ECLI:NL:RBAMS:2025:1385

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht zaaknummer: 11091295 / CV EXPL 24-4367 func.: 63475 Vonnis van de kantonrechter van 4 maart 2025 inzake de besloten vennootschap NEELE-VAT LOGISTICS SOLUTIONS B.V., gevestigd te Rotterdam-Albrandswaard, eiseres, gemachtigde: mr. A.H.F. Kluwen, tegen de besloten vennootschap PROLOGIS REALTY LIX B.V., gevestigd te Amsterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. B.N. Cammelbeeck. Partijen zullen hierna Neele-Vat en Prologis worden genoemd. 1De zaak in het kort Neele-Vat huurt een bedrijfspand van Prologis. Prologis heeft de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 geïndexeerd met 14,53% op basis van de (toen) door het CBS gehanteerde CPI-rekenmethode. Het CBS heeft nadien haar rekenmethode aangepast maar heeft de vastgestelde CPI-cijfers niet herzien. Prologis heeft de huurprijsindexering gehandhaafd. Neele-Vat stelt dat de huurprijsindexering met terugwerkende kracht moet worden aangepast op grond van onvoorziene omstandigheden, althans op grond van de aanvullende, dan wel derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Neele-Vat vordert een daartoe strekkende verklaring voor recht en terugbetaling van € 82.809,93. De kantonrechter wijst de vorderingen af.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 30 april 2024 met producties, de conclusie van antwoord met producties, de akte van eiswijziging met producties van de zijde van Neele-Vat; de akte overlegging productie van de zijde van Prologis. 2.2. Op 5 november 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Neele-Vat zijn [naam 1] (CFO) en [naam 2] (bedrijfsjurist) verschenen, vertegenwoordigd door mr. Kluwen voornoemd en mr. L.F. Buis. Namens Prologis zijn [naam 3] (capital deployment director) en [naam 4] (property manager) verschenen, vertegenwoordigd door mr. Cammelbeeck voornoemd en mr. S.M.Y. Beaumont. De gemachtigden hebben hun standpunten nader toegelicht, onder meer aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord 2.3. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald .

3.1. Neele-Vat huurt op grond van een akte van contractsovername en wijziging huurrechten met ingang van 1 april 2017 een bedrijfspand van Neele-Vat gelegen aan de [locatie] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.030.000,00 exclusief btw per jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. 3.2. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald: “De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari aangepast, overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 van de Algemene Bepalingen en voor het eerst per 1 januari 2017. In afwijking op artikel 9.1 van de Algemene Bepalingen, komen Partijen overeen dat gebruik zal worden gemaakt van de consumentenprijsindex voor alle huishoudens, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 2006=100.” 3.3. In artikel 9.1 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald: “Een in 4.5 [bedoeld wordt 4.6, kantonrechter] van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishouden (2000 =100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.” 3.4. In artikel 9.4 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald: “Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. (…)” 3.5. Op 25 november 2022 heeft Prologis een brief aan Neele-Vat verzonden waarin zij – voor zover relevant – schrijft: “Dear Sir / Madam, In accordance with the contents of the lease you signed, the rent shall be eligible for adjustment to the development of the retail price. The amount will be payable by you as follows: Adjustment per : 01/01/2023 CPI Series : Neth Alle Huishoudens 2015=100 Index value of 09/2021 : 110,79 Index value of 09/2022 : 126,89 Calculations results increase of 14,53 %.” 3.6. Bij brief van 20 januari 2023 heeft Neele-Vat bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de huurprijsindexatie en voorgesteld om de kerninflatie van 6,5% te hanteren in plaats van de CPI van 14,53%. 3.7. Partijen hebben daarover op 23 februari 2023 verder onderhandeld maar geen overeenstemming bereikt. 3.8. Neele-Vat heeft de achterstallige huur, onder protest en onder voorbehoud van rechten, aan Prologis betaald. 