ECLI:NL:RBAMS:2023:7385
ARECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/722482 / HA ZA 22-715
Vonnis van 12 april 2023
in de zaak van
1 [eiser 1] ,
te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2],
te [woonplaats 1] ,3. [eiser 3],
te [woonplaats 1] ,4. [eiser 4],
te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
en gedaagden in de tegenvordering (reconventie),
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. H.M.A. Nobel te Amsterdam,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats 1] ,3. [gedaagde 3],
te [woonplaats 2] (Nieuw-Zeeland),4. [gedaagde 4],
te [woonplaats 2] (Nieuw-Zeeland),5. [gedaagde 5],
te [woonplaats 1] ,6. [gedaagde 6],
te [woonplaats 1] ,7. [gedaagde 7],
te [woonplaats 1] ,8. [gedaagde 8],
te [woonplaats 1] ,
gedaagde partijen,
en eisers in de tegenvordering (reconventie),
hierna samen te noemen: [gedaagden]
advocaat: mr. N. Blanke te Amsterdam.
De zaak in het kort
[eisers] en [gedaagden] zijn buren. Tussen hun tuinen en een brede sloot loopt een stuk grond van anderhalve meter breed waarvan zij gezamenlijk eigenaar zijn. [gedaagden] hebben met meerderheid van stemmen op een vergadering gestemd voor het laten maken van een poort met een slot in de hekken die aan weerszijden van het gemeenschappelijke stuk grond staan, zodat zij achterom naar hun tuin kunnen. De rechtbank komt tot het oordeel dat de besluiten niet rechtsgeldig zijn genomen. Verder hoeven [eisers] geen spullen van het mandelige perceel te verwijderen.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 mei 2022, met producties 1-13,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 14-18,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens voorwaardelijke vermeerdering van eis in conventie, met productie 14,
- de akte aanvulling producties 10 en 11 en overlegging productie 14 van 30 november 2022 van [eisers] ,
- de antwoordakte van 20 december 2022 van [gedaagden] ,
- het tussenvonnis van 18 januari 2023,
- het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 28 februari 2023 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [eisers] zijn sinds 2015 de eigenaren van de huizen aan de [adres 1] en de [adres 2] . Dit zijn de hoekhuizen in een rij van zeven huizen. [gedaagden] zijn sinds 2015 en 2016 de eigenaren van de vijf daartussen gelegen huizen aan de [adres 3] tot en met [adres 4] .
2.2. Tussen de tuinen van de woningen en de daarachterliggende sloot ligt een anderhalve meter brede strook grond die aan weerszijden wordt gescheiden van de openbare weg: aan de kant van nummer [adres 1] door een hekwerk met begroeiing en aan de kant van nummer [adres 2] door een schutting. Op grond van een akte van mandeligheid van 26 oktober 2015 zijn [eisers] en [gedaagden] gezamenlijk mede-eigenaren van de strook grond (hierna: het mandelige perceel) en van de hekwerken. Een en ander ziet er schematisch en ter plaatse als volgt uit, waarbij het mandelige perceel op de afbeelding links geel is gemarkeerd door de rechtbank:
2.3. In de akte van mandeligheid is een gebruiksregeling opgenomen. Daarin staat onder meer het volgende:
“D. REGLEMENT VAN MANDELIGHEID
In verband met het hiervoor vermelde stelt de verschenen persoon, handelend als gemeld, de volgende regeling als bedoeld in artikel 3:168 juncto 5:69 Burgerlijk Wetboek vast. (…)
1. De hiervoor vermelde stroken grond, beschoeiingen en hekwerk (hierna ook: ‘de mandelige zaak’) zullen gemeenschappelijke eigendom zijn van de eigenaren van de hiervoor vermelde eengezinswoningen (…). De betreffende eigenaren bestemmen de mandelige zaak tot gemeenschappelijk nut van hun hiervoor per bouwblok nog te realiseren eengezinswoningen.
