ECLI:NL:RBAMS:2017:10364

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 5366960 CV EXPL 16-27334 vonnis van: 17 november 2017 fno.: 450 vonnis van de kantonrechter I n z a k e de stichting Woningstichting Eigen Haard gevestigd te [woonplaats] eiseres nader te noemen: Eigen Haard gemachtigde: mr. T.W. Jaburg t e g e n [gedaagde] wonende te Amsterdam gedaagde nader te noemen: [gedaagde] gemachtigde: G.C. Zijlstra VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: - de dagvaarding van 6 september 2016, met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- het instructievonnis van 16 december 2016;- de dagbepaling comparitie. Op verzoek van partijen is besloten de comparitie geen doorgang te laten vinden. Vervolgens zijn de volgende stukken ingediend: de conclusie van repliek tevens akte aanvulling grondslag; de conclusie van dupliek met een productie; de akte uitlating productie. Ten slotte is vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten 1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast: 1.1. Eigen Haard heeft de woning aan de [adres] te [plaats] in de periode 2014/2015 gerenoveerd, waarbij de oorspronkelijke huurruimte van 31 m² is samengevoegd met de bovengelegen zolderverdieping. 1.2. In verband met de renovatie heeft de gemeente Amsterdam in 2015 de WOZ-waarde van deze woning op de peildatum 1 januari 2014 vastgesteld op 70%, zijnde € 87.500,00. 1.3. Direct na afronding van de renovatie heeft Eigen Haard deze woning met ingang van 4 december 2015 verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 699,78 per maand. 1.4. [gedaagde] heeft op 25 april 2016 een verzoek bij de huurcommissie ingediend tot toetsing van de aanvangshuurprijs. 1.5. Op 1 juni 2016 heeft de huurcommissie een onderzoek uitgevoerd, waarbij het gehuurde is gewaardeerd op 131 punten. Daarbij is uitgegaan van een oppervlakte van 49 m². Er zijn 26 punten toegekend voor de WOZ-waarde van € 87.500,00. 1.6. Beide partijen zijn ter zitting van de huurcommissie verschenen en hebben geen bezwaren geuit tegen de in het rapport vermelde puntentelling. 1.7. Bij uitspraak van 29 juni 2016, verzonden op 15 juli 2016, heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte 131 punten bedraagt, dat de overeengekomen huurprijs van € 699,78 per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 636,61 per maand met ingang van 4 december 2015 redelijk is. Vordering en verweer 2. Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de woningwaardering per 4 december 2015 vast te stellen, primair op 144 punten met een huurprijs van € 699,78, subsidiair op 142 punten met een huurprijs van € 693,12 en meer subsidiair op 140 punten met een huurprijs van € 682,86, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. 3. Eigen Haard stelt daartoe - kort gezegd - dat de huurcommissie ten onrechte uitgaat van de oude WOZ-waarde vóór renovatie van € 87.500,00. De vastgestelde WOZ-waarde sluit vanwege de renovatie gedurende het kalenderjaar niet meer aan op de daadwerkelijke toestand van de onroerende zaak. Eigen Haard wordt zo gekort op de huurprijs terwijl zij juist heeft geïnvesteerd in het renoveren van de woning. Dat is onredelijk. De wetgever heeft dit probleem onderkend en daarvoor per 1 oktober 2016 in het Besluit huurprijzen woonruimte een wettelijke uitzondering gecreëerd. In dit geval zou een soortgelijke uitzondering naar analogie moeten worden toegepast. Eigen Haard doet daarvoor primair een beroep op artikel 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte, waarin de ruimte is geboden om af te wijken van het uiteindelijke resultaat van de toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Zij verwijst daarbij naar de nota van toelichting bij de invoering van eerdergenoemde uitzondering en naar de beantwoording van Kamervragen. Subsidiair do