ECLI:NL:RBAMS:2026:3736

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11661329 \ CV EXPL 25-6211 Vonnis van 14 april 2026 in de zaak van de rechtspersoon naar buitenlands recht PROLOGIS NETHERLANDS XXXV (C) S.À.R.L. , gevestigd te Luxemburg, eisende partij, hierna te noemen: Prologis, gemachtigde: mr. B.N. Cammelbeeck en mr. M.A.C. Blom, tegen H.M.G. BEDTEXTIEL B.V. , gevestigd te Eindhoven, gedaagde partij, hierna te noemen: HMG, gemachtigde: mr. E. Hermsen 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 8 juli 2025, - de akte overlegging nadere producties van 29 augustus 2025 van de zijde van Prologis, - de op 28 augustus 2025 ingekomen nadere producties van de zijde van HMG, - de op 8 september 2025 ingekomen nadere productie van de zijde van HMG, Op 11 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens Prologis zijn verschenen [naam 7] (bedrijfsjurist), [naam 1] ( [functie 1] ), bijgestaan door de gemachtigden. Namens HMG zijn verschenen [naam 2] ( [functie 2] ), [naam 3] ( [functie 3] ), [naam 4] ( [functie 4] ) en [naam 5] ( [functie 5] ), bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigden mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. HMG is onderdeel van een concern waarvan ook Aktas Holding B.V., Aktas Vastgoed B.V. en Enjoy Company B.V. deel uitmaken (hierna: Aktas). HMG is een grote producent van textielproducten in de Benelux. Aktas heeft een nieuw bedrijfscomplex laten bouwen, waarnaar de bedrijfsactiviteiten van HMG zouden worden verplaatst. Aktas wilde in 2021 vooruitlopend daarop haar bestaande bedrijfscomplex verkopen en haar bedrijfsactiviteiten binnen twee jaar verplaatsen naar de nieuw te bouwen locatie. 2.2. In oktober 2021 hebben Aktas en Dutch Logistics Propco 3 S.à.r.l. (hierna: Dutch Logistics) overeenstemming bereikt over de verkoop en lege oplevering van haar bedrijfscomplex, in welk complex twee ondernemingen uit het Aktas concern gevestigd waren, waaronder HMG. 2.3. Op 26 oktober 2021 hebben Dutch Logistics en HMG een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het bedrijfscomplex aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 2.4. Met betrekking tot de duur van de overeenkomst is het volgende bepaald: “ 3. Duration, renewal en termination 3.1. This lease is entered into for a period of two (2) years, commencing on the date the Lessor acquires the ownership of the Leased Property (the Lease Commencement Date ) and ending two (2) years thereafter. The exact Lease Commencement Date shall be recorded by the Parties in a rider (allonge) to this Lease. 3.2 The Lease will terminate by operation of law after two (2) years, in a accordance with Clause 3.1, without any further notice being required. ” 2.5. Op 1 november 2021 is het gehuurde door Aktas Vastgoed in eigendom overgedragen aan Dutch Logistics en is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepaald op 1 november 2021. 2.6. Met betrekking tot de huurprijs is het volgende bepaald: “ 4. Rent, VAT, rent adjustment (…) 4.1. On the Lease Commencement Date, the initial annual rent for the Leased Property amounts to EUR 361,500.-- (…) excluding VAT. (…) 4.6. The rent will be adjusted annually in accordance with clause 17.1 up to and including 17.3 of the General Conditions, for the first time one (1) year after the Lease Commencement Date. (…) ” 2.7. Met betrekking tot de oplevering is het volgende bepaald: “ 11. Delivery at the end of the lease 11.1. If the Lease is terminated, the Lessee shall reinstate the Leased Property in accordance with the state as it was at the beginning of the Lease as laid down in the delivery report (…), save for normal wear and tear. The Lessee shall deliver the Leased Property to the Lessor without the inventory and broom clean (bezemschoon) and without any damage. 