ECLI:NL:PHR:2025:1141

2.1 Verhuurders hebben beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd op grond van art. 7:296 lid 3 BW. Dat is door de kantonrechter afgewezen. Omdat de aan dat oordeel ten grondslag liggende overwegingen de in cassatie spelende problematiek raken en deze uitspraak niet is gepubliceerd op rechtspaak.nl, citeer ik (ook) het volgende uit deze uitspraak van de kantonrechter:

“9 Ter onderbouwing van de legitimiteit van hun wens hebben de Erven aangevoerd dat sprake is van een trend in de rechtspraak waaruit volgt dat het realiseren van een behoorlijke rendementsverbetering door de eigenaar doorslaggevend gewicht in de schaal kan leggen bij het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd. Volgens de Erven werkt deze trend door bij de belangenafweging als beëindigingsgrond als hier aan de orde.

10 De kantonrechter kan de Erven hierin niet volgen. Dat in de rechtspraak bij herhaling is geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen van de verhuurder zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte is op zich juist, maar uit de jurisprudentie volgt dat in die gevallen de bedrijfseconomische belangen werden gevormd door een renovatie die mede een rendementsverbetering meebracht of dat er naast de rendementsverbetering anderszins belangen meespeelden die maakten dat opzegging gerechtvaardigd was. Anders dan in die gevallen, wordt de beoogde rendementsverbetering in dit geval alleen gerealiseerd door een hogere huurprijs met een andere huurder als exploitant.

11 Voor de herziening van huurprijzen geldt de procedure van artikel 7:303 BW. De rechtspraak (vt. 1: O.a. Hof Amsterdam 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272), noch de parlementaire geschiedenis bieden aanwijzing dat deze procedure bij een belangenafweging kan worden omzeild zoals door de Erven in wezen is bepleit. Terecht hebben gedaagden gewezen op artikel 7:296 lid 4 sub c BW waarin is bepaald dat in het geval van lid 3 (de belangenafweging als beëindigingsgrond) de gevorderde beëindiging in ieder geval wordt toegewezen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Ook uit deze beperking volgt dat een hogere huurprijs als enig belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst niet doorslaggevend kan zijn.

12 Ahold heeft evident belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het belang van de Erven dat zij door verhuur aan een derde een hogere huurprijs kunnen realiseren legt om de hiervoor genoemde redenen onvoldoende gewicht in de schaal dat het belang van Ahold daarvoor zou moeten wijken. Dit wordt niet anders door het gestelde belang van de Erven, dat twee van hen in hun inkomen bijna volledig afhankelijk zijn van de huurinkomst en dat bij de overige drie de huurinkomsten een belangrijk bestanddeel zijn van het gezinsinkomen. De Erven zullen dit inkomen bij voortzetting van de huurovereenkomst immers niet verliezen, terwijl de huidige huurinkomsten voor de hiervoor bedoelde twee Erven ook zonder verhoging klaarblijkelijk voldoende inkomen biedt. Verder wordt in aanmerking genomen dat Ahold ervoor openstaat om de huurprijs te verhogenlangs de procedure van artikel 7:303/304 BW, en daartoe ook voorstellen heeft gedaan, zo blijkt uit de correspondentie en het verhandelde ter zitting.

13 De omstandigheid dat volgens de Erven het systeem van artikel 7:303 BW leidt tot een huurprijs die zeer aanzienlijk lager is dan de markthuurprijs is onvoldoende zwaarwegend om tot een ander oordeel te kunnen leiden. Een verhoging van de huurprijs op grond van artikel 7:303/304 BW wordt gebaseerd op de vergelijkbare huurprijs ter plaatse. Om die te kunnen bepalen worden vergelijkingsobjecten bij elkaar gezocht: bij een supermarkt gaat het dan om andere supermarkten waarvan de huurprijzen worden verzameld: in de meeste gevallen gaat dat - bij supermarkten met een grote omvang - om de huurprijzen die andere grootgrutters (net zulke grote concerns als Ahold, zoals Jumbo, Lidl, Aldi etc) betalen: dat de huurder een groot bedrijf is, is dus verdisconteerd in de vergelijkingshuurprijzen. Wat betreft de dempende werking door de referentieperiode van 5 jaar wordt opgemerkt dat deze niet alleen geldt als buffer om de huurder tegen scherp stijgende prijzen te beschermen, maar ook de verhuurder in tijden van dalende huurprijzen een bescherming biedt.

14 Met betrekking tot de door de Erven aangevoerde gezichtspunten, ontleend aan de rechtspraak van het Europees Hof, wordt in het kader van de belangenafweging nog het volgende overwogen. De gestelde significant lagere huurprijs ten opzichte van de marktwaarde en het door de Erven bepleite waken tegen onredelijke benadeling voeren allebei terug op het - enige - belang van de Erven bij beëindiging van de huurovereenkomst, te weten een hogere huurprijs. Dit belang is reeds betrokken bij bovenstaande afweging. Het feit dat Ahold een commerciële onderneming is die ook ander onroerend goed bezit acht de kantonrechter in het geheel van omstandigheden, waarin - anders dan in de Malta zaak van het EHRM (vt. 2: EHRM 30 juli 2015, 1046/12) - er geen sprake is van een buitenproportionele disbalans tussen de huurprijs en de marktwaarde en de wettelijke mogelijkheid bestaat om de huurprijs iedere vijf jaar te laten herzien, niet van zodanig gewicht dat de belangenafweging tot een andere uitkomst leidt.

15 De Erven hebben ook nog gesteld dat duurovereenkomsten lopend voor onbepaalde tijd in beginsel opzegbaar zijn, en verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 (vt. 3: ECLI:NL:HR:2011:BQ9854). Daarin is overwogen dat of, en zo ja onder welke voorwaarden, een duurovereenkomst opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. In die zaak ging het om een overeenkomst waarin de wet niet voorziet in een regeling van opzegging. Dit is dus anders dan bij een 290-huurovereenkomst, zoals in dit geval, waarvoor een wettelijke regeling geldt. Het standpunt van de Erven dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd omdat het belang van de Erven bij een hogere huurprijs doorslaggevend zou moeten zijn, miskent in zoverre het oordeel van de Hoge Raad.

16 De Erven hebben tot slot gesteld dat het beroep van Ahold op het wettelijk systeem van huurbescherming voor 290-bedrijfsruimte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De daartoe aangedragen omstandigheden, komen evenzeer erop neer dat de Erven geen huurprijs ter hoogte van de marktwaarde kunnen realiseren, omdat zij niet vrijelijk over hun eigendom kunnen beschikken terwijl de huurovereenkomst al langer dan 30 jaar duurt, wat volgens de Erven tegenover Ahold als zijnde de economisch sterkere partij met een miljoenen concern onbillijk is. Hoe onbillijk deze situatie voor de Erven ook voelt, de kantonrechter acht in de gegeven omstandigheden waarin Ahold zich bereid heeft getoond de huurprijs ruim 10% te verhogen en de wet voorziet in een herziening van de huurprijs waarvan de Erven geen gebruik wensen te maken, deze situatie niet zodanig onbillijk dat de stelling van de Erven kan slagen.”

2.2 Verhuurders zijn onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. Bestreden wordt dat een rendementsverhoging niet van doorslaggevende betekenis kan zijn bij de belangenafweging uit art. 7:296 lid 3 BW (Grief I) en het oordeel dat de bereidheid van Huurder om de huurprijs te herzien via de daartoe geëigende procedure uit art. 7:303 en 304 BW het belang van Verhuurders bij beëindiging van de huurovereenkomst onvoldoende zwaarwegend maakt (Grief II). Verder stellen Verhuurders dat bij de belangenafweging niet alle essentiële gezichtspunten (op de juiste wijze) zijn meegewogen (Grief III) en dat is miskend dat na ommekomst van alle contractperioden de hoofdregel is dat duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd in beginsel kunnen worden opgezegd (Grief IV).

Tot slot voeren Verhuurders aan dat hun beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten onrechte is verworpen (Grief V).

2.3 Het hof heeft, net als de kantonrechter, de vorderingen afgewezen en daartoe, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen:

“belang Erven

3.3. De Erven voeren aan dat hun belang bij beëindiging is gelegen in het verkrijgen van de vrije beschikking over hun eigendom zodat zij vervolgens een nieuwe huurovereenkomst kunnen aangaan met een derde die een aanmerkelijk hogere huurprijs wil betalen. Ook na verdere toelichting door de Erven kan het hof niet anders concluderen dan dat de Erven in feite slechts beogen een hogere (huur-)opbrengst te bereiken. Er is onvoldoende gebleken van andere redenen waarom zij een andere partij dan Ahold als huurder willen hebben. Een relevant belang anders dan huurverhoging is ook overigens niet voldoende gesteld of gebleken. De Erven hebben wel gesteld dat zij het belangrijk vinden vrijelijk over hun eigendom te kunnen beschikken, maar uit hun stellingen volgt dat deze vrije beschikking zal inhouden dat zij het gehuurde onmiddellijk na beëindiging van de huurovereenkomst met Ahold aan een derde zullen verhuren die het gehuurde op dezelfde manier zal gaan exploiteren als Ahold en die ook overigens in hoge mate vergelijkbaar zal zijn met Ahold. Het belang om de vrijheid te hebben om dat te kunnen doen komt derhalve neer op het belang om een hogere huurprijs te realiseren.

3.4. Uit de toelichtingen van partijen ter zitting concludeert het hof dat de huurprijs die Ahold thans betaalt € 538.000,-- bedraagt (dit bedrag en de volgende bedragen zijn op hele duizenden euro’s afgerond). De door de derde aangeboden huurprijs zou € 923.000,-- bedragen. Ahold heeft de Erven aangeboden de huurprijs te verhogen naar de door haar gestelde hoogte van de markthuurprijs, € 626.000,--. Ahold heeft voorts gemotiveerd gesteld dat de huurprijs na een herziening op de voet van artikel 7:303 € 614.000,-- zou bedragen. De Erven stellen dat dit bedrag € 571.000,-- is. Ahold heeft betwist dat de door een derde beweerdelijk aangeboden huurprijs € 923.000,-- bedraagt, onder meer met de stelling dat in dat bedrag een “invechtsom” is verrekend die in dit kader buiten beschouwing dient te blijven. De Erven hebben sedert 2006 afgezien van de mogelijkheid om een huurprijsherzieningsprocedure te volgen. Desgevraagd hebben zij toegelicht daarvan aanvankelijk weinig heil te verwachten. De laatste jaren lag dat wellicht anders, maar de Erven hebben er voor gekozen op beëindiging aan te sturen en daarin paste het voeren van een huurprijsherzieningsprocedure niet.

belang Ahold

3.5. Ahold voert als belang aan dat zij in geval van beëindiging van de huurovereenkomst de mogelijkheid tot exploitatie op deze goed renderende locatie verliest aan een concurrent. Zij verliest daarmee de op deze locatie te behalen omzet en winst. Slechts een beperkt deel van dat verlies zal kunnen worden gecompenseerd doordat klanten naar een andere Ahold-supermarkt zullen uitwijken in plaats van naar de winkel van de concurrent die de exploitatie in het gehuurde zal overnemen. Ahold wijst er in dit verband nog op dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een bestemmingswijziging heeft bewerkstelligd waarvan de Erven ook profiteren en dat zij hoge kosten heeft moeten maken om de locatie, een voormalige autowerkplaats, geschikt te maken voor het huidige gebruik.

meewegen belang hogere (huur-)opbrengst

3.6. Partijen zijn het niet eens over de vraag of het belang om een hogere huurprijs te incasseren kan leiden tot beëindiging op grond van, kort gezegd, de belangenafweging. Ahold beroept zich op het systeem van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte), waarin tegenover termijnbescherming de mogelijk bestaat om de huurprijs tussentijds aan te passen op de voet van artikel 7:303 BW. Voorts wijst zij op artikel 7:296 lid 4 BW, waaruit volgt dat een door de huurder te aanvaarden redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet uitsluitend mag zien op een huurverhoging. Ahold wijst ook op artikel 7A:1631 lid 2 sub c (oud Burgerlijk Wetboek) waarin tot de herziening van het huurrecht in 2003 werd bepaald dat een opzegging nietig is indien deze ertoe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen. Deze regel is niet teruggekeerd in de wettelijke regeling van 2003, maar de wetgever heeft volgens Ahold niet bedoeld deze regel af te schaffen. Ahold concludeert dat het belang van een verhuurder, als dat uitsluitend is gelegen in huurverhoging, niet kan meewegen in de belangenafweging.

3.7. De Erven stellen daartegenover dat deze regel met de wetswijziging in 2003 is vervallen. Zij stellen daartoe dat de wetsgeschiedenis weliswaar onduidelijk is, maar dat indien deze vanuit een breder perspectief wordt beschouwd, de door Ahold gestelde regel niet meer past binnen het systeem van 290-bedrijfsruimte. Er moet ruimte zijn voor beëindiging op grond van bedrijfseconomisch belang omdat anders de opzeggingsmogelijkheden voor verhuurders te veel worden beperkt. Dat de bepaling van artikel 7A:1631 lid 2 sub c BW niet is teruggekeerd past bij de veranderde opvattingen van de wetgever.

