ECLI:NL:PHR:2025:304

R.H. de Bock In de zaak 1 [eiser 1] 2. [eiseres 2] (hierna: ‘ [de Kopers] ’) advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg tegen 1 [verweerder 1] 2. [verweerster 2] (hierna: ‘ [de Verkopers] ’)advocaat: mr. A.C. van Schaick 1Inleiding en samenvatting [de Kopers] hebben in 2016 in het buitengebied in de [provincie] een woning voor € 675.000 gekocht die in 2017 aan hen is geleverd. Verkoper [de Verkopers] hebben bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst niet aan [de Kopers] medegedeeld dat een derde partij over vergunningen beschikte die de realisatie van een megastal tegenover de woning mogelijk zouden maken. Volgens een taxatierapport uit 2017 is de woning minder waard dan € 675.000 als rekening wordt gehouden met de mogelijkheid van de realisatie van een megastal tegenover de woning (namelijk: € 485.000). Daarop zijn [de Kopers] in 2021 de onderhavige procedure begonnen, waarin zij het volgens hen voor de woning te veel betaalde bedrag van € 190.000 vorderen van [de Verkopers] , hetzij als schadevergoeding op de voet van art. 6:162 BW, hetzij als opheffing van het nadeel dat zij door de dwaling hebben geleden (art. 6:230 lid 2 BW). In de loop van de procedure is duidelijk geworden dat er tegenover de woning definitief géén megastal zal worden gerealiseerd. Volgens het hof doen [de Kopers] op zichzelf een terecht beroep op dwaling en onrechtmatige daad. [de Verkopers] hadden hen moeten inlichten over de voor de megastal verleende vergunningen, waar zij tegen hadden geageerd. Het hof heeft de vorderingen van [de Kopers] echter toch afgewezen. Nu door de latere ontwikkelingen is gebleken dat de waarde-aantasting van de woning door het risico op een megastal zich niet langer voordoet, is volgens het hof geen sprake van schade van [de Kopers] en evenmin van nadeel als bedoeld in art. 6:230 lid 2 BW. M.i. kan dit oordeel in cassatie geen stand houden.

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 2.2 [de Verkopers] (hierna: de Verkopers) waren eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] in [gemeente] (hierna: ‘de woning’). 2.3 [de Kopers] (hierna: de Verkopers) hebben de woning van de Kopers gekocht voor een koopprijs van € 675.000. De (ver)koop is vastgelegd in de tussenpartijen op 22 december 2016 gesloten koopovereenkomst (hierna: ‘de overeenkomst’). De woning is aan de Kopers geleverd op 1 september 2017. 2.4 In het kader van de financiering van de aankoop van de woning is een taxatierapport uitgebracht. De marktwaarde van de woning is in dit rapport – op peildatum 30 december 2016 – getaxeerd op een bedrag van € 670.000. 2.5 Tegenover de woning bevond zich ten tijde van de (ver)koop een agrarische onderneming van [de familie] ( [A] B.V.; hierna: ‘ [de familie] ’). 2.6 [de familie] heeft vergunningen aangevraagd en verkregen voor de uitbreiding van zijn veehouderij met een varkensstal voor 19.008 biggen (een zogenaamde megastal). Het gaat om de in 2010 en 2012 van de [gemeente] verkregen milieu- en bouwvergunningen en een in 2013 van de [provincie] verkregen natuurvergunning. De verleende vergunningen zijn onherroepelijk geworden. 2.7 De Verkopers hebben in de periode 2011-2013 geageerd tegen de uitbreidingsplannen van de veehouderij van [de familie] en de vergunningen die daarvoor uiteindelijk verleend zijn. 2.8 Op 9 december 2016 heeft [de familie] een aanvraag voor wijziging van de in 2010 en 2012 verleende vergunningen ingediend. [de familie] heeft verzocht de vergunning te wijzigen en om te zetten naar een vergunning van 15.168 biggen en 870 vleesvarkens. 2.9 Op 27 februari 2017 hebben de Verkopers een machtiging verstrekt aan een buurtgenoot om hem te vertegenwoordigen bij onder meer het indienen van zienswijzen, bezwaar en beroep tegen voorbereidende handelingen en besluiten in verband met “een voorgenomen oprichting van een varkenshouderij” van [de familie] . 2.10 Op 27 oktober 2017 is er – in opdracht van de Kopers – een (concept) taxatierapport opgemaakt; de marktwaarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op € 485.000. Het rapport vermeldt onder “Bijzondere uitgangspunten” het volgende: "Bij de waardering is [...] uitgegaan van het feit dat op de waardepeildatum bekend was dat er een milieuvergunning is verstrekt voor het houden van 19.008 gespeende biggen aan [a-straat 2] te [gemeente] .” 2.11 Bij brief van 1 april 2021 heeft de [gemeente] de WOZ-waarde van de woning verlaagd. In deze brief heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat deze verlaging door een taxateur is bepaald en daarbij rekening is gehouden met de planschade vanwege de mogelijke komst van een megastal in de nabijheid van de woning. 2.12 Bij koopovereenkomst van 28 juni 2022 heeft [de familie] zijn perceel verkocht en (op 14 juli 2022) geleverd aan de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. In deze koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [de familie] zijn bedrijf ter plaatse zal beëindigen en verplicht is alle vergunningen in te (laten) trekken of over te dragen aan de koper. Deze verkoop en levering heeft tot gevolg dat op het (voormalig) perceel van [de familie] geen megastal gebouwd zal worden.

3.1 In eerste aanleg hebben de Kopers (na wijziging van eis) het volgende gevorderd: (i) voor recht te verklaren: a. primair: dat de Verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst, b. subsidiair: dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, c. meer subsidiair: dat de Verkopers onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld; (ii) de Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van primair schadevergoeding, subsidiair vergoeding van het door hen geleden nadeel, ter hoogte van een bedrag van € 190.000. 3.2 De rechtbank heeft in haar eindvonnis van 5 oktober 2022 de vorderingen van de Kopers afgewezen. Volgens de rechtbank is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat het gevreesde verslechterde leefklimaat niet zal plaatsvinden. Het perceel waarop deze megastal mogelijk gebouwd zou worden, is immers verkocht aan Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Evenmin is sprake van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling die de Kopers aan dit beroep op dwaling ten grondslag leggen, niet aan de orde is. De rechtbank was daarom van oordeel dat aan de vereisten voor een beroep op dwaling niet is voldaan, zodat de Kopers niet konden vragen om de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door hem gestelde nadeel. Tot slot heeft de rechtbank geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat de Kopers schade hebben geleden of zullen lijden door het gestelde onrechtmatig handelen. De vraag of het handelen van de Verkopers in de gegeven omstandigheden onrechtmatig is, heeft de rechtbank in het midden gelaten. 3.3 In hoger beroep hebben de Kopers gevorderd dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen en hebben de Kopers hun vorderingen als volgt verwoord: (i) in geval van dwaling: de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen in die zin dat de Verkopers op basis van art. 6:228 BW jo. art. 6:230 lid 2 BW hoofdelijk worden veroordeeld tot opheffing van het door hem geleden nadeel, ter hoogte vaneen bedrag van € 190.000, te vermeerderen met de wettelijke rente; (ii) in geval van onrechtmatige daad: de Verkopers hoofdelijk te veroordelen om aan hen een schadevergoeding van € 190.000 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4 Bij arrest van 13 februari 2024 heeft het hof heeft het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022 bekrachtigd, waarmee opnieuw alle vorderingen van de Kopers zijn afgewezen. Aan deze beslissing heeft het hof het volgende ten grondslag gelegd. 3.5 Het hof overweegt dat de Kopers een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst, omdat de Kopers bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst onbekend waren met aan [de familie] in 2010, 2012 en 2013 verleende vergunningen voor het oprichten van een megastal (rov. 5.6). 3.6 Het is aannemelijk dat de Kopers de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht als zij op de hoogte waren geweest van de aan [de familie] verstrekte vergunningen, in verband met de te verwachten derving van woongenot en de aantrekkelijkheid (en waarde) van de woning (rov. 5.8). Het enkele feit dat eventuele wijzigingen in de omgeving van de woning altijd kunnen plaatsvinden (met overlast als gevolg) betekent niet dat de Verkopers er geen rekening mee behoefden te houden dat informatie over de vergunningen van [de familie] geen invloed zou hebben gehad op de koopbeslissing van de Kopers (rov. 5.9). In verband met wat zij wisten of behoorden te weten over de concrete omstandigheid dat aan [de familie] vergunningen waren verstrekt die realisatie van een megastal in de toekomst mogelijk zou kunnen maken, hadden de Verkopers de Kopers behoren in te lichten (rov. 5.10). Dit oordeel heeft het hof uitgebreid gemotiveerd met verwijzing naar stellingen van partijen en feiten en omstandigheden (rov. 5.11-5.18). Hiermee slaagt het beroep van de Kopers op dwaling (rov. 5.19). 3.7 Vervolgens heeft het hof in rov. 5.20-5.25 het beroep van de Kopers op art. 6:230 lid 2 BW – opheffing nadeel bij dwaling – beoordeeld. 3.8 Het hof is in dit verband eerst ingegaan op enkele regels en uitgangspunten voor een beroep op art. 6:230 lid 2 BW (rov. 5.20). Het hof stelt voorop dat bij de toepassing van deze bepaling de partij die (terecht) een beroep doet op dwaling, in de positie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet zou hebben gedwaald. Daarbij moet de rechter een vergelijking maken tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Daarbij geldt als uitgangspunt dat ook zonder dwaling een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het hof is bij de beoordeling van het nadeel de Kopers gevolgd in hun stelling dat partijen zonder dwaling een (ver)koopovereenkomst tegen een lagere prijs zouden hebben gesloten (rov. 5.20). Verder heeft het hof overwogen dat de rechter alle relevante omstandigheden van het geval moet meewegen bij de vaststelling – of in voorkomende gevallen: schatting – van nadeel. 3.9 Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat de waarde van de woning op het moment van het wijzen van het arrest hoogstwaarschijnlijk is toegenomen en dat het waardedrukkende effect ten tijde van de (ver)koop (door de kans op realisatie van een megastal) later is weggenomen door het sluiten van de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte waardoor de (eventuele) komst van een megastal van de baan is (rov. 5.21-5.23). Vanaf het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft de woning van de Kopers in elk geval geen verminderde waarde door de (dreigende) komst van een megastal, aldus het hof. Volgens het hof is onder deze omstandigheden geen sprake van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW voor de Kopers. Het standpunt van de Kopers dat slechts rekening mag worden gehouden met de waarde van de woning ten tijde van de (ver)koop, is door het hof verworpen. Ook van mogelijk ander nadeel als gevolg van de (dreigende) komst van een megastal is volgens het hof geen sprake (rov. 5.24). Daarmee faalt het beroep van de Kopers op art. 6:230 lid 2 BW (rov. 5.25). 3.10 Verder heeft het hof overwogen dat de schending van de mededelingsplicht door de Verkopers weliswaar een onrechtmatige daad is, maar dat deze schending geen verplichting tot betaling van een geldsom aan de Kopers oplevert (rov. 5.26-5.27). Het hof heeft de schade van de Kopers namelijk begroot op nihil. Omdat concrete schadebegroting het uitgangspunt is, wordt in het onderhavig geval (daarom) rekening gehouden met de latere waardeverandering van de woning als gevolg van de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Daarmee staat volgens het hof vast dat er geen nadeel is ontstaan voor de Kopers als gevolg van de schending van de mededelingsplicht. 3.11 Bij procesinleiding van 7 mei 2024 hebben de Kopers – tijdig – principaal cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest van 13 februari 2024. De Verkopers hebben verweer gevoerd in het principale beroep en tevens voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De Kopers hebben zich in zijn verweerschrift gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad over het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. De Verkopers hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. De Kopers hebben tot slot gerepliceerd. 4Bespreking van het principale cassatiemiddel 4.1 Het principale cassatiemiddel valt uiteen in drie onderdelen (A-C). Onderdeel A is gericht tegen rov. 5.22-5.25 en bestrijdt kort gezegd het oordeel van het hof over art. 6:230 lid 2 BW. Onderdeel B bestrijdt het oordeel van het hof over een eventuele schadevergoedingsplicht (rov. 5.27).

