ECLI:NL:RBAMS:2026:2545

ECLI:NL:RBAMS:2026:2545 text/xml public 2026-04-02T13:07:27 2026-03-12 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2026-03-11 C/13/766213 / HA ZA 25-852 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Tussenuitspraak NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:2545 text/html public 2026-04-02T13:06:07 2026-04-02 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2026:2545 Rechtbank Amsterdam , 11-03-2026 / C/13/766213 / HA ZA 25-852 Tussenvonnis. Een VvE vordert onder meer dat de rechtbank aan gedaagden een verbod oplegt om – in een bedrijfsruimte van een door de VvE beheerd gebouw – een mozzarellafabriek te (doen) exploiteren. De rechtbank kan daarover op dit moment nog geen definitieve beslissing geven, omdat zij nog niet kan vaststellen dat sprake is van de door de VvE in dit verband gestelde geur- en geluidsoverlast. De rechtbank ziet aanleiding om ter beoordeling daarvan een deskundige te benoemen. De rechtbank beslist wel dat het exploitatieverbod niet kan worden gegrond op het feit dat het gebruik van de bedrijfsruimte in strijd is met de bestemming daarvan, omdat niet gebleken is dat daarvan sprake is. Verder wordt in dit vonnis op alle andere vorderingen van de VvE beslist. RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/766213 / HA ZA 25-852 Vonnis van 11 maart 2026 in de zaak van de vereniging VVE [eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde 1] B.V. , gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. [gedaagde 2] h.o.d.n. [handelsnaam] , wonende te [woonplaats] , gedaagden, hierna te noemen: [gedaagde 1] en [handelsnaam] en samen (in enkelvoud): [handelsnaam] , advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer. 1 De zaak en de beslissingen van de rechtbank in dit vonnis het kort 1.1. De VvE voert onder meer het beheer over het gebouw gelegen aan de [adres 1] . [gedaagde 1] is eigenaar van een bedrijfsruimte in dat gebouw. [gedaagde 1] verhuurt die bedrijfsruimte aan [handelsnaam] , die daarin mozzarella en ricotta produceert. 1.2. Op enig moment is bij het productieproces van [handelsnaam] vrijgekomen afvalwater met kaasresten in de kruipruimte onder de bedrijfsruimte gelekt. Daarna is de kruipruimte meermaals leeggezogen en uiteindelijk gevuld met zand. 1.3. De VvE stelt dat de omwonenden van de bedrijfsruimte veel overlast ervaren van de kaasproductie van [handelsnaam] en dat verschillende onderdelen van het gebouw als gevolg daarvan beschadigd zijn geraakt. Volgens De VvE ervaren de omwonenden geur- en geluidsoverlast, zijn afvoerleidingen beschadigd geraakt en hebben bij de kaasproductie vrijgekomen dampen een witte waas achtergelaten op de achtergevel van het gebouw. 1.4. De VvE heeft in deze procedure verschillende vorderingen ingesteld tegen [handelsnaam] , die op het volgende neerkomen. De VvE vordert dat de rechtbank [gedaagde 1] verbiedt om de bedrijfsruimte in gebruik te geven aan [handelsnaam] , zolang [gedaagde 1] niet een gebruikersverklaring aan de VvE heeft overgelegd. De VvE vordert ook dat de rechtbank [handelsnaam] een verbod oplegt om in de bedrijfsruimte een mozzarellafabriek te (doen) exploiteren. In het geval dat de rechtbank dat exploitatieverbod niet oplegt, wil de VvE dat de rechtbank voorwaarden aan [handelsnaam] oplegt waaronder [handelsnaam] haar bedrijf mag voeren in de bedrijfsruimte. Verder wil de VvE dat de rechtbank [handelsnaam] veroordeelt om schade aan verschillende onderdelen van het gebouw te herstellen en maatregelen te treffen om (verdere) schade te voorkomen. Daarnaast wil de VvE dat – telkens als zij daarom schriftelijk verzoekt – [handelsnaam] haar toegang verleent tot gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Ook vordert de VvE dat [handelsnaam] een boete van € 12.950,00 en een schadevergoeding van € 15.951,56 aan haar betaalt. Tot slot vordert de VvE een verwijzing naar de schadestaatprocedure. 1.5. De beslissingen van de rechtbank in dit vonnis luiden op hoofdlijnen als volgt. 1.6. De rechtbank wijst het door de VvE gevorderde verbod aan [gedaagde 1] om de bedrijfsruimte in gebruik te geven aan [handelsnaam] , zolang [gedaagde 1] niet een gebruikersverklaring aan haar heeft overgelegd, af. De VvE heeft namelijk niet gemotiveerd waarom het niet overleggen van een gebruikersverklaring ertoe moet leiden dat [gedaagde 1] wordt verboden de bedrijfsruimte in gebruik te geven aan [handelsnaam] . Wel wordt wegens het niet overleggen van die gebruikersverklaring door [gedaagde 1] , de door de VvE gevorderde boete toegewezen. 1.7. Over het door de VvE gevorderde exploitatieverbod kan de rechtbank op dit moment nog geen definitieve beslissing geven, omdat zij nog niet kan vaststellen dat sprake is van de door de VvE in dit verband gestelde geur- en geluidsoverlast. De rechtbank ziet aanleiding om ter beoordeling daarvan een deskundige te benoemen. De rechtbank beslist wel dat het exploitatieverbod niet kan worden gegrond op het feit dat het gebruik van de bedrijfsruimte door [handelsnaam] in strijd is met de bestemming daarvan, omdat niet gebleken is dat daarvan sprake is. 1.8. De vorderingen van de VvE die erop neerkomen dat [handelsnaam] niet (op dezelfde wijze als voorheen) gebruik mag maken van de putjes in de vloer van de bedrijfsruimte en de daaronder gelegen afvoerleidingen en dat [handelsnaam] de schade aan die putjes en afvoerleidingen moet herstellen, worden afgewezen. De reden daarvoor is dat [handelsnaam] die putjes heeft dichtgemaakt, zodat daarvan en van de daaronder gelegen afvoerleidingen geen gebruik meer kan worden gemaakt. 1.9. De vordering van de VvE die erop gericht is dat [handelsnaam] de aan de gevel van het gebouw opgetreden schade moet herstellen, wordt toegewezen, omdat [handelsnaam] daar geen verweer tegen heeft gevoerd. 1.10. De door de VvE gevorderde schadevergoeding wordt tot een bedrag van € 8.393,76 toegewezen, omdat de VvE voor een schadepost van € 7.557,50 onvoldoende heeft gesteld. De door de VvE gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt afgewezen, omdat de VvE verder niet heeft toegelicht dat zij nog nadere schade verwacht. 1.11. Ook de vordering van de VvE tot veroordeling van [handelsnaam] om haar toegang te verlenen tot gemeenschappelijke gedeelten of zaken wordt afgewezen, omdat zij daar geen belang bij heeft. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 28 februari 2025, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 18 juni 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - de akte van [handelsnaam] , met producties, - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 augustus 2025 en de daarin genoemde stukken, - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 13 augustus 2025 die zich in het dossier bevinden, - de akte wijziging van eis van de VvE, - de akte na wijziging eis van [handelsnaam] , - het e-mailbericht van 4 november 2025 van de griffier aan partijen waarin [gedaagde 1] in de gelegenheid is gesteld om zich op de rol van 19 november 2025 bij akte uit te laten en de VvE in de gelegenheid is gesteld om daarop op de rol van 17 december 2025 bij antwoordakte te reageren, - de akte van [handelsnaam] , - de antwoordakte van de VvE. 2.2. Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken. 3 De feiten 3.1. Bij notariële akte van 21 juni 2009 (hierna: de hoofdsplitsingsakte) is een aan de [locatie] gelegen perceel en het – op dat moment daarop nog te bouwen – complex “ [complex] ” van vijf gebouwen gesplitst in vier appartementsrechten, aangeduid met indexnummers A1 tot en met A4. 3.2. Het appartementsrecht met indexnummer A4 geeft op grond van de hoofdsplitsingsakte recht op het uitsluitend gebruik van de in het complex gelegen 24 bedrijfsruimtes en 24 woningen. Dit appartementsrecht is bij notariële akte van diezelfde dag onder-gesplitst in 48 appartementsrechten (hierna: de splitsingsakte). Deze geven ieder recht op het uitsluitend gebruik van voornoemde 24 bedrijfsruimtes en 24 woningen. 3.3.

