ECLI:NL:PHR:2024:43

M.H. Wissink In de zaak 1. [eiser 1] 2. [eiser 2] (hierna: [eisers] ) tegen 1. Wijk Ontwikkelings Maatschappij Kerckebosch B.V. (hierna: WOM) 2. Stichting Woongoed Zeist (hierna: WGZ) (verweerders gezamenlijk hierna: WOM c.s.) In deze procedure vordert WOM een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van een kleine strook grond van circa 3 m2 die [eisers] in gebruik hebben en ontruiming daarvan. Volgens [eisers] behoort de kleine strook grond bij het perceel dat zij in 2013 in erfpacht hebben verkregen van WGZ, rechtsopvolgster onder bijzondere titel van WOM. WOM en WGZ zijn het er echter over eens dat de kleine strook grond niet behoorde bij het perceel dat in 2012 door WOM aan WGZ in eigendom is overgedragen. Rechtbank en hof hebben voor recht verklaard dat WOM eigenaar is van de kleine strook grond en [eisers] veroordeeld tot ontruiming. Het tegen het arrest van het hof gerichte cassatieberoep slaagt naar mijn mening niet.

1.1 WOM is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Zeist en WGZ ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouwproject De Boswachterij in Kerckebosch te Zeist. 1.2 WOM is eigenaar van onder meer het perceel (na herindeling en omnummering) kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie E, nummer 3537 (hierna: perceel E 3537). In het als productie 1 bij dagvaarding overgelegde kadastrale bericht van 20 december 2018 is over het perceel van WOM vermeld: “Kadastrale grootte 212.107 m2; Grens en grootte Voorlopig, partijen oneens (grensvaststelling opgeschort)”. 1.3 WGZ is eigenaar van het perceel (na herindeling en omnummering) nu kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , nummer [001] (hierna: perceel E [001] ). In het als productie 3 bij dagvaarding overgelegde kadastrale bericht van 20 december 2018 is over het perceel van WGZ vermeld: “Kadastrale grootte 136 m2; Grens en grootte Voorlopig, partijen oneens (grensvaststelling opgeschort)”. In de hierna te noemen koopovereenkomst en erfpachtakte is dit perceel nog aangeduid als [sectie] nummer [002] (gedeeltelijk). 1.4 De hiervoor genoemde percelen van WOM en WGZ grenzen aan elkaar. 1.5 [eisers] huurden sinds medio 1964 een woning te [plaats] van Stichting De Seyster Veste, de rechtsvoorganger van WGZ (hierna eveneens WGZ genoemd). Op enig moment zijn [eisers] ingegaan op de door WGZ geboden mogelijkheid om in te schrijven voor het Erfpacht/Koopgarant- [nieuwbouwproject] . Als huurders met de langste huurgeschiedenis hadden zij eerste keuze. 1.6 Op 10 juni 2013 hebben [eisers] als koper een “Koopovereenkomst Koopgarant” met betrekking tot een perceel bouwgrond gesloten met WGZ als verkoper (hierna: de Koopovereenkomst). Deze overeenkomst strekte mede tot vestiging van een erfpachtrecht. Op 15 november 2013 heeft de notaris de desbetreffende akte vestiging erfpachtrecht gepasseerd. 1.7 Nadat op 3 april 2014 hun nieuwe woning is opgeleverd hebben [eisers] de strook grond aan de zijkant van de woning betegeld. Vanaf de straatzijde gezien is het voorste gedeelte van de betegelde strook grond over een lengte van drie meter één meter breder dan het achterste gedeelte. Het extra deel van 3 x 1 meter wordt in deze procedure aangeduid als “de kleine strook grond”. [eisers] gebruiken het bredere voorste gedeelte van de betegelde strook (inclusief de kleine strook grond die daar deel van uitmaakt) als parkeerplaats voor een auto. Het hof heeft de volgende afbeelding in zijn arrest opgenomen: 1.8 Op 31 augustus 2016 stond een definitieve erfgrens-meting door het Kadaster ingepland, maar die is om onduidelijke redenen niet doorgegaan. Ook een latere afspraak ging uiteindelijk niet door.

