ECLI:NL:RBAMS:2022:5912
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9732315 CV EXPL 22-3452
vonnis van: 17 oktober 2022 (bij vervroeging)
fno.: 52852
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser 1]
[eiser 2]
[eiser 3]
[eiser 4]
allen woonachtig in [woonplaats 1]
5. [eiser 5]
wonende te [woonplaats 2]
eisers
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. J.P. Scheltes
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier;
- de dagvaarding van 2 maart 2022, met producties;- de conclusie van antwoord, met producties;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling;
- de aanvullende productie 3 zijdens [gedaagde] ;
- de akte overlegging producties 16 -19, tevens houdende eiswijziging, van [eisers]
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2022. Voor [eisers] zijn verschenen de heer [eiser 4] , vergezeld door mr. Scheltes. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door mevrouw [naam 1] (persoonlijk begeleider vanuit het Leger des Heils), de heer [naam 2] (buurman) en haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1. [eisers] zijn eigenaar van het pand aan de [adres] , dat uit vijf woningen bestaat (hierna: het pand). Het pand wordt beheerd door [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ), een eenmanszaak van [eiser 4] .
1.2. [gedaagde] huurt sinds 1 januari 1976 van (rechtsvoorgangers van) [eisers] de benedenwoning in het pand (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat huurder het gehuurde “als een goed huisvader” zal gebruiken (art. 6 lid 1), geen overlast zal veroorzaken (art. 6 lid 2) en verplicht is het gehuurde goed te onderhouden (art. 11).
1.3. [gedaagde] woont in het gehuurde samen met haar papegaai. [gedaagde] kan niet meer (volledig) voor zichzelf zorgen en ontvangt daarom ondersteuning van onder meer het Leger des Heils en haar buurman [naam 2] .
1.4. Sinds begin 2020 is er sprake van overlast door knaagdieren in het pand. Andere bewoners van het pand hebben daarover geklaagd bij (onder meer) [naam bedrijf] .
1.5. [naam bedrijf] heeft daarop het bedrijf Rentokil ingeschakeld, dat gespecialiseerd is in onder meer ongediertebestrijding en – preventie. Rentokil is daarop verschillende keren in het pand en in het gehuurde geweest. Bij die bezoeken maakte Rentokil een Proof of Service op, waarin zij aanbevelingen opnam om de situatie te verbeteren. Zo adviseerde zij op 2 februari 2021 om in het gehuurde (i) gaten/doorvoeropeningen groter dan 5 mm dicht te laten maken, omdat muizen anders naar binnen kunnen, (ii) naden en/of kieren af te dichten om schuilplaatsen voor kruipend ongedierte te voorkomen en (iii) de aanwezige muizenuitwerpselen te verwijderen. Ook merkte Rentokil op: “De ruimte staat plaatselijk overvol. Hierdoor staan meerdere goederen op de vloer en/of tegen de wanden, waardoor schuil- en nestelplaatsen voor ongedierte aanwezig zijn. Daarnaast belemmert dit de schoonmaak en inspectie.” Vergelijkbare adviezen gaf Rentokil bij de verschillende bezoeken die zij daarna heeft gebracht.
1.6. [naam bedrijf] heeft [gedaagde] bij brief van 9 februari 2021 gesommeerd het gehuurde grondig op te ruimen en schoon te maken. Ook heeft zij [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade.
1.7. In haar reactie van 18 mei 2021 heeft [gedaagde] aan [naam bedrijf] onder meer geantwoord dat de muizenplaag in het pand mede wordt veroorzaakt door de muizenplaag in heel Amsterdam, dat zij het niet redelijk vindt dat zij alle kosten van Rentokil zou moeten betalen en dat zij dat gelet op haar inkomen ook niet kan. [gedaagde] heeft aangeboden om in plaats daarvan in maandelijkse termijnen van € 100,- per maand de helft van de kosten te voldoen.
