ECLI:NL:RBAMS:2025:3403
RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11619329 \ KK EXPL 25-194
Vonnis in kort geding van 16 mei 2025
in de zaak van
STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amstelveen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonzorg,
gemachtigde: mr. G.J. Osinga,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.I. de Haan.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 1 april 2025 met bijlagen;
de e-mail van [gedaagde] van 30 april 2025 met bijlagen; en
de e-mail van Woonzorg van 1 mei 2025 met bijlagen.
1.2. Op 2 mei 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig mevrouw [naam 1] (manager accountmanagement en zorgvastgoed) namens Woonzorg, bijgestaan door de gemachtigde en zijn kantoorgenoot mr. S.F. van der Louw, en [gedaagde] vergezeld door zijn echtgenote mevrouw [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Zij hebben hun standpunten toegelicht, beide aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De mondelinge behandeling is onderbroken voor het onderzoeken van een schikking. Er is vervolgens om een vonnis gevraagd en daarvoor is een datum bepaald.
2 De uitgangspunten
2.1. Woonzorg is eigenaar van het complex met onder meer ruim 200 zelfstandige woonruimtes aan het adres [locatie] . Zij exploiteert dit complex op basis van de Leegstandwet.
2.2. [gedaagde] is op 13 april 2021 in [woonplaats] gehuwd met mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ).
2.3. Sinds 5 juli 2021 huurt [gedaagde] de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) van Woonzorg, met een maandelijkse huurprijs van € 407,60 en € 170,00 aan servicekosten. Aan Woonzorg is daarvoor een vergunning tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet verstrekt op 23 juni 2015. Deze vergunning is geldig tot 18 juni 2025.
2.4. In de tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 15 van de Leegstandwet is het volgende opgenomen, voor zover van belang:
3.3 Opzegging geschiedt bij aangetekend schrijven en deurwaardersexploot (…) De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door verhuurder. De opzegtermijn begint de eerste dag van de volgende maand te lopen nadat de schriftelijke opzegging van de ene partij door de andere partij is ontvangen. Deze tijdelijke huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip waarop de in artikel 3.1 genoemde vergunning haar geldigheid verliest.
5.1 Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door de huurder (éénpersoonshuishouden). Het is huurder niet toegestaan andere personen te laten inwonen en/of om het gehuurde een andere bestemming te geven
2.5. Per aangetekende e-mail van 28 mei 2024 aan [gedaagde] heeft Woonzorg de tijdelijke huurovereenkomst opgezegd per 1 april 2025 in verband met haar herontwikkelingsplannen voor het complex aan de [locatie] .
2.6. Vervolgens is op 17 december 2024 door de voormalige beheerder van Woonzorg verzocht om ondertekening van een digitaal formulier waarin [gedaagde] moest bevestigen dat hij de woning uiterlijk op 1 april 2025 zou verlaten. Daarna heeft de gemachtigde van Woonzorg hem bij brief van 4 maart 2025 gesommeerd te bevestigen dat hij de woning uiterlijk 31 maart 2025 zal hebben verlaten.
2.7. [gedaagde] heeft geen bevestigingsformulier ondertekend en heeft de woning niet verlaten.
3.1. Woonzorg vordert samengevat – ontruiming van de woning alsmede betaling van de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente. Zij ligt hier aan ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel verblijft in de woning omdat Woonzorg een rechtsgeldige opzegging heeft gedaan op 28 mei 2024 waarin de ontruiming van de woning per 1 april 2025 was aangezegd. Woonzorg wenst het complex binnen afzienbare tijd om te zetten naar een verpleeghuis met 100 plaatsen en zelfstandige seniorenwoningen. Alle tijdelijke huurovereenkomsten zijn opgezegd.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonzorg, dan wel tot afwijzing van de vordering van Woonzorg met veroordeling van Woonzorg in de kosten van de procedure.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2. Daarnaast kan de vordering in kort geding alleen worden toegewezen als Woonzorg daarbij een spoedeisend belang heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als van Woonzorg niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.3. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] na de opzegging van de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet mogelijk zonder recht of titel in de woning verblijft en Woonzorg er in verband met haar ontwikkelingsplannen van het complex belang bij heeft om weer over het gehuurde te kunnen beschikken, wijst de kantonrechter de voorziening af. De kantonrechter overweegt hiertoe het volgende.
[naam 2] medehuurder
4.4. Uit artikel 7:266 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat de echtgenoot van een huurder van rechtswege medehuurder is zolang de woonruimte de echtgenoot tot hoofdverblijf sterkt, ongeacht of de huurovereenkomst na het aangaan van het huwelijk is gesloten. Op grond van de verklaringen die [gedaagde] en [naam 2] tijdens de zitting hebben gedaan, de inschrijving in de BRP op het adres van de woning en de omstandigheid dat [naam 2] door de nieuwe beheerder is aantroffen in de woning, is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [naam 2] haar hoofdverblijf in de woning heeft en hiermee medehuurder van de woning is.
4.5. Op grond artikel 7:271 lid 4 BW moet, indien de echtgenoot van huurder medehuurder is, de opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk worden gedaan. Woonzorg heeft echter uitsluitend een opzegbrief aan [gedaagde] verstuurd en in deze procedure geen zelfstandige vordering tot ontruiming jegens [naam 2] ingesteld. Dat betekent dat de tijdelijke huurovereenkomst met haar niet is beëindigd. Bovendien geldt dat bij een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst van [gedaagde] door de opzegging van Woonzorg, [naam 2] op grond van artikel 7:266 lid 3 BW zelf de huurder van Woonzorg is geworden.
4.6. Het standpunt van Woonzorg dat de huur beschermende bepalingen niet van toepassing zijn op een tijdelijke huurovereenkomst baat haar niet. Conform artikel 15 lid 1 Leegstandwet zijn uitsluitend de volgende artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 5 tot en met 9, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 BW niet van toepassing bij een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. Hiermee zijn de artikelen genoemd in overwegingen 4.4 en 4.5 wel van toepassing.
4.7. [gedaagde] heeft tijdens de zitting toegelicht dat het gaat om een relatief grote woning in het complex van 40 m² en hij bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de beheerder heeft gemeld dat hij getrouwd was en samen met [naam 2] in de woning zou gaan wonen. Daarbij heeft hij gevraagd of artikel 5.1. van de huurovereenkomst uit het contract verwijderd kon worden. Dat laatste kon volgens de beheerder niet, maar hij gaf wel toestemming aan [gedaagde] om samen met [naam 2] in de woning te gaan wonen. Gelet op deze toelichting is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] Woonzorg vooraf niet goed heeft geïnformeerd. Het standpunt van Woonzorg dat het daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep doet op het ontbreken van een opzegging aan [naam 2] als medehuurder gaat dan ook niet op.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat ook al zou de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde] toewijsbaar zijn, [naam 2] in de woning achterblijft. Tegen die achtergrond is er geen noodzaak voor toewijzing van de gevorderde ordemaatregel tot ontruiming van [gedaagde] .
4.9. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd maakt bovenstaand oordeel niet anders en behoeft daarom geen bespreking.
Proceskosten
4.10. Woonzorg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
610,50
De kantonrechter:
5.1. wijst de vordering van Woonzorg af,
5.2. veroordeelt Woonzorg in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonzorg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2025.
61291