In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald: “ BIJZONDER REGLEMENT. (…) f. In aansluiting op artikel 25 lid 1 van het modelreglement wordt bepaald, dat de privé-gedeelten, behorende tot de appartementsrechten, blijkens inrichting uitsluitend bestemd zijn tot: (…) bedrijfsruimte (…) Het is verboden de privé-gedeelten bestemd tot bedrijfsruimte als horeca-ruimte en/of beroeps- of bedrijfsmatig te (doen) exploiteren op het gebied van erotiek en/of als kamerverhuurbedrijf te (doen) exploiteren, alles in de ruimte zin van het woord. Deze opsomming is niet limitatief zodat mitsdien alle andere gebruiken in strijd met de hiervoor gegeven bestemming eveneens niet zijn toegestaan.” 3.4. Achter de splitsingsakte is een splitsingstekening gehecht, die onder meer het volgende weergeeft: 3.5. Bij de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. De VvE voert onder meer het beheer over het gebouw gelegen aan de [adres 1] . Op de begane grond van dat gebouw bevinden zich zes bedrijfsruimtes, daarboven bevinden zich zes eengezinswoningen. 3.6. In de splitsingsakte is verder een modelreglement van januari 2006 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard. Het modelreglement bepaalt onder meer het volgende: “ Artikel 2 (…) 2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen. (…). (…) Artikel 3 Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of te beperken. (…) Artikel 25 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. (…) Artikel 28 (…) 3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een ander privé gedeelte of met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de eigenaar van het andere appartementsrecht respectievelijk de vereniging vergoed. (…) Artikel 35 1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend. (…) Artikel 41 1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van de vergadering door een eigenaar of door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming. 2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een eenmalige of dagboete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement. 3. De te verbeuren boeten komen ten bate van de vereniging. (…) Artikel 53 (…) 5. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures, het aangaan van vaststellingsovereenkomsten, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatoire maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures.” 3.7. [gedaagde 1] is sinds 2012 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 496 (zie hiervoor in 3.4), gelegen aan de [adres 2] . [gedaagde 1] produceerde in de daarin zich bevindende bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsruimte) mozzarella en ricotta. De heer [naam] (hierna: [naam] ) is bestuurder van [gedaagde 1] . 3.8. In 2016 heeft [gedaagde 1] haar onderneming overgedragen aan [handelsnaam] . Sindsdien verhuurt [gedaagde 1] de bedrijfsruimte aan [handelsnaam] . Ook zij produceert mozzarella en ricotta in de bedrijfsruimte. 3.9. Op enig moment zijn water en kaasresten in de kruipruimte onder de bedrijfsruimte gelekt. Op 3 juli 2024 heeft de Amsterdamse Ontstoppings- en Reinigingscentrale B.V. (hierna: AORC) de kruipruimte geïnspecteerd. Vervolgens heeft AORC op 11 juli 2024 de kruipruimte leeggezogen. Voor die werkzaamheden heeft AORC op 11 juli 2024 € 1.010,59 gefactureerd. Op die factuur, staat – over de op 3 juli 2024 uitgevoerde inspectie – onder meer het volgende: “Uitgevoerde werkzaamheden : Stank onderzocht, kruipruimte ligt een laag water en kaas, moet zo snel mogelijk leeg gezogen worden om te kijken waar de afvoer stuk is en dan repareren. Vergaan van de stank.” 3.10. Op 11 juli 2024 heeft het Controle Orgaan Kwaliteits Zaken (hierna: COKZ) de bedrijfsruimte bezocht. In een bij een brief van 9 januari 2025 aan [handelsnaam] gevoegd rapport heeft COKZ onder meer het volgende geschreven: “Het bedrijf [handelsnaam] te [plaats] is bezocht naar aanleiding van 2 meldingen bij de NVWA. De meldingen gaan over stankoverlast en resten Mozzarella in de kruipruimte (…). De melders geven aan dat er een ondragelijke stank in de winkels en woningen naast en boven het bedrijf wordt waargenomen en dat er in de kruipruimte onder het gebouw resten Mozzarella zouden liggen. De ondernemer bevestigde dat sprake is van stank doordat de riolering stuk is en opende de kruipruimte. Er werd een enorme rottingslucht waargenomen. Er waren geen resten mozzarella te zien in de kripruimte in de nabijheid van het luik. (…) (….) De volgende zaken zijn beoordeeld en vastgesteld tijdens de hygiëneronde: - Er kwam een rottingslucht uit de kruipruimte (…)” 3.11. In een brief van 8 oktober 2024 heeft de VvE [handelsnaam] onder meer gesommeerd om een door het bestuur van de VvE ingeschakelde aannemer – te weten SOS Snelservice B.V. (hierna: SOS) – toegang te verlenen tot de kruipruimte om daar werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Verder vermeldt deze brief onder meer het volgende: “ 4.3 Sommatie 3: kosten van herstel en saneren kruipruimte + gebruikersverklaring 20. Tot slot verzoek ik u om mij binnen [z]even dagen na ontvangst van deze brief schriftelijk en ongeclausuleerd te bevestigen dat [gedaagde 1] B.V. daarvan de kosten zal dragen (….) en er zorg voor zal dragen dat de hierboven genoemde gebruikersverklaring (zie artikel 24 van het reglement) aan mij zal zijn verstrekt. 5 WAARSCHUWING 21.

