ECLI:NL:RBDHA:2022:4382

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/548006 / HA ZA 18-179 Vonnis van 4 mei 2022 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENSCHAP HARNASCHPOLDER te Schipluiden, eiseres, advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen [gedaagde] te [plaats] gedaagde, advocaat mr. M.C. van Meppelen Scheppink te Rotterdam. Partijen worden hierna het Bedrijvenschap en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 10 juli 2019 en de daarin genoemde stukken; de pleitnota van mr. Van Meppelen Scheppink voor de bijeenkomst van 6 november 2019; de nadere toelichting van mr. Procee voor de bijeenkomst van 6 november 2019; het verslag van de bespreking van 6 november 2019; de brief van mr. Procee van 9 december 2019; het conceptrapport (aanvullend advies) van 17 maart 2020; de brief van mr. Van Meppelen Scheppink van 23 april 2020 (reactie concept); de brief van mr. Procee van 1 mei 2020 (reactie concept); het conceptrapport (aanvullend advies) van 3 augustus 2020; het conceptrapport (aanvullend advies) van 17 december 2020; de brief van mr. Van Meppelen Scheppink van 26 januari 2021 (reactie concept); de brief van mr. Procee van 28 januari 2021 (reactie concept); het (definitieve) aanvullend advies van 28 mei 2021; het proces-verbaal van het op 24 januari 2022 gehouden pleidooi; de e-mail van de deskundigen van 4 februari 2022 (kostenopgave); de akte van [gedaagde] van 9 februari 2022 van (kostenopgave) de brief van mr. Procee van 23 februari 2022; de brief van mr. Van Meppelen Scheppink van 7 maart 2022. 1.2. Het proces-verbaal van het pleidooi is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden in dit proces-verbaal kenbaar te maken, waarbij is medegedeeld dat aan aanvulling van stellingen voorbij wordt gegaan. Partijen hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. 1.3. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Inleiding 2.1. Onteigend is een onbebouwd rechthoekig perceel grasland ter grootte van 1.000 m2, gelegen nabij de [adres] (gemeente [Gemeente] ). Dit eindvonnis gaat over planschade, bijkomende schade, rente en de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen en van juridische en deskundige bijstand van de onteigende. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is een eindbeslissing genomen over de waardering van het onteigende als ruwe bouwgrond op € 70 per m2 (de complexwaarde). De rechtbank blijft bij die beslissing. Planschade 2.2. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 heeft de rechtbank overwogen dat aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd. In het tussenvonnis van 10 juli 2019 is de heer mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen tot deskundige benoemd. Aan hem zijn de in het tussenvonnis geformuleerde vragen ter beantwoording voorgelegd. Van Heesbeen heeft, met instemming van partijen daartoe, de nadere deskundigheid ingeschakeld van twee taxateurs, de heren ing. A. van Gellicum MRE RT MRICS (van Gellicum) en ir. H. Leonard RT (Leonard). Op 28 mei 2021 hebben Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard (hierna gezamenlijk: Van Heesbeen c.s. of de deskundigen) in commissieverband hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het aanvullend advies). 2.3. Het aanvullend advies houdt – kort gezegd – in dat de aanspraak op een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gewaardeerd wordt op € 145.600,-- (onderdeel D van het aanvullend advies). Naar aanleiding van een overweging van de rechtbank in het tussenvonnis van 5 juni 2019 over de redelijke toepassing van artikel 40e Ow, hebben de deskundigen aanvullend geadviseerd dat een redelijk handelend koper bereid zou zijn om voor de “planschadeclaim” een bedrag van € 74.000,-- te betalen bij een veronderstelde overdracht daarvan op de peildatum van de onteigening (onderdeel E van het aanvullend advies). 2.4. Partijen hebben tegen het aanvullend advies bezwaren aangevoerd. De rechtbank zal deze bezwaren hierna bespreken. De rechtbank zal eerst ingaan op het beoordelingskader van artikel 40e Ow.