4.30 De slotsom is dat het principaal cassatieberoep slaagt. 5Het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep Aan de voorwaarden van het incidenteel cassatieberoep is voldaan 5.1 Het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel is ingesteld onder de voorwaarden (i) dat onderdeel A in het principale cassatieberoep gegrond wordt bevonden en (ii) dat rov. 5.20 van het bestreden arrest niet in die zin moet worden begrepen dat naar het oordeel van het hof alleen aan toepassing van art. 6:230 BW wordt toegekomen als partijen ook bij een juiste voorstelling van zaken een overeenkomst, zij het dan onder andere voorwaarden, hadden gesloten. 5.2 Zoals uit de bespreking van het principale cassatieberoep blijkt, is aan voorwaarde (i) voldaan. 5.3 Ook aan voorwaarde (ii) is m.i. voldaan. M.i. moet rov. 5.20 niet zo worden begrepen, dat het hof heeft geoordeeld dat art. 6:230 lid 2 BW alleen kan worden toegepast als partijen ook bij een juiste voorstelling van zaken een overeenkomst hadden gesloten, zij het dan onder andere voorwaarden. Het hof heeft in rov. 5.20 geoordeeld dat toepassing van art. 6:230 lid 2 BW meebrengt dat de vernietigingsbevoegde – de Kopers – in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald, waarbij een vergelijking wordt gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de situatie waarin dat niet het geval is. Het hof heeft in rov. 5.20 voor toepassing van art. 6:230 lid 2 BW vervolgens het uitgangspunt – niet het vereiste – geformuleerd dat zonder dwaling in ieder geval een (koop)overeenkomst met een lagere prijs tot stand zou zijn gekomen. Het hof heeft in het verlengde hiervan overwogen dat het hof de Kopers (veronderstellenderwijs) volgt in zijn stelling dat partijen zonder de dwaling een koopovereenkomst tegen een lagere prijs zouden hebben gesloten (rov. 5.20). Vergelijk ook rov. 5.8, eerste en laatste volzin, van het bestreden arrest. 5.4 Met het voorgaande heeft het hof niet geoordeeld dat art. 6:230 lid 2 BW niet kan worden toegepast als partijen zonder de dwaling in het geheel geen (ver)koopovereenkomst zouden hebben gesloten. 5.5 Het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.20, dat voor toepassing van art. 6:230 lid 2 BW geldt dat de dwalende partij in de situatie zal moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Volgens het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel heeft het hof miskend dat art. 6:230 BW het oog heeft op het nadeel dat blijkt bij vergelijking van de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren als de overeenkomst wordt vernietigd, met de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren bij instandhouding van de overeenkomst. In het kader van art. 6:230 BW is niet aan de orde – noch als aanknopingspunt noch als beoogd resultaat – in welke situatie de dwalende zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald, aldus het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel. 5.6 Anders dan de Kopers in hun repliek aanvoeren (onder c) voldoet deze klacht aan de (procesrechtelijke) eisen: m.i. is voldoende duidelijk dat de Verkopers met hun voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep het in rov. 5.20 vervatte oordeel van het hof over art. 6:230 BW bestrijden met een rechtsklacht, namelijk een specifieke interpretatie van art. 6:230 BW. 5.7 De kern van de incidentele klacht is dus dat het nadeel als bedoeld in art. 6:230 BW niet het nadeel is dat de vernietigingsbevoegde lijdt door de dwaling, maar het nadeel dat hij lijdt door de instandhouding van de overeenkomst. In de eerste benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet zou hebben gedwaald. In de tweede benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als (in dit geval) de koopovereenkomst vernietigd zou worden. 5.8 In de gedachtegang van de klacht moet de tweede benadering worden gevolgd. Dit zou in de voorliggende zaak tot het resultaat leiden dat voor de Kopers geen nadeel in de zin van art. 6:230 BW is ontstaan: als de koopovereenkomst zou worden vernietigd zou de woning teruggaan naar de Verkopers en zouden de Kopers de koopprijs terugkrijgen. Er is dan geen verder financieel nadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt (op grond van art. 6:230 BW). In de woorden van de klacht: de Kopers leiden geen nadeel door instandhouding in plaats van vernietiging van de overeenkomst. 5.9 Ook in de literatuur wordt wel gediscussieerd over de in het incidenteel cassatieberoep opgeworpen vraag. De heersende leer is dat bij de berekening van het nadeel moet worden aangesloten bij de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst zou zijn gesloten zonder het wilsgebrek, ook wel de hypothetische overeenkomst genoemd. Er zijn echter ook andere opvattingen mogelijk. 5.10 Ik vraag mij af of het onderscheid dat het incidenteel cassatiemiddel hier verdedigt in zijn algemeenheid zinvol is. De beide benaderingen kunnen namelijk heel goed tot hetzelfde resultaat leiden. Dat zij in de voorliggende zaak tot verschillende uitkomsten zouden kunnen leiden (in de eerste benadering wél nadeel en in de tweede benadering geen nadeel), is het gevolg van tijdsverloop en de ontwikkelingen die zich in die tijd hebben afgespeeld. In de voorliggende zaak is de koopovereenkomst gesloten in december 2016. We moeten er van uitgaan dat als de Kopers op de hoogte zouden zijn geweest van de verleende vergunningen voor een megastal, zij de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht (rov. 5.8 en 5.20 van het bestreden arrest). Als de vordering tot vergoeding van nadeel op de voet van art. 6:230 BW door de rechter zou zijn beoordeeld vóórdat (in juni 2022) duidelijk werd dat er geen megastal zal worden gebouwd, zouden de Verkopers zowel in de eerste als in de tweede benadering nadeel leiden dat voor vergoeding in aanmerking komt. In de eerste benadering: omdat zij als zij niet hadden gedwaald een lagere koopprijs zouden hebben betaald. In de tweede benadering: omdat zij als de overeenkomst vernietigd zou worden, de (te hoge) koopprijs terug zouden krijgen waartegenover zij dan de woning (met een lagere marktwaarde) zouden hebben terug geleverd. Met andere woorden, als de vordering tot opheffing van het nadeel van Kopers op een eerder moment zou zijn beoordeeld, zouden zij in beide benaderingen zondermeer aanspraak hebben kunnen maken op toewijzing van een bedrag dat zij, als gevolg van hun dwaling, teveel hebben betaald voor de woning. 5.11 De vraag waar het in de voorliggende zaak eigenlijk om gaat is, zo lijkt mij, is naar welk moment het nadeel van de vernietigingsbevoegde moet worden beoordeeld. Is dat het moment waarop de onder invloed van dwaling tot stand gekomen overeenkomst is aangegaan? Of is dat het moment waarop de rechter (in de woorden van de klacht) “in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigt”? Dat laatste moment lig in deze zaak vele jaren later dan het eerste moment, en – cruciaal – ná het intreden van externe omstandigheden (namelijk het ongebruikt laten van de vergunningen voor de megastal in juni 2022). 5.12 Het antwoord is m.i. dat het nadeel in beginsel moet worden beoordeeld op het moment waarop de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst is gesloten, december 2016. Feiten en omstandigheden die zich hierna hebben voorgedaan blijven in beginsel buiten beschouwing, in ieder geval als zij niets te maken hebben met de rechtsverhouding tussen partijen. Zie in deze zin ook Hijma, die in zijn proefschrift schreef dat eventuele waardefluctuaties van ná de dwaling geen invloed behoren te hebben op de vaststelling van het nadeel.