3.9. Met ingang van juni 2023 hanteert het CBS een nieuwe methode voor het meten en verwerken van energieprijzen in de CPI (hierna: de nieuwe rekenmethode). Deze vervangt de oude methode (hierna: de oude rekenmethode), waarin alleen gegevens werden gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens bij energieleveranciers afsluiten, terwijl in de nieuwe rekenmethode ook gegevens van lopende contracten zijn meegenomen. Daarmee geeft de nieuwe methode volgens het CBS een beter beeld van de prijsstijgingen. Het CBS heeft de tot juni 2023 door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet herzien. In een publicatie van het CBS van 30 juni 2023 staat daarover onder meer het volgende vermeld: “(…) Veel partijen gebruiken de CPI, of een onderdeel daarvan, voor het indexeren van huurcontracten, premies of andere tarieven en prijzen. Omdat het CBS de reeds gepubliceerde cijfers niet herziet, heeft het invoeren van de nieuwe methode voor energieprijzen geen impact op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden. Partijen die (een deel van) de CPI gebruiken kunnen dat ook na mei 2023 blijven doen. Er bestaat wel een verschil tussen de gepubliceerde inflatie en wat deze was geweest als de nieuwe methode al eerder was ingevoerd. Tot en met oktober 2022 was de inflatie hoger dan in de onderzoeksreeks, vanaf november 2022 lager. Gemeten over een langere periode verdwijnt dit verschil. Omdat de CPI en de onderzoeksreeks zowel in het begin als aan het einde van de bestudeerde periode vrijwel samenvallen, is de inflatie gemeten over de hele periode nagenoeg identiek. De indexcijfers van de onderzoeksreeks zijn vanaf januari 2022 berekend, dat is de eerste maand waarvoor de onderzoeksreeks bepaald kon worden. Met ingang van juni 2023 is de onderzoeksreeks niet meer berekend, omdat de nieuwe methode vanaf dat moment onderdeel was van de CPI. De indexcijfers van de onderzoeksreeks van juni 2023 en verder zijn daarom gelijkgesteld aan de CPI. (…).” 3.10. Per brief van 22 maart 2024 heeft Neele-Vat Prologis gesommeerd om de huurindexering van 2023 en 2024 met terugwerkende kracht te wijzigen en de teveel betaalde huur van in totaal € 106.423,79 terug te betalen. Haar vordering onderbouwde Neele-Vat met behulp van dit schema: Om privacy redenen is de afbeelding verwijderd. 3.11. Prologis heeft de huurprijs per 1 januari 2024 conform de overeengekomen indexeringsbepalingen verhoogd met 0,21%. 3.12. Bij brief van 26 maart 2024 heeft Prologis de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2025.

4.1. Neele-Vat vordert (samengevat en na wijziging van eis) dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair, subsidiair en meer subsidiair: voor recht zal verklaren dat inzake de huurovereenkomst met betrekking tot de [locatie] te Rotterdam Albrandswaard sprake is van onvoorziene omstandigheden, althans dat het onverkort toepassen van de contractuele indexatie van de huurprijs per 1 januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; primair: zal bepalen dat de huurprijsaanpassing met ingang van 1 januari 2023 7,24% zal bedragen en dat met ingang van 1 januari 2024 de huurprijsaanpassing 7,03% zal bedragen; subsidiair: zal bepalen dat de huurprijsaanpassing met ingang van 1 januari 2021 1,19% zal bedragen, met ingang van 1 januari 2022 2,12% zal bedragen, met ingang van 1 januari 2023 7,8% zal bedragen en met ingang van 1 januari 2024 7,0% zal bedragen; meer subsidiair: de huurprijsaanpassing met ingang van 1 januari 2023 respectievelijk 1 januari 2024 zal vaststellen op door de kantonrechter vast te stellen percentages; nog meer subsidiair: voor recht zal verklaren dat de artikelen 4.6 van de huurovereenkomst en artikel 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen voor wat betreft de huurprijsverhoging in 2023 en 2024 dienen te worden uitgelegd op de hiervoor door Neele-Vat primair dan wel subsidiair gevorderde wijze, althans op een door kantonrechter te bepalen wijze; Prologis zal veroordelen tot betaling van in totaal € 82.809,93 exclusief btw althans een bedrag van € 87.319,38, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2024 althans vanaf de dag van het uitbrengen van de dagvaarding en Prologis zal veroordelen in de proceskosten. 4.2. Aan haar vorderingen legt Neele-Vat (samengevat) primair ten grondslag dat het feit dat de Nederlandse overheid maatregelen heeft genomen tegen Rusland als reactie op de oorlog in Oekraïne, wat (indirect) mede de oorzaak is geweest van de stijging van energieprijzen in 2022/2023, onvoorziene omstandigheden oplevert in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) die maken dat de indexering per l januari 2023 zou moeten worden aangepast. Subsidiair legt Neele-Vat aan haar vorderingen ten grondslag dat onverkorte toepassing van de contractuele indexatie in 2023 volgens de oude methode, waardoor Neele-Vat over de periode van 1 januari 2023 tot 1 januari 2024 een bedrag van € 82.809,93 ex btw méér betaalt dan wanneer de nieuwe methode zou zijn gehanteerd, een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Neele-Vat stelt ter onderbouwing dat de hogere huurprijs niet wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie – waarbij met de koppeling van de huurverhoging aan de CPI bedoeld is aan te sluiten – en dat zij dubbel belast wordt omdat de sterk gestegen energiekosten in 2022 worden doorberekend in de CPI, terwijl zij zelf de hoge