ECLI:NL:RBDHA:2021:13311

RECHTBANK DEN HAAG Bestuursrecht zaaknummer: SGR 21/6599 uitspraak van de voorzieningenrechter van 26 november 2021 op het verzoek om een voorlopige voorziening van [verzoekster] B.V., statutair gevestigd te [vestigingsplaats] , verzoekster (gemachtigde: mr. C.J.R. van Binsbergen), en het college van burgemeester en wethouders van Gouda, verweerder(gemachtigden: P. Lobregt en S. van den Nieuwenhuijzen, beiden werkzaam bij de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH)). Bij besluit van 6 juli 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder met betrekking tot het perceel [perceel] [nummer] te [plaats] drie lasten onder dwangsom aan verzoekster opgelegd. Bij besluit van 10 september 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van verzoekster tegen het primaire besluit gegrond verklaard voor zover gericht tegen de eerste en de tweede last, en niet-ontvankelijk voor zover gericht tegen de derde last. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en gewijzigd zoals aangegeven in het bestreden besluit. Verzoekster heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Daarnaast heeft zij de voorzieningenrechter op 15 oktober 2021 verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. Verweerder heeft desgevraagd bij besluit van 19 oktober 2021 de begunstigingstermijn van de eerste en de tweede last verlengd tot twee weken na de uitspraak op onderhavige verzoek om een voorlopige voorziening. Bij brief van 10 november 2021 heeft verzoekster de gronden van het verzoek nader aangevuld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 12 november 2021 op zitting behandeld. Namens verzoekster is [A] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. De voorzieningenrechter wijst het verzoek om een voorlopige voorziening af. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H. Smits, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr.R.A.E. Bach, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 november 2021. griffier voorzieningenrechter De griffier is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak staat geen hoger beroep of verzet open. BIJLAGE: Wettelijk kader Algemene wet bestuursrecht Artikel 5:1 1. In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift. 2. Onder overtreder wordt verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. 3. Overtredingen kunnen worden begaan door natuurlijke personen en rechtspersonen. Artikel 51, tweede en derde lid, van het Wetboek van Strafrecht is van overeenkomstige toepassing. Artikel 5:32 1. Een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang op te leggen, kan in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleggen. Woningwet Artikel 1b (…) 2. Het is verboden een bestaand bouwwerk, open erf of terrein in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, tweede lid, aanhef en onderdeel a, en vierde lid van de Woningwet. 3. Het is verboden een bouwwerk, open erf of terrein in gebruik te nemen, te gebruiken of te laten gebruiken, anders dan in overeenstemming met de op die ingebruikneming of dat gebruik van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, tweede lid, aanhef en onderdeel b, derde en vierde lid van de Woningwet. Artikel 2 1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden technische voorschriften worden omtrent: a. het bouwen van een bouwwerk; de staat van een bestaand bouwwerk; het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk. (…) 3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden omtrent de onderwerpen, bedoeld in het eerste lid, onderdeel c, en het tweede lid, onderdelen c en d, andere dan technische voorschriften gegeven. (…) 4. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen omtrent de onderwerpen, bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en c, en het tweede lid, onderdelen a en b, andere dan technische voorschriften worden gegeven. (…) Bouwbesluit 2012 Artikel 1 1. Voor de toepassing van de bij of krachtens dit besluit gegeven voorschriften wordt verstaan onder: (…) verblijfsgebied: gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen; verblijfsruimte: in een verblijfsgebied gelegen ruimte voor het verblijven van personen; (…) 2. Voor de toepassing van de bij of krachtens dit besluit gegeven voorschriften wordt voorts verstaan onder: (…) woonfunctie: gebruiksfunctie voor het wonen. Artikel 4.7 1. Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben boven de vloer een hoogte van ten minste 2,1 m. (…) Artikel 7.18 1. Een woonfunctie wordt niet bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. (…) Staatsblad 2011, 416. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:363, en 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:288. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling van 11 augustus 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1793, en 21 maart 2012. ECLI:NL:RVS:2012:BV9506. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 augustus 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1791. 1. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en bindt de rechtbank in een (eventueel) bodemgeding niet. 2.1 Verzoekster is eigenaresse van het pand op het perceel [perceel] [nummer] te [plaats] . Het betreft een voormalig schoolgebouw waarin veertien wooneenheden (kamerstudio’s) zijn gerealiseerd. Alle wooneenheden worden door verzoekster verhuurd. 2.2 Op 12 november 2019 en 26 februari 2020 hebben toezichthouders van de ODMH, vergezeld door medewerkers van de politie en/of de brandweer, controles verricht in het pand. Daarnaast heeft de brandweer op 5 februari 2020 een zelfstandige controle verricht. Bij brief van 3 april 2020 heeft verweerder verzoekster geïnformeerd dat tijdens voornoemde controles diverse overtredingen zijn geconstateerd en dat verweerder voornemens is handhavend te gaan optreden door middel van het opleggen van meerdere lasten onder dwangsom. Bij brieven van 14 april 2020 en 1 mei 2020 heeft verzoekster een zienswijze ingediend tegen dit voornemen. 2.3 Op 5 juni 2020 heeft een toezichthouder van de ODMH opnieuw een controle verricht, waarbij geconstateerd is dat sommige van de eerdere geconstateerde overtredingen nog altijd voortduren. De in alle wooneenheden gerealiseerde entresols worden nog steeds in strijd met artikel 4.7, lid 1, van het Bouwbesluit als verblijfsruimtes gebruikt, nu de entresols niet voldoen aan de minimale hoogte van 2.1 meter. Verder wordt een aantal woningen nog steeds bewoond door meer dan twee personen, hetgeen in strijd is met artikel 7.18 van het Bouwbesluit, omdat slechts één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlak is toegestaan. Verder zijn er in strijd met artikel 7.16 van het Bouwbesluit nog steeds obstakels aanwezig die een vluchtroute belemmeren. Verweerder heeft bij het primaire besluit terzake van die overtredingen een last onder dwangsom opgelegd aan verzoekster. Hierbij heeft verweerder verzoekster gelast om binnen drie maanden na verzending van het besluit: het gebruik van de aanwezige entresols te (laten) beperken tot het gebruik als bergruimte voor zover deze entresols niet beschikken over de vereiste minimale hoogte van 2.1 meter; het aantal personen per wooneenheid te beperken tot maximaal één persoon per 12 m2 , hetgeen in dit geval neerkomt op maximaal twee personen per woning; een tweede onafhankelijke vluchtroute te realiseren op de begane grond van het pand. Indien verzoekster niet tijdig aan de eerste en de tweede last voldoet, verbeurt zij een dwangsom van € 5.000 ineens per woning waar niet of niet tijdig aan de gevraagde herstelmaatrelen is voldaan. Indien verzoekster niet, niet geheel of niet tijdig aan de derde last voldoet, verbeurt zij een dwangsom van € 50.000,- ineens. 2.4 Bij e-mail van 5 oktober 2020 heeft verzoekster verweerder, onder andere, verzocht om de begunstigingstermijn met betrekking tot de eerste twee lasten te verlengen tot twee weken na de beslissing op bezwaar en de begunstigingstermijn met betrekking tot de derde last met één maand, tot en met 6 november 2020, te verlengen. Verweerder heeft vervolgens bij besluit van 6 oktober 2020 de begunstigingstermijn van de eerste twee lasten verlengd tot zes weken na de beslissing op bezwaar en de begunstigingstermijn van de derde last verlengd tot en met 6 november 2020. 2.5 Bij besluit van 16 november 2020 heeft verweerder de derde last laten vervallen, nadat was vastgesteld dat verzoekster de overtreding door middel van een passende gelijkwaardige oplossing heeft beëindigd. 