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Zie Hof ’s-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432, rov. 2.4-2.14 (met enkele redactionele aanpassingen). Zie rov. 4.1 van het bestreden arrest. Onderdeel B.6 verwijst naar art. 6:248 lid 2 BW, maar de toelichting op onderdeel B.6 (óók opgenomen in de procesinleiding) verwijst naar de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW). Zie voetnoot 17 van de procesinleiding. Zie bijv. M.Y. Schaub, Wilsgebreken (Monografieën BW nr. B3), Deventer: Wolters Kluwer 2015, nr. 84, met verdere literatuurverwijzingen; S.T.J. van der Weiden, ‘Een verzoek tot wijziging van de (rechts)gevolgen van een overeenkomst als alternatief voor vernietiging of schadevergoeding bij dwaling’, Bb 2020, afl. 6, p. 112 e.v.; Asser/Sieburgh 6-III, nrs. 630-633; T&C BW, commentaar op art. 6:230 BW (W.L. Valk & J.J. Valk), actueel tot en met 3 maart 2025. Zie voor een beknopte bespreking van verschillende standpunten: GS Verbintenissenrecht, art. 6:230 BW (D.L.M.T. Dankers-Hagenaars), aant. 2.4-2.5 en 3.6-3.7 (actueel tot en met 1 maart 2024). Zie de bespreking van verschillende standpunten in M.Y. Schaub, Wilsgebreken (Monografieën BW nr. B3), Deventer: Wolters Kluwer 2015, nr. 84 en GS Verbintenissenrecht, art. 6:230 BW (D.L.M.T. Dankers-Hagenaars), aant. 2.4-2.5 en 3.6-3.7 (actueel tot en met 1 maart 2024). Jac. Hijma, Nietigheid en vernietigbaarheid van rechtshandelingen, diss. Leiden, Deventer: Kluwer 1988, p. 184-185. Zie bijv. Asser/Sieburgh 6-III, nrs. 630-633. T&C BW, commentaar op art. 6:230 BW (W.L. Valk & J.J. Valk), actueel tot en met 3 maart 2025. Zie o.m. inleidende dagvaarding, onder meer punt 12; MvG punt 13-14. Zie prod. 4 bij dagvaarding (d.d. 27 oktober 2017): “tegenover het object (…) is een milieuvergunning verstrekt voor het houden van 19.008 gespeende biggen. De nieuwe te bouwen stal komt op 50,0 m afstand van de woning (…) te staan.”

ECLI:NL:PHR:2025:304 text/xml public 2026-02-06T10:30:10 2025-03-06 Raad voor de Rechtspraak nl Parket bij de Hoge Raad 2025-03-07 24/01835 Conclusie NL Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtbankuitspraak waarvan sprongcassatie: ECLI:NL:RBOBR:2022:4519 Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2026:199 Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2025:304 text/html public 2025-03-11T10:59:51 2025-03-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:PHR:2025:304 Parket bij de Hoge Raad , 07-03-2025 / 24/01835 Verbintenissenrecht. Dwaling bij verkoop van een woning. Verschil tussen werkelijke koopprijs en hypothetische koopprijs bij afwezigheid van dwaling verschuldigd aan de dwalende partij op grond van art. 6:230 lid 2 BW en/of art. 6:162 BW, nu woning later in waarde is gestegen? PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 24/01835 Zitting 7 maart 2025 CONCLUSIE R.H. de Bock In de zaak 1 [eiser 1] 2. [eiseres 2] (hierna: ‘ [de Kopers] ’) advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg tegen 1 [verweerder 1] 2. [verweerster 2] (hierna: ‘ [de Verkopers] ’) advocaat: mr. A.C. van Schaick 1 Inleiding en samenvatting [de Kopers] hebben in 2016 in het buitengebied in de [provincie] een woning voor € 675.000 gekocht die in 2017 aan hen is geleverd. Verkoper [de Verkopers] hebben bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst niet aan [de Kopers] medegedeeld dat een derde partij over vergunningen beschikte die de realisatie van een megastal tegenover de woning mogelijk zouden maken. Volgens een taxatierapport uit 2017 is de woning minder waard dan € 675.000 als rekening wordt gehouden met de mogelijkheid van de realisatie van een megastal tegenover de woning (namelijk: € 485.000). Daarop zijn [de Kopers] in 2021 de onderhavige procedure begonnen, waarin zij het volgens hen voor de woning te veel betaalde bedrag van € 190.000 vorderen van [de Verkopers] , hetzij als schadevergoeding op de voet van art. 6:162 BW, hetzij als opheffing van het nadeel dat zij door de dwaling hebben geleden (art. 6:230 lid 2 BW). In de loop van de procedure is duidelijk geworden dat er tegenover de woning definitief géén megastal zal worden gerealiseerd. Volgens het hof doen [de Kopers] op zichzelf een terecht beroep op dwaling en onrechtmatige daad. [de Verkopers] hadden hen moeten inlichten over de voor de megastal verleende vergunningen, waar zij tegen hadden geageerd. Het hof heeft de vorderingen van [de Kopers] echter toch afgewezen. Nu door de latere ontwikkelingen is gebleken dat de waarde-aantasting van de woning door het risico op een megastal zich niet langer voordoet, is volgens het hof geen sprake van schade van [de Kopers] en evenmin van nadeel als bedoeld in art. 6:230 lid 2 BW. M.i. kan dit oordeel in cassatie geen stand houden. 2 Feiten 2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 2.2 [de Verkopers] (hierna: de Verkopers) waren eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] in [gemeente] (hierna: ‘de woning’). 2.3 [de Kopers] (hierna: de Verkopers) hebben de woning van de Kopers gekocht voor een koopprijs van € 675.000. De (ver)koop is vastgelegd in de tussenpartijen op 22 december 2016 gesloten koopovereenkomst (hierna: ‘de overeenkomst’). De woning is aan de Kopers geleverd op 1 september 2017. 2.4 In het kader van de financiering van de aankoop van de woning is een taxatierapport uitgebracht. De marktwaarde van de woning is in dit rapport – op peildatum 30 december 2016 – getaxeerd op een bedrag van € 670.000. 2.5 Tegenover de woning bevond zich ten tijde van de (ver)koop een agrarische onderneming van [de familie] ( [A] B.V.; hierna: ‘ [de familie] ’). 2.6 [de familie] heeft vergunningen aangevraagd en verkregen voor de uitbreiding van zijn veehouderij met een varkensstal voor 19.008 biggen (een zogenaamde megastal). Het gaat om de in 2010 en 2012 van de [gemeente] verkregen milieu- en bouwvergunningen en een in 2013 van de [provincie] verkregen natuurvergunning. De verleende vergunningen zijn onherroepelijk geworden. 2.7 De Verkopers hebben in de periode 2011-2013 geageerd tegen de uitbreidingsplannen van de veehouderij van [de familie] en de vergunningen die daarvoor uiteindelijk verleend zijn. 2.8 Op 9 december 2016 heeft [de familie] een aanvraag voor wijziging van de in 2010 en 2012 verleende vergunningen ingediend. [de familie] heeft verzocht de vergunning te wijzigen en om te zetten naar een vergunning van 15.168 biggen en 870 vleesvarkens. 2.9 Op 27 februari 2017 hebben de Verkopers een machtiging verstrekt aan een buurtgenoot om hem te vertegenwoordigen bij onder meer het indienen van zienswijzen, bezwaar en beroep tegen voorbereidende handelingen en besluiten in verband met “ een voorgenomen oprichting van een varkenshouderij ” van [de familie] . 2.10 Op 27 oktober 2017 is er – in opdracht van de Kopers – een (concept) taxatierapport opgemaakt; de marktwaarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op € 485.000. Het rapport vermeldt onder “ Bijzondere uitgangspunten ” het volgende: " Bij de waardering is [...] uitgegaan van het feit dat op de waardepeildatum bekend was dat er een milieuvergunning is verstrekt voor het houden van 19.008 gespeende biggen aan [a-straat 2] te [gemeente] . ” 2.11 Bij brief van 1 april 2021 heeft de [gemeente] de WOZ-waarde van de woning verlaagd. In deze brief heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat deze verlaging door een taxateur is bepaald en daarbij rekening is gehouden met de planschade vanwege de mogelijke komst van een megastal in de nabijheid van de woning. 2.12 Bij koopovereenkomst van 28 juni 2022 heeft [de familie] zijn perceel verkocht en (op 14 juli 2022) geleverd aan de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. In deze koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [de familie] zijn bedrijf ter plaatse zal beëindigen en verplicht is alle vergunningen in te (laten) trekken of over te dragen aan de koper. Deze verkoop en levering heeft tot gevolg dat op het (voormalig) perceel van [de familie] geen megastal gebouwd zal worden. 3 Procesverloop 3.1 In eerste aanleg hebben de Kopers (na wijziging van eis) het volgende gevorderd: (i) voor recht te verklaren: a. primair: dat de Verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst, b. subsidiair: dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, c. meer subsidiair: dat de Verkopers onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld; (ii) de Verkopers hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van primair schadevergoeding, subsidiair vergoeding van het door hen geleden nadeel, ter hoogte van een bedrag van € 190.000. 3.2 De rechtbank heeft in haar eindvonnis van 5 oktober 2022 de vorderingen van de Kopers afgewezen. Volgens de rechtbank is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat het gevreesde verslechterde leefklimaat niet zal plaatsvinden. Het perceel waarop deze megastal mogelijk gebouwd zou worden, is immers verkocht aan Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Evenmin is sprake van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling die de Kopers aan dit beroep op dwaling ten grondslag leggen, niet aan de orde is. De rechtbank was daarom van oordeel dat aan de vereisten voor een beroep op dwaling niet is voldaan, zodat de Kopers niet konden vragen om de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door hem gestelde nadeel. Tot slot heeft de rechtbank geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat de Kopers schade hebben geleden of zullen lijden door het gestelde onrechtmatig handelen. De vraag of het handelen van de Verkopers in de gegeven omstandigheden onrechtmatig is, heeft de rechtbank in het midden gelaten. 3.3 In hoger beroep hebben de Kopers gevorderd dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen en hebben de Kopers hun vorderingen als volgt verwoord: (i) in geval van dwaling: de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen in die zin dat de Verkopers op basis van art. 6:228 BW jo. art.

