ECLI:NL:RBAMS:2023:4216
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10284243 CV EXPL 23-851
vonnis van: 4 juli 2023
fno.: 58984
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap ASR Dutch Core Residential Custodian B.V.
gevestigd te Utrecht
nader te noemen: ASR
eiseres
gemachtigde: DKV Deurwaarderskantoor Visser
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
de dagvaarding van 4 januari 2023 met producties;
het mondelinge antwoord;
het aanvullend antwoord met producties;
het instructievonnis;
de conclusie van repliek met producties.
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [gedaagde] geen conclusie van dupliek genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1. [gedaagde] huurt sinds 14 juni 2013 van ASR een woning met parkeerplaats aan de [adres] . In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 829,69 per maand die bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.
1.2. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling over huurprijswijziging opgenomen, voor zover hier van belang:
“10.2 Het gestelde in artikel 5.1 en 5.2 van deze huurovereenkomst en in artikel 18 van de bij deze huurovereenkomst deeluitmakende Algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen het volgende overeen:
1. De laatst geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2014 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006= 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS.) Nagegaan wordt hoe het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, zich verhoudt tot het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatste geldende huurprijs.
2.Indien een huurprijsaanpassing bij toepassing van het gestelde in dit artikel onder 1 niet kan leiden tot een huurprijsaanpassing van maximaal 3%, dan kan de laatst geldende huurprijs door verhuurder niettemin met maximaal 3% worden verhoogd, tot bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden voor de kalendermaand waar in de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan wordt bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd dat vier respectievelijk zestien maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Die verhouding wordt uitgedrukt in een percentage. De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexpercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatste geldende huurprijs.
(…)
4. Een gewijzigde huurprijs is door huurder verschuldigd ook al wordt daarvan geen afzonderlijke mededeling gedaan.”
1.3. In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, de ROZ voorwaarde 2003, (hierna: de Algemene bepalingen) die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard is ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke incassokosten opgenomen:
“20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (…)
20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per
kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd."
1.4. In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.
1.5. ASR heeft [gedaagde] op 21 juli 2022 aangemaand en verzocht de huurachterstand te voldoen.
1.6. ASR heeft bij brief van 2 januari 2023 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij de bedingen over de buitengerechtelijke incassokosten en de rente in de Algemene bepalingen “buiten toepassing stelt c.q. verwijderd” omdat deze bedingen mogelijk als onredelijk worden aangemerkt. Verder wordt in deze brief vermeld dat dit een wijziging van de algemene voorwaarden “in uw voordeel” betreft en dus volstaan kan worden met een schriftelijke mededeling.
Vordering
2. ASR vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
€ 3.066,24 aan huurschuld berekend tot en met 31 januari 2023 vermeerderd met de wettelijke rente;
€ 349,86 aan incassokosten inclusief btw;
€ 21,39 aan verschenen rente;
€ 1.007,87 per maand voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft, vermeerderd met wettelijke rente;
de proceskosten.
3. Aan deze vordering legt ASR ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, heeft ASR zich genoodzaakt gezien haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten komen ook voor rekening van [gedaagde] .
4. [gedaagde] betwist niet dat er een huurachterstand bestaat, maar voert aan dat deze minder dan drie maanden is. [gedaagde] heeft op 2 januari 2023 nog een bedrag van € 981,72 voldaan. Dit betreft de huur van januari zonder de huurverhoging. Ook de huur van februari 2023 is inmiddels voldaan. [gedaagde] wenst een betalingsregeling voor het uiteindelijk totaal verschuldigde.
huurprijswijzigingsbeding
5. In de huurovereenkomst is een beding opgenomen (artikel 10.2) op grond waarvan de huur jaarlijks kan worden verhoogd. [gedaagde] is als huurder een consument en ASR wordt als handelaar aangemerkt nu uit de stukken wordt afgeleid dat zij bedrijfsmatig woonruimte verhuurt. Dit heeft tot gevolg dat ambtshalve moet worden onderzocht of het beding dat in de tussen ASR en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst staat oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Voornoemd beding in de huurovereenkomst is naar haar aard immers te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat hierover onderhandeld is en het beding wordt niet als kernbeding aangemerkt.
6. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
7. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
8. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 3% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 3 % boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.
9. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. Nu ASR zich hierover nog niet heeft kunnen uitlaten wordt zij in de gelegenheid gesteld haar zienswijze in een akte tot uitdrukking te brengen. Ook [gedaagde] mag zich schriftelijk uitlaten over het beding.
Rente en buitengerechtelijke incassokosten
10. In de Algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard zijn ook bepalingen opgenomen ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke incassokosten (zie ro 1.3). Door ASR is enkele dagen voorafgaand aan deze procedure eenzijdig meegedeeld aan [gedaagde] dat deze bepalingen niet meer van toepassing zijn (zie ro. 1.6). Dit maakt echter niet dat deze bepalingen niet ambtshalve getoetst moeten worden. [gedaagde] heeft immers niet ingestemd met een wijziging van de huurovereenkomst. Evenmin is [gedaagde] op een duidelijke en begrijpelijke wijze door ASR geïnformeerd over de gevolgen van de door ASR voorgestane wijziging voor de rechten en plichten van de huurder terwijl deze verplichting op grond van goed verhuurderschap wel op ASR rust. Indien een oneerlijke beding voorafgaand aan een gerechtelijke procedure door een handelaar buiten beschouwing kan worden verklaard, wordt daarmee de toets van het onrechtmatig handelen van de handelaar omzeild. De handelaar kan dan in alle gevallen die niet aan de rechter worden voorgelegd economisch voordeel blijven behalen uit haar onrechtmatig gedrag. Dit is in strijd met de ratio achter het ambtshalve toetsen: het bieden van daadwerkelijke bescherming van de consument, met name gezien het niet te onderschatten risico dat deze zijn rechten niet kent of moeilijkheden ondervindt om deze uit te oefenen.
11. Voorshands is de kantonrechter oordeel dat de bepalingen in de Algemene bepalingen ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk is zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. Gelet op het feit dat kennelijk ASR ook dit standpunt inneemt hoeft dit vooralsnog geen nadere onderbouwing. Nu ASR zich hierover in deze procedure nog niet heeft kunnen uitlaten wordt zij in de gelegenheid gesteld haar zienswijze in een akte tot uitdrukking te brengen. Ook [gedaagde] mag zich schriftelijk uitlaten over het beding.
12. Gelet op de grondslagen van de vordering, te weten de gestelde tekortkoming van [gedaagde] in de betaling van de huur en de verplichting tot betaling van rente en buitengerechtelijke incassokosten, dienen voornoemde bedingen te worden getoetst. Daarna zullen de vorderingen inhoudelijk worden beoordeeld. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 1 augustus 2023 te 10:00 uur voor het indienen door beide partijen van een akte als hiervoor overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023