Verder doe ik u door middel van deze brief namens het bestuur van de VvE een waarschuwing toekomen, zoals bedoeld in artikel 29 van het reglement van de VvE. Deze waarschuwing heeft betrekking op elk van de hierboven genoemde overtredingen van het reglement. 22. Deze waarschuwing houdt in dat als u binnen een maan nogmaals een van die bepalingen overtreedt (…) u dan een boete verbeurt van maximaal € 200,- per dag.” 3.12. In een brief van 18 oktober 2024 heeft de VvE [handelsnaam] nogmaals gesommeerd om SOS toegang te geven tot de kruipruimte. Die brief is bij deurwaardersexploot betekend aan [naam] . 3.13. Op 23 oktober 2024 heeft De Alliantie VvE Diensten (hierna: De Alliantie) de bedrijfsruimte en de kruipruimte geïnspecteerd. In het daarvan gemaakte rapport van De Alliantie staat onder meer het volgende: “Onderzoeksreden: langdurige stankoverlast in woningen en bedrijven naast en boven, en rondom deze locatie. (…) Enkele weken terug is in de kruipruimte een grote hoeveelheid drab weggezogen. Pas na aanvulling met schoon zand was een veilige toegang mogelijk. De kaas-drab geeft een verstikkende scherpe lucht waar geen werknemer in wil werken. Het onderzoek gaf en geeft aan dat de kruipruimte sterk vervuild is met afvalstoffen (drab) uit de kaas fabriek. Oorzaak ondeugdelijk aangelegde rioleringen (privé). Deze zijn lek / open/niet aangesloten. Tevens zijn deze rioleringen zonder VvE toestemming aangebracht en aangesloten aan een VvE afvoerleiding. Minimaal 1 afvoer loost direct op de vloer van de kruipruimte, zie foto’s onder. (…) Status 23 okt 2024: Advies is om opnieuw een reiniging toe te passen, omdat er opnieuw [drab] in de kruipruimte is geloosd. (…) ” 3.14. Op 29 oktober 2024 heeft KasaTecninca Installatiebedrijf (hierna: KasaTecnica) in een rapport en een offerte voor herstelwerkzaamheden aan de afvoerleidingen in de kruipruimte aan [handelsnaam] uitgebracht. Het rapport van KasaTecninca vermeldt onder meer het volgende: “The leaks are 6/7 and they are caused by damaged pipes and fittings. The issue results from the main building drainage lines not being properly anchored to the ceiling of the crawlspace but rather supported by pipe sections resting on the sand base. The pipes running from the center of the building to its sides, lacking a solid and stable anchorage, have gradually given way until the connection with the main pipe has collapsed.” 3.15. Eind november 2024 hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd. In die correspondentie heeft [handelsnaam] tegenover de VvE verklaard dat het bij het productieproces van [handelsnaam] vrijkomende afvalwater voortaan niet meer zal worden geloosd in de afvoerleidingen in de kruipruimte, maar zal worden opgeslagen in grote vaten, welke vervolgens worden opgehaald door haar leverancier van buffelmelk. 3.16. Intussen heeft SOS vanaf 27 augustus 2024 de kruipruimte onderzocht. Eind 2024 heeft SOS 6 ton aan rottende kaasresten uit de kruipruimte onder de bedrijfsruimte verwijderd en die kruipruimte vervolgens gevuld met zand. Voor die werkzaamheden heeft SOS op 9 december 2024 € 6.608,16 aan de VvE gefactureerd. De factuur van SOS vermeldt onder meer het volgende: “(…) 27-08-2024 (…): Het probleem komt bij huisnummer [adres 2] vandaan. De mozzarella fabriek. (…) De stank is echt heel erg (…). Dit dient eerder opgepakt te worden. (…) 27-09-2024 (…): Vandaag verder onderzoek gedaan. We zijn bij de mozzarella fabriek op hs nr [adres 2] , de kruipruimte in gegaan Maar vanaf een / twee meter de kruipruimte in , is te gevaarlijk vanwege de vele vervuiling en de daardoor ontstane gassen. (…) 18-10-2024 (…): met 2 man onderzoek uitgevoerd. Riolering onder de kruipruimte is drama. Op vele punten uit elkaar. Gaten in de riolering door ratten. Ook diverse afvoeren niet aangesloten op de riolering. Ook ondersteuning en bevestigingsbeugels zijn niet in orde. Er wordt met te hoge temperaturen geloosd waar huidige riolering niet te[gen] kan. De riolering gaat hierdoor doorhangen en vervormen. De gehele riolering onder het pand dient vervangen te worden met PE, elektromof inclusief beugels met draag schalen. Tijdens onderzoek draaide de fabriek op volle toeren en geconstateerd dat al het water overal onder de vloer weer uit de riolering loopt. Weer ligt de kruipruimte vol rioolwater. Er dient gestopt te worden met lozen, voordat dit is opgelost.” 3.17. Op 29 april 2025 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering staat onder meer het volgende: “ 9. Gerechtelijke procedure [adres 3] Onder de Mozzarrella fabriek aan de [adres 3] is er lekkage geweest in de kruipruimte waardoor de kruipruimte bevuild is. Het bestuur heeft een jurist in geschakeld om advies te geven. Om een juridische procedure te starten namens de VvE met daarbij de bijkomende kosten, is toestemming vanuit de ALV vereist. Besluit: De vergadering besluit met unanieme stem om: - Akkoord te gaan met het opstarten/opvolgen van een juridische procedure en het bestuur hiervoor te mandateren. ” 4 Het geschil 4.1. Voor een volledige weergave van de vorderingen van de VvE – na eiswijziging – verwijst de rechtbank naar de bij dit vonnis gevoegde bijlage I. 4.2. [handelsnaam] voert verweer. [handelsnaam] concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van de VvE, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de proceskosten. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan. 5 De beoordeling Ontvankelijkheid van de VvE 5.1. Voordat de rechtbank toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van deze zaak, zal zij eerst beoordelen of de VvE kan worden ontvangen in haar vorderingen. 5.2. [handelsnaam] heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, omdat niet is gebleken dat de vergadering van eigenaars aan het bestuur van de VvE een machtiging heeft verleend om de onderhavige procedure te starten. [handelsnaam] heeft in dit verband gewezen op artikel 53 lid 5 van het modelreglement, waaruit onder meer volgt dat het bestuur van de VvE een machtiging van de vergadering van eigenaars behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen (zie 3.6). 5.3. De VvE heeft daarna de notulen van een vergadering van eigenaars van 29 april 2025 overgelegd. Daaruit blijkt dat de vergadering van eigenaars unaniem heeft ingestemd met het opstarten en opvolgen van een juridische procedure tegen [handelsnaam] en het bestuur van de VvE daarvoor mandateert (zie 3.17). Hiermee heeft de VvE voldaan aan artikel 53 lid 5 van het modelreglement. De VvE kan dan ook worden ontvangen in haar vorderingen. Gebruikersverklaring en boete 5.4. De VvE vordert onder meer dat het [gedaagde 1] wordt verboden om het gebruik van haar bedrijfsruimte nog langer aan [handelsnaam] (of welke andere derde dan ook) te verschaffen tot het moment dat [gedaagde 1] integraal aan het bepaalde in artikel 35 van het modelreglement heeft voldaan, op straffe van een dwangsom (zie bijlage I onder i). 5.5. Uit artikel 35 lid 1 van het modelreglement volgt dat een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander kan laten uitoefenen, onder de voorwaarde dat hij ervoor zorgt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van de VvE van een zogenoemde gebruikersverklaring. In die gebruikersverklaring moet onder meer staan dat die ander de bepalingen van het modelreglement zal naleven (zie 3.6). 5.6. De VvE heeft niet gemotiveerd waarom het niet overleggen van een gebruikersverklaring ertoe moet leiden dat [gedaagde 1] wordt verboden de bedrijfsruimte in gebruik te geven aan [handelsnaam] . Het belang van de overlegging van de gebruikersverklaring is dat de gebruiker zich committeert aan de het toepasselijke modelreglement. De VvE heeft tijdens de zitting het standpunt ingenomen dat het modelreglement op grond van artikel 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) rechtsreeks van toepassing is op [handelsnaam] , zodat van een belang bij het door de VvE gevorderde verbod niet gebleken is.

