ECLI:NL:RBAMS:2023:6727

RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 10684509 KK EXPL 23-524 vonnis van 23 oktober 2023 vonnis van de kantonrechter in kort geding I n z a k e de stichting Stichting Stadgenoot, gevestigd te Amsterdam, eiseres, nader te noemen Stadgenoot, gemachtigde: mr. L. Hennink. t e g e n [gedaagde] , wonende te [woonplaats] ,gedaagde, nader te noemen [gedaagde] , in persoon verschenen. 1

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding van 16 oktober 2023 heeft Stadgenoot de op 6 september 2023 uitgebrachte dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de mondelinge behandeling waren – voor zover van belang – aanwezig: [naam medewerker] , medewerker Overlast en Zorg van Stadgenoot, mr. Hennink, [naam 1] van het Meldpunt Zorg en Woonoverlast van de gemeente Amsterdam, [naam 2] en [naam 3] , wijkagenten, en [gedaagde] . Na verder debat is vonnis bepaald op 23 oktober 2023. 2

2.1. Met ingang van 26 november 2015 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] van Stadgenoot. De huurprijs bedraagt op dit moment € 612,55 per maand, inclusief servicekosten. In artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden is kort gezegd opgenomen dat de huurder geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken en dat hij zich niet agressief en intimiderend mag gedragen jegens omwonenden en medewerkers van Stadgenoot. 2.2. Op 3 oktober 2022 heeft Stadgenoot een melding ontvangen van een omwonende dat [gedaagde] overlast veroorzaakte (hard schreeuwen, bedreigingen, beledigingen en het gooien van spullen richting omwonenden). Bij e-mail van 27 oktober 2022 heeft dezelfde omwonende een lijst toegezonden van zes overlastmeldingen, gedaan in de maand oktober 2022. 2.3. Bij brief van 27 oktober 2022 heeft Stadgenoot [gedaagde] dringend verzocht geen enkele overlast te veroorzaken en de buren met rust te laten. In die brief is tevens melding gemaakt van drie incidenten (met name beledigende uitlatingen) die zich hebben voorgedaan op 9 december 2021, 29 augustus 2022 en 30 september 2022. 2.4. Op 29 oktober 2022 heeft Stadgenoot wederom een melding van overlast ontvangen van dezelfde omwonende. 2.5. Op 18 november 2022 heeft Stadgenoot een buurtonderzoek gedaan en met twee andere omwonenden gesproken. Zij hebben verklaard dat [gedaagde] overlast veroorzaakt in de vorm van schreeuwen, stampen, brullen en slaan tegen de muren en het plafond. 2.6. Bij brief van 22 november 2022 heeft Stadgenoot [gedaagde] een waarschuwing gegeven. Stadgenoot heeft [gedaagde] tevens verzocht om hulp te aanvaarden met als doel de overlast te verminderen. 2.7. Bij e-mail van 27 november 2022 heeft Stadgenoot een overlastmelding ontvangen van een vierde omwonende (schreeuwen, slaan op de muren en harde muziek). 2.8. Bij e-mail van 4 december 2022 heeft weer een omwonende gemeld dat hij twee keer de politie heeft moeten bellen. Hij heeft een overzicht meegestuurd waaruit blijkt dat hij in november 2022 en begin december 2022 11 keer overlast heeft ervaren. Ook heeft hij bericht dat [gedaagde] tijdens een escalatie het balkontussenschot kapot heeft gemaakt. 2.9. Bij e-mail van 8 december 2022 heeft een huisgenoot van een van de omwonenden bij Stadgenoot gemeld dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakte en schade toebracht aan het gebouw. 2.10. Op 9 december 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Stadgenoot en [gedaagde] . Er is toen onder meer afgesproken dat hij zorg moest aanvaarden van bijvoorbeeld de GGD of Mentrum. 