ECLI:NL:PHR:2021:761

G. Snijders In de zaak [de vrouw] tegen [de man] Partijen worden hierna aangeduid als de vrouw respectievelijk de man. 1Inleiding In deze zaak zijn prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de reikwijdte van art. 7:267 lid 7 BW, dat een regeling bevat voor de voortzetting van de huur indien samenwoners uit elkaar gaan. De eerste vraag is of een beslissing van de rechter op grond van deze bepaling, inhoudende dat de daar bedoelde huurder of medehuurder de huur niet zal voortzetten, ook werking heeft jegens de verhuurder. De tweede vraag is of deze bepaling naar analogie van toepassing is als geen sprake is wettelijke medehuur, waarop die bepaling ziet, maar van contractuele medehuur. En, zo ja, geldt in dat geval óók dat de bij de eerste vraag genoemde beslissing van de rechter ook werking heeft jegens de verhuurder?

2.1 Uitgegaan kan worden van de volgende door de kantonrechter vastgestelde feiten:1 (i) De vrouw en de man hebben beiden op 13 februari 2001 met Vesteda een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot [de woning] (hierna: de woning). (ii) Partijen hebben 19 jaar een affectieve relatie gehad. Zij zijn niet gehuwd en hebben niet een samenlevingsovereenkomst of een geregistreerd partnerschap gesloten. Uit hun relatie zijn twee dochters geboren, van wie de jongste nog minderjarig is. (iii) Omdat de relatie tussen partijen moeizaam verliep, heeft de vrouw bij dagvaarding van 12 juli 2019 in kort geding gevorderd dat aan haar het uitsluitend gebruik van de woning wordt toegewezen. Bij vonnis van 15 augustus 2019 heeft de kantonrechter het tijdelijk gebruik van de woning voor negen maanden aan de vrouw toegewezen en de man veroordeeld om de woning te ontruimen. De kantonrechter heeft daartoe een belangenafweging gemaakt (rov. 9-10). De kantonrechter overwoog in rov. 14: “De kantonrechter hecht eraan om op te merken dat deze ordemaatregel slechts geldt voor de duur zoals in het dictum is bepaald, en dat met deze uitspraak niets wijzigt in de huurrechten die partijen beiden hebben, noch in de relatie met verhuurder Vesteda. Wie uiteindelijk de huur van de woning zal mogen voortzetten zal moeten worden beslist in een bodemprocedure, waarbij tevens van (groot) belang zal zijn wat het standpunt van Vesteda daarin is en tevens van belang is wat de financiële mogelijkheden van partijen zijn. (…).” (iv) Naar aanleiding van dit vonnis heeft de man de woning verlaten. In mei 2020 is hem een sociale huurwoning aangeboden, die hij heeft geaccepteerd en sindsdien bewoont. 2.2 Op 23 maart 2020 heeft de vrouw de man gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat het huurrecht van de woning aan haar wordt toegewezen. Aan de vordering heeft de vrouw ten grondslag gelegd dat zij het grootste deel van de zorg voor de kinderen heeft, dat de kinderen overwegend bij haar wonen, dat de man niet in staat is om de zorg voor de kinderen te combineren met zijn werk en zij wel, dat zij niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring van de gemeente, dat zij de huurlasten kan dragen en dat de man een sociale huurwoning toegewezen heeft gekregen. 2.3 De man heeft verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat het in het belang is van de kinderen dat zij in de woning kunnen blijven wonen, maar dat dit ook kan als hij met hen in de woning woont, dat hij veel emotionele waarde aan de woning hecht, dat hij meer voor de kinderen zorgt dan de vrouw stelt, dat de vrouw voor een urgentie in aanmerking komt als zij aan de gemeente verklaart dat zij de woning moet verlaten, dat de woning die hij heeft geaccepteerd veel te klein is voor hem zelf en zeker voor hem en de jongste dochter samen, dat hij door het accepteren van de woning zijn ‘woonduur’ is kwijtgeraakt en dat de vrouw daarom een grotere kans heeft om voor urgentie in aanmerking te komen. De man stelt verder dat een huurder, om bij Vesteda in aanmerking te komen voor een huurwoning, vier keer de maandelijkse huur moet verdienen, dat de vrouw niet aan deze eis voldoet, dat hij thans ook niet aan die eis voldoet maar dat hij verwacht dat hij binnen redelijke tijd wel opnieuw daaraan kan voldoen. Als het huurrecht aan de vrouw wordt toegewezen dan kan zij volgens de man de woning worden uitgezet door Vesteda, waardoor de kinderen alsnog hun vertrouwde omgeving kwijtraken. De man heeft op deze gronden in reconventie zijnerzijds gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis bepaalt dat het huurrecht van de woning aan hem wordt toebedeeld. 2.4 Bij tussenvonnis van 17 december 2020 heeft de kantonrechter het voornemen uitgesproken om op de voet van art. 392 e.v. Rv prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Hieraan heeft de kantonrechter het volgende ten grondslag gelegd: Partijen zijn de huurovereenkomst samen aangegaan en zijn daarom contractueel medehuurder. Het huurrecht komt hen gezamenlijk toe en zij hebben ten aanzien van de woning in beginsel dezelfde rechten en verplichtingen. Nu de samenwoning is beëindigd, willen zij allebei de huurovereenkomst zonder de ander voortzetten (rov. 3.3). De vraag is of er een juridische grondslag is om, indien er sprake is van contractuele medehuurders die hun samenwoning beëindigen, het huurrecht aan één van hen “toe te wijzen” en, zo ja, of een dergelijke toewijzing ook jegens de verhuurder geldt (rov. 3.4). De wet bevat voor contractuele medehuurders niet een bepaling die de rechter de mogelijkheid biedt om te bepalen dat het huurrecht van de woning aan één van hen wordt toegewezen. Naast de contractuele medehuur bestaan er echter twee vormen van zogenaamd wettelijk medehuurderschap: in art. 7:266 BW voor de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder en in art. 7:267 BW voor andere met de huurder samenwonenden. Deze wettelijke medehuurders kunnen na het einde van het huwelijk, het geregistreerde partnerschap, respectievelijk de samenwoning een beroep doen op de zgn. ‘scheidingsregelingen’ in art. 7:266 lid 5 BW respectievelijk art. 7:267 lid 7 BW. De kantonrechter begrijpt de vorderingen van partijen aldus dat zij, nu zij niet gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, vorderen dat de scheidingsregeling van art. 7:267 lid 7 BW naar analogie op hun situatie wordt toegepast. Dat betekent dat partijen in feite vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat de ander de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet (rov. 3.5). De vraag is dus of de ‘scheidingsregeling’ in art. 7:267 lid 7 BW naar analogie toegepast kan worden op de situatie dat twee contractuele samenwoners hun samenwoning beëindigen, waarbij tevens van belang is of een dergelijke uitspraak ook werking heeft jegens de verhuurder. Voorafgaand aan de beantwoording van deze vragen is noodzakelijk dat eerst de vraag wordt beantwoord of bij een ‘normale’ toepassing van art. 7:267 lid 7 BW, dus op vordering van een wettelijke medehuurder, de verhuurder gebonden is aan de uitspraak op grond van dit artikellid. Er bestaat debat over de beantwoording van deze vragen (rov. 3.6). 2.5 De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de (in rov. 3.7) van het tussenvonnis voorgestelde vragen (rov. 3.8). Zij heeft voorts overwogen (in rov. 3.9): “De beantwoording van prejudiciële vragen vergt enige tijd, terwijl partijen belang hebben bij een beslissing wie er bij toepassing van afweging van hun beider belangen op grond van art. 7:267 lid 7 BW in aanmerking komt om de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Op dit moment is ongewis welke invloed de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad heeft op de uitkomst van deze procedure. Desalniettemin wordt nu reeds overwogen dat, voor zover het enkel gaat om de weging van de belangen van partijen onderling, de kantonrechter geen aanleiding ziet om anders te beslissen dan wat in het kort gedingvonnis van 15 augustus 2019 (…) reeds is beslist hetgeen erop neerkomt dat op grond van die weging [de man] de huurovereenkomst voor de woning niet langer zou mogen voortzetten. Doorslaggevend daarbij is het belang van de kinderen bij continuïteit. (…) Los van de vraagpunten die in de (…) prejudiciële vragen zijn geformuleerd ten aanzien van de werking van een uitspraak jegens de verhuurder en het gevolg daarvan voor de uiteindelijke uitspraak, valt de afweging van de persoonlijke belangen van [de vrouw] en [de man] dan ook uit in het voordeel van [de vrouw].” 2.6 Bij tussenvonnis van 25 maart 20212 heeft de kantonrechter de volgende vragen aan de Hoge Raad voorgelegd: “1. Heeft een beslissing van de rechter op grond van art.