1.8. [gedaagde] heeft in totaal € 1.750,- bijgedragen aan de kosten van Rentokil.
1.9. Inmiddels heeft [gedaagde] (met behulp van het Leger des Heils en haar buurman) een groot deel van haar spullen weggedaan. Ook is de papegaaienkooi verplaatst en zijn aanpassingen gedaan aan de voederbak in de papegaaienkooi, om het uitvallen van vogelvoer te voorkomen. Verder heeft buurman [naam 2] een aantal scheuren/kieren in het gehuurde met planken dichtgezet. Bovendien komt het Leger des Heils vaker schoonmaken; eerst was dat één keer in de week en inmiddels is dat drie keer per week.
1.10. Op 9 juni en 15 juli 2022 heeft Rentokil opnieuw bezoeken aan het pand gebracht. In de bijbehorende treatment notes schrijft Rentokil onder meer: “Periodieke inspectie uitgevoerd. (…) Geen activiteit van huismuizen geconstateerd op de beganegrond” (9 juni 2022) en “Minimaal opname van het lokaas opbde beganegrond [sic]. De hulp van de bewoonster heeft diverse gaten gedicht in de muur en het huis is ook opgeruimd en schoongemaakt van uitwerpselen van muizen. Complimenten voor deze actie” (15 juli 2022).
Vordering en verweer
2. [eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Ook vorderen zij een schadevergoeding van – na eiswijziging en eisvermindering ter zitting – € 1.867,68. Dit bedrag bestaat uit de som van de door haar als productie 15 en 17 overgelegde facturen van Rentokil van in totaal € 4.319,48 (€ 3.987,29 + € 332,19), minus de factuur die betrekking heeft op een adres in Haarlem (€ 701,80), minus het reeds door [gedaagde] betaalde bedrag (€ 1.750,-).
3. [eisers] stellen daartoe – kort gezegd – dat [gedaagde] ernstig en structureel tekortschiet in haar verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen. De ongedierteplaag wordt veroorzaakt, althans in stand gehouden, door [gedaagde] , omdat haar woning ernstig vervuild en niet goed onderhouden is en daarin veel spullen staan. [gedaagde] veroorzaakt daarmee overlast voor omwonenden. [gedaagde] is niet in meer in staat voor zichzelf en het gehuurde te zorgen. [eisers] vrezen dat andere huurders hun huur vanwege de plaag in het pand zullen opzeggen. De tekortkomingen lenen zich niet voor herstel en nakoming is daarmee blijvend onmogelijk. Door haar uitblijvende medewerking lijden [eisers] schade, waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is.
4. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Zij betwist dat zij te kort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Zij betwist dat de woning ernstig vervuild en niet goed onderhouden is (geweest). De ongedierteplaag is niet door haar veroorzaakt. Muizen en muizenplagen komen in Amsterdam nu eenmaal vaker voor en het gehuurde is gedateerd en verzakt, waardoor kieren, scheuren en gaten zijn ontstaan, waardoor de muizen kunnen binnendringen. Mogelijk is de bestrijding van de muizenplaag wel vertraagd doordat haar woning erg vol met spullen stond en het aannemelijk is dat muizen regelmatig toegang tot het vogelvoer hadden. Omdat er geen sprake is van wanprestatie, moet de gevorderde schadevergoeding worden afgewezen. Bovendien heeft [gedaagde] onverplicht al aan de kosten bijgedragen. Voor zover er al sprake is van een tekortkoming, voert [gedaagde] aan dat die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [gedaagde] woont al 46 jaar in het gehuurde en ze heeft zich binnen haar mogelijkheden ten volle ingespannen om de muizenplaag te bestrijden.
Beoordeling
5. De kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] zodanig in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten, dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Naar oordeel van de kantonrechter is dat niet zo. De daarmee samenhangende vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Dat wordt als volgt toegelicht.