energiekosten moet dragen. Volgens Neele-Vat moet daarom op grond van de aanvullende dan wel derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid primair uitgegaan worden van een huurprijsaanpassing met ingang van 1 januari 2023 van 7,24% en van 7,03% met ingang van 1 januari 2024. Dit leidt vervolgens tot een terugbetalingsverplichting van € 82.809,93 aan onverschuldigd betaalde huur, aldus Neele-Vat. 4.3. Prologis voert verweer tegen de vorderingen van Neele-Vat en voert (samengevat) het volgende aan. Uit rechtspraak en literatuur volgt dat noch een economische crisis, noch een schommeling in marktprijzen, aangemerkt worden als onvoorziene omstandigheden die wijziging van een overeenkomst rechtvaardigen. Evenmin is het vasthouden aan de overeengekomen indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Volgens Prologis zijn contractspartijen gehouden om een contract na te leven en slechts in uitzonderlijke situaties is er mogelijkheid om hiervan af te wijken, temeer nu het een commerciële verhouding betreft. Partijen hebben er bewust voor gekozen om aan te sluiten bij de CPI met het risico dat het cijfer flink kan fluctueren, en zijn geen maximum indexatiecijfer overeengekomen. Daarnaast is er sprake van onderhuur waardoor de hogere kosten doorberekend kunnen worden aan de onderhuurders van Neele-Vat. Prologis acht het ook goed mogelijk dat Neele-Vat een vast energiecontract heeft en dus niet geconfronteerd is met stijgende energiekosten. Tot slot zijn de onaanvaardbare gevolgen voor Neele-Vat onvoldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd, aldus Prologis. Prologis verzoekt dan ook om de vorderingen af te wijzen, met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Neele-Vat in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

Geen onvoorziene omstandigheden 5.1. Neele-Vat heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de stijging van de energieprijzen als gevolg van zowel de maatregelen van de Nederlandse overheid tegen Rusland als de COVID 19-crisis, kan worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter verwerpt dit betoog en overweegt daartoe als volgt. 5.2. Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op vordering van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen, of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bij de beoordeling of sprake is van onvoorziene omstandigheden, is niet beslissend of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren, maar of partijen in de mogelijkheid van het optreden van onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien, met andere woorden: of onvoorziene omstandigheden in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Hoewel partijen bij het sluiten van de overeenkomst vermoedelijk niet hebben voorzien dat de oorlog in Oekraïne zou uitbreken, hebben partijen wel rekening gehouden met de omstandigheid dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie. Juist voor die situatie bevat de overeenkomst immers een indexatiebepaling. De inflatiestijging is dus in de overeenkomst verdisconteerd en levert geen onvoorziene omstandigheden op, ongeacht of de concrete aanleiding voor die inflatiestijging door partijen voorzien was. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de vordering op grond van artikel 6:258 lid 1 BW reeds daarom niet worden toegewezen. Niet naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar 5.3. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toepassing hiervan dient de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten. Het antwoord op de vraag of de redelijkheid en billijkheid aan een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW in de weg staan, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de overeenkomst en de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen. De stelplicht en bewijslast van die omstandigheden rust op degene die aan het beroep op het beding tegenwerpt dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in dit geval dus op Neele-Vat. 5.4. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Neele-Vat onvoldoende gesteld voor een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt is immers dat partijen gebonden zijn aan hetgeen zij met elkaar hebben afgesproken. Dat geldt in dit geval in het bijzonder nu Neele-Vat en Prologis commercieel handelende partijen zijn die meermaals met elkaar hebben gecontracteerd. Voor het gehuurde aan de [locatie] geldt de afspraak om de huurprijs te indexeren aan de hand van de CPI, op basis waarvan met de maandprijsindexcijfers van het CBS wordt meebewogen. Daarbij kan de indexatie hoog of laag uitvallen. Maar voor een andere locatie die Neele-Vat van Prologis huurt, hebben partijen een vaste jaarlijkse indexering afgesproken. Partijen hadden in hun onderlinge verhouding dus de ruimte om te onderhandelen over de wijze en hoogte van de indexering, hetgeen erop duidt dat partijen op voet van gelijkheid afspraken met elkaar hebben gemaakt over de indexering van de huurprijs. Neele-Vat mag daarom verondersteld worden haar belangen bij het sluiten van de overeenkomst met Prologis (in het kader van de contractsovername van het gehuurde) te hebben behartigd, en eventuele risico’s – waaronder het ontbreken van een maximum indexatiecijfer (“cap”) of van de afspraak dat een ander indexcijfer moet worden toegepast als het gekozen indexcijfer de inflatie niet goed zou weergeven – bij het maken van deze indexeringsafspraak te hebben onderkend en geaccepteerd. 