ECLI:NL:RBAMS:2025:3478

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/753095 / HA ZA 24-701 Vonnis van 12 maart 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, advocaat: mr. T.M. van Dijk, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V., te Amsterdam, gedaagde partij, advocaat: mr. M. van Langeveld. Partijen worden hierna [eiser] en Amvest genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 20 juni 2024, met 86 producties, - de conclusie van antwoord, met 5 producties, - het tussenvonnis van 11 september 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - de op 5 november 2024 binnengekomen nadere producties 1 tot en met 5 van [eiser] , - de op 17 januari 2025 binnengekomen nadere producties 6 tot en met 10 van [eiser] , - de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die zich in het dossier bevinden. 1.2. Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2.1. Amvest heeft in [locatie] een woontoren ontwikkeld, genaamd project [naam project] . [eiser] heeft een van de appartementen van dit project gekocht. 2.2. In verband met de bouw van het appartement, hebben partijen op 30 augustus 2018 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de SWK Garantie en Waarborgregeling waaraan het keurmerk van de Stichting Garantiewoning is verleend’. 2.3. Artikel 6 van de koop-/aannemingsovereenkomst bepaalt: “De ondernemer verbindt zich het privé-gedeelte binnen 500 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de verkrijger op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden.” 2.4. Artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: “Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 6 lid 1 van de koop-/aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de ondernemer reeds aangekondigde oplevering van het privé-gedeelte wordt opgeschort, zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van 0,25 promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn.” 2.5. Het appartement is op 23 juni 2021 opgeleverd aan [eiser] . 2.6. Op 26 juni 2021 werd [eiser] door zijn buren gewezen op een lekkage in het appartement. [eiser] heeft dit op dezelfde dag gemeld bij de onderaannemer. Op 28 juni 2021 heeft de onderaannemer een loodgieter gestuurd en naar aanleiding daarvan heeft [eiser] Amvest, de onderaannemer en de VvE geïnformeerd. 2.7. [eiser] werd op 5 augustus 2021 door een andere buur geïnformeerd dat er vanaf het balkon van [eiser] water lekte naar zijn balkon. 2.8. Na nader onderzoek naar de lekkage in het appartement, bleek de vloerverwarmingsbuis in de badkamer tijdens het bouwproces te zijn doorboord met een spijker, waardoor lekkage is ontstaan. Tijdens dit onderzoek is de vloer van het appartement geruime tijd opengebroken geweest en als gevolg van de lekkage moest de vloer enige tijd opdrogen. 2.9. Op 12 oktober 2021 sloot de onderaannemer de reparatieverzoeken van [eiser] inzake de lekkage in de vloer van de badkamer en het lekkende balkon. Op dit moment waren geen reparatiewerkzaamheden uitgevoerd. Op deze dag ontdekt [eiser] een nieuwe lekkage in de woonkamer van zijn appartement en dit heeft hij direct bij Amvest gemeld. 2.10. Vanwege van de nieuwe lekkage en de eerder gemelde lekkages, bezocht de sales manager van Amvest, op 19 oktober 2021 het appartement van [eiser] . Naar aanleiding daarvan berichtte zij [eiser] op 29 oktober 2021 dat er onderscheid wordt gemaakt tussen de boete die loopt tot de oplevering en klachten die vanaf dan het gebruik van het appartement in de weg staan. 2.11. Op 10 november 2021 heeft de onderaannemer het reparatieverzoek voor de lekkage in de woonkamer gesloten, waarna [eiser] op 12 november 2021 een nieuw verzoek indiende voor het lekkende balkon. Dit verzoek werd afgesloten omdat sprake zou zijn van een dubbel verzoek. 2.12. Op 30 november 2021 zijn de reparatiewerkzaamheden voltooid aan de vloerverwarming in de badkamer. 