ECLI:NL:RBDHA:2023:13710

RECHTBANK Den Haag Team Handel Zaaknummer: C/09/623116 / HA ZA 22-19 Vonnis van 30 augustus 2023 in de zaak van GEMEENTE KRIMPENERWAARD te Krimpenerwaard, eiseres, advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda, tegen [gedaagde] te [plaats 1], gedaagde, advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans te Den Haag. Partijen worden hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: - het vonnis van 9 februari 2022 (het onteigeningsvonnis); - het conceptrapport van deskundigen van 9 maart 2022 (het conceptrapport); - de reactie op het conceptrapport namens de gemeente van 20 april 2022; - de reactie op het conceptrapport namens [gedaagde] van 29 april 2022, met bijlagen; - de pleitnota van de advocaat van [gedaagde] van 29 juni 2023, met productie; - het definitieve deskundigenrapport van 4 juli 2022 (depotnummer 22.16); - de brief van deskundigen van 4 juli 2023 (kostenopgave deskundigen); - de akte van [gedaagde] van 7 juli 2023 (kostenopgave); - de akte van de gemeente van 26 juli 2023 (uitlaten kostenopgaven). 1.2. Op 29 juni 2023 zijn pleidooien gehouden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 1.3. Ten slotte is een datum voor het wijzen van dit vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. Bij vonnis van 9 februari 2022 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente van de volgende gronden (hierna samen: het onteigende): het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 1], ter grootte van 830 m2 (grondplannummer 825); het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 2], ter grootte van 2.230 m2 (grondplannummer 826); het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 3], ter grootte van 5.800 m2 (grondplannummer 827) het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 4], ter grootte van 15.400 m2 (grondplannummer 828); een deel ter grootte van 42 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 5], ter grootte van 120 m2 (grondplannummer 870). 2.2. De totale oppervlakte van het onteigende is 24.302 m². Het onteigende bestaat uit grasland (de percelen [sectienummer 2], [sectienummer 3] en [sectienummer 4]) en uit bosschages, water en (openbare) weg (de percelen [sectienummer 1] en [sectienummer 5]) en is in gebruik bij [gedaagde] voor het houden van schapen als onderdeel van zijn onderneming [bedrijf], een veehandelsbedrijf. Op het onteigende bevindt zich een vangsluis voor schapen. 2.3. Ter plaatse van het onteigende is van kracht het bestemmingsplan Natuurgebieden Veenweiden Krimpenerwaard (hierna: het bestemmingsplan NVK), waarin aan het onteigende de bestemming ‘natuur’ is toegekend en de dubbelbestemming “waarde-archeologie vii”. Vóór het bestemmingsplan NVK had het onteigende volgens de op dat moment ter plaatse geldende bestemmingsplannen een agrarische bestemming. 2.4. In 2014 hebben de Provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en de (voormalige) gemeenten Bergambacht, Ouderkerk, Nederlek, Schoonhoven en Vlist de overeenkomst ‘Gebiedsovereenkomst Veenweiden Krimpenerwaard 2014-2021’ gesloten (hierna: de Gebiedsovereenkomst) en als uitwerking daarvan en aanvulling hierop de overeenkomst ‘Uitvoeringsovereenkomst Krimpenerwaard 2015-2021’ (de Uitvoeringsovereenkomst). De Gebiedsovereenkomst en de Uitvoeringsovereenkomst voorzien onder meer in een natuuropgave die bestaat uit de realisatie van een natuurgebied van circa 2.250 ha, als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het is de bedoeling dat het onteigende deel gaat uitmaken van dit te realiseren natuurgebied. 2.5. In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vastgesteld op € 129.050 en voor Oasen N.V. (hierna: Oasen) en B.V. Transportnet Zuid-Holland (hierna: Transportnet) op € 0. 2.6. De (vervroegde) opneming (zaak- / rekestnummer C/09/615396 HA RK 21-298) door de rechter-commissaris en deskundigen als bedoeld in artikel 54a en volgende van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. 2.7. Op 16 maart 2022 is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze datum geldt als de peildatum. 2.8. Op 4 juli 2022 hebben deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht, dat is gedeponeerd ter griffie op 6 juli 2022 (depotnummer 22.16), hierna ook: het definitieve deskundigenrapport. In dit rapport is over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd: - Waarde € 130.737 - Waardevermindering overblijvende nihil - Overige schade [gedaagde] € 23.328 - Schade van derde-belanghebbenden gene - Totaal € 154.065 2.9. Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op de begroting van de schadeloosstelling door deskundigen als bedoeld onder 2.8. Waarde van het onteigende Eliminatie 2.10. Volgens deskundigen moet bij de waardering van het onteigende de bestemming ‘natuur’ op grond van artikel 40c Ow worden geëlimineerd, zodat de voorheen geldende agrarische bestemming bij de waardering tot uitgangspunt dient. 2.11. De rechtbank volgt deskundigen op dit punt. Zoals hiervoor in 2.4 overwogen, is het de bedoeling dat het onteigende deel gaat uitmaken van de in de Gebieds- en Uitvoeringsovereenkomst opgenomen natuuropgave, die bestaat uit de realisatie van een natuurgebied van circa 2.250 ha, als onderdeel van het NNN. Uit met name de toelichting op het bestemmingsplan NVK volgt (i) dat de realisatie van dit natuurgebied op grond van de bestaande bestemmingsplannen niet mogelijk was, (ii) dat deze plannen daarom moesten worden herzien om de beoogde natuurontwikkeling mogelijk te maken en (iii) dat het vaststellen van het bestemmingsplan NVK daartoe dient. Gelet hierop hebben deskundigen terecht geoordeeld dat het bestemmingsplan NVK uitsluitend is vastgesteld om de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven voor de realisatie van het overheidswerk waarvoor onteigend wordt, te weten de realisatie van bedoeld natuurgebied van 2.250 ha. Ook het oordeel van deskundigen dat, kort gezegd, de in de Gebieds- en Uitvoeringsovereenkomst opgenomen natuuropgave kan worden aangemerkt als een bestaand concreet plan, waaruit de aan het onteigende gegeven bestemming ‘natuur’ zo rechtstreeks voortvloeit dat plan en bestemming met elkaar moeten worden vereenzelvigd, acht de rechtbank begrijpelijk en navolgbaar. Daarmee is aan alle vereisten voor eliminatie van de bestemming ‘natuur’ voldaan (vergelijk HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25). Dit betekent dat bij de waardering van het onteigende geen rekening moet worden gehouden met de ter plaatse van het onteigende op de peildatum geldende bestemming ‘natuur’.

2.34. De rechtbank is verder niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd dan wel relevante schadeposten over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] daarom, met inachtneming van het voorgaande, vaststellen op € 178.445 (€ 130.737 + € 24.380 + € 13.828 + € 9.500). Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 129.050 resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van € 49.395. Rente 2.35. De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 129.050) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 178.445) bepalen op 0,5%, samengesteld per jaar, zoals geadviseerd door deskundigen vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis van 16 maart 2022 tot aan de datum van de onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. 2.36. De gemeente zal daarnaast op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over het door haar nog te betalen bedrag aan schadeloosstelling dienen te vergoeden met ingang van heden tot de dag van algehele betaling van die schadeloosstelling. Kosten 2.37. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van 4 juli 2023 € 22.703,89 (inclusief 21 % btw). De gemeente heeft tegen deze opgave geen bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank komt de kostenopgave redelijk voor en zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar voornoemd bedrag aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. Kosten juridische en deskundige bijstand en griffierecht 2.38. In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de gemeente. Bij de beoordeling van deze kosten hanteert de rechtbank de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets. 2.39. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van € 13.366,10 aan advocaatkosten, inclusief btw en € 1.666 griffierecht. Daarnaast maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van € 14.624,32 aan kosten van de bijstand van een door hem ingeschakelde schadeadviseur. De gemeente heeft te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben over deze kosten. Ook de rechtbank is van oordeel dat de genoemde kosten van rechtsbijstand en van deskundigenbijstand de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar deze kosten van in totaal € 27.990,42 zal vergoeden. Publicatie 2.40. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

