ECLI:NL:PHR:2023:591

S.D. Lindenbergh In de zaak [eiseres] B.V. tegen Gazeley Netherlands Coöperatief U.A. Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiseres] respectievelijk Gazeley. 1Inleiding en samenvatting 1.1 Als gevolg van zogenoemde slakken die zich hebben volgezogen met vocht is de vloer in een loods die wordt gebruikt voor logistieke activiteiten op enkele plaatsen met enkele centimeters omhooggekomen. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is geoordeeld dat dit in huurrechtelijke zin een gebrek is dat hersteld dient te worden. Schadevergoeding en huurprijsvermindering zijn afgewezen, omdat – kort gezegd – de verhuurder daarvoor op grond van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is. 1.2 De vordering tot schadevergoeding op grond van art. 6:174 BW is ook in beide instanties afgewezen. In cassatie worden slechts de overwegingen van het hof die zien op opstalaansprakelijkheid bestreden. In deze zaak wordt in dit kader onder meer de vraag aan de orde gesteld of art. 6:174 BW ook van toepassing kan zijn als het gevaar van de opstal ontstaat of zich verwezenlijkt door een combinatie van het feit dat de opstal niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en het gebruik dat van de opstal wordt gemaakt. Verder formuleert het middel een aantal motiveringsklachten.

In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten die zijn ontleend aan r.o. 2.1 t/m 2.6 van het arrest van 10 mei 2022 van het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof). 2.1 [eiseres] heeft omstreeks 2005/2006 een bedrijfscomplex laten bouwen. Zij heeft het bedrijfscomplex in 2006 verkocht en geleverd aan Eurindustrial N.V. (hierna: Eurindustrial) en huurde vanaf februari 2007 het bedrijfscomplex (hierna: het gehuurde) van Eurindustrial. De dochteronderneming van [eiseres] , CTS Group B.V. (hierna: CTS) exploiteert in het gehuurde een high tech logistiek bedrijf, waarbij zij gebruikmaakt van een in het gehuurde aanwezige technische installatie. 2.2 In de huurovereenkomst tussen Eurindustrial als verhuurder en [eiseres] als huurder zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte ROZ 2003 van toepassing verklaard, waarin onder meer het volgende is bepaald: “11.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. 11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (...) Evenmin geldt het gestelde in 11.6 (...) ten aanzien van bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (...)” 2.3 [eiseres] en Eurindustrial zijn in of omstreeks 2014 een allonge op de huurovereenkomst overeengekomen met onder meer de volgende inhoud: “Artikel 2 – Betonvloer 2.1 Verhuurder zal een nieuwe betonvloer laten aanbrengen in het Gehuurde. De nieuwe betonvloer zal in overeenstemming zijn met de in de aannemingsovereenkomst d.d. 4 december 2014 (...) opgenomen voorwaarden en documenten. Eventuele extra kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en/of schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van Verhuurder. Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld. 2.2 Verhuurder zal zich inspannen om de in de Aannemingsovereenkomst opgenomen werkzaamheden zo spoedig mogelijk en met zo min mogelijk overlast voor Huurder uit te (laten) voeren. Artikel 3 – Overige bepalingen 3.1 De rechten en verplichtingen voorvloeiende uit de Huurovereenkomsten blijven van kracht, tenzij daarvan in deze allonge uitdrukkelijk wordt afgeweken. Bij uitleg van de bepalingen en/of bij strijdigheid tussen bepalingen in de Huurovereenkomsten en/of deze allonge, geldt eerst de tekst van de allonge, daarna de tekst van de huurovereenkomst. 3.2 Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen.” 2.4 Gazeley is per 1 oktober 2015 eigenaar geworden van het gehuurde en daarmee de verhuurder. 2.5 Uit metingen die Gazeley heeft laten verrichten, is gebleken dat de vloer in het gehuurde op twee plaatsen omhoogkomt. Bij een tweetal herhaalmetingen bleken de vloerhoogtes ten opzichte van de vorige metingen te verschillen. 2.6 Gazeley en [eiseres] zijn het erover eens dat spoedig herstel van de vloer dient plaats te vinden, maar zijn in een patstelling geraakt over de voorwaarden waaronder dit dient te gebeuren.

