ECLI:NL:RBAMS:2014:9879
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 2406573 \ EA VERZ 13-1133
beschikking van: 20 februari 2014
func.: 869
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
Financieringsmaatschappij Enkhuizen B.V.,
gevestigd te Haarlem,
verzoekster,
nader te noemen Enkhuizen,
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons,
t e g e n
Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.
gevestigd te Enschede,
verweerder,
nader te noemen Grolsche Bierbrouwerij,
gemachtigde: mr. A. Prasevic
1 Het verloop van de procedure
Enkhuizen heeft op 24 september 2013 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Op 3 december 2013 heeft Grolsch Bierbrouwerij een verweerschrift ingediend.Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 13 februari 2014. Enkhuizen is verschenen bij [naam] , vastgoedmanager bij Enkhuizen, vergezeld door de gemachtigde. Grolsch Bierbrouwerij is verschenen bij de gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.
2.1 Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 7 juni 2002, heeft Enkhuizen aan Grolsch Bierbrouwerij de bedrijfsruimte aan de [adres 1] , alsmede [adres 2] verhuurd, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken als café-restaurant met bedrijfswoning. In het gehuurde voert brasserie [naam brasserie] haar bedrijf.
2.2 Grolsch Bierbrouwerij heeft het gehuurde in 2002 aan Enkhuizen verkocht onder de voorwaarde dat zij na de eigendomsoverdracht het gehuurde als huurster zou huren op de in de huurovereenkomst gestelde condities.
2.3 In de huurovereenkomst is onder artikel 5 onder meer bepaald:
“(…)
Onverminderd het bepaalde in artikel 4.3 van deze overeenkomst is elk der partijen bevoegd om telkenmale na een periode van tien huurjaren, derhalve voor het eerst op 1 juli 2012 herziening van de huurprijs te verlangen door een toetsing van de huurprijs aan de markthuurwaarde van het gehuurde.
Onder markthuurwaarde wordt verstaan de huurwaarde van het gehuurde in verhouding tot de huurwaarde van andere vergelijkbare huurobjecten.
De wens tot herziening zal aan de andere partij per aangetekend schrijven ter kennis moeten worden gebracht, 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten in gaan.
Deze herziening zal echter nooit verlaging van de huurprijs tot beneden het niveau van het gemiddelde van de huurprijs welke van kracht was in de drie huurjaren direct voorafgaande aan het tijdstip van herziening tot gevolg kunnen hebben.
Mochten partijen 3 maanden voor de ingangsdatum van de te herziene huurprijs nog niet tot overeenstemming zijn gekomen, dan zal de marktwaarde bindend en in hoogste instantie worden bepaald door drie deskundigen, welke opdracht zullen krijgen binnen één maand a hun benoeming hun standpunt te bepalen.
Zowel huurder als verhuurder zullen binnen veertien dagen nadat blijkt dat nog geen overeenstemming is bereikt ieder een deskundige aanwijzen. De aldus benoemde deskundigen zullen binnen twee weken na hun beider benoeming gezamenlijk een derde deskundige moeten aanwijzen.
Blijkt de benoeming van de deskundigen niet binnen de aangegeven termijn te zijn geschied of hebben de deskundigen niet binnen de aangegeven termijn hun standpunt bepaald, dan zal de meest gerede partij het geheel ter beslissing kunnen voorleggen aan de Kantonrechter in wiens rechtsgebied het gehuurde is gelegen. De uitspraak van de gezamenlijke deskundigen is voor huurder en verhuurder bindend. (…)”
3 Het verzoek en het verweer
3.1 Enkhuizen verzoekt goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van het hierboven in rov. 2.3 geciteerde beding.
Zij heeft het verzoek als volgt toegelicht. Met het opnemen van voormeld beding werd op een andere wijze voorzien in de mogelijkheden en wijze van huurprijsherziening.
De maatschappelijke positie van Grolsch Bierbrouwerij in vergelijking met die van Enkhuizen zelf is zodanig dat Grolsch Bierbrouwerij de bescherming van de wettelijke bepalingen van art. 7:290 e.v. BW in redelijkheid niet behoeft.
3.2. Grolsch Bierbrouwerij heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt in de eerste plaats dat
het recht van Enkhuizen om goedkeuring te vragen van het desbetreffende beding is verjaard, nu dit 11 jaar geleden in de huurovereenkomst is opgenomen. Subsidiair stelt Grolsch Bierbrouwerij dat Enkhuizen haar recht om goedkeuring te vragen heeft verwerkt. Reeds op die gronden dient het verzoek afgewezen te worden, althans is Enkhuizen daarin niet ontvankelijk.