De rechtbank 3.1. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 178.445, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot in deze zaak van € 129.050, zodat het door de gemeente nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 49.395 bedraagt, te vermeerderen met een samengestelde rente van 0,5% per jaar met ingang van 16 maart 2022 tot heden. 3.2. veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van € 49.395, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 3.3. stelt de waardevermindering van het overblijvende per peildatum vast op € 78; 3.4. stelt de schadeloosstelling voor de derde belanghebbenden vast op nihil; 3.5. verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave van € 22.703,89 (inclusief btw) zal voldoen; 3.6. veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 27.990,42 (inclusief btw en € 1.666 griffierecht); 3.7. wijst het “AD/Rotterdams Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. S.M. de Bruijn en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023. 2968 Vier van de zes transacties zijn in de tabel op p. 14 van het rapport van bedoelde partij-taxateur gewaardeerd met ‘+’ in de kolom ‘totaal’ (waarin een ‘eindscore’ na een waardering naar grondsoort, onderhoud en ligging staat vermeld) wat volgens de vermelde verklaring van die codes betekent: “Beter dan het getaxeerde object”, rechtbank. Met respectievelijk een opstalrecht nutsvoorzieningen op het perceel met grondplannummer 827 (Oasen N.V.) en een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht op het perceel met grondplannummer 828 (Transportnet B.V.).

Deskundigen zijn in hun advies dan ook terecht uitgegaan van waardering overeenkomstig de voordien geldende agrarische bestemming. De werkelijke waarde van het onteigende 2.12. Deskundigen waarderen de onteigende percelen grasland (de percelen [sectienummer 2], [sectienummer 3] en [sectienummer 4]), vrij van gebruik en pacht, op € 5,50 per m². Zij waarderen de percelen [sectienummer 1] en [sectienummer 5], die bestaan uit weg, water en bosschage, op € 1 per m². Aan de op het onteigende aanwezige vangsluis voor schapen kennen deskundigen een waarde toe van € 1.000. 2.13. In reactie op het conceptrapport heeft de gemeente laten weten in dit rapport geen aanleiding te zien voor op- en/of aanmerkingen, maar zij heeft wel enkele kanttekeningen geplaatst bij de referentietransacties op basis waarvan deskundigen de waarde van het onteigende hebben bepaald. Ter zitting heeft de gemeente te kennen gegeven zich te kunnen vinden in de uitkomst van het definitieve deskundigenrapport. Gelet hierop gaat de rechtbank ervan uit dat de gemeente zich (inmiddels), ondanks de hiervoor bedoelde kanttekeningen, kan verenigen met de waardering van het onteigende door deskundigen. 2.14. [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de vervroegde plaatsopneming en onder verwijzing naar een partijdeskundig advies van 19 oktober 2021 onder meer gesteld dat de waarde van het onteigende (zowel grasland, weg, water en bosschages) gemiddeld € 5,50 per m² bedraagt. In reactie op het conceptrapport heeft [gedaagde] vervolgens aangevoerd dat de grondprijzen zich in de Krimpenerwaard in de periode tussen de plaatsopneming (op 26 oktober 2021) en de peildatum (16 maart 2022) sterk opwaarts hebben ontwikkeld, mede als gevolg van de grootschalige (verkopen ter voorkoming van) onteigening van lokale agrariërs, die volgens hem moeten concurreren om vervangende grond te verwerven. Volgens [gedaagde] hebben de deskundigen de werkelijke waarde van het onteigende te laag vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst [gedaagde] op een taxatierapport van 12 april 2022 van zijn partij-taxateur, waaruit volgens hem een werkelijke waarde van omgerekend € 6,30 per m² (€ 153.000 / 24.284) volgt. 2.15. Deskundigen hebben gemotiveerd gereageerd op de bezwaren van [gedaagde] en hebben volhard in hun advies over de waardering van het onteigende. Zij hebben toegelicht dat zij de door [gedaagde] bedoelde opwaartse ontwikkeling van de grondprijzen in de Krimpenerwaard niet terugzien in de door hen gebruikte referentietransacties tot de peildatum, terwijl een eventuele opwaartse prijsdruk hierin wel zou zijn verdisconteerd. Deskundigen hebben verder toegelicht dat het in 2.14 bedoelde rapport van 12 april 2022 voor hen geen aanleiding is om hun eerdere taxatie aan te passen, omdat (i) in dit rapport alleen transacties met een relatief hoge prijs zijn meegewogen, (ii) de meerderheid van de genoemde transacties in dit rapport door de partij-taxateur zelf wordt gekwalificeerd als “beter” dan het onteigende en (iii) een aantal vermelde transacties minder bruikbaar zijn als referentie vanwege, kort gezegd, hun ligging in Lekkerkerk en ten oosten van Haastrecht, omdat uit onderzoek van deskundigen gebleken is dat deze gebieden een wat hoger prijsniveau kennen dan het gebied waarin het onteigende ligt. Daarnaast hebben deskundigen aanvullend onderzoek gedaan naar referentietransacties. (Ook) de uitkomst van dit aanvullend onderzoek noopte niet tot aanpassing van hun advies, aldus deskundigen. 