11.2. Echter hebben we in het huurvoorstel ons best gedaan om een verlenging van 3 jaar mogelijk te maken. ” 2.13. Op 15 november 2022 heeft HMG het voorstel afgewezen en daarbij het tegenvoorstel gedaan de huur met een jaar te verlengen, met een huurprijs van € 450.000,00, waarbij zij aangeeft: “ Zoals jou bekend heeft HMG een perceel gekocht waarop een nieuwe bedrijfsruimte wordt gerealiseerd. Dit pand is naar verwachting omstreeks 1 november 2024 gereed. HMG wenst de periode tot november 2024 te overbruggen nu een verhuizing (als gevolg van machines e.d.) feitelijk gezien geen gemakkelijke opgave is, aanzienlijke kosten met zich meebrengt en de nodige tijd in beslag neemt. Voortzetting van de huur is daarom ook wenselijk voor HMG. HMG is echter niet gebaat bij een huurovereenkomst van 3 of 5 jaar nu het nieuwe pand naar verwachting per 1 november 2024 in gebruik genomen zal worden. De voorgestelde 3 of 5 jaar is derhalve niet passend. ” 2.14. Op 16 november 2022 heeft Prologis aan HMG laten weten niet akkoord te kunnen gaan met het tegenvoorstel en voorgesteld om in overleg te treden. 2.15. Op 21 november 2022 heeft Prologis HMG nogmaals aangegeven dat het tegenvoorstel niet akkoord is en dat als er geen overeenstemming over haar voorstel bereikt kan worden Prologis op zoek zal gaan naar een nieuwe huurder. Daarop heeft HMG op 22 november 2022 laten weten dat als Prologis aan haar voorstel vasthoudt overleg niet zinvol lijkt. 2.16. Op 25 november 2022 heeft Prologis bij aangetekende brief gewezen op het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst op 31 oktober 2023, de ontruiming aangezegd tegen 31 oktober 2023 en aangekondigd op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. 2.17. Op 13 februari 2023 heeft in het bijzijn van HMG een (eerste) vooroplevering plaatsgevonden, waarvan door Square Four een inspectierapport is opgemaakt. Dit inspectierapport is op 23 februari 2023 door Crossbay als asset manager van Prologis met HMG gedeeld, onder vermelding van: “(…) Hierin worden beschreven welke zaken dienen te worden uitgevoerd voor oplevering van het pand .” en waarbij tevens is gevraagd naar de planning voor de “ move out ”, naar de planning voor de uitvoering van het preventief onderhoud in 2023 en om toezending van alle onderhoudsdocumentatie voor 2022. 2.18. Op 27 februari / 3 maart 2023 heeft Prologis een huurovereenkomst met VDL Enabling Technologies Group Eindhoven B.V. (hierna: VDL) gesloten voor het gehele complex, waar het gehuurde deel van uitmaakt, voor 5 jaar, met ingang van 1 november 2023 tegen een jaarlijkse huurprijs van € 608.000,00, te vermeerderen met btw. 2.19. Op 14 maart 2023 heeft HMG aan Prologis bericht dat het voor HMG niet mogelijk is om de machines tijdelijk te verplaatsen en dat HMG bereid is voor de verlenging tot 1 november 2024 een huurprijs van € 496.350,00 te betalen. 2.20. Op 20 september 2023 heeft HMG nogmaals aangegeven dat het niet mogelijk is om haar bedrijfsvoering tijdelijk te verplaatsen en aangeboden om het hele bedrijfscomplex (met inbegrip van het gedeelte dat Enjoy Company huurt) tot 1 november 2024 te huren voor € 525.000,00. 2.21. Op 29 september 2023 heeft Prologis het voorstel afgewezen, aangegeven dat er per 1 november 2023 een nieuwe huurder van het bedrijfscomplex is en dat HMG aansprakelijk wordt gehouden voor alle schade als niet tijdig ontruimd wordt. 2.22. Op 31 oktober 2023 is de huurovereenkomst geëindigd. 2.23. Op 2 november 2023 heeft de gemachtigde van Prologis HMG gesommeerd het gehuurde uiterlijk 6 november 2023 te ontruimen. 2.24. Op 21 december 2023 heeft HMG een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW ingediend bij de rechtbank Oost-Brabant. 2.25. Bij beschikking van 13 maart 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant het verzoek van HMG tot verlenging van de ontruimingstermijn afgewezen en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde bepaald op 13 mei 2024. 