ECLI:NL:RBDHA:2021:14260

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/574093 / HA ZA 19-548 Vonnis van 8 december 2021 in de zaak van GEMEENTE KATWIJK, te Katwijk, eiseres, advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem, tegen GREENPORT ONTWIKKELINGS MAATSCHAPPIJ B.V., te Noordwijkerhout, gemeente Noordwijk, gedaagde, advocaat mr. S.M.L. Aaldering te Arnhem, en [gedaagde 2] , te [plaats 1] , [gedaagde 3] , te [plaats 2] , [gedaagde 4] , te [plaats 2] , gedaagden, advocaat mr. J.J. Turenhout te Leiden, Partijen worden hierna de gemeente, de GOM en [gedaagden 2,3,4] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 22 januari 2020; de e-mail van de gemeente van 3 april 2020, met bijlagen; het conceptdeskundigenrapport van 14 juli 2020; de e-mail van [gedaagden 2,3,4] van 30 september 2020; de brief van de gemeente van 29 september 2020, met bijlagen; het definitieve deskundigenrapport van 16 december 2020; de e-mail van de gemeente van 3 februari 2021; de e-mail van de deskundigen van 19 februari 2021; het proces-verbaal van de digitale regiezitting van 30 maart 2021; de beschikking van 14 juni 2021 waarbij pleidooi is bepaald op 8 oktober 2021; de e-mail van de gemeente van 23 september 2021; de kostenopgave van de deskundigen van 30 september 2021; de e-mail van de deskundigen van 5 oktober 2021; het proces-verbaal van de op 8 oktober 2021 gehouden zitting. 1.2. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden in dit proces-verbaal kenbaar te maken, waarbij is medegedeeld dat aan aanvulling van stellingen voorbij wordt gegaan. Bij brief van 15 november 2021 heeft mr. Ten Kate namens de gemeente van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De rechtbank wijst dit vonnis met inachtneming van de daarin opgenomen opmerkingen. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. Deze procedure betreft de vaststelling van de schadeloosstelling na de onteigening van twee gedeelten van het perceel kadastraal bekend als gemeente [kadastrale gegevens] , plaatselijk bekend als [straatnaam] te [plaats 3] . Het perceel is in totaal 480 m² en daarvan is 371 m² onteigend. Het onteigende omvat delen van de openbare weg en is verhard. 2.2. De vervroegde opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2019. 2.3. Bij vonnis van 22 januari 2020 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente. 2.4. In deze procedure heeft de gemeente met meerdere onteigenden overeenstemming bereikt. Alleen de schadeloosstelling voor [gedaagden 2,3,4] ligt nog voor. 2.5. In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor de toegangsweg bepaald op een totaalbedrag van € 29.680, waarvan aan [gedaagden 2,3,4] de volgende bedragen toekwamen: een bedrag van € 7.123,20 voor [gedaagde 2] (voor 6/25e deel van € 29.680); een bedrag van € 269,80 in totaal voor de heer [gedaagde 3] en mevrouw [gedaagde 4] (voor ieder 1/200e deel van € 29.680). 2.6. Op 3 april 2020 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. Deze datum geldt daarom als de peildatum. 2.7. In het deskundigenrapport van 16 december 2020, ter griffie gedeponeerd op 30 december 2020 (hierna: het definitieve deskundigenrapport), hebben de deskundigen omtrent de schadeloosstelling als volgt geadviseerd: Waarde onteigende € 14.283,50 Waardevermindering overblijvende nihil Bijkomende schade nihil Schade van derde-belanghebbenden gene Totaal € 14.283,50 2.8. Bij brief van 19 februari 2021 hebben deskundigen ‘met inachtneming van de uitkomsten van zowel de comparatieve als residuele benaderingswijze en overigens mede op basis van op ervaring gebaseerde intuïtie’ aanleiding gezien om in afwijking van hun eerdere adviezen de complexwaarde te schatten op een waarde van € 37,50 per vierkante meter en hun advies over de schadeloosstelling aangepast naar € 13.912,50 op basis van die waarde. De brief van deskundigen volgde op een e-mail van 3 februari 2021 van de gemeente aan deskundigen. In dit e-mailbericht heeft de gemeente aandacht gevraagd voor de gevolgen van de bijstelling van de schadeloosstelling in de adviezen van deskundigen in andere, samenhangende onteigeningsprocedures, en de gevolgen daarvan voor de (gelijkluidende) residuele berekening in deze zaak. 2.9. Bij brief van 5 oktober 2021 hebben deskundigen de rechtbank bericht dat zij nog een aangepaste residuele berekening hebben gemaakt, met als gevolg dat de door hen berekende residuele waarde verder is gedaald, van € 34,55 naar € 32,83 per vierkante meter. De aanleiding voor deze bijstelling is volgens deskundigen de aangepaste residuele berekening bij de e-mail van de gemeente van 23 september 2021, waarin aanvullende/aangepaste verwervingen zijn opgenomen. Ter zitting is door deskundigen toegelicht dat deze bijstelling van de residuele berekening niet leidt tot een aangepast advies over de waarde van het onteigende. 