2.5. Met de invoering van artikel 40e Ow heeft de wetgever de mogelijkheid geopend om planschade toe te kennen binnen het kader van de onteigeningsprocedure, voor zover het de invloed van het bestemmingsplan op de waarde van het onteigende betreft. Op grond van dit artikel wordt – voor zover hier relevant – door de onteigeningsrechter bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs vermeerderd met nadelen ten gevolge van bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen. Een en ander voor zover deze nadelen “ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijs niet (geheel) ten laste van de onteigende behoren te blijven”. 2.6. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de hiervoor geciteerde zinsnede – waarvan de strekking overeenkomt met de ‘redelijkerwijs’-formule van artikel 6.1 Wro (en artikel 49 WRO (oud)) – en de wetgeschiedenis dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat vergoeding van planschade op de voet van artikel 40e Ow geschiedt aan de hand van de criteria uit het planschaderecht. [gedaagde] stelt dat risicoaanvaarding en normaal maatschappelijk risico geen rol mogen spelen omdat het bij onteigening gaat om ontneming van eigendom en bij planschade om een beperking van het eigendomsrecht. Hij verwijst naar HR 21 november 2008. In die zaak gaat het naar het oordeel van de rechtbank om wezenlijk andere omstandigheden in het kader van artikel 41 Ow, zodat de conclusies van de Hoge Raad in die zaak niet een op een in deze zaak kunnen worden toegepast. In deze zaak oordeelt de rechtbank of [gedaagde] , naast de vergoeding van de werkelijke waarde, zoals door Vermeulen c.s. begroot, recht heeft op vergoeding van een planschadeclaim, zodat hij daarvoor geen separate planschadeprocedure hoeft te voeren (zie r.o. 2.28 van het tussenvonnis van 5 juni 2019). Naar het oordeel van de rechtbank biedt artikel 40e Ow daartoe de mogelijkheden. Dit betekent onder meer dat – anders dan [gedaagde] betoogt – bij de beoordeling van planschade in het kader van artikel 40e Ow de beperkende planschadecriteria, zoals het normaal maatschappelijke risico en de voorzienbaarheid, in beginsel net zo moeten worden toegepast als binnen het planschaderecht. De deskundigen hebben dit ook als uitgangspunt gehanteerd in het aanvullend advies. 2.7. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi toegelicht dat zij hoofdstuk E enkel in het aanvullend advies hebben opgenomen, omdat zij op grond van r.o. 2.29 van het tussenvonnis van 5 juni 2019 als vaststaand hebben aangenomen dat een redelijke toepassing van artikel 40e Ow inhoudt dat een inschatting moet worden gemaakt van de kans op een vergoeding voor planschade en een waardering daarvan bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper op de peildatum. Zonder laatstgenoemde overweging zouden deskundigen na hoofdstuk D van het aanvullend advies zijn gestopt, zodat hoofdstuk E in dat geval niet in het deskundigenrapport zou zijn opgenomen. 2.8. Partijen hebben bezwaar gemaakt tegen deze wijze van toepassing van artikel 40e Ow door de deskundigen. De bezwaren van zowel het Bedrijvenschap als van [gedaagde] komen in de kern erop neer dat een juiste toepassing van artikel 40e OW met zich brengt dat de vertaalslag die de deskundigen in hoofdstuk E van het aanvullend advies hebben toegepast achterwege moet blijven. 2.9. Onder verwijzing naar het beoordelingskader in 2.5 en 2.6 is de rechtbank met de deskundigen en partijen van oordeel dat voor een correctie op de door de deskundigen vastgestelde planschade in de zin van artikel 6.1 Wro, vanwege de verdiscontering van de kans op planschade bij de beoordeling in het kader van artikel 40e Ow, geen plaats is. In zoverre ziet de rechtbank aanleiding om terug te komen op genoemde overweging in haar tussenvonnis van 5 juni 2019. Dit betekent dat de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen in hoofdstuk E niet zal volgen. Tegemoetkoming in de (plan)schade in de zin van artikel 6.1 Wro 2.10. In onderdeel D van het aanvullend advies stellen de deskundigen de schade in de zin van artikel 6.1 Wro vast op € 150.000,-- (€ 220.000,-- min € 70.000,--). Met inachtneming van een drempel van 2% vanwege het normale maatschappelijke risico, komt € 145.600,-- voor vergoeding in aanmerking, aldus de deskundigen 2.11. Partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen de overwegingen van de deskundigen ten aanzien van (i) de planvergelijking/tijdelijk voordeel, (ii) de vaststelling van de planologische mogelijkheden onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone, en (iii) het normaal maatschappelijk risico. Daarnaast hebben partijen bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundigen bij de waardering gehanteerde uitgangspunten en de hoogte van de vastgestelde tegemoetkoming in de planschade. Planvergelijking/ tijdelijk voordeel 2.12. In het tussenvonnis van 5 juni 2019 is bepaald dat voor de vaststelling van mogelijk (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow een planvergelijking moet worden gemaakt tussen het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone uit 2005 en het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. De deskundigen hebben dit in hun aanvullend advies tot uitgangspunt genomen. 2.13. Het Bedrijvenschap bestrijdt dit uitgangspunt voor de planvergelijking, althans betoogt dat eventuele planschade op basis van deze planvergelijking in het aanvullend advies niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat sprake is van tijdelijk voordeel. Daarbij verwijst zij naar een – volgens haar – bestendige lijn in de jurisprudentie van de Afdeling sinds 21 december 2011, die werd bevestigd in de uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019. Volgens het Bedrijvenschap hadden de onteigende percelen van [gedaagde] ten tijde van aankoop een agrarische bestemming. De kassencomplexen in het gebied zijn door het Bedrijvenschap (althans haar rechtsvoorganger) aangekocht, om de transformatie van een kassengebied naar het bedrijventerrein mogelijk te maken. Het is dus het Bedrijvenschap geweest die de omstandigheden heeft gecreëerd om de gemengde bestemming, die inzet is van de planschadediscussie, mogelijk te maken. Door het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone werd aan deze percelen vervolgens een uit te werken gemengde bestemming toegekend (bedoeld voor wonen en bedrijvigheid), wat een wezenlijke waardevermeerdering van de percelen met zich bracht. Voor [gedaagde] was dit een windfall profit, omdat hij hiervoor niets heeft hoeven doen. Hij heeft geen ondernemersrisico’s hoeven nemen en geen investeringen hoeven plegen; de waardevermeerdering is [gedaagde] “domweg overkomen”. Deze waardevermeerdering is met de invoering van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 weer gedeeltelijk vervallen, aldus het Bedrijvenschap. 2.14. De rechtbank volgt het hiervoor onder 2.13 omschreven standpunt van het Bedrijvenschap niet. De door partijen overgelegde stukken bieden de rechtbank en de deskundigen geen of onvoldoende inzage in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, om vast te kunnen stellen dat (en in hoeverre) sprake is van een tijdelijk voordeel, waarvoor onteigenden ‘niets’ zouden hebben hoeven doen. De rechtbank kan op grond van de beschikbare gegevens dus ook niet beoordelen in hoeverre de onderhavige situatie vergelijkbaar is met die in de uitspraken waarnaar het Bedrijvenschap verwijst, waaronder voormelde uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019, waarin niet in geschil was dat het nadeel voor de belanghebbende bestond uit het wegvallen van een tijdelijk voordeel. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de onderhavige situatie daarmee vergelijkbaar is.