2.26. Op 17 april 2024 heeft een gezamenlijke inspectie van Uit het door Square Four – op basis van een op 13 mei 2024 verrichte oplevering – opgestelde ‘opleverformulier einde huur’ (hierna: opleverrapport einde huur) volgt welke van deze opleveringsverplichtingen HMG niet is nagekomen en welke gebreken er nog zijn die voor rekening van HMG komen. Op grond van artikel 22.9 van de algemene bepalingen is Prologis, indien HMG geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van haar uit het opleverrapport einde huur voortvloeiende verplichtingen, gerechtigd de herstelwerkzaamheden zelf te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op HMG te verhalen. (b) Gederfde huurovereenkomsten Prologis heeft met VDL een huurovereenkomst gesloten met ingang van 1 november 2023. Omdat HMG op 13 mei 2024 niet aan haar opleververplichting had voldaan heeft Prologis tijd nodig gehad om herstelwerkzaamheden aan het gehuurde zelf uit te (laten) voeren en kon het gehuurde pas op 1 juni 2024 aan VDL ter beschikking worden gesteld. Prologis heeft derhalve huur gederfd over de periode 1 november 2023 tot en met 31 mei 2024. Op grond van artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in combinatie met artikel 22.10 van de algemene bepalingen kan Prologis het verschil vorderen tussen de door HMG betaalde gebruiksvergoeding (€ 249.989,00 te vermeerderen met btw) en de hogere huur die VDL zou betalen (€ 354.669,69 te vermeerderen met btw) over die periode, zijnde € 104.677,69 te vermeerderen met btw. (c) Buitengerechtelijke kosten Op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen is HMG gehouden om buitengerechtelijke kosten te vergoeden. Het daaruit voortvloeiende bedrag van € 25.000,00 voldoet aan de dubbele redelijkheidstoets. 3.3. HMG voert verweer. HMG concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Prologis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Prologis, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Prologis in de kosten van deze procedure. 3.4. HMG voert – samengevat – het volgende aan: (a) Herstelkosten HMG betwist dat op 13 mei 2024 gezamenlijk is vastgesteld dat HMG het gehuurde niet in overeenstemming met haar opleveringsverplichting heeft opgeleverd. Het opleverrapport einde huur wordt betwist. Het opleverrapport aanvang huur heeft een ander doel gehad dan waarvoor het nu gebruikt wordt. Hooguit kan gesproken worden over een paar kleine opleverpunten. Alle schades en gebreken zijn hersteld. (b) Gederfde huurovereenkomsten HMG heeft het op 24 juni 2024 gedane aanbod van Prologis aanvaard en het bedrag met de waarborgsom verrekend. (c) Buitengerechtelijke kosten HMG betwist dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, althans voert aan dat een beroep op artikel 28.1 van de algemene bepalingen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, en dat als buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt een bedrag van € 25.000,00 de dubbele redelijkheidstoets niet kan doorstaan en aansluiting gevonden moet worden bij de staffel buitengerechtelijke kosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling (a) Herstelkosten 4.1. Niet in geschil is dat HMG het gehuurde bij einde huur moet opleveren zonder gebreken, zonder achterstallig onderhoud, zonder enige schade, behoudens normale slijtage en veroudering, zonder inventaris en andere roerende zaken en bezemschoon. Opleverrapporten 4.2. Het meest verstrekkende verweer van HMG is dat het ‘summiere’ opleverrapport aanvang huur niet als uitgangspunt kan gelden voor de opleveringsverplichtingen van HMG. Het doel van dit rapport zou slechts zijn geweest om de huursituatie ‘globaal’ vast te leggen en de toen reeds bestaande gebruikssporen, die in dat rapport niet als gebrek of schade aangeduid zijn, worden in het opleverrapport einde huur wel als gebrek of schade gekwalificeerd, aldus HMG. Anders dan door HMG is aangevoerd kan zij echter