2. (…) b. De mandelige zaak mag alleen gebruikt worden om uitsluitend te voet te komen van en te gaan naar de achtertuinen van de (nog te realiseren) eengezinswoningen en de nog aan te leggen waterpartij op de voor de andere eigenaren minst bezwarende wijze en zoveel mogelijk in het verlengde van het eigen perceel.
(…) 6. Iedere deelgenoot is bevoegd mo, met inachtneming van een oproepingstermijn van dertig (30) dagen (…) schriftelijk de overige deelgenoten ter vergadering op te roepen. De oproepingsbrief moet het onderwerp van de vergadering bevatten.
7. De overeenkomstig het vorige lid bijeengeroepen vergadering is =- mits ten minste twee/derde van de deelgenoten aanwezig of vertegenwoordigd is – bevoegd om bij volstrekte meerderheid va stemmen, mits schriftelijk, besluiten te nemen, waarbij nadere regels worden gesteld met betrekking tot de mandelige zaak. (…)”
2.4. In 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] per brief aan hun buren van nummers [adres 3] tot en met [adres 2] gevraagd of zij mee willen werken aan het beëindigen van de mandeligheid van het perceel. Dat plan is niet van de grond gekomen.
2.5. Op 11 november 2021 heeft [gedaagde 1] namens de bewoners van de in het midden gelegen huizen een oproepingsbrief verstuurd aan alle mede-eigenaren van het mandelige perceel voor een vergadering over een viertal voorstellen. In de brief staat onder meer:
“Het recht om een vergadering bijeen te roepen bestaat op grond van artikel D6 van de akte van mandeligheid (de “akte”). Indien wordt voldaan aan de eisen als genoemd in artikel D7 van de akte, dan zal het besluit dat tijdens de vergadering wordt genomen bindend zijn voor alle deelgenoten in overeenstemming met de akte. (...) De middenhuizen hebben de hoekhuizen herhaaldelijk te kennen gegeven dat zij vanaf de openbare weg toegang wensen tot het mandelige pad, en daarmee tot hun eigen achtertuin, voor zichzelf als genodigden (gasten en klusjesmensen zoals glazenwassers en tuiniers). De hoekhuizen zijn van mening dat het mandelige pad afgesloten moet zijn. De deelgenoten hebben bij verschillende gelegenheden getracht een oplossing te vinden. De deelgenoten zijn er echter niet in geslaagd tot een gezamenlijke oplossing te komen waardoor er geen andere optie resteert dan een stemming volgens de regels van de akte.
(…)
Voorstel 1
‘Het gezamenlijke hek aan de zijde van huisnummer [adres 1] zal worden aangepast door een poort, met slot, te installeren waarbij iedere deelgenoot minimaal één sleutel zal krijgen.’
Voorstel 2
‘Het gezamenlijke hek aan de zijde van nummer [adres 2] zal worden aangepast door een poort, met slot, te installeren waarbij iedere deelgenoot minimaal één sleutel zal krijgen.’
Voorstel 3
‘Het voorstel onder 1 en/of 2 (indien aangenomen) zal zo spoedig mogelijk worden uitgevoerd.’
Voorstel 4
‘De middenhuizen zullen de kosten van de voorstellen onder 1, 2 en 3 dragen.’
2.6. [eisers] hebben na deze vergadering juridische bijstand ingeschakeld via hun rechtsbijstandsverzekeraar.
2.7. Op 13 december 2021 hebben [gedaagden] vóór de voorstellen gestemd. [eisers] hebben tegen de voorstellen 1 tot en met 3 gestemd en zich onthouden van stemming over voorstel 4.
2.8. Bij brief van 14 december 2021 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] [gedaagden] gesommeerd om te bevestigen af te zien van het plaatsen van twee hekken met sloten. [gedaagden] hebben niet op deze brief gereageerd.
2.9. In antwoord op een e-mail van [eiser 2] heeft mevrouw [naam] van de gemeente [woonplaats 1] op 23 december 2021 gemaild dat als er een poort in het hekwerk wordt gemaakt, er een nette aansluiting moet komen op de openbare weg (een trap) en dat daarvoor een verzoek moet worden gedaan aan de gemeente om de betreffende grond aan te kopen. Verder heeft zij geschreven dat het mandelige perceel er is gekomen voor een uniforme uitstraling richting de bewoners aan de overzijde van de sloot.