2.38. Al met al acht de rechtbank het aanvullend advies van de deskundigen voldoende begrijpelijk en navolgbaar. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de schadeloosstelling op grond van artikel 40e Ow moet worden vermeerderd met een bedrag van € 145.600,--, zijnde de (plan)schade die redelijkerwijs niet ten laste van [gedaagde] behoort te blijven. Bijkomende schade 2.39. [gedaagde] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de aankoopkosten van een vervangende onroerende zaak. Hij heeft het onteigende in een eerder stadium bij de verkoop van zijn grondpositie bewust niet verkocht, omdat hij hierop een woning wilde bouwen. Het onteigende vormt een belangrijke voorziening voor ‘zijn oude dag’. Voorts heeft [gedaagde] vergoeding gevorderd van een aantal in 2011 gemaakte kosten in verband met zijn voornemen om ter plaatse van het onteigende een woning te realiseren, te weten kosten van een architect, verkennend bodemonderzoek, sonderingsonderzoek en funderingsadvies en verplaatsing van een rioolput. 2.40. Vermeulen c.s. hebben in het definitieve deskundigenrapport van 21 februari 2019 geconcludeerd dat de aankoopkosten van [gedaagde] voor een vervangende onroerende zaak niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat geen sprake is van een duurzame belegging en evenmin van een dringend belang dat herbelegging van de schadeloosstelling in een vervangende onroerende zaak vordert. Ook de door [gedaagde] opgevoerde kosten voor het realiseren van een woning komen volgens de deskundigen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze niet zijn aan te merken zijn als door de onteigening veroorzaakte schade. 2.41. De rechtbank is, op dezelfde gronden als die door Vermeulen c.s. aan hun advies op dit punt ten grondslag zijn gelegd, van oordeel dat voor een vergoeding van de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak en het realiseren van een woning ter plaatse van het onteigende geen plaats is. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen op dit punt over. Schade van derde-belanghebbenden 2.42. Zoals overwogen in het tussenvonnis van 5 juni 2019 volgt de rechtbank het advies van Vermeulen c.s. om de schade aan derde-belanghebbenden op nihil te stellen.

2.43. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de schadeloosstelling voor [gedaagde] vaststellen op € 215.600,--,-- (€ 70.000,-- + 145.600,--,-). Rente 2.44. De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 65.000,--) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 215.600,--) bepalen op 1% per jaar. Vermeulen c.s. hebben in hun laatste advies van 21 februari 2019 een rentepercentage van 1,5 % geadviseerd. In recente schadeloosstellingszaken wordt gerekend met een rentepercentage van 0,5 %. De rechtbank ziet in het tijdsverloop tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en dit vonnis en de rentedaling redenen om te middelen en het rentepercentage op 1 % vast te stellen. 2.45. Het Bedrijvenschap zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. Kosten Kosten deskundigen 2.46. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van (i) Vermeulen c.s. van 28 maart 2019 (€ 16.541,91, inclusief inschatting kosten t/m pleidooi van 4 april 2019) en (ii) Van Heesbeen van 4 februari 2022 (€21.394,01) in totaal € 37.935,92 (inclusief btw). Deskundigen Van Gellicum en Leonard hebben hun totale kosten in de zaken Harnaschpolder opgegeven zonder uitsplitsing naar de verschillende onteigeningsdossiers (brief kantoor Gloudemans van 4 februari 2022). De rechtbank zal deze kosten in vier gelijke delen over de zaken Harnaschpolder verdelen en begroot de kosten van Van Gellicum en van Leonard in deze procedure op respectievelijk (iii) € 3.217,00 (inclusief btw) en (iv) € 4.123,83 (inclusief btw). 2.47. Het Bedrijvenschap heeft tijdens het pleidooi op 4 april 2019 aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de kostenopgave van Vermeulen c.s. Op de kostenopgave van Van Heesbeen c.s. heeft het Bedrijvenschap niet gereageerd, hoewel zij daartoe door de rechtbank wel in de gelegenheid is gesteld. De kostenopgaven van Vermeulen c.s., Van Heesbeen, Van Gellicum en Leonard komen de rechtbank redelijk voor en zij verstaat daarom dat het Bedrijvenschap als onteigenaar voornoemde bedragen aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. Kosten juridische en deskundige bijstand 2.48. In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening het Bedrijvenschap. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd. 2.49. [gedaagde] maakt aanspraak op € 41.154,81,-- aan juridische kosten voor de bijstand van mr. Van Meppelen Scheppink en op € 17.061,01 voor deskundige bijstand door Vollebregt Barten, in totaal € 58,215,82 (inclusief btw). Deze kosten zien zowel op de werkzaamheden vóór als ná het pleidooi op 4 april 2019 (hierna: ‘de kosten vóór pleidooi’ en ‘de kosten ná pleidooi’). 2.50. De rechtbank neemt de declaraties van de advocaat van [gedaagde] en Vollebregt Barten tot uitgangspunt en beoordeelt deze aan de hand van de concrete bezwaren van het Bedrijvenschap. Aan de opmerking van het Bedrijvenschap over het aantal in- en uitkomende brieven (van respectievelijk zo’n 74 en 70) dat op de specificaties van de werkzaamheden ná het pleidooi van 4 april 2019 staat vermeld gaat de rechtbank voorbij, gelet op de nadere toelichting van [gedaagde] dat deze verrichtingen mede en hoofdzakelijk zien op e-mailcorrespondentie (en dus niet enkel op brieven). Het Bedrijvenschap heeft geen andere bezwaren tegen de hoogte van de kosten van mr. Van Meppelen Scheppink van € 41.154,81 geuit. Deze kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank redelijk en zullen worden toegewezen. 2.51. Over de kosten van Vollebregt Barten overweegt de rechtbank als volgt. Deze zaak is door de rechtbank gezamenlijk behandeld met de drie andere onteigeningszaken Harnaschpolder. Vollebregt Barten heeft, naast [gedaagde] , ook een andere onteigende in één van de andere drie zaken van deskundige bijstand voorzien. Ten aanzien van de kosten van Vollebregt Barten vóór pleidooi voert het Bedrijvenschap aan dat zij de totale kosten van de zaken waarin Vollebregt Barten de onteigende van deskundige bijstand heeft verleend (hierna ook: ‘beide zaken’) te hoog acht, omdat – kort gezegd – de door werkzaamheden in beide zaken grotendeels hetzelfde waren. Voorts lijken de kosten volgens het Bedrijvenschap niet in gelijke delen over beide zaken verdeeld, terwijl dit volgens Vollebregt Barten wél het geval zou zijn. Zo is in beide zaken 5 uur gerekend voor de descente, terwijl deze niet 10 uur duurde. Ook komen de kosten voor de in totaal 10 uur die is gespendeerd aan het opstellen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “Harnaschpolder-Zuid 2014” en het onderzoek naar een planschadeprocedure niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten niet zijn gemaakt in het kader van deze onteigeningsprocedure. Voor de werkzaamheden van Vollebregt Barten in beide zaken vóór het pleidooi, acht het Bedrijvenschap een totale tijdsbesteding van 100 uur (dus 50 uur per zaak) redelijk. Voor wat betreft de kosten ná pleidooi voert het Bedrijvenschap – samengevat – aan dat de factuur van Vollebregt Barten in beide zaken – op de opdrachtgever en het dossiernummer na – identiek is. Volgens het Bedrijvenschap lijkt het erop dat Vollebregt Barten (in ieder geval meerdere keren) tweemaal dezelfde tijd in rekening heeft gebracht en dient de voor vergoeding in aanmerking komende tijdsbesteding van Vollebregt Barten worden gehalveerd. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst het Bedrijvenschap op de tijd die is genoteerd voor besprekingen op 16 oktober 2019 (twee maal 1,25 uur) en 8 december 2021 (twee maal 2 uur). Tot slot maakt het Bedrijvenschap bezwaar tegen het door Vollebregt Barten (zowel vóór als ná het pleidooi) gehanteerde uurtarief van € 150,--. Het Bedrijvenschap acht een uurtarief van € 120,-- redelijk. 2.52. In reactie op de bezwaren van het Bedrijvenschap over de kosten van Vollebregt Barten, is namens [gedaagde] aangevoerd dat de complexe materie van de onteigeningszaken Harnaschpolder om veel aandacht en tijd heeft gevraagd. Dat Vollebregt Barten in beide zaken is ingeschakeld heeft juist tot een kostenbesparing geleid omdat voorkomen is dat twee makelaars zouden moeten worden ingeschakeld. Volgens [gedaagde] zien de werkzaamheden inzake de zienswijze en planschade weldegelijk op de onteigening. Dit geldt in ieder geval voor de planschade, gelet op de discussie over toepassing van artikel 40e Ow. Verder wijst [gedaagde] erop dat in de tijd die in beide zaken door Vollebregt Barten is gerekend voor de descente en de besprekingen op 16 oktober 2019 en 8 december 2021, ook voorbereidingstijd en reistijd zit. De totale tijdsbesteding van 45,5 uur is door Vollebregt Barten uitgesplitst over de beide dossiers. Voor het gehanteerde uurtarief van € 150,-- geldt dat dit marktconform en in ieder geval niet onredelijk is, aldus [gedaagde] . 2.53. De rechtbank is met het Bedrijvenschap van oordeel dat de kosten voor het opstellen van zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan “Harnaschpolder-Zuid 2014” in deze onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal een aftrek toepassen voor deze kosten van € 363 (twee uur à € 150,-- + 21% btw).