De VvE heeft hier op haar beurt onvoldoende tegenover gesteld, zodat deze vordering dan ook wordt afgewezen. 5.7. De VvE vordert verder betaling van een boete van € 12.950,00, te vermeerderen met de wettelijke rente (zie bijlage I onder viii). De VvE heeft daartoe gewezen op artikel 41 van het modelreglement, waaruit onder meer volgt dat bij schending van één van de bepalingen in het modelreglement door een eigenaar, het bestuur van de VvE het recht heeft die eigenaar – indien hij niet binnen een maand na waarschuwing van het bestuur van de VvE gevolg heeft gegeven aan die waarschuwing – een boete op te leggen (zie 3.6). 5.8. In haar brief van 8 oktober 2024 heeft de VvE een boete aan [gedaagde 1] aangezegd voor onder meer het niet overleggen van de gebruikersverklaring (zie 3.11). [gedaagde 1] heeft tijdens de zitting ook erkend dat de gebruikersverklaring nog moet worden ondertekend en overgelegd aan het bestuur van de VvE. Alleen al om die reden is [gedaagde 1] betaling van de door de VvE gevorderde boete verschuldigd. Anders dan [handelsnaam] doet voorkomen, doet het enkele feit dat de VvE in haar brief van 8 oktober 2024 heeft verwezen naar bepalingen van het modelreglement van 1992 in plaats naar die van het toepasselijke modelreglement van 2006, niet af aan de verschuldigdheid van de boete. [gedaagde 1] wist namelijk dat zij wegens het niet overleggen van de gebruikersverklaring een boete riskeerde en dat zij hierop gewezen wordt. 5.9. De door de VvE gevorderde boete van € 12.950,00 is dan ook toewijsbaar. De daarover gevorderde wettelijke rente is ook – als onbestreden – toewijsbaar. Exploitatieverbod 5.10. De VvE vordert verder – samengevat – (primair) dat de rechtbank [handelsnaam] onvoorwaardelijk verbiedt om in de bedrijfsruimte, althans in welke tot de VvE behorende bedrijfsruimte dan ook, een mozzarellafabriek te (doen) exploiteren (zie bijlage I onder ii). Zij baseert die vordering op twee gronden: geur- en geluidsoverlast en gebruik van de bedrijfsruimte in strijd met de bestemming volgens de splitsingsstukken. Geur- en geluidsoverlast? 5.11. De VvE stelt in dit verband onder meer dat omwonenden als gevolg van het gebruik door [handelsnaam] van de bedrijfsruimte dusdanige geur- en geluidsoverlast ervaren, dat dit het door haar gevorderde exploitatieverbod rechtvaardigt. De VvE heeft deze stelling onderbouwd aan de hand van video’s, meldingen van omwonenden aan de gemeente en bij omwonenden afgenomen enquêtes. 5.12. [handelsnaam] weerspreekt op zichzelf niet dat bij de productie van mozzarella en ricotta in de bedrijfsruimte geuren en geluiden vrijkomen die ook door de omwonenden kunnen worden ervaren. [handelsnaam] betwist evenwel dat die geuren en geluiden voor dusdanige overlast zorgen, dat die een exploitatieverbod rechtvaardigen. [handelsnaam] heeft verder aangevoerd dat zij enige maatregelen heeft getroffen ter geur- en geluidsreductie, maar zij heeft – ook na vragen daarover van de rechtbank tijdens de zitting – niet duidelijk gemaakt welke maatregelen dit zijn en hoe die zich vertaald hebben in de feitelijke situatie ter plaatse. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen in welke mate op dit moment sprake is van geur- en geluidsoverlast en welke voorzieningen [handelsnaam] op deze punten heeft getroffen. De rechtbank ziet daarin aanleiding om een deskundige te benoemen ter beoordeling van de volgende vragen: Welke voorzieningen zijn getroffen in de bedrijfsruimte als het gaat om de afvoer dan wel beperking van de bij het productieproces vrijkomende geluiden en geuren? Indien aanwezig, zijn deze voorzieningen in overeenstemming met de hiervoor geldende eisen? Indien aanwezig, heeft u met metingen kunnen verifiëren dat deze voorzieningen ook feitelijk werken? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 5.13. Voordat de rechtbank een deskundigenbericht zal bevelen, worden partijen in de gelegenheid gesteld om zich gelijktijdig bij akte uit te laten over de voorgenomen vraagstelling en de persoon van de deskundige. Indien partijen het in overleg eens worden over een deskundige, kunnen zij die gezamenlijk voordragen. Als zij het niet eens worden, kunnen zij elk maximaal drie namen noemen van deskundigen die naar hun mening in aanmerking komen, waarna de rechtbank een deskundige zal benoemen. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol van 8 april 2026 verwijzen. 5.14. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het wettelijke uitgangspunt, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door de VvE moeten worden betaald. Gebruik van de bedrijfsruimte in strijd met de bestemming ? 5.15. De VvE stelt in het kader van het gevraagde exploitatieverbod verder dat gebruik van [handelsnaam] van de bedrijfsruimte in strijd is met de bestemming daarvan. Volgens de VvE exploiteert [handelsnaam] een industriële mozzarellafabriek in de bedrijfsruimte, wat niet past bij de bestemming van de ‘bedrijfsruimte’ althans ‘commerciële ruimte’ zoals bedoeld in respectievelijk het modelreglement en de splitsingstekening. 