De conclusie strekt tot een bevestigende beantwoording van de gestelde prejudiciële vragen. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 Zie voor die feiten het tussenvonnis van de kantonrechter van 17 december 2020, rov. 1.1-1.6. Hier wordt daarvan alleen vermeld wat voor de beantwoording van de prejudiciële vragen van belang is. 2 Ktr. Amsterdam 25 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1348, WR 2021/94, JHV 2021/16 m.nt. T. Gardenbroek. 3 De formulering van art. 7:267 lid 7 BW (‘De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is’), suggereert een zwaardere toets dan die van een afweging van belangen, welke toets bij art. 7:266 lid 5 BW pleegt plaats te vinden. Huydecoper wijst erop dat die zwaardere toets in de praktijk niet plaatsvindt. Ook vorderingen op grond van art. 7:267 lid 7 BW worden beoordeeld aan de hand van een afweging van belangen. Zie Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30c (Huydecoper). Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/351. 4 Art. 7:267 lid 3, onder b, BW bevat een anti-misbruik bepaling die in het kader van de prejudiciële vragen onbesproken kan blijven. 5 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 49 en 50, mede met verwijzing naar een uiteenzetting op p. 9 in die memorie dat met het oog op de rechtszekerheid de verbintenisrechtelijke wettelijke bepalingen waarbij de positie van derden is betrokken, van dwingend recht zijn. Voor art. 7A:1623h oud BW gold eveneens dat het van dwingend recht was. Zie aldus met zoveel woorden HR 13 november 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC3287, NJ 1988/254 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.3, eerste alinea, laatste zin. 6 Zie in deze zin ook de literatuur. Zie bijvoorbeeld Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/288, en de Groene Serie Huurrecht, art. 7:266 BW, aant. 12 (Huydecoper). 7 Dat geldt dus ook los van het punt dat het mede gaat om bescherming van derden, dat in het genoemde arrest van 13 november 1987 dan ook niet is ingeroepen voor het oordeel dat art. 7A:1623h oud BW van dwingend recht is. 8 Nadien, in de jaren negentig, is ook het geregistreerde partnerschap in het artikel geregeld. 9 Zie onder meer Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nrs. 11 en 12, p. 3/4, waarin de regering de wenselijkheid van een regeling onderschrijft, maar deze nog te lastig noemt om in het ontwerp al te regelen. 10 Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 14, p. 2. 11 Zie voor een en ander met name, naast de aangehaalde brief, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nrs. 6, 7, 11-12, 25 en 45, telkens m.b.t. de art. 1623g en 1623h (oud) BW. De regering is pas in laatstgenoemd kamerstuk (nr. 45) met een regeling gekomen. 12 Vooruitlopend op de beslissing in de procedure kan op grond van (nu) art. 822 lid 1 onder a Rv een voorlopige voorziening terzake in de echtscheidingsprocedure worden getroffen. 13 HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4772, NJ 2000/261, WR 2000/29 m.nt. Tj. Zuidema, rov. 3.3. 14 HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, NJ 2008/122 m.nt. S.F.M. Wortmann. 15 HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009/319 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.3. 16 Het arrest bevat een beslissing over de betekenis van wanprestatie door de huurder voor de verhouding tussen verhuurder en medehuurder, namelijk dat een daarop gebaseerde ontbinding ook de medehuurder zijn positie doet verliezen (zie rov. 3.4-3.7 van het arrest). 17 ‘Voortzetting van de huur’ is eigenlijk niet de goede term, omdat de medehuurder geen huurder was. Juridisch is eerder sprake van ‘overname’ van de huur. Door betrokkenen zal het echter vermoedelijk als ‘voortzetten’ worden ervaren. 18 Vgl. HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, NJ 2008/122 m.nt. S.F.M. Wortmann, rov. 3.4.2. Zie voorts onder meer Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/311, en de Groene Serie Huurrecht, art. 7:266 BW, aant. 21e (Huydecoper). 19 Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 45, p. 2/3. 20 Zie de toelichting op het in de Vierde Nota van Wijzigingen voorgestelde art. 1623h lid 7, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 45, p. 7. 21 In de Vierde Nota van Wijzigingen is op de in voetnoot 20 genoemde plaats verwezen naar “het zesde lid van artikel 1623h volgens het nader gewijzigd ontwerp”. Dat ‘nader gewijzigd ontwerp’ is kamerstuk nr. 25. De versie van art. 1623h in dat stuk (zie daarvoor Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 25, p. 4/5) kwam al voor in de (eerste) Nota van wijzigingen. Zie daarvoor Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 7, p. 4/5. 22 Zie Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 7, p. 4 23 Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6. 24 Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 7, p. 9. 25 Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 11. 26 Zie onder meer Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/349 en 352, T&C BW, aantek. 8 op art. 7:267 BW (Van der Hoek), Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/8.3.5, blz. 188, Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 157, en Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30d (Huydecoper). Literatuur waarin wat anders op dit punt wordt betoogd, heb ik niet gevonden. 27 HR 13 november 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC3287, NJ 1988/254 m.nt. P.A. Stein. 28 Zie ook A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte: verkenningen, Kluwer: Deventer 1991, blz. 191-192. 29 Onder Ktr. Amsterdam 1 oktober 1998, WR 1999/11. 30 Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30d (Huydecoper). 31 Nu in deze procedure art. 1 Eerste Protocol EVRM geen voorwerp van debat is, volsta ik kortheidshalve met verwijzing naar de arresten van de Hoge Raad waarin de rechtspraak over dit onderwerp van het EHRM is toegepast op het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming, te weten HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, NJ 2014/426 (Nobel/Brommet) en HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110, NJ 2018/238, beide m.nt. Huydecoper. Uit deze arresten en hetgeen daarin wordt aangehaald uit de rechtspraak van het EHRM, volgt mijns inziens voldoende duidelijk hoe de toetsing in dit verband plaatsvindt. 32 Zie hiervoor in 2.1 onder (i). Het huurcontract is door de vrouw overgelegd als productie 1 bij de inleidende dagvaarding. 33 HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9519, NJ 1990/184 m.nt. P.A. Stein. 34 Zie de nadere uiteenzetting onder 3.5-3.8.4 van de conclusie, ECLI:NL:PHR:2017:1430, i.h.b. onder 3.8.1/2. 35 Zo te zien, is dit ook het geval in deze zaak en vormt dat mede de achtergrond van de prejudiciële vragen. 36 Ik zou menen dat die bescherming dus niet alleen de echtgenoot, geregistreerde partner en samenwoner betreft die medehuurder is op grond van de wet, maar ook de echtgenoot, geregistreerde partner en samenwoner die de huurder is. Door toepassing van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW kan deze immers zich ook van zijn medehuurder ‘ontdoen’. 37 HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202, NJ 2008/122 m.nt. S.F.M. Wortmann. 38 Vgl. onder meer Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/357, T&C BW, aantek. 6 op art. 7:266 BW (Van der Hoek), A.R de Jonge, Huurrecht, Boom Juridisch: Den Haag 2019, nr. 36.4, Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/8.4.3, J. Sengers en P.G.A. van der Sanden, Huurrecht woonruimte, SDU: Den Haag 2018, par. 12.2.4, en Rueb, Vrolijk en De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 151. Zie ook Groene Serie Huurrecht, art. 7:266 BW, aant. 23 (Huydecoper), waar wordt opgemerkt dat ‘algemeen wordt aangenomen dat de regels van art. 266 lid 5 ook in geval van contractuele medehuur kunnen worden toegepast’, zonder vermelding van het arrest. 39 Zie Hof Arnhem 5 augustus 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH1201, WR 2009/62, Hof Amsterdam 7 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2861, WR 2015/125 m.nt. H.M. Meijerink, en Hof Amsterdam 25 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3624. 40 Zie de opsomming van uitspraken in de Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant.