2.1 In eerste aanleg heeft WOM gevorderd, samengevat, voor recht te verklaren dat WOM eigenaar is van de kleine strook grond en [eisers] te veroordelen de kleine strook grond vrij te maken en te houden. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de kleine strook grond deel uitmaakt van het perceel met nummer E 3537 dat eigendom is van WOM en dat [eisers] de kleine strook grond zonder recht of titel in gebruik hebben genomen en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van WOM. 2.2 [eisers] hebben in voorwaardelijke reconventie gevorderd op grond van art. 5:47 BW voor recht te verklaren dat de erfgrens tussen de percelen E 3537 en E [001] zich bevindt daar waar de huidige bestrating is geplaatst. 2.3.1 De rechtbank Midden-Nederland heeft bij tussenvonnis van 21 april 2020 WOM in de gelegenheid gesteld om inlichtingen te verschaffen over de omvang van het perceel waarvan zij stelt eigenaar te zijn, de omvang van het door haar aan WGZ overgedragen gedeelte daarvan en over de wijze waarop de grens van het aan [eisers] in erfpacht uitgegeven perceel is vastgesteld. Bij tussenvonnis van 29 juli 2020 heeft de rechtbank WOM bevolen om WGZ in het geding op te roepen, omdat vaststaat dat niet WOM, maar WGZ grond aan [eisers] in erfpacht heeft gegeven en de waardering van de bewijslevering over het te bewezen feit dat de kleine strook grond daarbij mede in erfpacht is gegeven, daardoor een beslissing is die ook voor WGZ bindend moet zijn. 2.3.2 WGZ heeft zich bij akte van 9 september 2020 uitgelaten. WGZ heeft zich daarin op het standpunt gesteld dat de kleine strook grond niet behoort tot het perceel van WGZ en WGZ, althans haar rechtsvoorganger, de kleine strook ook niet heeft toegezegd aan [eisers] , laat staan dat zij de kleine strook grond in erfpacht heeft uitgegeven of anderszins in gebruik heeft gegeven aan [eisers] WGZ heeft zich dus aan de zijde van WOM gevoegd. 2.3.3 Bij eindvonnis van 22 februari 2021 heeft de rechtbank geoordeeld dat tussen WOM als verkopende partij van perceel E [001] en WGZ als kopende partij van dat perceel geen discussie bestaat over de ligging van de erfgrens tussen perceel E 3537 en perceel E [001] . De erfgrens ligt niet strak langs de zijgevel van de woning [eisers] , maar een aantal meter daarvan af. Er ligt dus een strook grond naast de woning – hierna: de grote strook grond – die door WOM in eigendom aan WGZ is geleverd en die door WGZ aan [eisers] in erfpacht is uitgegeven. WOM en WGZ zijn het erover eens dat de erfgrens in ieder geval niet verder dan circa 2,55 meter naast de woning van [eisers] is gelegen. Nu de stelling van WOM dat de door [eisers] gelegde stoeptegels op de grote strook grond 40 bij 60 cm zijn door [eisers] niet is weersproken, brengt dit met zich dat de grote strook grond circa 4,25 stoeptegel breed is. De kleine strook ligt dus ‘als uitstulping’ buiten de grote strook grond. Nu tussen WOM en WGZ geen verschil van mening bestaat over de vraag waar de grens ligt van het stuk grond dat door WOM is overgedragen aan WGZ en tussen hen niet ter discussie staat dat de kleine strook grond niet door WOM aan WGZ is verkocht en ook niet is overgedragen, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de kleine strook grond nooit eigendom van WGZ is geworden, maar altijd eigendom van WOM is gebleven. Beide partijen bij die koop hadden immers dezelfde bedoeling. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat WOM eigenaresse is van de kleine strook grond. [eisers] zijn veroordeeld om de kleine strook grond vrij te maken en te houden. De vorderingen in reconventie zijn door de rechtbank afgewezen. 