ECLI:NL:RBAMS:2025:11444

ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 text/xml public 2026-04-30T11:27:45 2026-04-24 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2025-12-11 11603160 CV EXPL 25-4579 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 text/html public 2026-04-28T11:20:38 2026-04-30 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 Rechtbank Amsterdam , 11-12-2025 / 11603160 CV EXPL 25-4579 Verhuurder moet waarborgsom aan huurder terugbetalen. Huurder is niet aansprakelijk voor de door de gemeente opgelegde boete. Verhuurder heeft een papieren werkelijkheid geconstrueerd waardoor hij zonder vergunning meerdere zelfstandige studio’s heeft kunnen verhuren. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11603160 \ CV EXPL 25-4579 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, gedaagde in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: [gemachtigde] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 11 maart 2025; - de conclusie van antwoord met producties en een eis in reconventie; - het tussenvonnis van 19 juni 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - mondeling tussenvonnis van 31 oktober 2025. 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 31 oktober 2025. [eiser] nam deel via een videobelverbinding en werd bijgestaan door mr. Van Riessen. [gedaagde] is verschenen en werd bijgestaan door [gemachtigde] . Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. Na verder debat is bij mondeling vonnis een bezichtiging ter plaatse bepaald, die dezelfde dag heeft plaatsgevonden. Vonnis is bepaald op heden. 1.3. De mondelinge behandeling en de bezichtiging ter plaatse is gezamenlijk gehouden met de procedure van [eiser] tegen [naam 1] (zaaknummer: 11764394 \ CV EXPL 25-8838) en die van [naam 2] tegen [eiser] (zaaknummer: 11790262 \ CV EXPL 25-9454). 2 De feiten 2.1. [gedaagde] heeft van 1 augustus 2019 tot en met 30 april 2025 woonruimte gehuurd van [eiser] aan de [adres] voor eerder een all-in huurprijs van € 1.050,00 per maand die laatstelijk € 1.274,00 bedroeg. [gedaagde] heeft een huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst vangt aan op 1 oktober 2012 en wordt steeds aangepast als een nieuwe huurder een deel van de woning gaat huren. 2.2. [gedaagde] betaalde de huur aan [eiser] en ook heeft zij aan [eiser] een waarborgsom betaald van € 1.500,00. 2.3. De woning wordt bewoond door meerdere huurders. [gedaagde] bewoonde een afsluitbare woonruimte die voorzien was van een keuken en badkamer. De andere bewoner, destijds laatstelijk gehuurd door [naam 2] bestaat uit een afsluitbare kamer en badkamer en een niet afsluitbare keuken. In de badkamer bevindt zich een wasmachine die ook door [gedaagde] mocht worden gebruikt. [gedaagde] voert geen gezamenlijke huishouding met wie dan ook. 2.4. Aan [eiser] is op 8 augustus 2025 een boete van € 15.000,00 opgelegd door de gemeente Amsterdam vanwege overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet. [eiser] is als overtreder aangemerkt. Onder meer wordt hem verweten: “ U heeft juridische en feitelijke handelingen verricht waarmee u de woning zonder vergunning, tot twee of meer zelfstandige woonruimten heeft verbouwd of in die verbouwde staat heeft gehouden.” 2.5. [gedaagde] heeft in het onderzoek van de gemeente Amsterdam verklaard: “ Ik woon alleen in deze studio”. 2.6. [naam 2] heeft ingestemd met de opzegging door [eiser] per 31 januari 2025. De woonruimte die [naam 2] huurde is per 1 maart 2025 opnieuw verhuurd door [eiser] aan [naam 3] , die [gedaagde] niet kende en met wie zij geen gezamenlijke huishouding heeft gevoerd. 2.7. De huurovereenkomst is geëindigd door opzegging door [gedaagde] per 30 april 2025. Op 17 april 2025 heeft de eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Er zijn geen onvolkomenheden geconstateerd. [eiser] heeft laten weten” Mrs [gedaagde] can receive back her € 1.5000,00 deposit, no debit for damage or cleaning.” 3 Het geschil in conventie en in reconventie 3.1. [eiser] vordert in conventie, samengevat: primair: de huurovereenkomst te ontbinden [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, te verklaren voor recht dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van de volledige maandelijkse huur van € 2.290,00 en de overige kosten van € 255,00 per maand vanaf 1 februari 2025 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente, te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is en zij gehouden is het boetebedrag als schade aan [eiser] te vergoeden, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade als gevolg van het aanbrengen van de twee sloten, [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, subsidiair, voor het geval de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt afgewezen: 7. een verklaring voor recht dat sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door meerdere medehuurders, die allen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, 8. [gedaagde] te veroordelen op haar kosten het slot in haar kamerdeur te verwijderen en de deur terug te brengen in de oude toestand en de eventuele schade dienaangaande te vergoeden, 9. te verklaren voor recht dat [gedaagde] per 1 februari 2025 € 2.290,00 per maand aan huur moet betalen en € 255,00 aan overige kosten per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2025, 10. te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is en zij gehouden is het boetebedrag als schade aan [eiser] te vergoeden, 11. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten. 3.2. [gedaagde] vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot terugbetaling van € 1.500,00 aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2025 en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan. 4 De beoordeling in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld. 4.2. De huurovereenkomst met [gedaagde] is al geëindigd, waardoor de vorderingen als genoemd onder 1, 2 worden afgewezen. [eiser] heeft bij toewijzing hiervan geen belang meer. Zelfstandige woonruimte of niet. 4.3. In de huurovereenkomst staat dat huurders samen de gehele woning huren en samen verantwoordelijk zijn voor de huurbetalingen. Echter is voldoende komen vast te staan dat de huurders elkaar voor het aangaan van de huurovereenkomst niet kenden, zij niet gelijktijdig de huurovereenkomst zijn aangegaan, zij geen gezamenlijke huishouding hebben gevoerd, zij geen gebruik maken van de door de andere gehuurde ruimtes, dat zij ieder voor zich de maandelijkse huurbetaling aan [eiser] voldoen, dat zij beiden – niet gezamenlijk - borg hebben betaald aan [eiser] en dat twee personen onafhankelijk van elkaar het door hun gehuurde kunnen bewonen. Ieder beschikt over een woonruimte met een toilet, een badkamer en een keuken. De woonruimten, met uitzondering van de keuken die [naam 2] tot zijn beschikking had, zijn afsluitbaar. 4.4. De schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen komt juridisch en feitelijk niet overeen met de werkelijke afspraken tussen partijen. [eiser] heeft een papieren werkelijkheid geconstrueerd waardoor hij zonder vergunning meerdere zelfstandige studio’s heeft kunnen verhuren.

ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 text/xml public 2026-04-30T11:27:45 2026-04-24 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Amsterdam 2025-12-11 11603160 CV EXPL 25-4579 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Proceskostenveroordeling NL Amsterdam Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 text/html public 2026-04-28T11:20:38 2026-04-30 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBAMS:2025:11444 Rechtbank Amsterdam , 11-12-2025 / 11603160 CV EXPL 25-4579 Verhuurder moet waarborgsom aan huurder terugbetalen. Huurder is niet aansprakelijk voor de door de gemeente opgelegde boete. Verhuurder heeft een papieren werkelijkheid geconstrueerd waardoor hij zonder vergunning meerdere zelfstandige studio’s heeft kunnen verhuren. RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11603160 \ CV EXPL 25-4579 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, gedaagde in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: [gemachtigde] . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 11 maart 2025; - de conclusie van antwoord met producties en een eis in reconventie; - het tussenvonnis van 19 juni 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de conclusie van antwoord in reconventie; - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - mondeling tussenvonnis van 31 oktober 2025. 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 31 oktober 2025. [eiser] nam deel via een videobelverbinding en werd bijgestaan door mr. Van Riessen. [gedaagde] is verschenen en werd bijgestaan door [gemachtigde] . Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. Na verder debat is bij mondeling vonnis een bezichtiging ter plaatse bepaald, die dezelfde dag heeft plaatsgevonden. Vonnis is bepaald op heden. 1.3. De mondelinge behandeling en de bezichtiging ter plaatse is gezamenlijk gehouden met de procedure van [eiser] tegen [naam 1] (zaaknummer: 11764394 \ CV EXPL 25-8838) en die van [naam 2] tegen [eiser] (zaaknummer: 11790262 \ CV EXPL 25-9454). 2 De feiten 2.1. [gedaagde] heeft van 1 augustus 2019 tot en met 30 april 2025 woonruimte gehuurd van [eiser] aan de [adres] voor eerder een all-in huurprijs van € 1.050,00 per maand die laatstelijk € 1.274,00 bedroeg. [gedaagde] heeft een huurovereenkomst ondertekend. De huurovereenkomst vangt aan op 1 oktober 2012 en wordt steeds aangepast als een nieuwe huurder een deel van de woning gaat huren. 2.2. [gedaagde] betaalde de huur aan [eiser] en ook heeft zij aan [eiser] een waarborgsom betaald van € 1.500,00. 