niet beschouwd worden als een leek en dient aangenomen te worden dat zij op de hoogte was van de strekking en het belang van het opleverrapport aanvang huur. Zoals d Per gebrek is door HMG verweer gevoerd tegen de gebreken en/of de herstelkosten daarvan, die hierna zullen worden besproken. Onkruid en afval verwijderen rondom het pand € 4.904,02 Inzet shovel met klembak € 1.169,18 Afvoeren van volumineus afval (dons e.d. wat op terrein lag) € 1.134,67 Afvoer van bouw en sloopafval € 679,81 Inzet van vrachtwagen met container t.b.v. afvoer afval € 1.117,68 2e keer onkruid bestrijden en verwijderen en spuitwerk € 2.027,17 4.4.1. HMG heeft primair aangevoerd dat zij na 13 mei 2024 niet in de gelegenheid is gesteld deze opleverpunten alsnog uit te voeren. Subsidiair worden de kosten betwist als onnodig en buitensporig hoog. Door Prologis is gesteld dat HMG nalatig geweest is om deze in het inspectierapport genoemde opleverpunten (“ Verwijderen van alle losse spullen op het buitenterrein (pallets en overige materialen) ”) uit te voeren en dat Prologis op grond van artikel 22.9 van de algemene bepalingen het recht heeft deze punten op kosten van HMG zelf te laten uitvoeren. Dit heeft zij onderbouwd met een op 31 mei 2024 genomen foto waarop een grote berg op het bedrijfsterrein achtergelaten afval te zien is, waaronder pallets en een stapel zakken met daarin iets dat dons kan zijn. Van de noodzaak en hoogte van de kosten heeft Prologis een nadere onderbouwing gegeven die door HMG niet gemotiveerd is weersproken, met uitzondering van het verwijderen van onkruid. HMG heeft een offerte van 22 februari 2023 overgelegd van een hoveniersbedrijf voor “ Onkruid verwijderen Buitenterrein ” voor € 150,00 (ex btw). Prologis heeft verwezen naar het inspectierapport en opleverrapport einde huur waarin op foto’s metershoge begroeiing en welig tierend onkruid zichtbaar is, waarvan naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk is dat dit voor het gehele bedrijfsterrein voor € 150,00 had kunnen worden verwijderd. Voor wat betreft het verwijderen van onkruid heeft HMG aangevoerd dat de tweede factuur ad € 2.027,17 onterecht in rekening is gebracht. Door Prologis is gesteld dat het verwijderen van onkruid in twee delen heeft plaatsgevonden, maar zij heeft de facturen daarvan niet overgelegd. Uit de door Prologis gegeven omschrijving valt op te maken dat de tweede factuur mede ziet op bestrijding en spuitwerk. Zulke preventief te achten maatregelen vallen buiten de opleveringsverplichting om bestaand onkruid/begroeiing te verwijderen. Nu door Prologis niet inzichtelijk is gemaakt welke bedragen voor welke werkzaamheden in rekening zijn gebracht, wordt deze post afgewezen. Voor het overige zijn de opleverpunten en kosten niet door HMG betwist. De gevorderde bedragen worden dan ook, met uitzondering van de factuur ad € 2.027,17, toegewezen. Bestrating links van het pand herstellen € 8.152,50 Laadkuil herstellen € 10.673,85 Reparaties incl. stenen nalopen waar varkensruggen hebben gelegen € 2.109,35 4.4.2. HMG betwist dat sprake is van schade en voert tevens aan dat de verzakkingen al bestonden bij aanvang huur en dat deze ook nooit kunnen zijn ontstaan tijdens de huurperiode. Prologis betwist gemotiveerd, onder verwijzing naar het opleverrapport aanvang huur, dat deze opleverpunten bij aanvang huur al bestonden. Tevens voert Prologis onweersproken aan dat de door HMG ter onderbouwing van haar stellingen overgelegde foto’s een ander deel van de bestrating betreffen dan waarop de opleverpunten zien. In het inspectierapport is als opleveringsverplichting opgenomen “ Herstellen van straatwerk inclusief verzakkingen .” Daarmee is voldoende aannemelijk dat sprake is van meer dan gebruikssporen en zijn de gevorderde bedragen, waarvan de hoogte niet is betwist, toewijsbaar. Voor het overige zijn de opleverpunten en kosten niet door HMG