3.8. Het hof stelt het volgende voorop. In de wettelijke regeling voor 290-bedrijfsruimte bestaat tegenover opzeggingsbescherming voor de huurder de mogelijkheid voor de verhuurder om na enige tijd huurprijsherziening te vorderen op de voet van artikel 7:303 BW. Daarmee ontstaat een evenwicht in de zin dat enerzijds de verhuurder gedurende langere tijd geen huurbeëindiging kan bewerkstelligen, maar anderzijds zo nodig huurprijsaanpassing kan bewerkstelligen door via de rechter huurprijsherziening naar het mogelijkerwijs inmiddels gestegen huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte te vorderen. De wetgever heeft in de wettelijke regeling uitdrukkelijk gekozen voor aanpassing aan het huurprijsniveau van lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en niet voor aanpassing aan de marktwaarde in de zin van het prijsniveau waarvoor ten tijde van de huurprijsherziening nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten. In 1995 is een wetsvoorstel om alsnog te kiezen voor aanpassing naar marktwaarde niet door de wetgever aanvaard en in 2003 is in de herziene wettelijke regeling voor 290-bedrijfsruimte evenmin voor verandering in die richting gekozen.

3.9. Het is onduidelijk waarom artikel 7A:1631 lid 2 sub c BW niet is teruggekeerd in de wettelijke regeling van 2003. Het hof ziet geen aanwijzingen dat de wetgever daarmee beoogd heeft de mogelijkheid tot opzegging te verruimen tot gevallen waarin het belang van de huurder uitsluitend gelegen is in een huurverhoging. De regel van artikel 7:296 lid 4 sub c BW, die inhoudt dat een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet mag strekken tot huurverhoging, is in de 290-regeling gehandhaafd en dat is met een dergelijke verruiming moeilijk te rijmen. Die handhaving wijst er eerder op dat de wetgever heeft beoogd dat opzegging gericht op huurverhoging ook vanaf 2003 niet tot beëindiging zou kunnen leiden. Immers, anders zou de regel van artikel 7:296 lid 4 sub c BW langs die weg eenvoudig kunnen worden omzeild.

3.10. Voor zover de Erven al terecht stellen dat het huurrecht voor 290-bedrijfsruimte in de afgelopen jaren is geliberaliseerd, overweegt het hof dat er onvoldoende aanwijzingen zijn in de wetsgeschiedenis en in de jurisprudentie dat die liberalisering zich zou uitstrekken tot de mogelijkheid om in weerwil van voornoemd evenwicht de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen om een hogere huuropbrengst te bewerkstelligen. Voor zover de Erven in dit verband verwijzen naar jurisprudentie over dringend eigen gebruik, gaan zij er aan voorbij dat het in die gevallen steevast gaat om de mogelijkheid van verhuurder om het gehuurde ingrijpend aan te passen om zodoende een beter rendement te realiseren.

In een geval als het onderhavige beoogt de verhuurder slechts verhuur van dezelfde ruimte aan een vergelijkbare huurder tegen een hogere huurprijs.

3.11. Het hof leidt uit een en ander af dat de wetgever beoogd heeft ook na de wetswijziging van 2003 het systeem van 290-bedrijfsruimte en het daarin vervatte evenwicht tussen opzeggingsbescherming en huurprijsherziening tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te handhaven. Dat de wetgever dit evenwicht heeft willen doorbreken door een beëindiging mogelijk te maken voor het geval een derde bereid is een hogere (markt-)huurprijs te betalen acht het hof niet aannemelijk. De keuze in de wettelijke regeling voor huurprijsaanpassing naar het niveau van vergelijkbare huurovereenkomsten ter plaatse is na de invoering kennelijk bewust gehandhaafd, ook na een wetsvoorstel uit 1995 tot invoering van huurprijsaanpassing naar de marktwaarde. Tegen die achtergrond concludeert het hof dat bij de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW het enkele belang van het verkrijgen van een hogere huurprijs niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden omdat de wet voorziet in een regeling tot huurprijsaanpassing.

belangenafweging

3.12. Op grond van het hiervoor overwogene is het uitgangspunt dat het belang van de Erven om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging van de huurovereenkomst te leiden.

Het hof voegt daaraan in deze zaak nog toe dat het belang van de Erven ook om andere redenen niet tot beëindiging van de huurovereenkomst zou kunnen leiden.

Het staat allereerst niet vast tot welk resultaat een huurprijsherzieningsprocedure zou leiden, zodat ook niet vaststaat dat het verschil met een door huurprijsherziening te realiseren huuropbrengst zo groot zal zijn als de Erven stellen.

Echter, ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat het verschil zo groot zou zijn als door de Erven is gesteld, dan weegt die stijging, hoewel substantieel, onvoldoende op tegen het belang van Ahold om de exploitatie van het gehuurde voort te zetten en niet haar volledige bedrijfsresultaat op deze locatie blijvend te verliezen. Daarbij weegt mee dat Ahold de Erven al een aanmerkelijk hogere huurprijs heeft aangeboden en ook bereid is voortvarend mee te werken aan een huurprijsherzieningsprocedure. Relevant is ook dat de Erven er tot nu toe van hebben afgezien om een huurprijsherzieningsprocedure te voeren, terwijl hen die mogelijkheid al geruime tijd ten dienste staat en zij daarmee al eerder een stijging van de huuropbrengst hadden kunnen realiseren.

Dat een deel van de Erven, zoals zij nog stellen, voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de huuropbrengsten van het gehuurde (en van de opbrengsten van de overige panden van de Erven in het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt) doet aan het voorgaande onvoldoende af. De Erven incasseren een substantiële huurprijs, beschikken over meer vastgoed dat opbrengsten genereert en hebben niet aangevoerd in financiële nood te verkeren.

Ook hetgeen de Erven overigens nog hebben gesteld, onder meer ten aanzien van de duur van de overeenkomst en de hoedanigheid van de Erven tegenover die van Ahold, brengt het hof niet tot een ander conclusie.

EVRM

3.13. Het beroep van de Erven op het EVRM leidt niet tot een ander oordeel. Het hof volgt de kantonrechter in haar overweging dat van een buitenproportionele disbalans tussen de huurprijs en de marktwaarde niet is gebleken. De wet voorziet niet alleen in opzeggingsbescherming maar ook in een regeling tot huurprijsverhoging die ook in dit geval aan de Erven ten dienste staat. Bij het aangaan van de huurovereenkomst met Ahold hadden de Erven zich bovendien bewust moeten zijn van de hier in het geding zijnde wettelijke beperkingen.

Opzegbaarheid duurovereenkomsten

3.14. Het beroep van de Erven op de opzegbaarheid van duurovereenkomsten leidt evenmin tot een andere conclusie, nu de wettelijke regeling voor 290-bedrijfsruimte voorziet in de mogelijkheid van opzegging doch ook in de daaraan gekoppelde voorwaarden die in dit geval leiden tot een afwijzing van de vordering van de Erven tot beëindiging.

naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

3.15. Op dezelfde gronden die tot bovenstaand oordeel hebben geleid oordeelt het hof, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, dat het beroep van Ahold op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.”

2.4 Verhuurders hebben tijdig cassatieberoep ingesteld. Huurder heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna zijdens Verhuurders is gerepliceerd en zijdens Huurder gedupliceerd.

3 Inleiding

3.1 Het cassatiemiddel stelt aan de orde of bij huur van art. 290-bedrijfsruimte, waarvan de overeengekomen contractduur is verstreken en die van rechtswege voor onbepaalde tijd is verlengd, de huurovereenkomst door de verhuurder kan worden beëindigd uitsluitend om een hogere huurprijs te realiseren. Ik schets eerst het kader van de opzeggingsbescherming en de verhouding tussen art. 7:296 lid 3 en lid 4 sub c BW en de huurprijsherzieningsprocedure van art. 7:303 BW.

Opzegging en de duur van de huurovereenkomst

3.2 De termijn waartegen de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte kan worden opgezegd is mede afhankelijk van de duur ervan. Art. 7:293 BW regelt dat een huurovereenkomst voor vijf jaar, of tussen de vijf en tien jaar, tegen het einde van de huurtermijn kan worden opgezegd. Bij voortzetting na verlenging kan dat tegen het einde van de verlengde termijn. Wordt een verlengde overeenkomst niet opgezegd, dan wordt deze voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen (art. 7:300 lid 1 BW). Op de huurovereenkomst die geldt voor de duur van tien jaar of langer is art. 7:300 lid 2 BW van toepassing. Zo’n overeenkomst eindigt, in afwijking van art. 7:228 lid 1 BW, niet door verloop van de huurtijd, maar door opzegging van een van partijen tegen het einde van de huurtijd.

3.3 Dit systeem van huurtermijnbescherming is bedoeld is om de huurder de mogelijkheid te bieden om gedane investeringen terug te verdienen/af te schrijven, terwijl de verhuurder op enig moment de mogelijkheid krijgt om weer over het verhuurde te beschikken. De huurovereenkomst is dan ook in ieder geval op enig moment opzegbaar, zelfs als deze voor onbepaalde tijd is voortgezet of is aangegaan voor de duur van tien jaar of langer.

De beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder

3.4 Uit art. 7:295 BW vloeit voort dat de enkele opzegging door de verhuurder niet direct tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst na ommekomst van de opzegtermijn eindigt, maar van kracht blijft, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. Krijgt de verhuurder deze toestemming niet, dan blijft de overeenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder bedoeld in art. 7:295 lid 2 BW.

3.5 Art. 7:294 BW bepaalt dat de opzegging op straffe van nietigheid de opzeggingsgronden moet bevatten; op grond van art. 7:295 lid 2 BW geldt dat de daar bedoelde beëindigingsvordering op dezelfde gronden wordt ingesteld als die in de opzegging zijn vermeld. Deze gronden staan in art. 7:296 BW (hier geciteerd voor zover relevant in onze zaak):

“1. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, kan de rechter de vordering slechts toewijzen, op de grond dat:

a. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of

b.

de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

2. (…)

3. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

4. In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met lid 2 omschreven gronden voordoet en voorts indien:

c. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of

d. de verhuurder een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken.

5. (…).”

3.6 Deze bepaling bevat vier imperatieve toewijzingsgronden in lid 1 onder a en b en lid 4 onder c en d en één facultatieve grond in lid 3, die een combinatie omvat van een toewijzingsgrond (eerste zin) en afwijzingsgrond (tweede zin). De verhuurder heeft dus meer beëindigingsgronden tot zijn beschikking, wanneer de opzegging aan het eind van de verlengde termijn plaatsvindt (of als deze langer dan tien jaar heeft geduurd, zoals in onze zaak); bij opzegging tegen het eind van de eerste termijn zijn dat alleen de gronden uit art. 7:296 lid 1 sub a en b BW.

3.7 Indien niet wordt voldaan aan één van de beëindigingsgronden in art. 7:296 lid 1 sub a of b of lid 4 sub c of d BW, moet worden beoordeeld of op grond van de belangenafweging van lid 3 tot een beëindiging van de huurovereenkomst kan worden gekomen, waarbij alle relevante feiten en omstandigheden een rol kunnen spelen. Het is een vangnet-bepaling.

De verhouding tussen art. 7:296 lid 3 en lid 4 sub c BW

3.8 In de voorliggende zaak is de beëindigingsvordering alleen gegrond op de belangenafweging van lid 3. In cassatie wordt aan de orde gesteld of het hof terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat het belang van Verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, omdat dit een omzeiling zou opleveren van art. 7:296 lid 4 sub c BW, aangezien dan niet voldaan wordt aan de voorwaarde “voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt”.

3.9 Voor een goed begrip van de verhouding tussen art. 7:296 lid 3 en lid 4 sub c BW is een blik op de voorlopers nodig. In art. 7A:1631 lid 2 BW (oud) waren de nietigheden opgenomen die golden voor de opzegging van de huurovereenkomst die na ommekomst van de eerste termijn was verlengd. Ik citeer uit de destijds gegeven Toelichting:

“De opsomming van nietigheidsgronden in het voorgestelde artikel 1631, tweede lid, BW wijkt op één punt af van die in het voorgestelde artikel 1627, tweede lid, BW (zie onderdeel B, nr. 1). Toegevoegd is de grond genoemd onder c, waarin een verbod voor de verhuurder ligt besloten om de overeenkomst op te zeggen ten einde langs die indirecte weg een hogere huurprijs te bereiken. Aldus wordt bereikt dat aan de verhuurder niet langer twee mogelijkheden ten dienste staan om tot verhoging van de huurprijs te komen, maar hij slechts gebruik kan maken van de ook voor de huurder openstaande rechtstreekse weg van nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter.” (Onderstreping A-G)

3.10 Hieruit spreekt een duidelijke intentie van de regering destijds om te voorkomen dat de verhuurder via opzegging een hogere huurprijs zou proberen te bereiken; dat moest gebeuren via de nadere huurprijsvaststellingsprocedure. In dezelfde richting gaat de literatuur over het huidige art. 7:296 lid 4 onder c BW.

3.11 Naast de nietigheidsgrond in art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud), bestond de toewijzingsgrond van art. 7A:1631a lid 2 sub 4 BW (oud). Die regelde dat de beëindigingsvordering in ieder geval werd toegewezen “indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt”. Dat is vergelijkbaar met het huidige art. 7:296 lid 4 sub c BW. Volgens de Toelichting vloeide ook deze bepaling voort uit het verbod voor de verhuurder om huurprijsverhoging door opzegging te realiseren, hetgeen dus in lijn was met de nietigheidsgrond van art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud). In het overzicht van wijzigingen in de Toelichting staan beide artikelen ook genoemd onder hetzelfde overkoepelende onderwerp: “Verbod van huuropzegging om huurverhoging te bewerkstelligen”.