7:267 lid 7 BW, waarin bepaald wordt dat een of meer van de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW (huurder en/of de wettelijke medehuurders) de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer voortzet(ten), niet alleen werking jegens de (mede)huurders, maar ook jegens de verhuurder? 2. Kan art. 7:267 lid 7 BW – op dezelfde wijze als dat voor een beslissing op grond van art. 7:266 lid 5 BW geldt – naar analogie worden toegepast indien sprake is van contractuele medehuurders die niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn en zo ja, geldt dan ook dat deze beslissing jegens de verhuurder werking heeft, zonder dat deze in de procedure betrokken wordt? Deze vraag valt uiteen in twee onderdelen: a. Kan art. 7:267 lid 7 BW naar analogie worden toegepast bij contractuele medehuurders? b. Heeft de uitspraak bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW ook werking jegens de verhuurder?” 2.7 De prejudiciële vragen zijn in behandeling genomen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk opmerkingen in te dienen (art. 393 lid 1 Rv). Van deze mogelijkheid hebben zij geen gebruik gemaakt. 3Juridisch kader; wettelijke en contractuele medehuur 3.1 De kantonrechter heeft de aan de Hoge Raad gestelde prejudiciële vragen voorzien van een uitvoerige, in beide tussenvonnissen opgenomen toelichting. Waar nodig, wordt hierna op die toelichting ingegaan. Hierna wordt eerst stilgestaan bij de wettelijke regeling van de medehuur, die is te vinden in de art. 7:266-7:268 BW. Daarna komt de contractuele medehuur aan de orde. De wettelijke regeling van de medehuur (art. 7:266-7:268 BW) 3.2 Art. 7:266 lid 1 BW bepaalt dat de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van woonruimte van rechtswege medehuurder is, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten. De echtgenoot of geregistreerde partner heeft dus van rechtswege de wettelijke status van medehuurder, aan welke status de wet in de art. 7:266 en 7:268 BW een aantal rechtsgevolgen verbindt. De belangrijkste van die rechtsgevolgen staan in art. 7:266 lid 3 BW en art. 7:268 lid 1 BW, die achtereenvolgens bepalen dat de medehuurder zelf huurder wordt (i) bij het einde van de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder en (ii) bij het overlijden van de huurder. De keerzijde van het van rechtswege medehuurder worden staat vermeld in art. 7:266 lid 2 BW: de medehuurder wordt naast de huurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover die verplichtingen al opeisbaar waren vóórdat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder werd. De medehuurder is kortom gebonden aan de huurovereenkomst. Bijzondere aandacht in verband met de gestelde prejudiciële vragen verdient de bepaling van art. 7:266 lid 5 BW. Deze houdt in dat bij beëindiging van de relatie de rechter kan worden verzocht te bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners de huurder van de woonruimte zal zijn. 3.3 Art. 7:267 BW bevat een regeling die vergelijkbaar is met die van art. 7:266 BW voor degene die met de huurder in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft (hierna veelal kort: samenwoner). Ook deze wordt medehuurder, eveneens met het gevolg dat, als de huur ten aanzien van de huurder eindigt of de huurder overlijdt, hij zelf huurder wordt (art. 7:267 lid 5, laatste volzin, BW en art. 7:268 lid 1 BW). Ook in het geval van de samenwoner is de keerzijde van het verkrijgen van de status van medehuurder dat de medehuurder naast de huurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover die verplichtingen al opeisbaar waren vóórdat hij medehuurder werd. Art. 7:267 lid 7 BW, waarover de prejudiciële vragen gaan, bevat eenzelfde regeling als genoemd in art. 7:266 lid 5 BW. De huurder, de samenwoner en eventuele andere medehuurders kunnen alle de rechter verzoeken te bepalen dat (een of meer van) de anderen de huur niet langer zullen voortzetten.3 3.4 Een belangrijk verschil tussen de regelingen van de art. 7:266 en 7:267 BW is dat de echtgenoot en de geregistreerde partner van rechtswege medehuurder zijn, door het huwelijk respectievelijk het geregistreerde partnerschap, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt (art. 7:266 lid BW, terwijl de samenwoner de instemming nodig heeft van verhuurder, huurder en eventuele medehuurders om die status te bereiken (art. 7:267 lid 1 BW). Verleent de verhuurder die instemming niet, dan kan de samenwoner samen met de huurder en eventuele medehuurders de rechter verzoeken te bepalen dat hij medehuurder zal zijn (eveneens art. 7:267 lid 1 BW). De rechter mag deze (door huurder en eventuele medehuurders te steunen) vordering slechts afwijzen, voor zover hier van belang, (i) als de samenwoner niet gedurende ten minste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, of (ii) als de samenwoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (art. 7:267 lid 3, onder a en c, BW).4 Mits de samenwoner aan deze twee eisen voldoet, is dus ook hij, kort gezegd, medehuurder, zij het dat de verhuurder daarmee dus eerst moet instemmen dan wel de rechter dit eerst moet constateren, en hij dat dus niet van rechtswege wordt. 3.5 De regeling van de art. 7:266-7:268 BW maakt deel uit van titel 7.4 (Huur) BW zoals die in 2003 is ingevoerd. De art. 7:266 en 267 BW zijn in het ontwerp van die titel, voor zover van belang voor de gestelde prejudiciële vragen, niet verder toegelicht dan met de opmerkingen dat ze in hun geheel zijn ontleend aan respectievelijk de art. 7A:1623g en 7A:1623h oud BW en, in het geval van art. 7:267 BW, dat de bepalingen ervan van dwingend recht zijn.5 Omdat geen relevant verschil is aan te wijzen tussen beide wetsartikelen, valt dat laatste ook aan te nemen voor de bepalingen van art. 7:266 BW (en voorheen art. 7A:1623g oud BW).6 Dat beide bepalingen van dwingend recht zijn, volgt ook uit de aard daarvan. Beide bepalingen zijn immers gericht op bescherming van samenwonende echtgenoten en geregistreerd partners en andere samenwoners. Het ligt niet voor de hand dat die bescherming in het vergaande stelsel van dwingendrechtelijke huurbescherming dat geldt voor de huur van woonruimte, bij overeenkomst opzij kan worden gezet.7 3.6 De art. 7A:1623g en 7A:1623h oud BW dateren uit 1979. In het aan de invoering van die bepalingen ten grondslag liggende wetsontwerp 14 249 was aanvankelijk enkel voorzien in versterking van de rechtspositie van de echtgenoot van de huurder. Die versterking heeft in de loop van de parlementaire behandeling geleid tot het uiteindelijk tot stand gekomen art. 7A:1623g oud BW,8 dat dus in art. 7:266 BW is overgenomen. Op aandrang van de Tweede Kamer is ook de positie van de samenwoner in het ontwerp versterkt. De Tweede Kamer heeft daarbij aangedrongen op eenzelfde of vergelijkbare regeling voor de samenwoner als zou gelden voor de echtgenoot, in welke wens de regering uiteindelijk is meegegaan.9 Zie hierover onder meer de volgende passage in de van de kamerstukken deel uitmakende brief van de minister van justitie aan de Tweede Kamer van 3 mei 1979: “2. In het nader voorlopig verslag (14 249, nr. 10) is er door een aantal fracties op aangedrongen in het ontwerp een regeling op te nemen voor de voortzetting van de huurovereenkomst in geval van verbreking van een niet-huwelijkse samenleving.

30f (Huydecoper) (bijgehouden tot 2012), waaraan onder meer toe te voegen de door de kantonrechter genoemde uitspraken van de Ktr. Amsterdam van 4 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10685, 14 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10684 en 12 augustus 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:10257, alsmede Ktr. Rotterdam 19 augustus 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BG4784, Hof Amsterdam 10 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:790, Ktr. Limburg 20 februari 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:1728. 41 Zie onder meer de Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30f (Huydecoper) en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/357, de laatsten met vermelding van meer vindplaatsen. 42 Zie met name T&C BW, aantek. 8 op art. 7:267 BW (Van der Hoek), R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, Gouda Quint 1999, blz. 234-236, en genoemd Ktr. Amsterdam 4 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10685, alsmede Rb. Amsterdam 23 juni 1993, ECLI:NL:RBAMS:1993:AD1903, NJ 1994/662 en de twee kantonrechters uitspraken van 1989 en 1993 die de kantonrechter noemt in de toelichting op vraag 2b. 43 Zie Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/8.4.3, en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/357, beide mede met verwijzing naar de Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30f (Huydecoper). Zie ook de al genoemde noot van Huydecoper onder Ktr. Amsterdam 1 oktober 1998, WR 1999/11. Zie voorts de door de kantonrechter in de toelichting op de tweede prejudiciële vraag genoemde uitspraken Hof Leeuwarden 19 juli 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336, en Ktr. Amsterdam 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:7055. 44 Zie Rossel en Heisterkamp t.a.p. 45 Zie voor die opvatting de uitspraken Ktr. Bergen op Zoom 28 juli 2010, ECLI:NL:RBBRE:2010:BN3308 (JHV 2010/187 m.nt. T. Gardenbroek, RVR 2010/113), Ktr. Zwolle 14 februari 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:514 (WR 2017/87), en Rb. Amsterdam 1 maart 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018,10148, die de kantonrechter in de toelichting op de tweede prejudiciële vraag aanhaalt, alsmede Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/8.4.3, en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/358. 46 Vgl. Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aant. 30f, slot (Huydecoper), met verwijzing naar lagere rechtspraak: als geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is analoge toepassing niet aan de orde. 47 Het biedt hem bovendien ook het voordeel dat de samenwoner die contractueel medehuurder is, – anders dan de samenwoner die wettelijk medehuurder is – ook aansprakelijk is voor de nakoming van de huurovereenkomst als het gehuurde niet langer zijn hoofdverblijf is. 48 Als zij zich het in de vorige voetnoot genoemde gevolg al realiseren, zullen zij daartegen in het stadium dat zij de verhuurder om zijn medewerking vragen, vaak geen bezwaar hebben. 49 Vgl. het hiervoor in 3.6 uit de kamerstukken geciteerde. 50 Zie voor een en ander bijvoorbeeld (de gegevens vermeld in) Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aantek. 16a-16c (Huydecoper), en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/323-334. 51 Groene Serie Huurrecht, art. 7:266 BW, aant. 21c. 52 De opvatting van Huydecoper wordt ook bestreden in Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/308, met een ander argument. 53 Zie voor een overzicht van de wetgeschiedenis Parl. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p. 635-637. 54 Zie de t.a.p. gegeven toelichting op het amendement dat aan de basis lag van art. 7:270a BW (kamerstuk nr. 22). 55 Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht 2020/8.3.5 wijst terecht erop dat de verhuurder bij art. 7:267 weliswaar bekend is met de medehuurder, maar dat hij daarmee nog niet op de hoogte is van het feit dat deze op grond van art. 7:267 lid 5, laatste volzin, of lid 7 BW de huur voortzet en dat het voor de hand zou liggen om in art. 7:270a BW ook een mededelingsverplichting op te nemen voor dat geval. Het merkwaardige is dat die mededelingsverplichting wel al bestaat voor de samenwoner die wettelijk medehuurder is, als deze huurder wordt op grond van art. 7:268 BW (door overlijden van de huurder dus). Die bepaling wordt immers wel genoemd in art. 7:270a BW. 56 Zie hierover bijvoorbeeld de oudere drukken van Asser-Abas, Asser Bijzondere Overeenkomsten 5-II, in de vijfde druk van 1981 p. 120 en van de zesde tot en met de zevende druk (inclusief de supplementen op de zevende druk) nr. 161, en kort en alleen over art. 7:267 BW Groene Serie Huurrecht, art. 7:267 BW, aantek. 4 (Huydecoper). 57 Zie in deze zin ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/352.

