ECLI:NL:RBDHA:2023:10679

RECHTBANK Den Haag Team Handel Zaaknummer: C/09/639074 / HA ZA 22-1005 Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de rechtbank van 14 juli 2023 in de zaak van [eiser] , te [plaats], eisende partij, advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem, tegen [gedaagde] , te [plaats], gedaagde partij, advocaat: mr. J.C.J. Smallenbroek te Leiderdorp. Eisende partij wordt hierna “de VvE” genoemd. Gedaagde partij wordt hierna “[gedaagde]” genoemd. 1Waar gaat deze zaak over? 1.1. Deze zaak gaat over het gebruik van een bergingsruimte. [gedaagde] is eigenaar van een appartementsrecht in een appartementencomplex aan de [straatnaam] te [plaats]. Zij gebruikt een berging in de kelder van het complex. De VvE stelt dat de deze berging gemeenschappelijk eigendom is en dat [gedaagde] geen recht heeft om de betreffende berging te gebruiken. De VvE wil dat [gedaagde] de berging ontruimt. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Volgens haar heeft zij haar appartement inclusief de berging gekocht van haar rechtsvoorganger. Ook voert [gedaagde] als verweren dat de vordering niet is ingesteld door de bevoegde bestuurders van de VvE, dat de vordering van de VvE verjaard is en dat de VvE haar recht heeft verwerkt om beëindiging van het gebruik door [gedaagde] te vorderen.

2.1. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] geen recht heeft om de kelderbox te gebruiken. Toen [gedaagde] de woning kocht heeft zij door een vergissing de sleutel gekregen van de verkeerde berging, maar dat maakt nog niet dat die berging rechtsgeldig aan haar is overgedragen. Uit de VvE-stukken valt evenmin op te maken dat [gedaagde] rechthebbende is geworden of een gebruiksrecht heeft. De verweren van [gedaagde] slagen niet. De rechtbank wijst de vordering van de VvE toe. [gedaagde] moet de berging binnen één maand na betekening van dit vonnis ontruimen en aan de VvE ter beschikking stellen. De rechtbank licht deze beslissingen hierna toe.

3.1. Het verloop van de procedure tot nu toe blijkt uit: - de dagvaarding met bijlagen - de conclusie van antwoord met bijlagen - het tussenvonnis van 3 mei 2023, waarbij is bepaald dat er een mondelinge behandeling van de zaak moet komen. 3.2. Op 14 juli 2023 was de mondelinge behandeling van deze zaak. Namens de VvE zijn de bestuursleden de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] verschenen, bijgestaan door hun advocaat, mr. Scholte. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar advocaat mr. Smallenbroek. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 3.3. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank mondeling uitspraak gedaan op grond van artikel 29a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

Wat wil de VvE? 4.1. De VvE vordert dat de rechtbank: Primair I. [gedaagde] veroordeelt om het gebruik van de berging binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, de berging te ontruimen, bezemschoon op te leveren en de sleutels aan het bestuur van de VvE te geven, met machtiging aan de VvE om de berging zo nodig met de sterke arm van politie en justitie te ontruimen en met een dwangsom van € 1.000,– per dag dat [gedaagde] niet ontruimt, tot een maximum van € 50.000,–; II. [gedaagde] veroordeelt om de VvE de kosten van de ontruiming te betalen als de VvE genoodzaakt is de berging te ontruimen met de sterke arm van politie en justitie; Subsidiair III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de een schadevergoeding in natura te betalen aan de gezamenlijke eigenaren door de berging te ontruimen en de sleutels aan het bestuur van de VvE te geven, met een dwangsom van € 1.000,– per dag dat [gedaagde] dat niet doet, tot een maximum van € 50.000,–; Meer subsidiair IV. voor recht verklaart dat [gedaagde] een schadevergoeding moet betalen aan de gezamenlijke eigenaren voor verlies van de berging en te maken kosten door de VvE, nader op te maken bij staat; In alle gevallen V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten. Waarover zijn partijen het eens? 4.2. Partijen zijn het erover eens dat de splitsingsakte en splitsingstekening die bij deze akte is gevoegd de hele kelder aanduiden als gemeenschappelijke ruimte. Ook is niet in geschil dat de eigenaren die gemeenschappelijke ruimte op enig moment hebben onderverdeeld in genummerde vakken. Daarvan is een nieuwe tekening gemaakt en de verdeling is ook feitelijk aangegeven door witte strepen op de grond. De door de bewoners gemaakte onderverdeling is niet ingeschreven bij het kadaster en de splitsingsakte is ook ongewijzigd gebleven. Op de door de bewoners gemaakte onderverdeling is de berging waarover dit geschil gaat niet genummerd. Er is wel een vak elders in de kelder genummerd met 178, het huisnummer van [gedaagde]. Het gaat om een open ruimte in kelderruimte 2. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij geen sleutel heeft van kelderruimte 2 en dus ook geen toegang tot het aan haar appartement toebedeelde vak in kelderruimte 2. 4.3. Verder zijn partijen het erover eens dat de berging waarover dit geschil gaat oorspronkelijk geen afgesloten ruimte was. Op enig moment vóór 1994 zijn extra muren ingemetseld, waardoor de betreffende berging is ontstaan. De rechtsvoorganger van [gedaagde], wijlen de heer [naam 3], heeft de betreffende berging in gebruik genomen tijdens zijn voorzitterschap van de VvE in de jaren ’80 en ’90. Nadat [naam 3] in 1994 is gestopt als voorzitter is hij de berging blijven gebruiken. [naam 3] is in 2001 overleden, waarbij het appartementsrecht is nagelaten aan zijn echtgenote. Kort daarna is de woning aan [gedaagde] verkocht. Wegens gezondheidsproblemen van mevrouw [naam 3] was notaris Elburg namens haar gevolmachtigd om de woning te leveren. De feitelijke levering heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2002. De notaris heeft toen de sleutels van [naam 3] aan [gedaagde] overhandigd. Dat waren de sleutels van het appartement maar ook de sleutels van de berging waarover dit geschil gaat. De VvE is ontvankelijk in deze procedure en heeft belang bij haar vordering 4.4. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de VvE niet-ontvankelijk is omdat de vordering volgens haar niet is aangebracht door de administrateur van de VvE. Ook meent [gedaagde] dat de benoeming van de huidige bestuurders nietig is omdat in strijd is met het reglement van de VvE (het modelreglement 1972) meerdere bestuurders zijn benoemd. [gedaagde] betoogt dat het reglement van de VvE onderscheid maakt tussen de administrateur, de bestuurders en de voorzitter van de VvE. De voorzitter en plaatsvervangend voorzitter zijn volgens [gedaagde] geen bestuurders van de VvE, althans geen administrateurs, en dus niet bevoegd om een procedure namens de VvE in te stellen. Bovendien is het volgens [gedaagde] in strijd met de wet en met het modelreglement dat er meerdere bestuurders worden aangesteld. 4.5. De rechtbank volgt [gedaagde] op deze punten niet. Een principieel onderscheid tussen administrateur, bestuurder en voorzitter is in de tekst van het modelreglement niet terug te lezen. Boven artikel 40 modelreglement staat het kopje “III. Het bestuur van de vereniging”. Vervolgens bepaalt artikel 40 lid 1 dat het bestuur van de vereniging bij de administrateur berust en artikel 40 lid 4 dat de administrateur toestemming van de algemene ledenvergadering nodig heeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Het reglement maakt dus geen onderscheid tussen de administrateur en het bestuur in het algemeen. In het door de VvE bijgevoegde huishoudelijk reglement worden de termen ‘administrateur’ en ‘bestuurder’ ook expliciet op één lijn gesteld: “Waar in dit reglement wordt gesproken over 'administrateur' dient mede 'bestuurder' te worden gelezen.”. In het modelreglement en het huishoudelijk reglement staat verder ook niets wat de uitleg van [gedaagde] staaft dat de voorzitter geen administrateur/bestuurder is. 4.6. Er is ook geen sprake van nietigheid van de benoeming van de huidige bestuurders. Een besluit van een VvE is pas nietig wanneer dat besluit in strijd is met de wet of de statuten, zo bepaalt artikel 2:14 lid 1 BW. De wet verbiedt niet dat een vereniging van eigenaren meer dan één bestuurder heeft. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende concreet en gemotiveerd onderbouwd, gesteld dat de splitsingsakte, dat voor een vereniging van eigenaars te gelden heeft als het statuut, in de weg staat aan een benoeming van meer dan één bestuurder. De stelling dat het besluit tot benoeming van meer dan een bestuurder nietig is, is dan ook onvoldoende onderbouwd. Het betoog van [gedaagde] dat het besluit om meerdere bestuurders te benoemen in strijd is met artikel 40 van het modelreglement, kan niet tot nietigheid leiden. Als een vereniging een besluit neemt dat in strijd is met een reglement is dat besluit vernietigbaar, niet nietig. Dit volgt uit artikel 2:15 lid 1 sub c BW. [gedaagde] heeft geen vernietiging ingeroepen van het besluit om de huidige bestuurders te benoemen. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij. 4.7. De eisen waar de VvE wel aan moet voldoen zijn (1) dat het bestuur de vordering instelt en (2) dat de ledenvergadering daarmee heeft ingestemd. Aan die eisen heeft de VvE voldaan. Het bestuur heeft de vordering ingesteld en tussen partijen is niet in geschil dat de ledenvergadering het bestuur op 26 juli 2022 toestemming heeft gegeven om deze procedure te voeren. Het bestuur van de VvE is dus bevoegd om deze procedure te voeren. 4.8. Het betoog van [gedaagde] dat de VvE geen belang heeft bij haar vordering gaat niet op. Anders dan [gedaagde] betoogt, is niet van belang of de VvE de berging wel echt op korte termijn nodig heeft om camera-apparatuur op te hangen. Als vast komt te staan dat de gezamenlijke eigenaren het eigendom hebben van de berging die [gedaagde] in gebruik heeft, is daarmee het belang voor een revindicatievordering gegeven. Artikel 5:2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een eigenaar zijn eigendom terug kan vorderen van een ander die dat goed zonder recht houdt. De wet stelt daarbij niet de eis dat de eigenaar eerst moet uitleggen waarvoor hij zijn eigendom wil gebruiken.

4.18. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd op de gevorderde dwangsom. De rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] onverkort meewerkt aan de uitvoering van dit vonnis, maar zal de dwangsom als stok achter de deur toewijzen. Wel matigt de rechtbank de dwangsom tot € 250,– per dag en een maximum van € 5.000,–. 4.19. Tijdens de zitting heeft de VvE verklaard dat [gedaagde] wel het recht heeft om het vak met nummer 178 in kelderruimte 2 te gebruiken. De VvE heeft aangegeven dat zij eenvoudig een sleutel kan laten bijmaken zodat [gedaagde] toegang heeft tot kelderruimte 2. De rechtbank zal daarom een opschortende voorwaarde stellen voor de opeisbaarheid van de dwangsom. De eventuele dwangsom wordt pas opeisbaar nadat de VvE [gedaagde] een sleutel van kelderruimte 2 heeft gegeven en het vak met nummer 178 heeft ontruimd, zodat [gedaagde] ongehinderd gebruik kan maken van het gedeelte van de berging wat wel aan haar is toegewezen. 4.20. Uit de wet volgt dat een gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder en dat de deurwaarder zo nodig de sterke arm van politie en justitie kan inroepen (artikel 555 en verder Rv). De kosten komen in dat geval voor rekening van de bewoner die niet uit eigen beweging meewerkt aan het ontruimingsvonnis. Dit vloeit voort uit het wettelijk systeem van de executoriale titel. Omdat de wet deze zaken al bepaalt, heeft de VvE geen belang bij haar nevenvorderingen om de ontruiming zelf met hulp van de sterke arm af te dwingen en de kosten daarvan te verhalen op [gedaagde]. De rechtbank wijst deze vorderingen daarom af. Kosten van deze procedure 4.21. [gedaagde] krijgt in deze procedure ongelijk en zij moet daarom de proceskosten betalen. Dat zijn haar eigen kosten voor deze procedure en de kosten van de VvE. De rechtbank begroot de kosten van de VvE tot de datum van dit vonnis op: - Dagvaardingskosten € 125,03 - Griffierecht € 676,00 - Salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 598,00) € 1.196,00 + Totaal € 1.997,03 4.22. Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3 volgt dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het onrechtmatig gebruik van de bergingsruimte te staken, gestaakt te houden, de ruimte te ontruimen, bezemschoon op te leveren en de sleutels aan het bestuur van de VvE te geven, met een dwangsom van € 250,– per dag nadat deze termijn verstreken is en [gedaagde] dit niet doet, tot een maximum van € 5.000,– is bereikt, 5.2. bepaalt dat de dwangsom pas opeisbaar wordt nadat de VvE aan [gedaagde] een sleutel van kelderruimte 2 heeft gegeven, het vak in de berging met nummer 178 heeft ontruimd en dit vak aan [gedaagde] ter beschikking heeft gesteld; 5.3. veroordeelt [gedaagde] om de VvE de proceskosten van € 1.997,03 te betalen; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; en 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023 in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat verzonden is op 20 juli 2023. Zie Hoge Raad 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574.