2.3. De woning wordt bewoond door meerdere huurders. [gedaagde] bewoonde een afsluitbare woonruimte die voorzien was van een keuken en badkamer. De andere bewoner, destijds laatstelijk gehuurd door [naam 2] bestaat uit een afsluitbare kamer en badkamer en een niet afsluitbare keuken. In de badkamer bevindt zich een wasmachine die ook door [gedaagde] mocht worden gebruikt. [gedaagde] voert geen gezamenlijke huishouding met wie dan ook. 2.4. Aan [eiser] is op 8 augustus 2025 een boete van € 15.000,00 opgelegd door de gemeente Amsterdam vanwege overtreding van artikel 21 van de Huisvestingswet. [eiser] is als overtreder aangemerkt. Onder meer wordt hem verweten: “ U heeft juridische en feitelijke handelingen verricht waarmee u de woning zonder vergunning, tot twee of meer zelfstandige woonruimten heeft verbouwd of in die verbouwde staat heeft gehouden.” 2.5. [gedaagde] heeft in het onderzoek van de gemeente Amsterdam verklaard: “ Ik woon alleen in deze studio”. 2.6. [naam 2] heeft ingestemd met de opzegging door [eiser] per 31 januari 2025. De woonruimte die [naam 2] huurde is per 1 maart 2025 opnieuw verhuurd door [eiser] aan [naam 3] , die [gedaagde] niet kende en met wie zij geen gezamenlijke huishouding heeft gevoerd. 2.7. De huurovereenkomst is geëindigd door opzegging door [gedaagde] per 30 april 2025. Op 17 april 2025 heeft de eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Er zijn geen onvolkomenheden geconstateerd. [eiser] heeft laten weten” Mrs [gedaagde] can receive back her € 1.5000,00 deposit, no debit for damage or cleaning.” 3 Het geschil in conventie en in reconventie 3.1. [eiser] vordert in conventie, samengevat: primair: de huurovereenkomst te ontbinden [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, te verklaren voor recht dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van de volledige maandelijkse huur van € 2.290,00 en de overige kosten van € 255,00 per maand vanaf 1 februari 2025 tot en met de datum van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente, te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is en zij gehouden is het boetebedrag als schade aan [eiser] te vergoeden, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade als gevolg van het aanbrengen van de twee sloten, [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, subsidiair, voor het geval de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt afgewezen: 7. een verklaring voor recht dat sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door meerdere medehuurders, die allen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, 8. [gedaagde] te veroordelen op haar kosten het slot in haar kamerdeur te verwijderen en de deur terug te brengen in de oude toestand en de eventuele schade dienaangaande te vergoeden, 9. te verklaren voor recht dat [gedaagde] per 1 februari 2025 € 2.290,00 per maand aan huur moet betalen en € 255,00 aan overige kosten per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2025, 10. te verklaren voor recht dat in het geval de gemeente Amsterdam aan [eiser] een bestuurlijke boete oplegt, [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is en zij gehouden is het boetebedrag als schade aan [eiser] te vergoeden, 11. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten. 3.2. [gedaagde] vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot terugbetaling van € 1.500,00 aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2025 en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan. 4 De beoordeling in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld. 4.2. De huurovereenkomst met [gedaagde] is al geëindigd, waardoor de vorderingen als genoemd onder 1, 2 worden afgewezen. [eiser] heeft bij toewijzing hiervan geen belang meer. Zelfstandige woonruimte of niet. 4.3. In de huurovereenkomst staat dat huurders samen de gehele woning huren en samen verantwoordelijk zijn voor de huurbetalingen. Echter is voldoende komen vast te staan dat de huurders elkaar voor het aangaan van de huurovereenkomst niet kenden, zij niet gelijktijdig de huurovereenkomst zijn aangegaan, zij geen gezamenlijke huishouding hebben gevoerd, zij geen gebruik maken van de door de andere gehuurde ruimtes, dat zij ieder voor zich de maandelijkse huurbetaling aan [eiser] voldoen, dat zij beiden – niet gezamenlijk - borg hebben betaald aan [eiser] en dat twee personen onafhankelijk van elkaar het door hun gehuurde kunnen bewonen. Ieder beschikt over een woonruimte met een toilet, een badkamer en een keuken. De woonruimten, met uitzondering van de keuken die [naam 2] tot zijn beschikking had, zijn afsluitbaar. 4.4. De schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen komt juridisch en feitelijk niet overeen met de werkelijke afspraken tussen partijen. [eiser] heeft een papieren werkelijkheid geconstrueerd waardoor hij zonder vergunning meerdere zelfstandige studio’s heeft kunnen verhuren.

