ECLI:NL:RBAMS:2025:4447

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11687627 \ KK EXPL 25-296 Vonnis in kort geding van 23 juni 2025 in de zaak van STADSGOED MONUMENTEN B.V., gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stadsgoed, gemachtigde: mr. M.N. Mense, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties- de akte met een aanvullende productie van Stadsgoed. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 juni 2025. Namens Stadsgoed was aanwezig [naam] (administratief medewerker), met de gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt van Stadsgoed sinds 10 mei 2022 de woning aan het [adres] (hierna: de woning). In eerste instantie huurde hij de woning met zijn toenmalig partner. Zij heeft de woning op enig moment verlaten. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden woonruimte van 1 november 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. 2.3. De aanvangshuurprijs was € 1.995,00 per maand. Per juli 2024 bedraagt de huur € 2.187,43. 2.4. Er is een huurachterstand ontstaan. In een eerdere procedure, bekend onder zaaknummer 11510034 CV EXPL 25-2152, heeft Stadsgoed ontbinding en ontruiming en betaling van die huurachterstand gevorderd. Bij vonnis van 14 maart 2025 is de huurachterstand tot en met januari 2025 toegewezen. De ontbinding en ontruiming is afgewezen: Stadsgoed had [gedaagde] weliswaar aangemeld bij de gemeente in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, maar deze aanmelding dateerde van bijna anderhalf jaar voor de uitgebrachte dagvaarding. Omdat Stadsgoed [gedaagde] niet opnieuw had aangemeld bij de gemeente, zijn de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. 2.5. [gedaagde] heeft het in het vonnis toegewezen bedrag aan huurachterstand tot en met januari 2025 niet betaald. De huur van de maanden februari tot en met juni 2025 is ook niet betaald. 2.6. Stadsgoed heeft [gedaagde] op 1 april 2025 opnieuw aangemeld bij de gemeente. Op 2 mei 2025 is deze melding door de gemeente afgesloten, omdat er geen contact met [gedaagde] gekregen kon worden.

3.1. Stadsgoed vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] . Daarnaast vordert zij betaling van de huurachterstand tot en met mei 2025, wat neerkomt op een bedrag van € 8.749,72, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook vordert ze betaling van € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot ontruiming. Tot slot wil Stadsgoed dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten betaalt en dat hij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. 3.2. Stadsgoed legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig en herhaaldelijk tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk de hoofdverplichting om de huur op tijd te betalen. Sinds januari 2023 is de huur vrijwel geen enkele maand tijdig en volledig voldaan. Deze tekortkoming is zo ernstig, dat van Stadsgoed niet langer gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst voortzet. Het is aannemelijk dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen zal worden. Daarop vooruitlopend vordert Stadsgoed in dit kort geding ontruiming van de woning. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij het erg bont heeft gemaakt door de huurachterstand zo hoog te laten oplopen. Dit is nooit zijn bedoeling geweest; er is geen sprake van betalingsonwil. Hij is door een diep dal gegaan sinds hij en zijn ex-partner uit elkaar gingen. [gedaagde] heeft samen met zijn ex-partner een zoontje van drie jaar, voor wie hij de helft van de tijd zorgt. Hij wil graag zijn zoontje een vaste plek kunnen bieden. [gedaagde] heeft inmiddels stappen gezet om uit de negatieve spiraal te komen: zo heeft hij hulp gezocht bij het Buurtteam en kan hij vast in dienst komen bij de opdrachtgever voor wie hij werkt. Hij kan ook geld lenen van familie en vrienden om een deel van de huurachterstand te voldoen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Spoedeisend belang 4.2. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Stadsgoed daarbij een spoedeisend belang heeft. Stadsgoed heeft voldoende toegelicht dat zij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft dit overigens ook niet weersproken. Ambtshalve toetsing consumentenrecht 4.3. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve, dus ook als partijen daar geen beroep op doen, worden getoetst aan het consumentenrecht, met name aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. 4.4. In de hiervoor genoemde eerdere procedure tussen partijen zijn artikelen 7.1 tot en met 7.4 (huurprijswijzigingsbedingen) van de huurovereenkomst en de artikelen 4.1 (rentebeding) en 5.2 (wijzigingsbeding servicekostenvoorschot) van de algemene voorwaarden getoetst door de kantonrechter en niet oneerlijk bevonden. Artikel 7.5 van de huurovereenkomst (huurprijsaanpassing aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs) is in die procedure niet getoetst, omdat dat artikel niet aan de vordering ten grondslag lag. Uit de overgelegde huurspecificatie bleek niet dat een dergelijke huurprijsaanpassing had plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft Stadsgoed verklaard dat de huurprijsaanpassing per juli 2024 niet gebaseerd is op artikel 7.5. Ook in deze procedure hoeft dit artikel daarom niet getoetst te worden. 