Klaarblijkelijk wordt beoogd de mogelijkheid te openen dat een persoon die met de huurder samenleeft en die niet zelf huurder is, na het verbreken van de samenleving de huurovereenkomst als huurder in plaats van de oorspronkelijke huurder voortzet. Ofschoon men hierbij in de eerste plaats schijnt te denken aan alternatieve relaties en daarvoor een regeling analoog aan de voor echtscheiding voorgestelde voor ogen schijnt te hebben, is er geen reden andere gevallen van samenwoning, zoals in geval van familierelaties, buiten de regeling te laten. Het gaat hier om de vraag of aan iemand die krachtens enige relatie met de huurder anders dan een overeenkomst zoals onderhuur de woonruimte bewoont, jegens de verhuurder het recht toegekend behoort te worden de bewoning voort te zetten. Dit brengt mee dat uitgangspunt behoort te zijn dat voor voortzetting in beginsel in aanmerking komen degenen die voldoen aan het criterium van het hebben van hoofdverblijf en van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kring van in aanmerking komende personen wordt aldus op dezelfde wijze bepaald als in geval van overlijden (artikel 1623h, tweede en derde lid); anderzijds vertoont de situatie een zekere gelijkenis met het geval van echtscheiding (artikel 1623g, vijfde lid). Het ligt dan ook, mede uit een oogpunt van wetssystematiek, voor de hand deze regelingen zo veel mogelijk op elkaar af te stemmen. (…).”10 De koerswijziging van de regering heeft uiteindelijk geleid tot art. 7A:1623h oud BW, dat nu dus art. 7:267 BW is.11 De regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW 3.7 Uit de wetsgeschiedenis van art. 7A:1623g oud BW volgt dat de procedure op grond van het vijfde lid daarvan (nu dus de procedure op grond van art. 7:266 lid 5 BW) er een is tussen huurder en echtgenoot, aan de uitkomst waarvan de verhuurder is gebonden, terwijl hij in die procedure geen partij is (met zijn belangen wordt dus geen rekening gehouden). De regeling hangt samen met die van de echtscheiding. Bedoeling is dat in het kader van de echtscheiding een van partijen de echtelijke woning krijgt toegewezen.12 Zie voor een en ander ook uitdrukkelijk HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4772,13 waarin met verwijzing naar diverse citaten uit de wetsgeschiedenis als volgt is overwogen (onderstreping toegevoegd): “In de memorie van antwoord bij het (oorspronkelijk) wetsontwerp tot wijziging van de bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte heeft de regering opgemerkt (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, blz. 7/8): “De bepaling omtrent het medehuurderschap van de andere echtgenoot geeft de sleutel voor de regeling omtrent de toewijzing van de huurwoning na echtscheiding en na scheiding van tafel en bed. Het medehuurder zijn van de echtgenoot moet na de echtscheiding uiteraard tot een einde komen. Doordat de rechter in het ontwerp de bevoegdheid krijgt, te bepalen wie van de echtgenoten verder huurder zal zijn, wordt tevens bereikt, dat die beslissing tegenover de verhuurder werkt.” In de nota van wijzigingen bij het oorspronkelijk ontwerp heeft de regering opgemerkt (Kamerstukken als voormeld nr. 7, blz. 8): “In geval van echtscheiding (…) zal een regeling getroffen moeten worden wie van de beide gescheiden echtgenoten voortaan huurder van de woonruimte zal zijn. Het blijft uiteraard mogelijk daarover een regeling te treffen, indien overeenstemming kan worden verkregen tussen de gescheiden echtgenoten en de verhuurder. Is die overeenstemming niet bereikbaar, dan zal een beslissing van de rechter nodig zijn die dan ook werking tegenover de verhuurder heeft.” (…) Gelet op de in art. 7A:1623g neergelegde regeling en op bovenstaande bij de totstandkoming van de bepaling gedane uitlatingen, moet worden aangenomen dat een toewijzing op grond van art. 7A:1623g lid 5 door de rechter van het huurrecht aan een echtgenoot, het huurderschap van de andere echtgenoot van rechtswege doet eindigen, en dat die uitspraak werking heeft tegenover de verhuurder. Het doel van de rechterlijke toewijzing is immers de woonruimte ten aanzien waarvan al gold dat de echtgenoot van de huurder van rechtswege medehuurder was – bij uitsluiting aan een van de gescheiden echtgenoten ter beschikking te stellen. Dat de andere echtgenoot nog (mede)huurder zou blijven is daarmee niet in overeenstemming te brengen. Het strookt niet met het stelsel van de wet, de werking van zulk een uitspraak afhankelijk te stellen van een mededeling aan de verhuurder. Weliswaar heeft de verhuurder er belang bij dat voor de wederzijdse rechten en verplichtingen relevante veranderingen in verband met huwelijk en echtscheiding aan hem worden medegedeeld, maar de wettelijke regeling, die slechts gericht is op de bescherming van de echtgenoot/medehuurder en niet ziet op de positie van de verhuurder, biedt geen aanknopingspunt voor het verbinden van rechtsgevolgen aan het achterwege laten van een dergelijke mededeling.” 3.8 Kennelijk voortbouwend op dit arrest en op het feit dat art. 7:266 BW hetzelfde bepaalt als voorheen art. 1623g oud BW, is in HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA420214 in dezelfde trant overwogen: “3.4.1 Indien een echtgenoot ingevolge art. 7:266 lid 1 BW medehuurder van een door de andere echtgenoot gehuurde woonruimte is geworden, kan de rechter op de voet van het vijfde lid van die bepaling in geval van echtscheiding op verzoek van een van de echtgenoten bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn. Daarbij bepaalt de rechter de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot; op dezelfde dag eindigt dan de huur met de andere echtgenoot. (…) 3.4.2 Art. 7:266 lid 5 voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist — met werking tegenover de verhuurder — wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen tezamen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten.” 3.9 Kortom, toepassing van art. 7:266 lid 5 BW betekent dat met werking tegen de verhuurder in een procedure waarbij deze geen partij is, wordt beslist wie van de echtgenoten of geregistreerde partners in het vervolg huurder is en wie niet. Als dat de echtgenoot of partner is die medehuurder was, dan verliest de verhuurder dus zijn contractuele huurder – degene met wie hij de huurovereenkomst had gesloten –, om daarvoor een andere huurder in de plaats te krijgen, met wie hij niet heeft gecontracteerd, zonder dat hij daarop enige invloed kan uitoefenen. De huurovereenkomst verandert daarbij niet. Over de betekenis van een en ander is in HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH076215 overwogen: “Het op 1 augustus 2003, Stb. 2003, 230 ingevoerde art. 7:266 BW zakelijk overeenstemmend met art. 7A:1623g, ingevoerd bij wet van 21 juni 1979, Stb. 1979, 330 verschaft in het eerste lid aan de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van woonruimte van rechtswege de positie van medehuurder, zolang de woonruimte hem tot hoofdverblijf strekt. Blijkens de parlementaire geschiedenis is de strekking van deze bepaling met name om, kort gezegd, de echtgenoot of geregistreerde partner in het geval van echtscheiding tussen hem en de huurder, een recht op huurbescherming toe te kennen (Kamerstukken II 1978/79, nr. 14 249, nr. 6, blz. 7-8). Voormelde wetsbepaling heeft niet tot gevolg dat de medehuurder partij wordt bij de huurovereenkomst. Wel is hij naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk tegenover de verhuurder voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd (art. 7:266 lid 2 BW).