5.16. Daartegenover heeft [handelsnaam] aangevoerd dat [handelsnaam] in de bedrijfsruimte niet een industriële mozzarellafabriek exploiteert, maar een ambachtelijke kaasmakerij waar op kleine schaal mozzarella en ricotta wordt geproduceerd. Volgens [handelsnaam] is het laatstgenoemde gebruik van de bedrijfsruimte niet in strijd is met de bestemming daarvan. 5.17. De vraag is dus of het gebruik van [handelsnaam] van de bedrijfsruimte in overeenstemming is met de in de splitsingsakte en splitsingstekening genoemde bestemming van die ruimte als respectievelijk ‘bedrijfsruimte’ en ‘commerciële ruimte’. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moeten de splitsingsstukken worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij mag slechts worden gekeken naar de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Dit is van belang voor de rechtszekerheid. Het is mogelijk dat de splitsingsstukken verschillend kunnen worden uitgelegd. In dat geval moet de rechter vaststellen welke uitleg en welk(e) rechtsgevolg(en) naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is/zijn. 5.18. Voorop staat dat in artikel 25 lid 1 van het modelreglement staat dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming en dat een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering van eigenaars (zie 3.6). 5.19. In de splitsingsakte is een aanvulling geformuleerd op artikel 25 lid 1 van het modelreglement. Daarin staat dat het verboden is de privégedeelten bestemd tot bedrijfsruimte als horeca-ruimte en/of beroeps- of bedrijfsmatig te (doen) exploiteren op het gebied van erotiek en/of als kamerverhuurbedrijf te (doen) exploiteren, alles in de ruimte zin van het woord. Verder staat in de hoofdsplitsingsakte dat deze opsomming niet limitatief is zodat alle andere gebruiken in strijd met de hiervoor gegeven bestemming eveneens niet zijn toegestaan (zie 3.3). 5.20. In de splitsingsstukken wordt geen nadere invulling gegeven aan het begrip ‘commerciële ruimte’ zoals genoemd in de splitsingstekening (zie 3.4). 5.21. De rechtbank is van oordeel dat een uitleg van voornoemde bepalingen naar objectieve maatstaven het volgende meebrengt. De bewoordingen van de splitsingsstukken bieden geen aanknopingspunten om te oordelen dat onder ‘bedrijfsruimten’ en ‘commerciële ruimten’ geen ruimten zijn begrepen, die worden gebruikt voor de kleinschalige productie van etenswaren. Die beperking volgt geenszins uit de stukken.

Dat het in deze zaak gaat om grootschalige fabrieksmatige productie is verder onvoldoende gebleken, zodat niet zal worden ingegaan op de vraag of een dergelijk gebruik in overstemming met de bestemming is. De VvE heeft niets ingebracht tegen het door [handelsnaam] gestelde gebruik van de bedrijfsruimte, namelijk voor de kleinschalige productie van mozzarella en ricotta. Bij deze stand van zaken heeft de VvE onvoldoende toegelicht dat de wijze waarop [handelsnaam] de bedrijfsruimte gebruikt, in strijd is met de bestemming daarvan. Het door de VvE (primair) gevorderde exploitatieverbod kan hier dus niet op worden gegrond. 5.22. De rechtbank zal na het deskundigenbericht en de reacties van partijen hierop, verder ingaan op de vraag of het verbod wel gebaseerd kan worden op de gestelde geur- en geluidsoverlast. De putjes en afvoerleidingen 5.23. De VvE vordert dat de rechtbank [handelsnaam] verbiedt de putjes en de in de kruipruimte aangebrachte afvoerleidingen te gebruiken zoals nader in de akte wijziging van eis omschreven, op straffe van een dwangsom (zie bijlage I onder iii). De VvE vordert verder (primair) dat de rechtbank [handelsnaam] veroordeelt de putjes dicht te maken, de in de kruipruimte aangebrachte leidingen te verwijderen en het gemeenschappelijke riool te herstellen en (subsidiair) de putjes, afvoerleidingen in de kruipruimte en de aansluiting(en) daarvan op het gemeenschappelijke riool op hun kosten te herstellen dan wel opnieuw aan te brengen (zie bijlage I onder iv). 5.24. [handelsnaam] heeft toegelicht dat zij de putjes in de vloer van de bedrijfsruimte inmiddels heeft dichtgestort met beton of cement, zodat daarvan en van de daaronder gelegen afvoerleidingen geen gebruik meer kan worden gemaakt. De VvE heeft dit tijdens de zitting ook erkend. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien welk belang de VvE heeft bij deze vorderingen, zodat die moeten worden afgewezen. De enkele omstandigheid – die de VvE pas later in haar akte wijziging van eis nog heeft genoemd – dat zij verder niet heeft kunnen controleren of [handelsnaam] de putjes heeft dichtgemaakt en dat zij geen toezegging van [handelsnaam] heeft dat de putjes niet alsnog zullen worden opengemaakt, leiden niet tot een ander oordeel. Schade aan de gevel 5.25. Daarnaast vordert de VvE – samengevat – dat de rechtbank i) [handelsnaam] verbiedt schade toe te brengen aan de gemeenschappelijke gevel althans verbiedt deze te (doen) bevuilen en ii) [handelsnaam] veroordeelt maatregelen te treffen om die schade in de toekomst te voorkomen en de gevel aan de achterzijde van het gebouw waarop een witte waas zichtbaar is professioneel te laten reinigen (zie bijlage I onder v). De VvE heeft in dit verband toegelicht dat bij de productie van mozzarella en ricotta in de bedrijfsruimte, witte dampen met daarin enzymen vrijkomen en dat die dampen een witte waas op de achtergevel van het gebouw achterlaten. 