2.4.1 [eisers] hebben hoger beroep ingesteld. WOM c.s. hebben incidenteel hoger beroep ingesteld en aanvullend gevorderd dat [eisers] worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de definitieve vaststelling van de kadastrale grenzen, in die zin dat de definitieve kadastrale grens tussen de percelen E 3537 en E [001] wordt vastgesteld op 2,55 meter gerekend vanaf de woning van [eisers] Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft het eindvonnis van 22 februari 2021 bekrachtigd en heeft de aanvullende vordering van WOM c.s. toegewezen. 2.4.2 Het hof heeft het volgende overwogen met betrekking tot de eigendom van de kleine strook grond: “5.8. In hoger beroep hebben [eisers] aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de kleine strook grond steeds in eigendom aan WOM heeft toebehoord zodat WGZ deze grond ook niet in erfpacht heeft kunnen uitgeven. [eisers] stellen zich (samengevat) op het standpunt dat de rechtbank een onjuiste uitlegmaatstaf heeft gehanteerd door te overwegen dat de erfgrens tussen de percelen van WOM c.s. ligt waar die partijen stellen dat die grens ligt. Volgens [eisers] is bij de duiding van de inhoud van een notariële akte de partijbedoeling ondergeschikt aan (de tekst van) de leveringsakte en moet hier de objectieve uitlegnorm worden gehanteerd. 5.9. Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat het bij de beantwoording van de eigendomsvraag aankomt op de in de desbetreffende notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (vgl. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901). 5.10. Blijkens die akte betreft het geleverde (voor zover het het perceel betreft waarvan dat van [eisers] later deel uit is gaan maken): “een perceel grond, uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer zeshonderdzestien vierkante meter (616m2), of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] nummer [002] , gelegen in het plangebied " [plangebied] '’ te [plaats] , gelegen nabij de [a-straat] / [b-straat] te [plaats] , een en ander zoals dit gedeelte schetsmatig als kavel B en met schuine streeparcering is aangegeven op de aan deze akte gehechte [tekening] (...).” 5.11. De hier bedoelde, bij de akte op blz. 16 gevoegde tekening laat het volgende zien: 5.12. Reeds uit deze tekening volgt dat aan de kant van [eisers] althans het gedeelte waar later het aan hen in erfpacht gegeven perceel zou komen (dat is op de tekening de bovenkant van het schuin gearceerde perceel) geen uitstulping zichtbaar is, zoals wel aan de andere kant te zien is. 5.13. Verder komt – anders dan [eisers] stellen – wel degelijk betekenis toe aan de aan de hand van de Haviltex-maatstaf vast te stellen partijbedoeling, in die zin dat als gevolg van het in art. 3:84 lid 1 BW besloten liggende causale stelsel niet meer kan worden geleverd dan is overeengekomen; in dat geval gaat slechts het mindere over omdat voor het meerdere een titel ontbreekt (vgl. opnieuw HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901). 5.14. Aangezien tussen WOM en WGZ vast staat dat de erfgrens tussen de percelen E 3537 en E [001] niet verder is gelegen dan 2,55 meter naast de woning van [eisers] , want daarover zijn zij het onderling eens, is het kleine strookje grond dat onderdeel uitmaakt van perceel E 3537 (van WOM) in 2012 niet in eigendom overgedragen aan WGZ. Dat kleine strookje ligt namelijk verder dan 2,55 meter verwijderd van de woning. [eisers] stellen weliswaar dat niet uit de leveringsakte en ook niet uit de koopovereenkomst valt af te leiden dat de erfgrens daadwerkelijk ligt op 2,55 van hun gevel, maar dat enkele feit volstaat niet ter betwisting van de – tussen WOM en WGZ vaststaande – partijbedoeling. Uit de koopovereenkomst en de vestigingsakte en de daarbij behorende tekening(en) blijkt namelijk niet dat het kleine strookje grond aan [eisers] als erfpachters toekomt.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden Plv.