Daarom kan de positie van de echtgenoot of geregistreerde partner, zolang de woonruimte hem tot hoofdverblijf strekt, ten aanzien van rechten en verplichtingen die in de relatie tussen huurder en verhuurder opeisbaar zijn geworden nadat hij medehuurder is geworden, op één lijn worden gesteld met die van een contractpartij. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder tot huurder, en dus de contractuele wederpartij van de verhuurder (art. 7:266 lid 3 BW).”16 3.10 De bepaling van art. 7:266 lid 5 BW vormt dus als het ware mede de kern van de regeling van art. 7:266 BW. De strekking van die regeling is immers, zoals het arrest zegt, dat de echtgenoot of geregistreerde partner in het geval van echtscheiding tussen hem en de huurder, een recht op huurbescherming wordt toegekend. Dat recht bestaat erin dat hij bij het einde van de relatie en samenwoning niet zonder meer de woning – waarvan hij niet de (contractuele) huurder is – behoeft te verlaten, maar juist een recht heeft op voortzetting van de huur17 dat in beginsel gelijkwaardig is aan dat van de (contractuele) huurder – wie van hen beiden de huur mag voortzetten, dient de rechter als gezegd te beslissen aan de hand van een belangenafweging18– en dat inhoudt dat hij, zo hij als huurder wordt aangewezen, de huur alléén, dus zonder de (contractuele) huurder, mag voortzetten. 3.11 De regeling van art. 7A:1623h oud BW, thans dus art. 7:267 BW, is als gezegd tegelijk met en in het voetspoor van die van 7A:1623g oud BW, thans dus art. 7:266 BW, tot stand gekomen. De tekst van het uiteindelijk tot stand gekomen art. 7A:1623h oud BW is geformuleerd in de Vierde Nota van Wijzigingen van wetsontwerp 14 249.19 Voor het zevende lid (thans dus art. 7:267 lid 7 BW) is daarbij verwezen naar het zesde lid van een eerdere versie van art. 1623h, waarin dat (ontwerp)artikel nog alleen een regeling gaf voor samenwoners in het geval van het overlijden van de huurder.20 Die eerdere versie kwam uit de (eerste) Nota van wijzigingen,21 evenals art. 1623g lid 5 oud BW (thans dus art. 7:266 lid 5 BW), in welke nota het vijfde lid van art. 1623g BW nog het derde lid daarvan was.22 Het op dat moment derde lid van art. 1623g BW is in de (eerste) Nota van wijzigingen en de gelijktijdig uitgebrachte Memorie van Antwoord23 toegelicht als is aangehaald in het hiervoor geciteerde gedeelte van HR 11 februari 2000 (zie hiervoor in 3.7). Enige regels lager in die nota en memorie is het zesde lid van art. 1623h BW toegelicht (het huidige art. 7:267 lid 7 BW dus). De nota vermeldt over dat lid: “De regeling van het nieuwe artikel 1623h kan ertoe leiden dat verschillende personen te zelfder tijd huurder worden die niet met elkaar overweg kunnen. Het zesde lid geeft voor die situatie een oplossing doordat de rechter kan beslissen dat een of meer personen de overeenkomst niet langer zullen voortzetten.”24 En de memorie: “Doet het geval van pluraliteit van de huurders zich voor, dan moeten de huurders zelf de mogelijkheid hebben te bereiken dat één van hen huurder wordt. Deze bevoegdheid is in het zesde lid neergelegd. Die bepaling kan ook uitkomst bieden indien zich tussen gezamenlijke huurders spanningen voordoen. Wij zouden aan de verhuurder geen bevoegdheid willen geven de huur op de naam van één van de huurders te doen stellen, anders dan in het geval een huurder geen waarborg biedt voor het nakomen van de verplichtingen uit de overeenkomst. De verhuurder moet zich onzes inziens niet mengen in de onderlinge verhouding tussen gezamenlijke huurders.”25 3.12 Een en ander lijkt moeilijk anders begrepen te kunnen worden dan dat de wetgever bij de art. 7A:1623g lid 5 en 7A:1623h lid 7 oud BW eenzelfde regeling voor ogen heeft gestaan. Ook voor art. 7A:1623h lid 7 BW, en dus voor art. 7:267 lid 7 BW, valt derhalve aan te nemen dat de verhuurder gebonden is aan de uitkomst van de daarin geregelde procedure tussen de huurder en de medehuurder, waarbij hij geen partij is, en dat ook deze regeling dus deel uitmaakt van de voor de samenwoner beoogde, dwingendrechtelijke huurbescherming. Dat strookt ook met de hiervoor in 3.6 vermelde opzet van de wetgever om samenwoners eenzelfde bescherming te laten toekomen als echtgenoten. In de literatuur wordt art. 7:267 lid 7 BW dan ook in deze zin uitgelegd, mede onder verwijzing naar deze opzet.26 In HR 13 november 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC328727 zijn de ratio en inhoud van art. 7:267 lid 7 BW (toen art. 7A:1623h lid 7 BW) ook in overeenstemming hiermee in dezelfde zin vastgesteld als die van art. 7:266 lid 5 BW, die hiervoor in 3.9 en 3.10 is vermeld. In dat arrest wordt overwogen (cursivering toegevoegd): “De thans in art. 1623h neergelegde regeling voorziet ten aanzien van ongehuwd samenwonenden onder bepaalde voorwaarden – waaronder het vereiste van een gezamenlijk verzoek als bedoeld in het eerste lid – in de mogelijkheid voor ieder hunner zich tot de rechter te wenden ter verkrijging van bescherming van zijn recht op ‘zijn huis’, zowel tegen de verhuurder als tegen de met hem samenwonende(n).” Kritiek op de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW 3.13 Zoals uit het voorgaande volgt, betekent de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW een vrij vergaande beperking van de rechten van de verhuurder. Deze kan immers op grond van deze bepalingen een huurder ‘opgedrongen’ krijgen, waarmee hij niet heeft gecontracteerd en die hij zelf niet zou hebben uitgekozen, zonder dat hij daartegen iets heeft kunnen doen. Dat speelt vooral bij art. 7:266 lid 5 BW, waarbij de verhuurder geen enkele invloed kan uitoefenen op de keuze van de persoon van de huurder, met het risico van schade door wanbetaling of een andere wanprestatie als gevolg. In het geval van art. 7:267 lid 7 BW is, als gezegd, het worden van medehuurder door de samenwoner mede afhankelijk van de medewerking van verhuurder, die zich met succes daartegen kan verzetten als de samenwoner uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Bij een langer durende huur, waarbij de omstandigheden van de samenwoner zich kunnen wijzigen, kan hij daaraan echter weinig hebben. 3.14 De regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW is in de literatuur dan ook bekritiseerd. Onder meer Huydecoper heeft die kritiek vrij scherp verwoord.28 Zo merkt hij in een annotatie uit 199929 op: “4 Een merkwaardigheid is, dat de verhuurder in procedures op basis van art. 1623h lid 7 niet pleegt te worden gehoord, en dat met diens belangen geen rekening pleegt te worden gehouden. De wet beschouwt de verhuurder niet als partij in de op art. 1623h lid 7 gebaseerde procedure (hoewel de wet wèl veronderstelt dat de rechten van de verhuurder in die procedure in het geding zijn). Dat daar rechtens het nodige op aan te merken valt, is duidelijk (…). Maar procesrechtelijk en materieelrechtelijk lijkt de wet geschillen ex art. 1623h lid 7 te beschouwen als kwesties die alleen de betreffende (mede)huurders aangaan, zodat met belangen van de verhuurder geen rekening hoeft te worden gehouden – misschien zelfs geen rekening mag worden gehouden. Tegelijkertijd veronderstelt de wet dat de uitspraak wèl van rechtstreekse invloed is op de rechten van de verhuurder, maar zonder daar procesrechtelijke of (verdere) materieelrechtelijke consequenties aan te verbinden. (…) – De rechtsgang van art. 1623h lid 7, waarin over rechten van de verhuurder wordt beslist zonder dat die partij is en zonder dat zijn belangen worden meegewogen, is een weinig gelukkige anomalie.

(…)” Elders heeft Huydecoper, meer recent, naar aanleiding van het hiervoor in 3.7 genoemde HR 11 februari 2000, opgemerkt dat men zich kan “afvragen of dit zich met de redelijkheid verdraagt, en ook of op die manier wel aan art. 6 EVRM wordt voldaan. Over de rechten van de verhuurder wordt immers beslist zonder dat deze wordt gehoord, en zonder dat aan zijn belangen enige aandacht wordt besteed.”30 3.15 Met deze kritiek kan men het eens of oneens zijn – te onderschrijven valt denk ik in elk geval dat de beperking van de rechten van de verhuurder vergaand is –, maar ze lijkt mij vooral rechtspolitiek van aard. Het is duidelijk dat de wetgever een andere keuze heeft gemaakt en het is ook duidelijk waarop die keuze berust, namelijk het huisvestigingsbelang van de samenwonende echtgenoten en geregistreerde partners en van andere samenwoners, die in de ogen van de wetgever de dwingendrechtelijke huurbescherming rechtvaardigt die in de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW is vervat. Voor de rechter is die keuze in ons rechtsbestel letterlijk en figuurlijk wet, tenzij die keuze in strijd zou komen met rechtstreeks werkend internationaal recht (art. 93 en 94 Grondwet). In dit laatste verband valt in de eerste plaats te denken aan het eigendomsrecht van de verhuurder en de bescherming daarvan door art. 1 Eerste Protocol EVRM. Volgens vaste rechtspraak van het EHRM laat die bepaling de nationale staten veel ruimte om de rechten van de verhuurder te beperken ten behoeve van huisvestigingsbelangen.31 Het onderhavige huisvestigingsbelang kan de keuze van de wetgever denk ik zonder meer dragen. Het gaat daarbij immers evident om een zwaarwegend belang. Heeft de verhuurder zeggenschap over de aanwijzing van de bewoner die na verbreking van de samenwoning in het verhuurde de huur voortzet, dan komt de door de wetgever beoogde huurbescherming van de samenwonende echtgenoten en geregistreerde partners en van de andere samenwoners in het gedrang, doordat dan mede gelet moet worden op de belangen van de verhuurder, terwijl bij de regeling die de wetgever voor ogen heeft gestaan, de huisvestigingsbelangen van eerstgenoemden zonder meer prevaleren. 