5.5. Tegen de achtergrond van het voorgaande wordt Neele-Vat niet gevolgd in haar betoog dat het vasthouden aan de overeengekomen wijze van indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is enkel omdat de daadwerkelijke inflatie (als de nieuwe rekenmethode zou worden gevolgd) in 2023 lager lag, ook niet als bedoeld is om voor de huurverhoging aan te sluiten bij de daadwerkelijke inflatie (zoals Neele-Vat heeft gesteld en Prologis heeft betwist). De kantonrechter betrekt hierbij dat uit de toelichting van het CBS op de nieuwe rekenmethode blijkt dat de volgens de oude rekenmethode berekende cijfers weliswaar een minder goed beeld geven van de prijsstijging van energie dan de cijfers op basis van de nieuwe rekenmethode, maar niet dat de oude rekenmethode evident onjuist is geweest. De nieuwe rekenmethode is bovendien pas met ingang van juni 2023 ingevoerd en het CBS heeft de gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet met terugwerkende kracht herzien. 5.6. Ook is van belang dat de huurprijsstijging per 1 januari 2023 door de indexering per 1 januari 2024 is gecorrigeerd, zodat het vanaf die datum geen groot verschil maakt of de indexering op grond van de oude of nieuwe rekenmethode wordt berekend. Uit de berekening van Prologis – die Neele-Vat onvoldoende heeft weersproken – blijkt zelfs dat de huurprijs per 1 januari 2024 bij toepassing van de overeengekomen indexeringsbepaling lager uitpakt dan bij toepassing van de nieuwe rekenmethode. Toepassing van de nieuwe rekenmethode leidt bovendien niet per definitie tot een lager CPI cijfer. Als zou zijn gekozen voor een andere referentiewaarde (bijvoorbeeld als zou zijn overeengekomen om de huurprijs niet per 1 januari maar per 1 april te verhogen) zou de indexering volgens de nieuwe rekenmethode hoger kunnen uitvallen dan volgens de oude rekenmethode. 5.8. Het voorgaande neemt niet weg dat Neele-Vat in het jaar 2023 nadeel ondervindt van de toepassing van de oude rekenmethode. Voor dat jaar heeft Neele-Vat € 82.809,93 (exclusief btw) meer aan huur betaald dan wanneer het CBS toen al de nieuwe rekenmethode zou hebben gehanteerd. Neele-Vat heeft gesteld dat dit forse gevolgen heeft gehad voor de in 2023 door haar behaalde marges, maar heeft niet concreet gemaakt wat de financiële gevolgen daarvan voor haar bedrijfsvoering waren. Daardoor is niet komen vast te staan dat het vasthouden aan de overeengekomen indexering zodanig nadelige financiële gevolgen heeft voor Neele-Vat dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor zover Neele-Vat wil betogen dat alleen al de hoogte van het bedrag aan teveel betaalde huur al meebrengt dat het vasthouden van Prologis aan de overeengekomen indexering naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, faalt dat betoog, aangezien mag worden aangenomen dat Neele-Vat als multinational een zekere mate van financiële draagkracht heeft. 5.9. Het argument van Neele-Vat dat zij dubbel nadeel heeft geleden omdat zij naast de hogere huurprijs ook de gestegen energiekosten moest betalen, slaagt evenmin. Ten eerste is deze dubbele benadeling een gevolg van de afspraken die partijen hebben gemaakt, die erop neerkomen dat Neele-Vat de energiekosten moet betalen en dat inflatie vanwege (onder meer) de stijging van energieprijzen tot gevolg heeft dat de huurprijs wordt geïndexeerd. De dubbele benadeling vloeit dus rechtstreeks voort uit de contractuele verplichtingen van Neele-Vat en is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat het vasthouden aan de overeengekomen indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter: 6.1. wijst de vorderingen af; 6.2. veroordeelt Neele-Vat tot betaling van de proceskosten van Prologis, tot de uitspraak van dit vonnis vastgesteld op € 3.245,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Neele-Vat niet tijdig aan de veroordeling tot betaling van de proceskosten voldoet, moet zij ook de wettelijke rente over de proceskosten betalen en moet zij, als het vonnis daarna wordt betekend, ook de wettelijke/btag kosten van betekening betalen; 6.3 verklaart de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025, in tegenwoordigheid van de griffier.