2.16. De rechtbank ziet in de door [gedaagde] aangevoerde bezwaren, mede gelet op de hiervoor weergegeven opmerkingen van deskundigen over het rapport van de partij-taxateur van [gedaagde], geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door deskundigen op basis van (meer/andere) referentietransacties vastgestelde waarde van de onteigende percelen grasland op € 5,50 per m². 2.17. De rechtbank acht het advies van deskundigen over de werkelijke waarde van het onteigende ook overigens begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en neemt dat advies om het onteigende te waarderen op € 130.737 over. Waardevermindering overblijvende 2.18. Als overblijvende kan worden aangemerkt het na onteigening resterende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [sectieletter], [sectienummer 5] ter grootte van 78 m². Bij onteigeningsvonnis is de gemeente veroordeeld tot gestanddoening van haar bijkomend aanbod tot overname van het overblijvende tegen een nader door de rechtbank te bepalen waarde. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen om de waarde van dit overblijvende deel per peildatum op € 78,00 te stellen. Het bijkomend aanbod van de gemeente tot overname van dit overblijvende is door [gedaagde] aanvaard. Gelet hierop volgt de rechtbank het oordeel van deskundigen dat van verdere te vergoeden waardevermindering van het overblijvende geen sprake is. Overige schade Reconstructie - premie uit handen breken 2.19. [gedaagde] gebruikt het onteigende voor het houden van schapen als onderdeel van zijn onderneming [bedrijf], een veehandelsbedrijf. Partijen verschillen van mening over de basis waarop de schadeloosstelling moet worden begroot. De gemeente gaat uit van reconstructie. [gedaagde] pleit in eerste instantie voor (gedeeltelijke) liquidatie. 2.20. Volgens deskundigen ligt het gelet op het gebruik van het onteigende voor schapenteelt in het kader van het door [gedaagde] gedreven bedrijf en de daarmee door [gedaagde] behaalde resultaten in de rede om uit te gaan van reconstructie van de op het onteigende bedreven schapenteelt door aankoop van vervangende geschikte gronden, indien en voor zover die gronden binnen een redelijke zoekperiode beschikbaar zijn. Dat is volgens deskundigen het geval. Volgens hen moet [gedaagde] gelet op (i) de beschikbare zoektijd tot eind 2023, zijnde het moment waarop het tussen partijen overeengekomen voortgezet gebruik eindigt en (ii) de omstandigheid dat in de Krimpenerwaard met enige regelmaat aan- en verkoop van grasland plaatsvindt (wat volgens deskundigen blijkt uit de door hen als bijlage 3 aan hun advies gehechte lijst van transacties), in staat worden geacht om tijdig geschikte vervangende grond aan te kopen. De door [gedaagde] voor de benodigde vervangende grond te betalen koopprijs hebben deskundigen in hun conceptrapport geschat op € 6,00 per m². In het definitieve rapport hebben deskundigen deze koopprijs aangepast van € 6,00 naar € 6,50 per m². In deze bedragen was en is een premie uit handen breken niet begrepen. 2.21. De gemeente kan zich vinden in dit advies van deskundigen. [gedaagde] maakt bezwaar en stelt zich op het standpunt dat de schadeloosstelling moet worden begroot op basis van (gedeeltelijke) liquidatie. Volgens hem volgt – in zijn algemeenheid – uit de omstandigheid dat in het verleden transacties plaatsvonden binnen een bepaald gebied niet dat dit ook in de toekomst zo zal zijn. Dat geldt temeer in dit geval, nu geen van de door deskundigen als bijlage 3 aan hun advies gehechte transacties ziet op gronden die voldoen aan de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen ten aanzien van omvang (2,4 tot 3 ha), afstand tot de huiskavel van [gedaagde] (maximaal 3 kilometer / 10 autominuten) en ontsluiting (direct aan de openbare weg). Volgens [gedaagde] waren en zijn voor hem passende vervangende gronden eenvoudigweg niet beschikbaar. Hij, de gemeente en de provincie waren al geruime tijd vóór de peildatum op zoek naar passende vervangende grond, maar die bleek er niet te zijn. Dat is door de gemeente ook erkend.