Hierdoor heeft hij de gemeente Amsterdam gepoogd op het verkeerde been te zetten en de huurbescherming van [gedaagde] aangetast. Wat hier ook van zij, het maakt het niet anders dan dat [gedaagde] een zelfstandige studio heeft gehuurd van [eiser] . 4.5. De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat er sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door meerdere medehuurders, die allen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, niet doen, omdat hiervan dus geen sprake is. Vordering huurpenningen 4.6. De vordering die ertoe strekt dat [gedaagde] de huur moet betalen van een andere studio tijdens leegstand wordt eveneens afgewezen. [gedaagde] heeft enkel de door haar bewoonde studio gehuurd zoals hiervoor overwogen. Er is dus geen grondslag om haar te veroordelen om de huur te voldoen van de andere studio tijdens leegstand. [eiser] is verhuurder en dient deze woning te verhuren. Als dat niet tijdig na een eerdere opzegging lukt, komen de financiële gevolgen daarvan voor zijn rekening. Waarborg en sloten 4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] € 1.500,00 euro borg heeft betaald en dat zij die niet heeft teruggekregen. Ook staat vast dat er geen gebreken bij oplevering zijn geconstateerd die rechtvaardigen dat de borg wordt ingehouden. Dit volgt uit het bericht dat [eiser] aan [gedaagde] heeft gestuurd naar aanleiding van de eindinspectie. Overigens geldt dat wanneer [eiser] wel tekortkomingen in de opleveringsverplichting van [gedaagde] zou hebben geconstateerd, zoals hij stelt in zijn conclusie van antwoord in reconventie, had hij [gedaagde] de gelegenheid moeten bieden die tekortkomingen te herstellen. Dit heeft hij nagelaten. [eiser] dient ook hierdoor de borg terug te betalen aan [gedaagde] . De vorderingen van [eiser] die zien op een of meer sloten worden om de hiervoor genoemde redenen afgewezen. Verrekening met bestuurlijke boete 4.8. De reden dat [gedaagde] haar borg niet terugkrijgt is (ook) omdat [eiser] [gedaagde] verwijt dat het haar schuld is dat aan [eiser] een bestuurlijke boete is opgelegd van € 15.000,00. Deze boete is opgelegd omdat er in de woning sprake is van twee zelfstandige woonruimten zonder vergunning. 4.9. [eiser] verwijt [gedaagde] en [naam 2] dat zij de woning hebben verbouwd. Zo hebben zij cilindersloten op de deuren laten plaatsen en hebben zij in onderling overleg keukenapparatuur geplaatst in de woning van [gedaagde] zodat zij daar zelfstandig kon koken. Ook zouden zij ten onrechte in het onderzoek hebben verklaard dat zij beiden een zelfstandige woonruimte bewonen. 4.10. Dat [gedaagde] haar sloten heeft vervangen geeft geen verandering van de al bestaande situatie dat de woonruimten afsluitbaar zijn. [gedaagde] heeft overigens de sloten van haar woonruimte veranderd omdat [eiser] ongevraagd met enige regelmaat haar woonruimte binnenkwam met zijn eigen sleutel, ook als zij stond te douchen of op vakantie was, wat niet door [eiser] is betwist. Het mag duidelijk zijn dat een verhuurder niet zonder toestemming van een huurder een gehuurde woonruimte mag betreden. 4.11. Partijen hebben uitgebreid het debat gevoerd of er wel of geen sprake is van een keuken. De kantonrechter heeft geconstateerd dat er in de woonruimte van [gedaagde] een aanrechtblok met kastjes en met een kraan en een gootsteen is gemonteerd. Het is juist dat er geen kookapparatuur is ingebouwd, maar het is in de huurovereenkomst niet verboden dit te plaatsen. Er is dus sprake van een keuken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd betwist dat de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst door [eiser] is uitgerust met een magnetron en/of kookplaatje, voor zover relevant. 4.12. De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van zelfstandige woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat [naam 2] terecht in het onderzoek heeft gesteld dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. [naam 2] en [gedaagde] zijn niet degenen die de woning hebben verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. Het waren bij aanvang van de huurovereenkomsten al zelfstandige woonruimten. [eiser] zelf heeft dit gedaan of laten doen. Dat [eiser] dit in de huurovereenkomst heeft geprobeerd te verbloemen maakt de feitelijke situatie niet anders. 