4.5. Omdat Stadsgoed incassokosten en een proceskostenveroordeling vordert, moet artikel 15.1 van de algemene voorwaarden worden getoetst. Dit artikel luidt: ‘Artikel 15 Wat gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen? 15.1 Leven u of wij een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. De buitengerechtelijke kosten zijn pas verschuldigd nadat er is aangemaand. En er niet wordt betaald binnen de termijn die in de aanmaning staat.’ 4.6. De kantonrechter beoordeelt dit beding als oneerlijk. Het beding wijkt immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling van zowel de buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. 4.7. Op grond van het beding kunnen gemaakte kosten ten gevolge van gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen op de consument worden verhaald, indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet (of niet volledig) ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht. Verder is de hoogte van de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op tenminste 15% van de vordering. Dat is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. 4.8. Bovendien kunnen op grond van het beding de gemaakte gerechtelijke kosten in rekening worden gebracht bij de consument. Dit omvat, anders dan Stadsgoed stelt, meer dan alleen de proceskostenveroordeling waartoe een consument op de voet van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan worden veroordeeld. Laatstgenoemde proceskostenveroordeling omvat immers een forfaitaire vergoeding, terwijl de gemaakte gerechtelijke kosten hoger kunnen liggen. De Hoge Raad heeft onlangs bevestigd dat een beding op grond waarvan alle gerechtelijke kosten bij de consument in rekening kunnen worden gebracht, oneerlijk is. 4.9. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld en is [gedaagde] daaraan niet gebonden. Huurachterstand en rente 4.10. De hoogte van de gevorderde huurachterstand is niet betwist, zodat deze zal worden toegewezen. Omdat [gedaagde] de huur te laat heeft betaald en de hoogte ervan niet betwist, zal de gevorderde rente ook worden toegewezen. Ontruiming 4.11. Ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Onbetwist is gebleven dat de huur sinds januari 2023 vrijwel geen enkele keer tijdig en volledig is voldaan. Op dit moment is de huurachterstand vijf maanden. Daar komt bij dat [gedaagde] eerder al is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, waarvan ook nog niets is betaald. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat hij zou kunnen betalen, maar dit betreft slechts een deel van de totale huurachterstand. Ook heeft hij, ondanks deze toezegging, tot op heden geen enkele betaling verricht. 4.12. Stadsgoed heeft [gedaagde] nogmaals aangemeld bij de gemeente, voor hulp bij het zoeken naar een oplossing voor de huurachterstand. Uit de melding blijkt dat het de gemeente niet is gelukt om contact te leggen met [gedaagde] . Daarmee heeft Stadsgoed voldaan aan wat is bepaald in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. 4.13. Gelet op die omstandigheden is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. 4.14. De kantonrechter betrekt in zijn beoordeling ook het belang van [gedaagde] dat hij op dit moment dicht bij zijn werk woont. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] de zorg heeft voor zijn driejarige zoon, die de helft van de tijd bij hem woont. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind volgt dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen, de belangen van het kind de eerste overweging moeten vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Dit betekent dat de kantonrechter zich voldoende rekenschap moet geven van het zwaarwegende belang van een kind om niet dakloos te worden, door te onderzoeken of, en zo ja, welke voorzieningen zijn getroffen om dat te voorkomen. 4.15. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat de moeder een stabiele plek en een dak boven het hoofd kan bieden aan hun zoon en dat hun zoon ook in de buurt van de woning van de moeder naar school zal gaan. De zoon van [gedaagde] zal dus niet dakloos worden als de ontruiming wordt toegewezen. Bovendien wordt het belang van de zoon geborgd in een langere ontruimingstermijn, waarmee Stadsgoed zich tijdens de zitting akkoord heeft verklaard.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk per 31 augustus 2025 de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadsgoed zijn, en de sleutels af te geven aan Stadsgoed, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stadsgoed: € 8.749,72 aan achterstallige huur tot en met 31 mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2025, € 78,74 aan verschenen wettelijke rente berekend tot en met 10 mei 2025, € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.3. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C Vink. 57327 Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Hoge Raad, 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198 (r.o. 3.8.4). Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hoge Raad 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820.

