ECLI:NL:RBAMS:2023:6757

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummers: C/13/723132 / HA ZA 22-760 en C/13/726657 HA ZA 22-1013 Vonnis van 23 augustus 2023 in de zaken van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat: mr. M. Cohen te Amsterdam. Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de handelingen in de zaak met zaaknummer C/13/723132 / HA ZA 22-760: - de dagvaarding van 14 september 2022, met producties 1 – 17, - de conclusie van antwoord, met producties 1 – 6, - het tussenvonnis van 25 januari 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - het op 6 maart 2023 ingekomen bericht van [gedaagde] , met producties 7 – 9, - het afschrift van de beschikking van 18 januari 2023 van deze rechtbank in de zaak met zaaknummer / rekestnummer: C/13/724391 / HA RK 22-360 waarbij – samengevat – het verzet van [eiser] tegen de beslissing van de griffier om in de onderhavige zaak € 1.963,00 aan griffierecht te heffen, ongegrond is verklaard, - de mondelinge behandeling van 15 maart 2023 waarvan de zittingsaantekeningen en de door mrs. Hehenkamp en Cohen voorgedragen spreekaantekeningen zich in het dossier bevinden, - het e-mailbericht van de griffier van 12 april 2023 en de reacties daarop van mrs. Hehenkamp en Cohen van 12 april 2023 respectievelijk 18 april 2023, - de brief van 18 april 2023 van mr. Hehenkamp waarin hij de rechtbank – samengevat – heeft verzocht een brief van 23 maart 2020 in het geding te mogen brengen, - de brief van 19 april 2023 van mr. Cohen waarin zij bezwaar heeft gemaakt tegen het inbrengen van een nadere productie door mr. Hehenkamp, - het e-mailbericht van 19 april 2023 van mr. Hehenkamp, - de rolbeslissing van 26 april 2023 waarbij mr. Hehenkamp is toegestaan de door hem bedoelde brief van 23 maart 2020 in het geding te brengen, - de akte houdende overlegging productie van [eiser] , met productie 18, - de antwoordakte, - de rolbeslissing van 21 juni 2023 waarbij de door mr. Hehenkamp op de rol van 14 juni 2023 ingebrachte akte reactie na uitlating niet is toegestaan. de handelingen in de zaak met zaaknummer C/13/726657 HA ZA 22-1013: - de dagvaarding van 30 november 2023, met producties 1 – 19, - de conclusie van antwoord, met producties 1 – 12, - het tussenvonnis van 3 mei 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - de op 30 juni 2023 ingekomen akte wijziging eis, met producties 20 – 22, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 juli 2023 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling van 11 juli 2023 in de zaak met zaaknummer C/13/726657 HA ZA 22-1013 is die zaak op de rol gevoegd met de zaak met zaaknummer C/13/723132 / HA ZA 22-760. Daarna is bepaald dat in beide zaken vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2.1. [eiser] is enig bestuurder en aandeelhouder van [naam bedrijf] B.V. (hierna: [naam bedrijf] ). 2.2. [naam bedrijf] maakt haar bedrijf van het verhuren van zaalruimte ten behoeve van onder meer feesten en partijen. Zij doet dat vanuit een pand aan de [locatie 1] (hierna: het pand). Dat pand is verbouwd door (de onderneming van) [gedaagde] . 2.3. In het verleden huurde [naam bedrijf] het pand van [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). [eiser] en de heer [naam] hebben onderhandeld over de aankoop van het pand door [eiser] . Zij zijn op 7 maart 2014 – samengevat – overeengekomen dat [eiser] het pand voor € 1,2 miljoen zou kopen, voor zich in privé en/of een nader te noemen meester. 2.4. Op 4 april 2014 hebben [eiser] en [gedaagde] een notariële vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: VSO I). Zij zijn daarbij – samengevat – overeengekomen dat als [eiser] voor de aankoop van het bedrijfspand geen financiering dan wel een toezegging daartoe bij een Nederlands erkende bank krijgt, hij [gedaagde] zal aanwijzen als koper van het pand. Zij zijn ook overeengekomen dat [eiser] in dat geval het pand zal huren van [gedaagde] en dat daartoe een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten ter vervanging van de destijds bestaande huurovereenkomst. 