ECLI:NL:RBAMS:2025:9687

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/768001 / HA ZA 25-972 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonende te [woonplaats] , eisers, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. J. de Koning, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. L.M. Ravestijn. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 15 april 2025 met producties; - de conclusie van antwoord met producties; - het tussenvonnis van 16 juli 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 september 2025 met de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eisers] en [gedaagde] hebben op 10 maart 2023 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eisers] van [gedaagde] hebben gekocht het recht van opstal met betrekking tot de eengezinswoning aan de [adres] (hierna: de Woning) en het appartementsrecht, dat onder meer recht geeft op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats (hierna: de Parkeerplaats) en achtergelegen berging (hierna: de Berging) (hierna gezamenlijk ook: het Verkochte), voor een koopsom van € 895.000,00. 2.2. Het gebouwencomplex waar de Woning, Parkeerplaats en Berging deel van uitmaken was tijdens de bouw daarvan bekend als Blok 8. Blok 8 bestaat uit vijf aparte bouwdelen. Bouwdelen I, II, III en V zijn huurappartementen en bedrijfsruimten waarvan Vesteda B.V. (hierna: Vesteda) eigenaar is. Deze bouwdelen zijn verenigd in een vereniging van eigenaren (hierna: de hoofd VvE). Vesteda is vertegenwoordigd in de hoofd VvE. De hoofd VvE draagt de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van de draagconstructie en fundering van Blok 8. De Woning behoort tot een rijtje van acht eengezinswoningen, aangeduid als bouwdeel IV. Dit zijn koopwoningen die, bij afwezigheid van gemeenschappelijke delen met de overige bouwdelen, geen lid zijn van de hoofd VvE. 2.3. Blok 8 heeft een gezamenlijke garage met parkeerplaatsen en bergingen, gelegen onder de bouwdelen I tot en met V. De acht koopwoningen hebben het recht van uitsluitend gebruik van een parkeerplaats en berging onder de betreffende woning. Als rechthebbenden van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de Parkeerplaats en Berging zijn [eisers] lid van de vereniging van eigenaren van het appartementsrecht waar de parkeergarage met parkeerplaatsen en bergingen is ondergebracht (hierna: de parkeergarage VvE). De parkeergarage VvE is een ondersplitsing van de hoofd VvE. Vesteda is bestuurslid en administratief, technisch en financieel beheerder van de parkeergarage VvE. 2.4. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de koop vragenlijsten van de verkoopmakelaar ingevuld. [gedaagde] heeft daarin ‘nee’ geantwoord op de vragen of zij last heeft gehad van daklekkages, of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden, of sprake is van vochtdoorslag door de kelderwand, of de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar is gewijzigd en of sprake is geweest van wateroverlast. Bij het tekenen van de koopovereenkomst waren de dochter en schoonzoon van [gedaagde] aanwezig. Zij hebben verteld dat er in het verleden plassen in de parkeergarage stonden, maar dat dit opgelost was. 2.5. Voor het einde van de bedenktermijn hebben [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren op basis van een visuele inspectie. In de ‘Rapportage bouwtechnisch onderzoek’ van Perfectkeur van 14 maart 2023 staat dat in de kelderwand een hoog gehalte vocht is gemeten, maar dat injecteren niet noodzakelijk is. Verder staat in het rapport dat niet is vastgesteld of genoemd dat er op enig moment sprake is (geweest) van wateroverlast in de kelder. [gedaagde] heeft bij de keuring verteld dat de pomp die het water van de wasmachine vanuit de kelder naar het riool omhoog moet pompen een paar keer defect was, waardoor in het verleden incidenteel wate [naam 1] [van VvE Beheer Groep] geeft aan dat [Naam firma 1] bezig is met de lekkages, er is echter nog geen nieuws omtrent de oorzaak of oplossing bij hem neergelegd. Er wordt vanuit de vergadering gespeculeerd dat, omdat er geen oorzaak gevonden wordt, [Naam firma 1] lapwerk aan het leveren is. Mw. [naam 2] geeft aan dat er waarschijnlijk bij de bouw fouten zijn gemaakt in het leidingwerk, met de lekkages als gevolg. Een oorzaak is dus niet zo makkelijk vast te stellen. (…)”. 