Ook uit nader onderzoek van zijn schadeadviseur volgt volgens [gedaagde] dat ‘in de periode 2020 – heden’ binnen een zoekgebied van 10 kilometer geen percelen zijn verkocht die voor [gedaagde] passend zouden zijn geweest. Daarnaast miskennen deskundigen volgens [gedaagde] dat door de grootschalige verwerving en onteigening ten behoeve van de realisatie van de natuurontwikkeling in het relevante zoekgebied grote schaarste is ontstaan aan landbouwgrond. Dit maakt dat de weinige grond die al te koop komt verworven wordt door de meest kapitaalkrachtige kopers. Deze verslechtering van de kopersmarkt was al ingezet vóór de onteigening en was per peildatum dus redelijkerwijs te voorzien. Indien volgens de rechtbank toch moet worden gekozen voor reconstructie, dan geldt dat enkel de door deskundigen op € 6,50 per m² vastgestelde te betalen koopprijs niet voldoet. Zonder een premie uit handen breken van € 1 per m² is het illusoir te veronderstellen dat [gedaagde] tijdig passende vervangende grond zal kunnen aankopen, aldus nog altijd [gedaagde]. 2.22. In reactie op deze bezwaren hebben deskundigen toegelicht dat het bepalen van de mogelijkheden voor [gedaagde] om vervangende grond te vinden een kwestie van inschatting was en is. Transacties uit het verleden waren voor hen het enige aanknopingspunt bij het maken van een goede inschatting. Om die reden zijn deskundigen uitgegaan van de in bijlage 3 van hun rapport opgenomen referentietransacties. Volgens deskundigen blijkt uit die transacties dat in een periode van twee jaar vóór de peildatum (16 maart 2022) met enige regelmaat percelen landbouwgrond werden verkocht en dit vormt volgens hen – anders dan [gedaagde] meent – een voldoende indicatie dat het voor [gedaagde] redelijkerwijs mogelijk moet zijn om voor eind 2023 geschikte vervangende grond aan te kopen. In het betoog van [gedaagde] dat geen geschikte grond beschikbaar was (en is) hebben deskundigen evenmin aanleiding gezien om hun advies aan te passen. Deskundigen hanteren, mede omdat [gedaagde] ook nu al wat verder van huis gelegen gronden bezit, een wat ruimer criterium voor het zoekgebied dan [gedaagde], namelijk 10-15 autominuten. Binnen een zoekgebied van die omvang zijn volgens deskundigen meerdere transacties geweest tegen prijzen van € 5,50 à € 6,00 per m², die volgens hen worden ontsloten via de openbare weg en dus passend zijn. Deskundigen merken in dit verband verder op dat door [gedaagde] kennelijk alleen is gezocht naar percelen met een oppervlakte van 2,4 à 3 ha, terwijl de aankoop van twee kleinere percelen volgens hen ook een optie zou kunnen zijn. Gelet op de omstandigheid dat veel van de andere gronden van [gedaagde] door hem geliberaliseerd worden gepacht, zou de aankoop van een wat groter perceel en het afstoten van een deel van de gepachte grond eveneens uitkomst kunnen bieden. Deskundigen hebben voorts de invloed van de natuurontwikkeling op de beschikbaarheid en op de prijzen van landbouwgrond niet miskend. Deze invloed bestaat al sinds het sluiten van de Gebieds- en Uitvoeringsovereenkomst (in respectievelijk 2014 en 2015) en verhindert dus kennelijk niet dat met regelmaat aan- en verkoop van grasland plaatsvindt binnen het relevante zoekgebied. Over de opmerking [gedaagde] over de noodzaak van het rekenen met een premie uit handen breken hebben deskundigen kort gezegd opgemerkt dat dit in de gegeven omstandigheden een verdedigbaar standpunt is, maar dat door hen een andere inschatting is gemaakt. Voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat een premie uit handen breken hier op zijn plaats zou zijn, achten deskundigen de gebruikelijke € 1 per m² voldoende. 