2.5. [eiser] kreeg de financiering niet rond en heeft [gedaagde] als meester voor de koopovereenkomst genoemd. [gedaagde] heeft het pand gekocht en op 16 februari 2015 geleverd gekregen van [bedrijf] . Met ingang van 1 januari 2015 huurde [naam bedrijf] het pand van [gedaagde] . 2.6. In een document getiteld ‘vaststellingsovereenkomst’ (hierna: VSO II) gedateerd op 17 december 2014 is, voor zover relevant, het volgende vastgelegd: “Zijn overeengekomen als volgt: (…) [gedaagde] verleent aan [eiser] het eerste recht van koop van (…) het bedrijfspand, gelegen te Amsterdam (…) [locatie 1] (…) tegen de koopprijs van € 1.200.000,00 (…) De koopsom zal door [gedaagde] aan [eiser] te leen worden verstrekt tegen een rente van 3.25%, ingaande de dag waarop deze overeenkomst is ondertekend. [eiser] verplicht zich genoemd bedrag met rente binnen tien (…) jaar aan [gedaagde] te voldoen in door [eiser] te bepalen variabele termijnen. 4. [eiser] heeft het recht om de lening versneld of ineens af te lossen. 5. [gedaagde] verplicht zich om het bedrijfspand aan [eiser] te leveren binnen drie maanden nadat [eiser] het volledige bedrag van de lening met rente heeft voldaan en nadat [eiser] aan [gedaagde] per aangetekende brief om levering heeft verzocht onder opgave van de notaris die met het opstellen en passeren van de akte levering zal worden belast. 6. [eiser] en [gedaagde] verklaren dat de tussen hen bestaande notariële vaststellingsovereenkomst d.d. 04 april 2014 bij de ondertekening van deze vaststellingsovereenkomst zal komen te vervallen zodat partijen daar aan geen rechten meer kunnen ontlenen. 7. Partijen verklaren hierbij dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor het bedrijfspand ingaande 01 januari 2015 is uitsluitend opgemaakt voor vergunningen, financiële, administratieve en fiscale doeleinden zodat partijen over en weer aan deze huurovereenkomst geen rechten kunnen ontlenen. (…) 10. In geval van overlijden van [gedaagde] voordat de lening is afgelost, zal de lening geacht worden volledig te zijn afgelost, waardoor [eiser] jegens de erfgenamen van [gedaagde] aanspraak kan maken op levering zoals in artikel 5 is omschreven. 10. Deze vaststellingsovereenkomst is naar waarheid opgemaakt tussen [eiser] en [gedaagde] op 17 december 2014. Partijen verplichten zich hierbij onherroepelijk en onvoorwaardelijk strikte geheimhouding te zullen betrachten omtrent de inhoud van deze vaststellingsovereenkomst en alle informatie en afspraken die partijen in het kader van deze totstandkoming van deze vaststellingsovereenkomst aan elkaar hebben verstrekt. 12. De partij die de in artikel 11 bedoelde geheimhouding schendt dan wel enige andere verplichting uit deze vaststellingsovereenkomst niet nakomt verbeurt aan de wederpartij een, te vermeerderen met direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van € 150.000,00 (…), te vermeerderen met 2% van dit bedrag voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende, volledige schadevergoeding.” 2.7. Vanaf 2019 hebben [eiser] en [naam bedrijf] enerzijds en [gedaagde] anderzijds meerdere procedures gevoerd. 2.8. [gedaagde] is op 28 november 2019 een kort geding tegen [naam bedrijf] gestart en heeft in die procedure onder meer de ontruiming van het pand gevorderd. Bij vonnis van 19 december 2019 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [naam bedrijf] – samengevat – veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 683.792,33 en tot ontruiming van het pand. 2.9. Tegen voornoemd vonnis heeft [naam bedrijf] hoger beroep ingesteld. Dat hoger beroep heeft geleid tot het arrest van 30 maart 2021 van het gerechtshof Amsterdam. Bij dat arrest is [naam bedrijf] in het gelijk gesteld en is het vonnis van de voorzieningenrechter van 19 december 2019 vernietigd. Bij vonnis van 26 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de tenuitvoerlegging van het vonnis van 19 december 2019 geschorst. 