2.10. De gemeente en [gedaagden 2,3,4] hebben bij pleidooi gereageerd op de (nadere) begroting van de schadeloosstelling door deskundigen en op de aangepaste residuele berekening. De waarde van het onteigende Eén complex of twee complexen 2.11. Deskundigen waarderen het onteigende als ruwe bouwgrond op een waarde van € 37,50 per vierkante meter. Uit de (nadere) adviezen van deskundigen blijkt dat zij bij deze waardebepaling zijn uitgegaan van een ligging van het onteigende in een complex in de zin van artikel 40d Ow, dat overeenkomt met het exploitatiegebied zoals vastgesteld in de 1e structurele herziening exploitatieplan Trappenberg-Kloosterschuur. De complexwaarde is door deskundigen zowel via de comparatieve methode als via de methode van de residuele waardeberekening benaderd. Met inachtneming van deze methoden en op basis van op ervaring gebaseerde intuïtie, komen deskundigen uiteindelijk tot een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter als basis voor hun waardering van het onteigende. 2.12. Als uitgangspunt geldt dat indien het onteigende deel uitmaakt van een complex, op grond van artikel 40d Ow bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel heeft tot doel om waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan. Er dient een voldoende mate van geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen gronden te bestaan, om van een ‘complex’ te kunnen spreken. 2.13. Partijen zijn verdeeld over de vraag of het onteigende is gelegen in één complex. De gemeente gaat ervan uit dat sprake is van één complex. [gedaagden 2,3,4] stelt zich op het standpunt dat de gronden met een woonbestemming en die met een glasbestemming apart moeten worden gewaardeerd. Daartoe voert hij aan dat er wel een financiële samenhang bestaat tussen de woningen en de ontwikkeling van het glastuinbouwgebied, maar geen of onvoldoende geografische en functionele samenhang. De woningen zijn gesitueerd in een gebied dat is afgescheiden van de glastuinbouw. De woningen vervullen geen functie voor de glastuinbouwbedrijven en andersom evenmin. Voor het glastuinbouwgebied is een apart bestemmingsplan vastgesteld.

2.29. De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor het onteigende vaststellen op een bedrag van € 13.912,50. Dat betekent dat de schadeloosstelling lager is dan het betaalde voorschot en [gedaagden 2,3,4] tot terugbetaling zal worden veroordeeld. Op grond van het bepaalde in HR 27 januari 2017 ECLI:NL:HR:2017:94 hoeft [gedaagden 2,3,4] over het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling geen rente te betalen. 2.30. [gedaagde 2] ontving bij wijze van voorschot een bedrag van € 7.123,20 en heeft recht op € 3.339 (6/25e deel van € 13.912,50). Dat betekent dat [gedaagde 2] € 3.784,20 aan de gemeente terug dient te betalen. De heer [gedaagde 3] en mevrouw [gedaagde 4] ontvingen een bedrag van € 269,80 in totaal en hebben recht op € 139,12 (voor elk 1/200e deel van € 13.912,50). Dat betekent dat zij ieder de helft van € 130,68, is € 65,34aan de gemeente terug dienen te betalen. Kosten Kosten deskundigen 2.31. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave van 30 september 2021 € 23.607,88 (inclusief btw). De gemeente heeft de rechtbank verzocht kritisch naar deze kosten te kijken omdat deze de gemeente hoog voorkomen. De gemeente heeft dit verzoek niet met concrete bezwaren onderbouwd. De rechtbank komt de kostenopgaaf redelijk voor en verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. Kosten juridische en deskundige bijstand 2.32. [gedaagden 2,3,4] heeft zijn kostenopgaaf voor juridische en deskundige bijstand ingediend in de gelijklopende onteigeningsprocedure HA ZA 19-552. De vergoeding van de kosten van deze bijstand zal daarom in die procedure worden afgewikkeld. In onderhavige procedure rest daarom alleen nog vergoeding aan [gedaagden 2,3,4] van het betaalde griffierecht. Griffierechten 2.33. De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van het door [gedaagden 2,3,4] betaalde griffierecht van € 1.992. Publicatie 2.34. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. GOM 2.35. Alhoewel de GOM zich in deze procedure heeft gesteld, heeft zij in deze fase van de procedure ten aanzien van het deel van de toegangsweg dat aan haar in eigendom toebehoorde geen stellingen ingenomen. Voor zover ten aanzien van de waarde hiervan tussen de gemeente en de GOM geen overeenstemming bestaat, geldt voor hen het door de deskundigen geadviseerde bedrag van € 37,50 per vierkante meter grond.

