ECLI:NL:RBDHA:2019:15149

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/548017 / HA ZA 18-183 Vonnis van 5 juni 2019 in de zaak van GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENSCHAP HARNASCHPOLDER te Schipluiden, eiseres, advocaat: mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen [gedaagde] te [plaats 1] , gedaagde, advocaat: mr. J.J. Hoekstra te Rotterdam. Partijen worden hierna het bedrijvenschap en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het vonnis van 28 maart 2018 en de daarin genoemde stukken; het concept-deskundigenrapport; de reactie op het concept-deskundigenrapport van 30 november 2018, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; de reactie op het concept-deskundigenrapport van 3 december 2018 van de zijde van het bedrijvenschap; het definitieve deskundigenrapport van 21 februari 2019; de beschikking waarbij pleidooi is bepaald op 4 april 2019; de brief van 28 maart 2019, met bijlagen, van de deskundigencommissie; de brief van 2 april 2019, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; het proces-verbaal van het op 4 april 2019 gehouden pleidooi, met aangehecht de pleitaantekeningen van het bedrijvenschap en [gedaagde] . 1.2. Op de pleidooizitting van 4 april 2019 is de procedure samen met de procedures C/09/548006/ HA ZA 18-179, C/09/547995/ HA ZA 18-173 en C/09/548013/ HA ZA 18-180 behandeld (hierna: de overige procedures) 1.3. Na het pleidooi heeft de rechtbank ontvangen: de brief van 10 april 2019, met bijlagen, van de zijde van [gedaagde] ; de brief van 19 april 2019 van de zijde van het bedrijvenschap; de brief van 26 april 2019 van de zijde van [gedaagde] . 1.4. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling Inleiding 2.1. Bij vonnis van 28 maart 2018 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van het bedrijvenschap van: - het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] , totaal groot 00.05.85 hectare; gelegen nabij de [adres] , vrij van alle op de zaak rustende lasten en rechten. 2.2. Het onteigende betreft een onbebouwd rechthoekig perceel grasland gelegen aan de [Y] te [plaats 2] tussen de nummers [nummer 1] en [nummer 2] . Het perceel is gelegen aan de oostelijke zijde van de Harnaschwetering. 2.3. Ter plaatse van het onteigende vigeert het bestemmingsplan “Harnaschpolder Zuid 2014”, laatstelijk vastgesteld bij besluit van 27 juni 2017 (en onherroepelijk geworden op 31 januari 2018), waarbij aan het onteigende de bestemming “bedrijventerrein” is toegekend, met de dubbelbestemmingen “waarde-archeologie” en “waterstaat-waterkering”. Voorheen gold het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone”, vastgesteld op 29 maart 2005, op grond waarvan aan het onteigende de bestemming “gemengde doeleinden, uit te werken” was toegekend. Het aanvankelijk op 7 juni 2009 op basis van dit bestemmingsplan vastgestelde uitwerkingsplan, op grond waarvan onder meer bedrijven (categorie 1 of 2), culturele en maatschappelijke voorzieningen en woningen werden toegestaan, is vernietigd bij uitspraak van 29 december 2010 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling, ECLI:NL:RVS:2010:BO9188), omdat in het uitwerkingsplan geen rekening was gehouden met het “Inpassingsplan Wateringen Zoetermeer (380 kV leiding)”. 2.4. In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op een bedrag van € 38.025,00. 2.5. Op 8 mei 2018 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven. 2.6. Bij rapport van 21 februari 2019, ter griffie gedeponeerd op 22 februari 2019, hebben de deskundigen omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd: Waarde € 40.950,00 Bijkomende schade van [gedaagde] nihil Schade van derde-belanghebbenden gene -------------- Totaal € 40.950,00 2.7. Partijen hebben schriftelijk en bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport.