In eerste aanleg 3.1 Bij dagvaarding van 29 mei 2018 heeft [eiseres] Gazeley in rechte betrokken voor de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter). [eiseres] vordert: (i) een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek ex art. 7:204 BW, (ii) een verklaring voor recht dat Gazeley het gebrek als genoemd onder (i) dient te herstellen ex art. 7:206 BW, (iii) Gazeley te veroordelen om binnen vijf dagen na het vonnis tot het herstel van het gebrek over te gaan, onder voorafgaande overlegging van een plan van aanpak, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag dat niet tot herstel wordt overgegaan, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom, (iv) een verklaring voor recht dat de huurprijs ten aanzien van het gehuurde dient te worden verminderd met een in goede justitie te bepalen percentage/bedrag per maand, met ingang van het moment van de aanwezigheid van/het ontstaan van het gebrek tot het moment dat het gebrek is verholpen, (v) een verklaring voor recht dat Gazeley aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade welke is ontstaan als gevolg van het niet tijdig herstellen van het gebrek, (vi) een verklaring voor recht dat Gazeley aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade die als gevolg van het gebrek zal ontstaan in verband met het uit te voeren herstel van het gebrek, met (vii) veroordeling van Gazeley in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en in de nakosten. 3.2 Aan deze vorderingen legt [eiseres] – samengevat – ten grondslag dat het gehuurde een gebrek kent (art. 7:204 BW) omdat de vloer op plekken omhoogkomt waardoor [eiseres] het gehuurde niet kan gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming van het gehuurde. Dit gebrek dient Gazeley ingevolge art. 7:206 BW te herstellen. Verder heeft [eiseres] gelet op het gebrek recht op huurprijsvermindering en vergoeding van haar schade. 3.3 Gazeley heeft bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, verweer gevoerd. In reconventie vordert Gazeley dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot medewerking aan de uitvoering van het door Gazeley overgelegde plan van [A] , zodanig dat dat bouwbedrijf binnen 30 dagen na betekening van het vonnis de herstelwerkzaamheden kan aanvangen en vervolgens ongestoord zal kunnen voltooien, op straffe van een dwangsom; met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. 3.4 Daarop diende [eiseres] een akte in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie in. Hierin voert [eiseres] verweer tegen de eis in reconventie. Verder vult zij met betrekking tot haar vorderingen als genoemd onder 3.1 sub v en vi hiervoor haar grondslag aan met art. 6:174 BW. In dit verband stelt zij, samengevat, dat sprake is van een gebrekkige vloer met alle gevolgen van dien. Het in art. 6:174 BW beschreven gevaar heeft zich verwezenlijkt, hetgeen blijkt uit de ernstige gebreken en de daaruit voortvloeiende schade, aldus [eiseres] . 3.5 Op 28 november 2018 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij de kantonrechter. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. 3.6 De kantonrechter heeft op 29 mei 2019 vonnis gewezen (hierna: het vonnis). Hij heeft in conventie voor recht verklaard dat sprake is van een gebrek ex art. 7:204 BW en dat Gazeley dit gebrek dient te herstellen ex art. 7:206 BW. Overige vorderingen van [eiseres] wees de kantonrechter af. In reconventie heeft de kantonrechter – na verbetering bij herstelvonnis van 6 november 2019 – [eiseres] veroordeeld tot medewerking aan de uitvoering van het door Gazeley overgelegde plan van [A] , zodanig dat de in het plan opgenomen werkzaamheden binnen 90 dagen na betekening van het vonnis kunnen aanvangen en vervolgens ongestoord voltooid zullen kunnen worden, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom te betalen aan Gazeley van € 10.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat [eiseres] geheel of gedeeltelijk in gebreke zou blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 1.000.000,--. In conventie en reconventie veroordeelt de kantonrechter [eiseres] in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.In hoger beroep 3.7 Bij appeldagvaarding van 27 augustus 2019 is [eiseres] in hoger beroep gekomen van het vonnis. Bij tussenarrest van 24 september 2019 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft op verzoek van partijen geen doorgang gevonden. 3.8 Vervolgens heeft [eiseres] een memorie van grieven, tevens houdende conclusie van eis in incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis ingediend. Gazeley heeft in het incident van antwoord gediend. [eiseres] heeft evenwel met instemming van Gazeley het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingetrokken; in dat incident is geen arrest gewezen. Gazeley heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties ingediend. 3.9 Op 7 december 2021 vond een mondelinge behandeling plaats bij het hof. Hiervan is geen proces-verbaal opgemaakt. 3.10 Op 10 mei 2022 heeft het hof eindarrest gewezen (hierna: het arrest), waarin het hof het vonnis heeft bekrachtigd en [eiseres] , uitvoerbaar bij voorraad, heeft veroordeeld in de proceskosten. Het hof overwoog, voor zover van belang in cassatie, als volgt: “3.12 Met grief V herhaalt [eiseres] haar stelling dat Gazeley aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW. Zij voert aan dat het omhoog komen van de vloer tot gevaarlijke situaties leidt bij elke denkbare activiteit in het gehuurde. Het gevaar voor personen of zaken heeft zich al verwezenlijkt nu de vloer omhoog is gekomen. Er is al schade omdat zij haar bedrijfsvoering heeft aangepast, aldus nog steeds [eiseres] . 3.13 Het hof volgt [eiseres] niet in haar betoog. Artikel 6:174 BW vestigt aansprakelijk voor de bezitter van een opstal die niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, voor het geval dat dit gevaar zich verwezenlijkt. In dit geval ontstaat het gevaar voor personen en zaken, naar de stellingen van [eiseres] , door de combinatie van het gebrek aan de vloer én de voor haar gebruikelijke bedrijfsvoering. Dat is wat anders dan een gevaar dat de toestand van de opstal op zichzelf genomen oplevert, zoals bedoeld in artikel 6:174 BW. Ook heeft het gevaar zich niet verwezenlijkt zoals bedoeld in dit wetsartikel. Daartoe is onvoldoende de stelling van [eiseres] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen. De grief faalt dan ook.” In cassatie 3.11 Bij procesinleiding van 9 augustus 2022 heeft [eiseres] (tijdig) bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld van het arrest. Gazeley concludeert bij verweerschrift tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun stellingen schriftelijk toegelicht. [eiseres] heeft gerepliceerd; Gazeley heeft afgezien van dupliek. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Het middel valt uiteen in twee onderdelen. Onderdeel 1 bevat vier subonderdelen. Onderdeel 2 bevat twee subonderdelen, waarvan ieder een voortbouwklacht behelst. Onderdeel 1 4.2 Onderdeel 1 keert zich tegen het oordeel in r.o. 3.13 van het arrest dat Gazeley niet aansprakelijk is tegenover [eiseres] op grond van art. 6:174 BW. Het hof legt hieraan het volgende ten grondslag, aldus het subonderdeel: a) Het gevaar ontstaat in dit geval, naar de stellingen van [eiseres] , door de combinatie van het gebrek aan de vloer én de bedrijfsuitvoering van [eiseres] . Dat is iets anders dan een gevaar dat de toestand van de opstal op zichzelf oplevert, zoals bedoeld in art. 6:174 BW. b) Het gevaar heeft zich niet verwezenlijkt als bedoeld in art. 6:174 BW.