2.13. Amvest en de onderaannemer hebben het reparatieverzoek van [eiser] voor de lekkage in de woonkamer op 2 december 2021 heropend. 2.14. [eiser] heeft Amvest op 13 december 2021 per brief aansprakelijk gesteld voor de geleden schade en gesommeerd tot betaling van de begrote schade. Amvest heeft hier niet op gereageerd. 2.15. In december 2021 herinnerde [eiser] Amvest eraan dat de lekkage nog steeds voortduurde en in januari en februari 2022 meldde [eiser] dat de lekkage zich had uitgebreid. 2.16. Amvest is op 4 januari 2022 gedagvaard door [eiser] en andere kopers van appartementen van project [naam project] , omdat discussie was ontstaan over de mate van overschrijding van de bouwtijd van de appartementen en verschuldigdheid van de contractuele boete uit artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden. 2.17. Amvest heeft [eiser] op 11 februari en 9 maart 2022 bericht dat zij wist dat er sprake was van lekkage en dat er ernstige problemen waren geweest. In februari ontstond ook schimmel in de woonkamer van [eiser] . 2.18. De discussie over de contractuele boete heeft ertoe geleid dat Amvest vaststellingsovereenkomsten heeft gesloten met [eiser] en andere kopers. Tussen [eiser] en Amvest is op 5 mei 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin een bedrag aan contractuele boete is vastgesteld vanaf 11 januari 2021 tot aan de opleveringsdatum van het appartement. Dat bedrag heeft Amvest aan [eiser] betaald. 2.19. Op 10 juni 2022 berichtte [eiser] aan Amvest dat de lekkageproblematiek voortduurde en verzocht hij Amvest een meeting in te plannen. [eiser] verzocht de onderaannemer op 30 augustus 2022 om informatie omtrent een plan van aanpak. De onderaannemer heeft hier niet op gereageerd. 2.20. Op 26 oktober 2022 was er opnieuw lekkage in de woonkamer van [eiser] , waarna de onderaannemer op 28 oktober 2022 langs kwam voor een inspectie. Hierbij is een deel van de muur in de woonkamer opengebroken. 2.21. Op 3 en 8 november 2022 breidde de lekkage in de woonkamer zich verder uit, waarna de sales manager van Amvest op 14 november 2022 aan [eiser] berichtte dat de gehele dakbedekking van de bovenburen vervangen zou worden. De werkzaamheden zijn uitgevoerd en op 24 november 2022 berichtte de sales manager dat de bovenburen de terrastegels gebrekkig hadden laten vervangen en dat dit de oorzaak van de lekkage was. 2.22. Ondanks de werkzaamheden bleef de lekkage zich uitbreiden en ondertussen groeide er schimmel in de vorm van paddenstoelen in de woonkamer van [eiser] . 2.23. Op 2 en 4 januari 2023 heeft de lekkage zich opnieuw uitgebreid en op 5 januari 2023 raakte de VvE betrokken bij de situatie. 2.24. In opdracht van de VvE vond er op 7 januari 2023 een onderzoek plaats. In het onderzoeksrapport staat dat de oorsprong van de lekkage een constructiefout is en dat deze niet te relateren is aan de vervanging van de terrastegels van de bovenburen. 2.25. In januari en februari 2023 was er opnieuw lekkage in het appartement van [eiser] , hetgeen hij heeft gemeld bij de onderaannemer. 2.26. Op 20 april 2023 heeft [eiser] Amvest gesommeerd tot betaling van een tweede deel van de contractuele boete en een vergoeding voor de overige lekkages. Ook is Amvest hierbij gesommeerd tot deugdelijk herstel. 2.27. Amvest reageerde op 28 juli 2023 en stelde een vergoeding voor. Op 10 augustus 2023 heeft [eiser] gereageerd dat hij niet akkoord kon gaan met de vergoeding die Amvest voorstelde. 2.28. Op 24 november 2023 wees [eiser] er opnieuw op dat hij Amvest aansprakelijk heeft gesteld voor de lekkages en vorderde hij herstel. 2.29. Op 5 januari 2024 maakte [eiser] opnieuw melding van de voortdurende lekkages. Hierop reageerden Amvest en de onderaannemer niet. 2.30. [eiser] heeft op 16 april 2024 bij Amvest en de VvE melding gemaakt van opnieuw een lekkage, die door de buurman werd geconstateerd.