5.26. [handelsnaam] heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank, zodat geen verweer is gevoerd tegen de voldoende gemotiveerde stellingen van de VvE. Deze vorderingen zijn daarom toewijsbaar. Schadevergoeding en verwijzing naar de schadestaatprocedure 5.27. De VvE vordert dat [handelsnaam] wordt veroordeeld tot betaling van € 15.951,56 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente (zie bijlage I onder vi). Volgens haar heeft [handelsnaam] een ondeugdelijk leidingstelsel in de kruipruimte onder de bedrijfsruimte aangebracht. In dat leidingstelsel zijn gaten gevallen. Door die gaten is 6 ton aan kaasresten in de kruipruimte onder de bedrijfsruimte gelekt, wat daar vervolgens is gaan rotten, met zeer ernstige stankoverlast en ook schade tot gevolg. Die schade bestaat uit door de VvE gemaakte kosten in verband met i) het leegzuigen van de kruipruimte ii) (nood)reparaties en iii) advies over handelingen van [handelsnaam] met betrekking tot de kruipruimte, aldus steeds de VvE. 5.28. [handelsnaam] is het daar niet mee eens. Volgens haar is de kruipruimte onder de bedrijfsruimte niet gemeenschappelijk en treft haar ten aanzien van de lekkage aan de afvoerleiding in die kruipruimte geen enkel verwijt. Het is ook mogelijk dat de gemeenschappelijke afvoer, door eigen gebreken of van door van buiten komende oorzaken is gaan lekken, aldus [handelsnaam] 5.29. De rechtbank overweegt als volgt. Partijen hebben met elkaar gediscussieerd over de vragen of de kruipruimte en het daarin zich bevindende leidingwerk – dat is aangesloten op de riolering – gemeenschappelijk zijn. Het antwoord op die vragen kan in het midden blijven. 5.30. De VvE heeft namelijk terecht aangevoerd dat zij mag optreden tegen onredelijke hinder. In artikel 2 lid 2 van het modelreglement staat dat een eigenaar of gebruiker geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers mag toebrengen. Verder staat in artikel 3 van het modelreglement dat iedere eigenaar en gebruiker aansprakelijk is voor onredelijke hinder voor zover deze hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Artikel 3 van het modelreglement vervolgt dat iedere eigenaar en gebruiker – voor zover dit redelijk is – verplicht is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben die hinder te voorkomen of te beperken (zie 3.6). 5.31. Vast staat dat in de zomer van 2024 6 ton aan rottende kaasresten uit de kruipruimte is verwijderd (zie 3.16). De VvE heeft aangevoerd dat (in ieder geval daarvoor) sprake was van zeer ernstige stankoverlast en heeft daartoe gewezen op de facturen en rapporten van AORC, De Alliantie en SOS (zie 3.9, 3.13 en 3.16). Verder heeft [handelsnaam] zelf het rapport van COKZ overgelegd (zie 3.10). De rechtbank stelt aan de hand van al deze stukken vast dat sprake was van zeer ernstige stankoverlast afkomstig uit de kruipruimte onder de bedrijfsruimte en daarmee ook van onredelijke hinder in de zin van het modelreglement. 5.32. Verder stelt de rechtbank op basis van de door de VvE overgelegde foto’s vast dat de koppelstukken – die zijn gebruikt om de door [gedaagde 1] in de vloer van de bedrijfsruimte aangebrachte afvoerputjes te verbinden met de (al dan niet) gemeenschappelijke afvoerleidingen daaronder in de kruipruimte – gaten hadden. Mede gelet op de bevindingen in voornoemde rapporten, wordt het ervoor gehouden dat het afvalwater met kaasresten dat bij het productieproces van [handelsnaam] is vrijgekomen in ieder geval hieruit in de kruipruimte is gelekt. Tijdens de zitting is gebleken dat (de zakenpartner van) [handelsnaam] die koppelstukken – zonder toestemming van de vergadering van eigenaars – heeft aangebracht. Voor zover die koppelstukken toen voldeden, zijn zij in ieder geval niet geschikt gebleken voor het gebruik daarvan door [handelsnaam] Omdat de hinder daardoor is veroorzaakt, is [handelsnaam] voor de hierdoor veroorzaakte schade aansprakelijk. 5.33. De VvE heeft toegelicht dat zij als gevolg van die hinder kosten heeft moeten maken, bestande uit de volgende posten: - kosten AORC: € 1.010,59 - kosten SOS: € 6.608,16 - kosten technisch beheer van de VvE: € 775,01 - juridische kosten tot aan de dagvaarding: € 7.557,80 - totaal: € 15.951,56 5.34. De kosten voor AORC, SOS en technisch beheer van de VvE zijn als onbestreden toewijsbaar. 5.35. Over de post ‘juridische kosten tot aan de dagvaarding’ heeft de VvE toegelicht dat deze kosten niet zien op de voorbereiding van deze procedure, maar uitsluitend de buitengerechtelijke kosten die niet vallen onder wettelijke incassokosten of proceskosten. Volgens de VvE ziet deze post onder meer op kosten met betrekking tot sommaties aan gedaagden en deurwaarderskosten. 5.36. [handelsnaam] is het daar niet mee eens. Zij heeft aangevoerd dat deze post betrekking heeft op werkzaamheden van de advocaat van de VvE die dienden ter voorbereiding op deze procedure, zodat die behoort tot de proceskosten. 5.37. De VvE heeft ter onderbouwing van deze post gewezen op een kostenoverzicht met daarop alleen algemene omschrijvingen. De rechtbank kan op basis daarvan niet vaststellen dat deze kostenpost ziet op buitengerechtelijke kosten die niet vallen onder wettelijke incassokosten of de proceskosten.