De rechtbank: 3.1. stelt de schadeloosstelling voor het onteigende in totaal vast op een bedrag van € 13.912,50; 3.2. veroordeelt de [gedaagde 2] tot betaling aan de gemeente van een bedrag van € 3.784,20; 3.3. veroordeelt [gedaagde 3] tot betaling aan de gemeente van een bedrag van € 65,34; 3.4. veroordeelt [gedaagde 4] tot betaling aan de gemeente van een bedrag van € 65,34; 3.5. veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagden 2,3,4] van het door hen betaalde griffierecht van € 1.992; 3.6. verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, volgens hun opgave € 23.607,88 (inclusief btw), zal voldoen; 3.7. wijst het “Leidsch Dagblad” aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank op kosten van de gemeente de beslissing bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, mr. I.A.M. Kroft en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021. bij het bepalen van het voorschot heeft de rechtbank kennelijk een type- of rekenfout gemaakt. Twee keer 1/200 van € 29.680 is € 296,80 en niet € 269,80. In de brief van 19 februari 2021 verwijzen deskundigen (abusievelijk) naar een bericht van de gemeente van 5 februari 2021. type: 2184

[gedaagden 2,3,4] stelt daarom dat de gronden met een woonbestemming en die met een glasbestemming apart moeten worden gewaardeerd, elk in hun eigen complex. 2.14. De deskundigen hebben de totstandkomingsgeschiedenis van de bestemmingsplannen Trappenberg-Kloosterschuur en de eerste partiële herziening daarvan onderzocht. Daaruit blijkt onder meer dat de binnen deze bestemmingsplannen de realisatie van de aan de Voorhouterweg geprojecteerde Greenport-woningen mogelijk wordt gemaakt met het oog op, onder meer, de financiering van de herstructurering van het glastuinbouwgebied. Er is daarom in hun visie sprake van een duidelijke financiële samenhang tussen de woningbouwbestemming en de glastuinbouwbestemming. Ook is sprake van een geografische samenhang door de ligging van de woningen in het glastuinbouwgebied. Voorts is sprake van een gezamenlijke exploitatie van glastuinbouw en woningbouw door één exploitant, te weten de GOM. Tot slot achten deskundigen van belang dat de gemeente één exploitatieplan heeft vastgesteld waarin zowel de beoogde woningbouw als glastuinbouw is opgenomen. De deskundigen concluderen daarom dat het onteigende is gelegen in één complex dat overeenkomt met het exploitatiegebied zoals vastgesteld in de 1e structurele herziening exploitatieplan Trappenberg-Kloosterschuur. Daarbij stellen zij dat het onjuist is om bij de waardering onderscheid te maken tussen gronden met een woningbouwbestemming en gronden met een glastuinbouwbestemming. 2.15. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het onteigende gelegen is in één complex. De door [gedaagden 2,3,4] geuite bezwaren zijn van onvoldoende gewicht om van het advies van deskundigen af te wijken. De deskundigen hebben onderbouwd waarom zij vasthouden aan hun advies om bij de waardering geen onderscheid te maken tussen de glasbestemming en woningbestemming. Doorslaggevend daarbij is dat beide bestemmingen in één exploitatie zijn opgenomen en het feit dat de woningbouw de glastuinbouw financiert. Dat betekent dat de rechtbank het advies van de deskundigen op dit punt overneemt en bij de begroting van de complexwaarde het uitgangspunt zal hanteren dat sprake is van één complex. Complexwaarde 2.16. Vervolgens ligt de vraag voor welke complexwaarde aan het onteigende kan worden gegeven. Partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen het advies van deskundigen over de wijze van waardering en over de complexwaarde. 2.17. De gemeente voert – samengevat – aan dat de comparatieve methode in dit geval onbruikbaar is voor de bepaling van de complexwaarde omdat sprake is van een uniek complex, zodat geen deugdelijke vergelijkingstransacties te vinden zijn. Anders dan deskundigen menen, bieden de door de gemeente en/of de GOM eerder gehanteerde prijzen voor transacties binnen het plangebied evenmin houvast, omdat deze gebaseerd zijn op de toenmalige opvatting van de gemeente dat sprake was van twee complexen. Dit betekent dat enkel de methode van de residuele waardeberekening resteert voor het bepalen van de complexwaarde. Deskundigen hebben bij hun residuele berekening ten onrechte niets gedaan met het gegeven dat de exploitatie van het plangebied een tekort vertoont. Daarnaast heeft de gemeente bezwaar tegen een aantal wijzigingen/correcties die deskundigen hebben doorgevoerd in de door de gemeente ingebrachte