3.16 Nu, als gezegd, uit de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW volgt dat de verhuurder zonder meer gebonden is aan de uitkomst van de daar genoemde procedure – omdat diens belangen daarbij geen rol mogen spelen –, kan denk ik niet van strijd met art. 6 EVRM worden gesproken. Uit de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW volgt immers dat de rechtspositie van de verhuurder op dit punt bij voorbaat vast ligt, zodat in de procedure op grond van die regeling niet de vaststelling van rechten en plichten van verhuurder aan de orde is. 3.17 Kortom, met genoemde kritiek kan men denk ik weinig bij de uitleg en toepassing van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW. Contractuele medehuur 3.18 De wettelijke begrippen ‘medehuur’ en ‘medehuurder’ zien als gezegd op de echtgenoot, de geregistreerde partner en de samenwoner die voldoen aan de eisen van de art. 7:266 en 7:267 BW. De echtgenoot, de geregistreerde partner en de samenwoner kunnen echter ook mede partij bij de huurovereenkomst zijn, hetzij doordat zij die bij de aanvang van de huur samen met hun partner met de verhuurder zijn aangegaan, hetzij doordat zij naderhand tot die overeenkomst zijn toegetreden, nadat die overeenkomst eerder tussen hun partner en de verhuurder tot stand was gekomen. Indien zij mede partij zijn bij de overeenkomst, wordt gesproken van ‘contractuele medehuur’, ter onderscheiding van de ‘wettelijke medehuur’ van de art. 7:266 en 7:267 BW, of ook wel van ‘samenhuur’. In deze zaak is van dergelijke contractuele medehuur sprake, nu de vrouw en de man de huurovereenkomst met betrekking tot de woning destijds samen zijn aangegaan.32 De (tweede prejudiciële) vraag is of de art. 7:266 en 7:267 BW ook van toepassing zijn op contractuele medehuur. 3.19 Bij contractuele medehuur valt aan te nemen dat de huurders in beginsel tezamen zijn gebonden aan de overeenkomst. De overeenkomst moet dus in beginsel aan ieder van hen worden opgezegd, zoals de art. 7:266 lid 3 BW (en art. 7:271 lid 3 BW) en 7:267 lid 5 BW meebrengen voor de wettelijke medehuur. En de huurders kunnen dus ook hunnerzijds in beginsel alleen tezamen de overeenkomst beëindigen. Bij de wettelijke medehuur is dat laatste anders zowel (i) doordat er maar één contractuele huurder is, die bevoegd blijft alleen de huuroverkomst op te zeggen (maar dan wordt als gezegd op grond van de art. 7:266 lid 3 BW en 7:267 lid 5 BW de medehuurder de huurder), en doordat de medehuurder de status van ‘medehuurder’ reeds verliest door niet langer zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, als (ii) doordat een beroep kan worden gedaan op de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW. 3.20 Voor het in de eerste zin van 3.19 genoemde uitgangspunt wordt vaak verwezen naar HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9519.33 Dat arrest gaat echter alleen over de bij contractuele medehuur aan te nemen hoofdelijke aansprakelijkheid van de huurders jegens de verhuurder – waarvoor in het arrest mede een beroep wordt gedaan op de regeling van wettelijke medehuur die nu is te vinden in art. 7:266 lid 2 en art. 7:267 lid 4 BW – en niet over de gezamenlijke gebondenheid van de huurders en de andere gevolgen die deze gebondenheid meebrengt. Mijns inziens berust genoemd uitgangspunt veeleer daarop dat als er twee huurders zijn, in beginsel kan worden aangenomen dat dit een gegeven is dat onderdeel vormt van de overeenkomst en dat daarin dus niet eenzijdig door een van partijen verandering kan worden gebracht. Zie in deze zin ook A-G Wissink in zijn conclusie voor HR 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2018:285 (art. 81 RO). Wissink wijst mijns inziens terecht erop dat uit de overeenkomst anders kan volgen en dat het hier dus niet om een vaste regel gaat, maar enkel om uitleg van de overeenkomst.34 Genoemd uitgangspunt behelst dus niet meer dan hetgeen in beginsel valt aan te nemen als geen aanwijzingen bestaan dat iets anders door partijen is bedoeld. Waar twee partijen als huurder optreden, zullen in de praktijk echter vaak die aanwijzingen ontbreken, doordat over de betekenis daarvan in de huurovereenkomst niets wordt bepaald.35 3.21 Uit het voorgaande volgt dat het antwoord op de vraag of de art. 7:266 en 7:267 BW ook van toepassing zijn op contractuele medehuur, van wezenlijk belang is voor de praktijk. Genoemd uitgangspunt brengt immers mee dat de huurders bij contractuele huur in beginsel niet de mogelijkheid hebben van beëindiging van de huur door slechts één van hen, met voortzetting van de huur door de ander, maar dat zij de huur uitsluitend gezamenlijk kunnen beëindigen. Zijn de art. 7:266 en 7:267 BW niet van toepassing op contractuele medehuur, dan betekent dat dus dat de art. 7:266 lid 5 en 7:267 lid 7 BW daarop niet kunnen worden toegepast. Zijn de art. 7:266 en 7:267 BW ook van toepassing op contractuele medehuur? 3.22 Naar de letter van de wet luidt het antwoord op deze vraag ontkennend. De art. 7:266 en 7:267 BW regelen het geval dat de huurder samenwoont met een echtgenoot, de geregistreerde partner of iemand anders die geen huurder is. Het geval dat de echtgenoot, de geregistreerde partner of samenwoner contractueel medehuurder is, wordt in de wettekst niet genoemd. Beide wetsartikelen gaan duidelijk ervan uit dat dit geval zich niet voordoet, door te bepalen dat als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, de medehuurder huurder wordt. 3.23 Aan de hiervoor geschetste bescherming die de art.

7:266 en 7:267 BW samenwonende echtgenoten en geregistreerde partners en andere samenwoners bieden, bestaat echter onmiskenbaar evenzeer behoefte in het geval van contractuele medehuur. Dat geldt onder meer voor de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW. Bestaat die bescherming niet en kunnen de echtgenoten, geregistreerde partners en andere samenwoners uitsluitend, overeenkomstig het hiervoor vermelde uitgangspunt bij contractuele medehuur, de huur gezamenlijk opzeggen, dan zijn zij gedwongen om beiden de woning te verlaten als zij niet meer met elkaar kunnen samenwonen, wat genoemde bepalingen nu juist beogen te voorkomen. Een andere optie hebben zij dan immers niet, tenzij de verhuurder bereid is af te zien van de uitoefening van zijn contractuele rechten. Het huisvestigingsbelang van de echtgenoten, geregistreerde partners en andere samenwoners, dat het object is van genoemde bescherming, speelt bij contractuele medehuur dus evenzeer. Niet goed valt in te zien waarom die bescherming zou moeten worden onthouden aan echtgenoten, geregistreerde partners en samenwoners in het geval dat zij beide partij zijn bij de huurovereenkomst. Het feit dat zij samen de huurovereenkomst zijn aangegaan, lijkt dit verschil in bescherming niet te kunnen te rechtvaardigen. Men kan wijzen op de omstandigheid dat de echtgenoten, geregistreerde partners en andere samenwoners in dat geval getekend hebben voor contractuele medehuur, en daarmee dus voor de gevolgen daarvan, maar er zullen maar erg weinig huurders zijn die zich realiseren dat het feit dat zij de huurovereenkomst samen zijn aangegaan, betekent dat de bescherming van de art. 7:266 en 7:267 BW, die hun dwingendrechtelijk toekomt, niet geldt, als dit inderdaad zo zou zijn. Het overgrote deel van de huurders van woonruimte is immers leek en pleegt zich niet in de precieze details van zijn wettelijke en contractuele rechtspositie te verdiepen. Van een vrijwillige afstand van genoemde, dwingend voorgeschreven bescherming is bij hen geen sprake. Het lijkt niet aannemelijk dat de wetgever hun die bescherming in genoemd geval zou hebben willen onthouden. De art. 7:266 en 7:267 BW kunnen bovendien, nu ze van dwingend recht zijn, niet met succes terzijde worden gesteld in een huuroverkomst die wordt gesloten met slechts een van de echtgenoten, geregistreerde partners of samenwoners. Niet goed valt in te zien dat dit anders wordt als ook de andere echtgenoot, geregistreerde partner of samenwoner contractueel huurder is. De ratio van de bescherming die de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW biedt – die als gezegd is gelegen in genoemd huisvestigingsbelang bij beëindiging van de relatie en samenwoning36 –, doet zich immers als gezegd in dat geval evenzeer voor. En ook hier geldt weer dat niet valt in te zien dat partijen (geacht kunnen worden) afstand (te) doen van deze bescherming, door de huurovereenkomst samen aan te gaan, zo een dergelijke afstand al mogelijk zou zijn, gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de bescherming. Dat zou dan bovendien vaak het geval zijn, uitgaande van hetgeen hiervoor in 3.19 en 3.20 is opgemerkt, door een geheel impliciete regeling in de huurovereenkomst. 3.24 Er is dan ook veel voor te zeggen om de regeling van de art. 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW ook toe te passen op de contractuele medehuur in de gevallen die overeenkomen met de in die bepalingen geregelde gevallen – bij art. 7:267 lid 7 BW dus samenwonen als omschreven in art. 7:267 lid 1 BW –, ook al valt de contractuele medehuur naar de letter niet onder die bepalingen. Zoals de kantonrechter bij de prejudiciële vragen vermeldt, is al in deze zin beslist voor art. 7:266 lid 5 BW in het hiervoor in 3.8 genoemde HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4202.37 Ik citeer dat arrest opnieuw, waarbij ik ditmaal rov. 3.4.1 wel volledig weergeef (onderstreping toegevoegd; de onderstreping betreft de zin die ik hiervoor wegliet): “3.4.1 Indien een echtgenoot ingevolge art. 7:266 lid 1 BW medehuurder van een door de andere echtgenoot gehuurde woonruimte is geworden, kan de rechter op de voet van het vijfde lid van die bepaling in geval van echtscheiding op verzoek van een van de echtgenoten bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn. Daarbij bepaalt de rechter de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot; op dezelfde dag eindigt dan de huur met de andere echtgenoot. Art. 7:266 lid 5 BW kan overeenkomstig worden toegepast indien de woonruimte door de beide echtgenoten tezamen is gehuurd. 