3De vorderingen van [eisers]
3.1. vorderen dat de besluiten van de deelgenoten die zijn genomen ter vergadering van 13 december 2021 worden vernietigd op grond van strijdigheid met bepaling D.2.b. uit de akte van mandeligheid, althans te bepalen dat de besluiten werking missen omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure. [eisers] vorderen dat de rechtbank het voorgaande uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Dat betekent dat [eisers] de uitspraak gelijk zou kunnen uitvoeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
3.2. [eisers] stellen het volgende. De besluiten moeten worden vernietigd omdat het gebruik van het mandelige perceel als achterom in strijd is met bepaling D.2.b. van de akte. Dit gebruik is namelijk niet de minst bezwarende wijze van gebruik en ook niet in het verlengde van het eigen perceel, omdat [gedaagden] dan telkens het perceel in het verlengde van de woningen van [eisers] zouden gebruiken. Dit gebruik maakt ook dat de privacy van [eisers] wordt geschaad. Bovendien geven toegangsdeuren in de hekwerken meer kans op inbraken. De veiligheid voor [eisers] zal daardoor afnemen. Daarnaast hebben [eisers] meer betaald voor een hoekhuis, omdat alleen de hoekhuizen een directe toegang hebben naar de achtertuin vanaf de openbare weg. [eisers] zullen daarom ook niet meewerken aan de aankoop van gemeentelijke grond naar het hekwerk en het plaatsen van een trap. Deze omstandigheden maken dat de bij meerderheid van stemmen genomen besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
3.3. [gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten de uitleg die [eisers] geven aan bepaling D.2.b. van de akte. Die uitleg is strijdig met artikel 5:64 BW. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] Zij vorderen dat [eisers] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4De tegenvordering van [gedaagden]
4.1. vorderen, na vermindering van haar eis, dat [eisers] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis worden veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis alle aanwezige objecten en obstakels die in het verlengde van nummer [adres 2] op het mandelige perceel staan en de vrije toegang en doorloop van het mandelige perceel blokkeren, te verwijderen op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2. [eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot afwijzing van de vordering van [gedaagden] en tot veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
5De voorwaardelijke vordering van [eisers]
5.1. vorderen dat als de tegenvordering van [gedaagden] wordt toegewezen, [gedaagden] worden veroordeeld om ook binnen veertien dagen na betekening van het vonnis alle aanwezige objecten en obstakels op het mandelige perceel te verwijderen op straffe van een dwangsom. Ter onderbouwing van die voorwaardelijke vordering stellen [eisers] in wezen dat de gebruiksregels voor alle deelgenoten hetzelfde moeten zijn: als [eisers] haar spullen op het mandelige perceel moeten verwijderen, dan geldt dat ook voor [gedaagden]
5.2. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6 De beoordeling
6.1. [gedaagden] hebben in de dagvaarding verzocht om de zaak door te verwijzen naar de kantonrechter omdat de zaak niet meer dan € 25.000,- vertegenwoordigt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] er echter mee ingestemd dat de zaak wordt behandeld door de civiele rechter. Aangezien er ook geen duidelijke aanwijzingen bestaan dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,-, zal de rechter de zaak onder zich houden en hierna verder beoordelen.
de vordering van [eisers] (conventie)
6.2. [eisers] zijn het niet eens met een viertal besluiten die [gedaagden] op 13 december 2021 bij meerderheid van stemmen hebben genomen. Samengevat houden die besluiten in dat er zo spoedig mogelijk een poort met slot wordt gemaakt in de gezamenlijke hekken aan de kant van nummer [adres 1] en nummer [adres 2] , waarvan iedere deelgenoot één sleutel krijgt, en waarvoor [gedaagden] de kosten zullen dragen (hierna: de besluiten). Daarmee willen [gedaagden] bewerkstelligen dat zij hun tuin vanaf de openbare weg kunnen bereiken, oftewel dat zij het mandelige perceel als achterom kunnen gebruiken.
