens [gedaagde] : de heer [directeur] (directeur), bijgestaan door mr. Van Lent voornoemd. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen door partijen is gezegd. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 2.3. Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald. 2.4. Nadien is door [eiser] een proces-verbaal van de mondelinge behandeling opgevraagd, welk proces-verbaal aan partijen is verstrekt en aan het dossier is toegevoegd.

3.1. [eiser] was agrariër en heeft een aantal percelen grond in [plaats] in eigendom die voornamelijk een agrarische bestemming hebben. Het gaat om de percelen: [plaats] [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] . [eiser] woont op het laatste perceel (zie figuur 1). Figuur 1 [Deze afbeelding is wel opgenomen in het oorspronkelijke vonnis, maar niet in deze geanonimiseerde versie ivm privacy-overwegingen.] 3.2. [gedaagde] is een onderneming die zich onder meer bezighoudt met de verhuur van onroerend goed. Enig aandeelhouder van [gedaagde] is de besloten vennootschap [de Holding] (hierna: [de Holding] ). Enig aandeelhouder van [de Holding] is de heer [Naam Sr.] (hierna: [Naam Sr.] ). Zijn zoon [Naam Jr.] (hierna: [Naam Jr.] ) is zelfstandig medebestuurder van [gedaagde] en [de Holding] . 3.3. [eiser] en [gedaagde] hebben op 30 mei 1997 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) waarbij het perceel weiland met perceelnummer [perceelnummer 1] is verkocht aan [gedaagde] voor een bedrag van fl. 1.500.000,--. Partijen zijn verder overeengekomen dat [eiser] op het verkochte een recht van eerste hypotheek zou vestigen ter hoogte van de koopsom tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst. Bij hypotheekakte van 30 mei 1997 is vervolgens een recht van hypotheek gevestigd op het perceel [perceelnummer 1] en – ondanks niet in de koopovereenkomst betrokken – het aangrenzende perceel water [perceelnummer 5] , welk perceel later is overgegaan in de percelen [perceelnummer 6] en [perceelnummer 2] . Op dit laatste perceel is het hypotheekrecht ten behoeve van [gedaagde] gevestigd. Voorafgaand aan de vestiging van het hypotheekrecht heeft [gedaagde] de koopsom onder de notaris gestort. De dag na ondertekening van de overeenkomst en de vestiging van het hypotheekrecht heeft de notaris de koopsom aan [eiser] uitbetaald. 3.4. Bij het sluiten van de overeenkomst waren aan de kant van [eiser] betrokken: [eiser] , zijn dochter [dochter 1] en zijn adviseur de heer [adviseur] (hierna: [adviseur] ). Aan de kant van [gedaagde] was alleen [Naam Sr.] betrokken. 3.5. [gedaagde] was voornemens het perceel te gebruiken ten behoeve van toekomstige (woning)bouw. In artikel 5.5 van de koopovereenkomst staat in dat verband vermeld: “Verkoper verklaarde nog dat koper te zijner tijd zelf dient zorg te dragen voor de ontsluiting van het verkochte naar de openbare weg ( [adres] ).” 3.6. Partijen hebben afgesproken dat de levering van het perceel zal plaatsvinden op 1 mei 2007 of zoveel eerder als [gedaagde] wenst, maar in geen geval eerder dan 15 juli 2003. In artikel 21 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [eiser] tot de datum van juridische levering het perceel om niet persoonlijk feitelijk mag blijven gebruiken voor dezelfde (agrarische) doeleinden als hij dit voorheen gebruikte. 3.7. In 2007 en 2008 hebben partijen contact met elkaar gehad over de juridische levering van het verkochte perceel. De juridische levering heeft echter niet plaatsgevonden, omdat partijen geen overeenstemming bereikten over de ontsluiting van het perceel. [gedaagde] wilde ter ontsluiting van het perceel een erfdienstbaarheid vestigen op het naastgelegen perceel van [eiser] , maar [eiser] wilde daaraan niet meewerken. 