ECLI:NL:RBAMS:2025:1038

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/1786 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , te Amsterdam, eiser (gemachtigde: [gemachtigde] ) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 4] [huisnummer 1] H te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.771.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Hierin wordt de WOZ-waarde van de woning gewijzigd vastgesteld op € 1.743.000,-. De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou , vergezeld door taxateur [taxateur] .

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een historische benedenwoning van ongeveer 253 m² met een tuin van ongeveer 10 m² en een dakterras van ongeveer 53 m². 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 1.447.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.743.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 5] [huisnummer 2] , [adres 6] [huisnummer 3] (souterrain, bel-etage en eerste verdieping) en [adres 7] [huisnummer 4] in Amsterdam . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. 7. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.919,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 6.794,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 1.125,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 253 m², geeft een prijsverschil van € 284.625,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is bovendien van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 8. Eiser voert aan dat het souterrain van 100 m2 geen daglichttoetreding heeft en daarom niet als gebruiksoppervlakte gekwalificeerd moet worden, maar als “overige inpandige ruimte” tegen een lagere m²-prijs. De heffingsambtenaar heeft dit betwist en een reactie van de Afdeling Vastgoed van 9 oktober 2024 overgelegd. Hierin staat dat het souterrain volwaardige woonruimte betreft. De hoogte voldoet ruimschoots en er is in het merendeel van het souterrain daglichttoetreding door middel van twee patio’s. De Afdeling Vastgoed heeft daartoe bouwtekeningen bij de reactie opgenomen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 1.743.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Proceskosten 10. Eiser verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 en meent dat sprake is van een geval dat in het arrest als bijzonder in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ wordt aangemerkt, waardoor toepassing van de correctiefactor achterwege dient te blijven. 11. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. 12. Eiser heeft zijn beroep op het arrest van de Hoge Raad in deze zaak niet concreet toegelicht. Daarom kan er niet van worden uitgegaan dat sprake is van een bijzonder geval in de zin van artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ. Zoals in overweging 3.5.2 van het arrest ook is overwogen, rusten de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het gaat om bijzonder geval in de zin van artikel 30 a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, immers op eiser. Dat betekent dat er aanleiding bestaat tot toepassing van de in artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ vermelde correctiefactor van 0,25. 13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tevens in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.747,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- en een wegingsfactor 1) en (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 907,- met een wegingsfactor 1 en vermenigvuldigd met 0,25). Daarnaast veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de gemaakte kosten voor het taxatierapport voor een bedrag van € 128,26. Het totaal aan proceskosten dat voor vergoeding in aanmerking komt, bedraagt dus € 1.875,76.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; - stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 1.743.000,-; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van 17 februari 2024; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 1.875,76; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden; Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. ECLI:NL:HR:2025:46. Wet van 20 december 2023 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en de Wet op de belasting van personenauto's en motorrijwielen 1992 in verband met het herwaarderen van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, Stb. 2023, 507. ECLI:NL:HR:2025:46, rechtsoverweging 5.3.1. en 5.3.2.