3.12 In het huidige recht is alleen de toewijzingsgrond van art. 7:296 lid 4 sub c BW gehandhaafd. De nietigheidsgrond uit art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) is verdwenen. De nieuwe nietigheidsgrond is nu art. 7:294 BW: opzegging is nietig zonder vermelding van de gronden. Deze wijziging is door de regering zo toegelicht:

“De grond van artikel 1631 lid 2 onder c past niet meer in het thans voorgestelde stelsel, waar huurprijsvaststelling en opzeggingsbescherming gescheiden worden geregeld en reeds uit artikel 296 lid 4 onder c voortvloeit dat de enkele wens de huurprijs te verhogen geen toewijzing van de daar bedoelde vordering rechtvaardigt. Voor alle drie gronden geldt dat het niet wenselijk is om, alvorens aan de op de in artikel 296 bedoelde vordering toe te komen, eerst een discussie te ontketenen omtrent de vraag of de opzegging aan allerlei daarvoor gestelde vormvereisten voldoet, voor zover het gaat [om] vormvereisten die voor de effectiviteit van de opzegging zelf niet van wezenlijk belang zijn.”

3.13 Het is deze Toelichting die ons hoofdbrekens bezorgt in deze zaak, maar lijkt aan te geven dat er materieel niets is gewijzigd met betrekking tot dit aspect: er gelden in het nieuwe huurrecht nog steeds afzonderlijke wegen voor opzegging en huurprijsaanpassing (‘gescheiden geregeld’) en ‘de enkele wens de huurprijs te verhogen’ ‘rechtvaardigt’ niet dat de beëindigingsvordering wordt toegewezen. Dat spoort ook met de bedoeling van de regering dat met de wetswijziging geen ingrijpende wijziging is beoogd ten opzichte van het oude recht.

3.14 (

(Ook) naar huidig recht lijkt het zodoende niet mogelijk om via art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen uitsluitend omwille van een hogere huurprijs, zo lijkt de tussenconclusie te moeten zijn op grond van deze totstandkomingsgeschiedenis.

3.15 Of is dat een te grote stap? Daar valt toch tegen in te brengen dat de huidige toewijzingsgrond van art. 7:296 lid 4 sub c BW specifiek ziet op het scenario waarin de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst, terwijl art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) een algemene nietigheidgrond bevatte? Werpt dat misschien een ander licht op de zaak? Dat zou kunnen. Het hof geeft in rov. 3.9 aan dat onduidelijk is waarom de oude nietigheidsgrond uit art.

7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) niet is gehandhaafd, maar dat het geen aanwijzingen ziet dat daarmee is beoogd de mogelijkheid tot opzegging te verruimen tot situaties waarin het belang van de verhuurder“uitsluitend gelegen is in een huurverhoging”, omdat de wel gehandhaafde regeling van thans art. 7:296 lid 4 sub c BW “met een dergelijke verruiming moeilijk te rijmen (is)”.

3.16 Die aanwijzingen zie ik evenmin direct, alhoewel je het huidige wettelijke stelsel wel ook zo kan begrijpen (in deze zin s.t. Verhuurders 2.2 en 2.4): de rechter moet de beëindigingsvordering van de verhuurder zonder belangenafweging toewijzen in de gevallen van art. 7:296 lid 1 sub a en b BW en van art. 7:296 lid 4 sub c en d BW (lid 4 verwijst naar lid 3 in de aanhef: ‘In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien…’), maar op de verplichte toewijzing uit art. 7:296 lid 4 sub c BW bestaat dan weer een uitzondering, namelijk het geval dat het aanbod van de verhuurder slechts een wijziging behelst van de huurprijs. Volgens Verhuurders’ s.t. 2.2 en 2.4 betekent dat wanneer die uitzondering zich voordoet, de rechter alleen niet verplicht is de beëindigingsvordering toe te wijzen, maar vervolgens wel moet terugvallen op de hoofdregel van art. 7:296 lid 3 BW, zodat een belangenafweging moet volgen lettend op alle omstandigheden van het geval. Alleen lettend op de wetstekst (los van de geschetste totstandkomingsgeschiedenis) is dat zeker verdedigbaar.

3.17 De twee annotaties bij het hofarrest in onze zaak zijn gelet op de laatst geschetste lijn (dan ook) kritisch.

3.18 Korevaar geeft aan dat het hof hier iets in het systeem van de wet leest, wat volgens hem niet uit de parlementaire geschiedenis volgt. In zijn JHV-noot stelt hij dat uit de in 3.12 aangehaalde passage uit de MvT niet zonder meer volgt dat het (enige) belang van de verhuurder om tot een hogere huurprijs te komen niet tot beëindiging van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. Het citaat maakt volgens hem slechts duidelijk dat opzegging op grond van art. 296 lid 4 onder c BW om die reden niet mogelijk is. Hij vindt namelijk ook de redenering van het hof in rov. 3.8 dat de wetgever heeft gekozen voor een nadere huurprijsvaststelling door de rechter in plaats van een markthuurprijs niet overtuigend. Dat gekozen is voor een huurprijsdempend systeem bij huurprijsherziening in de vorm van referte aan de gemiddelde huurprijzen vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering, zegt volgens Korevaar niets over de mogelijkheden tot huuropzegging – waarom zou een verhuurder genoegen moeten nemen met een veel lagere huur?

3.19 Ook Fabritius leidt in zijn WR-noot uit dezelfde passage uit de MvT af dat niet is beoogd om onder alle omstandigheden een opzegging met huurverhoging als oogmerk uit te sluiten. Daarin staat dat de enkele wens om de huurprijs te verhogen geen toewijzing van “de daar bedoelde vordering” rechtvaardigt (onderstreping A-G). Hij vindt daarvoor steun in de passage uit de MvT dat het onwenselijk is om eerst een discussie te voeren over de vraag of de opzegging aan allerlei vormvereisten voldoet, voordat aan de beëindigingsvordering van art. 7:296 BW wordt toegekomen. Het is dan ook niet de bedoeling om, voorafgaand aan een beroep op een beëindigingsgrond (welke dat ook mag zijn), éérst te beoordelen of de opzegging uitsluitend is gedaan om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Dat met art. 7:296 lid 4 sub c BW kennelijk is beoogd te regelen in welke gevallen een huurverhoging niet als grond voor beëindiging kan dienen, betekent niet dat daarmee ook is beoogd een beëindiging op grond van de algemene belangenafweging op voorhand uit te sluiten – ook niet als het belang van de verhuurder uitsluitend is gelegen in het realiseren van een huurverhoging, zo betoogt Fabritius.

3.20 Het is een beslispunt in deze zaak en alleen lettend op de tekst van de wet zelf is dat als gezegd zeker verdedigbaar, maar ik vind daarbij wel de geschetste bedoeling van de wetgever in de weg zitten – hoewel dat op zich natuurlijk niet zaligmakend of beslissend is; al helemaal niet bij de 290-bedrijfsruimte wetgeving die in verschillende stadia tot stand is gekomen. Dat uit de zinsnede uit de in 3.12 geciteerde MvT “de daar bedoelde vordering” zou volgen dat is beoogd te breken met het systeem waarin een opzegging niet (louter) een huurprijsverhoging tot oogmerk mag hebben, spoort niet met de in 3.9 geciteerde intentie voor het oude huurrecht dat moet worden voorkomen dat verhuurders via opzegging een huurprijsverhoging zouden (proberen te) bewerkstelligen, nu daarvoor de route van de huurprijsherzieningsprocedure (thans art. 7:303 BW) de aangewezen weg is. Die gedachte komt immers óók terug in de in 3.12 aangehaalde passage: in het nieuwe huurrecht zijn huurprijsvaststelling en opzeggingsbescherming separaat geregeld. Zeker als daarbij wordt bedacht dat de voorloper van art. 7:296 lid 4 sub c BW, art. 7A:1631a lid 2 sub 4 BW (oud), wél in het nieuwe huurrecht is teruggekeerd, waaraan dezelfde gedachte ten grondslag lag als aan het vervallen art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) .

3.21 Anders gezegd: de kritische annotatoren besteden niet met zoveel woorden aandacht aan de hiervoor geschetste reden voor de regering om het novum van art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) op te nemen, namelijk het niet langer bieden van twee mogelijkheden aan de verhuurder om tot huurprijsverhoging te komen, te weten de indirecte weg van opzegging en de rechtstreekse weg van huurprijsaanpassing door de rechter. Het novum van lid 2 sub c was om ook voor de verhuurder (net als de huurder) alleen de laatste rechtstreekse weg nog mogelijk te maken – zie andermaal het citaat uit de Toelichting in 3.9. Een nadere denklijn is dan (en die ligt misschien impliciet besloten in deze annotaties): nu deze beperking in het huidige huurrecht niet terugkomt, is daarmee ook de ratio ervoor vervallen en is de indirecte weg voor de verhuurder om door middel van opzegging een hogere huurprijs te krijgen ook weer terug en wel in de sleutel van de redelijke belangenafweging uit art. 7:296 lid 3 BW; dus ook als het enige opzegmotief voor de verhuurder is om tot een hogere huurprijs te komen. Daar zou mogelijk wat voor te zeggen zijn, als de wat omstandig geformuleerde bepaling van art. 7:296 lid 4 onder c BW, laatste gedeelte, voorheen neergelegd in art. 7A:1631a lid 2 sub 4 BW (oud), ook zou zijn vervallen in het nieuwe huurrecht. Nu dat niet zo is, blijft overeind, zo valt te redeneren, dat een uitleg als zo-even bedoeld – algemene verbodsbepaling weg, dus daarmee ook weg de ratio voor de ook voor de verhuurder alleen openstaande weg van rechterlijke huurprijsaanpassing – ‘moeilijk te rijmen is met de hier bepleite verruiming’, zoals het hof overweegt in rov. 3.9. In combinatie met de kennelijke bedoeling van de wetgever dat ‘de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht brengt’, maakt dat dat het mij (met het hof) onwaarschijnlijk lijkt, dat dit is bedoeld. Op de twee annotaties en (mogelijk) een artikel van Beij & Visser na, ben ik deze geluiden verder niet in de literatuur of lagere rechtspraak tegengekomen.

3.22 Daar breng ik wel nog dit tegen in: de in 3.12 geciteerde passage uit de MvT laat ook nog deze mogelijke interpretatie open: de wens om de huur te verhogen rechtvaardigt geen automatische, verplichte toewijzing bedoeld in art. 7:296 lid 4 sub c BW, maar laat wel de mogelijkheid open dat dan bij het terugvallen op de algemene belangenafweging op grond van art. 7:296 lid 3 BW de beëindigingsvordering van de verhuurder alsnog wordt toegewezen. Dat is het betoog van Verhuurders in deze zaak, waarin zij worden bijgevallen door de kritische annotatoren van het nu bestreden hofarrest.

3.23 De Jonge signaleert op basis van de feitenrechtspraak dat rendementsbelangen van de verhuurder onder omstandigheden de doorslag kunnen geven in het kader van de belangenafweging op grond van art. 7:296 lid 3 BW.

1.1 In oktober 1985 zijn de Erven door overlijden van hun moeder eigenaar geworden van een bedrijfsruimte op de begane grond van [de bedrijfsruimte] te [plaats] (hierna: de Bedrijfsruimte).

1.2 Op 10 juni 1989 zijn Verhuurders met Huurder een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de Bedrijfsruimte tegen een huurprijs van NLG 245.000,- per jaar met de gebruikelijke indexeringsclausule voor een periode van 10 jaar (tot 1 juli 1999), met vier aanvullende optieperioden van telkens 5 jaar tot 1 juli 2019, waarvan Huurder gebruik heeft gemaakt.

1.3 Huurder heeft de voorgaande huurder, een garagebedrijf, uitgekocht, de bodem gesaneerd voor een bedrag van NLG 833.226,- en de Bedrijfsruimte verbouwd om het geschikt te maken voor supermarktgebruik, inclusief verbetering van de fundering voor een bedrag van NLG 1.294.480,-.

1.4 Na de eerste periode van 10 jaar is de huurprijs herzien naar aanleiding van een art. 7:303 BW procedure, die op 12 april 2001 is geëindigd in een vaststellingsovereenkomst. Volgens deze overeenkomst is de huurprijs met ingang van 1 juli 1999 verhoogd naar NLG 721.854,87. De huurprijs is - afgezien van de jaarlijkse indexeringen - voor het laatst aangepast in 2006.

1.5 Sinds 1 juli 2019 is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, op het moment van het wijzen van het bestreden arrest tegen een huurprijs van afgerond € 488.000,- per jaar.

1.6 Partijen zijn sinds 2019 in overleg over verhoging van de huurprijs en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Huurder heeft voorgesteld om de aanpassing van de huurprijs vast te stellen langs een procedure ex art. 7:303 BW. Verhuurders hebben hiermee niet ingestemd.

1.7 Verhuurders hebben een andere marktpartij gevonden die bereid is een huurprijs van € 775.000,- per jaar te betalen en is met deze partij een voorwaardelijke huurovereenkomst aangegaan.