2.55. Uit het voorgaande volgt dat het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 57.852,82 inclusief btw aan kosten van juridische en deskundige bijstand(€ 41.154,81,-- + € 16.698,01)). 2.56. De gemaakte kosten die het Bedrijvenschap thans niet hoeft te vergoeden dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde] andere afspraken hebben gemaakt. Zij worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten. Griffierechten 2.57. Het Bedrijvenschap zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde] . In onderhavige procedure heeft [gedaagde] € 895,-- aan griffierecht betaald. Publicatie 2.58. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

De rechtbank: 3.1. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 215.600,-- (€ 70.000,-- + 145.600,--) waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 65.000,-- zodat het nog door het Bedrijvenschap uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 150.600,-- bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 1,0% per jaar vanaf 22 oktober 2018 tot heden; 3.2. veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 150.600,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 3.3. verstaat dat het Bedrijvenschap de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen, op de wijze als begroot onder 2.46; 3.4. veroordeelt het Bedrijvenschap in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 57.852,82 inclusief btw; 3.5. veroordeelt het Bedrijvenschap tot betaling aan [gedaagde] van € 895--, ter zake van het door hem betaalde griffierecht; 3.6. wijst het “Algemeen Dagblad/Haagsche Courant” en de “Delftse Post” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. A.F.L. Geerdes en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022. Vgl. Kamerstukken I 1980/81, 15978, nr. 135b, p. 1. ECLI:NL:HR:2008:BF0145; NJ 2009,303 ABRvS 21 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU8882. ABRvS 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4086. HR 9 juni 2017, ECLI:NLHR:2017:1069 (r.o. 4.1.1.- 4.1.4.). Zie o.a. ABRvS 19 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:529 (in het kader van een planologische wijziging op de gronden van verzoeker) en ABRvS 17 april 2013, ECLI:NL:RVS:BZ7707 (in het kader van een planologische wijziging op de gronden van derden). ABRvS 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402; ABRvS 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2253; ABRvS 26 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1992. Zie o.a. ABRvS 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402 (overzichtsuitspraak). ABRvS 4 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:672 type: 2968

Daarbij betrekt de rechtbank het gegeven dat (i) de onteigenden (ter zitting maar ook al eerder in de procedure) hebben betoogd dat de agrarische bestemming ook bewoning toestond, dat (ii) rond 2000 het gebruik van de kassen moest worden beëindigd en dat deze kassen moesten worden opgeruimd, dat (iii) (de rechtsvoorganger van) het Bedrijvenschap hun gronden heeft gekocht, maar dat (kennelijk als onderdeel van deze deal) overeengekomen is dat de tuinders een gedeelte van hun gronden aan de [Y] buiten deze transactie konden houden voor het realiseren van woningen, waarvoor bevestiging kan worden gevonden in de Structuurschets “Harnaschpolder e.o. 2002”. In dit geval had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van het Bedrijvenschap gelegen om ter onderbouwing van haar standpunt ter zake op een eerder moment (nadere) stukken te verstrekken aan de deskundigen dan wel die stukken in de procedure in te brengen, die inzage geven in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging, of de ‘windfall profit’ onderbouwen. Dat heeft het Bedrijvenschap nagelaten. Gelet het verloop van de procedure tot nu toe en de wijze waarop het debat zich op dit punt heeft ontwikkeld, ziet de rechtbank geen aanleiding om het Bedrijvenschap daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen en/of om op dit punt ambtshalve nader onderzoek te (laten) verrichten. De rechtbank acht daarbij in het bijzonder van belang dat de deskundigen partijen al in het (eerste) conceptrapport van 17 maart 2020 hebben gewezen op voornoemde uitspraak van 4 december 2019 met daarbij de toelichting dat zij op basis van het procesdossier geen inzage hebben in de planologische situatie ten tijde van de eigendomsverkrijging. Desondanks heeft het Bedrijvenschap ook nadien aan de deskundigen geen nadere gegevens verschaft over de planologische situatie ter plaatse van het onteigende van vóór 2005. Planologische mogelijkheden bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone 2.15. De deskundigen hebben bij hun planologische vergelijking wat betreft het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone tot uitgangspunt genomen dat de invulling van de uit te werken bestemming naar redelijke verwachting een woonbestemming zou zijn. Bij hun onderzoek hebben de deskundigen – in lijn met de rechtspraak van de Afdeling hierover – kennis genomen van de uitwerkingsregels, de toelichting op het bestemmingsplan, de beschrijving in hoofdlijnen met Structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002 en het “Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein de Harnasch”. 2.16. [gedaagde] heeft geen bezwaren aangevoerd tegen het hanteren van een woonbestemming als uitgangspunt bij de waardering. Het Bedrijvenschap kan zich niet vinden in dit oordeel van de deskundigen en stelt dat de naar redelijke verwachting uit te werken bestemming een bedrijfsbestemming was. 2.17. De rechtbank volgt de keuze van de deskundigen om een woonbestemming als uitgangspunt te nemen. De door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten zijn in lijn met de relevante rechtspraak van de Afdeling. Het Bedrijvenschap heeft ter onderbouwing van haar standpunt op dit punt – terecht – ook niet verwezen naar meer/andere stukken dan welke de deskundigen bij hun oordeel hebben betrokken. Kennelijk interpreteert het Bedrijvenschap de(zelfde) stukken dus enkel anders. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen in reactie op de bezwaren van partijen over de redelijk te verwachten invulling van de uit te werken bestemming bovendien expliciet het ingenomen uitgangspunt gehandhaafd. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. Risicoaanvaarding 2.18. De rechtbank is met de deskundigen (en partijen) van oordeel dat aan [gedaagde] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. Normaal maatschappelijk risico 2.19. De deskundigen hebben bij de waardering van de planschade een normaal maatschappelijk risico van 2% als uitgangspunt genomen. Het Bedrijvenschap meent dat het normaal maatschappelijk risico te laag is vastgesteld door de deskundigen. Zij voert aan dat de planologische ontwikkelingen in het gebied een drempel van 3% rechtvaardigen. 2.20. [gedaagde] kan de conclusie van de deskundigen over het normaal maatschappelijk risico niet volgen, omdat slechts één van scenario’s in de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” voorziet in een drastische wijziging ter plaatse van het onteigende. Dit rechtvaardigt niet de conclusie dat de ontwikkeling in enige mate in de lijn der verwachting lag. Volgens [gedaagde] dient bij de vaststelling van de planschade dan ook geen aftrek wegens normaal maatschappelijk risico plaats te vinden. [gedaagde] wijst in dit verband op de planschadejurisprudentie, waaruit volgens hem volgt dat in dit soort gevallen (geen normale ontwikkeling, niet in de lijn der verwachting) bij indirecte schade door de Afdeling wordt toegestaan dat de aftrek beperkt moet blijven tot het wettelijk minimum van 2%. In alle uitspraken waar bij directe planschade een aftrek van 2% werd toegepast, ging het juist wél om een normale maatschappelijke ontwikkeling die ook op een bepaalde manier in de lijn der verwachting lag, aldus [gedaagde] . 2.21. De rechtbank ziet – evenals de deskundigen – in de door partijen geuite bezwaren geen aanleiding om af te wijken van de door de deskundigen in het aanvullend advies toegepaste drempel van 2% vanwege het normaal maatschappelijke risico. Zij overweegt daartoe als volgt. 2.22. In artikel 6.2 lid 1 Wro is bepaald dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Bij het vaststellen van de omvang van deze drempel is van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Daarbij komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. 2.23. De deskundigen hebben in overeenstemming met het onder 2.22 weergegeven beoordelingskader de drempel vanwege het normale maatschappelijke risico vastgesteld. Zij hebben inzichtelijk gemaakt dat en waarom een wijziging van woondoeleinden naar een bedrijfsbestemming ter plaatse van het onteigende naar hun oordeel niet in de lijn der verwachtingen lag. Vervolgens hebben de deskundigen overwogen dat op basis van het gevoerde planologische beleid ter plaatse van het onteigende, waaronder de uit te werken bestemming, verschillende ontwikkelingen tot de mogelijkheden behoorden. Gelet hierop en op de scenario’s die zijn opgenomen in de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder” concluderen de deskundigen dat “de ontwikkeling in enige mate in de lijn der verwachting lag.” Bij dit oordeel hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat het in dit geval gaat om een geval van directe schade en niet van indirecte schade (waar een wettelijke drempel van minimaal 2% geldt).

Daarnaast hebben de deskundigen tijdens de zitting nader toegelicht dat zij kennis hebben genomen van- en hun oordeel mede gebaseerd hebben op- de jurisprudentie van de Afdeling waarnaar [gedaagde] in dit verband verwijst, waar aansluiting werd gezocht bij het wettelijk minimum van 2% voor indirecte schade. Gelet op het voorgaande is het oordeel van de deskundigen over het normaal maatschappelijke risico begrijpelijk en navolgbaar. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt. Waardering 2.24. Teneinde de tegemoetkoming in de planschade te bepalen hebben de deskundigen het onteigende tweemaal gewaardeerd, (i) rekening houdend met het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone (‘vóór’) en (ii) met het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 (‘na’). Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone 2.25. Het onteigende betreft een rechthoekig perceel grasland ter grootte van 1.000 m². De deskundigen waarderen de marktwaarde van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder-Weteringzone op peildatum 18 augustus 2017 op € 220.000,--. Daarbij hebben de deskundigen tot uitgangspunt genomen dat ter plaatse van het onteigende een woonbestemming in de lijn der (redelijke) verwachting zou liggen. Uitgangspunt betreffen diepe woonkavels voor vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen. De deskundigen gaan ervan uit dat op het onteigende één woning zou kunnen worden gerealiseerd. Voor de waardering van het onteigende hebben de deskundigen onderzoek gedaan naar referenties van woonkavels en daarbij de “schillentheorie” toegepast. Op de uitkomst hebben zij diverse correcties toegepast. 2.26. Volgens [gedaagde] hebben de deskundigen onvoldoende onderbouwd dat en waarom zij bij toepassing van de schillentheorie voor de eerste 500 m² een waarde van € 650,-- per m² hebben gehanteerd en voor het meerdere € 325,-- per m m². Volgens [gedaagde] konden ter plaatse van het onteigende twee volwaarde bouwkavels met een oppervlakte van 500 m² worden gerealiseerd. Deze percelen hadden ook bij toepassing van de schillentheorie – tegen € 650,-- per m² gewaardeerd moeten worden, zo redeneert [gedaagde] . 