3.4.2 Art. 7:266 lid 5 voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist — met werking tegenover de verhuurder — wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen tezamen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten.” 3.25 De in dit citaat onderstreepte zin is in het arrest niet nader gemotiveerd – wat begrijpelijk is nu het in het arrest ging over de vraag of de waarde van het huurrecht dient te worden betrokken in de verdeling van de (huwelijks)gemeenschap bij echtscheiding –, maar mij lijkt dat deze zal berusten op de gezichtspunten die hiervoor in 3.23 zijn genoemd. Dat zijn immers de voor de hand liggende argumenten voor die beslissing. Andere argumenten daarvoor zie ik niet. In de literatuur en rechtspraak worden daarvoor ook geen andere argumenten genoemd. Opmerking verdient nog dat de beslissing van het arrest in de literatuur niet op kritiek is gestuit38 en dat deze in de lagere rechtspraak met regelmaat wordt toegepast.39 3.26 Ik zie geen grond om voor art. 7:267 lid 7 BW anders te oordelen. De hiervoor in 3.23 genoemde argumenten gelden immers evenzeer voor samenwoners. Een andere regel voor samenwoners, om welke reden ook, zou ook niet stroken met de hiervoor in 3.6 genoemde opzet van de wetgever om samenwoners eenzelfde of vergelijkbare bescherming te laten toekomen als echtgenoten, op welke opzet de kantonrechter kennelijk ook het oog heeft in de toelichting bij de tweede prejudiciële vraag, waar zij op dit punt verwijst naar het gelijkheidsbeginsel (een gelijke behandeling van gehuwd en ongehuwd samenwonenden). Naar ik meen, ligt het dan ook voor de hand de beslissing van HR 14 december 2007 eveneens te laten gelden voor art. 7:267 lid 7 BW. 3.27 In de lagere rechtspraak vindt analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW op grote schaal plaats, zoals de kantonrechter vermeldt,40 dit met algemene instemming van de literatuur.41 Veel van die rechtspraak betreft echter alleen de onderlinge verhouding van de contractuele medehuurders – ook zij kunnen volgens die rechtspraak gebruikmaken van de regeling van art. 7:267 lid 7 BW –, zonder dat wordt ingegaan op de werking van de op grond van die regeling te verkrijgen uitspraak tussen de contractuele medehuurders jegens de verhuurder. Uitspraak geen werking jegens verhuurder bij contractuele medehuur? 3.28 Over de werking jegens de verhuurder, waarop de tweede prejudiciële vraag onder b ziet, wordt verschillend gedacht in de literatuur en de lagere rechtspraak, zoals de kantonrechter in de toelichting op de vraag tot uitdrukking brengt. Een deel van de literatuur en de lagere rechtspraak neemt aan dat de uitspraak ook werkt jegens de verhuurder, zoals op grond van art. 7:267 lid 7 BW geldt, soms met verwijzing naar het in 3.24 aangehaalde, op art. 7:266 lid 5 BW betrekking hebbende HR 14 december 2007, waarbij dan kennelijk de gedachte is dat voor art. 7:267 lid 7 BW hetzelfde moet gelden.42 Een ander deel van de literatuur en de lagere rechtspraak neemt aan dat de uitspraak die werking niet heeft. De redenen voor die zienswijze kunnen kort worden weergegeven als dat art.

7:267 lid 7 BW niet op contractuele medehuur van toepassing is, dat de huurders bij contractuele medehuur op grond van de huurovereenkomst gebonden zijn aan de regel dat zij slechts gezamenlijk kunnen opzeggen en dat het te ver gaat om bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW die contractuele regel, die geldt in het voordeel van de verhuurder en waarbij hij alle belang kan hebben, opzij te zetten, terwijl dat uit de wet zelf niet volgt.43 In dit verband wordt wel verwezen – naar ik begrijp ‘ter verzachting’ van de onwenselijk geachte gevolgen van dit standpunt – naar de mogelijkheid dat in de procedure ex art. 7:267 lid 7 BW de verhuurder mede in het geding wordt betrokken (gewezen wordt op art. 118 Rv, maar mee dagvaarden van de verhuurder bij de inleidende dagvaarding is natuurlijk ook mogelijk en wel zo makkelijk) en aldus gebonden wordt aan de uitspraak. De gedachte is dan dat in de procedure dan uiteraard wel met de belangen van de verhuurder rekening zal moeten worden gehouden.44 Deze opvatting sluit aan bij die waarin de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden kan zijn om in te stemmen met de voortzetting van de huur door slechts één van de huurders en met de aanwijzing van de huurder die de huur alleen voortzet.45 Als de verhuurder belang heeft bij de verhuur aan twee huurders of bij de verhuur aan de andere contractuele medehuurder dan de contractuele medehuurder die op grond van de onderlinge verhouding van de beide huurders de meest aangewezen persoon is om de huur voortzetten, biedt deze opvatting de huurders echter geen soelaas. De verhuurder zal hen dan immers in beginsel aan genoemde contractuele regel mogen houden. 3.29 Mij lijkt dat de opvatting dat de uitspraak geen werking heeft jegens de verhuurder, voorbijziet aan de hiervoor in 3.23 genoemde gezichtspunten en de (op grond daarvan logische) weg die al is ingeslagen in het hiervoor in 3.24 genoemde arrest. Dat geldt met name de stap in de hiervoor weergegeven redenering van die opvatting dat de huurders bij contractuele medehuur op grond van de huurovereenkomst gebonden zijn aan de regel dat zij slechts gezamenlijk kunnen opzeggen. Weliswaar zijn de art. 7:266 en 7:267 BW naar de letter niet van toepassing op contractuele medehuur, maar de niet-toepassing van die bepalingen op die huur staat gelet op de hiervoor in 3.23 genoemde gezichtspunten zo haaks op de bedoeling en ratio van de bescherming die deze beogen te bieden, dat deze daarop desondanks van toepassing zijn te achten. Die bepalingen zetten genoemde contractuele regel dus opzij. De beslissing van het hiervoor in 3.24 genoemde arrest houdt dat voor echtgenoten en geregistreerde partners al in. Als gezegd valt niet goed in te zien dat voor samenwoners iets anders zou moeten gelden. Waarom immers krijgen echtgenoten en geregistreerde partners wel deze bescherming en andere samenwoners niet? Mij lijkt dan ook méér te zeggen voor de opvatting dat de uitspraak wel werking heeft jegens de verhuurder. 3.30 Voor dat laatste zie ik ook nog een ander argument, waaraan bij de hiervoor in 3.28, tweede alinea, weergegeven opvatting eveneens voorbij lijkt te worden gezien, namelijk dat tussen wettelijke medehuur en het geval dat analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW aan de orde is, eigenlijk praktisch geen verschil bestaat. Ik wijs op het volgende. Wanneer is analoge toepassing mogelijk? 3.31 Voor analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW op contractuele medehuur zoals hiervoor in 3.22-3.26 bedoeld – waar steeds over samenwoner is gesproken in de hiervoor in 3.3 gedefinieerde zin –, is nodig te achten dat de samenwoner voldoet aan de eisen van art. 7:267 lid 1 BW, dat wil zeggen hij zijn hoofdverblijf heeft in de woonruimte, een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert met de (andere) huurder, zijn wens om (mede)huurder te zijn wordt gesteund door de (andere) huurder en de verhuurder ermee heeft ingestemd dat hij (mede)huurder is. Alleen in dat geval wordt immers aan de eisen voldaan voor bescherming op grond van het wettelijk medehuurder zijn en is eenzelfde behandeling (dus analoge toepassing) op haar plaats. In het geval van contractuele medehuur door huurders die voor de verhuurder kenbaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding (zullen) voeren, is materieel aan deze eisen voldaan. De verhuurder heeft in dat geval immers ermee ingestemd dat beide samenwoners (mede)huurder zijn (en daarbij desgewenst vooraf de financiële gegoedheid van beide huurders kunnen beoordelen als bedoeld in art. 7:267 lid 3 onder c BW) en dat zal ook voor de samenwoners onderling gelden. Het gaat (dan) ook, als ik goed zie, steeds om dit geval dat in de rechtspraak over analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW aan de orde is.46 Is in dat geval echter wel sprake van analoge toepassing? 3.32 Men kan echter ook zeggen – in afwijking van hetgeen hiervoor steeds tot uitgangspunt is genomen – dat in dit geval in feite is voldaan aan de letter van art. 7:267 lid 1 BW en dus niet zozeer sprake is van analoge, als wel van rechtstreekse toepassing van art. 7:267 BW. Tussen de volgens art. 7:267 lid 1 BW vereiste schriftelijke instemming van de verhuurder met de medehuur en het door hem met beide samenwoners aangaan van de huurovereenkomst, zit immers praktisch geen verschil. Beide betreft overeenstemming over het aangaan van een huurrelatie. Het is ook goed voorstelbaar dat de verhuurder die een verzoek als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW krijgt om ermee in te stemmen dat de samenwoner medehuurder wordt, en die daartoe bereid is, de samenwoner zal vragen om de huurovereenkomst mede te ondertekenen (als partij). De verhuurder heeft daarmee immers meer duidelijkheid en zekerheid over de gebondenheid van de samenwoner aan de huurovereenkomst.47 De huurder en de samenwoner zullen vaak geen reden zien om niet aan dit verzoek gehoor te geven.48 De uitleg dat daarmee van rechtswege de bescherming zou wegvallen van art. 7:267 BW, omdat daardoor geen sprake meer is van wettelijke medehuur, maar van contractuele medehuur, lijkt mij niet aanvaardbaar, alleen al om de reeds genoemde redenen dat praktisch geen verschil bestaat tussen beide gevallen en dat de samenwoner en de huurder zich dat gevolg in de praktijk vrijwel nimmer zullen realiseren (zie hiervoor in 3.23). Mij lijkt dat genoemd geval ook dáárom onder art. 7:267 lid 7 BW valt of is te brengen. Maatschappelijke gevolgen 3.33 Ik heb mij afgevraagd of de bescherming van samenwoners waarvan met het voorgaande sprake is, niet te ver gaat. Met een gelijkstelling van, kort gezegd, buitenhuwelijkse relaties met huwelijken en geregistreerde partnerschappen kan men weinig moeite hebben. Ook alle andere soorten van duurzame gemeenschappelijke huishouding vallen echter onder art. 7:267 BW (van familieleden, vrienden, enz.).49 Dat is dus in beginsel een vrij ruime kring van huishoudens. In het begrip ‘duurzaam’ ligt echter een tamelijk sterke beperking besloten. De gemeenschappelijke huishouding moet een duurzaam karakter hebben (wat kan blijken uit het verleden) of daarop zijn gericht (wat een objectieve verwachting betreft). Dat karakter ontbreekt bij gemeenschappelijke huishoudingen van wat kort kan worden aangeduid als ‘tijdelijke woningdelers’ (studenten, ouders samen met volwassen kinderen, enz.). De stelplicht en bewijslast van de ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ rusten bovendien bij de samenwoner.50 Waar de wetgever nu eenmaal voor bescherming heeft gekozen van iedere samenwoner in een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’, ligt het verder denk ik niet voor de hand dat deze kan worden ontgaan door de samenwoner mede tot het huurcontract te laten toetreden, zoals sommige boeken uitdrukkelijk als route vermelden om aan die bescherming te ontkomen. Ik verwijs naar al hetgeen ik hiervoor al heb opgemerkt.