Het gaat om verkoop van een perceel grond door middel van uitgifte in erfpacht. Zie rov. 2.7-2.8 van het tussenvonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 april 2020 en voorts in het algemeen over deze variant van verstrekking in erfpacht: J. Broese van Groenou, ‘Erfpacht en betaalbaar wonen’, MvV 2022, afl. 7.7; M. Kouffeld & J. Wiertsema, ‘Koopgarant en andere middelen ter stimuleren van de verkoop van woningen’, VGFC 2011/31; J. Broese van Groenou, Erfpacht, Ars Aequi Libri 2020, p. 60. Art. 5:47 lid 1 BW luidt als volgt: ‘Indien de loop van de grens tussen twee erven onzeker is, kan ieder der eigenaars te allen tijde vorderen dat de rechter de grens bepaalt.’ Rb. Midden-Nederland 22 februari 2021, zaaknummer NL19.3776, rov. 2.3-2.6. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 december 2022, zaaknummer 200.295.049. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Stichting Eelder woningbouw), rov. 3.3, tweede alinea. HR 2 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ3876, NJ 2012/75 m.nt. P. van Schilfgaarde, JOR 2011/361 m.nt.. Chr.M. Stokkermans (Maatschap dierenartsen). HR 14 februari 14, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119, TBR 2014/209 m.nt. A.A. van Velten, JIN 2014/68 m.nt. P.C.M. Kemp (Stichting Mitros), rov. 3.4. Vgl. HR 30 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1344, NJ 2023/144 m.nt. F.M.J. Verstijlen, JOR 2023/27 m.nt. S.E. Bartels, AB 2023/113 m.nt. F.J. van Ommeren, rov. 3.2 en 3.6. Zie voorts onder meer W.H.M. Reehuis, Overdracht (Mon. BW B6a), Deventer: Kluwer 2010, nr. 4. HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560, m.nt. W.M. Kleijn ([…] / […]), rov. 3.3. Zie voorts onder meer C.G. Breedveld-de Voogd & W.G. Huijgen, ‘De uitleg van een akte van levering bij de overdracht van onroerende zaken’, WPNR 2007/6709, p. 398. HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572, NJ 2012/589, rov. 3.5. Zie voorts onder meer HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:852, NJ 2022/219, rov. 3.2.4. Zie voorts onder meer A.M.M. Hendrikx, Methoden van contractsuitleg. Een model voor de uitleg van een overeenkomst, Deventer: Wolters Kluwer 2023, nr. 101 e.v.; Asser/Sieburgh 6-III 2022/363. Voor zover de akte ook de titel (weer) bevat, geldt de Haviltex-maatstaf. Zie HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111, m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]), rov. 4.2.3, tweede alinea. Zie de conclusie van A-G De Vries Lentsch-Kostense bij het arrest Eelder woningbouw (NJ 2001/350) onder 9; de conclusie van A-G Rank-Berenschot voor HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1379 (art. 81 lid 1 RO) onder 2.12; C.G. Breedveld-de Voogd & W.G. Huijgen, ‘De uitleg van een akte van levering bij de overdracht van onroerende zaken’, WPNR 2007/6709, p. 402, noemen ook het rechtszekerheidsbeginsel. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Stichting Eelder woningbouw), rov. 3.3, tweede alinea. Zie voor de vestiging van een beperkt recht HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168, NJ 2004/251, rov. 3.4; HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]), rov. 4.2.2. H.N. Schelhaas & W.L. Valk, Uitleg van rechtshandelingen (Mon. Pr. 20), 2022/4.31; H.W. Heyman, S.E. Bartels & V. Tweehuysen, Vastgoedtransacties, 2019/183. Zie in deze zin de conclusie van A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2020:932 onder 2.3-2.15) en W.L. Valk, Uitleg van rechtshandelingen (preadvies Nederlandse Vereniging voor Burgerlijk Recht), 2016, p. 61. Hierop wijst Kleijn (in zijn noot sub 3 onder het arrest Stichting Eelder woningbouw). A-G Lindenbergh, (ECLI:NL:PHR:2022:847 onder 4.7) bespreekt een ander punt, namelijk dat de grenzen van een kadastraal perceel niet noodzakelijkerwijs overeenstemmen met de eigendomsgrenzen van een onroerende zaak. Hieruit volgt dus geen steun voor de opvatting van het onderdeel. In de memorie van grieven nr. 9 staat: “Nog daargelaten dat er geen enkel objectief bewijs bestaat dat die bedoeling van 2,55 meter al een bedoeling ten tijde van de koop zou zijn geweest. In de koopovereenkomst en akte van levering tussen WGZ en WOM gaat het immers steeds alleen over niet vastomlijnde percelen, voorlopige grenzen enz. Dat er nu pas 2,55 meter van is gemaakt, blijkt wel uit de verklaring van WOM tijdens de mondelinge behandeling d.d. 25 juni 2019: “1. De afmeting van de strook grond heeft WOM geprobeerd te reconstrueren aan de hand van de kadastrale tekening.”” Zie ook p. 1 van het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 30 november 2022. Zie memorie van grieven nr. 18 en 21. Zie met name de memorie van grieven nrs. 11-13.