2.13. Bij brief van 20 juni 2023 van hun advocaat hebben [eisers] [gedaagde] te kennen gegeven dat het Verkochte (Woning, Parkeerplaats en Berging), mede gelet op de mededelingen van [gedaagde] over de afwezigheid van vocht- en (mogelijke) gevelproblemen, niet de eigenschappen heeft die [eisers] daarvan op grond van de overeenkomst mochten verwachten. [eisers] stellen [gedaagde] aansprakelijk voor de door hen geleden en te lijden schade, bestaande uit (hun aandeel in) de kosten van het herstel van de gebreken, kosten voor het zelf laten uitvoeren van gevelonderzoek (indien niet meer met de hoofd VvE meegelift kan worden) en vertragingsschade. 2.14. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen bij brief van 27 juni 2023 van haar advocaat. Partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 20.000,00 van de koopprijs in depot wordt gesteld bij de notaris als zekerheid voor de nakoming van een eventuele schadevergoedingsplicht van [gedaagde] . 2.15. Op 30 juni 2023 vond de levering van het Verkochte plaats. [eisers] en [gedaagde] hebben op 30 juni 2023 ook een aanvullende overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] een bedrag van maximaal € 3.750,00 zal betalen voor nader onderzoek naar bouwkundige gebreken van het verkochte. 2.16. Op 15 november 2023 hebben [eisers] tijdens de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE de notulen van de parkeergarage VvE-vergadering van 9 november 2022 gekregen. Uit de notulen blijkt dat [gedaagde] bij deze vergadering aanwezig was. Verder staat in de notulen onder het kopje ‘10. Onderhoud 2022/2023’, voor zover hier relevant, het volgende: “(…) - Stand van zaken lekkages fa. [Naam firma 1] Deze zaak loopt al een lange tijd en is nog steeds niet opgelost. Er zijn twee problemen gaande, namelijk in de buitenschil bij de panden van Vesteda (daken, gevels en metselwerk) en de lekkage in de parkeergarage (VvE aangelegenheid). Bij renovaties zoals Vesteda deze momenteel uitvoert in de lekkage woningen blijkt dat het metselwerk van de gevel loslaat. Het metselwerk laat los van de gevel, dit wordt nog geclaimd bij de firma [Naam firma 2] . De tussenmuren kwamen soms 5 tot 6 cm van de gevel af, hier is een onderzoek naar geweest en er is te weinig metselwerk aangebracht. De ankers zijn gebracht omdat een coulante regeling was ingesteld. Het metselwerk wat niet goed vast zit, wordt door de firma [Naam firma 2] aangepakt onder garantie. De gevels en dakterrassen zullen aangepakt worden vanuit Vesteda, of de kosten voor eigen rekening zijn of dat het deels verhaald kan worden op de nieuwbouw aannemer is nog onduidelijk. [Naam firma 1] zijn op dit moment de lekkages bij de VvE aan het oplossen. Het is onduidelijk bij welke beheerder welke lekkage hoort. Koopwoningen hebben een eigen verantwoordelijkheid. De woningen, buiten de parkeergarage, vallen niet binnen de VvE. De huizen behoren niet tot de Ondersplitsing. Er gaat gevraagd worden of ze als groep beschouwd kunnen worden zodat het gezamenlijk opgepakt kan worden als dat nodig blijkt. Voor de 8 koopwoningen gaat er aan [Naam firma 1] gevraagd worden om een check uit te voeren op de zwakke punten. Het probleem zit tussen de woningen in, daarom zit er belang bij van Vesteda. Op een paar plekken zitten de ankers wel goed. Een check uit laten voeren kost wel geld, maar zo krijgen de koopwoningen wel een totaal beeld van de situatie. Op dit moment is het nog niet duidelijk of er lekkage of schimmelklachten aanwezig zijn. [onderstreping rechtbank] De lekkages in de g De maatregelen kunnen bestaan uit het aanpassen van het afschot in combinatie met het aanpassen van de hoogte van de opstand. Voor het laatste zal de hoogte van de pui moeten worden aangepast. In de praktijk betekent dit dat de pui moet worden vervangen. (…) 4) Rondom de balkonpui dient de kierdichting (…) en het gat (…) te worden hersteld. 