betwist. Hekwerk naast looppoort herstellen (nu spanband) € 1.424,50 4.4.3. Prologis is akkoord om deze herstelkosten niet in rekening te brengen bij HMG. Gevelherstel kantoor, schade herstel door vervanging en spuitwerk € 4.109,12 Gevelherstel magazijnen d.m.v. zetwerken, nieuwe plate De kosten zouden volgens HMG dan ook nodeloos gemaakt zijn. Prologis voert daartegen allereerst aan dat [bedrijf] slechts een advies gegeven heeft om de inspectie eens per drie jaar te herhalen, wat HMG niet van haar onderhoudsverplichting ontslaat, en verder dat uit het rapport van 12 juni 2024 van de door Inspectie Groep Nederland (IGN) verrichte inspectie volgt dat sprake is van gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud en de verhuizing. Zoals Prologis terecht aanvoert zegt het advies van [bedrijf] om eens per drie jaar een inspectie te doen niets over de situatie bij einde huur en kunnen er na 24 januari 2022 door gebrekkig onderhoud of bij de verhuizing gebreken zijn ontstaan. Niet door HMG weersproken is dat onderhoud en periodiek keuren van nagenoeg alle installaties ingevolge de demarcatielijst volledig voor rekening en risico van HMG zijn en tevens dat artikel 11.3 van de huurovereenkomst meebrengt dat zij gebreken ontstaan tijdens of als gevolg van haar verhuizing moet herstellen. Prologis wijst er tevens op dat [bedrijf] in een reactie op 4 september 2025 aangeeft dat het IGN rapport constateringen bevat die in 2022 niet aanwezig waren, die dus later zijn ontstaan. In de reactie van 4 september 2025 wordt per constatering van IGN de bevinding van [bedrijf] gegeven. Zoals door Prologis is aangegeven, wordt met betrekking tot een reeks aan constateringen door IGN door [bedrijf] aangegeven dat deze onder regulier onderhoud vallen, zoals bijvoorbeeld vervuiling en ontbrekende schroeven, welke volgens de demarcatielijst voor rekening van huurder komen. Voorts wijst Prologis erop dat voor andere constateringen door [bedrijf] is aangegeven dat deze vermoedelijk zijn ontstaan tijdens de verhuizing, en het herstel dus voor rekening van HMG komt. Dit is niet gemotiveerd weersproken, evenmin als de hoogte van de bedragen, zodat de gevorderde bedragen toewijsbaar zijn. 4.4.8. HMG heeft nog aangevoerd dat, samengevat, de door IGN verrichte inspectie is gedaan op basis van een niet wettelijk verplichte norm (NEN 3140) en dat de uitkomst daarvan niet representatief is voor een pand waaruit alle machines zijn verwijderd en de technische installaties niet in gebruik zijn. Dit maakt het oordeel niet anders. Ook zonder op de technische installaties aangesloten machines kan een technische installatie gekeurd worden. Niet gesteld of gebleken is dat de technische installaties niet meer onder spanning stonden. De keuring vond ook plaats met het oog op de ingebruikname door de opvolgend huurder. Niet weersproken is dat NEN 3140 geen wettelijk verplichte norm is en is ontwikkeld om werkgevers te ondersteunen bij het naleven van de zorgplicht vanuit de Arbowet. Uit het inspectierapport van [bedrijf] in 2022 volgt dat haar inspectie eveneens is gedaan op basis van NEN 3140 (en NEN 1010). De kantonrechter neemt op basis daarvan aan dat een dergelijke keuring – met de daaruit voortvloeiende onderhoudsverplichtingen – behoort tot de keuringen zoals bedoeld op de demarcatielijst, die de verantwoordelijkheid zijn van de huurder. Brandwerende afdichtingen herstellen/uitvoeren conform rapport € 25.282,80 4.4.9. HMG heeft aangevoerd dat deze gebreken al bestonden ten tijde van aanvang huur. Prologis heeft hier tegenin gebracht dat dit in het opleverrapport aanvang huur niet is vermeld. In het inspectierapport staat als opleverpunt “ Gaten die aanwezig zijn in de wanden van de brandcompartimenten dienen brandwerend gedicht te worden ”. Zoals hierboven al overwogen is HMG dan gehouden tot herstel en kan Prologis bij gebreke daarvan de werkzaamheden op