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11687627 \ KK EXPL 25-296 Vonnis in kort geding van 23 juni 2025 in de zaak van STADSGOED MONUMENTEN B.V., gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stadsgoed, gemachtigde: mr. M.N. Mense, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties- de akte met een aanvullende productie van Stadsgoed. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 juni 2025. Namens Stadsgoed was aanwezig [naam] (administratief medewerker), met de gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt van Stadsgoed sinds 10 mei 2022 de woning aan het [adres] (hierna: de woning). In eerste instantie huurde hij de woning met zijn toenmalig partner. Zij heeft de woning op enig moment verlaten. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden woonruimte van 1 november 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. 2.3. De aanvangshuurprijs was € 1.995,00 per maand. Per juli 2024 bedraagt de huur € 2.187,43. 2.4. Er is een huurachterstand ontstaan. In een eerdere procedure, bekend onder zaaknummer 11510034 CV EXPL 25-2152, heeft Stadsgoed ontbinding en ontruiming en betaling van die huurachterstand gevorderd. Bij vonnis van 14 maart 2025 is de huurachterstand tot en met januari 2025 toegewezen. De ontbinding en ontruiming is afgewezen: Stadsgoed had [gedaagde] weliswaar aangemeld bij de gemeente in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, maar deze aanmelding dateerde van bijna anderhalf jaar voor de uitgebrachte dagvaarding. Omdat Stadsgoed [gedaagde] niet opnieuw had aangemeld bij de gemeente, zijn de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. 2.5. [gedaagde] heeft het in het vonnis toegewezen bedrag aan huurachterstand tot en met januari 2025 niet betaald. De huur van de maanden februari tot en met juni 2025 is ook niet betaald. 2.6. Stadsgoed heeft [gedaagde] op 1 april 2025 opnieuw aangemeld bij de gemeente. Op 2 mei 2025 is deze melding door de gemeente afgesloten, omdat er geen contact met [gedaagde] gekregen kon worden.

3.1. Stadsgoed vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] . Daarnaast vordert zij betaling van de huurachterstand tot en met mei 2025, wat neerkomt op een bedrag van € 8.749,72, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook vordert ze betaling van € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot ontruiming. Tot slot wil Stadsgoed dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten betaalt en dat hij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. 3.2. Stadsgoed legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig en herhaaldelijk tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk de hoofdverplichting om de huur op tijd te betalen. Sinds januari 2023 is de huur vrijwel geen enkele maand tijdig en volledig voldaan. Deze tekortkoming is zo ernstig, dat van Stadsgoed niet langer gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst voortzet. Het is aannemelijk dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen zal worden. Daarop vooruitlopend vordert Stadsgoed in dit kort geding ontruiming van de woning. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij het erg bont heeft gemaakt door de huurachterstand zo hoog te laten oplopen. Dit is nooit zijn bedoeling geweest; er is geen sprake van betalingsonwil. Hij is door een diep dal gegaan sinds hij en zijn ex-partner uit elkaar gingen. [gedaagde] heeft samen met zijn ex-partner een zoontje van drie jaar, voor wie hij de helft van de tijd zorgt. Hij wil graag zijn zoontje een vaste plek kunnen bieden. [gedaagde] heeft inmiddels stappen gezet om uit de negatieve spiraal te komen: zo heeft hij hulp gezocht bij het Buurtteam en kan hij vast in dienst komen bij de opdrachtgever voor wie hij werkt. Hij kan ook geld lenen van familie en vrienden om een deel van de huurachterstand te voldoen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Spoedeisend belang 4.2. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Stadsgoed daarbij een spoedeisend belang heeft. Stadsgoed heeft voldoende toegelicht dat zij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft dit overigens ook niet weersproken. Ambtshalve toetsing consumentenrecht 4.3. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve, dus ook als partijen daar geen beroep op doen, worden getoetst aan het consumentenrecht, met name aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. 4.4. In de hiervoor genoemde eerdere procedure tussen partijen zijn artikelen 7.1 tot en met 7.4 (huurprijswijzigingsbedingen) van de huurovereenkomst en de artikelen 4.1 (rentebeding) en 5.2 (wijzigingsbeding servicekostenvoorschot) van de algemene voorwaarden getoetst door de kantonrechter en niet oneerlijk bevonden. Artikel 7.5 van de huurovereenkomst (huurprijsaanpassing aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs) is in die procedure niet getoetst, omdat dat artikel niet aan de vordering ten grondslag lag. Uit de overgelegde huurspecificatie bleek niet dat een dergelijke huurprijsaanpassing had plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft Stadsgoed verklaard dat de huurprijsaanpassing per juli 2024 niet gebaseerd is op artikel 7.5. Ook in deze procedure hoeft dit artikel daarom niet getoetst te worden. 