De wijze van waardering Artikel 40c Ow 2.8. Met het bedrijvenschap hebben de deskundigen bij de begroting van de schadeloosstelling, de waardering van het te onteigenen daaronder begrepen, het standpunt ingenomen dat het onteigende perceel zijn hoogste waarde ontleent aan het in het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 voorziene gebruik als (uit te geven) bedrijventerrein. Gelet hierop zijn de deskundigen van oordeel dat het perceel behoort tot een complex van gronden vallend binnen de grens van het exploitatieplan Harnaschpolder Zuid. Op grond van artikel 40d Ow komt volgens deskundigen aan het onteigende een ruwe bouwgrondwaarde respectievelijk complexwaarde toe. 2.9. [gedaagde] heeft primair bepleit dat de geldende bestemming bij de waardering dient te worden geëlimineerd op grond van artikel 40c OW. Het perceel zou dan als woonperceel gewaardeerd kunnen worden. 2.10. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor eliminatie van de huidige bestemming op grond van artikel 40c Ow geen aanleiding bestaat. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 2.11. Bij het vaststellen van de schadeloosstelling ten gevolge van een onteigening is uitgangspunt dat, behoudens de in artikel 40d Ow neergelegde beperkingen, rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldend bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Eliminatie op grond van artikel 40c Ow van een in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming vormt een uitzondering op dit uitgangspunt, die volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (HR) terughoudend moet worden toegepast. Bovendien volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 40c Ow dat art. 40c, aanhef en onder 1°, Ow betrekking heeft op ‘werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW’ (hierna: overheidswerken, vgl. ECLI:NL:HR:2016:25, Goense/Zeeland, r.o. 3.8.2 e.v.). overheidswerk 2.12. De deskundigen hebben terecht en op goede gronden geoordeeld dat geen sprake is van een overheidswerk in voorbedoelde zin. Het bedrijvenschap (de sinds 3 januari 2014 bestaande Gemeenschappelijke Regeling Bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin participeren de gemeenten Midden-Delfland en Den Haag) is aan te merken als een openbaar en rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam als bedoeld in artikel 2:1 lid 2 BW. Niet gebleken is dat het bedrijvenschap het werk waarvoor onteigend wordt (het tot stand brengen van het ingevolge het geldend bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 ter plaatse voorziene bedrijventerrein) voor eigen rekening en risico uitvoert. Tot het werk behoren voorbereidingswerkzaamheden, zoals het egaliseren, bouwrijp maken en ontsluiten van het terrein alsook de realisering van de voorziene bedrijfsgebouwen en kantoren. Het bedrijvenschap houdt zich bezig met de grondexploitatie. Zij biedt bouwrijpe kavels te koop aan ten behoeve van de realisering door bedrijven en marktpartijen van daarop voorziene bedrijfsgebouwen. De deskundigen hebben terecht geoordeeld dat deze situatie vergelijkbaar is met die in laatstgenoemd arrest. 2.13. Ook volgt de rechtbank het standpunt van de deskundigen dat aan de doelomschrijving van het bedrijvenschap in de Gemeenschappelijke regeling bedrijvenschap Harnaschpolder, waarin niet alleen wordt gesproken over het verwerven van gronden ten behoeve van bedrijfsterreinen, maar ook over het stichten, verwerven, vervreemden en exploiteren van bedrijfsgebouwen, geen doorslaggevende betekenis toekomt, nu van het exploiteren van bedrijfsgebouwen feitelijk niet gebleken is en het voorziene bedrijventerrein feitelijk niet door en voor rekening van het bedrijvenschap wordt gerealiseerd. Anders dan [gedaagde] en de overige onteigenden in de overige procedures hebben aangevoerd, volgt uit de door hen gestelde omstandigheden dat het bedrijvenschap de aanleg van riolering en ontsluiting heeft gerealiseerd, het risico draagt van niet te verkopen c.q. te verhuren grond, zorg draagt voor de openbare inrichting, het onderhoud en de bewaking van de terreinen en dat zij daarin zou worden bijgestaan door een externe parkmanagementorganisatie, nog niet dat het voorziene bedrijventerrein voor eigen rekening en risico van het bedrijvenschap wordt uitgevoerd. 2.14. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen dat geen sprake is van een overheidswerk en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen over. bestaand concreet plan 2.15. [gedaagde] stelt dat de geldende bestemming dient te worden geëlimineerd, omdat ten tijde van de vaststelling van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 reeds sprake was van een concreet plan, gericht op het amoveren van de woningen aan de [Y] ten behoeve van de realisatie van het bedrijventerrein, waarvoor wordt onteigend. Het geldend bestemmingsplan is slechts vastgesteld teneinde daarmee de juridisch - planologische onderbouwing en een regeling te bieden die de beoogde aanleg van het concrete plan waarvoor onteigend wordt, mogelijk maakt. [gedaagde] wijst op een notitie van de Gemeente Midden - Delfland van 14 november 2013 “Ontwikkeling Woud- Harnasch in bedrijventerrein HarnaschPolder”. In deze notitie worden zes toekomst scenario’s onderzocht voor het gebied Woud-Harnasch (het deelgebied waarin het onteigende perceel ligt en dat deel uitmaakt van bedrijventerrein HarnaschPolder). Volgens [gedaagde] is in deze notitie gekozen voor scenario 2: het slopen van de woningen aan de [Y] ten behoeve van het bedrijventerrein, waaruit volgt, zo begrijpt de rechtbank [gedaagde] , dat daarom sprake is van een bestaand concreet plan. [gedaagde] beroept zich in dit verband ook nog op een - niet gepubliceerd - businessplan van het bedrijvenschap uit 2013, waaruit de concrete keuze voor scenario 2 zou blijken. In navolging van de onteigenden in de overige procedures heeft [gedaagde] ter zitting betoogd dat het bedrijvenschap sterk gestuurd heeft op scenario 2 en dat de Raad van Midden-Delfland in 2014 ten tijde van de vaststelling van het van het Bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 geen andere keus meer had dan die voor scenario 2. 2.16. De deskundigen hebben - “ten overvloede” - de vraag beantwoord of in dit geval de aan het onteigende gegeven bestemming “Bedrijventerrein” zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, dat die bestemming met het plan moet worden vereenzelvigd. Zij hebben gewezen op de terughoudendheid die volgens de HR bij toepassing van artikel 40c Ow moet worden betracht. Volgens deskundigen heeft de notitie van 14 november 2013 van de Gemeente Midden - Delfland de bestemming niet ‘bepaald’. De deskundigen overwegen dat, voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014, door de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag alsmede de raad van Midden - Delfland de keus is gemaakt om af te stappen van de eerdere planologische opzet om de bestaande woningen aan de [Y] te handhaven en om op daarvoor in aanmerking komende plekken langs de [Y] woon - werk - kavels mogelijk te maken. De aanleiding daarvoor was de tegenvallende verkoop op het bedrijventerrein die werd toegeschreven aan de aanwezigheid van woningen langs de [Y] enerzijds en anderzijds de onaantrekkelijkheid van het wonen op een bedrijventerrein. Onder die omstandigheden is vervolgens gekozen voor de financieel minst ongunstige variant, in genoemde notitie omschreven als scenario 2: het ontwikkelen van het hele gebied als bedrijventerrein en het slopen van de woningen op de [Y] . Dit scenario is de basis van het geldend bestemmingsplan geworden, waarbij in het uiteindelijke bestemmingsplan op tekening toch net een andere invulling is gegeven dan de schets van scenario 2 in genoemde notitie.

2.27. De rechtbank is vooralsnog niet overtuigd geraakt van de overwegingen van de deskundigen, gelet op het volgende. 2.28. Artikel 40e Ow is bedoeld om het mogelijk te maken dat planschade vergoed wordt in het kader van de onteigening, teneinde op die manier het voeren van separate planschadeprocedures te voorkomen. 2.29. Een redelijke toepassing van art. 40e Ow in deze zaak houdt in, dat op de peildatum van de onteigening een inschatting wordt gemaakt van de kans, dat een verzoek om vergoeding van planschade zou worden toegewezen bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper, de onteigening weggedacht; planschade, die het gevolg is van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014. Immers, bij een dergelijke veronderstelde verkoop bestaat de mogelijkheid om de planschadeclaim aan de koper over te dragen, die daaraan een zekere waarde zal toekennen. 2.30. Voor de inschatting van die waarde dient een planvergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” (inwerking getreden in 2005). Voorts moet (in ieder geval) worden onderzocht of er sprake is van risico aanvaarding. planvergelijking 2.31. Als peildatum voor de planvergelijking geldt de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid 2014 in werking is getreden. 2.32. De rechtbank is er, gelet op rechtspraak van de Afdeling (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2013:BZ7707), niet van overtuigd geraakt dat de deskundigen bij de planvergelijking voldoende rekening hebben gehouden met de mogelijkheden, die van de uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” in het oude plan mochten worden verwacht. 