3.8. Op 14 oktober 2008 heeft er een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig [Naam Sr.] en zijn toenmalig advocaat mr. P.J. Arentshorst, mevrouw [dochter 1] en [adviseur] . Hiervan is door [adviseur] een besprekingsverslag gemaakt. Uit het besprekingsverslag blijkt – voor zover hier van belang – het volgende. “ De problematiek is dat de heer [Naam Sr.] reeds vanaf 1 mei 2007 het recht heeft om de grond juridisch geleverd te krijgen, maar er geen ontsluiting is. In de koopovereenkomst van destijds is bepaald dat koper zelf voor een ontsluiting naar de [adres] zal zorgdragen. De motivatie van de heer [Naam Sr.] is dat er nu nog geen woningbouw mogelijk is op het perceel, de ontsluiting via een noodweg geregeld moet worden over het erf van [eiser] . [eiser] wenst hieraan niet mee te werken omdat het vestigen van een noodweg over het erf schade tot gevolg heeft ten aanzien van de waarde van de boerderij. Namens [eiser] wordt gesteld dat zij het vraagstuk van de ontsluiting met alle plezier wensen op te schuiven tot het moment waarop duidelijk is wanneer en op welke manier woningbouw kan worden gerealiseerd op het betreffende perceel. Dat wil zeggen dat de levering kan worden uitgesteld totdat duidelijk is dat woningbouw kan worden geregeld. Namens [Naam Sr.] wordt echter gesteld dat dit niet de bedoeling is, dat [Naam Sr.] juridisch eigenaar wil worden, dan ook meer te zeggen heeft naar de gemeente om de plannen van woningbouw zo spoedig mogelijk te kunnen realiseren.” 3.9. Op 20 oktober 2008 stuurt [adviseur] dit besprekingsverslag samen met een brief naar mr. Arentshorst . [adviseur] laat in de brief – onder meer – weten: “Naar aanleiding van ons gesprek op 14 oktober 2008 heb ik overleg gehad met de familie [eiser] . Zoals al te verwachten was wensen zij niet mee te werken aan een geformaliseerde noodweg [..] [..] Het is nog steeds de wens van [eiser] om een minnelijke oplossing te vinden. Ik wijs daarom nogmaals op de oplossing zoals eerder gesuggereerd, dat de juridische levering wat ons betreft mag plaatsvinden – hoeft niet – waarbij het gebruik en onderhoud van de grond door [eiser] garantie geeft dat er geen noodweg behoeft te worden gevestigd. Wanneer [gedaagde] later alsnog een noodweg wil realiseren kan hij dit middels een juridische procedure proberen wanneer er wel nut en noodzaak zijn. 3.10. Op 28 oktober 2008 laat mr. Arentshorst namens [gedaagde] per brief aan [eiser] weten dat [gedaagde] de inhoud van het besprekingsverslag op diverse onderdelen niet onderschrijft. Verder staat in de brief: “ Gezien het standpunt van de familie [eiser] , beraadt cliënte zich op dit moment omtrent de in deze zaak te nemen stappen. Voorts deel ik u namens cliënte mede dat zij eerst in de loop van de maand november a.s. het perceel grond tezamen met sloot juridisch geleverd wenst te krijgen.” 3.11. Het laatste briefcontact tussen partijen in 2008 dateert van 17 november 2008. Op die datum stuurt [adviseur] een brief aan [Naam Sr.] waarin hij een exemplaar van een geliberaliseerde pachtovereenkomst toestuurt. 3.12. [Naam Jr.] is vanaf 2010 bij [gedaagde] betrokken. 3.13. Partijen hebben tussen 17 november 2008 en 22 oktober 2020 geen contact meer met elkaar. Op laatstgenoemde datum stuurt [adviseur] namens de familie [eiser] een brief aan [gedaagde] waarin hij laat weten dat [eiser] de boerderij en de gronden wil overdoen aan zijn dochters en hij [gedaagde] verzoekt akkoord te gaan met doorhaling van het hypotheekrecht in het kadaster. [adviseur] geeft hierbij aan dat de familie [eiser] niet van plan is de destijds betaalde koopsom terug te storten. 3.14. [gedaagde] heeft hierop bij brief van 10 december 2020 laten weten dat hij niet bereid is aan het verzoek van de familie [eiser] te voldoen en dat [eiser] een bod mag uitbrengen als hij de grond terug zou willen kopen. Later heeft [gedaagde] nog aangeboden het hypotheekrecht door te halen na terugbetaling van de oorspronkelijke koopsom zonder rente of kosten. 3.15.