[eisers] brengen naar voren dat nooit de bedoeling kan hebben bestaan de erfgrens op 2,55 meter van de gevel te leggen omdat hun huis toentertijd daar nog helemaal niet stond, maar daarmee zien zij eraan voorbij dat het vaststellen van de partijbedoeling onderdeel uitmaakt van het uitleggen van een overeenkomst, waarbij omstandigheden van na de totstandkoming daarvan een rol kunnen spelen (vgl. HR 2 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ3876). 5.15. Ingeval van tegenstrijdigheid tussen een notariële akte en de bijbehorende tekening is de feitelijke situatie ter plaatse een relevante uitlegfactor (vgl. HR 14 februari 14, ECLI:NL:HR:2014:337), maar een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. Dat betekent dat aan de plaats van de piketpaaltjes – die volgens [eisers] de erfgrens aangeven, hetgeen WOM c.s. betwisten – in dit verband geen relevantie toekomt. 5.16. Nu vast staat dat WGZ geen eigenaar is geworden van de kleine strook grond heeft zij deze grond ook niet in erfpacht kunnen uitgeven aan [eisers] ” 2.4.3 Het hof heeft het beroep van [eisers] op de schijn van volmachtverlening (rov. 5.17-5.19) en op gerechtvaardigd vertrouwen (rov. 5.20-5.23) verworpen, evenals het betoog van [eisers] dat WOM c.s. onvoldoende belang hebben bij de vordering tot ontruiming en dat de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (rov. 5.24-5.26). 2.5 [eisers] hebben bij procesinleiding van 27 maart 2023 tijdig beroep in cassatie ingesteld. Aan WOM c.s. is verstek verleend. 3Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel is gericht tegen de rov. 5.8-5.16. Het middel bevat in de onderdelen a-d klachten over de rov. 5.11 e.v. Het middel stelt de objectieve uitlegmaatstaf voor de leveringsakte (rov. 5.9) en de weergave van de inhoud van de leveringsakte van 29 februari 2020 (rov. 5.10) niet ter discussie. 3.2 Ik stel het volgende voorop. In de bestreden overwegingen heeft het hof beoordeeld of WOM (ook) de kleine strook grond aan WGZ heeft verkocht en geleverd. Het heeft deze vraag ontkennend beantwoord (en daaraan vervolgens de conclusie verbonden dat WGZ de kleine strook grond niet aan [eisers] in erfpacht heeft kunnen uitgeven). Het middel bestrijdt de wijze waarop het hof tot zijn ontkennende beantwoording van deze vraag is gekomen. 3.3.1 De wet vereist voor overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken (artikel 3:84 lid 1 BW). De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers (artikel 3:89 lid 1 BW). Deze eisen gelden ook voor de vestiging of overdracht van een erfpachtrecht (vgl. artikel 3:89 BW). 3.3.2 Deze eisen zijn cumulatief. Bij de vraag of een bepaalde onroerende zaak is overgedragen, gaat het dus om (i) de titel – dat wil zeggen de rechtsverhouding die verplicht tot levering, zoals in dit geval de koopovereenkomst tussen WOM en WGZ −, (ii) de notariële akte van levering en (iii) de beschikkingsbevoegdheid. In deze zaak gaat het over de titel en de levering. De eigendom van de kleine strook grond gaat alleen over van WOM naar WGZ als dit volgt uit de koopovereenkomst tussen WOM en WGZ en als dit volgt uit de notariële akte van levering tussen WOM en WGZ. Wanneer partijen bij een koopovereenkomst bedoelen dat een perceel gedeeltelijk aan de koper in eigendom zal worden overgedragen, maar de notariële akte van levering vervolgens niet op die bedoeling