2.33. De onteigende percelen hadden blijkens het bestemmingsplan “Harnaschpolder-Weteringzone” uit 2005 een uit te werken bestemming “gemengde doeleinden”, die onder meer een uitwerking naar een bestemming “wonen” mogelijk maakte. 2.34. Een uit te werken bestemming houdt in beginsel niet in dat het bevoegd gezag “op verzoek” moet uitwerken. Een eigenaar kan altijd om uitwerking verzoeken, maar het is niet gezegd dat daar ook positief op wordt beslist. Er kunnen allerlei motieven voor het bevoegd gezag zijn om bij de uitwerking zelf de regie te voeren. 2.35. Uitgangspunt is, dat een uit te werken bestemming een zekere (verwachtings)waarde met zich brengt. De hoogte daarvan is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden en het beleid, zoals dat door het bevoegd gezag wordt voorgestaan. Bij voorbeeld beleidsnotities en - rapporten, die voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan zijn gemaakt en de toelichting op het bestemmingsplan kunnen daarover meer duidelijkheid verschaffen. 2.36. In dit verband is mogelijk van belang dat volgens de structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002, die uitgangspunt is geweest voor het plan uit 2005, het perceel van [gedaagde] gelegen is in een strook ‘wonen en werken in het groen’. 2.37. Ook het gegeven dat in 2009 een (later vernietigd) uitwerkingsplan is vastgesteld, waarin aan de onteigende percelen een woonbestemming is gegeven, geeft verder voldoende aan dat het bevoegd gezag kennelijk voorstond dat ter plaatse woningen gebouwd konden worden. [gedaagde] heeft er op gewezen dat er op basis van dat uitwerkingsplan ook daadwerkelijk vergunningen voor woningen aan de [Y] zijn afgegeven. De vernietiging van dit uitwerkingsplan lijkt uitsluitend ingegeven te zijn doordat onvoldoende rekening was gehouden met een inpassingsplan ter realisatie van een voorziene 380kV-verbinding, die ook niet in de weg lijkt te hebben gestaan aan woningbouw aan de [Y] . risicoaanvaarding 2.38.

2.39. De rechtbank is van oordeel dat de overwegingen van de deskundigen geen recht doen aan de verslechterde positie, waarin [gedaagde] als gevolg van het huidig bestemmingsplan is komen te verkeren. Het oordeel van de deskundigen dat er geen sprake is van planschade, die aanleiding geeft voor de toekenning van een tegemoetkoming, heeft de rechtbank niet overtuigd en de rechtbank ziet daarin reden het advies van de deskundigen op dit punt niet te volgen. 2.40. Dit betekent dat er aanvullend advies moet worden ingewonnen over mogelijk planologisch nadeel en planschade, die in de schadeloosstelling dient te worden verdisconteerd. 2.41. De rechtbank is voornemens om mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen te benoemen als aanvullend deskundige, die zich bereid heeft verklaard als deskundige op te treden. De rechtbank is voornemens hem op basis van het volledige dossier, met inbegrip van de stukken uit de vervroegde opneming, de volgende vragen voor te leggen: 1. Is sprake van (planologisch) nadeel in de zin van artikel 40e Ow? 2. Indien u van oordeel bent dat er planologisch nadeel is, kunt u aangeven op welk bedrag die schade moet worden begroot en welk bedrag terzake van planschade in de schadeloosstelling moet worden opgenomen? 3. Wilt u daarbij ook betrekken of en hoe met een exploitatiebijdrage rekening zou moeten worden gehouden? 4. Is voor de beantwoording van de vorige vragen het inroepen van andere deskundigheid noodzakelijk en zo ja, welke? 5. Over welke mogelijke aanvullende stukken dient u nog te kunnen beschikken? 6. Waarop baseert u uw oordeel als deskundige? 7. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn? 2.42. De rechtbank zal de procedure verwijzen naar de rol van 19 juni 2019 teneinde partijen gelegenheid te geven zich uit te laten over de te benoemen deskundige en de aan hem te stellen vragen. De kosten voor deze deskundige komen voor rekening van het bedrijvenschap. Schade aan derde-belanghebbenden 2.43. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. bijkomende schade 2.44. De rechtbank zal de beslissing omtrent de bijkomende schade aanhouden in afwachting van het aanvullend advies. Schadeloosstelling 2.45. De rechtbank zal de beslissing omtrent de schadeloosstelling (en de te vergoeden rente) aanhouden in afwachting van het aanvullend advies. Kosten 2.46. De rechtbank zal de beslissing omtrent de kosten aanhouden in afwachting van het aanvullend advies.