4.36 De slotsom is dat het middel tevergeefs is voorgesteld en dat het arrest in stand kan blijven. Ik geef afdoening met toepassing van art. 81 lid 1 RO in overweging.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Hof Amsterdam 10 mei 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1401, WR 2022/160; TvHB 2022/17, m.nt. J.P. van Lochem. Dit vonnis is niet gepubliceerd op rechtspraak.nl. Dit herstelvonnis is alleen overgelegd door Gazeley en is niet gepubliceerd op rechtspraak.nl. Hof Amsterdam 24 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3569. HR 30 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7487, NJ 2012/689 (Paalrot). Zie hierover ook Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 755. Zie o.m. HR 20 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7686, NJ 2000/700 ([…]/[…]), r.o. 3.5; HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN6236, NJ 2012/155, m.nt. T. Hartlief (Wilnis), r.o. 4.4.3. Zie voorts: F.T. Oldenhuis, GS Onrechtmatige daad, art. 6:174 BW, aant. 2.6 en 10.2 (bijgewerkt t/m 1 april 2021); K.J.O. Jansen, ‘Risico en informationele context’, AV&S 2012/5, par. 3 en 5; S.D. Lindenbergh, ‘Opstalaansprakelijkheid bij dijkdoorbraak?’, Ars Aequi maart 2011, p. 211. HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN6236, NJ 2012/155, m.nt. T. Hartlief (Wilnis). HR 20 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7686, NJ 2000/700 ([…]/[…]), r.o. 3.5. HR 20 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7686, NJ 2000/700 ([…]/[…]), r.o. 3.7. Zie hierover ook HR 24 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:3016, NJ 2018/153, m.nt. S.D. Lindenbergh, JA 2018/21, m.nt. F.T. Oldenhuis, r.o. 5.3.2. Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 755. Vgl. S.D. Lindenbergh, ‘Opstalaansprakelijkheid bij dijkdoorbraak?’, Ars Aequi maart 2011, p. 211.

Zie hierover: Parl. Gesch. BW Inv. 3, 5, en 6 Boek 6 1990, p. 1385. Zie hierover ook Asser/Sieburgh 6-IV 2019/236 en C. van Dam, Aansprakelijkheidsrecht, Den Haag: Boom juridisch 2020/702-2. HR 22 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:412, NJ 2019/388, m.nt. J.L. Smeehuijzen, r.o. 3.3.3. Zie ook: Asser/Sieburgh 6-IV 2019/221. Zie o.m. G.H. Lankhorst, T&C BW, art. 6:174, aant. 4.b (bijgewerkt t/m 15 februari 2023); R.J.W. Analbers, Sdu Commentaar, art. 6:174 BW, aant. 1.1.4 (bijgewerkt t/m 2 april 2019). Asser/Sieburgh 6-IV 2019/221. Zie voorts: G.H. Lankhorst, T&C BW, art. 6:174, aant. 4.b (bijgewerkt t/m 15 februari 2023), die slechts de vraag opwerpt of zuivere vermogensschade nog wel kan worden gezien als een verwezenlijking van het gevaar waarop art. 6:174 BW betrekking heeft, maar daarbij, zo maak ik op uit de eraan voorafgaande zinnen, het oog heeft op zuivere vermogensschade ‘direct voortvloeiend uit de vereiste persoons/zaakschade’. Zie bijv.: E.D. den Engelsman, annotatie onder hof ’s-Hertogenbosch 18 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2632, TvHB 2014/2, p. 33-36; M. Scheeper, ‘De verhouding tussen artikel 7:204 e.v. BW en artikel 6:174 BW’, Tijdschrift Huurrecht in praktijk 2014/210; R.A. Veldman, ‘Samenloop in aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken in het huurrecht’, TvHB 2017/5, p. 308 e.v.; B.N. Cammelbeeck, ‘Onrechtmatige daad en de risicoaansprakelijkheid ex art. 6:174 BW in het huurrecht, TvHB 2020/2, p. 69 e.v.; D.H. de Witte, ‘De verweren van een verhuurder/bezitter tegen een vordering tot schadevergoeding van de bedrijfshuurder op grond van artikel 6:174 BW’, TvHB 2022/4, p. 239 e.v. E.D. den Engelsman, annotatie onder hof ’s-Hertogenbosch 18 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:2632, TvHB 2014/2, p. 35-36; R.A. Veldman, ‘Samenloop in aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken in het huurrecht’, TvHB 2017/5, p. 313; B.N. Cammelbeeck, ‘Onrechtmatige daad en de risicoaansprakelijkheid ex art. 6:174 BW in het huurrecht’, TvHB 2020/2, p. 73. In deze concrete kwestie waren de Algemene Bepalingen uit het ROZ-model 2003 voor kantoorruimtes van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. In feitelijke instanties kwam het overigens wel aan bod. Zie: pleitnotities in eerste aanleg van Gazeley, randnummer 14 en memorie van antwoord van Gazeley, randnummers 3.50-3.51. Repliek [eiseres] onder 2: ‘Zij heeft primair gesteld dat de vloer van het gehuurde onregelmatig is geworden doordat deze op plaatsen is gestegen en nog verder stijgt. Daarmee heeft het gebrek in de vloer (de slakken) al geleid tot de aantasting van de zaak.’ Zie akte in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] , randnummer 12; memorie van grieven van [eiseres] , randnummers 30 en 43. Schriftelijke toelichting van [eiseres] , randnummer 2.26. Schriftelijke toelichting van Gazeley, randnummers 31-34. Schriftelijke toelichting van [eiseres] , randnummer 2.26. Het middel verwijst in dit verband naar HR 24 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:3016, NJ 2018/153, m.nt. S.D. Lindenbergh, JA 2018/21, m.nt. F.T. Oldenhuis, r.o. 5.3.2-5.3.3. Zie hiervoor onder 4.7 e.v.

Daartoe is de stelling van [eiseres] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen onvoldoende. 4.3 Voordat ik toekom aan een verdere bespreking van onderdeel 1 maak ik enkele opmerkingen over opstalaansprakelijkheid ingevolge art. 6:174 lid 1 BW. 4.4 Art. 6:174 lid 1 BW bepaalt dat de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk is wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid op grond van afdeling 6.3.1 BW zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. 4.5 In zijn arrest van 30 november 2012 overwoog de Hoge Raad inzake de vereisten voor de aansprakelijkheid op grond van art. 6:174 lid 1 BW: “4.1 […] Voor aansprakelijkheid op de voet van art. 6:174 lid 1 BW is in beginsel vereist dat de eiser stelt en, bij voldoende gemotiveerde tegenspraak, bewijst (i) dat de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen (anders gezegd: dat zij gebrekkig is), (ii) dat zij daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, en (iii) dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt.” 4.6 Hieronder bespreek ik deze drie cumulatieve vereisten, voor zover van belang in deze zaak. 4.7 Ad vereiste (i): het eerste vereiste voor aansprakelijkheid ex art. 6:174 lid 1 BW ziet op de vraag of de opstal uit het oogpunt van veiligheid voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. In de rechtspraak en literatuur worden kortheidshalve veelvuldig de woorden ‘gebrek’ en ‘gebrekkig’ gebruikt om te verwijzen naar dit vereiste (zie onder meer de hiervoor aangehaalde overweging van Uw Raad). Gelet op de huurrechtelijke context van de onderhavige zaak – in feitelijke instanties werd, zoals vermeld, onder meer overwogen dat sprake was van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW – kan gebruik van het woord ‘gebrek’ tot verwarring leiden, omdat wat in huurrechtelijke zin gebrekkig is, dat in de zin van art. 6:174 BW niet hoeft te zijn. In het vervolg van deze conclusie zal ik daarom (variaties op) de woorden ‘onveilige toestand van de opstal’ gebruiken om de toestand aan te duiden waarop art. 6:174 BW betrekking heeft. 4.8 In het arrest Wilnis heeft Uw Raad dit vereiste (i) nader ingevuld: “4.4.3 […] Bij de eisen als bedoeld in art. 6:174 lid 1 gaat het om de eisen die men uit het oogpunt van veiligheid aan de desbetreffende opstal mag stellen (vgl. HR 15 juni 2001, nr. C99/350, LJN AB2149, NJ 2002/336 en HR 20 oktober 2000, nr. C99/004, LJN AA7686, NJ 2000/700). Daarbij spelen, zo volgt uit de wetsgeschiedenis (Parl. Gesch. Boek 6 (Inv. 3, 5 en 6), blz. 1380), gedragsnormen als veiligheidsvoorschriften en in het algemeen aan een bezitter of gebruiker van die zaak te stellen zorgvuldigheidsnormen een belangrijke rol. De omstandigheid dat een opstal in algemene zin voldoet aan geldende veiligheidsvoorschriften, staat niet in de weg aan het oordeel dat de opstal (niettemin) niet aan bedoelde eisen voldoet en derhalve gebrekkig is in de zin van art. 6:174 lid 1 (vgl. de genoemde uitspraak van 20 oktober 2000). Het antwoord op de vraag of sprake is van een gebrekkige toestand hangt immers af van verschillende omstandigheden, waaronder de aard van de opstal (bijvoorbeeld een voor publiek toegankelijk gebouw of werk of een gesloten huis of werk op besloten terrein, vgl. Parl. Gesch. Boek 6, blz. 755), de functie van de opstal, de fysieke toestand van de opstal ten tijde van de