2.10. Bij vonnis van 9 juni 2021 heeft deze rechtbank – samengevat – een vordering van [gedaagde] tot nakoming van een met [eiser] aangegane geldleningsovereenkomst – tot betaling van € 505.000,00 – toegewezen. Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld. 2.11. Bij beschikking van 31 maart 2022 van deze rechtbank heeft [gedaagde] – samengevat – toestemming gekregen om de aandelen van [eiser] in [naam bedrijf] executoriaal te verkopen. De executoriale verkoop van die aandelen is door de deurwaarder van [gedaagde] in gang gezet. 2.12. Tussen [eiser] en [gedaagde] staat de geldigheid van VSO II ter discussie. In dat verband heeft de echtgenote van [gedaagde] – bij brief van 4 april 2020 – VSO II vernietigd met een beroep op artikel 1:88 BW. Op 23 december 2020 is [gedaagde] een procedure gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank tegen [naam bedrijf] en [eiser] in een huurgeschil. In die procedure heeft [gedaagde] onder meer de echtheid van zijn handtekening onder VSO II betwist. 2.13. Bij vonnis van 8 augustus 2022 heeft de kantonrechter – in conventie – op basis van een onderzoek door een handschriftdeskundige geoordeeld dat als vaststaand moet worden aangenomen dat de handtekening onder VSO II van [gedaagde] is. Ook heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ratio van artikel 1:88 BW hier niet aan de orde is. De kantonrechter heeft de vorderingen van [gedaagde] in conventie afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter – op vordering van [eiser] – voor recht verklaard 1) dat de vernietiging van VSO II door de echtgenote van [gedaagde] geen rechtsgevolg heeft en 2) dat VSO II rechtsgeldig is en dat [gedaagde] de daarin vervatte afspraken dient na te komen. 2.14. Tegen voornoemd vonnis van de kantonrechter heeft [gedaagde] hoger beroep – met zaaknummer 200.316.740 – ingesteld (hierna: de appelprocedure). De appelprocedure is op de rol gevoegd met het hoger beroep in de zaak over de geldleningsovereenkomst (zie hiervoor onder 2.10). De mondelinge behandeling in die beide zaken zal plaatsvinden op 15 november 2023.

in de zaak met zaaknummer C/13/723132 / HA ZA 22-760 3.1. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. voor recht verklaart dat [gedaagde] een niet voor matiging vatbare boete van € 150.000,00 heeft verbeurd, alsmede de rente van € 3.000,00 per dag vanaf 28 november 2019, II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 150.000,00, vermeerderd met € 3.000,00 per dag vanaf 28 november 2019, III. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de beslagkosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met rente en de nakosten. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt, indien nodig, hierna ingegaan. in de zaak met zaaknummer C/13/726657 HA ZA 22-1013 3.4. [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. voor recht verklaart dat [gedaagde] in de artikelen 1 tot en met 5 VSO II, in combinatie met de op p. 1 opgenomen overwegingen, aan [eiser] een koopoptie heeft verleend, inhoudende dat [gedaagde] op eerste schriftelijk verzoek van [eiser] tot levering van het pand dient over te gaan binnen drie maanden nadat [eiser] € 1,2 miljoen, vermeerderd met rente heeft voldaan, onder de voorwaarde dat de gemeente Amsterdam toestemming voor deze levering verleent, II. voor recht verklaart dat [eiser] met de in de brief van notaris mr. Berger genoemde storting van € 1,4 miljoen op zijn kwaliteitsrekening (en op eerste afroep beschikbaar zijn van dat bedrag) jegens [gedaagde] heeft voldaan aan zijn betalingsverplichting in de zin van artikel 5 VSO II, III. [gedaagde] gebiedt het pand aan [eiser] te leveren, op straffe van een dwangsom, IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.5. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, vermeerderd met rente en de nakosten. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt, indien nodig, hierna ingegaan.