residuele berekening, te weten (i) het meenemen van de gronden in deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde (in plaats van tegen volledige schadeloosstelling), (ii) het doorvoeren van correcties op de taxaties van de gemeente, (iii) het meenemen van het perceel van [A] Holding B.V. tegen complexwaarde en (iv) de correctie op de door de gemeente in haar residuele berekening opgenomen verwervingskosten. Volgens de gemeente had de residuele waardeberekening – indien correct uitgevoerd – moeten leiden tot de conclusie dat de opbrengsten van het exploitatieplan niet opwegen tegen de kosten daarvan. Dit betekent dat de gebruikswaarde, die in het advies van deskundigen is bepaald op € 20,-- per vierkante meter, hoger is dan de complexwaarde, zodat van de gebruikswaarde moet worden uitgegaan bij de waardebepaling van het onteigende, aldus nog altijd de gemeente. 2.18. De rechtbank begrijpt dat [gedaagden 2,3,4] in deze procedure dezelfde bezwaren aanvoert als in de procedure van de gemeente tegen [E]. Deze bezwaren komen – kort gezegd – op het volgende neer. De deskundigen hebben onvoldoende gewicht toegekend aan de vergelijkingstransactie Gemeente / De Mare. Op deze transactie hadden correcties moeten worden aangebracht vanwege het waarde drukkende feit dat kosten moesten worden gemaakt voor het verwijderen van kassen en vanwege het feit dat deze transactie dateert uit 2012, een periode van de financiële crisis. Voorts is [gedaagden 2,3,4] van mening dat de deskundigen te veel gewicht toekennen aan de residuele berekening. Het is immers bekend dat residuele berekeningen zeer gevoelig zijn en dat kleine aanpassingen tot grote verschillen in uitkomst kunnen leiden. Zo is de door deskundigen in de residuele waardeberekening aangehouden verwachte opbrengst van € 425 per vierkante meter woningbouwgrond in het plangebied te laag vastgesteld. Tot slot is gebleken dat de GOM Deelgebied 2 niet zal ontwikkelen, terwijl voor dit deelgebied wel kosten zijn opgevoerd in de residuele berekening. 2.19. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport, in hun (nadere) adviezen en ter zitting gereageerd op de door de gemeente en [gedaagden 2,3,4] geuite bezwaren. Zij hebben hun advies gehandhaafd en nader toegelicht. 2.20. In reactie op de door de gemeente geuite bezwaren, hebben deskundigen toegelicht dat de taxatie van de waarde van het onteigende in dit geval lastig was, omdat sprake is van een uniek gemengd complex, wat het maken van een comparatieve vergelijking bemoeilijkt. Bij het zoeken naar comparatieve gegevens zijn deskundigen om die reden uitgekomen bij eerdere verwervingen van de gemeente binnen het plangebied. Mede gelet op het grote aantal van deze verwervingen is het volgens deskundigen verantwoord om acht te slaan op wat de gemeente in het verleden heeft betaald voor gronden met een glastuinbouw- en woningbestemming, ondanks dat de gemeente destijds in de veronderstelling was dat sprake was van twee complexen. In de bezwaren die door de gemeente zijn geuit tegen hun residuele berekening hebben deskundigen geen aanleiding gezien om hun advies aan te passen. Zij hebben toegelicht dat zij er bewust voor hebben gekozen om de gronden in Deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde in de berekening op te nemen (in plaats van tegen volledige schadeloosstelling). Deze keuze is gebaseerd op het feit dat deze gronden niet door de gemeente of de GOM zullen worden verworven en ontwikkeld, maar dat dit wordt ‘overgelaten aan de markt’. De correcties op de door de gemeente aangeleverde ramingen voor de verwerving van de gronden binnen Deelgebied 2, hebben zij op onderdelen aangepast aan hun eigen inschatting. Het perceel van [A] Holding is door deskundigen in de residuele berekening opgenomen tegen complexwaarde, omdat zij tot uitgangspunt hebben genomen dat slechts een beperkt onbebouwd deel daarvan binnen het te verwerven plangebied ligt, zodat van een excessieve verwerving geen sprake is. Bij de post verwervingskosten zijn deskundigen in de residuele berekening uitgegaan van wat de gemeente feitelijk heeft betaald bij de verwervingen en van een inschatting van de kosten van nog te verwerven gronden. Volgens deskundigen is gebleken dat de gemeente feitelijk minder deskundigenkosten heeft vergoed dan de geraamde € 3,00 per vierkante meter. De deskundigenkosten voor de (nog niet verworven) gronden in Deelgebied 2 zijn niet meegenomen in de residuele berekening, omdat de ontwikkeling van die gronden aan de markt wordt overgelaten.