verwezenlijking van het gevaar en het van de opstal te verwachten gebruik door derden (vgl. HR 17 november 2000, nr. C99/016, LJN AA8364, NJ 2001/10). Voorts dient in aanmerking te worden genomen de grootte van de kans op verwezenlijking van het aan de opstal verbonden gevaar (vgl. de genoemde uitspraak van 15 juni 2001), alsmede, zo kan uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid (Parl. Gesch. Boek 6, blz. 756), de mogelijkheid en bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen. Daarbij kan voor het geval de aansprakelijkheid op een overheidslichaam rust mede betekenis toekomen aan de hem toekomende beleidsvrijheid en ter beschikking staande financiële middelen (vgl. Parl. Gesch. Boek 6 (Inv. 3, 5 en 6), blz. 1394, met betrekking tot de eveneens op art. 6:174 berustende aansprakelijkheid van een wegbeheerder). Vorenbedoelde gezichtspunten begrenzen de aansprakelijkheid op grond van art. 6:174; de wetgever heeft immers een te ruime aansprakelijkheid van de bezitter willen voorkomen door bepaalde begrenzingen die in afdeling 6.3.1 aan aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad worden gesteld, ook te laten gelden voor de onderhavige aansprakelijkheid (vgl. Parl. Gesch. Boek 6 (Inv. 3, 5 en 6), blz. 1378-1379). Van een op de bezitter van een zaak rustende garantienorm is dan ook geen sprake (Parl. Gesch. Boek 6 (Inv. 3, 5 en 6), blz. 1380).” 4.9 De Hoge Raad destilleert uit het voorgaande de volgende maatstaf: “4.4.4 Bij het antwoord op de vraag of de opstal voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, komt het derhalve aan op de – naar objectieve maatstaven te beantwoorden – vraag of de opstal, gelet op het te verwachten gebruik of de bestemming daarvan, met het oog op voorkoming van gevaar voor personen en zaken deugdelijk is, waarbij ook van belang is hoe groot de kans op verwezenlijking van het gevaar is en welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen mogelijk en redelijkerwijs te vergen zijn.” 4.10 Wat betreft deze door Uw Raad genoemde gezichtspunten verdient in dit verband het te verwachten gebruik of de bestemming van de opstal bijzondere aandacht. Dit gezichtspunt kwam reeds aan de orde in het arrest […] / […], waar sprake was van een brandgevaarlijke activiteit in de opstal. Als gevolg van deze activiteit ontstond brand. Er was mede gelet op dit gebruik sprake van een onveilige opstal, aangezien brandbaar isolatiemateriaal was aangebracht, terwijl minder brandbaar materiaal had kunnen worden gebruikt. Dat de opstal voor het overige in algemene zin voldeed aan alle veiligheidsvoorschriften van de brandweer en de arbeidsinspectie deed hieraan niet af. Anders gezegd: het gebruik van de opstal kan betekenen dat sprake is van een onveilige opstal, indien de opstal mede gelet op dat gebruik niet voldoet aan de eisen die men daaraan uit veiligheidsoogpunt mag stellen. 4.11 Ad vereiste (ii): voor aansprakelijkheid ingevolge art. 6:174 lid 1 BW is voorts vereist dat de opstal door de onveilige toestand gevaar oplevert voor personen of zaken. 4.12 In de parlementaire geschiedenis wordt hierover het volgende opgemerkt: “Volgens het onderhavige artikel is de bezitter van een gebouw of werk alleen aansprakelijk indien dit ten gevolge van zijn gebrekkige toestand gevaar oplevert voor personen of zaken en dit gevaar zich verwezenlijkt. Hieruit volgt in de eerste plaats dat de aansprakelijkheid krachtens dit artikel alleen bestaat indien ten gevolge van de gebrekkige toestand een mens gekwetst of een zaak aangetast is. In de tweede plaats is voor aansprakelijkstelling van de bezitter niet voldoende, dat door de toestand waarin de opstal verkeerde, de kans op letsel of zaaksbeschadiging is verhoogd: alleen als de toestand een gebrekkige was vindt de bepaling toepassing.” 4.13 Uit de redactie van art. 6:174 lid 1 BW en deze passage – in het bijzonder uit het gebruik van de woorden ‘daardoor’ respectievelijk ‘ten gevolge van’ – leid ik af dat sprake moet zijn van een (oorzakelijk) verband tussen enerzijds de onveilige toestand van de opstal en anderzijds het gevaar voor personen of zaken. Met andere woorden: het gevaar dient voort te vloeien uit de onveilige toestand (‘gebrekkigheid’) van de opstal.