Meer subsidiair stelt Grolsch Bierbrouwerij dat het beding voor Grolsch Bierbrouwerij een wezenlijke aantasting van haar rechten vormt, omdat uit het onderhavige beding volgt dat geen substantiële verlaging van de huurprijs kan volgen, zelfs niet als de ingevolge het beding aan te wijzen deskundigen gezamenlijk daartoe zouden concluderen. Andersom maakt het beding in beginsel wel een onbeperkte huurverhoging mogelijk, voor zover de marktomstandigheden daartoe aanleiding geven.
Grolsch Bierbrouwerij stelt tevens dat niet kan worden aangenomen dat haar maatschappelijke positie in vergelijking met die van Enkhuizen zodanig is dat Grolsch Bierbrouwerij de bescherming van art. 7:290 e.v. BW niet behoeft. Deze goedkeuringsmogelijkheid is voornamelijk bedoeld voor huurders die behoren tot de groep van grootwinkelbedrijven, partijen die op grote schaal bedrijfspanden huren en veel ook voor eigen rekening en risico exploiteren. Niet alle grote of kapitaalkrachtige huurders zijn hieronder te scharen.
Enkhuizen is sinds vele jaren actief als beleggingsmaatschappij en vastgoedonderneming met tientallen panden in eigendom. Partijen hebben dan ook bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ten opzichte van elkaar een gelijkwaardige positie ingenomen. Enkhuizen heeft een sterke positie in de vastgoedmarkt. Daarom is de maatschappelijke positie van Grolsch Bierbrouwerij in vergelijking met die van Enkhuizen niet zodanig dat zij voornoemde bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
Voorts geldt nog dat Grolsch Bierbrouwerij de panden die zij huurt, nooit zelf exploiteert. Zij verhuurt die onder aan horecaondernemers. Indien op grond van het beding de huurprijs niet (substantieel) naar beneden kan worden aangepast, zelfs indien dit door de aangewezen deskundigen wordt geconcludeerd, kan Grolsch Bierbrouwerij een dergelijke verlaging van de huurprijs ook niet aan de onderhuurder doorberekenen. Grolsch Bierbrouwerij heeft dan ook een van haar onderhuurder afgeleid belang.
Tenslotte biedt het beding de onderhuurder van Grolsch Bierbrouwerij niet, zoals bij de procedure van art. 7:304 en 7:303 BW wel kan, de mogelijkheid om zich in de procedure te voegen. De onderhuurder zal dus een separate procedure moeten starten, hetgeen om redenen van doelmatigheid niet gewenst is. Bovendien zou er een ongewenst verschil kunnen ontstaan tussen de huurprijs die de onderhuurder van Grolsch Bierbrouwerij verschuldigd is en de huurprijs die Grolsch Bierbrouwerij verschuldigd is.
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
Verjaring/rechtsverwerking
4.2 Grolsch Bierbrouwerij heeft allereerst gesteld dat het recht van Enkhuizen om goedkeuring te vragen van het desbetreffende beding is verjaard, nu dit 11 jaar geleden in de huurovereenkomst is opgenomen.
In dit standpunt, dat Grolsch Bierbrouwerij niet juridisch heeft onderbouwd, kan de kantonrechter Grolsch Bierbrouwerij niet volgen. In art. 3:306-325 BW is de verjaring van rechtsvorderingen geregeld. Indien en voor zover een verzoek als het onderhavige als “rechtsvordering” in de zin der wet zou kunnen worden aangemerkt, stuit het verweer van Grolsch Bierbrouwerij af op art. 3:306 BW, waarin is bepaald dat indien de wet niet anders bepaalt, een rechtsvordering door verloop van twintig jaar verjaart. Nu gesteld noch gebleken is dat de wet voor het onderhavige verzoek een andere verjaringstermijn aanwijst, dient geconcludeerd te worden dat de geldende verjaringstermijn niet verstreken is. Dit verweer wordt derhalve verworpen.
4.3 Grolsch Bierbrouwerij heeft vervolgens gesteld dat Enkhuizen haar recht om goedkeuring te vragen heeft verwerkt. Ook dit verweer gaat niet op, nu volgens vaste jurisprudentie, enkel stilzitten niet leidt tot rechtsverwerking.