in de zaken met zaaknummers C/13/723132 / HA ZA 22-760 en C/13/726657 HA ZA 22-1013 Inleiding 4.1. De rechtbank stelt het volgende voorop. [eiser] heeft in beide zaken vorderingen tegen [gedaagde] ingesteld die zijn gebaseerd op bepalingen van VSO II. De vraag of VSO II geldig is, ligt op dit moment voor aan het gerechtshof Amsterdam in de appelprocedure. De rechtbank zal daarom nu in de onderhavige zaken alleen die rechtsvragen beoordelen, waarvoor het arrest van het gerechtshof Amsterdam in de appelprocedure niet hoeft te worden afgewacht. 4.2. In het kader van zijn verweer heeft [gedaagde] in beide zaken onder meer aangevoerd dat hij VSO II niet heeft ondertekend. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat zijn wil tot het aangaan van VSO II heeft ontbroken. De rechtbank zal – in afwachting van de uitkomst van de appelprocedure – iedere verdere beoordeling van deze verweren aanhouden. 4.3. Voor het geval het gerechtshof Amsterdam bij arrest in de appelprocedure oordeelt dat VSO II geldig is, stelt de rechtbank ten aanzien van de overige verweren van [gedaagde] in beide zaken alvast de volgende beoordeling in het vooruitzicht. VSO II nietig? 4.4. [gedaagde] betoogt onder meer dat VSO II nietig is wegens strijd met de goede zeden. Volgens [gedaagde] zet VSO II aan tot frauduleus handelen van [eiser] , omdat [eiser] daarmee – samengevat – 1) belastingfraude pleegt 2) met een volgens VSO II niet bestaande huurovereenkomst een Bibob-vergunning heeft verkregen en 3) ten onrechte TVL heeft aangevraagd tijdens de coronapandemie. Dit verweer van [gedaagde] houdt geen stand. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 4.5. Op grond van artikel 3:40 lid 1 BW is een rechtshandeling die onder meer door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden, nietig. Het enkele feit dat [eiser] gebruik maakt van een volgens VSO II – wat de betalingsverplichting betreft – niet na te komen huurovereenkomst, maakt nog niet dat hij daarmee in strijd met de goede zeden handelt. Voor zover al moet worden aangenomen dat [eiser] – aan de hand van VSO II – belastingfraude heeft gepleegd of ten onrechte TVL heeft aangevraagd, geldt dat het aan de geëigende opsporingsambtenaren is om daartegen op te treden. Zonder verdere toelichting valt ook niet in te zien dat VSO II daarom nietig is wegens strijd met de goede zeden. 4.6. Verder geldt dat als blijkt dat partijen VSO II hebben gesloten, er ook bij [gedaagde] wilsovereenstemming daartoe heeft bestaan. 4.7. Dit alles brengt mee dat VSO II niet nietig is. VSO II vernietigd? 4.8. Verder betoogt [gedaagde] dat VSO II is vernietigd. Daartoe heeft hij – samengevat – aangevoerd dat er sprake is geweest van 1) bedrog 2) misbruik van omstandigheden en dat 3) zijn echtgenote VSO II bij brief van 4 april 2020 heeft vernietigd. De rechtbank zal die verweren van [gedaagde] hierna afzonderlijk behandelen. Bedrog? 4.9. [gedaagde] betoogt dat hij bij dagvaarding van 23 december 2020 VSO II heeft vernietigd wegens bedrog. Op grond van artikel 3:44 lid 3 BW is bedrog aanwezig wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het enkele feit dat [gedaagde] ervan uitgaat dat VSO II onder valse voorwendselen aan hem is voorgelegd, maakt nog niet dat sprake is van bedrog in de zin van artikel 3:44 lid 3 BW. [gedaagde] heeft ook niet toegelicht waaruit die valse voorwendselen hebben bestaan. Dit betekent dat de vernietiging van VSO II op deze grond geen rechtsgevolg heeft. Misbruik van omstandigheden? 