De rechtbank: 3.1. verwijs de procedure naar de rol van 19 juni 2019 voor uitlating partijen als omschreven in 2.42; 3.2. houdt iedere verdere beslissing aan. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mrs. I.A.M. Kroft, A.F.L. Geerdes en W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2019.

In de visie van deskundigen hebben de gemeenten Midden - Delfland en Den Haag op een rationele en voor de hand liggende wijze gereageerd op de constatering dat het bedrijventerrein Harnaschpolder in de eerder gedachte opzet niet met succes zou kunnen worden ontwikkeld omdat de combinatie van wonen en werken langs de [Y] en daaromheen beoogde bedrijven geen gelukkige bleek te zijn. De omstandigheid dat voorafgaand aan de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan overleg is gepleegd met alle betrokkenen, waaronder ook de bewoners van de [Y] , over een eventuele andere opzet van het beoogde bedrijventerrein impliceert in de visie van de deskundigen niet dat het geldend bestemmingsplan vervolgens zou moeten worden vereenzelvigd met het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend. 2.17. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt deze tot de hare. Daar komt het volgende bij. De notitie van 14 november 2013 is naar het oordeel van de rechtbank geen bestaand concreet plan, in de zin van artikel 40c aanhef en onder 3° Ow, alleen al omdat in de notitie zes verschillende scenario’s worden benoemd, als mogelijke oplossing voor de tegenvallende verkoop op en ontwikkeling van het bedrijventerrein HarnaschPolder en in de notitie geen keuze gemaakt is voor één concreet scenario. Een keuze volgt ook niet uit de opmerking in de notitie dat scenario 2 het financieel minst ongunstige scenario is. Het niet gepubliceerde businessplan waarin (kennelijk) scenario 2 als financieel minst ongunstige scenario is doorgerekend, kan evenmin gezien worden als een bestaand concreet plan. Het is goed mogelijk dat dit business - plan (zoals is betoogd in de overige procedures met nrs C/09/548013 en C/09/ 547995) een (belangrijke) rol heeft gespeeld bij het bepalen van het scenario voor het vast te stellen bestemmingsplan. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het dan om een - gangbare - onderbouwing van de financiële haalbaarheid van de te realiseren (nieuwe) planologische visie in het vast te stellen bestemmingsplan. Voor zover het bedrijvenschap met de notitie van 14 november 2013, het niet gepubliceerde businessplan of anderszins gestuurd heeft op scenario 2 als de (meest haalbare) te realiseren ruimtelijk visie, volgt daar uit nog niet dat het bestemmingplan Harnaschpolder Zuid 2014 niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. De rechtbank is er niet van overtuigd geraakt dat zich omstandigheden hebben voorgedaan die nopen tot een uitzondering op het uitgangspunt dat rekening moet worden gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat, mede in het licht van de voorgeschreven terughoudendheid in de rechtspraak van de HR (in het bijzonder ECLI:NL:HR:2016:25,Goense/Zeeland, r.o. 3.5, 3.6.1. en 3.6.2.). complexwaarde 2.18. Voor het vaststellen van de complexwaarde zijn de deskundigen ingegaan op de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode, hebben zij de door partijen ingebrachte taxatierapporten, waarin diverse referentietransacties zijn opgenomen, bestudeerd. Aan een taxatierapport van mr. ing. [A] ( [ing. A] ) hebben de deskundigen drie bruikbare referentietransacties ontleend van 30 december 2014 en 30 november 2015 in de Harnaschpolder, waarvan de complexwaarde is getaxeerd op € 67,50 per m2. Voorts hebben zij zich georiënteerd op vastgestelde exploitatieplannen van andere bedrijventerreinen in de wijde regio. Het bedrijventerrein Honderdland fase 2 te Maasdijk achten de deskundigen het meest vergelijkbaar met Harnaschpolder. Aan de hand van een overzicht met kengetallen van de exploitatieplannen, waarin voor Honderdland een complexwaarde van € 75 per m2 is opgenomen, merken de deskundigen op dat de opbrengst na aftrek van kosten van de grondexploitatie Honderdland fase 2 om diverse redenen gunstiger is dan die van Harnaschpolder, hetgeen een lagere inbrengwaarde voor Harnaschpolder indiceert. Als peildatum hanteren deskundigen de inschrijving van het vervroegd onteigeningsvonnis op 22 oktober 2018. De deskundigen taxeren de ruwe bouwgrondwaarde in het complex Harnaschpolder Zuid op € 70 per m2, ofwel de waarde van het onteigende op € 40.950,00. 