kosten van HMG laten uitvoeren. Dat de kosten buitensporig zijn is door Prologis gemotiveerd weersproken, onder overlegging van de desbetreffende facturen van Gerco Brandpreventie B.V. en het logboek van de door Gerco verrichte werkzaamheden. De vordering is toewijsbaar. Plafondplaten in entréegebied vervangen. Raster wordt gehandhaafd oude platen eruit halen en nieuwe plaatsen € 3.069,02 4.4.10. HM Pas bij het opleverrapport einde huur is opgemerkt “ Verlichting niet vervangen door huurder naar LED conform de EML ”. De kantonrechter overweegt dat uit de facturen die zijn overgelegd niet op te maken valt wat er door Signify gedaan is. Prologis heeft immers slechts een viertal facturen overgelegd met daarin als enige specificatie ‘warehouse armaturen’, ‘installation and commissioning’ en ‘project management’. Voorts overweegt de kantonrechter dat gelet op het verweer van HMG en de hoge kosten van deze post nader overleg niet had misstaan en dat, gelet op de factuurdata 16 juli en 28 oktober 2024, dit redelijkerwijs ook mogelijk moet zijn geweest. 4.4.13. Bij gebreke van een nader op deze post toegespitst bewijsaanbod, ziet de kantonrechter geen aanleiding om Prologis ter zake toe te laten tot bewijs. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd worden afgewezen. Legionella keuring uitvoeren € 5.072,47 4.4.14. HMG heeft hiertegen aangevoerd dat op 2 maart 2022 een risico-inventarisatie preventie legionella heeft plaatsgevonden, en dat gezien deze recente keuring een nieuwe keuring niet nodig was en de gevorderde kosten niet verschuldigd zijn. Prologis heeft daartegen aangevoerd dat HMG, ondanks herhaalde verzoeken om de onderhouds- en keuringsrapportages van de leidingwerken te verstrekken, pas bij conclusie van antwoord het rapport van 2 maart 2022 heeft overgelegd. Uit de door Prologis overgelegde facturen van 15 oktober 2024 volgt dat de keuring toen al plaatsgevonden had. Voorts is niet gesteld of gebleken dat de in het rapport van 2 maart 2022 opgenomen herstelpunten zijn uitgevoerd. Evenmin is gesteld of gebleken dat de in het beheersplan opgenomen periodieke maatregelen zijn uitgevoerd. Gelet hierop kon Prologis terecht besluiten een keuring te laten uitvoeren en is het gevorderde bedrag, waarvan de hoogte niet is betwist, toewijsbaar. Onderhoud en herstelkosten t.b.v. lift € 11.802,80 4.4.15. Onder verwijzing naar de demarcatielijst heeft HMG aangevoerd dat herstelkosten voor rekening van de verhuurder komen, en tevens dat de lift ook gebruik wordt door de huurder op de tweede verdieping. Daartegen heeft Prologis ingebracht dat sprake is van onderhouds- en herstelwerkzaamheden als gevolg van het niet nakomen door HMG van de verplichting van de huurder tot onderhoud en periodiek keuren van de lift, onder verwijzing naar de demarcatielijst waarin onderhoud is opgenomen als een verplichting van de huurder. Nu deze onderhoudsverplichting in de bijlage bij huurovereenkomst als verplichting van HMG is opgenomen is de loutere omstandigheid dat een andere huurder van het complex de lift tevens gebruikt onvoldoende om aan te nemen dat deze verplichting voor HMG niet geldt of anders moet worden beoordeeld, temeer nu een nadere onderbouwing daarvoor ontbreekt. Mogelijk kan een deel van de kosten van onderhoud voor rekening zijn van deze andere huurder, maar daaromtrent is niets aangevoerd en bovendien zou dit – zonder andersluidende afspraken ter zake – leiden tot een vordering van HMG op deze huurder. Voorts is onweersproken gesteld dat herhaaldelijk verzocht is om de onderhoudsrapportages van de lift, en dat deze nooit verstrekt zijn omdat is gebleken dat HMG nooit onderhoud heeft laten uitvoeren. Gelet hierop is voldoende aannemelijk dat de gevorderde bedragen (waaronder ook herstelkosten), waarvan de hoogte niet is betwist, samenhangen met het niet verrichten van onderhoud door HMG. In het inspectierapport is als