4.1. [eiser] vordert in conventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. het hypotheekrecht dat is gevestigd bij akte van 30 mei 1997 ten behoeve van [gedaagde] op de percelen [plaats] [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] waardeloos te verklaren in de zin van artikel 3:29 BW; II. hem te machtigen om met onmiddellijke ingang namens [gedaagde] opdracht te geven aan een notaris of deurwaarder om de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers door te (laten) halen, of [gedaagde] te veroordelen om binnen 72 uur na dit vonnis de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers door te (laten) halen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- per dag met een maximum van € 500.000,--; III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd. 4.2. Aan de vorderingen wordt ten grondslag gelegd dat de rechtsvordering van [gedaagde] tot levering van de grond is verjaard. 4.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Tevens vordert hij in reconventie: [eiser] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan de juridische levering van perceel [plaats] [perceelnummer 1] ; [eiser] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag dat hij in gebreke blijft om de onder 1 gevorderde medewerking te verlenen, met een maximum van € 500.000,--; [eiser] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd. 4.4. [gedaagde] legt aan de vorderingen ten grondslag dat zijn vordering niet is verjaard, dan wel dat het beroep van [eiser] op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en dat [eiser] zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst moet nakomen. 4.5. [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.

5.1. Gelet op de samenhang van de vorderingen over en weer (in conventie en in reconventie) ziet de rechtbank aanleiding om deze gezamenlijk te bespreken. Is de vordering tot levering verjaard? 5.2. [eiser] beroept zich erop dat de vordering van [gedaagde] tot levering van de grond is verjaard. Bij de beoordeling van het beroep op verjaring gelden de volgende uitgangspunten. 5.3. De gedachte achter verjaring is – kort gezegd – dat iemand die een vordering heeft, niet te lang moet wachten om deze in te dienen. Tijdig indienen zorgt er niet alleen voor dat alle relevante informatie voorhanden is en het gesprek over de vordering inhoudelijk kan worden gevoerd, maar ook dat de vordering niet ‘in de lucht blijft hangen’: op een zeker moment moet duidelijk worden of de vordering wordt doorgezet of niet. De wet bevat verjaringstermijnen om duidelijkheid te scheppen. Net als bij sommige verkeersregels is de lengte van die termijnen deels arbitrair, maar omwille van de duidelijkheid wordt er streng de hand aan gehouden – ook in gevallen waarin dat uit oogpunt van individuele gerechtigheid misschien moeilijk te begrijpen is. 5.4. In deze zaak zijn twee verjaringstermijnen gaan lopen. Vorderingen tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen verjaren op grond van het bepaalde in artikel 3:307 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op de dag waarop de vordering opeisbaar is geworden. Nu partijen zijn overeengekomen dat de levering van de grond zou plaatsvinden op 1 mei 2007 (of zoveel eerder als [gedaagde] wenste maar in geen geval eerder dan 15 juli 2003), is de verjaringstermijn van vijf jaren uiterlijk gaan lopen op 2 mei 2007. [gedaagde] heeft nog gesteld dat partijen de levering van de grond in 2007 in onderling overleg dan wel stilzwijgend hebben aangehouden voor onbepaalde duur, namelijk totdat een oplossing zou zijn gevonden voor de ontsluiting van het perceel. Hiermee zou de verjaringstermijn tot nakoming van de verbintenis op grond van het bepaalde in artikel 3:307 lid 2 BW zijn verlengd tot twintig jaren na de aanvang van de dag volgend op die waartegen de opeising op zijn vroegst mogelijk was. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat de levering van de grond voor onbepaalde duur is aangehouden. Hij wijst erop dat uit de correspondentie van [gedaagde] uit die periode juist volgt dat [gedaagde] de grond geleverd wenste te krijgen (en dus niet dat [gedaagde] die levering voor onbepaalde tijd wilde aanhouden). In het licht van deze gemotiveerde betwisting had [gedaagde] haar stelling nader moeten onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij. 5.5. Omdat [eiser] op de grond een recht van eerste hypotheek heeft gevestigd ter hoogte van de koopsom tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst, is ook het bepaalde in artikel 3:323 lid 3 BW van toepassing. Dit artikel bepaalt dat de rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis tot zekerheid waarvan een hypotheek strekt, niet verjaart voordat twintig jaar zijn verstreken na de aanvang van de dag volgend op de dag waarop de hypotheek aan de verbintenis is verbonden. Bij hypotheekakte van 30 mei 1997 is het recht van hypotheek op de grond gevestigd, zodat de verjaringstermijn van twintig jaren is gaan lopen op 31 mei 1997. [gedaagde] heeft nog gesteld dat de verjaringstermijn van twintig jaren pas is aangevangen op 1 mei 2007 dan wel op 15 juli 2003. Hiertoe wordt aangevoerd dat de vordering tot levering van de grond geen bestaande, maar een toekomstige vordering betreft. De rechtbank gaat hier niet in mee. Een vordering moet als toekomstig worden aangemerkt als het van handelingen of wilsverklaringen van de schuldenaar of de schuldeiser afhangt of er werkelijk een prestatie door de schuldenaar moet worden verricht. De prestatie is daarmee afhankelijk van een onzekere toekomstige gebeurtenis. In deze zaak is er geen sprake van een onzekere toekomstige gebeurtenis, maar van een bestaande vordering onder een opschortende tijdsbepaling. De verschuldigdheid en de omvang van de prestatie (te weten de levering van de grond op een vastgelegd moment in de toekomst) stond immers op het moment van het vestigen van het recht van hypotheek al vast. 5.6. [gedaagde] had dus in de twintig jaar na het vestigen van de hypotheek en uiterlijk op 31 mei 2017 aanspraak moeten maken op de juridische levering van de grond of in elk geval de verjaring moeten stuiten. [gedaagde] heeft bij brief van 28 oktober 2008 nog aanspraak gemaakt op juridische levering van de grond waardoor de verjaringstermijn van vijf jaar is gestuit tot 29 oktober 2013. Vervolgens heeft [gedaagde] pas weer op 26 november 2021 aanspraak gemaakt op juridische levering van de grond. Zowel de verjaringstermijn van vijf jaar als de verjaringstermijn van twintig jaar was toen al verstreken. 5.7. In beginsel is de vordering tot levering van de grond dus verjaard. Verjaringsberoep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 5.8. [gedaagde] vindt dat het door [eiser] gedane beroep op verjaring van de vordering tot levering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij stelt hiertoe onder meer dat het slagen van het door [eiser] gevoerde verjaringsverweer zou leiden tot het onrechtvaardige gevolg dat [gedaagde] in haar vermogen wordt verarmd voor een bedrag van fl. 1,5 miljoen, terwijl [eiser] in zijn vermogen wordt verrijkt voor datzelfde bedrag terwijl hij daarnaast niet meer gehouden is om zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. 5.9. Voorop staat dat alleen in uitzonderlijke gevallen kan worden aangenomen dat een verjaringsberoep maar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat terughoudendheid dus is vereist. Dit is zo gelet op de belangen die deze regel beoogt te dienen, waaronder in het bijzonder het belang van de rechtszekerheid. Of in dergelijke uitzonderlijke gevallen toepassing van de absolute verjaringstermijn inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet met in achtneming van alle omstandigheden van het concrete geval worden beoordeeld. 5.10. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat er sprake is van een uitzonderlijk geval, waarvoor de verjaring moet worden doorbroken. Zij legt hierna uit waarom. 