aansluit doordat daarin het volledige perceel wordt geleverd, vindt − bij gebrek aan een geldige titel − geen overdracht van het volledige perceel plaats. Voor het meerdere ontbreekt dan immers een titel. Dit is het zogenaamde causale stelsel van overdracht. Wanneer partijen bij een koopovereenkomst bedoelen dat een perceel volledig aan de koper in eigendom zal worden overgedragen, maar de notariële akte van levering vervolgens niet op die bedoeling aansluit doordat daarin het perceel gedeeltelijk wordt geleverd, vindt − bij gebrek aan levering − geen overdracht van het volledige perceel plaats. Voor het meerdere ontbreekt dan immers een levering. 3.4 Of de koopovereenkomst tussen WOM en WGZ verplicht tot levering van de kleine strook grond moet worden bepaald door uitleg ervan aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg volgens deze maatstaf zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. 3.5 Voor de uitleg van wat volgens de notariële akte van levering wordt geleverd, geldt krachtens vaste rechtspraak een objectieve uitlegmaatstaf. Dit houdt verband met beginselen van goederenrecht, waaronder het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. Het hof verwees (in rov. 5.9) dan ook terecht naar deze objectieve uitlegmaatstaf. Het komt aan: “op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.” Volgens deze uitlegmaatstaf is voor de uitleg van wat, blijkens de notariële akte van levering, wordt geleverd, ook relevant hoe het te leveren perceel is aangeduid op een bij die akte behorende en met de akte ingeschreven situatietekening. 3.6 Ik kom nu toe aan een bespreking van de afzonderlijke onderdelen van het cassatiemiddel. 3.7 De onderdelen b, c en d betreffen, kort gezegd, overwegingen van het hof die gaan over de titel (koopovereenkomst) tussen WOM en WGZ (rov. 5.13-5.15), dus over de vraag of WOM zich heeft verplicht om (ook) de kleine strook grond aan WGZ te gaan leveren. Onderdeel a betreft overwegingen van het hof die gaan over de vraag of uit de notariële akte van levering blijkt dat WOM (ook) de kleine strook grond aan WGZ heeft geleverd. Indien de onderdelen b, c en d niet slagen, staat vast dat een titel voor de levering van (ook) de kleine strook grond door WOM aan WGZ ontbreekt. In dat geval is de onvermijdelijke conclusie dat WGZ daarvan in verband met het causale stelsel geen eigenaar is geworden. Het gevolg daarvan is dat WGZ deze strook niet aan [eisers] in erfpacht heeft kunnen uitgeven (rov. 5.16), nu zij daartoe niet beschikkingsbevoegd was (art. 3:84 lid 1 in verbinding met artikel 3:98 BW). Indien de onderdelen b, c en d niet slagen, kan dus in het midden blijven of uit de leveringsakte tussen WOM en WGZ al dan niet blijkt of WOM de kleine strook grond aan WGZ heeft geleverd. Ik bespreek onderdeel a daarom als laatste. 3.8 Volgens onderdeel b getuigt rov. 5.13 van een onjuiste rechtsopvatting, omdat het hof daarin miskent dat het bij de beantwoording van de eigendomsvraag aankomt op, kort gezegd, de in rov. 5.9 bedoelde objectieve maatstaf en niet op de aan de hand van de Haviltex-maatstaf vast te stellen partijbedoeling. Omdat overeenkomstig deze in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling wordt geleverd, wordt niet meer geleverd dan volgens deze partijbedoeling is overeengekomen en is er dus geen meerdere waarvoor een titel ontbreekt.