4.13. De feiten die [eiser] heeft gesteld ter onderbouwing van zijn vordering kunnen niet worden vastgesteld en dit alleen al leidt tot afwijzing van de vordering van [eiser] . Van verrekening kan dus ook geen sprake zijn. 4.14. [eiser] hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant wil hij de vordering tot terugbetaling van de borg verrekeningen met zijn gestelde vordering op [gedaagde] , aan de andere kant is zijn standpunt dat [gedaagde] een vordering tot terugbetaling van de borg heeft op haar opvolgend huurder en niet op hemzelf. Nu [gedaagde] haar zelfstandige woonruimte huurde van [eiser] en zij aan hem ook de borg heeft betaald, is het [eiser] die de borg ook weer moet terugbetalen bij oplevering van het gehuurde. Er zijn geen feiten gesteld of naar voren gekomen die dit anders maken. De vordering van [gedaagde] wordt dan ook toegewezen. Proceskosten 4.15. [eiser] is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Nu de mondelinge en de opneming ter plaatse gelijktijdig in drie zaken heeft plaatsgevonden zal de kantonrechter het salaris van de gemachtigde bepalen op 2 punten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,-) 4.16. [eiser] is in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 406,00 (1 punt) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 473,50 5 De beslissing De kantonrechter in conventie en in reconventie 5.1. veroordeelt [eiser] tot betaling van € 1.500,00 aan [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag van 15 mei 2025 tot aan de voldoening daarvan; 5.2. veroordeelt [eiser] in conventie in de proceskosten van € 408,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiser] in reconventie in de proceskosten van € 473,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025.

Hierdoor heeft hij de gemeente Amsterdam gepoogd op het verkeerde been te zetten en de huurbescherming van [gedaagde] aangetast. Wat hier ook van zij, het maakt het niet anders dan dat [gedaagde] een zelfstandige studio heeft gehuurd van [eiser] . 4.5. De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat er sprake is van één zelfstandige woning, die gezamenlijk wordt gehuurd door meerdere medehuurders, die allen hoofdelijk verantwoordelijk zijn voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, niet doen, omdat hiervan dus geen sprake is. Vordering huurpenningen 4.6. De vordering die ertoe strekt dat [gedaagde] de huur moet betalen van een andere studio tijdens leegstand wordt eveneens afgewezen. [gedaagde] heeft enkel de door haar bewoonde studio gehuurd zoals hiervoor overwogen. Er is dus geen grondslag om haar te veroordelen om de huur te voldoen van de andere studio tijdens leegstand. [eiser] is verhuurder en dient deze woning te verhuren. Als dat niet tijdig na een eerdere opzegging lukt, komen de financiële gevolgen daarvan voor zijn rekening. Waarborg en sloten 4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] € 1.500,00 euro borg heeft betaald en dat zij die niet heeft teruggekregen. Ook staat vast dat er geen gebreken bij oplevering zijn geconstateerd die rechtvaardigen dat de borg wordt ingehouden. Dit volgt uit het bericht dat [eiser] aan [gedaagde] heeft gestuurd naar aanleiding van de eindinspectie. Overigens geldt dat wanneer [eiser] wel tekortkomingen in de opleveringsverplichting van [gedaagde] zou hebben geconstateerd, zoals hij stelt in zijn conclusie van antwoord in reconventie, had hij [gedaagde] de gelegenheid moeten bieden die tekortkomingen te herstellen. Dit heeft hij nagelaten. [eiser] dient ook hierdoor de borg terug te betalen aan [gedaagde] . De vorderingen van [eiser] die zien op een of meer sloten worden om de hiervoor genoemde redenen afgewezen. Verrekening met bestuurlijke boete 4.8. De reden dat [gedaagde] haar borg niet terugkrijgt is (ook) omdat [eiser] [gedaagde] verwijt dat het haar schuld is dat aan [eiser] een bestuurlijke boete is opgelegd van € 15.000,00. Deze boete is opgelegd omdat er in de woning sprake is van twee zelfstandige woonruimten zonder vergunning. 