2.11. Bij e-mails van 10, 12 en 13 december 2022 heeft de eerste omwonende wederom overlastmeldingen gedaan (schreeuwen en op de muren slaan). Bij e-mail van 13 december 2022 heeft een zesde omwonende overlast gemeld (schreeuwen, beledigen en een bonkend geluid). Op 2 januari 2023 heeft Stadgenoot gesproken met een omwonende die overlast meldde tijdens oud en nieuw (kabaal en dreigementen). 2.12. Bij brief van 5 januari 2023 heeft Stadgenoot [gedaagde] opnieuw gesommeerd om de overlast te staken en hulp te zoeken bij de GGD. 2.13. Bij e-mail van 31 januari 2023 heeft Stadgenoot de inhoud bevestigd van een op 30 januari 2023 met [gedaagde] gevoerd telefoongesprek. In die e-mail staat onder meer dat [gedaagde] heeft erkend dat hij dronken op straat door de politie is aangehouden toen hij softdrugs wilde kopen. 2.14. In februari 2023 heeft Stadgenoot wederom drie overlastmeldingen ontvangen van twee omwonenden. Eveneens in februari 2023 heeft de eigenaar van een van de buurwoningen zijn zorgen geuit over de veiligheid van zijn huurders. Volgens deze eigenaar gedraagt [gedaagde] zich al maanden agressief en bedreigend. 2.15. Op 2 maart 2023 heeft opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen Stadgenoot en [gedaagde] . 2.16. Op 24 april 2023 heeft de tweede omwonende telefonisch melding gemaakt van overlast tot midden in de nacht (brullen, schreeuwen, stampen op de trap). Eveneens in april 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de GGD en [gedaagde] . Bij brief van 2 juni 2023 van Stadgenoot aan [gedaagde] heeft Stadgenoot over dit gesprek opgenomen dat [gedaagde] ontkende overlast te veroorzaken, dat hij geen zorgaanbod heeft geaccepteerd en dat hij het gebruik van alcohol en softdrugs niet als een probleem ziet. Ook heeft Stadgenoot hem er in de brief op gewezen dat een zogenoemde Einde Interventieverklaring zal worden aangevraagd. 2.17. Op 20 en 27 juni 2023 heeft de eerste omwonende wederom overlastmeldingen gedaan. Ook de onder 2.14 genoemde eigenaar heeft in juni 2023 bevestigd dat de overlast nog steeds voortduurt. 2.18. Op 28 juli 2023 heeft Stadgenoot van de politie een overzicht ontvangen van 52 overlastmeldingen in de periode van 13 januari 2022 tot heden. Volgens de politie hebben vijf verschillende omwonenden verklaard overlast te ervaren en/of te zijn bedreigd. 2.19. Bij brief van 15 augustus 2023 heeft de gemeente Amsterdam met betrekking tot [gedaagde] aan Stadgenoot een zogenaamde Einde Interventieverklaring met laatste kans toegezonden. 2.20. Op 21 augustus 2023 heeft Stadgenoot wederom vier overlastmeldingen ontvangen. Bij brief van diezelfde datum heeft de advocaat van Stadgenoot [gedaagde] bericht dat een ontruimingsprocedure tegen hem zal worden gestart. 2.21. Op 25 september 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de GGD, Stadgenoot en [gedaagde] . Volgens een e-mail van Stadgenoot van 26 september 2023 heeft [gedaagde] tijdens dat gesprek ontkend dat hij overlast veroorzaakt en tegengesproken dat hij een drugs- of alcoholprobleem heeft. Ook heeft hij volgens die e-mail de door de GGD aangeboden hulp geweigerd. 2.22. Op 19 september 2023 en 8 oktober 2023 heeft Stadgenoot weer overlastmeldingen ontvangen. 2.23. Op het moment van de mondelinge behandeling van dit kort geding bestond met betrekking tot de woning van [gedaagde] een huurachterstand van € 2.006,87.