4.10. Daarnaast meent [gedaagde] dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Hij heeft toegelicht dat VSO II mede op grond daarvan is vernietigd bij dagvaarding van 23 december 2020. Daarin wordt [gedaagde] niet gevolgd. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 4.11. Op grond van artikel 3:44 lid 4 BW is misbruik van omstandigheden aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. 4.12. Voorop staat dat in de verhouding van partijen, [gedaagde] moet worden aangemerkt als een professionele partij. Hij handelde bedrijfsmatig bij de koop van het pand en het uitlenen van geld aan [eiser] . Als moet worden uitgegaan van de geldigheid van VSO II, dan levert VSO II dwingend bewijs op van hetgeen tussen partijen is afgesproken. Op grond van artikel 3:44 lid 4 BW is alleen onder zeer bijzondere omstandigheden sprake van misbruik van omstandigheden. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het enkele feit dat [gedaagde] zich niets meer herinnert van het sluiten van VSO II, maakt namelijk nog niet dat [eiser] wist of moest begrijpen dat [gedaagde] door bijzondere omstandigheden – volgens [gedaagde] lichtzinnigheid of onervarenheid – werd bewogen tot het aangaan van VSO II en dat [eiser] hem daarvan had moeten weerhouden. Ook het enkele feit dat VSO II ongunstig is voor [gedaagde] , is onvoldoende om van misbruik van omstandigheden te spreken. Dit verweer van [gedaagde] slaagt dan ook niet. Dit brengt mee dat de vernietiging van VSO II ook op deze grond geen rechtsgevolg heeft. Toestemming echtgenote [gedaagde] vereist? 4.13. Verder bepleit [gedaagde] dat zijn echtgenote VSO II bij brief van 4 april 2020 buitengerechtelijk heeft vernietigd. Volgens [gedaagde] had zijn echtgenote op grond van artikel 1:88 BW toestemming moeten geven voor het sluiten van VSO II, omdat daarin een ongewone gift besloten ligt. Daarin wordt [gedaagde] niet gevolgd. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 4.14. Op grond van artikel 1:88 lid 1 onder b BW behoeft een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot voor giften, met uitzondering van de gebruikelijke, niet bovenmatige giften. De ratio van artikel 1:88 BW is dat deze regeling beoogt de echtgenoten, in het belang van het gezin, tegen elkaar te beschermen tegen het verrichten van rechtshandelingen, die gezien het voorwerp of de aard van de rechtshandeling benadelend zijn of een groot risico meebrengen. Deze ratio is hier niet aan de orde. 4.15. [gedaagde] heeft nog toegelicht dat in VSO II een koopoptie ten aanzien van het pand is opgenomen en dat de daarmee samenhangende elementen maken dat sprake is van een ongewone gift. In dit verband heeft hij er onder meer op gewezen dat in VSO II is opgenomen: een lage vaststaande koopprijs voor het pand, de mogelijkheid voor [eiser] die koopprijs binnen 10 jaar te betalen, dat [eiser] in afwachting van die betaling het pand kosteloos kan gebruiken, en kwijtschelding van geleende bedragen. Zonder verdere toelichting van [gedaagde] , valt niet in te zien dat deze omstandigheden maken dat in VSO II een bovenmatige gift besloten ligt waarvoor toestemming van de echtgenote van [gedaagde] was vereist.

in de zaken met zaaknummers C/13/723132 / HA ZA 22-760 en C/13/726657 HA ZA 22-1013 5.1. bepaalt dat de zaken op de parkeerrol zullen komen van 3 april 2024 in afwachting van het arrest van het gerechtshof Amsterdam in de zaak met zaaknummer 200.316.740, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2023.