Onderdeel C bevat een voortbouwklacht. Onderdeel A: onjuist of onbegrijpelijk oordeel over art. 6:230 lid 2 BW 4.2 Onderdeel A luidt als volgt. Het hof geeft in rov. 5.22-5.25 van het bestreden arrest blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 6:230 lid 2 BW, althans motiveert zijn oordeel in die overwegingen niet voldoende begrijpelijk. Het onderdeel valt uiteen in de volgende subonderdelen. 4.3 Onderdeel A.1. Het hof miskent dat feiten en omstandigheden die niet in (causaal) verband met de overeenkomst tussen partijen te brengen zijn, geen rol kunnen en mogen spelen in het kader van de reikwijdte – althans de omvang – van de rechterlijke mogelijkheid om op grond van art. 6:230 lid 2 BW de opheffing van het nadeel van de gevolgen van de overeenkomst uit te spreken. 4.4 Onderdeel A.2. Het hof miskent dat uitsluitend feiten en omstandigheden voorafgaand aan, althans ten tijde van de sluiting van de overeenkomst een rol kunnen spelen bij de opheffing van het nadeel van de gevolgen van de overeenkomst, en aldus een beoordeling van in het geding aangevoerde of bekend geworden feiten en omstandigheden ex nunc, zoals het hof kennelijk meent, onjuist is. 4.5 Onderdeel A.3. Het oordeel van het hof in rov. 5.23 dat de kans dat er mogelijk een megastal zou worden opgericht op het perceel van [de familie] is opgehouden te bestaan en de Kopers daarmee geen nadeel ondervinden, althans dat nadeel is opgehouden te bestaan, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot de reikwijdte van de toetsing ex art. 6:230 lid 2 BW. Daaronder kunnen namelijk slechts feiten worden geschaard, geen onzekere gebeurtenissen zoals een (al dan niet opgeheven) kans. 4.6 Onderdeel A.4. Het oordeel van het hof in rov. 5.23 dat art. 6:230 BW niet gaat over situaties waarin geen sprake is van nadeel, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 4.7 Onderdeel A.5. Het oordeel van het hof is onvoldoende gemotiveerd teneinde aanvaardbaar te zijn, omdat het hof niet op een aanvaardbare wijze uitlegt waarom het nadeel van de Kopers zou zijn opgehouden te bestaan (louter) omdat de megastal op het perceel van [de familie] door de verkoop van dat perceel niet zal worden gerealiseerd. 4.8 Onderdeel A.6. De motivering van het hof is onjuist, althans innerlijk tegenstrijdig, omdat het hof zijn eigen oordeel uit rov. 5.20, althans de in die overweging neergelegde maatstaf, miskent door in rov. 5.22 en 5.25 te overwegen dat het nadeel van de Kopers is opgehouden te bestaan. 4.9 De onderdelen A.1-6 lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. In de kern richten zij zich met rechts- en motiveringsklachten tegen de beslissing van het hof (i) om bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW rekening te houden met de waardeverandering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, en (ii) om op grond daarvan tot de slotsom te komen dat geen sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW, zodat de Kopers geen bedrag ter opheffing van een nadeel toekomt op grond van deze bepaling. 4.10 Bij de bespreking van deze klachten wordt tot uitgangspunt genomen wat ook het startpunt van het hof is: bij de vergoeding van het nadeel als bedoeld in art. 6:230 lid 2 BW, gaat het erom dat een partij die (terecht) een beroep doet op dwaling, in de positie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet zou hebben gedwaald. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is (rov. 5.20 van het bestreden arrest). Het principaal cassatieberoep klaagt immers op zich zelf niet over dit uitgangspunt. Op de juistheid van dit uitgangspunt zal nader worden ingegaan bij de bespreking van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. 4.11 De klachten zijn terecht voorgesteld, waar zij inhouden dat het hof ten onrechte en/of op onbegrijpelijke wijze heeft geoordeeld dat geen sprake is van nadeel in de hiervoor genoemde betekenis die het hof aan art. 6:230 lid 2 BW heeft gegeven, terwijl het hof tegelijkertijd ervan is uitgegaan dat de Kopers zonder de dwaling de woning tegen een lagere prijs zou hebben verkregen. 4.12 Ervan uitgaande dat de Kopers zonder de dwaling de woning inderdaad tegen een lagere prijs zouden hebben verkregen, zou de latere waardevermeerdering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte aan de Kopers ten goede zijn gekomen. Die omstandigheid staat echter geheel los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling waaronder deze tot stand is gekomen. Deze omstandigheid kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de Kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. Niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de Kopers zou opheffen of compenseren. 4.13 Voor het overige hoeven de klachten van onderdelen A.1-6 geen inhoudelijke behandeling. Onderdeel B: onjuist of onbegrijpelijk oordeel over schadevergoedingsvordering 4.14 De klachten van onderdeel B zijn alle gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.27, dat (i) bij de begroting van schade rekening wordt gehouden met de waardeverandering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, en dat (ii) de schade in het onderhavige geval (daarom) op nihil moet worden begroot. Volgens het onderdeel geeft het hof hiermee blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 6:162 BW, in samenhang gelezen met de artt. 6:97, 6:98 en 6:100 BW, althans is het oordeel van het hof onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd. Het onderdeel valt uiteen in de volgende subonderdelen. 4.15 Onderdeel B.1. Het oordeel van het hof in zijn overwegingen is onjuist, omdat het hof miskent dat een partij als de Verkopers niet mogen profiteren van het eigen onrechtmatig handelen (de regel "ex turpi causa non oritur actio"). 4.16 Onderdeel B.2. Het oordeel van het hof miskent dat bij schadebegroting ex art. 6:97 BW (steeds) sprake moet zijn van een causaal verband tussen de schade en de bij de begroting daarvan betrokken feiten en omstandigheden, en een dergelijk causaal verband niet aanwezig is bij toevallige gebeurtenissen, daterend van na het moment van de oorzaak van de schade. 4.17 Onderdeel B.3. Het oordeel van het hof is onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof geen overweging wijdt aan de vraag of er een causaal verband aanwezig is tussen de door de Kopers geleden schade en de verkoop van het perceel van [de familie] aan Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, althans tussen die schade en het besluit van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte om geen megastal te realiseren op het van [de familie] gekochte perceel. 4.18 Onderdeel B.4. Het oordeel van het hof miskent dat de kern van schadebegroting ex art. 6:97 en 6:98 BW is de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand te brengen die zou bestaan indien de gebeurtenis die de schade veroorzaakte niet had plaatsgevonden, en dat latere (willekeurige) feiten en omstandigheden daarom enkel mogen worden meegenomen als zij in dat kader in verband kunnen worden gebracht met de schadeveroorzakende gebeurtenis. 4.19 Onderdeel B.5. Voor zover het oordeel van het hof moet worden gelezen als een toepassing van de regel van voordeelstoerekening, geven de overwegingen blijk van een onjuiste rechtsoverweging met betrekking tot art.

Dat geldt zowel voor waardedalingen als waardestijgingen. Hij licht dit als volgt toe: “Ik meen evenwel dat zulk een redenering (A-G: de redenering waarin waardedalingen en waardestijgingen wél worden verdisconteerd) faalt. De omvang van het nadeel wordt aldus te veel als een zelfstandig invulbare grootheid gezien, los van de eraan ten grondslag liggende overwegingen. Het gaat er immers om dat de gevolgen van de zwakte van de handelende worden weggenomen. De wet biedt hem hiertoe de mogelijkheid de rechtshandeling te vernietigen, tenzij de wederpartij een aanpassing voorstelt die overeenstemt met de situatie waarin de bewuste zwakheid niet zou hebben bestaan. Deze situatie nu kan naar haar aard slechts worden bereikt door een bijstelling die is afgestemd op het ontstaansmoment der rechtshandeling. De wederpartij dient niet in abstracto 'het' nadeel van de ander te vergoeden, doch - concreter - het met diens zwakheid samenhangende nadeel. De wederpartij kan zich bij de vernietiging neerleggen, zodat de gehele rechtshandeling ter zijde wordt gesteld. Doch wenst zij instandhouding, dan dient zij op een aanpassing aan te sturen die aansluit bij de situatie waarin de ander zou hebben verkeerd indien hij zich 'sterk' zou hebben opgesteld. En nu bij zulk een 'direct correcte' invulling de handelende het nadeel van een waardedaling niet zou hebben geleden, behoort dit ook niet bij een 'achteraf correct te maken' invulling voor zijn rekening te komen. (…) Soortgelijke overwegingen leiden tot de conclusie dat ook een eventuele latere waardestijging niet ten voordele van de vernietigingsbevoegde strekt. Zulk een voordeel had hij bij een 'correct' contract niet genoten, en verkrijgt hij derhalve evenmin achteraf. (…) Het bedoelde 'nadeel' is het nadeel dat door de zwakheid van de handelende in de rechtshandeling wordt opgenomen, en derhalve daarin op een bepaalde waarde wordt bevroren.” 5.13 Deze visie lijkt mij verhelderend. Het gaat om het ontstaansmoment van de rechtshandeling die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, waarbij niet in abstracto naar het nadeel moet worden gekeken, maar naar het nadeel dat de dwalende heeft geleden als gevolg van de rechtshandeling die onder dwaling is aangegaan. Daarmee moet het nadeel van de Kopers in beginsel worden ‘bevroren’ op het nadeel dat volgt uit de onder invloed van dwaling gesloten koopovereenkomst. 5.14 In dit verband is het van belang om te signaleren dat de vordering van de Kopers nooit gericht is geweest op het verkrijgen van de waardestijging van de woning, of, zoals in het incidenteel cassatiemiddel getracht wordt ingang te doen vinden, op het verkrijgen van het positief contractsbelang (zie schriftelijke toelichting Van Schaick namens Kopers onder punt 5). Dat zou inderdaad een onbegaanbare weg zijn. Algemeen wordt aangenomen dat art. 6:230 BW geen grondslag biedt voor andere schade dan het bedoelde nadeel; voor andere schade is de vernietigingsbevoegde aangewezen op een vordering uit onrechtmatige daad. In de woorden van W.L. Valk & J.J. Valk: “Sommige schrijvers nemen bijvoorbeeld het prijsverschil tot uitgangspunt, anderen gaan (impliciet) ervan uit dat in het geval van dwaling de dwalende moet worden gebracht in de toestand die hij in zijn dwaling had verwacht (…). De laatste opvatting lijkt moeilijk te verenigen met het karakter van de dwalingsregeling (…). Juister lijkt om aan te nemen dat de dwalende moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Indien bijvoorbeeld aannemelijk is dat hij in dat geval als koper een lagere koopprijs zou hebben kunnen bedingen, is het ‘nadeel’ in de zin van de bepaling het verschil tussen de overeengekomen en de zojuist bedoelde (hypothetische) koopprijs, welk verschil niet zonder meer gelijk is aan het bedrag van de kosten van herstel van het gebrek dat de koper als gevolg van de dwaling niet kende.” 5.15 De vordering van de Kopers is echter gericht op het verkrijgen van financiële compensatie voor de teveel betaalde koopprijs. Het taxatierapport dat de Verkopers ter onderbouwing van hun schade in het geding hebben gebracht is hier ook op gebaseerd. Sterker nog: de latere ontwikkelingen over de aankoop van het perceel hadden zich ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (28 juni 2021) nog helemaal niet voorgedaan. Het is dan ook niet juist om de vordering van de Kopers zo te ‘framen’ dat het hen gaat om het verkrijgen van de waardestijging van de woning in verband met het niet doorgaan van de komst van een megastal. Het gaat de Kopers om vergoeding van de teveel betaalde koopprijs, toen nog in het geheel niet bekend was dat de megastal er niet zou komen en de vergunningen voor die stal, zonder dat zij dat wisten, er wél lagen. 5.16 Het voorgaande betekent dat het incidenteel cassatieberoep m.i. niet slaagt. 5.17 De slotsom is dat het principaal cassatieberoep slaagt en het incidenteel cassatieberoep faalt.