3.2. Stadgenoot stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat uit het dossier blijkt van talrijke en ernstige overlastklachten. Stadgenoot heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat de belangen van de omwonenden ernstig worden geschaad. Stadgenoot dient de omwonenden het rustig woongenot te verschaffen. Van Stadgenoot kan in redelijkheid niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bovendien kan enkel met een ontruimingsvonnis een “laatste kans woning” worden aangeboden door de GGD en de gemeente Amsterdam. 3.3. [gedaagde] voert – samengevat weergegeven – het verweer dat het niet klopt dat hij overlast veroorzaakt en buren bedreigt of uitscheldt. Het zijn juist zijn buren die psychisch gezien niet in orde zijn en die moeten worden onderzocht. Ook zijn het juist zijn buren, die elk weekend met 6 of 7 personen op het balkon zitten, die overlast veroorzaken. De aangiftes bij de politie zijn vals. [gedaagde] voelt zich gediscrimineerd door zijn buren en de politie. Hij voelt zich niet veilig, onder meer omdat buren gebruik maken van zijn wifi-verbinding en dus van alles over hem weten. Er hebben geen confrontaties op straat plaatsgevonden en er is evenmin sprake van een persoonlijk conflict. Een paar maanden geleden is hij gestopt met alcohol. 4

4.2. Stadgenoot beroept zich ten aanzien van de vordering tot ontruiming op artikel 7.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Nu [gedaagde] als huurder een consument is en Stadgenoot als verhuurder een handelaar, dient allereerst ingevolge de richtlijn 93/13 EG (de richtlijn oneerlijke bedingen) ambtshalve te worden getoetst of dit beding eerlijk is. Dat is het geval zodat Stadgenoot zich daarop kan beroepen. 4.3. Uit het in het geding gebrachte dossier volgt dat [gedaagde] al geruime tijd ernstige overlast veroorzaakt. Die overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast en intimiderend gedrag jegens de omwonenden. De klachten van de omwonenden spreken boekdelen en worden bevestigd door het overzicht van de 52 meldingen dat door de politie is opgesteld. Ook wordt de ernst van de overlast en het voortduren daarvan bevestigd door het feit dat de gemeente Amsterdam een Einde Interventieverklaring met laatste kans heeft afgegeven. Van belang is dat Stadgenoot [gedaagde] meerdere keren heeft gewaarschuwd maar dat dit niet tot vermindering van de klachten heeft geleid. Al met al wordt de overlast zo ernstig geacht dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De ontruimingsvordering ligt in dit kort geding dan ook voor toewijzing gereed. Het door [gedaagde] gevoerde verweer staat hieraan niet in de weg. Dat juist zijn buren overlast veroorzaken heeft hij niet, bijvoorbeeld aan de hand van verklaringen of meldingen bij de politie, aannemelijk kunnen maken. Zijn verweer komt erop neer dat het allemaal niet klopt wat Stadgenoot aanvoert en dat hij geen hulp nodig heeft. Dit heeft hij verder niet onderbouwd en is gezien de inhoud van het dossier niet aannemelijk. Sterker, dit verweer getuigt niet van enige zelfreflectie en maakt dat niet de verwachting bestaat dat de door omwonenden ondervonden overlast door [gedaagde] in de toekomst in enige mate zal verminderen. 4.4. Het spoedeisend belang van Stadgenoot bij toewijzing van de ontruimingsvordering is daarmee gegeven. Er is immers geen concreet zicht op verbetering van de situatie. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. Daarbij is tot slot in aanmerking genomen dat [gedaagde] in dat geval in aanmerking komt voor het laatste kans beleid en (onder voorwaarden) een andere woonruimte wordt aangeboden. 