3.1. [eiser] vordert – samengevat – dat Amvest bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld: primair: - tot betaling van € 70,00 per dag vanaf 24 november 2021 tot de datum van algeheel herstel, vermeerderd met wettelijke rente, subsidiair: - tot vergoeding van de vermogensschade van [eiser] bestaande uit gederfd woongenot en één of meer deskundigen te benoemen die over de hoogte van de vermogensschade schriftelijk bericht moeten uitbrengen, waarna de waarde van de vermogensschade zoals hierboven bedoeld wordt vastgesteld, meer subsidiair: - tot vergoeding van het gederfd woongenot, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, primair, subsidiair en meer subsidiair: - tot het binnen 28 dagen deugdelijk wegnemen van de lekkages en bijbehorende gevolgschade in het appartement van [eiser] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, tot betaling van € 38,025,57, bestaande uit de contractuele boete uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 25 augustus 2023, buitengerechtelijke incassokosten inzake de contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente vanaf datum verzuim en buitengerechtelijke incassokosten inzake de aanvullende schadevergoeding vanaf 24 november 2021 tot en met 26 april 2024, vermeerderd met wettelijke rente vanaf datum verzuim, in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2. Amvest voert verweer. Amvest concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] als ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

Schadevergoeding 4.1. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Amvest aansprakelijkheid voor de door [eiser] geleden schade erkend. Dit betekent dat de rechtbank ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding slechts nog zal oordelen over de omvang van de schade. Amvest heeft aangevoerd dat [eiser] geen financiële schade heeft geleden zolang hij het appartement heeft kunnen bewonen. 4.2. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat het appartement van [eiser] tot 24 november 2021 onbewoonbaar was. Vanaf de eerste lekkage in de badkamer op 26 juni 2021 tot aan 24 november 2021 was het appartement niet bruikbaar en heeft [eiser] niet in het appartement gewoond. [eiser] heeft toegelicht dat een nieuwbouwappartement van deze omvang binnen de ring van [woonplaats] voor € 3.000,00 per maand, dus € 100,00 per dag verhuurd wordt. [eiser] heeft dit met stukken onderbouwd en Amvest heeft dit niet gemotiveerd weersproken. 4.3. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat Amvest de gevorderde € 70,00 per dag verschuldigd is vanaf 26 juni 2021 tot 24 november 2021. Dat bedrag is immers lager dan de door [eiser] onderbouwde huurwaarde per dag. Het totaal bedraagt 151 dagen keer € 70,00 per dag is € 10.570,00. 4.4. [eiser] heeft toegelicht dat hij vanaf 24 november 2021 wel in het appartement heeft gewoond, maar dat hij de woonkamer niet normaal heeft kunnen gebruiken. Hiertoe heeft [eiser] ten eerste aangevoerd dat er heel vaak lekkages waren in de woonkamer. Daarnaast moest [eiser] uit voorzorg het meubilair uit de woonkamer weghalen als hij op zakenreis ging, voor het geval er lekkage zou ontstaan in de tijd dat hij niet thuis was. Tot slot zijn er als gevolg van de lekkages vocht- en schimmelplekken en schimmel in de vorm van paddenstoelen ontstaan in de woonkamer. 4.5. Amvest voert aan dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd waaruit de vermindering van woongenot bestaat. De rechtbank volgt Amvest daarin niet en oordeelt dat sprake is van gederfd woongenot. Voortdurende lekkages, het moeten verwijderen van meubilair en schimmelvorming in de vorm van paddenstoelen, staan normaal gebruik van een woonkamer in de weg en dit resulteert in derving van woongenot. 4.6. De rechtbank volgt [eiser] echter niet in zijn stelling dat de schade 70% bedraagt van de huurwaarde per dag. De lekkage doet zich immers alleen in de woonkamer voor. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat de woonkamer 60 m² groot is en dat de rest van het appartement vanaf 24 november 2021 normaal bruikbaar was. De totale oppervlakte van het appartement is 120 m², wat betekent dat de helft van het appartement niet bruikbaar was. Uitgaande van de huurwaarde voor het hele appartement van € 100,00 per dag, stelt de rechtbank het gederfde woongenot vast op de helft daarvan, en dus op € 50,00 per dag vanaf 24 november 2021 tot de datum van algeheel herstel. 