6:230 lid 2 BW hoofdelijk worden veroordeeld tot opheffing van het door hem geleden nadeel, ter hoogte vaneen bedrag van € 190.000, te vermeerderen met de wettelijke rente; (ii) in geval van onrechtmatige daad: de Verkopers hoofdelijk te veroordelen om aan hen een schadevergoeding van € 190.000 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.4 Bij arrest van 13 februari 2024 heeft het hof heeft het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022 bekrachtigd, waarmee opnieuw alle vorderingen van de Kopers zijn afgewezen. Aan deze beslissing heeft het hof het volgende ten grondslag gelegd. 3.5 Het hof overweegt dat de Kopers een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst, omdat de Kopers bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst onbekend waren met aan [de familie] in 2010, 2012 en 2013 verleende vergunningen voor het oprichten van een megastal (rov. 5.6). 3.6 Het is aannemelijk dat de Kopers de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht als zij op de hoogte waren geweest van de aan [de familie] verstrekte vergunningen, in verband met de te verwachten derving van woongenot en de aantrekkelijkheid (en waarde) van de woning (rov. 5.8). Het enkele feit dat eventuele wijzigingen in de omgeving van de woning altijd kunnen plaatsvinden (met overlast als gevolg) betekent niet dat de Verkopers er geen rekening mee behoefden te houden dat informatie over de vergunningen van [de familie] geen invloed zou hebben gehad op de koopbeslissing van de Kopers (rov. 5.9). In verband met wat zij wisten of behoorden te weten over de concrete omstandigheid dat aan [de familie] vergunningen waren verstrekt die realisatie van een megastal in de toekomst mogelijk zou kunnen maken, hadden de Verkopers de Kopers behoren in te lichten (rov. 5.10). Dit oordeel heeft het hof uitgebreid gemotiveerd met verwijzing naar stellingen van partijen en feiten en omstandigheden (rov. 5.11-5.18). Hiermee slaagt het beroep van de Kopers op dwaling (rov. 5.19). 3.7 Vervolgens heeft het hof in rov. 5.20-5.25 het beroep van de Kopers op art. 6:230 lid 2 BW – opheffing nadeel bij dwaling – beoordeeld. 3.8 Het hof is in dit verband eerst ingegaan op enkele regels en uitgangspunten voor een beroep op art. 6:230 lid 2 BW (rov. 5.20). Het hof stelt voorop dat bij de toepassing van deze bepaling de partij die (terecht) een beroep doet op dwaling, in de positie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet zou hebben gedwaald. Daarbij moet de rechter een vergelijking maken tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Daarbij geldt als uitgangspunt dat ook zonder dwaling een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het hof is bij de beoordeling van het nadeel de Kopers gevolgd in hun stelling dat partijen zonder dwaling een (ver)koopovereenkomst tegen een lagere prijs zouden hebben gesloten (rov. 5.20). Verder heeft het hof overwogen dat de rechter alle relevante omstandigheden van het geval moet meewegen bij de vaststelling – of in voorkomende gevallen: schatting – van nadeel. 3.9 Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat de waarde van de woning op het moment van het wijzen van het arrest hoogstwaarschijnlijk is toegenomen en dat het waardedrukkende effect ten tijde van de (ver)koop (door de kans op realisatie van een megastal) later is weggenomen door het sluiten van de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte waardoor de (eventuele) komst van een megastal van de baan is (rov. 5.21-5.23). Vanaf het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft de woning van de Kopers in elk geval geen verminderde waarde door de (dreigende) komst van een megastal, aldus het hof. Volgens het hof is onder deze omstandigheden geen sprake van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW voor de Kopers. Het standpunt van de Kopers dat slechts rekening mag worden gehouden met de waarde van de woning ten tijde van de (ver)koop, is door het hof verworpen. Ook van mogelijk ander nadeel als gevolg van de (dreigende) komst van een megastal is volgens het hof geen sprake (rov. 5.24). Daarmee faalt het beroep van de Kopers op art. 6:230 lid 2 BW (rov. 5.25). 3.10 Verder heeft het hof overwogen dat de schending van de mededelingsplicht door de Verkopers weliswaar een onrechtmatige daad is, maar dat deze schending geen verplichting tot betaling van een geldsom aan de Kopers oplevert (rov. 5.26-5.27). Het hof heeft de schade van de Kopers namelijk begroot op nihil. Omdat concrete schadebegroting het uitgangspunt is, wordt in het onderhavig geval (daarom) rekening gehouden met de latere waardeverandering van de woning als gevolg van de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Daarmee staat volgens het hof vast dat er geen nadeel is ontstaan voor de Kopers als gevolg van de schending van de mededelingsplicht. 3.11 Bij procesinleiding van 7 mei 2024 hebben de Kopers – tijdig – principaal cassatieberoep ingesteld tegen het eindarrest van 13 februari 2024. De Verkopers hebben verweer gevoerd in het principale beroep en tevens voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De Kopers hebben zich in zijn verweerschrift gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad over het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. De Verkopers hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. De Kopers hebben tot slot gerepliceerd. 4 Bespreking van het principale cassatiemiddel 4.1 Het principale cassatiemiddel valt uiteen in drie onderdelen (A-C). Onderdeel A is gericht tegen rov. 5.22-5.25 en bestrijdt kort gezegd het oordeel van het hof over art. 6:230 lid 2 BW. Onderdeel B bestrijdt het oordeel van het hof over een eventuele schadevergoedingsplicht (rov. 5.27). Onderdeel C bevat een voortbouwklacht. Onderdeel A: onjuist of onbegrijpelijk oordeel over art. 6:230 lid 2 BW 4.2 Onderdeel A luidt als volgt. Het hof geeft in rov. 5.22-5.25 van het bestreden arrest blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 6:230 lid 2 BW, althans motiveert zijn oordeel in die overwegingen niet voldoende begrijpelijk. Het onderdeel valt uiteen in de volgende subonderdelen. 4.3 Onderdeel A.1 . Het hof miskent dat feiten en omstandigheden die niet in (causaal) verband met de overeenkomst tussen partijen te brengen zijn, geen rol kunnen en mogen spelen in het kader van de reikwijdte – althans de omvang – van de rechterlijke mogelijkheid om op grond van art. 6:230 lid 2 BW de opheffing van het nadeel van de gevolgen van de overeenkomst uit te spreken. 4.4 Onderdeel A.2 . Het hof miskent dat uitsluitend feiten en omstandigheden voorafgaand aan, althans ten tijde van de sluiting van de overeenkomst een rol kunnen spelen bij de opheffing van het nadeel van de gevolgen van de overeenkomst, en aldus een beoordeling van in het geding aangevoerde of bekend geworden feiten en omstandigheden ex nunc, zoals het hof kennelijk meent, onjuist is. 4.5 Onderdeel A.3 . Het oordeel van het hof in rov. 5.23 dat de kans dat er mogelijk een megastal zou worden opgericht op het perceel van [de familie] is opgehouden te bestaan en de Kopers daarmee geen nadeel ondervinden, althans dat nadeel is opgehouden te bestaan, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot de reikwijdte van de toetsing ex art. 6:230 lid 2 BW. Daaronder kunnen namelijk slechts feiten worden geschaard, geen onzekere gebeurtenissen zoals een (al dan niet opgeheven) kans. 4.6 Onderdeel A.4 . Het oordeel van het hof in rov. 5.23 dat art. 6:230 BW niet gaat over situaties waarin geen sprake is van nadeel, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 4.7 Onderdeel A.5 . Het oordeel van het hof is onvoldoende gemotiveerd teneinde aanvaardbaar te zijn, omdat het hof niet op een aanvaardbare wijze uitlegt waarom het nadeel van de Kopers zou zijn opgehouden te bestaan (louter) omdat de megastal op het perceel van [de familie] door de verkoop van dat perceel niet zal worden gerealiseerd. 4.8 Onderdeel A.6 .