2.19. Het bedrijvenschap kan zich vinden in de deze waardering van de deskundigen. Rapport [ing. A] , bijzondere geschiktheid/voorstrook? 2.20. Ten aanzien van de in het taxatierapport van [ing. A] genoemde drie referentiestransacties in de Harnaschpolder (Rotij, Van Herk en Deltahuis) heeft [gedaagde] betoogd dat als onderdeel van die transactie een bouwclaim in Vroondaal aan de verkopende partij is toegekend. Het bedrijvenschap heeft daarop desgevraagd aan de deskundigen medegedeeld dat de verkopers grond hebben gekocht in Vroondaal maar dat dit tegen een marktconforme prijs is gebeurd. De deskundigen zien daarin geen aanleiding om de drie referentietransacties, die zijn getaxeerd op € 67,50 per m2, bij hun waardering anders te interpreteren. De rechtbank sluit zich bij dit oordeel aan. 2.21. Voor de strook lintbebouwing langs de [Y] met een diepte van 35 meter, waarin het perceel van [gedaagde] gelegen is, heeft [ing. A] geadviseerd dat sprake is van een voorstrook waaraan een hogere waarde kan worden toegekend van 30 %. De deskundigen zien geen redenen om voor het onteigende uit te gaan van een voorstrook waaraan een hogere waarde moet worden toegekend: er is geen sprake van een zodanige ligging en ontsluiting van het betreffende perceel dat het eerder of tegen lagere kosten ontwikkeld zou kunnen worden tot uitgeefbare bouwgrond dan andere percelen in het complex. Ontsluiting van het bedrijventerrein zal plaatsvinden via nieuw aan te leggen infrastructuur en de bestaande smalle [Y] zal worden aangepast tot langzaam verkeersroute. Het perceel is betrokken in het kostenverhaal op grond van het vastgestelde exploitatieplan en tenslotte zal de omvang van de voorziene bedrijfsbebouwing een hernieuwde aanleg en/ of aansluiting op de nutsvoorzieningen noodzakelijk maken. [gedaagde] heeft de bevindingen van de deskundigen weersproken, onder meer door te stellen dat van de bestaande nutsvoorzieningen mag worden verwacht dat die toereikend zijn voor toekomstig gebruik als bedrijventerrein. In het licht van de overwegingen van de deskundigen heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het perceel een bijzondere geschiktheid heeft die moet leiden tot een hogere waardering van het perceel. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de toelichting van [ing. A] zeer summier is en onvoldoende inzichtelijk maakt waarom het perceel als voorstrook 30 % hoger zou moeten worden gewaardeerd. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen en maakt die tot de hare. overige vergelijkingstransacties (o.a. Hoogeweide-HOC en PostNL) 2.22. [gedaagde] wijst op de referentietransactie verkoop en levering door Hoogeweide Vastgoed BV aan Honderdland Ontwikkeling Combinatie op 1 oktober 2018 voor een koopsom van € 1.596.000 voor een kadastraal perceel ter grootte van 1.33.00 ha. Uit deze transactie blijkt volgens [gedaagde] een complexwaarde van € 120 per m2. Ter zitting heeft [gedaagde] betoogd dat de deskundigen ten onrechte oordelen dat de prijs op gebruikswaarde (voor kassen) is bepaald. De deskundigen blijven erbij dat deze transactie niet in de vergelijking kan worden meegenomen. De prijs is bepaald op de gebruikswaarde, het perceel van Hoogeweide is in het kader van de taxatie van de inbrengwaarde per 1 februari 2017 binnen het exploitatieplan Honderdland fase 2 getaxeerd op € 385.000. In meer algemene zin hebben de deskundigen in het definitieve rapport en ter zitting gewezen op de programmabegroting 2019 van het Bedrijvenschap Harnaschpolder d.d.