Maatschappelijke positie
4.4 Bij de vraag of Grolsch Bierbrouwerij de bescherming van de wettelijke bepalingen behoeft is van belang:
- dat Grolsch niet heeft betwist dat zij een internationaal opererend bedrijf is, met een groot aantal vestigingen, een groot aantal werknemers en een aanzienlijke omzet;
- dat zij thuis is op het terrein van vastgoed en op het terrein van huurovereenkomsten van 290-bedrijfsruimten;
- dat Grolsch Bierbrouwerij vele horeca-bedrijfsruimten in eigendom heeft die zij professioneel uitbaat en verhuurt;
- dat Grolsch Bierbrouwerij daarnaast vele honderden horeca-bedrijfsruimten van derden huurt en vervolgens aan horecaondernemers onderverhuurt;
- dat zij een eigen vastgoedafdeling heeft;
- dat Grolsch Bierbrouwerij geacht kan worden financieel over voldoende incasseringsvermogen te beschikken om eventueel door haar in het gehuurde gedane investeringen te kunnen dragen.
4.5 De kantonrechter acht het, op grond van het bovenstaande, aannemelijk dat Grolsch Bierbrouwerij een huurder is van wie de maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat deze de bescherming van huurders van bedrijfsruimte niet behoeft.
Grolsch Bierbrouwerij heeft gesteld dat haar maatschappelijke positie in vergelijking met die van Enkhuizen niet zodanig is dat zij de bescherming van de huurbepalingen niet nodig heeft. In dit standpunt gaat de kantonrechter niet mee. Daar waar Grolsch Bierbrouwerij niet heeft betwist dat Enkhuizen een vastgoedmaatschappij is die in een beperkt gebied, te weten de omgeving van Haarlem, enkele tientallen bedrijfsruimten exploiteert, moet geoordeeld worden dat Grolsch Bierbrouwerij , gelet op haar hierboven in rov. 4.4 omschreven maatschappelijke status, een veel grotere speler op de markt is. Dat zij door de situatie op de vastgoedmarkt in een benardere positie zou verkeren, acht de kantonrechter evenmin aannemelijk, temeer nu Grolsch Bierbrouwerij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (nota bene) eigenares van het gehuurde was en daardoor op zijn minst een behoorlijke onderhandelingspositie moet hebben gehad.
Het standpunt van Grolsch Bierbrouwerij dat alleen grootwinkelbedrijven een maatschappelijke positie kunnen hebben waarbij ze de bedoelde bescherming kunnen ontberen, is niet gebaseerd op de wet en heeft Grolsch Bierbrouwerij ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt.
Ook het feit dat Grolsch Bierbrouwerij de panden die zij huurt, nooit zelf exploiteert is geen omstandigheid die een rol speelt: doorslaggevend is of Grolsch Bierbrouwerij als huurder maatschappelijk voldoende stevig in het zadel zit om de bescherming van de art. 7:290 BW te kunnen missen. Ook indien zij niet zelf het gehuurde exploiteert, is daarvan sprake, gelet op het hiervoor overwogene.
4.6 Grolsch Bierbrouwerij heeft tenslotte nog naar voren gebracht dat zij, indien op grond van het beding de huurprijs niet (substantieel) naar beneden kan worden aangepast, zelfs indien dit door de aangewezen deskundigen wordt geconcludeerd, een dergelijke verlaging van de huurprijs ook niet aan de onderhuurder doorberekenen. Aldus heeft Grolsch Bierbrouwerij een van haar onderhuurder afgeleid belang.
Bovendien stelt Grolsch Bierbrouwerij dat het beding de onderhuurder van Grolsch Bierbrouwerij niet, zoals bij de procedure van art. 7:304 en 7:303 BW wel kan, de mogelijkheid om zich in de procedure te voegen.
Dit verweer kan Grolsch Bierbrouwerij evenmin baten, omdat in de onderhavige procedure alleen de rechtsverhouding tussen Enkhuizen en Grolsch Bierbrouwerij aan de orde is. Bovendien heeft Grolsch Bierbrouwerij zelf in de hand welke afspraken zij met haar onderhuurders maakt.
4.7 Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen kan buiten beschouwing blijven of de bedingen waarvan partijen goedkeuring vragen de rechten van Grolsch Bierbrouwerij wezenlijk aantasten.
4.8 Gelet op het voorgaande keurt de kantonrechter voornoemde bedingen goed.
4.9 Nu partijen niet om een kostenveroordeling verzoeken worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot goedkeuring van de bedingen onder rov. 2.3 toe;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Aldus gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.