2.6 In haar advies van 27 augustus 2021 heeft de Bezwaarschriftencommissie Gouda (de commissie), samengevat weergegeven, geadviseerd om het bezwaar van verzoekster, voor zover gericht tegen de eerste last, gegrond te verklaren en het primaire besluit te herroepen, voor zover dat betrekking heeft op de formulering van de eerste last, en deze last anders te formuleren. Wat betreft de tweede last heeft de commissie geadviseerd het bezwaar van verzoekster eveneens gegrond te verklaren en het primaire besluit te herroepen, voor zover dat betrekking heeft op de begunstigingstermijn. Voorts adviseert de commissie met betrekking tot beide lasten om de hoogte hiervan te motiveren en aan te vullen. 3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, in navolging van het advies van de commissie, het bezwaar van verzoekster tegen de eerste last gegrond verklaard en het primaire besluit herroepen wat betreft de formulering van de eerste last en de daarbij behorende herstelmaatregel. De nieuwe formulering van de last luidt: ‘U dient de overtreding van artikel 1b, tweede en derde lid, van de Woningwet gelezen in samenhang met artikel 4.7, eerste lid, van het Bouwbesluit te beëindigen en beëindigd te houden’. De nieuwe formulering van de herstelmaatregel luidt: ‘U kunt dit doen door het gebruiken van de entresols als verblijfsruimte te staken, voor zover de entresols niet beschikken over een hoogte van minimaal 2,1 meter boven de vloer. Als u hieraan niet, niet geheel of niet tijdig voldoet, dan verbeurt u een dwangsom van € 5.000,- ineens per woning/kamer waar niet of niet tijdig voldaan is aan de last’. Wat betreft de tweede last heeft verweerder, eveneens in navolging van het advies van de commissie, het bezwaar gegrond verklaard en het primaire besluit herroepen voor zover dat betrekking heeft op de begunstigingstermijn. De begunstigingstermijn wordt nogmaals met zes weken verlengd, hetgeen betekent dat deze twaalf weken na de verzenddatum van het bestreden besluit eindigt. Verweerder acht deze begunstigingstermijn redelijk, gelet op de actuele krapte op de woningmarkt en de ontbinding van de huurovereenkomst(en) met de daarbij behorende opzegtermijn(en). Verder heeft verweerder de tweede last nader gemotiveerd. Wat betreft de derde last heeft verweerder, in navolging van het advies van de commissie, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Wat betreft de hoogte van de lasten onder dwangsom merkt verweerder op dat deze in overeenstemming is met het handhavingsbeleid, namelijk de Nota Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving BWT Gemeente Gouda 2017-2020 (de Nota). Een dwangsom moet voldoende hoog zijn om de overtreder te prikkelen de overtredingen te beëindigen. De last wordt is navolging van het advies van de commissie aangepast in die zin dat de dwangsom van € 5.000,- geldt per woning, omdat sprake is van afzonderlijke overtredingen per woning. 4.1 Bij e-mail van 11 oktober 2021 heeft verzoekster verweerder verzocht de begunstigingstermijn van beide lasten te verlengen tot het einde van het jaar. Bij e-mail van 14 oktober 2021 heeft verweerder dit verzoek afgewezen. 4.2 Op verzoek van de voorzieningenrechter heeft verweerder bij besluit van 19 oktober 2021 de begunstigingstermijn van de overgebleven twee lasten verlengd tot twee weken na de uitspraak op onderhavig verzoek om een voorlopige voorziening. 5. Verzoekster heeft de voorzieningenrechter verzocht om de opgelegde last onder dwangsom te schorsen totdat uitspraak is gedaan op het tegelijkertijd ingediende beroep. Spoedeisend belang 6. Verzoekster voert aan dat sprake is van een spoedeisend belang, omdat de begunstigingstermijn van de opgelegde lasten snel verstrijkt en zij niet in staat is om de overtredingen te beëindigen voordat de termijn verstrijkt. De huidige huurovereenkomsten bieden namelijk geen juridische basis om de huurders te dwingen het gebruik van de entresols als verblijfsruimte te staken. 12. Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het bestreden besluit de rechtmatigheidstoets in beroep zal doorstaan. Het verzoek om een voorlopige voorziening wordt daarom afgewezen. 