22 mei 2018 waaruit valt op te maken dat rekening wordt gehouden met een fors negatief saldo in een verlieslatende exploitatie van Harnaschpolder, in tegenstelling tot de exploitatie van Honderdland. Een en ander brengt mee dat in vergelijking met Honderdland bij Harnaschpolder van een lagere inbrengwaarde moet worden uitgegaan. 2.23. Het is de rechtbank, in het licht van de opmerkingen van [gedaagde] , niet duidelijk geworden of de deskundigen bij deze specifieke transactie op goede gronden zijn uitgegaan van de gebruikswaarde. Dit staat er niet aan in de weg dat zij zich aan kan sluiten bij de algehele vergelijking van de deskundigen ten aanzien van de complexwaarde tussen Honderdland en Harnaschpolder, zoals opgenomen in bijlage 3 van het deskundigenrapport en ter zitting door de deskundigen toegelicht. 2.24. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen toereikend toegelicht dat de transactie PostNL, transactie van 29 december 2011 (€ 270 per m2), niet als referentietransactie kan worden gebruikt voor de waardebepaling omdat voldoende vast is komen te staan dat het een specifieke transactie betrof, waarbij extra is betaald omdat een perceel grond ‘in de weg lag’ en PostNL haast had met bouwen. Kennelijk was de prijs voor PostNL acceptabel om de gehele bouwlocatie op deze wijze te kunnen verwerven. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen op goede gronden besloten deze transactie niet als vergelijkingsobject te betrekken bij hun waardering vanwege genoemde specifieke omstandigheden en het bijzondere belang van PostNL. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen. 2.25. Al met al kan de rechtbank zich verenigen met de waardering van de deskundigen van het onteigende als ruwe bouwgrond op € 70,00 per m2. Artikel 40e OW deskundigen 2.26. De deskundigen overwegen dat door de vaststelling van het thans geldende bestemmingsplan, ter uitvoering waarvan wordt onteigend, geen sprake is van een planologisch nadeel voor [gedaagde] . Het perceel van [gedaagde] is gelet op de daar aangegeven bestemming “Bedrijventerrein” niet minder waard geworden dan indien het perceel nog de uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” zou hebben gehad. Indien de uit te werken bestemming op de peildatum voor de schadeloosstelling zou moeten worden uitgewerkt, ligt in de rede dat de invulling daarvan, aldus deskundigen, zou overeenkomen met de huidige beleidsinzichten omtrent het beoogde bedrijventerrein. Naar inschatting van de deskundigen ligt dat niet anders indien voor de planologische vergelijking uitgegaan wordt van de datum van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Harnaschpolder Zuid (bij einduitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) op 31 januari 2018). Uit de eerder genoemde notitie uit 2013 en de daaropvolgende besluitvorming door het bedrijvenschap en de raad van de gemeente Midden - Delfland is gebleken dat voor woon - werkkavels langs de Harnaschwetering juist geen belangstelling vanuit de markt bestaat, mede gelet op de ligging nabij de grootschalige bedrijvenontwikkeling. De uit te werken bestemming “Gemengde doeleinden” was in het bestemmingsplan 2005 kennelijk nog niet zover uitgekristalliseerd dat reeds aanstonds een woonbestemming is gegeven aan de betreffende kavels en de uit te werken bestemming is zodanig breed gekozen dat ter plaatse ook bedrijven en kantoren konden worden gerealiseerd. Het vervolgens in 2009 vastgestelde uitwerkingsplan bood die mogelijkheid wel, doch dat plan is bij uitspraak van de Afdeling vernietigd. Bovendien geldt dat het onteigende ook bij een veronderstelde uitwerking ten behoeve van woningbouw onderdeel van het gehele complex Harnaschpolder zou hebben uitgemaakt en dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen een exploitatiebijdrage verschuldigd zou zijn geweest. Tenslotte hebben deskundigen overwogen dat sprake is geweest van risicoaanvaarding door [gedaagde] , omdat hij ten tijde van gelding van het uitwerkingsplan 2009 geen bouwaanvraag heeft ingediend.