4.16. Verder heeft [gedaagde] erop gewezen dat in artikel 10 VSO II is opgenomen dat de koopsom voor het pand wordt kwijtgescholden wanneer hij komt te overlijden. Voor zover al moet worden aangenomen dat daarin een gift besloten ligt in de zin van artikel 1:88 lid 1 onder b BW, geldt dat op grond van artikel 1:88 lid 4 BW geen toestemming van een andere echtgenoot is vereist voor giften die pas na overlijden van degene die de gift doet, worden geëffectueerd. 4.17. De rechtbank merkt nog op dat evenmin sprake van een schenking bij dode in de zin van artikel 7:177 BW. Artikel 10 VSO II bepaalt weliswaar dat de lening bij overlijden van [gedaagde] geacht wordt volledig te zijn afgelost, maar dit betreft een verbintenisrechtelijke component van VSO II en geen schenking. 4.18. Dit alles brengt mee dat de toestemming van de echtgenote van [gedaagde] voor het sluiten van VSO II niet was vereist. Dit betekent dat de buitengerechtelijke vernietiging van VSO II door de echtgenote van [gedaagde] van 4 april 2020, geen rechtsgevolg heeft. VSO vernietigd: conclusie 4.19. Al het voorgaande betekent dat VSO II niet is vernietigd. in de zaak met zaaknummer C/13/723132 / HA ZA 22-760 Verplichtingen uit hoofde van VSO II geschonden? 4.20. [eiser] stelt onder meer dat [gedaagde] artikelen 7 en 11 VSO II heeft geschonden door met de dagvaarding van 28 november 2019 de ontruimingsprocedure tegen [naam bedrijf] te starten. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat hij geen verplichtingen uit hoofde van VSO II heeft geschonden. De rechtbank overweegt als volgt. 4.21. Artikel 7 VSO II betreft een gezamenlijke verklaring van partijen dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst alleen is opgemaakt voor het verkrijgen van vergunningen en voor administratieve of fiscale doeleinden. Daarin is geen verplichting opgenomen ten aanzien van welke [gedaagde] een tekortkoming kan worden verweten. Dat [gedaagde] een ontruimingsprocedure tegen [naam bedrijf] is gestart kan dan ook niet gezien worden als een overtreding van artikel 7 VSO II. 4.22. Voor zover [eiser] [gedaagde] verwijt dat hij artikel 11 VSO II heeft geschonden, geldt het volgende. Artikel 11 VSO II bevat een geheimhoudingsbeding. Het in een gerechtelijke procedure laten vaststellen of aan VSO II rechten kunnen worden ontleend of niet, is geen schending van dat geheimhoudingsbeding. Naar zijn aard heeft een geheimhoudingsbeding de strekking dat de inhoud van de overeenkomst waarin zij is opgenomen, niet aan derden kenbaar mag worden gemaakt. Onder die kring van derden valt niet de rechtbank in het kader van een geschil dat aan haar is voorgelegd. Ook [naam bedrijf] – de vennootschap van [eiser] en huurder van het pand – valt niet onder die kring van derden. Dat zou namelijk tot een onredelijke uitleg van deze bepaling leiden, omdat – als VSO II geldig blijkt te zijn – daarin ook de belangen van [naam bedrijf] zijn geregeld en [eiser] namens [naam bedrijf] handelt. 4.23. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien dat [gedaagde] de door [eiser] bedoelde bepalingen van VSO II heeft geschonden. Gelet op dit oordeel is de door [eiser] – op grond van artikel 12 VSO II – gevorderde boete dan ook niet toewijsbaar. in de zaak met zaaknummer C/13/726657 HA ZA 22-1013 Heeft [gedaagde] een koopoptie aan [eiser] verleend? 4.24. [eiser] vordert onder meer dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde] in de artikelen 1 tot en met 5 VSO II, in combinatie met de op p. 1 opgenomen overwegingen, aan [eiser] een koopoptie tot levering van het pand heeft verleend. Dat VSO II een koopoptie bevat, heeft [gedaagde] tijdens de zitting van 11 juli 2023 erkend. Deze vordering van [eiser] zal dan ook later – bij het eindvonnis en voor zover VSO II geldig wordt geacht door het hof – worden toegewezen. in de zaken met zaaknummers C/13/723132 / HA ZA 22-760 en C/13/726657 HA ZA 22-1013 Hoe nu verder? 4.25. Iedere verdere beslissing in de onderhavige zaken zal worden aangehouden in afwachting van het arrest van het gerechtshof Amsterdam in de appelprocedure. De rechtbank zal bepalen dat de zaken op de parkeerrol zullen komen van 3 april 2024.