De conclusie is dat de VvE, tegenover de betwisting van [handelsnaam] , onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat de door haar gevorderde door haar advocaat gemaakte kosten tot aan de dagvaarding uitsluitend zien op buitengerechtelijke kosten die niet vallen onder de wettelijke incassokosten of proceskosten. Er is geen reden om de VvE toe te laten tot het door haar op dit punt aangeboden nadere schriftelijke bewijs, omdat zij deze stukken al had moeten verstrekken. De door de VvE gevorderde juridische kosten tot aan de dagvaarding worden dan ook afgewezen. 5.38. Al het voorgaande brengt mee dat een totaalbedrag van € 8.393,76 (€1.010,59 + € 6.608,16 + € 775,01) aan schadevergoeding aan de VvE kan worden toegewezen. 5.39. De over voornoemd totaalbedrag gevorderde wettelijke rente is als onbestreden toewijsbaar. 5.40. Verder vordert de VvE dat de rechtbank [handelsnaam] veroordeelt tot vergoeding van de nog door haar te lijden schade en tot vergoeding van de nog niet bekende schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (zie bijlage I onder vi derde alinea). De reden voor het instellen van deze vordering is de rechtbank niet duidelijk, omdat de VvE daarover niets heeft toegelicht. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk of en welke schade de VvE verder nog verwacht. Deze vordering wordt afgewezen, verwijzing naar de schadestaat blijft achterwege. Toegang tot gemeenschappelijke gedeelten of zaken 5.41. De VvE vordert verder – samengevat – dat de rechtbank [handelsnaam] veroordeelt toegang te verlenen aan het bestuur van de VvE althans de door het bestuur te nomineren derde tot het appartementsrecht van [gedaagde 1] of via dat appartementsrecht tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, op straffe van een dwangsom (zie bijlage I onder vii). 5.42. Voorop staat dat in artikel 28 lid 3 van het modelreglement staat dat indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een privégedeelte of met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht is daartoe zijn toestemming en medewerking te verlenen (zie 3.6). 5.43. Partijen twisten over de vraag of [handelsnaam] in het verleden steeds toegang tot het privégedeelte van [gedaagde 1] heeft gegeven op grond van artikel 28 lid 3 van het modelreglement. De rechtbank begrijpt uit de toelichtingen van de VvE dat het belang bij deze vordering voor de toekomst met name is gelegen in het inspecteren van schade aan de afvoerleiding in de kruipruimte onder de bedrijfsruimte en daaraan (reparatie)werkzaamheden te laten uitvoeren. In reactie hierop heeft [handelsnaam] een aan [handelsnaam] gerichte factuur van KasaTecninca van 16 december 2024 voor (reparatie)werkzaamheden aan die afvoerleiding overgelegd. De VvE heeft daarop niet nader gemotiveerd dat die afvoerleiding nog steeds beschadigd is en niet reeds gerepareerd is door KasaTecnica. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien welk belang de VvE heeft bij deze vordering, zodat die moet worden afgewezen. Samenvatting van de hiervoor gegeven beslissingen en slotopmerkingen 5.44. De rechtbank zal hierna in de beslissing bepalen dat de zaak weer op de rol komt van 8 april 2026, voor het nemen van een akte door alle partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage. Die vindt de rechtbank nodig, om te kunnen oordelen over de door de VvE gestelde geur- en geluidsoverlast en de vraag of hierop een exploitatieverbod kan worden gebaseerd. 5.45. De rechtbank heeft op andere vorderingen van de VvE wel al kunnen beslissen. Bij eindvonnis zullen de vorderingen zoals omschreven in bijlage I onder v en viii, worden toegewezen. De vordering zoals omschreven in bijlage I onder vi zal tot een bedrag van € 8.393,76 worden toegewezen alsook de daarover gevorderde wettelijke rente. 5.46. Bij eindvonnis zullen de vorderingen zoals omschreven in bijlage I onder i, iii, iv en vii worden afgewezen. Ook de vordering zoals omschreven in bijlage I onder vi derde alinea zal bij eindvonnis worden afgewezen. 5.47. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 5.48. Het staat partijen vrij om met inachtneming van dit vonnis opnieuw in overleg te treden over een oplossing buiten rechte. 6 De beslissing De rechtbank 6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 8 april 2026 voor het nemen van een akte door alle partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage (zie 5.13), 6.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026. Bijlage I – de vorderingen van de VvE zoals omschreven in haar akte wijziging van eis De VvE vordert dat de rechtbank Amsterdam een zoveel mogelijk uitvoerbaar hij voorraad verklaard vonnis zal wijzen tussen haar en gedaagden waarin: i. het [gedaagde 1] wordt verboden om het gebruik van haar bedrijfsruimte nog langer aan [handelsnaam] (of welke andere derde dan ook) te verschaffen tot het moment dat [gedaagde 1] integraal aan het bepaalde in artikel 35 van het reglement heeft voldaan, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft en een dwangsom van €2.500,- per dag of gedeelte daarvan vanaf de elfde dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft; (primair) het [gedaagde 1] en [handelsnaam] onvoorwaardelijk wordt verboden om in de bedrijfsruimte aan de [adres 2] althans in welke tot de VvE behorende bedrijfsruimte dan ook een mozzarellafabriek te (doen) exploiteren, althans (subsidiair, en voor zover het primair achter ii gevorderde niet zou worden toegewezen) dat: het gedaagden wordt verboden om vanuit de bedrijfsruimte overlast te veroorzaken voor de omwonenden, in het bijzonder geur-, zicht- en geluidsoverlast, meer concreet door gedaagden te verbieden: a. de deuren van de bedrijfsruimte geopend te hebben of te houden (of dit toe te staan) voor andere doeleinden dan het enkele betreden, verlaten of bevoorraden van de bedrijfsruimte; b. tijdens of in een periode van 72 uur na de productie of verwerking van voedsel (waar opslag van vers en/of onverpakt voedsel onder moet worden verstaan) gebruik te maken van het gemeenschappelijke luchtverversingssystem (of dit toe te staan), en; c. het in de achtergevel (of waar dan ook) geplaatste (of te plaatsen) afzuigingssysteem (of welk ander afzuigsysteem dan ook) te gebruiken zonder dat daarin industriële luchtfilters (actieve koolstoffilters, chemische filters of industriële luchtreinigers) zijn geplaatst die zodanig zijn dat geuroverlast wordt tegengegaan, dan wel dit toe te staan; d. (afval)(water)tanks of andere opslagmiddelen te plaatsen en geplaatst te hebben of te houden op (een) parkeerplaats(en) achter de bedrijfsruimte of op het gemeenschappelijke terrein, dan wel dit toe te staan; e. de gevel van het gebouw en / of de vloeren (buiten) van de gemeenschappelijke zaken te verontreinigen met (afval)water of vervuilde lucht, dan wel dit toe te staan; een en ander op straffe van een dwangsom van €2.500,- voor iedere keer dat dit verbod wordt overtreden, vanaf de vijfde keer dat een overtreding wordt geconstateerd op straffe van een dwangsom van €5.000,- althans (meer subsidiair, en voor zover het primair of subsidiair achter ii gevorderde niet zou worden toegewezen) dat dit hen wordt verboden zo tot en met het moment dat aan al de volgende voorwaarden is voldaan, namelijk: a. dat de vergadering van de VvE hij onherroepelijk geworden besluit en onder door haar te formuleren voorwaarden toestemming heeft gegeven zoals bedoeld in de artikelen 22 en 23 van het reglement om (afvoer)gaten te maken (en te hebben) in de vloer van het appartementsrecht, daar (afvoer)leidingen op aan te sluiten en die aan te sluiten op het gemeenschappelijke riool van het gebouw; b.