2.27. Partijen hebben verder, ieder voor zich, bezwaar gemaakt tegen de correcties die de deskundigen in het aanvullend advies hebben doorgevoerd op de waardering van de bouwgrond op basis van de vergelijkingstransacties, te weten (in volgorde van toepassing) (i) een afslag van 10% vanwege de ligging, (ii) de correctie btw, (iii) een afslag van 10% vanwege de ontwikkelwinst van de betrokken ontwikkelaar, (iv) kosten van € 20,-- per m² voor grondwerkzaamheden om het perceel bouwrijp te maken, (v) een aftrek van € 50,-- per m² als exploitatiebijdrage en (vi) een afslag van 15% wegens het planrisico in verband met de uit te werken bestemming ter plaatse van het onteigende. 2.28. De bezwaren van het Bedrijvenschap tegen de verschillende wijzen van waardering ‘vóór’ en ‘na’ worden hierna onder 2.37 besproken. Daaruit volgt dat de rechtbank de door de deskundigen toegepaste waarderingen ‘vóór’ overneemt. Het Bedrijvenschap voert verder, zo begrijpt de rechtbank, ten aanzien van de door de deskundigen in hoofdstuk D van het advies gehanteerde correcties op de planschade – samengevat – aan dat de afslagen vanwege de ligging en het planrisico in de conceptrapporten van de deskundigen achtereenvolgens op 25% en 35% waren vastgesteld. De verlaging van deze afslagen in het aanvullend advies (naar 10% en 15%) is onvoldoende onderbouwd en derhalve onbegrijpelijk. De door de deskundigen vastgestelde exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² is daarnaast te laag ingeschat. Ook de kosten van € 20,-- per m² van het bouwrijp maken zijn door de deskundigen te laag vastgesteld, gelet op te verwachten kosten van bodemsanering vanwege in het gebied aangetroffen asbesthoudend materiaal, het verwijderen van kabels, leidingen en riolering en van grondverbetering. 2.29. [gedaagde] maakt, onder verwijzing naar de door hem overgelegde notitie van 17 december 2020 van Vollebregt Barten, bezwaar tegen de (hoogte van de) in het aanvullend advies gehanteerde aftrek in verband met de ligging, de aftrek btw, de ontwikkelwinst en de kosten bouwrijp maken. Volgens [gedaagde] is daarnaast het oordeel van de deskundigen dat uitgegaan moet worden van een exploitatiebijdrage van € 50,-- per m² onvoldoende onderbouwd. Hij wijst erop dat – kort gezegd – een exploitatiebijdrage (op grond van (artikel 42 van) de WRO (oud)) niet afdwingbaar was. [gedaagde] betoogt verder dat deskundigen bij hun waardering (vóór) ten onrechte als uitgangspunt hebben genomen dat rekening moet worden gehouden met de (juridische) onzekerheid van de vaststelling van een uitwerkingsplan. Daartoe voert hij aan dat hij op 24 maart 2011 een complete aanvraag omgevingsvergunning had ingediend. Deze aanvraag is door de gemeente buiten behandeling gelaten vanwege de vernietiging van het al bestaande uitwerkingsplan 2009. Die vernietiging was uitsluitend ingegeven door het feit dat onvoldoende rekening was gehouden met een inpassingsplan ter realisatie van een voorziene 380kV-verbinding. Die verbinding stond niet in de weg aan woningbouw ter plaatse. Bovendien heeft de gemeente [gedaagde] op 16 mei 2011 geschreven dat als gevolg van de vernietiging, het bouwverbod weer van kracht is geworden, dat zij voornemens is op korte termijn een nieuw uitwerkingsplan in procedure te brengen, in afwachting daarvan de aanvraag om bouwvergunning buiten behandeling wordt gelaten, en dat door [gedaagde] , als het nieuwe uitwerkingsplan is goedgekeurd, de aanvraag omgevingsvergunning opnieuw kan worden ingediend. Verder heeft [gedaagde] bij brief d.d. 11 juni 2013 aan de gemeente verzocht het bouwverbod voor zijn bouwplan te doorbreken en een (nieuw) uitwerkingsplan [Y] op te stellen met de bedoeling, dat zijn aanvraag omgevingsvergunning snel weer in behandeling kan worden genomen. 2.30. De rechtbank ziet in de door partijen aangevoerde bezwaren over de waardering van de bouwgrond geen argumenten om af te wijken van het advies van de deskundigen Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. 2.31. In reactie op de door partijen geuite bezwaren, hebben de deskundigen tijdens het pleidooi nader toegelicht dat zij bij hun onderzoek slechts een beperkt aantal relevante vergelijkingstransacties hebben kunnen vinden, bovendien met uiteenlopende oppervlaktes. Zij hebben toegelicht dat zij daarom bewust hebben gekozen voor toepassing van de schillentheorie, om een vergelijking tussen kleinere en grotere kavels in de omgeving van het onteigende mogelijk te maken. De deskundigen hebben de optie van realisatie van twee bouwkavels op het onteigende in ogenschouw genomen, maar zij zijn van oordeel dat het realiseren van twee vrijstaande woningen op relatief kleine kavels niet aansluit bij de redelijkerwijs te verwachten ruimtelijke invulling van het gebied. De rechtbank sluit zich hierbij aan. . Gelet op deze nadere toelichting is de rechtbank, anders dan [gedaagde] betoogt, van oordeel dat de deskundigen voldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat en waarom zij bij toepassing van de schillentheorie voor de eerste 500 m² een waarde van € 650,-- per m² hebben gehanteerd en voor het meerdere € 325,-- per m². De rechtbank acht de toelichting op de keuzes van de deskundigen begrijpelijk en verantwoord en volgt de deskundigen in de gemaakte keuzes. Daarbij acht de rechtbank tevens van belang dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft erkend dat de bouwaanvraag die door hem in het verleden is ingediend bij de gemeente, enkel zag op één woning.