Mijn ambtgenoot Valk heeft in een andere zaak de bewoordingen gebruikt dat door de onveilige toestand van de opstal het gevaar “in het leven [is] geroepen”. 4.14 Anders dan art. 6:173 lid 1 BW vereist art. 6:174 lid 1 BW niet dat sprake is van een bijzonder gevaar. Voor toepassing van art. 6:174 lid 1 BW is dan ook voldoende dat sprake is van een algemeen gevaar voor personen of zaken dat voortvloeit uit de onveilige toestand van de opstal. Verder moet het gaan om een schadeveroorzakende toestand, niet om een gedraging. 4.15 Ad vereiste (iii): tot slot bepaalt art. 6:174 lid 1 BW dat voor aansprakelijkheid nodig is dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt. Uit de onder 4.12 hiervoor aangehaalde wetsgeschiedenis volgt dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt wanneer de onveilige toestand van de opstal een mens gekwetst of een zaak beschadigd heeft. In de literatuur is overigens de vraag opgeworpen of op grond van art. 6:174 BW naast letsel- en zaakschade ook zuivere vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komt. In dit verband heeft Sieburgh betoogd dat aansprakelijkheid voor andere schade (waaronder bedrijfsschade) kan bestaan, mits deze door zaak- of letselschade is veroorzaakt. 4.16 Terzijde merk ik op dat in de literatuur discussie bestaat over de vraag of een verhuurder jegens een huurder ingevolge art. 6:174 BW nog aansprakelijk kan zijn indien de verhuurder niet aansprakelijk is ingevolge art. 7:208 BW (zoals i.c. het geval is). Voorts wijs ik erop dat ook op dit specifieke punt in de literatuur de vraag is opgekomen of de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Bedrijfsruimte ROZ 2012 de strekking hebben ook buitencontractuele aansprakelijkheid uit te sluiten. Omdat deze onderwerpen in cassatie niet aan de orde worden gesteld, laat ik ze verder rusten. 4.17 Tegen deze achtergrond bespreek ik nu onderdeel 1. Het onderdeel biedt aanleiding aan te vangen met bespreking van subonderdeel 1.3. Daarna zal ik de subonderdelen 1.4, 1.1 en, tot slot, 1.2 bespreken. 4.18 Subonderdeel 1.3 stelt dat het oordeel van het hof in r.o. 3.13, dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijkt als bedoeld in art. 6:174 BW en dat daartoe onvoldoende is de stelling van [eiseres] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Ter onderbouwing voert het subonderdeel aan dat de vloer van het gehuurde vlak hoort te zijn, maar op meerdere plekken is gestegen en steeds verder stijgt, met ongelijkheid van de vloer als gevolg. Daardoor kan [eiseres] (althans haar dochter CTS) haar bedrijfsvoering niet of minder goed uitvoeren op delen van de vloer. Daarmee heeft het gevaar zich voldoende verwezenlijkt om art. 6:174 BW toepasselijk te kunnen doen zijn. Het feit dat [eiseres] de schade heeft beperkt door de getroffen delen van de vloer vrij te maken of provisorische stutmiddelen aan te brengen op bepaalde stellingen, betekent niet dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijkt. Daarbij is ook van belang dat die maatregelen zelf nadeel berokkenen aan [eiseres] , aldus nog steeds het subonderdeel. 4.19 Dit subonderdeel dient mijns inziens te falen. Het omvat weliswaar een rechtsklacht, maar onderbouwt deze met klachten over de feitelijke waardering door het hof van hetgeen partijen naar voren brachten in het partijdebat. In cassatie kan zulks slechts worden getoetst op begrijpelijkheid. Dit subonderdeel – dat, zoals gezegd, een rechtsklacht omvat – leent zich daar niet voor. 4.20 Het hier bestreden oordeel van het hof geeft ook overigens geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zoals hiervoor onder 4.15 is besproken, dient onder verwezenlijking van het gevaar in de zin van art. 6:174 BW te worden verstaan dat als gevolg van het door de onveilige toestand van de opstal in het leven geroepen gevaar een persoon is gekwetst of een zaak is beschadigd. Met zijn overweging dat aanpassingen in de bedrijfsvoering daartoe onvoldoende zijn, heeft het hof hieraan uitdrukking gegeven. In dit verband verdient nog opmerking dat ik in het oordeel van het hof lees dat het zich rekenschap ervan heeft gegeven dat art. 6:174 lid 1 BW strekt tot bescherming tegen veiligheidsrisico’s voor personen en zaken, en dat aanpassingen in de bedrijfsvoering van [eiseres] naar zijn oordeel niet als zodanig gelden. Ik merk voorts op dat, anders dan [eiseres] suggereert, onder schade aan personen of zaken niet beschadiging van de opstal zelf moet worden begrepen. 4.21 Anders gezegd: de in deze zaak gestelde onveilige toestand van de opstal, zijnde de gebrekkige constructie van de vloer, heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot enige verwezenlijking van een gevaar voor personen of zaken. Immers, dat [eiseres] wijzigingen in de bedrijfsvoering heeft moeten doorvoeren vanwege de ongelijke vloer betekent niet dat er personen of zaken zijn gekwetst, en evenmin dat sprake is van (bedrijfs)schade als gevolg van schade aan personen of zaken als bedoeld in art. 6:174 BW. 4.22 Tot slot stelt [eiseres] in haar procesinleiding in het kader van dit subonderdeel dat het feit dat [eiseres] de schade heeft beperkt door de getroffen delen van de vloer vrij te maken of provisorische stutmiddelen aan te brengen op bepaalde stellingen niet betekent dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijkt. Daarbij is ook van belang dat die maatregelen zelf nadeel berokkenen aan [eiseres] , aldus [eiseres] . Gelet op de schriftelijke toelichtingen van [eiseres] respectievelijk Gazeley, dient dit punt zo te worden opgevat dat [eiseres] stelt dat het bepaalde in art. 6:184 BW van toepassing is op de onderhavige zaak. Meer in het bijzonder meent [eiseres] dat, zelfs als in deze situatie geen sprake zou zijn van een (volwaardige) verwezenlijking van het gevaar, ten minste sprake is van een voldoende ernstige en onmiddellijke dreiging van nadere schade aan personen of zaken, zodat (in elk geval een deel van) de schade van [eiseres] op grond van art. 6:184 BW voor vergoeding in aanmerking komt. 4.23 Ook dit standpunt kan [eiseres] niet baten. Zij verwijst in cassatie immers niet naar vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties waaruit een dergelijk beroep op art. 6:184 BW zou blijken, althans die duiden op ingenomen (feitelijke) stellingen op grond waarvan het hof art. 6:184 BW ambtshalve als grondslag voor de vordering van [eiseres] had moeten aanvullen. In zoverre ontbeert het middel feitelijke grondslag. 4.24 Subonderdeel 1.4 ageert met een motiveringsklacht tegen het hiervoor besproken oordeel van het hof in r.o. 3.13 en stelt dat het onvoldoende is gemotiveerd omdat elke motivering voor dit oordeel ontbreekt. Ook dit subonderdeel faalt. 4.25 Het hof heeft immers zijn oordeel dat het gevaar zich niet heeft verwezenlijkt als bedoeld in art. 6:174 BW gemotiveerd met de overweging dat de stelling van [eiseres] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen daartoe onvoldoende is. De veronderstelling in subonderdeel 1.4 dat elke motivering voor dit oordeel ontbreekt is dus onjuist. Het subonderdeel gaat daarmee uit van een verkeerde lezing van het arrest en faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag. 4.26 Hieraan voeg ik toe dat ik deze motivering van het hof overigens ook toereikend en begrijpelijk acht, omdat het hof hiermee, zoals hiervoor is besproken in het kader van subonderdeel 1.3, zich er rekenschap van geeft dat art. 6:174 lid 1 BW strekt tot bescherming tegen veiligheidsrisico’s voor personen en zaken en voorts dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt als de onveilige toestand van de opstal schade heeft veroorzaakt aan personen of zaken.

Het oordeel dat aanpassingen in de bedrijfsvoering gelet daarop niet gelden als een verwezenlijking van een gevaar is mijns inziens zonder meer begrijpelijk. 4.27 De subonderdelen 1.3 en 1.4 zijn gericht tegen een cumulatieve voorwaarde (‘vereiste (iii)’) voor aansprakelijkheid op grond van art. 6:174 BW (verwezenlijking van het gevaar). Nu zij falen, kunnen de overige subonderdelen wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Volledigheidshalve bespreek ik ze kort, mijns inziens dus ten overvloede. 4.28 Ten behoeve van de bespreking van subonderdeel 1.1, dat zich richt tegen r.o. 3.13 van het bestreden arrest, herhaal ik hier r.o. 3.12 en 3.13: “3.12 Met grief V herhaalt [eiseres] haar stelling dat Gazeley aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW. Zij voert aan dat het omhoog komen van de vloer tot gevaarlijke situaties leidt bij elke denkbare activiteit in het gehuurde. Het gevaar voor personen of zaken heeft zich al verwezenlijkt nu de vloer omhoog is gekomen. Er is al schade omdat zij haar bedrijfsvoering heeft aangepast, aldus nog steeds [eiseres] . 