4.5. Omdat Stadsgoed incassokosten en een proceskostenveroordeling vordert, moet artikel 15.1 van de algemene voorwaarden worden getoetst. Dit artikel luidt: ‘Artikel 15 Wat gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen? 15.1 Leven u of wij een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. De buitengerechtelijke kosten zijn pas verschuldigd nadat er is aangemaand. En er niet wordt betaald binnen de termijn die in de aanmaning staat.’ 4.6. De kantonrechter beoordeelt dit beding als oneerlijk. Het beding wijkt immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling van zowel de buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. 4.7. Op grond van het beding kunnen gemaakte kosten ten gevolge van gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen op de consument worden verhaald, indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet (of niet volledig) ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht. Verder is de hoogte van de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op tenminste 15% van de vordering. Dat is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. 4.8. Bovendien kunnen op grond van het beding de gemaakte gerechtelijke kosten in rekening worden gebracht bij de consument. Dit omvat, anders dan Stadsgoed stelt, meer dan alleen de proceskostenveroordeling waartoe een consument op de voet van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan worden veroordeeld. Laatstgenoemde proceskostenveroordeling omvat immers een forfaitaire vergoeding, terwijl de gemaakte gerechtelijke kosten hoger kunnen liggen. De Hoge Raad heeft onlangs bevestigd dat een beding op grond waarvan alle gerechtelijke kosten bij de consument in rekening kunnen worden gebracht, oneerlijk is. 4.9. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld en is [gedaagde] daaraan niet gebonden. Huurachterstand en rente 4.10. De hoogte van de gevorderde huurachterstand is niet betwist, zodat deze zal worden toegewezen. Omdat [gedaagde] de huur te laat heeft betaald en de hoogte ervan niet betwist, zal de gevorderde rente ook worden toegewezen. Ontruiming 4.11. Ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Onbetwist is gebleven dat de huur sinds januari 2023 vrijwel geen enkele keer tijdig en volledig is voldaan. Op dit moment is de huurachterstand vijf maanden. Daar komt bij dat [gedaagde] eerder al is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, waarvan ook nog niets is betaald. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat hij zou kunnen betalen, maar dit betreft slechts een deel van de totale huurachterstand. Ook heeft hij, ondanks deze toezegging, tot op heden geen enkele betaling verricht. 4.12. Stadsgoed heeft [gedaagde] nogmaals aangemeld bij de gemeente, voor hulp bij het zoeken naar een oplossing voor de huurachterstand. Uit de melding blijkt dat het de gemeente niet is gelukt om contact te leggen met [gedaagde] . Daarmee heeft Stadsgoed voldaan aan wat is bepaald in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. 4.13. Gelet op die omstandigheden is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. 4.14. De kantonrechter betrekt in zijn beoordeling ook het belang van [gedaagde] dat hij op dit moment dicht bij zijn werk woont. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] de zorg heeft voor zijn driejarige zoon, die de helft van de tijd bij hem woont. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind volgt dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen, de belangen van het kind de eerste overweging moeten vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Dit betekent dat de kantonrechter zich voldoende rekenschap moet geven van het zwaarwegende belang van een kind om niet dakloos te worden, door te onderzoeken of, en zo ja, welke voorzieningen zijn getroffen om dat te voorkomen. 4.15. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat de moeder een stabiele plek en een dak boven het hoofd kan bieden aan hun zoon en dat hun zoon ook in de buurt van de woning van de moeder naar school zal gaan. De zoon van [gedaagde] zal dus niet dakloos worden als de ontruiming wordt toegewezen. Bovendien wordt het belang van de zoon geborgd in een langere ontruimingstermijn, waarmee Stadsgoed zich tijdens de zitting akkoord heeft verklaard.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk per 31 augustus 2025 de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadsgoed zijn, en de sleutels af te geven aan Stadsgoed, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stadsgoed: € 8.749,72 aan achterstallige huur tot en met 31 mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2025, € 78,74 aan verschenen wettelijke rente berekend tot en met 10 mei 2025, € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.3. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C Vink. 57327 Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Hoge Raad, 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198 (r.o. 3.8.4). Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hoge Raad 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820.