5) Er moeten open stootvoegen in de spouwvoet worden aangebracht voor ontwatering van de spouw en ventilatie.(…) 6) De aangetaste delen van het stuc en het schilderwerk aan de binnenzijde van de woning moet worden hersteld. 7) Gevelherstel: [waarna 5 herstelwerkzaamheden worden genoemd] 8) Aanpassing van de detaillering van de dakrand wordt geadviseerd. (…)”. 2.19. Het depot (onder de notaris) is in 2024 vrijgegeven aan [gedaagde] . 2.20. Op 30 oktober 2024 heeft [Naam firma 2] Lelystad (hierna: [Naam firma 2] ), dat werkzaamheden uitvoerde aan de gevels van de gebouwen van Vesteda, aan [eisers] een schatting gegeven van de kosten voor de maatregelen in het rapport van TechnoConsult. Dit kwam neer op een bedrag van in totaal € 96.113,00. 2.21. Op 13 januari 2025 hebben [eisers] door [naam 3] (hierna: [naam 3] ) een thermografisch onderzoek laten verrichten naar de isolatie van de Woning. [naam 3] concludeert onder meer het volgende: “(…) - Het beeld dat ik heb gekregen van de isolatie van de gevels is eigenlijk helemaal niet slecht, ik heb geen grote temperatuurverschillen anders dan de paar onvermijdelijke koudebruggen in de hoekpunten e.d. - De plafonds (…) zijn wel kouder dan ik zou verwachten op grond van de destijds voorgeschreven (…) isolatiewaarden. Daar is eigenlijk geen goede reden voor aan te wijzen. (…)”. 2.22. Bij deurwaardersexploot betekend op 21 maart 2025 hebben [eisers] [gedaagde] gesommeerd een bedrag van € 96.113,00 te betalen voor herstelwerkzaamheden op basis van het rapport van TechnoConsult. 2.23. Vesteda heeft op 20 augustus 2025 aan de schoonzoon van [gedaagde] bericht dat de kosten voor het verhelpen van de lekkages in de parkeergarage in beginsel voor rekening van de parkeergarage VvE zijn, maar dat Vesteda, als grooteigenaar in de parkeergarage VvE, deze kosten voor haar rekening heeft genomen in het kader van de werkzaamheden aan haar overige panden. 3 Het geschil 3.1. [eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - primair de koopovereenkomst op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) jo. artikel 6:265 BW jo. artikel 6:270 BW gedeeltelijk ontbindt, met vermindering van de betaalde koopsom met een bedrag van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; - subsidiair [gedaagde] op grond van artikel 7:17 BW jo. 6:74 BW jo. 6:96 BW veroordeelt om de door [eisers] geleden en te lijden schade ten bedrage van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vergoeden; - meer subsidiair de koopovereenkomst op grond van artikel 6:228 BW jo. 6:230 BW wijzigt ter opheffing van het door [eisers] geleden en nog te lijden nadeel ten bedrage van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en [gedaagde] te veroordeelt dit bedrag te betalen; - meest subsidiair de koopovereenkomst partieel vernietigt op grond van artikel 6:228 BW, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en [gedaagde] te veroordeelt om dit bedrag aan [eisers] te restitueren, de te betalen bedragen steeds te vermeerderen met wettelijke rente, primair, subsidiair en meer subsidiair : - verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter compensatie van eventuele meerkosten voor herstel van de in deze dagvaarding genoemde gebreken bovenop het door [Naam firma 2] reeds geoffreerde bedrag, waarin in ieder geval, maar niet uitsluitend, begrepen de kosten van meerwerk en van de noodzakelijke wer Dat de verkoper niet bekend is met verborgen gebreken, doet niet zonder meer afbreuk aan verwachtingen van de koper omtrent het normale gebruik. De verschoonbare onwetendheid van de verkoper kan in zo’n geval relevant zijn voor de vraag of de schade die de koper als gevolg van de non-conformiteit lijdt, aan de verkoper kan worden toegerekend. Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan. 4.5. Hier staan de volgende twee vragen centraal: 1. Staan de bevindingen van TechnoConsult in de weg aan normaal gebruik van het Verkochte? 2. Wist [gedaagde] van gebreken met betrekking tot het Verkochte en heeft zij deze in strijd met haar mededelingsplicht niet aan [eisers] meegedeeld? Normaal gebruik 4.6. Voor het antwoord op de vraag wat ‘normaal gebruik’ is, moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Met andere woorden: iemand moet voor langere tijd voldoende veilig en plezierig in de woning kunnen wonen. Zoals hiervoor overwogen, maakt niet elke onvolkomenheid dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn. 4.7. Uit het rapport van de bouwkundige keuring van 14 maart 2023 van Perfectkeur blijkt dat er een hoger vochtgehalte is gemeten in de wanden van de kelder, maar dat geen maatregelen nodig zijn. Over de gevels, het voeg- en metselwerk, de hemelwaterafvoer, dakterras en dak staan in het rapport geen opmerkingen. 4.8. Het onderzoek van TechnoConsult anderhalf jaar na de levering heeft verschillende zaken aan het licht gebracht, die begrijpelijkerwijs voor [eisers] als een onaangename verrassing kwamen. De constateringen in het rapport (hiervoor weergegeven onder 2.17) rechtvaardigen echter niet de conclusie dat de Woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Er is geen sprake van een vochtig klimaat of andere onvolkomenheden die de Woning nu niet geschikt maken voor normale bewoning. Bewoning is zelfs niet onprettig, zoals [eisers] ter zitting zelf hebben verklaard. 4.9. [eisers] stellen dat zij sterk verminderd woongenot ervaren door de gebreken die TechnoConsult in haar rapport noemt. Verder stellen [eisers] dat zij veel stress ondervinden van de (financiële) onzekerheid ten aanzien van de vochtproblemen waarmee zij op de korte of lange termijn te maken zullen krijgen. Ook hebben [eisers] overlast van muggen gedurende een deel van het jaar als gevolg van stilstaand water op het dakterras. De hele kwestie heeft, zo stellen [eisers] , bovendien impact op de relatie met hun buren. Deze omstandigheden, hoe vervelend en ingrijpend ook, maken echter niet dat de Woning gemeten naar de daarvoor geldende maatstaf ongeschikt is voor normaal gebruik. Ditzelfde geldt voor de verwachtingen, die [eisers] op basis van de, naar zij stellen, geringe ouderdom van de woning hadden. De Woning is inmiddels 15 jaar oud is. Hetgeen in het rapport van TechnoConsult staat ziet eerder op verbeteringen en aanpassingen om op de lange termijn plezierig in de Woning te kunnen blijven wonen. 4.10. Het voorgaande is mogelijk anders indien [gedaagde] bekend was met de punten die TechnoConsult heeft geconstateerd en dit niet aan [eisers] heeft gemeld, ook al staan de gebreken niet aan normaal gebruik in de weg. In dat geval heeft zij mogelijk haar mededelingsplicht geschonden. Mededelingsplicht [gedaagde] ? 