13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Ook kan op basis van de huidige huurovereenkomsten niet afgedwongen worden dat de twee gezinnen die een kind hebben gekregen hun woning meteen verlaten, nu in de huurovereenkomsten (nog) geen maximum wat betreft het toegestane aantal bewoners is opgenomen. Verzoekster kan enkel aan de eerste last voldoen door de woningen tegen de wil van de huurders in te betreden en de entresols bouwkundig onklaar te maken. Wat betreft de tweede last kan verzoekster hier enkel aan voldoen door de huurders van de woningen waarin het maximum van twee personen per woning wordt overschreden op straat te zetten. Van verzoekster kan niet worden verlangd dat zij op een dergelijke onrechtmatige en strafbare wijze tegen haar huurders optreedt. Verweerder zou gebruik moeten maken van zijn bevoegdheid om de lasten onder dwangsom aan de huurders op te leggen. In tegenstelling tot verzoekster zijn de huurders namelijk wel in staat om de overtredingen te beëindigen. De voorzieningenrechter ziet in deze stellingen, wat daarvan ook zij, op zichzelf geen reden om spoedeisend belang aan te nemen. In dit geval acht de voorzieningenrechter echter wel voldoende aannemelijk dat uitvoering van de tweede last onder dwangsom door ontbinding van de huurovereenkomst zal kunnen betekenen dat tenminste twee gezinnen met jonge kinderen het huis worden uitgezet en op staat komen te staan. Hierin ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aan te nemen dat in dit geval wel een (voldoende) spoedeisend belang bestaat bij het verzoek om een voorlopige voorziening. Het standpunt van verweerder dat een dreiging van uithuiszetting geen eigen belang van verzoekster betreft en daarom niet van belang is, zoals verweerder in het verweerschrift naar voren heeft gebracht, deelt de voorzieningenrechter niet. 7. Nu de voorzieningenrechter van oordeel is dat verzoekster een voldoende spoedeisend belang heeft bij het verzoek om een voorlopige voorziening komt de voorzieningenrechter toe aan een voorlopige beoordeling van de rechtmatigheid van het bestreden besluit en zal zij met inachtneming daarvan een oordeel geven over de vraag of het verzoek, gelet op de betrokken belangen, kan worden toegewezen. Wettelijk kader 8. Het voor deze zaak relevante wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. Overtreding(en) De eerste last ten aanzien van de entresols 9.1 Bij het bestreden besluit heeft verweerder het standpunt ingenomen dat het gebruiken van de entresols als verblijfsruimte een overtreding is van artikel 1b, tweede en derde lid, van de Woningwet gelezen in samenhang met artikel 4.7, eerste lid, van het Bouwbesluit, omdat de entresols niet beschikken over een hoogte van minimaal 2,1 meter boven de vloer. Tussen partijen is niet in geschil dat in alle appartementen de entresol wordt gebruikt als verblijfsruimte en dat alle entresols niet de vereiste hoogte van 2,1 meter hebben. Dit is in strijd met artikel 4.7 van het Bouwbesluit, dat voorschrijft dat verblijfsruimtes een minimale hoogte moeten hebben van 2,1 meter, gerekend vanaf de vloer. De voorzieningenrechter deelt voorshands het standpunt van verweerder dat dit een overtreding oplevert van zowel het tweede als het derde lid van artikel 1b van de Woningwet. Het pand wordt immers voor wat betreft de hoogte van de entresols, zolang die als verblijfsruimte worden gebruikt, in een staat gehouden die in strijd is met artikel 4.7 van het Bouwbesluit (overtreding artikel 1b, tweede lid) en er is sprake van het in strijd met artikel 4.7 (laten) gebruiken van de entresols als verblijfsruimte (overtreding artikel 1b, derde lid). De stelling van verzoekster dat artikel 4.7 van het Bouwbesluit niet een voorschrift is als bedoeld in het derde lid van artikel 1b van de Woningwet, omdat het een gebruiksvoorschrift zou betreffen, deelt de voorzieningenrechter niet. Het betreft immers een technisch voorschrift met het oog op het gebruik van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van de Woningwet. Bovendien mogen op grond van artikel 2, derde lid van de Woningwet over onderwerpen als bedoeld in dat onderdeel c ook andere dan technische voorschriften worden gegeven. De tweede last ten aanzien van de bewoning 9.2 In het verweerschrift van 9 november 2021 heeft verweerder nader toegelicht dat, hoewel dit in het primaire en het bestreden besluit niet gespecificeerd is, enkel het derde lid van artikel 1b van de Woningwet, in samenhang met artikel 7.18, eerste lid, van het Bouwbesluit, aan de tweede last ten grondslag wordt gelegd. De voorzieningenrechter gaat derhalve van deze wettelijke grondslag uit. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat op 10 november 2021 opnieuw een controle heeft plaatsgevonden door een toezichthouder van de ODMH en dat toen is geconstateerd dat twee appartementen, appartement 9 en 10, bewoond worden door meer dan twee personen, namelijk door twee volwassenen en een kind. Ter zitting heeft [A] , die namens verzoekster ter zitting aanwezig was, aangegeven dat hij niet op de hoogte was van het feit dat er in appartement 10 opnieuw drie personen woonachtig zijn, maar dat dit inderdaad het geval lijkt te zijn, gebaseerd op de foto’s die bij het ter zitting overhandigde handhavingsrapport zitten. De aanwezigheid van meer dan twee personen in appartement 9 heeft verzoekster erkend. Gelet op het voorgaande gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat er in twee appartementen drie personen woonachtig zijn. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is het (laten) gebruiken van (een gedeelte van) de appartementen door meer dan twee bewoners in strijd artikel 1b, derde lid, van de Woningwet in samenhang met artikel 7.18, eerste lid, van het Bouwbesluit. Uit de gedingstukken blijkt namelijk, en door verzoekster wordt dit niet betwist, dat de appartementen een totale gebruiksoppervlakte van slechts 28 m2 hebben. Dit betekent dat de appartementen op grond van artikel 7.18, eerste lid, van het Bouwbesluit door maximaal twee personen bewoond mogen worden. De enkele vaststelling dat twee appartementen gebruikt worden door meer personen dan op grond van het Bouwbesluit is toegestaan is echter niet voldoende om een overtreding aan te nemen. Uit de Nota van Toelichting bij artikel 7.18 van het Bouwbesluit volgt namelijk dat dit artikel nadrukkelijk niet bedoeld is als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Het artikel is bedoeld om te voorkomen dat de gezondheid van de bewoners door overbewoning in het geding komt. Op basis van dit voorschrift kan het bevoegd gezag dan ook alleen optreden in het uitzonderlijke geval dat er zoveel mensen in een woning of woonwagen wonen dat dit problemen voor de gezondheid kan opleveren. De voorzieningenrechter volgt verweerder in zijn in het bestreden besluit ingenomen standpunt dat uit de toelichting bij artikel 7.18, eerste lid, van het Bouwbesluit niet volgt dat moet worden aangetoond dat al sprake is van schade aan de gezondheid van de bewoners van de woning, maar alleen dat aannemelijk moet zijn dat deze schade kan ontstaan doordat er zoveel mensen in de woning wonen. Gelet hierop gaat het er om of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het (laten) gebruiken van de wooneenheden door meer dan twee personen problemen voor de gezondheid van de bewoners kan opleveren. In het bestreden besluit heeft verweerder nader gemotiveerd dat daarvan sprake is. De wooneenheden zijn studio’s waarin alle verschillende functies, zoals wonen, koken en slapen, zich in dezelfde ruimte bevinden. Volgens verweerder kan gelet op het feit dat de desbetreffende woningen bewoond worden door een gezin met een jong kind zeker gesteld worden dat een gezonde nachtrust onvoldoende geborgd is voor zowel het kind als de ouders. Dat de entresols illegaal als slaapkamer in gebruik zijn genomen en in één appartement zelfs een volledige extra verdieping was gerealiseerd, zijn indicaties dat het aantal beschikbare vierkante meters aan gebruiksoppervlakte niet volstaat om op een gezonde manier te (laten) gebruiken door meer dan twee personen, aldus verweerder. De voorzieningenrechter is van oordeel dat verweerder hiermee voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het laten gebruiken van de woningen door meer dan twee personen problemen voor de gezondheid van de bewoners kan opleveren. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook sprake van een overtreding. Overtreder 10. Wat betreft beide lasten voert verzoekster aan dat verweerder haar ten onrechte heeft aangemerkt als overtreder. Door verzoekster worden de wettelijke voorschriften namelijk niet door haar maar door haar huurders overtreden. Daarnaast heeft zij het als verhuurster niet in haar macht om de overtredingen op een rechtmatige wijze te beëindigen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om verzoekster op dit punt te volgen. Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling is de overtreder degene die het desbetreffende wettelijke voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en daarom als overtreder worden aangemerkt. Daarbij is van belang dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter kan verzoekster aangemerkt worden als overtreder. De overtreden verbodsbepalingen van artikel 1b, tweede en derde lid, van de Woningwet richten zich (ook) tot verzoekster als eigenaar en verhuurder van de betreffende woningen. Het verbod in het tweede lid om een pand in een staat te houden die (in dit geval) strijd oplevert met artikel 4.7 van het Bouwbesluit is gericht op verzoekster als eigenaar. Het verbod om een pand te laten gebruiken (in dit geval) in strijd met artikel 4.7 en artikel 7.18 van het Bouwbesluit richt zich op verzoekster als verhuurder. Door verzoekster wordt niet betwist dat zij op de hoogte was van het onrechtmatige gebruik van de door haar verhuurde wooneenheden. Verzoekster had het verder ook in haar macht om de overtredingen te beëindigen. Uit (eveneens) vaste jurisprudentie volgt namelijk dat een contractuele verhouding van verhuurder tot zijn huurder geen beletsel vormt om de last uit te voeren. Dat de voor verzoekster benodigde privaatrechtelijke toestemming ontbreekt bij het uitvoeren van de last komt voor haar risico. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband dat ook in dit geval niet is gebleken dat de huurdersbescherming zo ver strekt dat door de huurovereenkomst aan een opgelegde last wegens strijd met het Bouwbesluit nooit kan worden voldaan. Het betoog faalt derhalve. Begunstigingstermijn 11. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling geldt bij het bepalen van de lengte van de begunstigingstermijn als uitgangspunt dat deze termijn niet wezenlijk langer mag zijn dan nodig is om de overtreding te kunnen beëindigen. Een begunstigingstermijn mag ook niet korter zijn dan nodig is om de overtreding te kunnen beëindigen. De begunstigings-termijn dient er namelijk toe de overtreder in de gelegenheid te stellen de last uit te voeren zonder dat een dwangsom wordt verbeurd. De voorzieningenrechter stelt vast dat de begunstigingstermijn voor beide lasten in het bestreden besluit en bij besluit van 19 oktober 2021 nogmaals is verlengd, en thans loopt tot twee weken nadat uitspraak is gedaan op onderhavig verzoek om een voorlopige voorziening. Dit betekent dat de begunstigings-termijn tot 10 december 2021 loopt. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningen-rechter is de begunstigingstermijn in dit geval redelijk. De voorzieningenrechter acht hierbij van belang dat verzoekster reeds sinds 3 april 2020 op de hoogte is van de geconstateerde overtredingen en dat niet gebleken is dat verzoekster in de ruim anderhalf jaar die sindsdien is verstreken concrete stappen heeft ondernomen om de overtredingen te beëindigen. Verzoekster heeft op 10 november 2021 een rapportage van de door haar ingeschakelde architect ingediend en heeft eerst ter zitting voorgesteld om de wooneenheden te verbouwen met als doel om de entresols op te hogen tot een hoogte van 2,1 meter vanaf de vloer. Een dergelijk voorstel had verzoekster ook al veel eerder kunnen doen. De door verzoekster met de ter zitting overgelegde huurovereenkomst van appartement 10 onderbouwde stelling dat hij inmiddels de huurovereenkomsten heeft aangepast om overbewoning te voorkomen heeft de voorzieningenrechter ook niet overtuigd. In deze huurovereenkomst, die is gedateerd op 1 juli 2020 maar volgens verzoekster op 1 juli 2021 is gesloten, is het volgende opgenomen: “Eventueel de persoonlijke gegevens van de mede-bewoner (maximaal 1):”. Wat hiervan ook zij, ter zitting is op grond van het door verweerder overgelegde handhavingsrapport van 11 november 2021 gebleken dat in appartement 10 opnieuw sprake is van bewoning door drie personen en derhalve van een overtreding. Eerder was nog slechts in één appartement (nummer 9) sprake van overbewoning. De voorzieningenrechter leidt verder uit de e-mail van 11 oktober 2021af dat verzoekster zelf een verlenging van de begunstigingstermijn tot het einde van het jaar voldoende vond. Een meermaals verlengde begunstigingstermijn die tot 10 december 2021 loopt, wordt, gelet op het voorgaande, in dit geval alleszins redelijk geacht door de voorzieningenrechter.