6:100 BW, althans zijn zij onvoldoende begrijpelijk, omdat ook in die situatie is vereist dat er een causaal verband is tussen de schadeveroorzakende gebeurtenis en het door de desbetreffende partij verkregen voordeel en dit niet het geval is, althans dat verband niet door het hof is vastgesteld. 4.20 De klachten lenen zich voor een gezamenlijke bespreking 4.21 Het hof neemt tot uitgangspunt – althans zo lees ik r.o. 5.27 van het bestreden arrest – dat de schending van de mededelingsplicht door de Verkopers aanvankelijk schade heeft veroorzaakt, omdat de Kopers ten tijde van de (ver)koop tegen een te hoog bedrag de woning hebben gekocht. De woning was op dat moment minder waard dan werd verondersteld, omdat in de prijs van de woning niet was verdisconteerd dat er een risico op realisatie van een megastal bestond (wat de Verkopers hadden moeten mededelen). Met de ‘aanvankelijke schade’ doelt het hof kennelijk op het verlies van vermogen door het aanschaffen van de woning tegen een (gebleken) te hoge prijs. 4.22 Verder neemt het hof aan dat (veronderstellenderwijs) als uitgangspunt geldt dat zonder schending van de mededelingsplicht de (ver)koop van de woning zou zijn doorgegaan tegen een lagere prijs (rov. 5.8 en 5.20). 4.23 De volgende stap in de redenering van het hof is dan dat de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte de waarde-aantasting door het risico op realisatie van een megastal later heeft weggenomen, omdat met deze overeenkomst de realisatie van een megastal van de baan was. Dat had een positieve invloed op de waarde van de woning. Volgens het hof betekent dit laatste dat de (uiteindelijke) schade van de Kopers op nihil moet worden begroot. 4.24 Deze laatste stap is m.i. niet juist. Indien de Kopers in de hypothetische situatie (zonder aansprakelijkheidsvestigende gebeurtenis) de woning voor een lagere prijs zou hebben gekocht van de Verkopers, zou de latere waardestijging van de woning in het vermogen van de Kopers zijn gevallen, zonder dat de Kopers (eerder) een bedrag ter hoogte van deze waardestijging aan [de Verkopers] zouden hebben voldaan. Die waardestijging die de Kopers zou zijn toegevallen, doet er echter niet aan af dat de Kopers teveel betaald hebben voor de woning. Het te veel betaalde bedrag kan dus schade opleveren voor de Kopers. 4.25 Het voorgaande brengt mee dat het oordeel van het hof over schadevergoeding m.i. niet in stand kan blijven in cassatie. De op het voorgaande gerichte klachten van onderdelen B.1-5 slagen m.i. Voor zover klachten van onderdelen B.1-5 op iets anders gericht zijn, behoeven zij geen behandeling. 4.26 Volgens onderdeel B.6 is het oordeel van het hof onjuist en/of onbegrijpelijk, omdat het beroep van de Kopers op de redelijkheid en billijkheid ex art. 6:248 BW niet (kenbaar) is meegewogen. De procesinleiding verwijst in dit verband naar de memorie van grieven van de Kopers, randnummer 25. Randnummer 25 van de memorie van grieven van de Kopers is onderdeel van de toelichting op grief 2 van de Kopers (“Ten onrechte, ongegrond, althans onvoldoende gemotiveerd heeft de rechtbank in haar vonnis van 5 oktober 2022 in rechtsoverweging 3.12 en 3.13 geoordeeld dat niet aannemelijk is dat [eiser 1] schade heeft geleden of zal lijden door het (gestelde) onrechtmatige handelen”), en luidt als volgt: “Oftewel: [eiser 1] heeft € 190.000 te veel betaald aan [verweerder 1] c.q. [verweerder 1] heeft onterecht € 190.000 te veel ontvangen van [eiser 1] . De waardevermeerdering die is opgetreden doordat de realisatie van een megavarkensstal van de baan is hoort aan [eiser 1] toe te komen. Net zoals iedere andere waardevermeerderende of waardeverminderende omstandigheid die zich heeft voorgedaan of zal voordoen na levering binnen de risicosfeer van [eiser 1] valt. Schade omvat immers zowel geleden verlies als gederfde winst. [verweerder 1] dient aldus – subsidiair – de door [eiser 1] opgelopen schade, te weten gederfde winst ter hoogte van € 190.000 ex artikel 6:162 BW aan [eiser 1] te vergoeden. De overwegingen van de rechtbank in rechtsoverweging 3.12 en 3.13 van het vonnis kunnen dan ook niet in stand blijven.” 4.27 M.i. is het niet onbegrijpelijk dat het hof in deze passage geen beroep op art. 6:248 BW heeft gelezen, mede in het licht van de inhoud van grief 2 en randnummers 21-24 van dezelfde memorie van grieven. Onderdeel B.6 kan daarom niet tot cassatie leiden. Onderdeel C: voortbouwklacht 4.28 Onderdeel C bestrijdt het dictum van het bestreden arrest en bouwt daarbij voort op onderdelen A en B. 4.29 Omdat onderdelen A-B slagen (met uitzondering van onderdeel B.6), is ook onderdeel C terecht voorgesteld.

De motivering van het hof is onjuist, althans innerlijk tegenstrijdig, omdat het hof zijn eigen oordeel uit rov. 5.20, althans de in die overweging neergelegde maatstaf, miskent door in rov. 5.22 en 5.25 te overwegen dat het nadeel van de Kopers is opgehouden te bestaan. 4.9 De onderdelen A.1-6 lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. In de kern richten zij zich met rechts- en motiveringsklachten tegen de beslissing van het hof (i) om bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW rekening te houden met de waardeverandering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, en (ii) om op grond daarvan tot de slotsom te komen dat geen sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW, zodat de Kopers geen bedrag ter opheffing van een nadeel toekomt op grond van deze bepaling. 4.10 Bij de bespreking van deze klachten wordt tot uitgangspunt genomen wat ook het startpunt van het hof is: bij de vergoeding van het nadeel als bedoeld in art. 6:230 lid 2 BW, gaat het erom dat een partij die (terecht) een beroep doet op dwaling, in de positie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet zou hebben gedwaald. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is (rov. 5.20 van het bestreden arrest). Het principaal cassatieberoep klaagt immers op zich zelf niet over dit uitgangspunt. Op de juistheid van dit uitgangspunt zal nader worden ingegaan bij de bespreking van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. 4.11 De klachten zijn terecht voorgesteld, waar zij inhouden dat het hof ten onrechte en/of op onbegrijpelijke wijze heeft geoordeeld dat geen sprake is van nadeel in de hiervoor genoemde betekenis die het hof aan art. 6:230 lid 2 BW heeft gegeven, terwijl het hof tegelijkertijd ervan is uitgegaan dat de Kopers zonder de dwaling de woning tegen een lagere prijs zou hebben verkregen. 4.12 Ervan uitgaande dat de Kopers zonder de dwaling de woning inderdaad tegen een lagere prijs zouden hebben verkregen, zou de latere waardevermeerdering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte aan de Kopers ten goede zijn gekomen. Die omstandigheid staat echter geheel los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling waaronder deze tot stand is gekomen. Deze omstandigheid kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de Kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. Niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de Kopers zou opheffen of compenseren. 4.13 Voor het overige hoeven de klachten van onderdelen A.1-6 geen inhoudelijke behandeling. Onderdeel B: onjuist of onbegrijpelijk oordeel over schadevergoedingsvordering 4.14 De klachten van onderdeel B zijn alle gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.27, dat (i) bij de begroting van schade rekening wordt gehouden met de waardeverandering van de woning door de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, en dat (ii) de schade in het onderhavige geval (daarom) op nihil moet worden begroot. Volgens het onderdeel geeft het hof hiermee blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 6:162 BW, in samenhang gelezen met de artt. 6:97, 6:98 en 6:100 BW, althans is het oordeel van het hof onvoldoende inzichtelijk gemotiveerd. Het onderdeel valt uiteen in de volgende subonderdelen. 4.15 Onderdeel B.1 . Het oordeel van het hof in zijn overwegingen is onjuist, omdat het hof miskent dat een partij als de Verkopers niet mogen profiteren van het eigen onrechtmatig handelen (de regel " ex turpi causa non oritur actio "). 4.16 Onderdeel B.2 . Het oordeel van het hof miskent dat bij schadebegroting ex art. 6:97 BW (steeds) sprake moet zijn van een causaal verband tussen de schade en de bij de begroting daarvan betrokken feiten en omstandigheden, en een dergelijk causaal verband niet aanwezig is bij toevallige gebeurtenissen, daterend van na het moment van de oorzaak van de schade. 4.17 Onderdeel B.3 . Het oordeel van het hof is onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof geen overweging wijdt aan de vraag of er een causaal verband aanwezig is tussen de door de Kopers geleden schade en de verkoop van het perceel van [de familie] aan Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, althans tussen die schade en het besluit van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte om geen megastal te realiseren op het van [de familie] gekochte perceel. 4.18 Onderdeel B.4 . Het oordeel van het hof miskent dat de kern van schadebegroting ex art. 6:97 en 6:98 BW is de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand te brengen die zou bestaan indien de gebeurtenis die de schade veroorzaakte niet had plaatsgevonden, en dat latere (willekeurige) feiten en omstandigheden daarom enkel mogen worden meegenomen als zij in dat kader in verband kunnen worden gebracht met de schadeveroorzakende gebeurtenis. 4.19 Onderdeel B.5 . Voor zover het oordeel van het hof moet worden gelezen als een toepassing van de regel van voordeelstoerekening, geven de overwegingen blijk van een onjuiste rechtsoverweging met betrekking tot art. 6:100 BW, althans zijn zij onvoldoende begrijpelijk, omdat ook in die situatie is vereist dat er een causaal verband is tussen de schadeveroorzakende gebeurtenis en het door de desbetreffende partij verkregen voordeel en dit niet het geval is, althans dat verband niet door het hof is vastgesteld. 