Daarnaast zijn deskundigen ervan uitgegaan dat niet gerekend hoeft te worden met overdrachtsbelasting en/of niet verrekenbare btw. Anders dan in de berekening van de gemeente, zijn de kosten van de onteigeningsprocedures bij de rechtbank door deskundigen niet meegenomen. Het meenemen van die kosten achten zij onlogisch, omdat de gemeente in dat geval de complexwaarde kan beïnvloeden door kosten te maken. 2.21. Deskundigen hebben voorts toegelicht waarom zij het niet eens zijn met het standpunt van [gedaagden 2,3,4] inzake de complexwaarde. Zij stellen dat het perceel van De Mare deels was bebouwd met kassen en dat deze transactie/taxatie om die reden niet vergelijkbaar is. Hun standpunt dat de door hen in de residuele berekening gehanteerde uitgifteprijs voor woningbouwgrond van € 425 verantwoord is hebben deskundigen tijdens het pleidooi gehandhaafd, onder verwijzing naar wat zij hierover eerder in hun definitieve rapport (op pagina 13 en verder) hebben opgemerkt. 2.22. De rechtbank volgt deskundigen in hun advies over de waarde van het onteigende. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. 2.23. Deskundigen hebben tijdens het pleidooi nader toegelicht welke methoden zij hebben gehanteerd bij de waardebepaling van het onteigende in hun definitieve rapport en in hun nadere adviezen en ook waarom zij daarvoor hebben gekozen. Vast staat dat sprake is van een gemengd complex, met daarin zowel glastuinbouw- als woningbouwgronden. Deskundigen hebben acht geslagen op de door partijen aangevoerde vergelijkingstransacties en zelf ook onderzoek gedaan naar relevante vergelijkingstransacties. Naar het oordeel van de rechtbank is de toelichting van deskundigen dat de unieke aard van het complex het vinden van relevante transacties in dit geval bemoeilijkte, waardoor zij bij het zoeken naar comparatieve gegevens zijn uitgekomen bij eerdere verwervingen binnen het plangebied, begrijpelijk en navolgbaar. Gelet op het aantal van deze verwervingen en de complicaties bij het vinden van (andere) relevante vergelijkingstransacties, acht de rechtbank de keuze van deskundigen om acht te slaan op het gewogen gemiddelde van eerder door de gemeente gehanteerde eenheidsprijzen voor gronden met een glastuinbouw- en woningbouwbestemming binnen het plangebied verantwoord. Dat deze eenheidsprijzen, vanwege het toenmalige uitgangspunt van de gemeente dat sprake was van twee complexen, door de gemeente zijn gebaseerd op een complexwaarde (voor woningbouw) en een gebruikswaarde (voor glastuinbouw), maakt dit oordeel niet anders. Uit het definitieve deskundigenrapport en hun toelichting tijdens het pleidooi blijkt immers dat deskundigen dit verschil in waarderingsgrondslag niet hebben miskend, maar dat zij de prijzen, die de gemeente heeft betaald voor woningbouw en glastuinbouw desondanks relevant vinden voor de waardebepaling, als zijnde een redelijke benadering van de complexwaarde. 2.24. De rechtbank ziet in de door de gemeente geuite bezwaren tegen de residuele berekening evenmin aanleiding om van het advies van deskundigen af te wijken. De rechtbank kan zich vinden in de keuze van deskundigen om de gronden in Deelgebied 2 in de residuele berekening mee te nemen tegen de werkelijke waarde, in plaats van tegen volledige schadeloosstelling. De gemeente heeft immers aangegeven dat Deelgebied 2 niet door haar of de GOM zal worden verworven en ontwikkeld, omdat de ontwikkeling van dit deelgebied wordt ‘overgelaten aan de markt’. Bovendien is de rechtbank met deskundigen van oordeel dat het onwaarschijnlijk is dat de ontsluitingsweg binnen Deelgebied 2 door de gemeente/GOM daadwerkelijk wordt aangelegd, indien dit deelgebied uiteindelijk niet wordt ontwikkeld (‘door de markt’). In het licht van dit oordeel over de (on)waarschijnlijkheid van realisatie van Deelgebied 2, is de omstandigheid dat de GOM op grond