1.8 Bij brief van 10 juni 2021 hebben Verhuurders de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2022. Daarbij hebben Verhuurders Huurder in de gelegenheid gesteld om de genoemde huurprijs van € 775.000,- per jaar te matchen. Huurder heeft met de opzegging noch met dit voorstel ingestemd.

1.9 Op 11 november 2021 heeft Huurder voorgesteld de huurprijs vast te stellen op € 541.650.- per jaar. Bij e-mail van 1 december 2021 hebben Verhuurders dit voorstel afgewezen en een jaarlijkse huurprijs van € 750.000,- voorgesteld met een beding waarin wordt afgeweken van art. 7:303 BW. Huurder heeft dat voorstel afgewezen.

G.R.B. van Peursem

In de zaak

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2]

3. [eiseres 3]

4. [eiseres 4]

5. [eiseres 5] ,

eisers tot cassatie

tegen

Koninklijke Ahold Delhaize N.V.,

verweerster in cassatie

Partijen worden hierna verkort aangeduid als de Erven of Verhuurders, respectievelijk Ahold of Huurder.

In deze huurzaak is de vraag of de huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte, aangegaan voor tien jaar met vier aanvullende optieperioden van telkens vijf jaar, die inmiddels van rechtswege voor onbepaalde tijd doorloopt, op grond van de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW kan worden beëindigd (alleen) teneinde een hogere huurprijs te verkrijgen – dus buiten de huurprijsherzieningsprocedure uit art. 7:303 BW om. Verhuurders hebben hier in twee instanties bot gevangen: het systeem van de wettelijke regeling staat hier volgens deze oordelen aan in de weg; uitgangspunt is dat het loutere belang van Verhuurders om een hogere huurprijs te realiseren niet voldoende is (in de specifieke omstandigheden van deze zaak) om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Daar komen Verhuurders in cassatie tegen op: in de gegeven omstandigheden – waarin de aanvankelijke contractperioden voor bepaalde tijd zijn verstreken en van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, een huurverhouding van inmiddels zo’n 36 jaar – moet beëindiging van de overeenkomst in beginsel mogelijk zijn, ook als het bedrijfseconomische belang alleen is het realiseren van een (substantiële) huurverhoging. Ook bestrijden Verhuurders in cassatie dat hun beroep op schending van art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM is verworpen. Ik bepleit om het cassatieberoep doel te laten treffen.

3.27 Ik houd het erop dat art. 7:296 lid 3 BW niet de aangewezen weg lijkt om tot beëindiging te komen als het belang van de verhuurder alleen maar is om te bereiken dat hij een hogere huurprijs kan bedingen, zoals in onze zaak aan de orde is. Dat de bedoeling van de wetgever niet altijd doorslaggevend of leidend hoeft te zijn, is op zich juist, maar de voorgaande analyse laat zien dat hier een evenwicht is beoogd tussen huurprijsaanpassing en opzegging op grond van een belangenafweging. Dat evenwicht wordt geweld aangedaan als de huuraanpassingsprocedure van art. 7:303 BW eenvoudig kan worden omzeild met een beroep op het doorslaggevend belang van een loutere huurverhoging (aangepast aan de marktprijs). Van gewicht lijkt mij daarbij, met het hof, dat zowel in het wetsvoorstel uit 1995, dat in 1999 bij gebrek aan draagvlak is ingetrokken, als opnieuw bij de huurwetaanpassing van 2003 onder ogen is gezien of er geen plaats moest worden ingeruimd voor het marktprijscriterium, maar dat daar tot twee keer toe (beredeneerd) van is afgezien.

3.28 Daar valt tegen in te brengen dat de wetstekst van het nieuwe 290-bedrijfsruimte huurrecht ook de mogelijkheid openlaat van de uitleg dat het enkele huurverhogingsmotief voor beëindiging geen verplichte toewijzing van de beëindigingsvordering mogelijk maakt (als uitzondering in art. 7:296 lid 4 sub c BW op de hoofdregel van art. 7:296 lid 3 dat een belangenafweging moet plaatsvinden), maar dat dat beëindiging na een belangenafweging onverlet laat.

3.29 Of het in 3.27 geschetste stelsel ook (onverkort) moet gelden in een zaak als de onze, waarin na de aanvangsduur van tien jaar telkens gebruik is gemaakt van vier aanvullende verlengopties van telkens vijf jaar en na ommekomst van die dertig jaar inmiddels sprake is van een doorlopende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (sinds 2019), komt aan de orde bij de nu volgende bespreking van de cassatieklachten.

4 Bespreking van het cassatiemiddel

4.1 Het cassatiemiddel komt met vijf onderdelen (uiteenvallend in meerdere subonderdelen) op tegen rov. 3.8 t/m 3.15 van het hofarrest.

4.2 Onderdeel 1 klaagt met drie subonderdelen (1.1 t/m 1.3) over de wijze waarop het hof de duur van de overeenkomst in zijn oordeel heeft meegewogen.

4.3 Subonderdeel 1.1 klaagt dat het oordeel in rov. 3.8 t/m 3.11 en 3.13 t/m 3.15 blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, omdat in een geval als dit (althans in beginsel) van doorslaggevende betekenis is dat het een huurovereenkomst betreft die eerst is aangegaan voor tien jaar, met vier verlengingen van telkens vijf jaar, terwijl de gehele overeengekomen contractduur van 30 jaar inmiddels is verstreken, zodat de huur sindsdien voor onbepaalde tijd doorloopt. Bij die stand van zaken kan de verhuurder zonder meer (althans in beginsel) opzeggen en dan moet de rechter een vordering uit hoofde van art. 7:295 lid 2 BW steeds (althans in beginsel) toewijzen. Dan is (althans in beginsel) niet relevant of voor die beëindiging uitsluitend het kunnen realiseren van een hogere huurprijs voorzit. De verhuurder moet na verloop van meer dan dertig jaar niet meer op de huurprijsaanpassingsprocedure van art. 7:303 BW zijn aangewezen – die hier tot een aanzienlijk lagere huurprijs leidt dan de markthuurprijs. Als het hof in de laatste twee zinnen van rov. 3.3 bedoelt dat ook bij opzegging van een meer dan dertig jaar lopende overeenkomst nog relevant is of wordt opgezegd met als enig belang het kunnen realiseren van een aanzienlijk hogere huurprijs, dan is dat ook onjuist (onder verwijzing naar subonderdelen 3.1 en 3.2 over art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM).

4.4 Subonderdeel 1.2 klaagt dat relevant is dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor tien jaar met vier inmiddels verstreken aanvullende verlengperioden van vijf jaar die na dertig jaar voor onbepaalde tijd doorloopt. Die uitdrukkelijk ingeroepen omstandigheid heeft het hof niet kenbaar in zijn oordeel betrokken – ook niet in rov. 3.12. Daarmee geeft het hof blijk van een verkeerde rechtsopvatting, of is er sprake van een motiveringsgebrek; die omstandigheid kan (op zichzelf of in verband met andere relevante omstandigheden) impliceren dat de rechter de vordering van de verhuurder gebaseerd op art. 7:295 lid 2 BW moet of kan afwijzen – ook als de verhuurder uitsluitend wil beëindigen vanuit zijn belang om een (aanzienlijk) hogere huurprijs te krijgen (andermaal onder verwijzing naar subonderdelen 3.1 en 3.2 over art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM).

4.5 Daar voegt subonderdeel 1.3 aan toe dat om dezelfde redenen als aangedragen in subonderdelen 1.1 en 1.2 rov. 3.12 onjuist of onbegrijpelijk is, omdat daarin ten onrechte tot uitgangspunt wordt genomen dat de belangen van Verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen onvoldoende is voor beëindiging van de huurovereenkomst.

4.6 Met deze klachten kan je drie kanten op.

4.7 De eerste richting ligt misschien bij eerste beschouwing wel het meest voor de hand, als het geschetste juridisch kader (onverkort) leidend wordt bevonden. Zoals uit de inleiding volgt, zijn er geen concrete aanwijzingen in de wetsgeschiedenis of rechtspraak te vinden dat er een onderscheid kan worden gemaakt tussen enerzijds huurovereenkomsten van 290-bedrijfsruimte die nog in de al dan niet (herhaald) verlengde ‘bepaalde tijd’-fase(n) zitten en anderzijds overeenkomsten die na het verstrijken van (al) die fasen inmiddels voor onbepaalde tijd doorlopen. De beëindigingsgronden zijn in de allereerste fase nog iets beperkter, maar daarna staat in een geval als dit de belangenafweging uit art. 7:296 lid 3 BW ‘tegenover’ de huurprijsaanpassingsprocedure uit art. 7:303 BW als het erom gaat om tot huurverhoging te komen. Daarbij lijkt de conclusie te moeten zijn, zo is hiervoor besproken, dat die laatste procedure niet eenvoudig moet kunnen worden omzeild door in plaats daarvan weliswaar op beëindiging aan te sturen op grond van de algemene belangenafweging ex art. 7:296 lid 3 BW, maar met als enig oogmerk het verkrijgen van een (aanzienlijk) hogere (markt)huurprijs. Dat zou maken dat deze klachten daarop afketsen.

4.8 Maar is in dat stelsel een nuancering aan te brengen in een geval als dit, waarbij de contractueel voorziene periodes van bepaalde tijd allemaal zijn doorlopen en de overeenkomst inmiddels van rechtswege voor onbepaalde tijd doorloopt? Dàt is wat het middel bepleit, waarbij bedacht moet worden dat een 290-bedrijfsruimte huurder geacht wordt zijn investeringen in twee termijnen van vijf jaar te kunnen afschrijven/terugverdienen. Het ‘voelt’ na ruim dertig jaar (36 jaar inmiddels al) zo ongeveer als inbreuk op art. 1 Eerste Protocol EVRM. Althans is het in deze situatie (potentieel) strijdig met de redelijkheid en billijkheid om ook in zo’n situatie de verhuurder strikt aan het wettelijke stelsel uit art. 7:296 lid 3 jo. 296 lid 4 sub c BW te houden met een beroep op de kennelijke wetsystematiek van huurprijsaanpassing volgens de route van art. 7:303 BW (mede gelet op de zowel in 1995/1999, als in 2003 verworpen rol voor de marktprijs voor zo’n huurprijsaanpassing). Dat is de tweede kant of richting en dat lijkt mij – uitdrukkelijk beperkt tot dit soort gevallen – niet een bij voorbaat onbegaanbare weg. Een weg ook die past in het stelsel (maar dat nuanceert voor dit type ‘uit-verlengde’ overeenkomsten) en de rechter voldoende ruimte laat voor maatwerk aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval in kwestie.

Ik concludeer tot vernietiging en verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Ontleend aan het bestreden arrest: Hof Amsterdam 18 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1686, JHV 2024/34 m.nt. E.P.W. Korevaar, WR 2025/3 m.nt. R.L. Fabritius, rov. 2.1-2.9. Zie ook het vonnis in eerste aanleg, Rb. Amsterdam (ktr.) 1 juli 2022 (9611550 CV EXPL 21-18612, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl), 1.1 tot en met 1.9.

Deze brief vermeldt geen opzeggrond, maar bij MvG 1.7 stelt Verhuurder: “Voor de beëindiging van de huurovereenkomst hebben de Erven een beroep gedaan op de belangenafweging van lid 3 van art. 7:296 BW.”, hetgeen aansluit bij de e-mail van Verhuurders van 23 oktober 2019 (prod. 3 bij dgvd), toen nog niet was opgezegd, maar waarin staat: “Redelijkerwijs valt aan te nemen dat de belangen van ons als verhuurder in de omstandigheden van dit specifieke geval inmiddels zwaarder wegen dan die van u als huurder.” Dat art. 7:296 lid 3 BW de grondslag voor de opzegging en voor de voorliggende beëindigingsprocedure vormt, volgt ook uit rov. 3.1 van het bestreden arrest, waar in cassatie niet tegen wordt opgekomen.

Zie het al aangehaalde bestreden arrest, rov. 3.1 en 3.2, en de uitspraak in eerste aanleg: Rb. Amsterdam 1 juli 2022 (9611550 CV EXPL 21-18612, niet gepubliceerd op rechtsrpaak.nl), rov. 3.

Kamerstukken I 2002/03, 26 089 enz., nr. 50, p. 17.

Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 8.

Uit de Toelichting bij het in 2003 in werking getreden nieuwe huurrecht volgt dat met die regeling geen ingrijpende wijzigingen is beoogd ten opzichte van het oude recht. Bewust gehandhaafd is het al bestaande stelsel van termijnbescherming van twee maal vijf jaar, met dien verstande dat na tien jaar de overeenkomst door de verhuurder kan worden opgezegd op grond van een belangenafweging, zie Kamerstukken II 1999/00, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 1-3.

Art. 7:295 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst wél door opzegging eindigt indien de huurder opzegt. Het navolgende concentreert zich op de situatie waarin – zoals in de voorliggende zaak – de verhuurder wil opzeggen.

Ook gelden de formaliteiten van art. 7:293 lid 2 BW: opzegging moet bij exploot of aangetekende brief en de opzegtermijn is minimaal een jaar.