4.20 De klachten lenen zich voor een gezamenlijke bespreking 4.21 Het hof neemt tot uitgangspunt – althans zo lees ik r.o. 5.27 van het bestreden arrest – dat de schending van de mededelingsplicht door de Verkopers aanvankelijk schade heeft veroorzaakt, omdat de Kopers ten tijde van de (ver)koop tegen een te hoog bedrag de woning hebben gekocht. De woning was op dat moment minder waard dan werd verondersteld, omdat in de prijs van de woning niet was verdisconteerd dat er een risico op realisatie van een megastal bestond (wat de Verkopers hadden moeten mededelen). Met de ‘aanvankelijke schade’ doelt het hof kennelijk op het verlies van vermogen door het aanschaffen van de woning tegen een (gebleken) te hoge prijs. 4.22 Verder neemt het hof aan dat (veronderstellenderwijs) als uitgangspunt geldt dat zonder schending van de mededelingsplicht de (ver)koop van de woning zou zijn doorgegaan tegen een lagere prijs (rov. 5.8 en 5.20). 4.23 De volgende stap in de redenering van het hof is dan dat de koopovereenkomst tussen [de familie] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte de waarde-aantasting door het risico op realisatie van een megastal later heeft weggenomen, omdat met deze overeenkomst de realisatie van een megastal van de baan was. Dat had een positieve invloed op de waarde van de woning. Volgens het hof betekent dit laatste dat de (uiteindelijke) schade van de Kopers op nihil moet worden begroot. 4.24 Deze laatste stap is m.i. niet juist. Indien de Kopers in de hypothetische situatie (zonder aansprakelijkheidsvestigende gebeurtenis) de woning voor een lagere prijs zou hebben gekocht van de Verkopers, zou de latere waardestijging van de woning in het vermogen van de Kopers zijn gevallen, zonder dat de Kopers (eerder) een bedrag ter hoogte van deze waardestijging aan [de Verkopers] zouden hebben voldaan. Die waardestijging die de Kopers zou zijn toegevallen, doet er echter niet aan af dat de Kopers teveel betaald hebben voor de woning. Het te veel betaalde bedrag kan dus schade opleveren voor de Kopers. 4.25 Het voorgaande brengt mee dat het oordeel van het hof over schadevergoeding m.i. niet in stand kan blijven in cassatie. De op het voorgaande gerichte klachten van onderdelen B.1-5 slagen m.i. Voor zover klachten van onderdelen B.1-5 op iets anders gericht zijn, behoeven zij geen behandeling. 4.26 Volgens onderdeel B.6 is het oordeel van het hof onjuist en/of onbegrijpelijk, omdat het beroep van de Kopers op de redelijkheid en billijkheid ex art. 6:248 BW niet (kenbaar) is meegewogen.

De procesinleiding verwijst in dit verband naar de memorie van grieven van de Kopers, randnummer 25. Randnummer 25 van de memorie van grieven van de Kopers is onderdeel van de toelichting op grief 2 van de Kopers (“ Ten onrechte, ongegrond, althans onvoldoende gemotiveerd heeft de rechtbank in haar vonnis van 5 oktober 2022 in rechtsoverweging 3.12 en 3.13 geoordeeld dat niet aannemelijk is dat [eiser 1] schade heeft geleden of zal lijden door het (gestelde) onrechtmatige handelen ”), en luidt als volgt: “Oftewel: [eiser 1] heeft € 190.000 te veel betaald aan [verweerder 1] c.q. [verweerder 1] heeft onterecht € 190.000 te veel ontvangen van [eiser 1] . De waardevermeerdering die is opgetreden doordat de realisatie van een megavarkensstal van de baan is hoort aan [eiser 1] toe te komen. Net zoals iedere andere waardevermeerderende of waardeverminderende omstandigheid die zich heeft voorgedaan of zal voordoen na levering binnen de risicosfeer van [eiser 1] valt. Schade omvat immers zowel geleden verlies als gederfde winst. [verweerder 1] dient aldus – subsidiair – de door [eiser 1] opgelopen schade, te weten gederfde winst ter hoogte van € 190.000 ex artikel 6:162 BW aan [eiser 1] te vergoeden. De overwegingen van de rechtbank in rechtsoverweging 3.12 en 3.13 van het vonnis kunnen dan ook niet in stand blijven.” 4.27 M.i. is het niet onbegrijpelijk dat het hof in deze passage geen beroep op art. 6:248 BW heeft gelezen, mede in het licht van de inhoud van grief 2 en randnummers 21-24 van dezelfde memorie van grieven. Onderdeel B.6 kan daarom niet tot cassatie leiden. Onderdeel C: voortbouwklacht 4.28 Onderdeel C bestrijdt het dictum van het bestreden arrest en bouwt daarbij voort op onderdelen A en B. 4.29 Omdat onderdelen A-B slagen (met uitzondering van onderdeel B.6), is ook onderdeel C terecht voorgesteld. Slotsom 4.30 De slotsom is dat het principaal cassatieberoep slaagt. 5 Het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep Aan de voorwaarden van het incidenteel cassatieberoep is voldaan 5.1 Het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel is ingesteld onder de voorwaarden (i) dat onderdeel A in het principale cassatieberoep gegrond wordt bevonden en (ii) dat rov. 5.20 van het bestreden arrest niet in die zin moet worden begrepen dat naar het oordeel van het hof alleen aan toepassing van art. 6:230 BW wordt toegekomen als partijen ook bij een juiste voorstelling van zaken een overeenkomst, zij het dan onder andere voorwaarden, hadden gesloten. 5.2 Zoals uit de bespreking van het principale cassatieberoep blijkt, is aan voorwaarde (i) voldaan. 5.3 Ook aan voorwaarde (ii) is m.i. voldaan. M.i. moet rov. 5.20 niet zo worden begrepen, dat het hof heeft geoordeeld dat art. 6:230 lid 2 BW alleen kan worden toegepast als partijen ook bij een juiste voorstelling van zaken een overeenkomst hadden gesloten, zij het dan onder andere voorwaarden. Het hof heeft in rov. 5.20 geoordeeld dat toepassing van art. 6:230 lid 2 BW meebrengt dat de vernietigingsbevoegde – de Kopers – in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald, waarbij een vergelijking wordt gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de situatie waarin dat niet het geval is. Het hof heeft in rov. 5.20 voor toepassing van art. 6:230 lid 2 BW vervolgens het uitgangspunt – niet het vereiste – geformuleerd dat zonder dwaling in ieder geval een (koop)overeenkomst met een lagere prijs tot stand zou zijn gekomen. Het hof heeft in het verlengde hiervan overwogen dat het hof de Kopers (veronderstellenderwijs) volgt in zijn stelling dat partijen zonder de dwaling een koopovereenkomst tegen een lagere prijs zouden hebben gesloten (rov. 5.20). Vergelijk ook rov. 5.8, eerste en laatste volzin, van het bestreden arrest. 5.4 Met het voorgaande heeft het hof niet geoordeeld dat art. 6:230 lid 2 BW niet kan worden toegepast als partijen zonder de dwaling in het geheel geen (ver)koopovereenkomst zouden hebben gesloten. 5.5 Het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.20, dat voor toepassing van art. 6:230 lid 2 BW geldt dat de dwalende partij in de situatie zal moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Volgens het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel heeft het hof miskend dat art. 6:230 BW het oog heeft op het nadeel dat blijkt bij vergelijking van de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren als de overeenkomst wordt vernietigd, met de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren bij instandhouding van de overeenkomst. In het kader van art. 6:230 BW is niet aan de orde – noch als aanknopingspunt noch als beoogd resultaat – in welke situatie de dwalende zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald, aldus het voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel. 5.6 Anders dan de Kopers in hun repliek aanvoeren (onder c) voldoet deze klacht aan de (procesrechtelijke) eisen: m.i. is voldoende duidelijk dat de Verkopers met hun voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep het in rov. 5.20 vervatte oordeel van het hof over art. 6:230 BW bestrijden met een rechtsklacht, namelijk een specifieke interpretatie van art. 6:230 BW. 5.7 De kern van de incidentele klacht is dus dat het nadeel als bedoeld in art. 6:230 BW niet het nadeel is dat de vernietigingsbevoegde lijdt door de dwaling, maar het nadeel dat hij lijdt door de instandhouding van de overeenkomst. In de eerste benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet zou hebben gedwaald. In de tweede benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als (in dit geval) de koopovereenkomst vernietigd zou worden. 5.8 In de gedachtegang van de klacht moet de tweede benadering worden gevolgd. Dit zou in de voorliggende zaak tot het resultaat leiden dat voor de Kopers geen nadeel in de zin van art. 6:230 BW is ontstaan: als de koopovereenkomst zou worden vernietigd zou de woning teruggaan naar de Verkopers en zouden de Kopers de koopprijs terugkrijgen. Er is dan geen verder financieel nadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt (op grond van art. 6:230 BW). In de woorden van de klacht: de Kopers leiden geen nadeel door instandhouding in plaats van vernietiging van de overeenkomst. 5.9 Ook in de literatuur wordt wel gediscussieerd over de in het incidenteel cassatieberoep opgeworpen vraag. De heersende leer is dat bij de berekening van het nadeel moet worden aangesloten bij de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst zou zijn gesloten zonder het wilsgebrek, ook wel de hypothetische overeenkomst genoemd. Er zijn echter ook andere opvattingen mogelijk. 5.10 Ik vraag mij af of het onderscheid dat het incidenteel cassatiemiddel hier verdedigt in zijn algemeenheid zinvol is. De beide benaderingen kunnen namelijk heel goed tot hetzelfde resultaat leiden. Dat zij in de voorliggende zaak tot verschillende uitkomsten zouden kunnen leiden (in de eerste benadering wél nadeel en in de tweede benadering geen nadeel), is het gevolg van tijdsverloop en de ontwikkelingen die zich in die tijd hebben afgespeeld. In de voorliggende zaak is de koopovereenkomst gesloten in december 2016. We moeten er van uitgaan dat als de Kopers op de hoogte zouden zijn geweest van de verleende vergunningen voor een megastal, zij de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht (rov. 5.8 en 5.20 van het bestreden arrest). Als de vordering tot vergoeding van nadeel op de voet van art. 6:230 BW door de rechter zou zijn beoordeeld vóórdat (in juni 2022) duidelijk werd dat er geen megastal zal worden gebouwd, zouden de Verkopers zowel in de eerste als in de tweede benadering nadeel leiden dat voor vergoeding in aanmerking komt. In de eerste benadering: omdat zij als zij niet hadden gedwaald een lagere koopprijs zouden hebben betaald.