Het onderdeel vermeldt dat [eisers] de andersluidende opvatting van onder andere A-G Rank-Berenschot en Valk onjuist achten. 3.9.1 Deze klacht faalt. De bestreden rov. 5.13 getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting. Als gevolg van het in artikel 3:84 lid 1 BW besloten liggende causale stelsel kan niet meer worden overgedragen dan is overeengekomen. Daarom doet de partijbedoeling bij de titel (de koopovereenkomst) ertoe. Deze bedoeling moet aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld. Het onderdeel vereenzelvigt ten onrechte de verbintenisrechtelijke partijbedoeling volgens de titel (wat moet worden geleverd?) en de goederenrechtelijke partijbedoeling die blijkt uit de akte van levering (wat wordt geleverd?). Dat de titel wordt vermeld in de akte van levering, betekent niet, dat zij niet moet worden onderscheiden van de daarin opgenomen goederenrechtelijke levering. 3.9.2 Denkbaar is dat een in de akte van levering vermelde titel afwijkt van een eerdere titel (bijvoorbeeld een koopovereenkomst die voorafgaand aan de akte van levering is gesloten). In dat geval moet worden bezien welke titel de bedoeling van partijen correct weergeeft. Dit probleem speelt echter niet in deze zaak. Er is in dit geval geen aanleiding om te veronderstellen dat in de tussen WOM en WGZ gesloten notariële akte van levering een titel besloten ligt die afwijkt van de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Het hof verwijst immers uitsluitend naar de koopovereenkomst en de leveringsakte (rov. 5.14). Voor zover de klacht uitgaat van een andere lezing van het bestreden arrest, berust zij op een onjuiste lezing van het arrest. Zie hiervoor ook de bespreking van onderdeel c. 3.10 Volgens onderdeel c is rov. 5.14 onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, omdat het hof niet de aan de levering op 29 februari 2012 van de onroerende zaak door WOM aan WGZ ten grondslag liggende overeenkomst als bedoeld in rov. 5.13 heeft uitgelegd. Volgens het onderdeel is door het hof niets overwogen over de aan de levering op 29 februari 2012 ten grondslag liggende overeenkomst tussen WOM en WGZ. Het hof zou slechts hebben overwogen dat WOM en WGZ het er onderling over eens zijn dat de erfgrens tussen de percelen E 3537 en E [001] niet verder is gelegen dan 2,55 meter naast de woning van [eisers] en dat het kleine strookje verder dan 2,55 meter verwijderd van de woning ligt. Het onderdeel veronderstelt dat de overwegingen van het hof bovenaan p. 7 van zijn arrest kennelijk zien op de koopovereenkomst en leveringsakte tussen WGZ en [eisers] en niet op de koopovereenkomst tussen WOM en WGZ. 3.11.1 De klacht faalt, omdat zij berust op een onjuiste lezing van de bestreden overweging. Het hof heeft zich wel uitgesproken over de overeenkomst tussen WOM en WGZ. Het hof maakt een onderscheid tussen de leveringsakte (rov. 5.9-5.12) en de titel (rov. 5.13-5.16) en overweegt in rov. 5.14 (eerste volzin) dat tussen WOM en WGZ vaststaat − omdat zij het daarover onderling eens zijn − dat de erfgrens tussen de percelen E 3537 en E [001] niet verder is gelegen dan 2,55 meter naast de woning van [eisers] Hiermee heeft het hof dus de overeenkomst tussen WOM en WGZ op het oog. Dat het hof de overeenkomst tussen WOM en WGZ op het oog heeft, blijkt ook uit de conclusie die het hof in verband met het causale stelsel trekt: “is het kleine strookje grond dat onderdeel uitmaakt van perceel E 3537 (van WOM) in 2012 niet in eigendom overgedragen aan WGZ” (rov. 5.14, eerste volzin). Iets verderop verwijst het hof ook met zoveel woorden naar de koopovereenkomst (rov. 5.14, derde volzin, bovenaan p. 7 van het arrest). Dat is de koopovereenkomst tussen WOM en WGZ, want het hof spreekt in die volzin ook over de partijbedoeling van WOM en WGZ. Het hof reageert hiermee kennelijk op de stellingen van [eisers] in de memorie van grieven nr. 9. 