opleveringsverplichting opgenomen “ Aanleveren van onderhoudsrapportages van de technische installaties. ” Op grond van artikel 22.9 van de algemene bepalingen kon Prologis, nu dit niet is gebeurd, de onderhouds- en daarmee samenhangende herstelwerkzaamheden zelf laten uitvoeren voor rekening van HMG. De vordering is daarom toewijsbaar. Wanden nalopen, repareren en sauswerk uitvoeren (eerste verdieping) € 12.162,72 4.4.16. Beide partijen verwijzen voor hun standpunt naar hetge De kantonrechter zal de schade naar redelijkheid vaststellen op (ongeveer) de helft van het gevorderde bedrag: € 13.450,00. Alle wanden vrij maken van beugels en toebehoren die niet thuishoren € 2.683,53 incl. huur hoogwerker + transport 4.4.19. HMG heeft aangevoerd dat het werkzaamheden van geringe aard betreft die het gevorderde bedrag nooit kunnen rechtvaardigen. In het inspectierapport en het opleverrapport einde huur is deze post niet opgenomen. Het had op de weg van Prologis gelegen om haar vordering nader te onderbouwen met een factuur en opgave van de werkzaamheden. Nu Prologis dat niet gedaan heeft zal de vordering worden afgewezen. Projectmanager € 8.327,83 Voorman/projectcoördinator € 11.746,61 4.4.20. HMG heeft aangegeven dat er geen grondslag is voor deze vordering en deze kosten nodeloos gemaakt zijn omdat alle opleverwerkzaamheden door HMG zijn verricht. Zoals hierboven is overwogen is dit laatste onjuist. In ieder geval een gedeelte van de opleverpunten is door HMG niet (goed) uitgevoerd. Prologis beroept zich ter zake op artikel 22.9 van de algemene bepalingen en stelt dat hier sprake is van aan de herstelwerkzaamheden verbonden kosten. Het had op de weg van Prologis gelegen om haar vordering nader te onderbouwen met een factuur en opgave van de verrichte werkzaamheden. Nu Prologis dat niet gedaan heeft is een inschatting van de aan het herstel van de gebreken aan HMG toerekenbare gedeelte van het gevorderde bedrag niet mogelijk. Prologis heeft aangevoerd dat zij er geen belang bij heeft om nodeloze kosten te maken, waaruit alleen al afgeleid kan worden dat deze redelijk en noodzakelijk zijn geweest. Dit kan echter niet zonder meer aangenomen worden omdat kosten ook – los van de kosten die voor rekening van HMG komen – gemaakt kunnen zijn in het kader van het door Prologis aan VDL op 1 juni 2024 opleveren van het gehuurde. De vordering zal worden afgewezen. Onderhoud werktuigbouwkundige installaties door Van Dorp € 21.168,42 4.4.21. HMG voert aan dat deze post pas later is toegevoegd. HMG heeft betwist dat het hier kosten betreft die voor haar rekening komen en voert aan dat een grondslag voor het aan HMG doorberekenen van deze kosten ontbreekt. Prologis stelt dat deze post onderhoud aan installaties betreft waarvan volgens de demarcatielijst het onderhoud voor rekening van huurder is. Prologis stelt op, onder meer, 2 februari 2023, 23 februari 2023 en 28 april 2023 om onderhouds- en keuringsrapportages te hebben verzocht maar nooit iets te hebben ontvangen, omdat gebleken is dat HMG geen onderhoud heeft verricht. Nu HMG niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het onderhoud waartoe zij op grond van de huurovereenkomst gehouden was heeft verricht, is Prologis gerechtigd om dit op kosten van HMG te laten verrichten. De vordering, die is onderbouwd met een factuur van Van Dorp Installaties B.V., kan worden toegewezen. Bewijsaanbod 4.5. Ter zitting heeft HMG nog een bewijsaanbod gedaan dat zij haar onderhoudsverplichtingen is nagekomen, alsmede dat Dutch Logistics het gehuurde ‘as is’ heeft overgenomen van Aktas Vastgoed en ‘as is’ aan HMG heeft verhuurd. Prologis heeft daartegen aangevoerd dat HMG het bewijs van het bestaan van gebreken bij aanvang huur en van het door haar tijdens de huurperiode verrichte onderhoud bij conclusie van antwoord al had kunnen en moeten aanleveren. Prologis heeft de afgelopen jaren meerdere