dat de vergadering van de VvE bij onherroepelijk geworden besluit en onder door haar te formuleren voorwaarden toestemming heeft gegeven om de voor het afvoeren van het afvalwater benodigde bak of bakken te plaatsen op (een van) de parkeerplaats(en) en/of op het gemeenschappelijke terrein van de VvE, dan wel onder de voorwaarde dat gedaagden - bij gebreke van een dergelijk besluit - die bak of die bakken niet zullen plaatsen op (een van) de parkeerplaats(en) en/of op het gemeenschappelijke terrein van de VvE; c. dat de putjes, afvoerleidingen in de kruipruimte en de aansluiting daarvan op de gemeenschappelijke riolering op kosten van [gedaagde 1] en/of [handelsnaam] deugdelijk en naar de regelen der kunst zullen zijn hersteld en aangebracht en op hun kosten zullen worden onderhouden, een en ander op kosten van gedaagden te beoordelen door of namens De Alliantie VvE Diensten of een (andere) door de VvE te nomineren deskundige, onder de bepaling dat het vonnis ook een titel inhoudt tot verhaal op gedaagden van de daaraan verbonden kosten, d. dat door een op kosten van gedaagden en door het bestuur van de VvE te benoemen deskundige is geoordeeld dat niet alleen de achter ‘b’ genoemde zaken, maar ook de gemeenschappelijke zaken van de VvE waar de daar genoemde leidingen op uitkomen, technisch geschikt zijn voor de opvang en afvoer van de (vaak hete) afvalstoffen die bij de productie van mozzarella vrijkomen, onder de bepaling dat het vonnis ook een titel inhoudt tot verhaal op gedaagden van de daaraan verbonden kosten, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat dit verbod of een van de voorwaarden daarvan wordt overtreden; het gedaagden wordt verboden om de in deze dagvaarding besproken putjes en in de kruipruimte aangebrachte afvoerleidingen te gebruiken, daarin (afval)water of welke andere substantie dan ook te (doen) lozen of toe te staan dat dit wordt geloosd, ongeacht de hoeveelheden die daarin zullen worden geloosd, een en ander tot het moment dat die putjes en afvoerleidingen ofwel conform het achter iv primair gevorderde zullen zijn verwijderd dan wel tot het moment dat die putjes conform het achter iii subsidiair gevorderde zullen zijn hersteld, een en ander op straffe van een dwangsom van €2.500,- per keer dat dit verbod wordt overtreden, vanaf de vijfde keer dat een overtreding wordt geconstateerd op straffe van een dwangsom van €5.000,-; iv. (primair) [gedaagde 1] en [handelsnaam] zullen worden veroordeeld om binnen 14 dagen na het betekenen van het in deze zaak te wijzen vonnis de putjes in de vloer dicht te hebben gemaakt, de in de kruipruimte aangebrachte leidingen te zullen hebben verwijderd en het gemeenschappelijke riool te zullen hebben hersteld, een en ander naar de eisen van goed en deugdelijk werk en op kosten van gedaagden te beoordelen door of namens De Alliantie VvE Diensten of een (andere) door de VvE te nomineren deskundige, onder de bepaling dat het vonnis ook een titel inhoudt tot verhaal van die kosten op gedaagden, althans (subsidiair) dat gedaagden zullen worden veroordeeld om binnen 14 dagen na het betekenen van het in deze zaak te wijzen vonnis de putjes, afvoerleidingen in de kruipruimte en de aansluiting(en) daarvan op de gemeenschappelijke riolering op hun kosten [handelsnaam] deugdelijk en naar de regelen der kunst zullen hebben hersteld dan wel opnieuw te hebben aangebracht, een en ander op kosten van gedaagden te beoordelen door of namens De Alliantie VvE Diensten of een (andere) door de VvE te nomineren deskundige, onder de bepaling dat het vonnis ook een titel inhoudt tot verhaal op gedaagden van de daaraan verbonden kosten, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft en een dwangsom van €2.500,- per dag of gedeelte daarvan vanaf de elfde dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft; v. het gedaagden wordt verboden om schade toe te brengen aan de gemeenschappelijke gevel, althans deze te (doen) bevuilen, en gedaagden te veroordelen maatregelen te treffen om die schade in de toekomst te voorkomen, alsmede hen te veroordelen de gevel aan de achterzijde van het gebouw waar de witte waas zichtbaar is, binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis professioneel te hebben laten reinigen, een en ander op kosten van gedaagden te beoordelen door of namens De Alliantie VvE Diensten of een (andere) door de VvE te nomineren deskundige, onder de bepaling dat het vonnis ook een titel inhoudt tot verhaal op gedaagden van de daaraan verbonden kosten, een en ander op straffe van een dwangsom van €1.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft en een dwangsom van €2.500,- per dag of gedeelte daarvan vanaf de elfde dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft; vi. gedaagden worden veroordeeld om de schade die de VvE heeft geleden te vergoeden, althans haar de in deze dagvaarding besproken kosten te vergoeden welke kosten blijken uit producties 6, 7, 16 en 17, welke kosten tot dusver € 15.951,56 bedragen, en gedaagden aldus te veroordelen tot betaling van dat bedrag aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding, althans een vonnis waarin gedaagden worden veroordeeld tot betaling van een zodanige schadevergoeding aan de VvE, als de rechtbank juist en redelijk vindt; en waarin gedaagden ook worden veroordeeld tot vergoeding van de nog door de VvE te lijden schade en tot vergoeding van de nog niet bekende schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; vii. [gedaagde 1] en [handelsnaam] zullen worden veroordeeld om telkens wanneer door of namens het bestuur van de VvE daar schriftelijk (waar e-mail, SMS en Whatsapp onder dienen te worden verstaan) om wordt verzocht en indien dat naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een gemeenschappelijke zaak of een gemeenschappelijk gedeelte, de toegang aan het bestuur van de VvE en/of de door het bestuur te nomineren derde te verlenen tot het appartementsrecht of via het appartementsrecht tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per keer dat geen gehoor wordt gegeven aan een dergelijk verzoek, onder de bepaling dat bij een dergelijk verzoek indien dat niet spoedeisend is, een termijn wordt gegeven van minimaal 48 uur om de gevraagde toegang te verlenen, die toegang wordt gevraagd op een moment dat zoveel als mogelijk is gelegen op werkdagen tussen 7:30u in de ochtend en 19:30u in de avond en waarbij het tijdstip voor zover dat mogelijk is in onderling overleg wordt bepaald, althans als dat naar het oordeel van het bestuur van de VvE niet mogelijk of wenselijk is, dat vooraf en binnen voornoemde tijdstippen een tijdvak van 4 uur (of zoveel langer als nodig is) wordt gegeven waarin de gevraagde toegang dient te worden verschaft; viii. [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling aan de VvE van een boete van €12.950,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover gerekend vanaf de dag van de dagvaarding, althans een vonnis waarin [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van een zodanige boete aan de VvE, als de rechtbank juist en redelijk vindt; ix. gedaagden worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen en de nakosten in het vonnis te begroten, een en ander onder de bepaling dat als de gedingkosten niet binnen 14 dagen zullen zijn voldaan, daarover vanaf de 15e dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn. [handelsnaam] , productie 9.