Bovendien heeft de VvE nog een andere reden gegeven waarom zij belang heeft bij haar vordering, namelijk dat de gezamenlijke eigenaars willen voorkomen dat een precedent ontstaat dat eigenaren zich onrechtmatig een berging kunnen toe-eigenen. De VvE is bevoegd om dit recht van de gezamenlijke eigenaren toe te zien en die in rechte te handhaven (artikel 5:126 lid 3 BW). De VvE heeft dus belang bij haar vordering. In beginsel is de berging gemeenschappelijk eigendom 4.9. Uit de splitsingsakte en splitsingstekening volgt dat de kelder met de daar aanwezige bergingen in beginsel gemeenschappelijk eigendom zijn. Uit de leveringsakte van 2002 blijkt niet dat mevrouw [naam 3] de bewuste berging aan [gedaagde] geleverd heeft. Zij leverde slechts een aandeel in gemeenschappelijke opstallen, waaronder de (gehele) kelder. Uit de splitsingstekeningen van de kelder blijkt ook niet dat de gezamenlijke eigenaren de kelder aan [gedaagde] hebben toegewezen. In principe kunnen de gezamenlijke eigenaren dus van [gedaagde] eisen dat zij de berging aan de gezamenlijke eigenaren ter beschikking stelt. Geen verkrijgende of bevrijdende verjaring 4.10. [gedaagde] heeft met een beroep op verjaring aangevoerd dat zij desondanks rechthebbende van de berging geworden is. Zij stelt dat de berging vanaf de aankoop in 2002 onafgebroken en gebruikt heeft. Zij was naar eigen zeggen te goeder trouw, want zij mocht erop afgaan dat de notaris haar de juiste sleutels gaf en de VvE heeft lange tijd geen punt gemaakt van haar gebruik van de berging, terwijl de VvE daarvan al sinds 2002 wist. Verder wijst [gedaagde] erop dat de heer [naam 3] de berging al sinds de jaren ’80, of in elk geval sinds 1994 in gebruik had. Dat gebruik is voortgezet door de rechtsopvolgers, eerst mevrouw [naam 3] en later [gedaagde], zodat 20 jaar is verlopen tussen het moment van ingebruikname en de aanmaning van de VvE in 2020. De vordering is volgens [gedaagde] dus óók verjaard als [gedaagde] niet te goeder trouw was. 4.11. De rechtbank verwerpt het beroep op verjaring. Voor eigendomsverkrijging door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW is een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaar nodig. De wet maakt onderscheid tussen het houden van een goed voor zichzelf, dus met de pretentie zelf eigenaar te zijn (bezit) en het houden van een goed voor een ander (houderschap). Of sprake is van houderschap of bezit moet worden beoordeeld naar verkeersopvattingen, en daarbij geldt onder meer dat het bezit openbaar en niet-dubbelzinnig moet zijn. Over het vereiste van bezit neemt [gedaagde] wisselende standpunten in. In haar conclusie van antwoord betoogt zij dat haar rechtsvoorgangers en zijzelf bezitter van de berging waren, maar tijdens de zitting heeft zij betoogd dat haar rechtsvoorgangers en zijzelf houders waren, maar met het recht de berging als bezitter te gebruiken. De rechtbank overweegt dat bezit en houderschap elkaar uitsluiten. De mengvorm die [gedaagde] voorstelt bestaat dus niet. Als sprake was van houderschap, kan van verkrijgende of bevrijdende verjaring geen sprake zijn. 4.12. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat zij en haar rechtsvoorgangers wel bezitters waren van de berging, vindt de rechtbank dat niet aan het vereiste van goede trouw is voldaan. Uit de leveringsakte en oorspronkelijke splitsingstekening die ingeschreven zijn in het kadaster blijkt er geen exclusieve gebruiksrechten of eigendom van bergingen zijn geregistreerd. Op de latere tekening van de indeling van de kelder die de eigenaren in onderling overleg hebben opgesteld, staat wel een vakje in de kelder ingetekend met het huisnummer 178 van [gedaagde]. Maar dat is een gedeelte elders in de kelder, niet de berging die [gedaagde] nu gebruikt. Dat had [gedaagde] bij raadpleging van die stukken duidelijk kunnen zijn en zij kan aan deze stukken dus geen goede trouw ontlenen. Dat notaris Elburg [gedaagde] de sleutel heeft gegeven van de berging en haar de (onjuiste) mededeling gedaan heeft dat de berging in het kadaster geregistreerd was als horend bij het appartementsrecht maakt ook niet dat [gedaagde] te goeder trouw was. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] namelijk erkend dat in 2002 of 2003 tegen haar gezegd is dat de berging die zij in gebruik nam een gezamenlijke ruimte was en dat haar elders in de kelder een eigen berging was toegewezen. [gedaagde] heeft vervolgens gebeld met het kadaster, die haar heeft geïnformeerd dat haar berging niet was geregistreerd bij het kadaster. Daarop heeft [gedaagde] zich gerealiseerd dat zij door de notaris onjuist was geïnformeerd. Zij heeft een brief gestuurd aan de VvE, waarin zij aanbood om haar berging om te wisselen voor een berging van gelijke kwaliteit in kelderdeel 2. Daarop is door de VvE niet gereageerd. De rechtbank oordeelt op basis van het voorgaande dat [gedaagde] wist dat haar gebruiksrecht van de betreffende berging juridisch een punt van discussie was. Van goede trouw is dus geen sprake. Daarmee wil de rechtbank uitdrukkelijk niét zeggen dat [gedaagde] te kwader trouw is. De rechtbank heeft de indruk dat [gedaagde] de berging niet bewust heeft ingepikt, maar dat het hier gaat om een misverstand. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde] in juridische zin niet te goeder trouw is en dus geen beroep kan doen op verkrijgende verjaring. 4.13. Er is ook geen sprake van bevrijdende verjaring. De niet-rechtmatige bezitter kan eigendom van een onroerende zaak verkrijgen doordat de vordering tot beëindiging van het onrechtmatige bezit verjaart door verloop van 20 jaar. De rechtbank kan niet vaststellen dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde] de berging in bezit hadden. Uit de verklaring van [naam 1] komt eerder het beeld naar voren dat de heer [naam 3] alleen een sleutel had van de berging omdat hij voorzitter was van de VvE. Hij gebruikte de ruimte zowel voor het opslaan van de administratie van de VvE-spullen als voor het opslaan van eigen spullen. Dit gebruik is volgens de rechtbank te dubbelzinnig om als bezit te gelden. Dat [naam 3] de sleutel na zijn bestuursfunctie heeft gehouden maakt niet dat hij bezitter is geworden. Een houder kan in principe namelijk geen bezitter worden (artikel 3:111 BW). De echtgenote van [naam 3] is dus op dezelfde voet voortgegaan om de berging te houden voor de VvE. Vervolgens heeft [gedaagde] de berging in gebruik genomen. Indien dit gebruik als bezit kwalificeert, zijn tussen de ingebruikname en de aanmaning van de VvE van 2020 geen 20 jaar verstreken. Reeds om die reden kan het beroep op bevrijdende verjaring niet slagen. 4.14. Het beroep op verjaring slaagt dus niet. Geen rechtsverwerking 4.15. De VvE heeft haar recht om ontruiming van de berging te vorderen niet verwerkt. Voor rechtsverwerking moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de VvE niet meer namens de gezamenlijke eigenaren zou optreden tegen het gebruik van de berging. Of het moet zo zijn dat de positie van [gedaagde] onredelijk wordt benadeeld als de VvE dat recht alsnog geldend maakt. Van beide gevallen is geen sprake. [gedaagde] stelt dat de VvE lang heeft gewacht met het aankaarten van dit probleem: de VvE wist in 2002 al dat [gedaagde] vond dat zij rechthebbende was en heeft [gedaagde] pas in 2020 verzocht de berging te ontruimen. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat de VvE zich afwachtend heeft opgesteld en dat dat bepaald niet heeft geholpen om de juridische status van de berging helder te krijgen. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten echter onvoldoende. 4.16. De overige omstandigheden die [gedaagde] stelt leiden ook niet tot rechtsverwerking.