De verhuurder kan, indien hij binnen zes weken na de opzegging geen schriftelijke mededeling van de huurder heeft ontvangen dat deze met de opzegging instemt, op de gronden die in de opzegging zijn vermeld vorderen dat de rechter vaststelt wanneer de huurovereenkomst zal eindigen. De materie van art. 7:295 BW was voorheen grotendeels geregeld in art. 7A:1627a BW (oud), zie voor de introductie van deze bepaling Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nrs. 1-3, p. 9: ontleend aan art. 7A:1623c lid 1 t/m 3 BW (oud), met betrekking tot opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte. De bedoeling was om de regeling voor huur van 290-bedrijfsruimte op onderdelen gelijk te trekken met die van de huur van woonruimte, zie p. 1-2; zie hierover verder H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:295 BW, aant. 1.3.

Voor “kan” toewijzen in lid 1 onder a en b gold onder het oude huurrecht volgens vaste rechtspraak dat “kan” als “moet” dient te worden gelezen. Aangenomen wordt dat dat nog steeds geldt, zie o.a. H.J. Rossel, T&C BW, commentaar op art. 7:296 BW, aant. 6 en G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 535 (en verwijzingen aldaar in vn 2147).

Volgens Kerpestein is strikt genomen geen sprake van een opzeggingsgrond, hoewel dit in de praktijk wel zo wordt genoemd, zie G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 535. In wezen doet lid 3 evenwel dienst als alternatief en ‘redmiddel’, wanneer de overige opzeggingsgronden tevergeefs zijn aangewend, aldus de auteur.

Art. 7:296 lid 3 BW rept over opzegging tegen het eind van de verlengde termijn, maar dit geldt óók voor huurovereenkomsten van tien jaar of langer of voor onbepaalde tijd. Uit art. 7:300 lid 1 t/m 3 BW volgt dat huurovereenkomsten die krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd zijn voortgezet en huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor tien jaar of langer, eveneens kunnen worden opgezegd en volgens art. 7:300 lid 3 BW moet die opzegging voldoen aan art. 7:293 leden 2 en 3 BW en art. 7:294 BW, waarbij de art. 7:295 t/m art. 7:299 BW van overeenkomstige toepassing zijn. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat voor de beëindiging van een dergelijke overeenkomst alle in art. 7:296 BW vermelde opzeggingsgronden aangewend kunnen worden, zie Kamerstukken I 2002/03, 26 089 enz., nr. 50, p. 17. Daarom is art. 7:296 BW dus ook van toepassing is op de overeenkomst in de voorliggende zaak – en dat is tussen partijen ook niet in geschil.

Deze regeling is het resultaat van een afweging van de belangen van de huurder tegenover die van de verhuurder. Enerzijds zal een zekere contractduur de huurder voldoende gelegenheid bieden om gedane investeringen af te schrijven, terwijl het in stand houden van de huurovereenkomst anderzijds voor de verhuurder bezwarend kan worden omdat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt (sub a), of de verhuurder het pand nodig heeft voor eigen gebruik (sub b), zie Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8.

De literatuur is verdeeld of lid 3 zo nodig ambtshalve moet worden toegepast; instemmend: J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, 2014, p. 214 en M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 148 en ten aanzien van de regeling in het oud BW R.A. Dozy & Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 412; afwijzend: G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 559.

Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/641-642; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, p. 786; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 564.

H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:296 BW, aant. 7.3; J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, 2014, p. 214; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 148. Zie ook H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:296 BW, aant. 1.32, waar de auteur bepleit dat een praktische aanpak veelal met zich zal meebrengen dat eerst bezien wordt of een geval in lid 1 of lid 4 zich voordoet, en dan pas de belangenafweging van lid 3 aan de orde komt.

Het gaat vooral om art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud): “Een opzegging door de verhuurder is nietig indien de opzegging ertoe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen.” In HR 26 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0651, NJ 1992/726 m.nt. P.A. Stein is dat ingekleurd als: de verhuurder mag geen ander oogmerk hebben dat te komen tot en verhoging van de overeengekomen tegenprestatie. In HR 26 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993ZC0889, NJ 1993/581 m.nt. P.A Stein is dat bevestigd: een opzegging kan niet tot beëindiging leiden indien die ‘geen andere strekking heeft dan om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen”.

Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nrs. 1-3 (MvT), p. 10.

A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, 7.10; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, 10.8; J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten, 2014, 5.10.1 en 5.10.4; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, 6.4; H.J. Rossel, T&C BW, commentaar op art. 7:296 BW, aant. 8b. De nietigheidsgrond van art. 7A:1631 lid 2 sub c BW (oud) werd restrictief uitgelegd: beëindiging was alleen nietig wanneer de opzegging uitsluitend strekte tot het bewerkstelligen van huurprijsverhoging; geen nietigheid wanneer de opzegging vanuit een ander motief was gedaan - ongeacht de vraag of dat andere motief óók tot verhoging van de huurprijs leidde, zie R.A. Dozy, Handboek huurrecht, 2003, commentaar bij art. 1631, aant. 12; HR 20 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0889 (Kasteel Hoensbroek) en de ook de NJ-annotatie van P.A. Stein in NJ 1993/581; zie eerder HR 4 januari 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4930, NJ 1985/789 m.nt. P.A. Stein ([…] /Woningbouwvereniging Ommen), rov. 3.2.

Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nrs. 1-3 (MvT), p.

Een weg die ook recht doet aan de notie uit de Toelichting op de oorspronkelijke regeling uit de jaren zestig dat tegenover elkaar staan het huurdersbelang bij een zodanig lange contractsduur dat gedane investeringen kunnen worden afgeschreven en het verhuurdersbelang dat een verhuurder in het algemeen geen behoefte heeft aan gebondenheid voor een lange termijn “en die op een gegeven ogenblik de beschikking over het pand moet kunnen hernemen op grond van het enkele feit, dat hij eigenaar is”. Helemaal eenduidig kan de parlementaire geschiedenis van huur van 290-bedrijfsruimte nou ook weer niet genoemd worden. Naar mate de looptijd langer is, kan bij een dergelijke ‘uit-verlengde’ 290-bedrijfsruimte huur die voor onbepaalde tijd doorloopt meer en meer een situatie ontstaan die vergelijkbaar is met andere commerciële onbenoemde duurovereenkomsten, waarvoor een dergelijke (de facto) beperking in beëindigingsgronden niet geldt. Dat zijn vergelijkingen waarbij voorzichtigheid past, dat klopt. Meteen opkomend tegenargument is: men hoeft geen 290-bedrijfsruimte huurovereenkomst te sluiten en aan die benoemde overeenkomst zitten nu eenmaal restricties vast, dus als een verhuurder zo’n overeenkomst aangaat, moet hij ook (na (vele) jaren) op de in de betreffende regeling voorziene ‘blaren’ zitten, zoals het geschetste beperkende stelsel als het de verhuurder alleen te doen is om huurprijsaanpassing in opwaartse zin. Daarbij moet ook bedacht worden dat het huurprijsdempende effect van art. 7:303 BW natuurlijk ook ten gunste van de verhuurder strekt in een periode van langdurige laagconjunctuur met (sterk) dalende markthuurprijzen. Bovendien hebben partijen de weg van huurprijsaanpassing volgens (inmiddels) art. 7:303 BW niet contractueel uitgesloten in deze zaak, wat ook had gekund – zij het dat dat genuanceerd wordt door het semidwingendrechtelijke karakter van die bepaling (zie art. 7:291 BW, waarover hiervoor in vt. 31). En van gewicht is, lijkt mij, dat ruimte voor huurprijsaanpassing aan de markthuur tot twee keer toe is verworpen in het wetgevingsproces (1995/1999 en 2003). Maar, of en: nergens is het door de klachten bepleite onderscheid terug te vinden.

4.9 Het is in een stelsel van de tweede route ook niet gezegd dat de verhuurder vervolgens bij de algemene belangenafweging volgens art. 7:296 lid 3 BW met een louter beroep op het kunnen krijgen van een (aanzienlijk hogere) markthuurprijs automatisch aan het langste eind trekt. Nee, er zal daartoe een belangenafweging op grond van die bepaling plaats moeten vinden door de rechter en dan kan het best zijn dat het belang van Huurder in dit geval daar zodanig tegen opweegt, dat de beëindiging op grond van de algemene belangenafweging wordt afgewezen. Maar om op voorhand de deur voor zo’n belangenafweging helemaal gesloten te houden in een situatie als deze, is mogelijk niet direct aansprekend. Misschien ook wel, dat is het beslispunt in deze zaak, maar ik zie voldoende ruimte voor de gebroken lans voor de tweede route, uitdrukkelijk beperkt tot dit soort situaties van ‘uit-verlengde’ 290-bedrijfsruimte huur die zijn overgegaan in overeenkomsten voor onbepaalde tijd en dan in de sleutel van de aanvullende of derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, die de rechter gelegenheid biedt voor het verschaffen van maatwerk dat recht doet aan de concrete situatie van het betreffende geval.

4.10 Dit resultaat wordt ook bereikt langs de derde weg, waarbij de nadruk ligt op de tekst van de wet. Die lijkt, wanneer de totstandkomingsgeschiedenis van de bepaling minder nadruk krijgt, als uitleg mogelijk te maken dat de uitzondering van art. 7:296 lid 4 sub c BW alleen betekent dat de rechter niet verplicht is de beëindigingsvordering toe te wijzen als het enige wat de verhuurder met de beëindiging beoogt is het realiseren van een hogere huurprijs, maar waarbij dan vervolgens wordt teruggevallen op de hoofdregel van lid 3 van dat artikel dat de rechter moet overgaan tot een algemene belangenafweging. Dat lid 3 is immers al ingeschakeld door de aanhef van lid 4: ‘In geval van lid 3…’.

4.11 Dat leidt ertoe dat ik in deze conclusie bepleit dat de klachten doel treffen langs de lijnen van weg twee of drie. Daar blijft belang bij bestaan, omdat in rov. 3.12 wel een soort belangenafweging is te vinden (‘andere redenen’), maar met vooropstelling van het uitgangspunt dat het belang van Verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging te kunnen komen. Zou de tweede of derde route worden gevolgd, dan zal na verwijzing alsnog een belangenafweging plaats moeten vinden door het hof waar naar wordt verwezen – en dan zonder deze vooropstelling, dus met medeweging van dit belang. Wanneer de eerste weg voor juist moet worden gehouden, stranden als gezegd de hier besproken klachten.

4.12 Onderdeel 2 komt in de subonderdelen 2.1-2.3 op tegen de (nadere) belangenafweging van het hof in rov. 3.12. In rov. 3.12 wordt, zoals net aangegeven, als uitgangspunt voorop gesteld dat het belang van Verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen hier. Als onderdeel 1 doel treft, wordt al op de daar aangedragen gronden gecasseerd en verwezen en is dat uitgangspunt van tafel. Zie ik het goed, dan ontbreekt in die situatie belang bij deze klachten tegen het oordeel dat het belang van Verhuurders ‘ook om andere redenen niet tot beëindiging van de huurovereenkomst zou kunnen leiden.’ Die ‘andere redenen’ lijken mij het karakter te hebben van een overweging ten overvloede, maar na cassatie en verwijzing op de grond dat het ‘uitgangspunt’ niet houdt, zal de feitenrechter opnieuw een belangenafweging moeten maken in het kader van art. 7:296 lid 3 BW. Voor het geval onderdeel 1 geen doel zou treffen, bestaat lijkt mij evenmin belang bij deze klachten, want dan ‘houdt’ het uitgangspunt uit het begin van rov. 3.12 wel dat het loutere oogmerk van realisatie van een hogere huurprijs niet voldoende is voor beëindiging in het kader van art. 7:296 lid 3 BW – wat er verder ook zij van de door het hof aangegeven ‘andere redenen’. Ik zou het daarbij kunnen laten, maar bespreek de klachten zekerheidshalve ook inhoudelijk.

4.13 Subonderdeel 2.1 beklaagt de beoordeling van deze ‘andere redenen’ als onjuist of ontoereikend gemotiveerd. Reden (a) dat Huurder Verhuurders al heeft aangeboden een aanmerkelijk hogere huurprijs te betalen, ‘houdt’ niet, omdat dat de door Verhuurders in de markt te realiseren huurprijs niet (voldoende) benadert. Voor reden (b), dat Huurder bereid is tot medewerking aan een art. 7:303 BW procedure, maar Verhuurders van het voeren daarvan hebben afgezien, geldt dat Verhuurders niet gehouden zijn daaraan mee te werken, ook niet in de zin van een Obliegenheit en zij hier zelf mogen bepalen hoe tot huurprijsaanpassing te komen (onder verwijzing naar subonderdeel 2.2). Reden (c), dat Verhuurders niet in financiële nood verkeren, volstaat niet, nu dat bij beoordeling van de geldigheid van de opzegging in de omstandigheden van dit geval niet ter zake doet (ook onder verwijzing naar subonderdeel 2.2).

4.14 Voorop staat dat bij de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW alle relevante feiten en omstandigheden een rol kunnen spelen. De invulling en uitkomst van die belangenafwegingen betreft een feitelijk oordeel dat in cassatie slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst.

4.15 Ik meen dat het hofoordeel de begrijpelijkheidstoets kan doorstaan. Voor (a) geldt dat het niet onbegrijpelijk is dat het hof meeweegt dat er al een hogere huurprijs door Huurder is aangeboden. Dat aspect heeft de opzegging door Verhuurders getriggered. Dat het hof die omstandigheid anders weegt dan Verhuurders graag hadden gezien, maakt dat oordeel nog niet onbegrijpelijk. Hetzelfde geldt voor (b). De mogelijkheid voor Verhuurders om via de huurprijsherzieningsprocedure (art.