6.3. [eisers] hebben in deze procedure aangevoerd dat de besluiten in strijd zijn met bepaling D.2.b van de akte van mandeligheid (hierna: de gebruiksregeling) en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtbank begrijpt daaruit onder meer dat [eisers] vinden dat zij, als bewoners van de hoekhuizen die in de minderheid zijn, door de besluiten worden benadeeld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] ook gezegd dat zij het er niet mee eens zijn dat de beslissing om een poort in de gezamenlijke hekken te realiseren met meerderheid van stemmen is genomen.
6.4. Uit de oproepingsbrief met de voorstellen is af te leiden dat er bij meerderheid van stemmen is besloten op grond van de bepaling onder D7 van de akte van mandeligheid. Daarin staat dat in een vergadering van de deelgenoten (waarbij minstens twee derde van de deelgenoten aanwezig is of is vertegenwoordigd) bij volstrekte meerderheid van stemmen besluiten kunnen worden genomen waarbij nadere regels worden gesteld met betrekking tot de mandelige zaak.
6.5. Op grond van de wet - artikelen 3:168 BW en 3:170 lid 2 BW - kunnen deelgenoten inderdaad afspreken dat zij regels stellen bij meerderheid van stemmen. Maar die regels kunnen alleen betrekking hebben op het genot, het gebruik en het beheer van de gemeenschappelijke zaak. Het laten maken van poorten in de mandelige hekwerken zijn feitelijke veranderingen aan het hekwerk. Het besluit van de deelgenoten om die poorten te laten maken, is dus geen regel of afspraak over het genot en het gebruik van het mandelige hekwerk (artikel 3:168 BW). Het valt ook niet onder het beheer van het gemeenschappelijke goed (artikel 3:170 lid 2 BW). Onder beheer wordt verstaan het in standhouden van de gebruiks- en genotmogelijkheden van de mandelige zaak. Met het realiseren van de poorten worden de gebruiksmogelijkheden van het mandelige hekwerk niet in stand gehouden, maar juist veranderd, aangezien [gedaagden] met de poorten een toegang tot het mandelige perceel willen creëren waar het hekwerk er nu toe dient om het mandelige perceel juist af te sluiten van de openbare weg. Het laten maken van poorten in de hekken valt onder de categorie ‘andere handelingen betreffende een gemeenschappelijk goed’ in de zin van artikel 3:170 lid 3 BW. Daarover kunnen uitsluitend de deelgenoten gezamenlijk besluiten. De deelgenoten kunnen daarover dus niet bij meerderheid van stemmen besluiten.
6.6. Het voorgaande betekent dat [gedaagden] geen poorten in de mandelige hekwerken mogen realiseren zonder toestemming van [eisers] en daar ook geen besluit over kunnen nemen. Dat kan alleen gezamenlijk, dus met toestemming van alle deelgenoten. De besluiten zijn dus niet rechtsgeldig genomen.
6.7. [eisers] hebben gevorderd dat de besluiten worden vernietigd omdat ze in strijd zijn met D.2.b. van de akte van mandeligheid, althans dat de rechtbank bepaalt dat de besluiten werking missen omdat ze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dat impliceert dat de besluiten rechtsgeldig zijn genomen. Aangezien de rechtbank heeft vastgesteld dat er geen rechtsgeldige besluiten zijn genomen, kan de rechtbank de vorderingen niet toewijzen. Dat neemt niet weg dat, zoals uit het voorgaande blijkt, [eisers] terecht hebben opgemerkt dat [gedaagden] niet bij meerderheid van stemmen kunnen besluiten om poorten in de hekken te laten maken.
de tegenvordering van [gedaagden] (reconventie)
6.8. De rechtbank begrijpt dat [gedaagden] na eisvermindering willen dat [eisers] de volgende spullen verwijderen van het mandelige perceel, die aan de kant van nummer [adres 2] staan: de bloembakken, de schutting die langs het mandelige perceel staat en de draden die tussen de bloembakken en de schutting zijn gespannen. Het verweer van [eisers] dat zij afspraken hebben gemaakt met [gedaagden] over het plaatsen van de bloembakken en de draden slaagt niet, omdat [gedaagden] dit hebben betwist en [eisers] hun verweer niet hebben onderbouwd.