Voor zover het standpunt van [gedaagde] over de realisatie van twee woningen al juist zou zijn, zou eventuele (extra) planschade naar het oordeel van de rechtbank daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. Ter zake zou dan immers sprake zijn van onbenutte bouwmogelijkheden en daarmee van passieve risicoaanvaarding. 2.32. In de bezwaren die partijen hebben geuit tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties ziet de rechtbank evenmin aanleiding om op dit onderdeel van het aanvullend advies af te wijken. In het aanvullend advies hebben deskundigen inzichtelijk gemaakt dat zij bij het bepalen van de volgorde van toepassing van de correcties “zoveel als mogelijk” hebben aangesloten bij de volgorde die is gehanteerde in de uitspraak van de Afdeling van 4 maart 2020.De deskundigen hebben – anders dan het Bedrijvenschap stelt – onderbouwd waarom zij de correcties vanwege de ligging hebben bijgesteld van 25% tot 10%. In het aanvullend advies hebben zij namelijk toegelicht dat zij de vergelijkingstransacties naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] op het conceptrapport van 17 december 2020 nogmaals hebben bestudeerd, waarbij zij verwijzen naar transacties aan de [X] . De deskundigen hebben in het aanvullend advies toereikend onderbouwd waarom een correctie van 15 % moet worden toegepast vanwege het planrisico. Op de peildatum was het uitwerkingsplan vernietigd en bestond er geen zekerheid over de uit te werken bestemming. Zij hebben overwogen dat een redelijk handelend koper enkel rekening kan houden met objectieve en voor eenieder kenbare omstandigheden. Daarnaast hebben de deskundigen er in dit verband op gewezen dat naar hun oordeel aan de uitingen van de gemeente waarnaar [gedaagde] verwijst geen waarde worden gehecht. Voor zover deze uitingen al bij het oordeel zouden moeten worden betrokken, geldt volgens de deskundigen dat nadien openbaar kenbare uitingen zijn gedaan waaruit een andere invulling blijkt, zoals de notitie “Ontwikkeling Woud-Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder”. Gelet op deze nadere toelichting van de deskundigen acht de rechtbank de keuze van de deskundigen om een correctie van 15% wegens het planrisico toe te passen begrijpelijk en navolgbaar. De rechtbank volgt ook het oordeel van de deskundigen over het uitgangspunt dat een ontwikkelende bouwer als meest gerede koper moet worden gezien. De rechtbank verwijst hier naar de nadere toelichting van de deskundigen tijdens het pleidooi dat zij deze keuze hebben gemaakt (i) omdat het gaat om kavels met een uit te werken bestemming, die nog ontwikkeld moeten worden, en (ii) vanwege het feit dat het verkrijgen van een financiering bij een bank voor een dergelijke (nog onzekere) ontwikkeling voor een private partij vrijwel onmogelijk zal zijn. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank verder toereikend gemotiveerd waarom zij een correctie van € 50,-- per m² hebben gehanteerd als exploitatiebijdrage, mede gelet op hun nadere toelichting in het aanvullend advies dat zij – los van de juridische afdwingbaarheid van kostenverhaal – van oordeel zijn dat een redelijk handelend koper bij een ontwikkeling als deze met dergelijke kosten rekening zal houden. Hetzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor de (hoogte van) de door de deskundigen gehanteerde kosten van € 20,-- per m² voor bouwrijp maken. Ook overigens nopen de bezwaren van partijen tegen de door de deskundigen gehanteerde correcties, althans de percentages/hoogte daarvan zoals omschreven onder 2.27 niet tot afwijking van het aanvullend advies. De rechtbank acht het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en zal dit advies overnemen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij een taxatie zoals deze in zijn algemeenheid kennis, ervaring en intuïtie een grote rol spelen. Dit geldt temeer in onderhavig geval, nu sprake is van een samenloop van het planschaderecht en het onteigeningsrecht. Waardering onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 2.33. De deskundigen waarderen de waarde van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 op de peildatum 18 augustus 2017 op € 70.000,--. Zij volgen daarmee de waardering in het definitieve deskundigenrapport van Vermeulen c.s., gebaseerd op de complexwaarde 2.34. Volgens het Bedrijvenschap hebben de deskundigen bij het bepalen van de waarde “vóór” en “ná” inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ten onrechte twee wezenlijk verschillende wijzen van waardering gehanteerd, namelijk een feitelijke taxatie en een taxatie op basis van de complexwaarde. Om iets te kunnen concluderen over de daadwerkelijke (nadelige) gevolgen van dit bestemmingsplan, moet worden getaxeerd op basis van dezelfde ‘soort’ waarde. In dit geval zou dat de complexwaarde moeten zijn, aldus het Bedrijvenschap. 2.35. Het bezwaar van [gedaagde] ter zake komen, zo begrijpt de rechtbank, erop neer dat hij het hanteren van de complexwaarde voor het bepalen van de waarde (ná) niet kan volgen, omdat de onteigening daarbij juist moet worden weggedacht. 2.36. De rechtbank ziet in de bezwaren als weergegeven onder 2.34 en 2.35 geen aanleiding om het advies van de deskundigen op dit onderdeel niet te volgen. De deskundigen hebben enerzijds toegelicht dat volgens hen meer in het algemeen voor een complexwaarde zoals deze wordt gehanteerd voor een onteigeningsschadeloosstelling bij de waardering van planschade in de zin van artikel 6.1 Wro geen plaats is. Echter, in dit geval achten zij het niettemin redelijk om bij de waardering (ná) aan te sluiten bij de door Vermeulen c.s. vastgestelde waarde, omdat een redelijk handelend koper aansluiting zal zoeken bij de complexwaarde in verband met de (te verwachten) onteigeningsprocedure. Uit het aanvullend advies blijkt verder dat de deskundigen het verschil in uitgangspunten tussen de waardering van Vermeulen c.s. op basis van onteigening en een waardering in het kader van de tegemoetkoming in de planschade in aanmerking hebben genomen, waaronder het verschil in peildata en in waarderingsgrondslag(en). 2.37. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de keuze van de deskundigen om bij de waardering van het onteigende onder het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 aansluiting te zoeken bij de door Vermeulen c.s. vastgestelde waarde verantwoord. Het feit dat voor de bepaling van de waarde vóór en de waarde ná inwerkingtreding van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 twee verschillende waarderingsgrondslagen worden toegepast maakt dit niet anders. Uit het aanvullend advies en uit hun nadere toelichting blijkt immers dat de deskundigen dit niet hebben miskend, maar dat zij deze wijze van waardering in de gegeven omstandigheden desondanks en op goede gronden het meest passend vonden.