11. Kamerstukken II 1980/81, 16 655, nrs. 1-3 (MvT), p. 8.

Kamerstukken II 1999/00, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 6. In het in dit citaat genoemde art. 7A:1631 lid 2 onder c BW was opgenomen: “Een opzegging door de verhuurder is nietig, indien (…) de opzegging ertoe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen.”

Kamerstukken II 1999/00, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 1.

In de tekst van rov. 3.9 staat hier ‘huurder’, maar uit de context wordt duidelijk dat dit een verschrijving is en ‘verhuurder’ is bedoeld.

Zo ook H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:296 BW, aant. 1.31.

JHV 2024/34 m.nt. E.P.W. Korevaar, p. 7.

WR 2025/3 m.nt. R.L. Fabritius, p. 18.

WR 2025/3 m.nt. R.L. Fabritius, p. 19, onder verwijzing naar de annotatie van Jongbloed en Eeken bij Hof ’s-Hertogenbosch 8 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AQ5632, in TVHB 2004/5.

R.A. Dozy & Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 406, kenmerkten de destijds geldende regeling als volgt: “Voor de opzegging na tien jaar of langer bevat art. 1631 lid 2, naast de hierboven genoemde gronden voor nietigheid van de opzegging, een extra grondslag voor nietigheid, namelijk indien de opzegging ertoe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen. Deze laatste nietigheidsgrond komt eigenlijk alleen aan de orde bij de belangenafweging van art. 1631a lid 1. Zij is vergelijkbaar met de beperking die in de mogelijkheid tot opzegging op grond van het weigeren van een redelijk aanbod is begrepen, zie art. 1631a lid 2 sub 4 (vgl. ook art. 1623e lid 1 sub 4 voor woonruimte). Ten aanzien van deze beperking in art. 1631a lid 2 sub 4 was reeds door de Hoge Raad uitgemaakt dat het aanbod niet uitsluitend, doch wel mede een verhoging van de huurprijs mag bevatten (…). Ten aanzien van de nietigheidsgrond van art. 1631 lid 2 sub c is dezelfde beslissing genomen in HR 26 februari 1993, NJ 1993, 581 (Kasteel Hoensbroek)”. (Onderstrepingen A-G).

G.I. Beij & Th.C. Visser, Is het voornemen om een hogere huurprijs te realiseren een doorslaggevende factor bij de huurbeëindiging?, HIP 2012/5, p. 129: “Een huurprijsverhoging kan dus bij 290-bedrijfsruimte een reden zijn om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.” Zij laten daar wel op volgen dat dat m.n. een rol kan spelen, wanneer als belangen “ieder voor zich, dan wel samen” tot de conclusie leiden dat moet worden beëindigd. Zij verwijzen daartoe naar twee uitspraken, maar die betreffen geen huurverhoging sec, zoals in onze zaak: daarin gaat het om resp. rendementsverhoging na renovatie (Hof Amsterdam 16 februari 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BO2432) en rendementsverhoging na sloop en nieuwbouw (Ktr. Tiel 6 augustus 2003, ECLI:NL:RBARN:2003:AO1769).

Ik wijs nog op Rb. Midden-Nederland 11 april 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:1436, waar wél op grond van belangenafweging tot beëindiging wordt gekomen wegens de mogelijkheid van een hoger rendement, maar daar was – anders dan in onze zaak – art. 7:303 BW contractueel uitgesloten (waar Verhuurders in onze zaak overigens ook op aansturen; terzijde: dat staat vanwege het semidwingendrechtelijke karakter er niet aan in de weg dat een huurder een beroep op art. 7:303 BW doet, zie GS Huurrecht (J.M. Heikens), art. 7:291 BW, aant. 2.2.2). Vgl. ook de conclusie van A-G Wesseling-van Gent van 4 oktober 2019, ECLI:NL:PHR:2019:1014 (gevolgd door HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:146, 81 RO), 2.47: “Die stelling brengt het hof in de eerste plaats tot de – juiste – overweging dat ingevolge art. 7:296 lid 3 BW een renovatie niet mag dienen tot het omzeilen van de matigende werking die art. 7:303 BW op de huurprijs heeft. Immers, art. 7:303 BW kent in lid 1 onder b BW voor een nadere huurprijsvaststelling een referentieperiode van vijf jaar en in lid 2 is een regeling opgenomen voor de nadere vaststelling door de rechter van de huurprijs.” In dezelfde lijn bijv. Hof Arnhem-Leeuwarden 24 januari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:604 (naast rendementsvoordeel voldoende bijkomende zwaarwegende omstandigheden nodig), Rb. Rotterdam (ktr.) 21 maart 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:4052 (één van de pijlers van de huur(prijs)bescherming voor een huurder van 290-bedrijfsruimte is bescherming tegen excessieve huurprijsstijging door art. 7:303 BW en de opzegmogelijkheid van de algemene belangenafweging mag niet worden gebruikt om die huurprijsbescherming uit te hollen; geen beëindiging o.g.v. algemene belangenafweging mogelijk met als enige doel om zo de markthuurprijs te gaan ontvangen).

A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, par. 7.12.1 en aldaar genoemde rechtspraak.

Idem, p. 793. In gelijke zin N. Amiel, B.N. Cammelbeeck, A. de Fouw e.a., Handboek huurrecht bedrijfsruimte, 2018, p. 363: “Indien de opgevoerde belangen echter (voornamelijk) financieel van aard zijn en de verhuurder (…) (op korte termijn) mogelijkheden (heeft) om de huurprijs in een 303 BW-procedure ter discussie te stellen, dan is dit ook een omstandigheid die in de belangenafweging kan worden meegenomen en tot afwijzing van de vordering kan leiden.”. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 564 signaleert weliswaar dat verhuurders zich succesvol kunnen beroepen op een financieel belang, maar het gaat daarbij niet om het belang van een hogere huurprijs. De uitspraken waar de auteur naar verwijst in vn 2255 zien op situaties als (beoogde) verkoop van het bedrijfspand op zo profijtelijk mogelijke wijze (ktr. Lelystad 28 december 1994, ECLI:NL:KTGLLY:1994:AK0689, WR 1995/78 (Parochie van de Heilige Ludgerus/ […]); ktr. Groningen 21 maart 1996, ECLI:NL:KTGGRO:1996:AK0779, WR 1996/77 ( / […])); sloop (en evt. nieuwbouw) van het bedrijfspand om later beter exploitabel te maken (ktr. Utrecht 5 oktober 1995, ECLI:NL:KTGUTR:1995:AK0741, WR 1996/30 (Vastgoed Select Ontwikkeling/La Ligna Haarlem); Rb. Utrecht 9 juli 2003, ECLI:NL:RBUTR:2003:AI0155, WR 2003/66 (Grillroom Ramses); Rb. Arnhem (ktr. Tiel) 6 augustus 2003, ECLI:NL:RBARN:2003:AO1769, WR 2004/9 […] / […])); bedrijfsuitbreiding (Rb. Utrecht 14 maart 2001, ECLI:NL:RBUTR:2001:AK4482, WR 2001/650; Rb. Arnhem 9 december 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BU7690, WR 2012/36 ([…] /Spar Holding)); exploitatie door de verhuurder (indien huurder zelf niet gebruiker van het pand is) (Hof Den Bosch 8 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AQ5632); renovatie (Rb. Amsterdam 27 november 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7825, WR 2013/35 m.nt. E.E. van der Kamp ([…] /Hoogenbosch Retail), gevolgd door Hof Amsterdam 10 juni 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2274, WR 2014/127 (Hoogenbosch Retail/ […])).

Op grond van art. 7:303 lid 1 geldt dat dit kan a) na afloop van de overeengekomen duur in geval van een overeenkomst voor bepaalde tijd, en b) in alle ander gevallen telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 (Nota n.a.v. het verslag) p. 13.

Kamerstukken II 1994/95, 24 150, nr. 3 (MvT), p. 14-16.

Kamerstukken II 1998/99, 24 150, nr. 14 (Brief houdende intrekking van het wetsvoorstel).

Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 2-3, zie ook: Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 (Nota n.a.v. het verslag), p. 12-13.

Annotator Fabritius (WR 2025/3) betoogt dat in HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010/649 m.nt. P.A. Stein, WR 2011/3 m.nt. Z.H. Duijnstee-Van Imhoff, JHV 2010/219 m.nt. F. Borst (Toko Mitra), rov. 3.5, uitdrukkelijk is afgeweken van de bedoeling van de wetgever. Dat lijkt mij geen vergelijkbaar geval. In Toko Mitra werd niet tot een met het stelsel van huur van 290-bedrijfsruimte slecht verenigbare wetsuitleg gekomen en dat is in de voorliggende zaak volgens mij wel zo.

7:303 BW) een huurprijswijziging te bewerkstelligen is hier in die zin relevant, dat de wetgever, zoals in de inleiding besproken, voor ogen heeft gehad om opzegging en huurprijsaanpassing gescheiden te regelen. In de inleiding is ook besproken dat rendementsbelangen er mogelijk toe kunnen leiden dat de belangenafweging niet in het voordeel van de verhuurder uitvalt, juist omdat de wet in art. 7:303 BW een separate route voor huurprijsaanpassing kent. Ook hier komt het hof tot een andere weging van deze omstandigheid dan Verhuurders voor ogen hadden, maar dat levert geen onbegrijpelijkheid op. Afgezien van de in onderdeel 1 aangekaarte problematiek, is hier zodoende geen sprake van ontoereikende motivering op dit punt. Ook voor (c) geldt dat niet onbegrijpelijk is dat het hof het aspect van de hoedanigheid van partijen heeft meegewogen. Hoewel Verhuurders in cassatie aanvoeren dat deze omstandigheid niet relevant zou zijn bij de beoordeling van de beëindigingsvordering volgens art. 7:296 lid 3 BW, geldt dat zij deze omstandigheid in feitelijke instanties zelf aan de orde hebben gesteld. Dan is het niet vreemd dat het hof dat aanstipt.

4.16 Subonderdeel 2.1 zie ik inhoudelijk dan ook geen doel treffen.

4.17 Subonderdeel 2.2 noemt vervolgens vier omstandigheden die ten onrechte, althans onbegrijpelijkerwijs niet in de beoordeling zijn betrokken: (i) de duur van de huurovereenkomst en het verstrijken van de overeengekomen contractduur; (ii) dat bij deze stand van zaken het recht van de huurder praktisch een eeuwigdurend recht is om de huur voort te zetten tegen een huurprijs die vanwege de werking van art. 7:303 BW zeer veel lager ligt dan de in de markt te realiseren huurprijs; (iii) de hoedanigheid van partijen en de maatschappelijke positie van Huurder (multinational met miljardenomzet die geen huurbescherming nodig heeft tegenover particuliere verhuurders); en (iv) de consequenties voor partijen van het al dan niet beëindigen van de huurovereenkomst, met name dat Huurder vele profijtelijke filialen in [plaats] heeft, waaronder één op 800 meter afstand van de Bedrijfsruimte en dat het gehuurde ook in vergelijking met andere AH filialen een extreem gunstige winstratio heeft. Als deze omstandigheden niet relevant zijn geoordeeld, dan is het oordeel onjuist en anders ontoereikend gemotiveerd.

4.18 Voorop staat dat het hof niet gehouden is om op alle aangedragen argumenten te responderen. Punten (i) en (ii) zijn aspecten die in wezen al deel uitmaken van de klachten van onderdeel 1. Ik verwijs kortheidshalve naar de bespreking daarvan; als onderdeel 1 zou slagen, geldt dat inhoudelijk ook voor punten (i) en (ii). De klacht over punt (iii) mist feitelijke grondslag, omdat het hof deze omstandigheden in zijn oordeel heeft betrokken. Aan het slot van rov. 3.12 overweegt het hof immers “Ook hetgeen de Erven overigens nog hebben gesteld, onder meer ten aanzien van (…) de hoedanigheid van de Erven tegenover die van Ahold, brengt het hof niet tot een andere conclusie.” Voor punt (iv) geldt iets vergelijkbaars: deze omstandigheden zijn in de beoordeling betrokken, zoals blijkt uit rov. 3.5, waarin de belangen van Huurder worden uiteengezet, en rov. 3.12, waarin het hof stilstaat bij het belang van Huurder “om de exploitatie van het gehuurde voort te zetten en niet haar volledige bedrijfsresultaat op deze locatie blijvend te verliezen” en oordeelt dat Huurders niet in financiële nood verkeren. Uit deze passages in samenhang bezien volgt dat het hof deze door Verhuurder genoemde omstandigheden in zijn oordeel heeft betrokken, zodat de klacht met betrekking tot punt (iv) op een onjuiste lezing van het arrest berust.

4.19 Subonderdeel 2.2 is inhoudelijk op de punten (i) en (ii) na tevergeefs voorgesteld (voor het geval onderdeel 1 doel treft).