3.11.2 Ten overvloede merk ik op dat het hof in de vierde volzin van rov. 5.14 spreekt van “de koopovereenkomst en de vestigingsakte en de daarbij behorende tekening(en)”. Deze passage ziet wel op de rechtsverhouding tussen WGZ en [eisers] Het hof wijst daarop, in reactie op de stelling van [eisers] dat uit de koopovereenkomst en leveringsakte tussen WOM en WGZ niet valt af te leiden dat de erfgrens op 2.55 meter van de gevel lag. Dat is te weinig om af te doen aan de partijbedoeling van WOM en WGZ, aldus het hof, want uit de koopovereenkomst en vestigingsakte tussen WGZ en [eisers] blijkt namelijk niet dat de kleine strook grond wél aan [eisers] toekomt. 3.12 Onderdeel d klaagt dat rov. 5.15 onjuist en/of onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd is. Volgens het onderdeel past deze overweging weliswaar bij de door het hof in rov. 5.9 omschreven objectieve uitlegmaatstaf, maar heeft het hof in rov. 5.13 nu juist overwogen dat wel degelijk betekenis toekomt aan de aan de hand van de Haviltex-maatstaf vast te stellen partijbedoeling. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat in dat kader aan de plaats van de piketpaaltjes – die volgens [eisers] de erfgrens aangeven – wel degelijk relevantie toekomt, althans relevantie kan toekomen. 3.13.1 Deze klacht faalt om de volgende redenen. 3.13.2 In rov. 5.15 reageert het hof op het beroep van [eisers] op HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119, rov. 3.6.3, ter adstructie van hun stelling dat de piketpaaltjes van belang zijn voor de uitleg van de leveringsakte. Dit arrest betreft een geval waarin sprake is van tegenstrijdigheid tussen de tekst van de notariële splitsingsakte en de bijbehorende tekening. Om de inhoud van de appartementsrechten te bepalen, dienen splitsingsakte en tekening objectief te worden uitgelegd. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen, aldus de Hoge Raad in dit arrest (rov. 3.6.3). Een dergelijk geval doet zich naar het oordeel van het hof niet voor (rov. 5.15). 3.13.3 De klacht wijst er op zichzelf terecht op dat betekenis kan toekomen aan de plaatsing van piketpaaltjes om vast te stellen wat de bedoeling van verkoper en koper was ten aanzien van de omvang van het perceel dat geleverd moet gaan worden. Uit de rov. 5.14 en 5.22 blijkt echter genoegzaam waarom het hof in dit geval de piketpaaltjes daarvoor niet beslissend heeft geacht. Het hof heeft overwogen dat WOM en WGZ het erover eens zijn dat de grens tussen hun percelen (E 3537 en E [001] ) niet verder is gelegen dan 2,55 meter naast de woning van [eisers] (rov. 5.14). Voorts heeft het hof in rov. 5.22 − in cassatie onbestreden − geoordeeld dat [eisers] hun betoog dat zij op basis van de piketpaaltjes mochten aannemen dat de kleine strook grond binnen de erfgrens lag, onvoldoende hebben onderbouwd. Het hof overweegt daarover: “Uit geen van de overgelegde tekeningen volgt dat de erfgrens verder is gelegen dan 2,55 meter van de woning van [eisers] (vgl. hiervoor), terwijl niet in geschil is dat de door [eisers] bedoelde piketpaaltjes op 3,65 meter van de woning stonden.” 3.13.4 Het hof heeft het beroep van [eisers] op het arrest van 14 februari 2014 in rov. 5.15 kennelijk slechts betrokken op de objectieve uitlegmaatstaf die geldt voor de vraag wat volgens de notariële akte van levering is geleverd, en niet op de volgens de Haviltex-maatstaf uit te leggen koopovereenkomst tussen WOM en WGZ. Voor zover het onderdeel klaagt dat het hof de plaatsing van de piketpaaltjes had moeten beoordelen met het oog op de uitleg van de titel (koopovereenkomst) tussen WOM en WGZ, stuit het af op de in cassatie vergeefs dan wel niet bestreden rov. 5.14 en 5.22. 3.14 Nu de onderdelen b, c en d niet slagen, blijft de conclusie in rov. 5.16 overeind.