5.11. De ratio achter verjaring is het scheppen van duidelijkheid over de rechtsverhoudingen (rechten) die binnen het maatschappelijk en economisch verkeer bestaan. De wetgever wil dat de rechten waarop een rechthebbende geen aanspraak meer wil maken, worden opgeruimd. De verjaring werkt als het ware de losse eindjes weg. Daardoor krijgt degene tegen wie een recht kan worden ingeroepen duidelijkheid: hij hoeft er geen rekening meer mee te houden dat het recht nog wordt ingeroepen. 5.12. De vraag is waarvoor in deze kwestie rechtszekerheid en dus duidelijkheid wordt verlangd. In ieder geval wordt geen rechtszekerheid verlangd voor de verplichtingen die partijen door het sluiten van de koopovereenkomst op zich hebben genomen. Die zijn helder in de overeenkomst verwoord: [gedaagde] had de verplichting om een bedrag van fl. 1.500.000 te betalen (en heeft hieraan voldaan) en [eiser] had de verplichting om de grond op termijn aan [gedaagde] te leveren. In zoverre bestond er bij [eiser] geen twijfel of onduidelijkheid over de verplichtingen die hij was aangegaan op grond van de overeenkomst. 5.13.

5.22. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en die van [gedaagde] worden toegewezen. Dwangsom 5.23. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het opleggen van een dwangsom als stimulans tot nakoming van dit vonnis. [eiser] heeft uitdrukkelijk toegezegd dat hij bij toewijzing van de vorderingen van [gedaagde] zal meewerken aan de levering van de grond (zonder zijn recht op hoger beroep prijs te geven) en [gedaagde] heeft vervolgens niet nader onderbouwd waarom er desondanks reden is om een dwangsom op te leggen. De proceskosten in conventie en in reconventie 5.24. [eiser] is zowel in conventie als in reconventie in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden in conventie begroot op: griffierecht € 676,00 salaris advocaat € 1.196,00 (2,00 punten x tarief II ) nakosten € 173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) totaal € 2.045,00 5.25. Gezien de samenhang van de vorderingen en de discussie in conventie en in reconventie, zullen de proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op nihil. 5.26. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank: In conventie 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] ten bedrage van € 2.045,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [eiser] € 90,00 extra betalen plus de kosten van betekening. [eiser] is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten verschuldigd als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 6.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; In reconventie 6.4. veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na dit vonnis volledige medewerking te verlenen aan de juridische levering van het perceel [plaats] [perceelnummer 1] aan [gedaagde] ; 6.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op nihil; 6.6. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.7. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2023. 1366

Ook bestond er geen twijfel over dat [gedaagde] de grond geleverd wilde krijgen. Dat [gedaagde] de grond geleverd wilde krijgen volgt uit de correspondentie die partijen in 2008 hebben gevoerd. Dat er toen niet geleverd is, had te maken met de discussie tussen partijen over het recht van overpad. Het is partijen niet gelukt om deze discussie te beslechten. Deze discussie ontsloeg [eiser] echter niet van zijn verplichting tot levering van de grond. 5.14. Nu [eiser] zijn verplichtingen kende, verkeerde hij alleen in onzekerheid over het moment waarop [gedaagde] zijn recht tot levering (opnieuw) zou inroepen. Bij het bestaan van deze onzekerheid weegt de rechtbank het volgende mee. 5.15. Het is juist dat [gedaagde] na 2008 geen aanspraak meer heeft gemaakt op levering van de grond. [Naam Sr.] die betrokken was bij het sluiten van de koopovereenkomst was in de loop van de jaren minder betrokken bij [gedaagde] . Zijn zoon [Naam Jr.] is in 2010 in de zaak gekomen en in de periode 2013 – 2015 heeft [Naam Sr.] de feitelijke leiding over de zaak steeds meer uit handen gegeven. Op dat moment was de vordering tot levering nog niet verjaard, maar hiermee is de stilte vanuit [gedaagde] in de richting van [eiser] wel verklaarbaar. 