2.23. De rechtbank stelt voorop dat begroting van de schadeloosstelling op basis van reconstructie geen optie is als de aankoop van vervangende grond feitelijk niet mogelijk is (vergelijk HR 20 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9906). Beoordeeld moet worden of op de peildatum redelijkerwijs kon worden verwacht dat [gedaagde] binnen afzienbare termijn geschikte vervangende grond zou kunnen aankopen (vergelijk HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC0383), rekening houdend met het overeengekomen voortgezet gebruik tot eind 2023. 2.24. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat het voor [gedaagde], bezien vanaf de peildatum, redelijkerwijs mogelijk moet zijn (geweest) om binnen een redelijke termijn geschikte vervangende grond aan te kopen zodat de keuze voor reconstructie in beginsel is gerechtvaardigd, met dien verstande dat – en op dit punt wordt het advies van deskundigen dus niet gevolgd – rekening moet worden gehouden met een premie uit handen breken. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De keuze van deskundigen om uit te gaan van een iets ruimer zoekgebied van 10 à 15 autominuten (wat volgens [gedaagde] overeenkomt met circa 5 kilometer) is naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op hun nadere toelichting ten aanzien van de ligging van de huidige percelen van [gedaagde], begrijpelijk en navolgbaar. Uit de toelichting van [gedaagde] op het nader onderzoek van zijn schadeadviseur, blijkt dat binnen dit zoekgebied van 5 kilometer meerdere transacties van landbouwgrond hebben plaatsgevonden, waaronder de in de pleitnota van [gedaagde] vermelde Hyp4 80367-00018 (8 januari 2021 voor € 6.60 per m²) en Hyp 4 80481-00068 (26 januari 2021 voor € 5 per m²). Op grond van het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat het voor [gedaagde] – afgezien van de daarvoor te betalen koopprijs – redelijkerwijs mogelijk moet zijn (geweest) om voor eind 2023 geschikte vervangende grond aan te kopen. Maar het moet dan voor [gedaagde] wel mogelijk gemaakt worden om grond aan te kopen die – net als de twee hiervoor genoemde transacties – normaliter niet op de markt komt. Hoewel niet uit te sluiten valt dat [gedaagde] hierin slaagt tegen de door deskundigen geadviseerde koopprijs van € 6,50 per m², acht de rechtbank het risico dat [gedaagde] hierin niet slaagt, substantieel. Om het binnen het onteigeningsrecht geldende uitgangspunt van volledige schadeloosstelling te borgen en om te voorkomen dat [gedaagde] zelf moet opdraaien voor (een deel van) de als gevolg van de onteigening door hem geleden schade, is het naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijk om [gedaagde] in staat te stellen om bij het uitbrengen van biedingen te rekenen met een premie uit handen breken. Deze aldus aan [gedaagde] te vergoeden premie uit handen breken wordt door de rechtbank begroot op € 1 per m², in lijn met het door [gedaagde] (en deskundigen) genoemde bedrag. 2.26. Het voorgaande leidt ertoe dat uitgegaan moet worden van reconstructie door aankoop van vervangende grond en de te betalen koopprijs – in afwijking van het advies van deskundigen – vastgesteld moet worden op € 7,50 per m², waarin begrepen € 1 premie uit handen breken.