4.9. [eiser] verwijt [gedaagde] en [naam 2] dat zij de woning hebben verbouwd. Zo hebben zij cilindersloten op de deuren laten plaatsen en hebben zij in onderling overleg keukenapparatuur geplaatst in de woning van [gedaagde] zodat zij daar zelfstandig kon koken. Ook zouden zij ten onrechte in het onderzoek hebben verklaard dat zij beiden een zelfstandige woonruimte bewonen. 4.10. Dat [gedaagde] haar sloten heeft vervangen geeft geen verandering van de al bestaande situatie dat de woonruimten afsluitbaar zijn. [gedaagde] heeft overigens de sloten van haar woonruimte veranderd omdat [eiser] ongevraagd met enige regelmaat haar woonruimte binnenkwam met zijn eigen sleutel, ook als zij stond te douchen of op vakantie was, wat niet door [eiser] is betwist. Het mag duidelijk zijn dat een verhuurder niet zonder toestemming van een huurder een gehuurde woonruimte mag betreden. 4.11. Partijen hebben uitgebreid het debat gevoerd of er wel of geen sprake is van een keuken. De kantonrechter heeft geconstateerd dat er in de woonruimte van [gedaagde] een aanrechtblok met kastjes en met een kraan en een gootsteen is gemonteerd. Het is juist dat er geen kookapparatuur is ingebouwd, maar het is in de huurovereenkomst niet verboden dit te plaatsen. Er is dus sprake van een keuken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd betwist dat de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst door [eiser] is uitgerust met een magnetron en/of kookplaatje, voor zover relevant. 4.12. De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van zelfstandige woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat [naam 2] terecht in het onderzoek heeft gesteld dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. [naam 2] en [gedaagde] zijn niet degenen die de woning hebben verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. Het waren bij aanvang van de huurovereenkomsten al zelfstandige woonruimten. [eiser] zelf heeft dit gedaan of laten doen. Dat [eiser] dit in de huurovereenkomst heeft geprobeerd te verbloemen maakt de feitelijke situatie niet anders. 4.13. De feiten die [eiser] heeft gesteld ter onderbouwing van zijn vordering kunnen niet worden vastgesteld en dit alleen al leidt tot afwijzing van de vordering van [eiser] . Van verrekening kan dus ook geen sprake zijn. 4.14. [eiser] hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant wil hij de vordering tot terugbetaling van de borg verrekeningen met zijn gestelde vordering op [gedaagde] , aan de andere kant is zijn standpunt dat [gedaagde] een vordering tot terugbetaling van de borg heeft op haar opvolgend huurder en niet op hemzelf. Nu [gedaagde] haar zelfstandige woonruimte huurde van [eiser] en zij aan hem ook de borg heeft betaald, is het [eiser] die de borg ook weer moet terugbetalen bij oplevering van het gehuurde. Er zijn geen feiten gesteld of naar voren gekomen die dit anders maken. De vordering van [gedaagde] wordt dan ook toegewezen. Proceskosten 4.15. [eiser] is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Nu de mondelinge en de opneming ter plaatse gelijktijdig in drie zaken heeft plaatsgevonden zal de kantonrechter het salaris van de gemachtigde bepalen op 2 punten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,-) 4.16. [eiser] is in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 406,00 (1 punt) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 473,50 5 De beslissing De kantonrechter in conventie en in reconventie 5.1. veroordeelt [eiser] tot betaling van € 1.500,00 aan [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag van 15 mei 2025 tot aan de voldoening daarvan; 5.2. veroordeelt [eiser] in conventie in de proceskosten van € 408,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. veroordeelt [eiser] in reconventie in de proceskosten van € 473,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025.