5.16. Op zichzelf kan dit niet aan [eiser] worden tegengeworpen, maar het was voor [eiser] een kleine moeite geweest om, wetende dat op hem een verplichting rustte om de grond te leveren, aan [gedaagde] te vragen wanneer zij de grond geleverd wenste te krijgen. [eiser] heeft na 2008 echter niet meer bij [gedaagde] aangedrongen op levering van de grond. 5.17. Daar komt bij dat beide partijen wisten dat de grond door [gedaagde] was aangekocht om daar in de toekomst woningbouw te kunnen realiseren en dat er – zolang de gemeente de bestemmingsplannen voor de grond nog niet in die zin had gewijzigd – er voor [gedaagde] geen spoed was bij levering van de grond. Ook bij [eiser] bestond er kennelijk geen haast om te leveren, zoals ook blijkt uit het besprekingsverslag waarin staat de levering wat [eiser] betreft “ kan worden uitgesteld totdat duidelijk is dat woningbouw kan worden geregeld” en uit de brief van 20 oktober 2008 van [adviseur] aan mr. Arentshorst waarin wordt aangegeven dat de levering wat [eiser] betreft mag plaatsvinden, maar dat dat niet hoeft. [eiser] heeft sinds 1997 vrij kunnen beschikken over de grond, wilde dat ook graag en heeft dat tot op heden ook steeds gedaan, onder meer door zijn koeien op het stuk grond te laten grazen. [eiser] heeft dus kunnen profiteren van het feit dat [gedaagde] al die tijd (nog) geen aanspraak maakte op levering van de grond. 5.18. Dit klemt vooral omdat [gedaagde] wel reeds in 1997 de overeengekomen prijs voor de grond heeft betaald, te weten een bedrag van fl. 1.500.000,--. Dit is op zichzelf een substantieel bedrag, maar uit de stellingen van partijen blijkt dat de overeengekomen prijs bovendien aanzienlijk hoger lag dan de agrarische grondprijs. [eiser] heeft sinds 1997 vrij over deze koopprijs kunnen beschikken, terwijl hij daarnaast de grond vrij kon blijven gebruiken. 5.19. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [gedaagde] geen projectontwikkelaar is voor wie de handel in onroerend goed als kernactiviteit kan worden aangemerkt. Hoewel [gedaagde] een professioneel handelende partij is, is de aankoop, verkoop en ontwikkeling van dit soort gronden niet de dagelijkse bezigheid van de onderneming. [Naam Jr.] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat [gedaagde] slechts een paar gronden in bezit heeft met het doel hier (in de toekomst) woningbouw te realiseren. 5.20. Aan de zijde van [gedaagde] is kortom sprake van voldoende concrete individuele omstandigheden die – in onderlinge samenhang bezien – maken dat sprake is van een uitzonderlijk geval waardoor het beroep van [eiser] op verjaring in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Rechtsverwerking 5.21. Ook het subsidiaire beroep van [eiser] op rechtsverwerking slaagt niet. Voor rechtsverwerking moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [eiser] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [gedaagde] de grond niet meer geleverd wilde krijgen. Of het moet zo zijn dat de positie van [eiser] onredelijk wordt benadeeld als [gedaagde] haar recht alsnog geldend maakt. Van beide gevallen is geen sprake. [eiser] wist dat [gedaagde] de grond (op termijn) geleverd wilde krijgen. De rechtbank is het met [eiser] eens dat [gedaagde] lang heeft gewacht om (opnieuw) aanspraak te maken op levering van de grond, maar voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten onvoldoende. [eiser] wordt ook niet onredelijk benadeeld als [gedaagde] haar recht alsnog inroept. [gedaagde] heeft de prijs voor de grond immers reeds betaald en [eiser] heeft vanaf 1997 tot heden vrij gebruik kunnen maken van de grond en heeft dat ook gedaan. [gedaagde] heeft haar recht om levering van de grond te vorderen dus niet verwerkt.