4.5. Stadgenoot vordert verder betaling van de huurachterstand. Ter zitting is besproken dat de huurprijs na aanvang van de huurovereenkomst steeds ingevolge artikel 8 van de huurovereenkomst is gewijzigd. Zoals hiervoor overwogen dient ambtshalve te worden getoetst of de bedingen waarop Stadgenoot zich beroept of kan beroepen eerlijk zijn. Artikel 8 dient dan ook ambtshalve op eerlijkheid te worden getoetst. Zoals overwogen in het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 21 juli 2023 (ECLI: NL:RBAMS:2023:4636) is artikel 8 niet oneerlijk, zodat ook nu voorshands wordt geoordeeld dat Stadgenoot ingevolge dit artikel de huurprijs jaarlijks heeft mogen verhogen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat sprake is van een huurachterstand. De vordering die ziet op betaling van die achterstand is dan ook toewijsbaar. Dat [gedaagde] de huur van een aantal maanden niet heeft betaald omdat hij problemen ervaart, zoals hij ter zitting heeft aangevoerd, vormt hiervoor geen rechtvaardiging. Ook het beding in de algemene voorwaarden ten aanzien van de wettelijke rente is getoetst en voorshands niet oneerlijk bevonden, zodat de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand eveneens toewijsbaar is. 4.6. Ten slotte vordert Stadgenoot vergoeding van haar proceskosten. Daarover is in artikel 16 van de toepasselijke voorwaarden opgenomen: “Leven u of wij u een verplichting uit uw huurovereenkomst, deze Algemene Voorwaarden of de wet niet na? En moeten daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen genomen worden? Dan zijn de gemaakte kosten voor de partij die tekortschiet. Gaat het over het niet nakomen van een betalingsverplichting? Dan gelden buitengerechtelijke incassokosten. Deze zijn tenminste 15% van de vordering waar het om gaat. De buitengerechtelijke kosten zijn pas verschuldigd nadat er is aangemaand. En er niet wordt betaald binnen de termijn die in de aanmaning staat.” In artikel 17 is verder vermeld: “Voor uw huurovereenkomst en deze Algemene Voorwaarden gelden wettelijke regelingen. Het kan zijn dat een bepaling uit de huurovereenkomst of de Algemene Voorwaarden in strijd is met wettelijke regelingen terwijl dat niet mag. Voor de bepalingen die op die manier in strijd zijn met wettelijke regelingen, geldt dan wat het dichtst in de buurt komt van wat u en wij wilden regelen en wat wel toegestaan is. De andere bepalingen blijven ongewijzigd gelden.” 4.7. Anders dan in artikel 17 staat, bindt een oneerlijke bepaling, zoals een bepaling in strijd met wettelijke regelingen, de consument niet. Deze oneerlijke bepaling mag ingevolge het Dexia arrest (ECLI:EU:C:2021:68) niet vervangen worden door een eerlijke bepaling of de wet. Het bepaalde in artikel 17 is hiermee in strijd en is daarom oneerlijk. Hierop kan Stadgenoot zich dus niet beroepen. Als artikel 16 oneerlijk is, moet het worden vernietigd en dient de daarop betrekking hebbende vordering te worden afgewezen. 4.8. Op grond van artikel 16 komen alle gemaakte gerechtelijke en/of buitengerechtelijke kosten voor de partij die tekortschiet. Weliswaar is daarna vermeld dat als het om het niet nakomen van een betalingsverplichting gaat buitengerechtelijke incassokosten gelden. In deze procedure worden echter alleen gerechtelijke proceskosten gevorderd, zodat alleen hetgeen ten aanzien van de gerechtelijke kosten in artikel 16 is bepaald, ambtshalve wordt getoetst. Nu volgens het bepaalde in artikel 16 alle gemaakte gerechtelijke kosten voor rekening van de tekortschietende partij komen, terwijl de vergoeding voor de kosten van de gemachtigde slechts forfaitair ingevolge het liquidatietarief toewijsbaar is, is deze bepaling te ruim geformuleerd. Stadsgenoot zou op grond van deze bepaling immers meer dan de forfaitaire kosten in rekening kunnen brengen. Het evenwicht tussen partijen is daardoor aanzienlijk verstoord. Deze bepaling wordt daarom voorshands als oneerlijk aangemerkt. Nu niet mag worden teruggevallen op de wettelijke regeling die zonder het beding van toepassing zou zijn, wordt de door Stadgenoot gevorderde proceskostenveroordeling wordt afgewezen. Gevolg is dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 5

5.1. veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] met al de zijnen en het zijne, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen; 5.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadgenoot van de huurachterstand van € 2.006,87, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata alsmede tot betaling van € 612,55 per maand tot aan de datum van ontruiming; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2023, in aanwezigheid van de griffier.