6.9. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank begrepen dat [gedaagden] vinden dat [eisers] de voornoemde spullen moeten verwijderen, omdat [gedaagden] door deze spullen het mandelige perceel niet als achterom kunnen gebruiken. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of het mandelige perceel als achterom mag worden gebruikt. Zij leggen de gebruiksregeling op dat punt verschillend uit.
6.10. In de gebruiksregeling staat dat de mandelige zaak alleen mag worden gebruikt om uitsluitend te voet te komen van en te gaan naar de achtertuinen van de (destijds nog te realiseren) eengezinswoningen en de nog aan te leggen waterpartij op de voor de andere eigenaren minst bezwarende wijze en zoveel mogelijk in het verlengde van het eigen perceel. Voor de uitleg van deze bepaling is van belang dat de akte van mandeligheid beoogt om de rechtspositie vast te stellen van alle eigenaren, ook toekomstige, van (onder meer) de [adres 1] tot en met [adres 2] . De betekenis van de gebruiksregeling moet daarom worden vastgesteld aan de hand van objectieve gezichtspunten, zoals de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de gebruiksregeling.
6.11. In de gebruiksregeling staat wel dat het mandelige perceel mag worden gebruikt om te voet te komen en te gaan naar de achtertuinen en waterpartij, maar er staat niet vanaf waar. Feitelijk zijn er twee mogelijkheden: vanaf de woningen zelf (zoals [eisers] betogen) en/of vanaf de openbare weg (zoals [gedaagden] betogen). Uit de woorden ‘op de voor de andere eigenaren minst bezwarende wijze’ en ‘zoveel mogelijk in het verlengde van het eigen perceel’ kan op zichzelf niet worden afgeleid welke mogelijkheid is bedoeld. Die woorden kunnen op verschillende manieren worden geïnterpreteerd, zoals blijkt uit de stellingen van partijen daarover. Naar het oordeel van de rechtbank is van doorslaggevend belang dat onder B.1 van de akte van mandeligheid staat dat het mandelige perceel aan de oost- en westzijde zal worden omgeven door een hekwerk, die ook gemeenschappelijk eigendom zal zijn van de deelgenoten. De bedoeling van een hekwerk is doorgaans om een stuk grond van een ander stuk grond af te sluiten, in dit geval het mandelige perceel van de openbare weg. Dat verenigt zich niet met het gebruik van het mandelige perceel als achterom. Daarvoor is het immers nodig dat het mandelige perceel toegankelijk is vanaf de openbare weg.
6.12. Dat betekent dat uit de gebruiksregeling niet volgt dat het mandelige perceel als achterom mag worden gebruikt.
6.13. Verder hebben [gedaagden] niet duidelijk gemaakt waarom de bloembakken en de draden haar belemmeren in hun gebruik van het mandelige perceel. De rechtbank heeft tijdens de descente gezien dat die spullen de vrije doorloop niet blokkeerden. Het was mogelijk om over het mandelige perceel van de ene kant naar de andere kant te lopen.
6.14. Gelet op het voorgaande wordt de vordering afgewezen.
de voorwaardelijke tegenvordering van [eisers] (voorwaardelijke conventie)
6.15. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van deze vordering, omdat de tegenvordering is afgewezen en daarmee de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld.
de proceskosten in (voorwaardelijke) conventie en reconventie
6.16. De proceskosten worden gecompenseerd omdat partijen buren van elkaar zijn. Dat betekent dat beide partijen hun eigen kosten dragen.
7 De beslissing
De rechtbank
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
in reconventie
7.2. wijst de vorderingen af,
in voorwaardelijke conventie
7.3. verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld,
in (voorwaardelijke) conventie en reconventie
7.4. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema, bijgestaan door mr. T. Kok, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.