6. Het staat vast dat er sinds 2020 last is van ongedierte in het pand en het is evident dat dit hinder oplevert voor andere bewoners in het pand. Ook staat vast dat [gedaagde] veel spullen in haar woning verzamelde en dat het papegaaienvoer toegankelijk was voor het ongedierte, waardoor de effectieve bestrijding van het ongedierte werd bemoeilijkt. Dit erkent zij ook. Maar daarmee is nog geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, laat staan van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
7. [gedaagde] heeft inmiddels de nodige maatregelen getroffen. Zo heeft ze een groot deel van haar spullen weggedaan, aanpassingen aan de papegaaienkooi gedaan en een aantal scheuren/kieren laten dichtzetten (rov. 1.9). Ook is de schoonmaak door het Leger des Heils opgeschroefd van één naar drie keer per week. [eisers] hebben dat niet betwist. Bij haar huisbezoek in juli 2022 heeft Rentokil die door [gedaagde] genomen maatregelen bovendien geconstateerd en haar daarvoor gecomplimenteerd (rov. 1.10).
8. Dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen is dus niet gebleken en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt daarom afgewezen. Dat [eisers] er, zoals ter zitting naar voren gebracht, geen vertrouwen in hebben dat [gedaagde] die ingezette lijn voortzet, maakt dat niet anders. Voor de beoordeling in deze zaak is namelijk met name de huidige, feitelijke, situatie van belang en onbetwist is dat die situatie sterk is verbeterd. Overigens is ter zitting door zowel het Leger des Heils als door buurman [naam 2] naar voren gebracht dat zij voornemens zijn hun hulp aan [gedaagde] ook in de toekomst te blijven voortzetten.
9. Ook de schadevergoedingsvordering zal gelet op het voorgaande worden afgewezen. Dat de leefwijze van [gedaagde] een effectieve bestrijding van ongedierte heeft bemoeilijkt, betekent immers nog niet dat zij dus de kosten van Rentokil volledig zou moeten dragen. Zo hebben [eisers] erkend dat overlast van ongedierte vaker voorkomt in Amsterdam, waardoor niet vast is komen te staan dat [gedaagde] de (enige) oorzaak van de ongedierteplaag in het pand is. Bovendien staat vast dat er kieren, scheuren en gaten in het gehuurde zijn, waardoor de muizen het pand kunnen binnendringen. Uit het door [gedaagde] overgelegde rapport van Stichting !Woon volgt dat bepaalde kieren het gevolg zijn van de bouwkundige staat van de woning, hetgeen [eisers] niet hebben weersproken. Die kieren vallen daarmee niet onder kleine herstellingen die [gedaagde] moet verrichten (artikel r Bijlage 1 bij artikel 1 van Besluit kleine herstellingen). In zoverre is dus ook voor [eisers] als verhuurders een rol weggelegd bij de (verdere) bestrijding van het ongedierte. In het licht van het voorgaande is er al met al geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot een grotere bijdrage in de kosten van Rentokil dan de € 1.750,- die zij reeds heeft voldaan.
10. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Duidelijk is dat de ongediertebestrijding lange tijd onvoldoende effectief is geweest en dat ook de leefwijze van [gedaagde] daarbij een rol heeft gespeeld. Op dit moment gaat dat beter. De kantonrechter drukt [gedaagde] op het hart om op die ingeslagen weg voort te gaan en het huis opgeruimd en schoon te houden (en om met het oog daarop de aangeboden hulp (rov. 8) ook in de toekomst te blijven aanvaarden). [gedaagde] blijft immers verplicht om zich - ook in de toekomst - als goed huurster binnen redelijke grenzen in te spannen voor de effectieve bestrijding van ongedierte.
11. De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat hun vorderingen worden afgewezen. Het salaris gemachtigde wordt aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 498,- (2 punten x tarief € 249,-). De nakosten worden begroot als in het dictum vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 498,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.