4.20 Subonderdeel 2.3 richt nog een motiveringsklacht tegen de passage uit rov. 3.12 dat niet vaststaat tot welk resultaat een huurprijsherzieningsprocedure zou leiden, zodat ook niet vaststaat dat het verschil met via zo’n herzieningsprocedure te realiseren huuropbrengst zo groot zal zijn als Verhuurders stellen. Dat is niet toereikend gemotiveerd, mede in het licht van rov. 3.4, waarin het hof vaststelt dat de huurprijsherzieningsprocedure zou leiden tot een huurprijs tussen € 571.000,- (volgens Verhuurders) en € 614.000,- (volgens Huurder), waarbij Huurder niet heeft bestreden dat een derde bereid is een huurprijs van € 923.000,- te betalen.

4.21 Om met dat laatste te beginnen: dat mist feitelijke grondslag, want dat heeft Huurder volgens het hof wel betwist, zie rov. 3.4, hetgeen in cassatie niet is bestreden (in gelijke zin s.t. Huurder 43 (a)). De klacht lijkt mij verder (ook op een andere dan de eerder besproken gronden) belang te missen. Het hof vindt zo’n stijging namelijk, veronderstellenderwijs ervan uitgaand dat het verschil zo groot is als Verhuurders stellen, onvoldoende opwegen tegen het belang van Huurder bij voortzetting van de exploitatie en het niet hoeven verliezen van haar volledige bedrijfsresultaat op deze locatie, zo oordeelt het hof feitelijk in rov. 3.12. Daarin weegt het hof ook mee dat Huurder al een aanmerkelijk hogere huurprijs heeft aangeboden en bereid is voortvarend mee te werken aan een huurprijsherzieningsprocedure – een procedure die Verhuurders niet willen voeren, hoewel zij dat al geruime tijd hadden kunnen doen, waarmee zij al eerder een huurprijsstijging hadden kunnen realiseren, aldus het hof. Naast dit meervoudige gebrek aan belang lijkt mij hier ook inhoudelijk geen sprake van ontoereikende motivering. Dat partijen zich hebben uitgelaten over wat volgens hen de uitkomst van een huurprijsherzieningsprocedure zou zijn, betekent niet dat daarmee ook vaststaat tot welk resultaat zo’n huurprijsherzieningsprocedure daadwerkelijk zou leiden.

4.22 Op dit een en ander ketst subonderdeel 2.3 af.

4.23 Naar de subonderdelen 3.1 en 3.2 over art. 1 Eerste Protocol EVRM werd al in onderdeel 1 verwezen, zo hebben we gezien. De klachten zijn gericht tegen rov. 3.13 dat het beroep van Verhuurders op het EVRM niet tot een ander oordeel leidt.

4.24 Volgens subonderdeel 3.1 geeft dit oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is dit oordeel ontoereikend gemotiveerd, omdat de in subonderdeel 2.2 vermelde omstandigheden moeten, dan wel kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van een “disproportionate and excessive burden” voor Verhuurders, zodat art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP EVRM) is geschonden. Uit de EHRM-rechtspraak volgt dat als (a) de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd; (b) de verhuurder geen mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te doen eindigen op basis van een van de beperkte gronden waarin de wet voorziet; en (c) de verhuurder geen mogelijkheid heeft om de huurprijs aan te (doen) passen aan de in de markt te realiseren huurprijs; een en ander (d) ondanks het feit dat de huurder een commerciële onderneming is, de omstandigheid dat de huurprijs significant lager is dan de in de markt geldende huurprijs of in relatie tot de marktwaarde van de onroerende zaak “must be balanced against the interest at play in the present case.” Het gegeven oordeel miskent zodoende Lindheim c.s./Noorwegenen Zammit/Malta en/of in het oordeel is niet kenbaar rekening gehouden met deze omstandigheden. Als het hof deze omstandigheden niet relevant acht, is het oordeel onjuist en anders ontoereikend gemotiveerd.

4.25 Art. 1 EP EVRM luidt als volgt:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom.

Daarbij is dan ook nog een verschil dat de door Verhuurders gewenste (hoofd)rol voor het marktprijscriterium nu juist tot twee keer toe in het recente verleden is gewogen en verworpen.

Daarin oordeelt het hof dat het aangevoerde belang om vrijelijk over hun eigendom te kunnen beschikken in dit geval neerkomt op het belang een hogere huurprijs te realiseren.

S.t. Verhuurders 2.1 onder verwijzing naar Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr, 3 MvT) onder 10 en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/643, met verwijzing naar o.m. conclusie A-G Huydecoper, ECLI:NL:PHR:2011:BP3276, onder 7-12 met nadere verwijzingen in vt. 4-6.

Citaat uit de MvT genoemd in de vorige voetnoot, aangehaald in de s.t. Verhuurders, 2.1.

Indien in de voor onbepaalde tijd aangegane onbepaalde duurovereenkomst niet is voorzien in de mogelijkheid van opzegging, en de wet de bevoegdheid tot opzegging niet regelt, kan de bevoegdheid daartoe niettemin naar de aard van de overeenkomst uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeien, zie: F.S.M. Ruitinga & H.N. Schelhaas, Prijs en privaatrecht (O&R nr. 149) 2024/10.3.2-10.3.3; Asser/Sieburgh 6-III 2022/408, zie verder: M.R. Ruygvoorn, Opzegging van duurovereenkomsten; de Hoge Raad houdt alle opties open!, Bb 2025/2, onder 2; A.Z. Lankhaar, Tot de dood ons scheidt? De kwalificatie en uitleg van onbenoemde duurovereenkomsten’, Bb 2024/29, onder 4.3. Zie over de duurovereenkomst recentelijk HR 16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:763, JIN 2025/89 m.nt. P.J.B. van Deurzen & S.A. ten Broecke, JOR 2025/204 m.nt. T.G. Wouda, rov. 3.2, waar is overwogen dat tot uitgangspunt dient dat een duurovereenkomst die voorziet in een regeling van de opzegging in beginsel op grond van die regeling opzegbaar is. Zie eerder ook mijn conclusie van 19 april 2024, ECLI:NL:PHR:2024:441, onder 3.7 en verwijzingen aldaar (gevolgd door HR 21 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:911, 81 lid 1 RO).

Verhuurders’ s.t. 4.1-4.2 maakt deze vergelijking ook: Uitgangspunt bij onbenoemde duurovereenkomsten is sinds HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012/685 m.nt. T.F.E. Tjong Tjin Tai (De Ronde Venen/Stedin) opzegbaarheid, waarop voor 290-bedrijfsruimte een uitsondering is gemaakt, maar ‘naarmate de tijd verstrijkt vermindert het gewicht van de redenen die aan het maken van deze uitzonering ten grondslag liggen en neemt het belang toe van toepassing van de hoofdregel’, aldus Verhuurders’ s.t. p. 15.

Of er in deze zaak ruimte zou moeten zijn voor de notie dat ‘de wettelijke regeling voor ‘290-bedrijfsruimte’ niet is toegesneden op en zeer kapitaalkrachtige multinational zoals Ahold’, zoals Verhuurders’ s.t. 2.1 aanvoert, kan nu in cassatie blijven rusten. Het is een pleidooi voor flexibiliteit van de norm of ruimte voor de beperkende rol van de redelijkheid en billijkheid. De hoedanigheid van partijen kan m.i. in bepaalde gevallen wel een factor zijn die wordt meegewogen in de algemene belangenafweging.

Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/641-642; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, p. 786; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2022, p. 564.

HR 12 december 1980, ECLI:NL:HR:1980:AG4123, NJ 1981/361 m.nt. P.A. Stein (Hengelose/ […]); HR 19 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZC3684, NJ 2002/144 (WE/ […]), onder verwijzing naar de conclusie van A-G Hartkamp, zie aldaar onder 10); zie ook A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M. van Heeren, Hoofdlijnen in het huurrecht, 2024, p. 322.

MvG 4.4, 4.19 en 4.22.

Bij s.t. 3.8 e.v. knopen Verhuurders een (interessant) betoog vast aan onderdeel 3, met verwijzing naar subonderdeel 1.2, over ingrijpen door de Hoge Raad toetsend aan art. 1 EP EVRM, te weten op regelgevingsniveau en of sprake is van een individuele buitensporige last. Het eerste element zie ik niet terug in de klachten, het tweede wel. Nu uit de hier volgende bespreking volgt dat Verhuurders’ beroep op schending van art. 1 EP EVRM geen doel treft, laat ik de bij s.t. aangedragen remedies, waaronder ‘Verdragsconforme uitleg’ verder buiten beschouwing.

EHRM 12 juni 2012, ECLI:CE:ECHR:2012:0612JUD001322108, NJ 2014/1 m.nt. P.C.E. van Wijmen (Lindheim/Noorwegen).

EHRM 30 juli 2015, nr. 1046/12, ECLI:CE:ECHR:2015:0730JUD000104612 (Zammit/Malta).

Aangenomen wordt dat verdragstaten hierin een ruime ‘margin of appreciation’ toekomt, zie o.a. A.E.M. Leijten, SDU Commentaar EVRM, art. 1 EP EVRM, par. C.1, 2020; J. vande Lanotte & Y. Haeck, Handboek EVRM, Deel 2 Artikelsgewijs commentaar, 2004, p. 353. De EHRM-rechtspraak over het art. 1 EP EVRM is overvloedig. Zie over de betekenis van de EHRM-rechtspraak op dit vlak A.M. Langeloo, De Poolse en de Nederlandse kwestie, HIP 2012/8; A.M. Langeloo, De Poolse kwestie in de Nederlandse huurrechtpraktijk, HIP 2011/4; A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M. van Heeren, Hoofdlijnen in het huurrecht, 2024, par. 1.5.5 eb A.R. de Jonge, Huurrecht, 2023, par. 6.9. Zie ook HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110, AB 2019/37 m.nt. T. Barkhuysen & M.L. van Emmerik, NJ 2018/238 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper([…] /Staat), rov. 3.6.1-3.6.3 en HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2014/76 m.nt. T. Gardenbroek: de Nederlandse huurprijswetgeving voor woonruimte met beperkingen voor verhuurders/eigenaren in de overeen te komen huurprijs vormt een wetmatige inmenging die een legitiem doel dient in het algemeen belang.

Zie o.a. EHRM 23 september 1982, ECLI:CE:ECHR:1982:0923JUD000715175 (Sporrong en Lönnroth/Zweden), par. 69; EHRM 5 januari 2000, ECLI:CE:ECHR:2000:0105JUD003320296 (Beyeler/Italië), par. 107; EHRM 30 augustus 2007, ECLI:CE:ECHR:2007:0830JUD004430202, NJ 2008/269 m.nt. E.A. Alkema (J.A. Pye (Oxford)/United Kingdom), par. 75; EHRM 14 november 2017, ECLI:CE:ECHR:2017:1114DEC004618416, H&I 2018/172 m.nt. Tjebbe Gerverdinck, BNB 2018/66 m.nt. M.R.T. Pauwels, FED 2018/60 m.nt. C.J.A. Maas, V-N 2017/61.18 m.nt. Redactie (P. Plaisier/Nederland), par. 71; EHRM 17 juni 2025, ECLI:CE:ECHR:2025:0617JUD003878518, H&I 2025/198 m.nt. Edwin Thomas (Radobuljac/Croatia), par. 48.

EHRM 12 juni 2012, ECLI:CE:ECHR:2012:0612JUD001322108, NJ 2014/1 m.nt. P.C.E. van Wijmen (Lindheim/Noorwegen), par. 129. Volgens de verpachters kwam dit de facto neer op onteigening, par. 61.

Idem, par. 134.

EHRM 30 juli 2015, nr. 1046/12, ECLI:CE:ECHR:2015:0730JUD000104612 (Zammit/Malta), par. 22, 24 en 62.

Idem, par. 60.

Idem, par. 62.

Idem, par. 63

Idem.

Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

4.26 Art. 1 EP EVRM waarborgt het recht op eigendom, maar laat ook ruimte aan verdragstaten om het gebruik van eigendom te reguleren. Dergelijke interferences moeten gebaseerd zijn op de wet en zijn ingegeven door het algemeen belang, maar moeten ook proportioneel zijn, dat wil zeggen “strike a fair balance between the demands of the general interest of the community and the requirements of protection of the individual’s fundamental rights”.

4.27 Volgens de klacht zijn uit de EHRM-rechtspraak over art. 1 EP EVRM richtlijnen te halen die in onze zaak kunnen/moeten leiden tot het oordeel dat hier sprake is van een “disproportionate and excessive burden”. Dat lijkt mij overdreven. De in de klacht genoemde EHRM-zaken gaan over casus die zich slecht laten vergelijken met de onze.

4.28 Lindheim c.s./Noorwegen ziet op de Noorse Ground Lease Act 1996 zoals gewijzigd in 2004 voor de verpachting van grond ten behoeve van particuliere woningbouw (dat lijkt vergelijkbaar met ons erfpachtsrecht) die (erf)pachters het recht gaf na het verstrijken van de termijn verlenging van hun (erf)pachtovereenkomsten te vorderen voor onbepaalde tijd en op ongewijzigde voorwaarden. Dat was bedoeld om (erf)pachters te beschermen tegen de consequenties van sterk stijgende grondprijzen en dat vormt op zich een legitiem doel in de zin van art. 1 lid 2 EP EVRM. Maar volgens het Hof was hier sprake van een disproportionele disbalans tussen het maatschappelijk belang bij bescherming van het recht op huisvesting van de (erf)pachters en de rechten van (erf)verpachters nu als gevolg van marktontwikkelingen in de tussenliggende jaren de (erf)pachtopbrengsten (canon) niet meer in redelijke verhouding staan tot de waarde van de grond. Het in die situatie mogelijk maken om voor onbepaalde tijd voort te zetten tegen ongewijzigde voorwaarden met een (erf)pachtsom (canon) van in dit geval nog geen 0,25% van de marktwaarde, zonder mogelijkheid van verhoging (anders dan indexering voor inflatie), levert volgens het Hof geen “fair balance” op. Daarmee is onze zaak bepaald niet te vergelijken.