4.11. [eisers] stellen dat [gedaagde] een mededelingsplicht had met betrekking tot de ‘gebreken’ die door TechnoConsult zijn geconstateerd, in het bijzonder de vochtproblemen in de Woning en de Berging. Ter zitting is duidelijk geworden dat [eisers] dit (uitsluitend) baseren op de notulen van de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE van 9 november 2022 en enkele vochtplekken i Toen [gedaagde] in mei 2023 de e-mail van Vesteda ontving, waaruit bleek dat Vesteda (grootschalig) onderzoek aan haar gebouwen zou laten verrichten en dat de eengezinswoningen daarop konden meeliften, heeft zij deze direct doorgestuurd aan [eisers] [gedaagde] heeft daarbij meteen te kennen gegeven dat zij geen problemen of lekkages had en dus niets met het bericht ging doen. Vochtplekken 4.20. Op de vragenlijst heeft [gedaagde] ingevuld dat geen sprake is van vochtdoorslag in de kelderwand, dat de grondwaterstand niet waarneembaar is gewijzigd en er geen wateroverlast is geweest. Zij heeft naar aanleiding van de keuring door Perfectkeur over het verhoogde vochtgehalte in de wand uitgelegd dat er in het verleden waterschade is geweest door een defecte vuilwaterpomp en dat deze is vervangen, waarna het probleem was opgelost. Dit wordt achteraf door TechnoConsult bevestigd door haar constatering dat er geen actieve lekkages zijn. Volgens TechnoConsult komt de verhoogde vochtigheid in de wand naar alle waarschijnlijkheid door de omstandigheden van de onverwarmde ruimte: deze bevindt zich in de kelder en er staat een wasmachine. Dat [gedaagde] de vragenlijst in strijd met de waarheid heeft ingevuld, is dan ook niet gebleken. 4.21. De enige wel zichtbare vochtplek bevond zich op de derde verdieping en kwam aan het licht na het opruimen van die ruimte door [gedaagde] . Vervolgens heeft [gedaagde] navraag gedaan bij de buren, die zich niet meer konden herinneren of zij last hebben gehad van een vochtprobleem. Dit heeft [gedaagde] vervolgens doorgegeven aan [eisers] Ook hier heeft [gedaagde] dus niets verzwegen. 4.22. De bevindingen van TechnoConsult en [naam 3] maken het voorgaande niet anders. Het onderzoek van TechnoConsult is anderhalf jaar na de levering verricht omdat Vesteda inmiddels een onderzoek naar de gevels van haar woontorens had ingesteld. Niet gesteld of gebleken is dat [eisers] zelf problemen ondervonden. TechnoConsult constateert weliswaar verschillende onvolkomenheden met betrekking tot de gevel, maar daaruit volgt niet dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was. De verhoogde gevoeligheid voor vocht en de bevinding dat sommige punten tot vochtgerelateerde problemen kunnen leiden, maakt niet dat er sprake is van een gebrek dat [gedaagde] had moeten melden. Dat er daadwerkelijk vochtproblemen waren, anders dan de enkele vochtplekken die voor [gedaagde] en [eisers] zichtbaar waren, is niet gebleken. TechnoConsult heeft geen verhoogde luchtvochtigheid in de woning geconstateerd, alleen bij de deur naar het dakterras is een verhoogde vochtwaarde gemeten. [eisers] stellen ook niet dat zij last hebben van vocht in de woning. 4.23. Het onderzoek door [naam 3] is ingesteld omdat [eisers] in het najaar van 2024 zagen dat de isolatie van de gebouwen van Vesteda werd vervangen, niet omdat er in de Woning op dat punt een probleem was. Het rapport van [naam 3] onderschrijft dat ook; de conclusie luidt immers dat de gevel “helemaal niet slecht” is. Ook overigens bevat het rapport geen opmerkelijke bevindingen, laat staan iets wat [gedaagde] had moeten meedelen. 4.24. Er zijn ook geen aanwijzingen dat [gedaagde] ermee bekend was dat het afschot van het dakterras verkeerd was aangelegd (zoals TechnoConsult heeft geconstateerd). Dit is pas aan het licht gekomen nadat TechnoConsult de tegels had verwijderd. 4.25. Dit alles leidt tot de conclusie dat [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden. Geen non-conformiteit 4.26. De slotsom is daarom dat met betrekking tot het Verkochte geen sprake is van non-conformiteit. Hierop stuiten de primaire en subsidiaire vordering af. Dwaling 4.27. Ook de meer subsidiair en meest subsidiair ingestelde vorderingen, waaraan een beroep op dwaling ten grondslag ligt, zullen worden afgewezen. Voor een geslaagd beroep op dwaling is (in dit geval) vereist dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden en dat is niet het geval. 4.28. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proce