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11687627 \ KK EXPL 25-296 Vonnis in kort geding van 23 juni 2025 in de zaak van STADSGOED MONUMENTEN B.V., gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Stadsgoed, gemachtigde: mr. M.N. Mense, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties- de akte met een aanvullende productie van Stadsgoed. 1.2. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 juni 2025. Namens Stadsgoed was aanwezig [naam] (administratief medewerker), met de gemachtigde. [gedaagde] was ook aanwezig. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] huurt van Stadsgoed sinds 10 mei 2022 de woning aan het [adres] (hierna: de woning). In eerste instantie huurde hij de woning met zijn toenmalig partner. Zij heeft de woning op enig moment verlaten. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden woonruimte van 1 november 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. 2.3. De aanvangshuurprijs was € 1.995,00 per maand. Per juli 2024 bedraagt de huur € 2.187,43. 2.4. Er is een huurachterstand ontstaan. In een eerdere procedure, bekend onder zaaknummer 11510034 CV EXPL 25-2152, heeft Stadsgoed ontbinding en ontruiming en betaling van die huurachterstand gevorderd. Bij vonnis van 14 maart 2025 is de huurachterstand tot en met januari 2025 toegewezen. De ontbinding en ontruiming is afgewezen: Stadsgoed had [gedaagde] weliswaar aangemeld bij de gemeente in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, maar deze aanmelding dateerde van bijna anderhalf jaar voor de uitgebrachte dagvaarding. Omdat Stadsgoed [gedaagde] niet opnieuw had aangemeld bij de gemeente, zijn de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. 2.5. [gedaagde] heeft het in het vonnis toegewezen bedrag aan huurachterstand tot en met januari 2025 niet betaald. De huur van de maanden februari tot en met juni 2025 is ook niet betaald. 2.6. Stadsgoed heeft [gedaagde] op 1 april 2025 opnieuw aangemeld bij de gemeente. Op 2 mei 2025 is deze melding door de gemeente afgesloten, omdat er geen contact met [gedaagde] gekregen kon worden.

3.1. Stadsgoed vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] . Daarnaast vordert zij betaling van de huurachterstand tot en met mei 2025, wat neerkomt op een bedrag van € 8.749,72, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook vordert ze betaling van € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot ontruiming. Tot slot wil Stadsgoed dat [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten betaalt en dat hij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. 3.2. Stadsgoed legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig en herhaaldelijk tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk de hoofdverplichting om de huur op tijd te betalen. Sinds januari 2023 is de huur vrijwel geen enkele maand tijdig en volledig voldaan. Deze tekortkoming is zo ernstig, dat van Stadsgoed niet langer gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst voortzet. Het is aannemelijk dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen zal worden. Daarop vooruitlopend vordert Stadsgoed in dit kort geding ontruiming van de woning. 3.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij het erg bont heeft gemaakt door de huurachterstand zo hoog te laten oplopen. Dit is nooit zijn bedoeling geweest; er is geen sprake van betalingsonwil. Hij is door een diep dal gegaan sinds hij en zijn ex-partner uit elkaar gingen. [gedaagde] heeft samen met zijn ex-partner een zoontje van drie jaar, voor wie hij de helft van de tijd zorgt. Hij wil graag zijn zoontje een vaste plek kunnen bieden. [gedaagde] heeft inmiddels stappen gezet om uit de negatieve spiraal te komen: zo heeft hij hulp gezocht bij het Buurtteam en kan hij vast in dienst komen bij de opdrachtgever voor wie hij werkt. Hij kan ook geld lenen van familie en vrienden om een deel van de huurachterstand te voldoen. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Spoedeisend belang 4.2. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Stadsgoed daarbij een spoedeisend belang heeft. Stadsgoed heeft voldoende toegelicht dat zij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft dit overigens ook niet weersproken. Ambtshalve toetsing consumentenrecht 4.3. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve, dus ook als partijen daar geen beroep op doen, worden getoetst aan het consumentenrecht, met name aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. 4.4. In de hiervoor genoemde eerdere procedure tussen partijen zijn artikelen 7.1 tot en met 7.4 (huurprijswijzigingsbedingen) van de huurovereenkomst en de artikelen 4.1 (rentebeding) en 5.2 (wijzigingsbeding servicekostenvoorschot) van de algemene voorwaarden getoetst door de kantonrechter en niet oneerlijk bevonden. Artikel 7.5 van de huurovereenkomst (huurprijsaanpassing aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs) is in die procedure niet getoetst, omdat dat artikel niet aan de vordering ten grondslag lag. Uit de overgelegde huurspecificatie bleek niet dat een dergelijke huurprijsaanpassing had plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft Stadsgoed verklaard dat de huurprijsaanpassing per juli 2024 niet gebaseerd is op artikel 7.5. Ook in deze procedure hoeft dit artikel daarom niet getoetst te worden. 