4.7. Omdat de rechtbank hiermee de omvang van het gederfde woongenot heeft vastgesteld, hoeft geen deskundige meer benoemd te worden voor de hoogte van de vermogensschade en hoeft het gederfde woongenot niet opgemaakt te worden bij staat, zodat de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen worden afgewezen. Herstel 4.8. Tegen de door [eiser] gevorderde herstelwerkzaamheden voert Amvest verweer. Omdat de lekkages zich niet beperken tot het appartement van [eiser] , zullen herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan gevels en balkonconstructies van project [naam project] die gemeenschappelijk zijn, zodat Amvest afhankelijk is van medewerking van de andere appartementseigenaars en de VvE. Volgens Amvest zou afzonderlijk herstel van het appartement van [eiser] daarom onevenredig hoge kosten meebrengen voor Amvest, hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is volgens haar. 4.9. De stelplicht en bewijslast voor dit bevrijdende verweer rusten op Amvest. De rechtbank oordeelt dat Amvest daaraan niet heeft voldaan. Amvest specificeert op geen enkele wijze hoe afzonderlijk herstel van het appartement van [eiser] tot onevenredig hoge kosten zou leiden. Amvest heeft ter zitting toegelicht dat er momenteel een plan is opgesteld voor de herstelwerkzaamheden, maar wil geen inzage geven in deze stukken, waaronder het bovengenoemde rapport van DGRM. Amvest heeft daarmee niet aangetoond waarom en op wat voor manier herstel van het appartement van [eiser] zou leiden tot onevenredig hoge kosten. Mede in het licht van de pogingen die [eiser] heeft gedaan om inzicht te krijgen in het plan van aanpak en de lange tijd die is verstreken sinds de lekkages zijn begonnen, acht de rechtbank het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Amvest wordt veroordeeld tot afzonderlijk herstel van de lekkages en de daardoor veroorzaakte schade in het appartement van [eiser] . De rechtbank veroordeelt Amvest dan ook om de lekkages en de daardoor veroorzaakte schade in het appartement van [eiser] binnen 28 dagen weg te nemen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00. Vaststellingsovereenkomst 4.10. [eiser] vordert ook € 34.977,25, zijnde een contractuele boete uit hoofde van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Hiertoe heeft [eiser] toegelicht dat de vaststellingsovereenkomst voorziet in zowel vergoeding van de vertraagde oplevering van het appartement als vergoeding voor de vertraging in het bewoonbaar maken van het appartement. Volgens [eiser] is de bedoeling van partijen geweest dat de contractuele boete voor te late oplevering berekend zou worden met dien verstande dat het moment van herstel van de vloerverwarmingsbuislekkage zal gelden als moment van oplevering. Dit betekent volgens [eiser] dat Amvest vanaf het moment van oplevering tot aan het moment van herstel van de vloerverwarmingsbuis een vergoeding verschuldigd is gelijk aan de contractuele boete zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. 4.11. Volgens Amvest valt de lekkage van de vloerverwarming niet onder de reikwijdte van de vaststellingsovereenkomst, omdat deze lekkage werd gemeld na de oplevering en omdat de lekkage al voor het aangaan van de vaststellingsovereenkomst werd hersteld. 4.12. De rechtbank oordeelt dat de vaststellingsovereenkomst niet het karakter heeft om de reikwijdte van de boetebepaling uit de koop-/aannemingsovereenkomst te verbreden. Anders gezegd schept de vaststellingsovereenkomst geen nieuw recht op boetes, zij stelt alleen de hoogte van de dan verschuldigde boete vast en laat bestaande rechten verder onverlet. Op de boetebepaling uit de koop-/aannemingsovereenkomst kan [eiser] zich niet beroepen, nu deze is gebaseerd op overschrijding van het aantal werkbare dagen. Dit recht op boete heeft [eiser] ook niet ingeroepen. De vordering wordt daarom afgewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.13. De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft toegelicht dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vergoeding van € 1.687,35 aan buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank toewijzen. Het gevorderde bedrag van € 1.360,97 aan buitengerechtelijke incassokosten inzake de contractuele boete uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst wijst de rechtbank af, nu de vergoeding uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst ook wordt afgewezen. Proceskosten 4.14. Amvest is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De rechtbank 5.1. veroordeelt Amvest tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 10.570,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 24 november 2021 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt Amvest tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 50,00 per dag vanaf 24 november 2021 tot de dag van volledig herstel, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf iedere dag, 5.3. veroordeelt Amvest tot het binnen 28 dagen deugdelijk wegnemen van de lekkages en bijbehorende gevolgschade in het appartement van [eiser] , op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, 5.4. veroordeelt Amvest tot betaling aan [eiser] van € 1.687,35 aan buitengerechtelijke kosten, 5.5. veroordeelt Amvest in de proceskosten van € 6.801,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Amvest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. veroordeelt Amvest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.7. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, bijgestaan door mr. J.D. Tameris, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.