van een met de gemeente gesloten samenwerkingsovereenkomst verplicht zou zijn om de ontsluitingsweg aan te leggen, zoals door de heer [B] tijdens het pleidooi is aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet relevant, althans rechtvaardigt dit niet de conclusie dat het meenemen van de gronden in Deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde door deskundigen onbegrijpelijk is. De rechtbank ziet voorts, mede gelet op de (nadere) toelichting van deskundigen op deze punten (zie 2.19), geen aanleiding om af te wijken van het advies van deskundigen, vanwege de correcties die door hen zijn doorgevoerd in de post verwervingskosten en ten aanzien van verschillende (van de in totaal veertien) taxaties die zijn aangeleverd door de gemeente naar aanleiding van het conceptrapport. Los van de nadere toelichting van deskundigen op deze concrete punten, weegt de rechtbank daarbij mee dat – zoals door deskundigen terecht is opgemerkt – de residuele berekening naar haar aard gevoelig is voor aanpassing van de gehanteerde parameters. Met die gevoeligheid moet rekening gehouden worden bij het interpreteren van de uitkomst van een dergelijke berekening. Dit is bovendien, zo begrijpt de rechtbank, ook (mede) de reden geweest dat aanpassing van de residuele berekening in de brief van 5 oktober 2021 van deskundigen niet heeft geleid tot een wijziging van het eerder door hen geadviseerde bedrag aan schadeloossteling. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven of (een onbebouwd gedeelte van) het perceel van [A] Holding B.V. door deskundigen al dan niet terecht tegen complexwaarde is meegenomen in hun residuele berekening en niet is beoordeeld als een excessieve verwerving. Daarbij speelt mee dat de gemeente (eerst) tijdens het pleidooi de niet onderbouwde en niet verifieerbare stelling heeft ingenomen dat de eigenaar alleen het gehele perceel wilde verkopen. Deskundigen hebben zich tenslotte de vraag gesteld, of de laatste bijstelling van de residuele waarde dient te leiden tot het bijstellen van de complexwaarde en hebben geoordeeld dat dit niet reëel is gelet op de andere vergelijkingstransacties. De rechtbank ziet, mede gelet op hetgeen zij hiervoor heeft overwogen, geen aanleiding om de deskundigen op dit punt niet te volgen. 2.25. Over het voorts door [gedaagden 2,3,4] nog aangevoerde bezwaar tegen het advies van deskundigen overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank volgt het oordeel van deskundigen dat de in de residuele berekening gehanteerde uitgifteprijs van € 425 per vierkante meter voor woningbouwgrond gerechtvaardigd is. In het definitieve deskundigenrapport en ook tijdens het pleidooi hebben deskundigen dit standpunt uitgebreid onderbouwd. Uit deze onderbouwing blijkt dat deskundigen in hun onderzoek naar de verkoop van woningbouwkavels niet alleen gekeken hebben naar reeds gerealiseerde transacties, maar ook naar de verwachting op de peildatum voor de verkoopprijzen van nog te verkopen kavels op basis van verkoopinformatie. 2.26. Al met al is volgens de rechtbank voldoende begrijpelijk en navolgbaar welke methoden deskundigen hebben gehanteerd bij hun waardebepaling van het onteigende, en ook waarom zij daarvoor hebben gekozen. Dit betekent dat de rechtbank deskundigen zal volgen in hun advies, zodat de waarde van het onteigende door de rechtbank zal worden begroot op € 13.912,50 op basis een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter grond. Bijkomende schade 2.27. Van bijkomende schade is volgens de deskundigen geen sprake. Partijen hebben zich niet tegen dit standpunt verzet. De rechtbank neemt dit advies van de deskundigen over en zal geen vergoeding voor bijkomende schade toewijzen. Derde-belanghebbenden 2.28. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling hebben, is niet gebleken. De rechtbank stelt deze schade op nihil.