4.29 Zammit/Malta gaat over huur van bedrijfsruimte (die al sinds 1971 liep) voor een huurprijs extreem ver onder de marktprijs. De jaarlijkse huursom bedroeg € 862,- over de periode 2002 t/m 2009, ingevolge een wetswijziging vervolgens oplopend tot € 1.505,- in 2013, met vanaf 2014 jaarlijkse indexaties van 5%, terwijl in de eerstgenoemde periode al sprake was van een markthuurprijs van € 7.000,- per jaar. De verhuurder had bovendien tevergeefs geprobeerd om tot een huurverhoging te komen via de daartoe verplichte procedure bij de “Rent Regulation Board”. De Maltese wet bepaalde dat huurverhogingen waren gemaximeerd tot 40% van de redelijke huur voor de betreffende ruimte voorafgaand aan augustus 1914. Dat betekende hier dat geen enkele huurverhoging mogelijk was, omdat de aanvangshuur in 1971 al boven dat maximum lag. Het Hof oordeelde dat de staat een “wide margin of appreciation” toekomt, maar dat een betreffende “interference” niet mag leiden tot resultaten die “manifestly unreasonable” zijn en dat hoewel er geen absoluut recht bestaat op een marktwaardehuurprijs, de huurprijs hier significant lager was dan de marktprijs, zodat hier geen sprake was van een “fair balance”. Daarbij hecht het Hof belang aan het gegeven dat hier sprake was van een huurder van commerciële aard, die de ruimte gebruikte voor opslag en dat niet was gebleken dat de levensvatbaarheid van het bedrijf van huurder afhankelijk was van zo’n zeer gunstige regeling voor huurders. In dergelijke omstandigheden mag zo’n ‘automatisch’ werkende regeling niet leiden “to an imbalance that imposes an excessive burden on landlords while allowing tenants of commercial property to make inflated profits”. Ook deze zaak betreft een vrij extreem geval van disproportionaliteit met een de facto onmogelijkheid tot huuraanpassing die ook maar in de verste verte in de buurt komt van een hedentendage reële huur (vanwege de 40% cap ten opzichte van nota bene 1914), laat staan de markthuurprijs (waarop overigens geen absoluut recht bestaat, zo benadrukt deze uitspraak). Ook dat lijkt me slecht vergelijkbaar met onze zaak.

4.30 Beide EHRM-uitspraken bieden weliswaar houvast voor de manier waarop kan worden beoordeeld of sprake is van een “fair balance”, maar hieruit volgt niet dat ook in de voorliggende zaak sprake is van een “disproportionate and excessive burden”. Een belangrijk verschil is dat in beide EHRM zaken geen enkele (reële) mogelijkheid tot huurprijswijziging bestond. Dat is in onze zaak natuurlijk anders op grond van art. 7:303 BW. Dat heeft het hof ook zo beoordeeld in rov. 3.13: van een “buitenproportionele disbalans tussen de huur prijs en de marktwaarde niet is gebleken”, nu de wet niet alleen in opzeggingsbescherming voorziet, maar ook in een regeling voor huurprijsverhoging.

4.31 Of punt (b) uit de klacht hier op de juiste wijze wordt ingezet, lijkt mij de vraag: er is natuurlijk op grond van de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW wel de mogelijkheid voor Verhuurders om te beëindigen met als oogmerk een hogere huurprijs te kunnen realiseren, zij het dat het vanwege de bestaande route van art. 7:303 BW maar de vraag is hoe dat belang aan Verhuurderszijde wordt afgewogen tegen dat van Huurder (voor het geval onderdeel 1 doel zou treffen; anders is er altijd nog de door Verhuurders niet bewandelde route van art. 7:303 BW). In de bespreking van onderdeel 1 heb ik een lans gebroken voor de nuancering dat dat wel (in beginsel) zou moeten kunnen als de huurovereenkomst 290-bedrijsfruimte inmiddels doorloopt voor onbepaalde tijd, na een aantal verlengingen (route twee), of mogelijk zelfs in het algemeen zou kunnen (de derde weg). Dit punt (b) schurkt daar een beetje tegen aan.

4.32 Uit de besproken EHRM-rechtspraak blijkt verder dat punt (c) uit de klacht niet juist is: het niet kunnen aanpassen van de huur aan de marktprijs is juist geen (absoluut) recht, zoals we hebben gezien bij de bespreking van de Malteser zaak, iets wat punt (c) wel lijkt te suggereren. Dat is niet het criterium. Het gaat erom of de betreffende regeling binnen de “wide margin of appreciation” die een staat hier toekomt resulteert in een “fair balance” of niet en daarbij bestaat in een zaak als deze niet per se een recht voor de verhuurder op de markthuurprijs.

4.33 De klacht stelt met punt (d) aan de orde dat hier niet buiten beschouwing had mogen worden gelaten dat Huurder een commerciële onderneming is, vanwege de al gememoreerde passage daarover uit Zammit/Malta, die ik even wat ruimer citeer:

“While the Court has accepted above that the overall measure was, in principle, in the general interest, the fact that there also exists an underlying private interest of a commercial nature cannot be disregarded. The Government have not argued that in the present case the viability of the tenant’s commercial enterprise was in any way dependent on the favourable conditions of the lease on the premises used for storage – a matter which was irrelevant in the application of the law to the premises. In such circumstances, both States and the Court in its supervisory role must be vigilant to ensure that measures such as the one at issue, applied automatically, do not give rise to an imbalance that imposes an excessive burden on landlords while allowing tenants of commercial property to make inflated profits.

It is also in such contexts that effective procedural safeguards become indispensable.”

Dat het hof niet in zijn beoordeling zou hebben betrokken dat Huurder een commerciële onderneming is, mist feitelijke grondslag. Het hof heeft zijn feitelijke oordeel daarover verwoord in de tweede volzin van rov. 3.13. Daarin volgt het hof met zoveel woorden het kantonrechtersoordeel dat geen sprake is van een buitenproportionele disbalans tussen huurprijs en marktwaarde – een evidente verwijzing naar rov. 14 van het kantonrechtersvonnis, hiervoor geciteerd (in gelijke zin s.t. Huurder 47-49; zie ook Repliek Verhuurders p. 2 Ad § 48). In die rov. 14 wordt expliciet het aspect dat Huurder een commerciële onderneming is in de beoordeling betrokken en daarin wordt de positie van Verhuurders afgezet tegen die in de Zammit/Malta-zaak: anders dan in de Maltese zaak, is hier volgens de kantonrechter geen sprake van een buitenproportionele disbalans tussen huurprijs en de marktwaarde, terwijl er de wettelijke mogelijkheid bestaat om de huurprijs iedere vijf jaar te laten herzien – lees, zo weten wij inmiddels: een mogelijkheid die in Malta niet bestond. Van het buiten beschouwing laten van een onderliggend belang van commerciële aard in de zin van Zammit/Malta is dan ook geen sprake; dat wordt juist uitdrukkelijk meegenomen in de beoordeling. Bij dit (overeenstemmende) oordeel van de feitenrechters speelt terecht een rol dat voor Verhuurders de huurprijsherzieningsprocedure van art. 7:303 BW openstaat om een hogere huurprijs te krijgen, maar dat zij die weg om hen moverende redenen niet wensen te bewandelen. Van miskenning van de EHRM-rechtspraak op dit punt en/of het niet kenbaar rekening houden met de in subonderdeel 2.2 vermelde omstandigheden, is geen sprake en het oordeel is mede vanwege de verwijzing naar het overgenomen kantonrechtersoordeel volgens mij bepaald toereikend gemotiveerd hier.

4.34 Dit een en ander brengt mee dat ik meen dat subonderdeel 3.1 tevergeefs is voorgesteld. De betreffende regeling (of onderdeel 1 nou slaagt of niet), valt volgens mij binnen de “margin of appreciation” en vormt geen schending van art. 1 EP EVRM op de door Verhuurders aangedragen gronden.

4.35 Subonderdeel 3.2 klaagt dat het oordeel dat het belang van de verhuurder bij het verkrijgen van een hogere huurprijs niet, ook niet na 30 jaar, mag meewegen bij de vraag of de huurovereenkomst moet of kan worden beëindigd, in feite leidt tot dwangverhuur, waarmee het door art. 1 EP EVRM gegarandeerde eigendomsrecht van Verhuurders in de kern wordt aangetast – in het algemeen, althans onder de in subonderdeel 3.1 jo. 2.2 bedoelde omstandigheden. Dat maakt het oordeel onjuist of ontoereikend gemotiveerd.

4.36 Deze klacht lijkt mij evenmin te kunnen slagen, omdat van dwangverhuur die het door art. 1 EP EVRM beschermde eigendomsrecht van Verhuurders beschermt, geen sprake is. De besproken EHRM-rechtspraak over de Noorse (erf)pachtregeling en de Malteser huurregeling zijn extreme gevallen die praktisch bijna op iets neerkomen dat trekken heeft van onteigening zonder billijke vergoeding. Daarvan is hier geen sprake in de eerste plaats, waar nog bij komt dat Verhuurders geen gebruik maken van de wettelijke mogelijkheid om vijfjaarlijks de huur bij te stellen (art. 7:303 BW). Bovendien is beëindiging niet rechtens uitgesloten, Verhuurders kunnen wel beëindigen op de gronden uit art. 7:296 BW, zoals bij dringend eigen gebruik (met inbegrip van renovatie teneinde tot een hogere huuropbrengst te kunnen komen), bij bedrijfsvoering van een huurder die niet is zoals een goed huurder betaamt, of op grond van de algemene belangenafweging uit lid 3. Om in deze situatie dan op grond van het niet kunnen beëindigen met als enig belang huurverhoging te spreken van ‘dwangverhuur’, gaat te ver. Daarvan lijkt mij geen sprake. Maar ook hier schurkt de klacht enigszins aan tegen de bij de bespreking van onderdeel 1 bepleite nuancering voor ‘uit-verlengde’ gevallen, of de derde weg, net als punt (b) uit de klacht van subonderdeel 3.1. Nu de klacht in de sleutel van schending van art. 1 EP EVRM staat, houd ik het erop dat deze niet kan slagen, omdat wel sprake is van inmenging met gevolgen, maar geen “unfair balance” in de hiervoor besproken zin.

4.37 Ook subonderdeel 3.2 is dus naar ik meen tevergeefs voorgesteld.

4.38 Onderdeel 4 klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 3.15, dat het beroep van Huurder op huurbescherming “op dezelfde gronden die tot bovenstaand oordeel hebben geleid” niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onjuist of onbegrijpelijk gemotiveerd is op dezelfde gronden als aangevoerd in de onderdelen 2.1 t/m 3.2.

4.39 Deze voortbouwende klacht zou inhoudelijk kunnen slagen voor wat betreft subonderdeel 2.2, punten (i) en (ii), als onderdeel 1 doel treft, zoals bij de bespreking van onderdeel 1 (en onderdeel 2.2) bepleit. De constructie wordt dan dat met behulp van de aanvullende of derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid een oplossing wordt gezocht /nuancering wordt aangebracht voor (uitsluitend) gevallen als deze, te weten ‘uit-verlengde’ 290-bedrijfsruimte huurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd doorlopen inmiddels, waarbij het beëindigingsbelang van de verhuurder alleen bestaat uit het kunnen realiseren van een hogere (markt)huurprijs. Dat belang zou voor die beperkte categorie specifieke gevallen in het kader van de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW niet op voorhand op grond van het systeem van de wet (en het niet moeten kunnen omzeilen van de huuraanpassingsregeling uit art. 7:303 BW) onmogelijk moeten worden gemaakt. Daarbij moet dát verhuurdersbelang vervolgens door de rechter in het kader van de belangenafweging uit art. 7:296 lid 3 BW tegen de andere belangen (van de huurder) worden afgewogen. Daarbij kunnen alle relevante omstandigheden van het geval een rol spelen – zodat helemaal niet gezegd is dat dit verhuurdersbelang steeds de doorslag zal geven; zeker niet als een verhuurder ondanks de mogelijkheid daartoe nalaat de weg van de rechterlijke huurprijsaanpassing te bewandelen, terwijl de huurder daar wel voor open staat. Een hier bepleit stelsel geeft als eerder besproken voldoende ruimte voor het bieden van rechterlijk maatwerk. Als bij onderdeel 1 de derde weg gevolgd wordt, bestaat geen belang bij deze klacht, als ik het goed zie.

4.40 Onderdeel 5 bevat tot slot een veegklacht, op grond waarvan het slagen van één of meer van de onderdelen 1.1 t/m 3.2 ertoe leidt dat rov. 3.14 en/of rov. 3.15 in die vernietiging delen.

4.41 Deze klacht heeft geen zelfstandige betekenis. Nu hiervoor is bepleit onderdeel 1 doel te laten treffen, geldt hetzelfde voor onderdeel 5.