4.5. Omdat Stadsgoed incassokosten en een proceskostenveroordeling vordert, moet artikel 15.1 van de algemene voorwaarden worden getoetst. Dit artikel luidt: ‘Artikel 15 Wat gebeurt er als u of wij onze verplichtingen niet nakomen? 15.1 Leven u of wij een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. De buitengerechtelijke kosten zijn pas verschuldigd nadat er is aangemaand. En er niet wordt betaald binnen de termijn die in de aanmaning staat.’ 4.6. De kantonrechter beoordeelt dit beding als oneerlijk. Het beding wijkt immers ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling van zowel de buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is oneerlijk. 4.7. Op grond van het beding kunnen gemaakte kosten ten gevolge van gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen op de consument worden verhaald, indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet (of niet volledig) ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht. Verder is de hoogte van de buitengerechtelijke kosten vastgesteld op tenminste 15% van de vordering. Dat is of kan meer zijn dan de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. 4.8. Bovendien kunnen op grond van het beding de gemaakte gerechtelijke kosten in rekening worden gebracht bij de consument. Dit omvat, anders dan Stadsgoed stelt, meer dan alleen de proceskostenveroordeling waartoe een consument op de voet van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan worden veroordeeld. Laatstgenoemde proceskostenveroordeling omvat immers een forfaitaire vergoeding, terwijl de gemaakte gerechtelijke kosten hoger kunnen liggen. De Hoge Raad heeft onlangs bevestigd dat een beding op grond waarvan alle gerechtelijke kosten bij de consument in rekening kunnen worden gebracht, oneerlijk is. 4.9. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld en is [gedaagde] daaraan niet gebonden. Huurachterstand en rente 4.10. De hoogte van de gevorderde huurachterstand is niet betwist, zodat deze zal worden toegewezen. Omdat [gedaagde] de huur te laat heeft betaald en de hoogte ervan niet betwist, zal de gevorderde rente ook worden toegewezen. Ontruiming 4.11. Ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Onbetwist is gebleven dat de huur sinds januari 2023 vrijwel geen enkele keer tijdig en volledig is voldaan. Op dit moment is de huurachterstand vijf maanden. Daar komt bij dat [gedaagde] eerder al is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, waarvan ook nog niets is betaald. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat hij zou kunnen betalen, maar dit betreft slechts een deel van de totale huurachterstand. Ook heeft hij, ondanks deze toezegging, tot op heden geen enkele betaling verricht. 4.12. Stadsgoed heeft [gedaagde] nogmaals aangemeld bij de gemeente, voor hulp bij het zoeken naar een oplossing voor de huurachterstand. Uit de melding blijkt dat het de gemeente niet is gelukt om contact te leggen met [gedaagde] . Daarmee heeft Stadsgoed voldaan aan wat is bepaald in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. 4.13. Gelet op die omstandigheden is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. 4.14. De kantonrechter betrekt in zijn beoordeling ook het belang van [gedaagde] dat hij op dit moment dicht bij zijn werk woont. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] de zorg heeft voor zijn driejarige zoon, die de helft van de tijd bij hem woont. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind volgt dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen, de belangen van het kind de eerste overweging moeten vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Dit betekent dat de kantonrechter zich voldoende rekenschap moet geven van het zwaarwegende belang van een kind om niet dakloos te worden, door te onderzoeken of, en zo ja, welke voorzieningen zijn getroffen om dat te voorkomen. 4.15. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat de moeder een stabiele plek en een dak boven het hoofd kan bieden aan hun zoon en dat hun zoon ook in de buurt van de woning van de moeder naar school zal gaan. De zoon van [gedaagde] zal dus niet dakloos worden als de ontruiming wordt toegewezen. Bovendien wordt het belang van de zoon geborgd in een langere ontruimingstermijn, waarmee Stadsgoed zich tijdens de zitting akkoord heeft verklaard.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk per 31 augustus 2025 de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadsgoed zijn, en de sleutels af te geven aan Stadsgoed, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stadsgoed: € 8.749,72 aan achterstallige huur tot en met 31 mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2025, € 78,74 aan verschenen wettelijke rente berekend tot en met 10 mei 2025, € 2.187,43 per maand vanaf 1 juni 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.3. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C Vink. 57327 Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Hoge Raad, 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198 (r.o. 3.8.4). Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hoge Raad 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820.