3.13 Het hof volgt [eiseres] niet in haar betoog. Artikel 6:174 BW vestigt aansprakelijk voor de bezitter van een opstal die niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, voor het geval dat dit gevaar zich verwezenlijkt. In dit geval ontstaat het gevaar voor personen en zaken, naar de stellingen van [eiseres] , door de combinatie van het gebrek aan de vloer én de voor haar gebruikelijke bedrijfsvoering. Dat is wat anders dan een gevaar dat de toestand van de opstal op zichzelf genomen oplevert, zoals bedoeld in artikel 6:174 BW. Ook heeft het gevaar zich niet verwezenlijkt zoals bedoeld in dit wetsartikel. Daartoe is onvoldoende de stelling van [eiseres] dat zij haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen. De grief faalt dan ook.” 4.29 Het subonderdeel stelt dat de oordeelsvorming in r.o. 3.13 van het arrest blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, omdat art. 6:174 BW ook van toepassing kan zijn als het gevaar van de opstal ontstaat of zich verwezenlijkt door de combinatie van het feit dat de opstal niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en het gebruik dat van de opstal wordt gemaakt. Dat geldt in elk geval als het gebruik dat van de opstal wordt gemaakt valt onder het (normale) gebruik dat van de opstal mocht worden verwacht. Het hof heeft niet vastgesteld dat de bedrijfsvoering van [eiseres] (althans CTS) geen normaal gebruik van het gehuurde is, aldus nog steeds het subonderdeel. 4.30 Het subonderdeel stelt terecht dat art. 6:174 BW ook van toepassing kan zijn als een gevaar ontstaat of zich verwezenlijkt door een combinatie van het niet voldoen aan veiligheidseisen en het gebruik dat van de opstal wordt gemaakt. Het hof heeft evenwel niet geoordeeld dat art. 6:174 BW niet van toepassing kan zijn als een gevaar zich verwezenlijkt door een combinatie van het niet voldoen aan veiligheidseisen en het gebruik dat van de opstal wordt gemaakt. In zoverre berust het subonderdeel op een verkeerde lezing van het arrest. Het hof heeft met de bedoelde passage in r.o. 3.13 volgens mij tot uitdrukking gebracht dat in dit geval een combinatie van het door [eiseres] gestelde gebrek in huurrechtelijke zin (het omhoog komen van de vloer) met het door [eiseres] gemaakte gebruik van de opstal die tot de door [eiseres] gestelde schade (aanpassing van de bedrijfsvoering) leidt niet een situatie is waarop art. 6:174 BW het oog heeft. Dat is een oordeel dat in hoge mate het resultaat is van feitelijke waarderingen en dat met een rechtsklacht niet met succes kan worden bestreden. In combinatie met het oordeel dat zich geen gevaar als bedoeld in art. 6:174 BW heeft verwezenlijkt (schade aan personen of zaken), is dat oordeel niet onjuist (en evenmin onbegrijpelijk, zie hierna). 4.31 Subonderdeel 1.2 stelt dat het oordeel van het hof in r.o. 3.13 dat het gevaar dat, naar de stellingen van [eiseres] , in dit geval ontstaat door de combinatie van het gebrek aan de vloer én de bedrijfsvoering van [eiseres] iets anders is dan een gevaar dat de toestand op zichzelf oplevert onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd. Ter onderbouwing voert [eiseres] , kort gezegd, aan dat een ongelijke vloer op zichzelf een gevaar oplevert, maar vooral in een ruimte die is bedoeld voor logistieke activiteiten, waarbij in de hoogte wordt gewerkt en opgestapelde goederen en stellingen kunnen omvallen. 4.32 Gelet op hetgeen hiervoor is besproken in het kader van subonderdelen 1.3 en 1.4 is het hier door [eiseres] bestreden oordeel niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd. Het hof heeft met zijn oordeel immers – kort gezegd – uitdrukking gegeven aan het uitgangspunt dat in de zin van art. 6:174 lid 1 BW een gevaar voor personen of zaken in het leven dient te zijn geroepen. In de optiek van het hof levert een vloer die op enkele plaatsen enkele centimeters omhoogkomt (i.c. het gebrek in huurrechtelijke zin) als zodanig geen gevaar op voor personen of zaken in de zin van art. 6:174 lid 1 BW. Het gebruik dat [eiseres] maakt van de vloer maakt dit niet anders. Mijns inziens is dit oordeel goed te volgen, zeker als dit gelezen wordt in samenhang met het oordeel dat zich geen gevaar voor personen of zaken in de zin van art. 6:174 lid 1 BW heeft verwezenlijkt. 4.33 Voor zover dit subonderdeel zo dient te worden begrepen dat [eiseres] meent dat het hof het gebruik van de opstal had moeten meewegen bij beantwoording van de vraag of de opstal onveilig is (vereiste (i)), heeft te gelden dat het hof weliswaar niet inging op de vraag of sprake is van een onveilige toestand in de opstal in de zin van art. 6:174 lid 1 BW, maar direct toetste aan de vereisten (ii) en (iii). Aangezien dit twee van de drie cumulatieve voorwaarden zijn die gelden voor toepassing van art. 6:174 lid 1 BW, stond dit het hof vrij. 4.34 Onderdeel 1 faalt. Onderdeel 2 4.35 Onderdeel 2 bevat een tweetal voortbouwklachten. Deze delen in het lot van onderdeel 1. Dat behoeft geen nadere toelichting.