In de tweede benadering: omdat zij als de overeenkomst vernietigd zou worden, de (te hoge) koopprijs terug zouden krijgen waartegenover zij dan de woning (met een lagere marktwaarde) zouden hebben terug geleverd. Met andere woorden, als de vordering tot opheffing van het nadeel van Kopers op een eerder moment zou zijn beoordeeld, zouden zij in beide benaderingen zondermeer aanspraak hebben kunnen maken op toewijzing van een bedrag dat zij, als gevolg van hun dwaling, teveel hebben betaald voor de woning. 5.11 De vraag waar het in de voorliggende zaak eigenlijk om gaat is, zo lijkt mij, is naar welk moment het nadeel van de vernietigingsbevoegde moet worden beoordeeld. Is dat het moment waarop de onder invloed van dwaling tot stand gekomen overeenkomst is aangegaan? Of is dat het moment waarop de rechter (in de woorden van de klacht) “in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigt”? Dat laatste moment lig in deze zaak vele jaren later dan het eerste moment, en – cruciaal – ná het intreden van externe omstandigheden (namelijk het ongebruikt laten van de vergunningen voor de megastal in juni 2022). 5.12 Het antwoord is m.i. dat het nadeel in beginsel moet worden beoordeeld op het moment waarop de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst is gesloten, december 2016. Feiten en omstandigheden die zich hierna hebben voorgedaan blijven in beginsel buiten beschouwing, in ieder geval als zij niets te maken hebben met de rechtsverhouding tussen partijen. Zie in deze zin ook Hijma, die in zijn proefschrift schreef dat eventuele waardefluctuaties van ná de dwaling geen invloed behoren te hebben op de vaststelling van het nadeel. Dat geldt zowel voor waardedalingen als waardestijgingen. Hij licht dit als volgt toe: “Ik meen evenwel dat zulk een redenering (A-G: de redenering waarin waardedalingen en waardestijgingen wél worden verdisconteerd) faalt. De omvang van het nadeel wordt aldus te veel als een zelfstandig invulbare grootheid gezien, los van de eraan ten grondslag liggende overwegingen. Het gaat er immers om dat de gevolgen van de zwakte van de handelende worden weggenomen. De wet biedt hem hiertoe de mogelijkheid de rechtshandeling te vernietigen, tenzij de wederpartij een aanpassing voorstelt die overeenstemt met de situatie waarin de bewuste zwakheid niet zou hebben bestaan. Deze situatie nu kan naar haar aard slechts worden bereikt door een bijstelling die is afgestemd op het ontstaansmoment der rechtshandeling. De wederpartij dient niet in abstracto 'het' nadeel van de ander te vergoeden, doch - concreter - het met diens zwakheid samenhangende nadeel. De wederpartij kan zich bij de vernietiging neerleggen, zodat de gehele rechtshandeling ter zijde wordt gesteld. Doch wenst zij instandhouding, dan dient zij op een aanpassing aan te sturen die aansluit bij de situatie waarin de ander zou hebben verkeerd indien hij zich 'sterk' zou hebben opgesteld. En nu bij zulk een 'direct correcte' invulling de handelende het nadeel van een waardedaling niet zou hebben geleden, behoort dit ook niet bij een 'achteraf correct te maken' invulling voor zijn rekening te komen. (…) Soortgelijke overwegingen leiden tot de conclusie dat ook een eventuele latere waardestijging niet ten voordele van de vernietigingsbevoegde strekt. Zulk een voordeel had hij bij een 'correct' contract niet genoten, en verkrijgt hij derhalve evenmin achteraf. (…) Het bedoelde 'nadeel' is het nadeel dat door de zwakheid van de handelende in de rechtshandeling wordt opgenomen, en derhalve daarin op een bepaalde waarde wordt bevroren.” 5.13 Deze visie lijkt mij verhelderend. Het gaat om het ontstaansmoment van de rechtshandeling die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, waarbij niet in abstracto naar het nadeel moet worden gekeken, maar naar het nadeel dat de dwalende heeft geleden als gevolg van de rechtshandeling die onder dwaling is aangegaan. Daarmee moet het nadeel van de Kopers in beginsel worden ‘bevroren’ op het nadeel dat volgt uit de onder invloed van dwaling gesloten koopovereenkomst. 5.14 In dit verband is het van belang om te signaleren dat de vordering van de Kopers nooit gericht is geweest op het verkrijgen van de waardestijging van de woning, of, zoals in het incidenteel cassatiemiddel getracht wordt ingang te doen vinden, op het verkrijgen van het positief contractsbelang (zie schriftelijke toelichting Van Schaick namens Kopers onder punt 5). Dat zou inderdaad een onbegaanbare weg zijn. Algemeen wordt aangenomen dat art. 6:230 BW geen grondslag biedt voor andere schade dan het bedoelde nadeel; voor andere schade is de vernietigingsbevoegde aangewezen op een vordering uit onrechtmatige daad. In de woorden van W.L. Valk & J.J. Valk: “Sommige schrijvers nemen bijvoorbeeld het prijsverschil tot uitgangspunt, anderen gaan (impliciet) ervan uit dat in het geval van dwaling de dwalende moet worden gebracht in de toestand die hij in zijn dwaling had verwacht (…). De laatste opvatting lijkt moeilijk te verenigen met het karakter van de dwalingsregeling (…). Juister lijkt om aan te nemen dat de dwalende moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Indien bijvoorbeeld aannemelijk is dat hij in dat geval als koper een lagere koopprijs zou hebben kunnen bedingen, is het ‘nadeel’ in de zin van de bepaling het verschil tussen de overeengekomen en de zojuist bedoelde (hypothetische) koopprijs, welk verschil niet zonder meer gelijk is aan het bedrag van de kosten van herstel van het gebrek dat de koper als gevolg van de dwaling niet kende.” 5.15 De vordering van de Kopers is echter gericht op het verkrijgen van financiële compensatie voor de teveel betaalde koopprijs. Het taxatierapport dat de Verkopers ter onderbouwing van hun schade in het geding hebben gebracht is hier ook op gebaseerd. Sterker nog: de latere ontwikkelingen over de aankoop van het perceel hadden zich ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (28 juni 2021) nog helemaal niet voorgedaan. Het is dan ook niet juist om de vordering van de Kopers zo te ‘framen’ dat het hen gaat om het verkrijgen van de waardestijging van de woning in verband met het niet doorgaan van de komst van een megastal. Het gaat de Kopers om vergoeding van de teveel betaalde koopprijs, toen nog in het geheel niet bekend was dat de megastal er niet zou komen en de vergunningen voor die stal, zonder dat zij dat wisten, er wél lagen. 5.16 Het voorgaande betekent dat het incidenteel cassatieberoep m.i. niet slaagt. 5.17 De slotsom is dat het principaal cassatieberoep slaagt en het incidenteel cassatieberoep faalt. 6 Conclusie De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Zie Hof ’s-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432, rov. 2.4-2.14 (met enkele redactionele aanpassingen). Zie rov. 4.1 van het bestreden arrest. Onderdeel B.6 verwijst naar art. 6:248 lid 2 BW, maar de toelichting op onderdeel B.6 (óók opgenomen in de procesinleiding) verwijst naar de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW). Zie voetnoot 17 van de procesinleiding. Zie bijv. M.Y. Schaub, Wilsgebreken (Monografieën BW nr. B3) , Deventer: Wolters Kluwer 2015, nr. 84, met verdere literatuurverwijzingen; S.T.J. van der Weiden, ‘Een verzoek tot wijziging van de (rechts)gevolgen van een overeenkomst als alternatief voor vernietiging of schadevergoeding bij dwaling’, Bb 2020, afl. 6, p. 112 e.v.; Asser/Sieburgh 6-III, nrs. 630-633; T&C BW, commentaar op art. 6:230 BW (W.L. Valk & J.J. Valk), actueel tot en met 3 maart 2025. Zie voor een beknopte bespreking van verschillende standpunten: GS Verbintenissenrecht , art. 6:230 BW (D.L.M.T. Dankers-Hagenaars), aant. 2.4-2.5 en 3.6-3.7 (actueel tot en met 1 maart 2024). Zie de bespreking van verschillende standpunten in M.Y. Schaub, Wilsgebreken (Monografieën BW nr. B3) , Deventer: Wolters Kluwer 2015, nr. 84 en GS Verbintenissenrecht , art. 6:230 BW (D.L.M.T. Dankers-Hagenaars), aant. 2.4-2.5 en 3.6-3.7 (actueel tot en met 1 maart 2024). Jac.