Ik zie daarom op dit punt geen grond om art. 7:267 lid 7 BW beperkt of, zo men wil, minder ruim uit te leggen. Het feit dat zo makkelijk aan de door de wetgever dwingendrechtelijk voorgeschreven huurbescherming van samenwoners zou kunnen worden ontkomen door hen contractueel medehuurders te maken, waar de meeste aspirant-huurders in deze tijd van schaarste van (huur)woningen wel zonder meer in mee zullen gaan, zelfs in het mijns inziens vrij uitzonderlijke geval dat zij de gevolgen daarvan wel onderkennen, kan denk ik juist een argument zijn om dat niet te doen. 3.34 Ik ga nog kort in op twee punten die geen onderwerp zijn van de gestelde vragen, maar mogelijk wel van belang zijn om in het oog te houden bij de beantwoording daarvan en mogelijk zelfs bij die beantwoording mee te nemen. Partijafspraak werking jegens de verhuurder? 3.35 Het ligt voor de hand dat als de uitspraak tussen de huurder en de medehuurder werking heeft jegens de verhuurder, hetzelfde geldt voor een afspraak tussen de huurder en de medehuurder over wie van hen de huur zal voortzetten. Er is immers geen grond om van de huurder en de medehuurder te verlangen dat zij zich tot de rechter wenden met deze vraag, als zij het daarover onderling eens zijn. Dat zou ook geen zin hebben, omdat de door hen gewenste uitkomst dan al bij voorbaat vast zou staan. Toch is hierover twijfel gerezen naar aanleiding van de uitlating in de wetsgeschiedenis die hiervoor in 3.7 is aangehaald als onderdeel van het arrest HR 11 februari 2000. Ik geef die uitlating hier opnieuw weer (met onderstreping van de passage waar het om gaat): “In geval van echtscheiding (…) zal een regeling getroffen moeten worden wie van de beide gescheiden echtgenoten voortaan huurder van de woonruimte zal zijn. Het blijft uiteraard mogelijk daarover een regeling te treffen, indien overeenstemming kan worden verkregen tussen de gescheiden echtgenoten en de verhuurder. Is die overeenstemming niet bereikbaar, dan zal een beslissing van de rechter nodig zijn die dan ook werking tegenover de verhuurder heeft.” 3.36 Huydecoper51 heeft uit deze passage afgeleid dat het twijfelachtig is of een minnelijke regeling tussen de scheidende echtgenoten of partners, die niet wordt bekrachtigd met een rechterlijke beslissing op de voet van art. 7:266 BW, effect heeft ten opzichte van de verhuurder. Dat kan mijns inziens echter niet in deze passage worden gelezen. Er staat niet dat overeenstemming met de verhuurder is vereist en uit de volgende zin – die mede de grond is geweest voor de aangehaalde beslissing in HR 11 februari 2000 – volgt denk ik al dat dit in de gedachtegang van de wetgever niet het geval is. De onderstreepte woorden wijzen inderdaad een andere kant uit, maar dat zal dus denk ik niet zo bedoeld zijn.52 Mededelingsplicht bij voortzetting huur op grond van art. 7:267 BW? 3.37 Het in 2003 aan de regeling van de medehuur toegevoegde art. 7:270a BW bepaalt dat ingeval van voortzetting van de huur op grond van de art. 7:266, 7:268 en 7:269 BW degene die de huur voortzet, verplicht is daarvan mededeling te doen aan de verhuurder. Voortzetting van de huur op grond van art. 7:267 BW ontbreekt in dit rijtje. In de wetsgeschiedenis is dat niet toegelicht.53 Dit ontbreken kan echter worden verklaard uit de achtergrond van de in art. 7:270a BW opgenomen mededelingsverplichting, te weten het voorkomen dat de verhuurder niet weet wie zijn huurder en contractuele wederpartij is, wat bij voortzetting op grond van de art. 7:266, 7:268 en 7:269 BW mogelijk is omdat de verhuurder niet behoeft te weten dat er een wettelijk medehuurder op grond van die bepalingen is.54 Omdat een samenwoner alleen medehuurder op grond van art. 7:267 BW kan worden als de verhuurder daarin toestemt dan wel de rechter dat in een procedure tegen de verhuurder heeft bepaald, is de verhuurder altijd bekend met het bestaan van de medehuurder.55 Afsluiting 3.38 Uit het voorgaande volgt dat de wetgever zijn bedoelingen op sommige onderdelen wat gebrekkig heeft uitgewerkt in de tekst van de art. 7:266 en 7:267 BW. Dat is al vaker gesignaleerd. De oorzaak hiervan is vermoedelijk de hiervoor beschreven, enigszins moeizame wijze waarop de regeling van die bepalingen in 1979 tot stand is gekomen, in de vorm van de art. 7A:1623g en 7A:1623h oud BW.56 Bij de totstandkoming van de huidige titel in het BW heeft men zich beperkt tot de toevoeging van een enkel – voor de beantwoording van de onderhavige prejudiciële vragen niet van belang zijnd – detail aan die regeling, zoals de bepaling van art. 7:270a BW. De bedoeling en ratio van de regeling zijn echter als gezegd duidelijk genoeg en in de uitspraken van de Hoge Raad is tot nu toe in overeenstemming met die bedoeling en ratio beslist. Het ligt denk ik voor de hand, als eveneens al gezegd, om daarmee door te gaan. 4Beantwoording prejudiciële vragen 4.1 Op grond van het voorgaande kunnen de prejudiciële vragen als volgt worden beantwoord. Vraag 1: heeft een beslissing van de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW ook werking jegens de verhuurder? 4.2 Op grond van hetgeen hiervoor in 3.7-3.12 is opgemerkt, is deze vraag, overeenkomstig de opvatting in de literatuur, bevestigend te beantwoorden. Daarbij kan worden opgemerkt dat hetzelfde geldt voor een afspraak tussen de huurder en de medehuurder over de voortzetting van de huur (zie hiervoor in 3.35 en 3.36).57 Vraag 2a: kan art. 7:267 lid 7 BW ook worden toegepast bij contractuele medehuurders? 4.3 Reeds op grond van het hiervoor in 3.27 vermelde feit dat art. 7:267 lid 7 BW op grote schaal in de lagere rechtspraak wordt toegepast bij contractuele medehuurders, met algemene instemming van de literatuur, is ook deze vraag bevestigend te beantwoorden. Die toepassing voorziet duidelijk in een behoefte en niet blijkt dat daarbij problemen bestaan. Het is duidelijk dat deze toepassing ook goed past in het stelsel van de wet. Vraag 2b: heeft de uitspraak bij analoge toepassing van art. 7:267 lid 7 BW ook werking jegens de verhuurder (zonder dat deze in de procedure wordt betrokken)? 4.4 Ook deze vraag valt bevestigend te beantwoorden. Ik verwijs naar hetgeen hiervoor in 3.22-3.33 en 3.38 is opgemerkt.