malen het standpunt naar voren gebracht dat er door HMG geen onderhoud gepleegd is en HMG gevraagd om onderhoudsrapportages. Daarop is nooit iets van HMG ontvangen. Prologis wijst erop dat voor einde huur tweemaal een zorgvuldige procedure is gevolgd: er is een voorinspectie gedaan tegen het einde van de overeengekomen huurperiode en nogmaals tegen het einde van de periode waarin HMG het pand onrechtmatig onder zich had gehouden. Op de bevindingen daarvan is volgens Prologis nooit inhoudelijk door HMG gereageerd. HMG heeft voldoende tijd gehad om haar stellingen te onderbouwen. Het bewijsaanbod die HMG betwist dat deze kosten zijn gemaakt en dat, voor zover daarvan wel sprake zou zijn, aansluiting gezocht dient te worden bij de ‘staffel buitengerechtelijke kosten’. Het bedrag van € 25.000,00 kan de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan en een beroep op artikel 28.1 is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus HMG. 4.15. Redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte komen als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Voor handelstransacties kan afgeweken worden van de door HMG genoemde staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). In artikel 28.1 van de algemene bepalingen zijn partijen overeengekomen dat “ 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 ” als redelijk geldt. 4.16. Op grond van artikel 242 van het Wetboek van Rechtsvordering (Rv) kan de kantonrechter bedragen die tussen partijen zijn overeengekomen ter vergoeding van buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder c BW ambtshalve matigen tot een, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijke schadeloosstelling. De vordering van Prologis ziet op zulke kosten en het is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gemachtigde van Prologis werkzaamheden heeft verricht om voldoening buiten rechte te verkrijgen. De kantonrechter ziet, gelet op de omstandigheden van het geval, wel aanleiding om het bedrag te matigen tot het bedrag dat volgens het Besluit zou worden begroot. Het had op de weg van Prologis gelegen om, na de gemotiveerde betwisting door HMG, enig inzicht te verschaffen in wat de in dit kader voor haar rekening verrichte werkzaamheden zijn geweest en daarbij aannemelijk te maken dat de werkelijke kosten daarvan hoger zijn dan het redelijk te achten bedrag overeenkomstig de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit, waaraan een maximum van € 6.775,00 is gesteld is. Prologis heeft haar vordering op geen enkele wijze onderbouwd en volstaan met een verwijzing naar de contractuele grondslag. Mede gezien de hoogte van het bedrag dat in deze procedure wordt toegewezen, zal een bedrag van € 6.775,00 als redelijke vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. Dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid is door HMG niet onderbouwd. 4.17. De vanaf de datum dagvaarding gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Proceskosten 4.18. HMG is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Prologis worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 119,40 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 2.712,00 (2 punten × € 1.356,00) - nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.364,40 4.19. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt HMG tot betaling aan Prologis van een bedrag van € 228.249,88 aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt HMG tot betaling aan Prologis van een bedrag van € 104.677,69 aan gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de btw en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt HMG om aan Prologis te betalen een bedrag van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt HMG in de proceskosten van € 4.364,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als HMG niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarn