ECLI:NL:PHR:2020:985

W.L. Valk In de zaak Waterschap Hollandse Delta tegen Gemeenschappelijke Regeling Nieuw Reijerwaard Partijen worden hierna verkort aangeduid als het Waterschap respectievelijk de GRNR. 1Inleiding en samenvatting 1.1 In deze onteigeningszaak gaat het zowel in het principaal als in het incidenteel cassatieberoep om de toepassing van de egalisatieregel van art. 40d Ow. Het Waterschap stelt zich op het standpunt dat de rechtbank sommige gronden ten onrechte niet tot het complex heeft gerekend. De GRNR voert aan dat wat betreft wegen en waterlopen een aftrek op de complexwaarde had moeten worden toegepast. 1.2 Mijns inziens treffen de klachten geen doel, noch in het principaal, noch in het incidenteel beroep.

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) Bij Koninklijk Besluit van 5 maart 2016 is ten algemene nutte en ten name van de GRNR op grond van titel IV Onteigeningswet, ter uitvoering van het inpassingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ van de provincie Zuid-Holland ter onteigening aangewezen: ‒ het gedeelte van 00.40.51 ha van het perceel [grondplannummer 5] (grondplannummer 5); ‒ het gedeelte van 00.23.80 ha van het perceel [grondplannummer 8] (grondplannummer 8); ‒ het gedeelte van 01.15.18 ha van het perceel [grondplannummer 9.1] (grondplannummer 9.1); ‒ het gedeelte van 00.22.10 ha van het perceel [grondplannummer 9.2] (grondplannummer 9.2); ‒ het gedeelte van 00.70.66 ha van het perceel [grondplannummer 32] (grondplannummer 32). (ii) In het KB is het Waterschap als eigenaar van voormelde (perceelsgedeelten van de) onroerende zaken aangewezen. (iii) Bij vonnis van 27 juni 2018 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken van de perceelsgedeelten. Het aan het Waterschap toekomende voorschot op de schadeloosstelling is vastgesteld op € 300.570,00. (iv) Het vonnis is op 20 november 2018 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. De GRNR heeft daarop vooruitlopend op 12 maart 2018 met toestemming van het Waterschap de gronden in gebruik genomen. (v) Op 12 maart 2018 was voor het onteigende het inpassingsplan ’Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ (hierna: het inpassingsplan) vigerend, dat voorziet in de realisatie in Ridderkerk van een nieuw bedrijventerrein gericht op de agrologistiek. Voor het onteigende gelden (deels) de volgende bestemmingen: ‒ Bedrijf tot en met categorie 4.1, Verkeer, Groen en Water (grondplannummer 5); ‒ Bedrijf tot en met categorie 4.1 en Verkeer (grondplannummer 8); ‒ Bedrijf tot en met categorie 4.1, Bedrijventerrein (windturbine), Bedrijf tot en met categorie 4.2, Water, Water (blauwe wig veiligheidszone windturbine) en Verkeer (grondplannummers 9.1 en 9.2); ‒ Bedrijf tot en met categorie 4.2, Verkeer, Groen en Water (grondplannummer 32). (vi) Het onteigende betreft openbaar toegankelijke onroerende zaken die voor infrastructurele doeleinden worden gebruikt, zoals weg, water, berm en talud. 2.2 Deskundigen hebben in hun rapport van 6 mei 2019 de aan het Waterschap toekomende schadeloosstelling begroot op € 536.911,50. Daarbij zijn deskundigen uitgegaan van 12 maart 2018 als peildatum. 2.3 De rechtbank heeft op 28 augustus 2019 eindvonnis gewezen. De rechtbank heeft de door de GRNR aan het Waterschap verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 351.139,00 en op een rente van 1,5% per jaar over € 50.569,00 vanaf 12 maart 2018 tot aan de datum van het vonnis. De GRNR is (gelet op het reeds betaalde voorschot) veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 50.569,00 inclusief rente, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van algehele voldoening. Voorts heeft de rechtbank verstaan dat de GRNR haar bijkomend aanbod ter zake van de niet onteigende gronden gestand doet en is de GRNR veroordeeld in de proceskosten van het Waterschap en veroordeeld in de kosten van de deskundigen. De belangrijkste overwegingen van de rechtbank laten zich als volgt samenvatten: a. Deskundigen hebben de waarde van het onteigende terecht bepaald op basis van de complexbenadering. Het onteigende maakt deel uit van het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard. Dit plangebied vormt een exploitatiegebied en dient als complex in de zin van art. 40d Ow te worden beschouwd. (onder 2.12) b. Of sprake is van een complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Aanknopingspunten kunnen mede gevonden worden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken. (eveneens onder 2.12) c. Alleen de gronden die in exploitatie worden gebracht doen ertoe, waarbij niet uit het oog moet worden verloren dat het inpassingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijventerrein ten behoeve van de agrologistiek. (onder 2.13) d. Deskundigen zijn terecht tot de slotsom gekomen dat de gronden voor de nieuwe Voorweg en de gronden waarop al een ontsluiting voor Van der Valk is gerealiseerd geen onderdeel uitmaken van het complex. De Voorweg en de ontsluiting Van der Valk vormen geen ontsluiting voor het nieuwe bedrijventerrein. Zij behouden een primair regionale functie. (onder 2.13.1) e. De wegen en fietspaden zijn door deskundigen terecht niet tot het complex gerekend. De fietspaden hebben een autonoom, bovenwijks en regionaal karakter. Deskundigen hebben de landschappelijke inpassing (groen en water) van die wegen en fietspaden ten onrechte tot het complex gerekend. Daarmee hebben zij ten onrechte de functionele samenhang die bestaat met de wegen en fietspaden losgelaten ten faveure van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving. Aan de functionele samenhang kent de rechtbank doorslaggevende betekenis toe. (onder 2.13.2.) f. De windturbines moeten worden beschouwd als onderdeel van het gehele complex. (onder 2.14 en 2.15) g. De GRNR kan niet gevolgd worden in haar betoog dat een afslag had moeten plaatsvinden op de complexwaarde. (onder 2.20) h. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen over dat de complexwaarde op € 47,50 per m2 moet worden gewaardeerd en de buiten het complex gelegen gronden op € 1,00 per m2. (onder 2.21 en 2.22) 2.4 Op 10 september 2019 heeft het Waterschap – gelet op art. 52 lid 2 en 3 Ow jo. art. 54t Ow tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 28 augustus 2019. 2.5 Op 22 oktober 2019 heeft het Waterschap een procesinleiding ingediend bij de Hoge Raad. Op 23 oktober 2019 heeft het Waterschap – gelet op art. 53 lid 1 Ow jo. art. 54t lid 1 Ow tijdig – de akte verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de GRNR betekend. De GRNR heeft verweer gevoerd en (voorwaardelijk) incidenteel cassatieberoep ingesteld. Het Waterschap heeft daartegen verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten. Door het Waterschap is gerepliceerd. De advocaten hebben de dossiers overgelegd van het geding in feitelijke instantie. 3Bespreking van het principaal cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel van het Waterschap bestaat uit zeven onderdelen (in de procesinleiding in cassatie aangeduid als ‘klacht a’, enzovoort). 3.2 Het middel richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.11 tot en met 2.17 van het eindvonnis van de rechtbank, die als volgt luiden: ‘2.11. Tussen partijen is niet in discussie dat voor de begroting van de waarde van het onteigende uitgegaan moet worden van de complexwaarde. Wel is tussen partijen in discussie welke gronden wel en niet binnen het complex vallen en de hoogte van de complexwaarde. 2.12. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen (met partijen) de waarde van het onteigende terecht bepaald op basis van de complexbenadering. Het onteigende maakt deel uit van het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard. Dit plangebied vormt een exploitatiegebied en dient als complex in de zin van artikel 40d Ow te worden beschouwd. Dit betekent dat bij de waardering rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd. Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan.

De conclusie strekt tot verwerping van zowel het principaal als het incidenteel cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Vergelijk de vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 23 mei 2018 onder 2.1 tot en met 2.3 en van 28 augustus 2019 onder 2.1 tot en met 2.5. Nr. 201600364, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 31 maart 2016, nr. 14915. Zie hierna onder 4.1 e.v. Die dossiers zijn helaas niet gelijk. In het dossier van de GRNR ontbreken de brieven van mr. De Jager van 26 november 2018, 14 juni 2019 en 19 juni 2019 en de brief van mr. Procee van 26 november 2018. Verder geldt dat de dossiers verschillende versies bevatten van de pleitnota van mr. De Jager. Zie hierna onder 3.30. Vergelijk: J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, Deventer: Kluwer 2013, p. 152-153; J.J. Hoekstra, Complexe zaken, in de Van Mierlobundel ‘Bijzonder geschikt voor het werk’, IBR 2012, p 51-52; E. van der Schans & A.C.M.M. van Heesbeen, Onteigening, Het spel en de knikkers, Reed Business 2011, p. 154-155; G.C.W. van der Feltz, in: Schadeloosstelling voor onteigening: Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer 2006, nr. 454; E. van der Schans, Complexen en complicaties, BR 1995, p. 893-894. Zie MvT, Bijlage handelingen TK 1954-1955, 3939 nr. 3, p. 3 en MvA, Bijlage handelingen TK, 1955-1956, 3939, nr. 5, p. 10. Vergelijk conclusie AG Van Oven (ECLI:NL:PHR:2016:986) voor HR 27 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:94, NJ 2017/205, vooral onder 4.6. Zie ook de overzichten van de rechtspraak bij: J.J. Hoekstra, Complexe zaken, in de Van Mierlobundel ‘Bijzonder geschikt voor het werk’, IBR 2012, p. 52-59; E. van der Schans, Complexen en complicaties, BR 1995, p. 894-895. J.J. Hoekstra, Complexe zaken, in de Van Mierlobundel ‘Bijzonder geschikt voor het werk’, IBR 2012, p. 58-59; E. van der Schans, Complexen en complicaties, BR 1995, p. 895. HR 9 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1069, NJ 2018/57 m.nt. E.W.J. de Groot (Vado/Gemeente Maastricht). Vergelijk T.F.E. Tjong Tjin Tai, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 30 Rv, aant. 4. Zie het vonnis onder 2.13.1. Zie het vonnis onder 2.13.2. De rechtbank noemt de Verbindingsweg niet, maar uit rechtsoverweging 2.16 en 2.17 volgt dat de rechtbank in navolging van deskundigen de Verbindingsweg – die deskundigen kwalificeren als een weg met een regionaal, althans duidelijk bovenwijks karakter (zie p. 8 van het deskundigenrapport) – niet tot het complex heeft gerekend. Ook partijen stonden op dat standpunt. Zie hierna. HR 22 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9688, NJ 2002/365 m.nt. P.C.E. van Wijmen. Rapport van deskundigen van 6 mei 2019, p. 9. Pleitnota mr. Procee, p. 4. Pleitnota mr. De Jager, p. 4-6 (in de versie zoals door het Waterschap overlegd; p. 4-7 in de versie zoals door de GRNR overgelegd). Pleitnota mr. De Jager, p. 2-4. Pleitnota mr. Procee, p. 4. Daarbij past ook wat in rechtsoverweging 2.13.2 nog volgt, namelijk dat de beeldkwaliteit op het bedrijventerrein zelf voorwerp zal zijn van nadere regels, die dus niet uit het inpassingsplan zelf volgen. Rapport van deskundigen van 6 mei 2019, p. 8 voorlaatste alinea, door de rechtbank weergegeven in rechtsoverweging 2.6. Nota van toelichting aan deskundigen namens het Waterschap onder 20 en het vonnis onder 2.8. Dit wordt door het Waterschap bij het pleidooi wel genuanceerd, zie pleitnota van mr. De Jager, p. 6. HR 12 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:AC2383, NJ 1998/29. Verwezen wordt naar de pleitnota van mr. De Jager, p. 4 tot en met 6. In de versie zoals overgelegd door de GRNR betreft het p. 5 en 6. Verwezen wordt naar het pleidooi, p. 2 tot en met 4 (overeenkomend met p. 2-5 in de versie zoals door de GRNR overgelegd). Ook wordt gewezen op de brief van mr. De Jager aan deskundigen van 22 maart 2019, p. 1 tot en met 3. Niet alleen deskundigen maar ook de GRNR zelf (in de klacht ten onrechte aangeduid als ‘de gemeente’) waren van oordeel dat de gronden tot het complex gerekend dienden te worden. De GRNR koppelde hier echter niet de complexwaarde aan. Ik wijs nog op de gewone gang van zaken ter zitting, namelijk dat een advocaat zijn collega een afschrift van de voor te dragen pleitnota verstrekt. De correspondent van de GRNR zal dus de door hem van de advocaat van het Waterschap ontvangen versie aan de cassatieadvocaat van zijn cliënt hebben verschaft. Ook daarom lijkt de door de GRNR overgelegde versie de juiste. Zie Handboek risicozonering windturbines 2014 < https://www.rvo.nl/sites/default/files/2014/09/Handboek%20Risicozonering%20Windturbines%20versie%20september%202014.pdf> en vooral de beknopte brochure van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland: Veiligheid en windturbines < https://www.rvo.nl/sites/default/files/2019/03/Veiligheid%20en%20windturbines.pdf>. Advies van deskundigen van 6 mei 2019, p. 22. Wel is onder 1.3 van die schriftelijke toelichting vermeld (niet meer dan dat) dat sprake is van een voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273, NJ 2017/57 m.nt. E.W.J. de Groot (Vabeog/Tiel) en HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2316, NJ 2011/536 m.nt. P.C.E. van Wijmen. Advies van deskundigen van 6 mei 2019, p. 14-18. Zie deskundigenrapport, p. 16 tweede alinea. HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273, NJ 2017/57 m.nt. E.W.J. de Groot (Vabeog/Tiel). Wel zal rekening gehouden moeten worden met de bestemmingen van het complex tezamen, zie HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273, NJ 2017/57 m.nt. E.W.J. de Groot (Vabeog/Tiel) onder 4.1.4. De grootte van die aftrek zal mede ervan afhankelijk zijn of sanering noodzakelijk is los van de gegeven bestemming (dit laatste in verband met de egalisatieregel). Is niet in die zin sanering noodzakelijk, dan zal de werkelijke waarde van verontreinigde grond intussen nog steeds minder zijn dan die van andere, overigens vergelijkbare gronden.

Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex toevallig het ene stuk grond een andere bestemming heeft dan het andere. Aanknopingspunten kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken. 2.13. De rechtbank is van oordeel dat bij de beoordeling van de omvang van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow alleen de gronden die in exploitatie worden gebracht ertoe doen. In dit verband dient niet uit het oog te worden verloren dat het inpassingsplan voorziet in de realisatie van een bedrijventerrein ten behoeve van de agrologistiek. Het complex is door de deskundigen op onderdelen te ruim getrokken. 2.13.1. De deskundigen zijn, naar het oordeel van de rechtbank, in hun definitieve rapport en hun nadere toelichting op de pleidooizitting terecht tot de slotsom gekomen dat de gronden voor de nieuwe Voorweg en de gronden waarop al een ontsluiting voor Van der Valk is gerealiseerd bij nader inzien geen deel uitmaken van het complex. De Voorweg noch de ontsluiting Van der Valk vormt een ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein. Zowel de Voorweg als de ontsluiting Van der Valk behouden een primair regionale functie. Uit het beeldkwaliteitsplan en paragraaf 5.2.3. van de plantoelichting volgt dat voornaamste functie van de Voorweg het verbinden van Nieuw Reijerwaard met andere in de directe omgeving gelegen bedrijventerreinen is. Van der Valk staat los van het inpassingsplan en is al klaar en de ontsluiting van Van der Valk kan daar niet los van worden gezien en dient daarom buiten het complex te blijven. 2.13.2. De rechtbank volgt de deskundigen echter niet in hun oordeel dat de gronden die de landschappelijke inpassing van (onder meer) infrastructurele elementen mogelijk maken ook tot het complex gerekend dienen te worden. De deskundigen hebben op goede gronden de asfalt ondergrond van wegen en fietspaden niet tot het complex gerekend: de fietspaden hebben een autonoom, bovenwijks en regionaal karakter. De deskundigen hebben evenwel, naar het oordeel van de rechtbank, ten aanzien van het groen en water ten onrechte de functionele samenhang die bestaat met die wegen en fietspaden losgelaten ten faveure van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving; immers de bermen/sloten zijn er vanwege de naastgelegen wegen en fietspaden en niet vanwege het bedrijventerrein. Ook uit het inpassingsplan, dat spreekt van groen als begeleiding van wegen (4.2 Ruimtelijke hoofdstructuur) kan dat worden afgeleid. Dat het inpassingsplan oog heeft voor de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving is in dit verband onvoldoende om anders te oordelen, te meer daar zoals het inpassingsplan vermeldt: “Om de gewenste beeldkwaliteit, samenhang en allure te bereiken zijn nadere spelregels noodzakelijk. Deze worden in een later stadium opgesteld.” De rechtbank acht derhalve, anders dan de deskundigen, de functionele samenhang die bestaat tussen de wegen en fietspaden met de bermen en sloten van doorslaggevende betekenis. 2.14. De rechtbank verwerpt het standpunt van het Waterschap dat de gronden waarop de windturbines zullen worden gerealiseerd ieder afzonderlijk dan wel gezamenlijk een eigen complex vormen. Mede gelet op de benodigde sloop van opstallen is de rechtbank, met de deskundigen, van oordeel dat het Waterschap eraan voorbij gaat dat de realisatie (en rendabele) exploitatie van de windturbines enkel en alleen mogelijk wordt gemaakt door het inpassingsplan. 2.15. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan het door deskundigen geformuleerde uitgangspunt dat de ontwikkeling van de windturbines, gelet op de Nota Wervelender, het Convenant realisatie windenergie stadsregio Rotterdam uit 2012, de toelichting bij het inpassingsplan en de kenbare duurzame ambitie van de GRNR niet gezien kan worden als een zelfstandige ontwikkeling. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat de windturbines, gezien de functionele, geografische en financiële samenhang, moeten worden beschouwd als onderdeel van het gehele complex. 2.16. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoren (afgeleid van bijlage 2 bij het definitieve deskundigenrapport) tot het complex: – van perceel [001] 1.018 m2, – van perceel [002] 2.455 m2 (= 1.297 m2 + 1.158 m2), – van perceel [003] 2.347 m2 (= 1.547 m2 + 800 m2), – van perceel [004] 1.146 m2 (= 1.030 m2 + 115 m2 + 1 m2), Totaal 6.966 m2 2.17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoren (afgeleid van bijlage 2 bij het definitieve deskundigenrapport) niet tot het complex: – van perceel [001] 3.030 m2 (= 428 m2 + 2.541 m2 + 61 m2), – van perceel [002] 4.610 m2 (= 4.530 m2 + 80 m2), – van perceel [003] 33 m2, – van perceel [004] 12.581 m2 (1.281 m2 + 1.527 m2 + 9.773 m2), Totaal 20.254 m2’ 3.3 Met deze overwegingen heeft de rechtbank toepassing gegeven aan de zogenoemde egalisatieregel van art. 40d Ow. Die regel houdt zowel een omslag van baten en lasten in over alle tot een complex behorende onroerende zaken (lid 1 onder a) als een eliminatie van de verschillen in de aan die onroerende zaken gegeven bestemmingen (lid 1 onder b). De egalisatieregel is redelijk omdat (1) de baten worden gerealiseerd doordat alle tot het complex behorende zaken als één geheel in exploitatie worden gebracht, (2) de lasten die gezamenlijke exploitatie dienen en (3) de exploitatie van de tot het complex behorende gronden met een lucratieve bestemming slechts mogelijk is gezamenlijk met de exploitatie van de tot hetzelfde complex behorende gronden met een minder lucratieve bestemming. 3.4 De egalisatieregel veronderstelt dat inderdaad sprake is van een ‘complex’. Het tweede lid van art. 40d Ow definieert dat begrip als ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen [onroerende] zaken’. Het is een bewuste keuze van de wetgever om deze maatstaf niet nader uit te werken, omdat de omstandigheden van geval tot geval te zeer verschillen om algemeen geldende regels te formuleren. 3.5 Waar de omstandigheden van het geval bepalend zijn, is de vraag welke onroerende zaken tot een complex kunnen worden gerekend, in belangrijke mate voorbehouden aan het oordeel van de rechter die over de feiten oordeelt. Niettemin biedt de rechtspraak van uw Raad wel enkele aanknopingspunten voor een nadere omlijning. Bepalend is in het bijzonder of en in welke mate een functionele, geografische en/of financiële samenhang bestaat in de exploitatie van de respectieve onroerende zaken. Ook de factor tijd speelt een rol: de omstandigheid dat gronden gelijktijdig in exploitatie worden gebracht, is een aanwijzing dat zij als geheel worden geëxploiteerd en dus een complex vormen. Ik zeg een aanwijzing. Steeds moeten de omstandigheden van het geval als geheel in aanmerking worden genomen. Dit kan er ook toe leiden dat gronden die reeds zijn ontwikkeld, samen met nog niet ontwikkelde gronden tóch één complex vormen. 3.6 Het eerste onderdeel, klacht a, richt klachten tegen rechtsoverweging 2.13. Het leest in die overweging dat de rechtbank ervan is uitgegaan dat bepaalde gronden binnen het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard niet in exploitatie worden gebracht en verbindt aan deze lezing rechts- en motiveringsklachten. 3.7 Het onderdeel leest het vonnis van de rechtbank niet juist. Wat de rechtbank met de eerste zin van rechtsoverweging 2.13 bedoelt, blijkt uit het vervolg van het vonnis.

Volgens de rechtbank voorziet het inpassingsplan in de realisatie van een bedrijventerrein ten behoeve van de agrologistiek. Vervolgens onderzoekt de rechtbank welke gronden ten behoeve van het bedrijventerrein in exploitatie zijn of worden gebracht. In dat kader is niet sprake van gronden die niet in exploitatie zijn of worden gebracht, maar slechts van gronden die niet ten behoeve van het bedrijventerrein in exploitatie zijn of worden gebracht. Gelet op dit vervolg, behoort de eerste zin van rechtsoverweging 2.13 aldus te worden gelezen dat volgens de rechtbank alleen de gronden die als één geheel in exploitatie zijn of worden gebracht, ertoe doen, in de zin dat alleen die gronden tot het complex kunnen worden gerekend. Dit is geheel overeenkomstig art. 40d lid 2 Ow. 3.8 Het tweede onderdeel, klacht b, richt motiveringsklachten tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.13 dat deskundigen de grenzen van het complex te ruim hebben getrokken en bovendien ook tegen de volgende nadere oordelen van de rechtbank: ‒ Deskundigen zijn terecht tot de slotsom gekomen dat de gronden voor de nieuwe Voorweg en de gronden waarop al een ontsluiting voor Van der Valk is gerealiseerd bij nader inzien geen deel uitmaken van het complex. (onder 2.13.1, 2.16 en 2.17) ‒ Deskundigen hebben op goede gronden de fietspaden niet tot het complex gerekend. (onder 2.13.2, 2.16 en 2.17) ‒ De rechtbank volgt deskundigen niet in hun oordeel dat de gronden die de landschappelijke inpassing (het groen en water) van (onder meer) infrastructurele elementen mogelijk maken tot het complex gerekend dienen te worden. (onder 2.13.2, 2.16 en 2.17) ‒ De benodigde gronden voor de aan te passen Verbindingsweg behoren niet tot het complex. (onder 2.16 en 2.17) 3.9 Deze oordelen en overwegingen zouden onbegrijpelijk zijn en/of onvoldoende zijn gemotiveerd. Daarbij wijst de steller van het middel op een aantal omstandigheden waaruit zou volgen dat de gronden die gelegen zijn in het exploitatiegebied van het exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ een nauwe geografische, functionele en financiële samenhang hebben. Dit zou kort samengevat volgen uit de omvang van het onteigeningsplan, de omvang van het exploitatiegebied van het exploitatieplan, de toerekening van de kosten en impressies uit het beeldkwaliteitsplan. 3.10 Ik merk op dat de vindplaatsen waarnaar het onderdeel verwijst, grotendeels niet betreffen stellingen zoals door het Waterschap in feitelijke aanleg ingenomen, maar vindplaatsen van producties. In gewone civiele cassatieprocedures zou iets dergelijks doorgaans ertoe leiden dat de desbetreffende klachten bij gebreke van feitelijke grondslag falen. Gelet op de rol van de onteigeningsrechter, die gehouden is om zelfstandig de hoogte van de schadeloosstelling vast te stellen en, indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen, ook ambtshalve onderzoek te doen naar de betekenis van die aanknopingspunten voor de schadeloosstelling, is dat hier anders. Ook zonder dat op een bepaalde omstandigheid in feitelijke aanleg door een partij een beroep is gedaan, kan in onteigeningszaken in cassatie worden geklaagd over de begrijpelijkheid van het oordeel van de rechter in het licht van hetgeen uit overgelegde producties blijkt. Intussen behoren wij hier te onderscheiden. 3.11 Ook in onteigeningszaken geldt dat de omvang van de motiveringsplicht van de rechter mede afhankelijk is van de inhoud van het partijdebat. Indien op een bepaalde omstandigheid in feitelijke aanleg wél een beroep is gedaan, dient de onteigeningsrechter daaraan in zijn motivering aandacht te besteden. Op relevante stellingen van partijen dient hij immers voldoende te responderen. Relevant zijn in dit verband in beginsel alle stellingen die mogelijk een beslissing in andere zin rechtvaardigen dan door de rechter wordt gegeven. Wat als een voldoende respons op een relevante stelling kan gelden, hangt intussen af van de omstandigheden, waaronder opnieuw de inhoud van het partijdebat. In het benoemen van bepaalde gronden voor een beslissing in de ene zin, kán een voldoende respons besloten liggen op door een partij gebezigde gronden voor een beslissing in andere zin. 3.12 Het element van een verplichte respons op relevante stellingen valt weg indien op een bepaalde omstandigheid door partijen níét een beroep is gedaan. Dit betekent niet stééds dat de rechter die omstandigheid onbesproken kan laten. Dat volgt uit de zojuist bedoelde taak van de onteigeningsrechter om zelfstandig de hoogte van de schadeloosstelling vast te stellen en, indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen, ook ambtshalve onderzoek te doen. De enkele mogelijkheid van een andere beslissing in het licht van de bedoelde omstandigheid is echter mijns inziens nu onvoldoende om aan te nemen dat de rechter die omstandigheid in zijn motivering dient te betrekken; de omstandigheid zal met een zekere evidentie voor zo’n andere beslissing moeten pleiten. Ik meen dat dit laatste ook past bij een behoorlijke taakverdeling tussen enerzijds de onteigeningsrechter in feitelijke aanleg en de Hoge Raad als cassatierechter. Ook in onteigeningszaken is cassatie niet een extra feitelijke instantie, waarin naar believen nieuwe stellingen kunnen worden betrokken. 3.13 Het onderdeel verwijst naar de omvang van het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard respectievelijk van het onteigeningsplan. Het is duidelijk dat deze omstandigheden – die uiteraard geheel in elkaars verlengde liggen – niet aan de rechtbank zijn ontgaan. Haar overwegingen met betrekking tot de vraag welke gronden wel en niet binnen het complex vallen, begint de rechtbank immers met het plangebied (zie rechtsoverweging 2.12). Uit het vervolg van die overwegingen blijkt dat de rechtbank met betrekking tot een deel van de gronden andere omstandigheden zwaarder heeft laten wegen, namelijk wat betreft de gronden voor fietspaden en enkele wegen (de nieuwe Voorweg en de ontsluiting voor Van der Valk, de fietspaden en de Verbindingsweg). Volgens de vaststelling van de rechtbank vormen de wegen niet een ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein en hebben zij een regionale functie (rechtsoverweging 2.13.1). Ook de fietspaden hebben volgens de rechtbank een autonoom, bovenwijks en regionale functie (rechtsoverweging 2.13.2). Het komt er dus op neer dat de rechtbank de formele werkelijkheid van de omvang van het plangebied minder zwaar heeft laten wegen dan deze inhoudelijke overwegingen met betrekking tot het ontbreken van een functionele samenhang met de exploitatie van het bedrijventerrein. Een en ander is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 3.14 Het onderdeel verwijst verder naar de financiële samenhang zoals die volgt uit de toerekening van de kosten van de aanleg/aanpassing van wegen en de aanleg van fietspaden en van groen en water volgens het exploitatieplan. Dit punt is door partijen ten overstaan van de rechtbank uitvoerig bediscussieerd, en de deskundigen hebben daarover geadviseerd. Ik vermeld met betrekking tot dat debat kort het volgende: ‒ De deskundigen hebben met een beroep op een arrest van uw Raad uit 2002 de betekenis van de omstandigheid dat de wegen en fietspaden via het exploitatieplan worden gefinancierd, gerelativeerd. Kort gezegd, komt het standpunt van de deskundigen erop neer dat als wegen en fietspaden primair een regionaal karakter hebben (in plaats van lokaal, dus ten behoeve van het bedrijventerrein) zij buiten het complex vallen, zonder dat de bedoelde wijze van financiering daarin nog verandering kan brengen. Volgens de deskundigen doet zich dat hier voor. Zij hebben alleen een uitzondering gemaakt voor de landschappelijk inpassing van de wegen en fietspaden; die rekenen zij wel als behorende tot het complex. ‒ In haar reactie op het rapport van deskundigen heeft de GRNR zich grotendeels bij dat rapport aangesloten.

Wel heeft de GRNR zich op het standpunt gesteld dat de landschappelijke inpassing van de wegen en fietspaden ook buiten het complex valt, omdat volgens haar die inpassing bij het complex van de infrastructuur hoort en niet bij dat van het bedrijventerrein. ‒ In zijn reactie op het rapport van deskundigen heeft het Waterschap wat betreft de Voorweg en de aansluiting op de Rijksstraatweg, de ontsluiting Van der Valk en de fietspaden uitvoerig betoogd dat de functie daarvan niet vergelijkbaar zou zijn met de weg uit het bedoelde arrest van 2002. De financiële samenhang wordt daarbij slechts terloops (wat betreft de wegen) respectievelijk als bijkomend argument (wat betreft de fietspaden) door het Waterschap benoemd. 3.15 In het licht van het zojuist bedoelde partijdebat is mijns inziens het oordeel van de rechtbank niet onbegrijpelijk en of onvoldoende gemotiveerd. Aan het argument van de financiële samenhang behoefde de rechtbank geen uitdrukkelijke overweging te wijden. Uit hetgeen in rechtsoverwegingen 2.13.1 en 2.13.2 is overwogen, blijkt voldoende waarom voor de rechtbank andere overwegingen zwaarder hebben gewogen (zeer kort samengevat, wat betreft de ontsluiting Van der Valk de dienstbaarheid aan Van der Valk – zo begrijp ik het oordeel van de rechtbank in verband met het advies van deskundigen – en wat betreft de overige wegen en de fietspaden de primair regionale functie ervan, waarbij het groen volgens de rechtbank bij de infrastructuur hoort en niet bij het complex van het bedrijventerrein). 3.16 Het onderdeel verwijst ten slotte naar enkele impressies van het Beeldkwaliteitsplan Nieuw Reijerwaard. Volgens de steller van het middel blijkt daaruit dat alle gronden en functies op het bedrijventerrein één geheel vormen en onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. 3.17 Ook in zoverre faalt het onderdeel. Uit rechtsoverweging 2.13.2 blijkt dat naar het oordeel van de rechtbank de beeldkwaliteit minder zwaar weegt dan de functionele samenhang zoals die tussen wegen en fietspaden enerzijds en begeleidend groen en water anderzijds, ook volgens het inpassingplan, bestaat. Dit is niet onbegrijpelijk en ook niet onvoldoende gemotiveerd. Ik merk nog op dat de landschappelijke inpassing volgens de rechtbank de beeldkwaliteit dient van het bedrijventerrein voor de omgeving. Hier heeft de rechtbank zich kennelijk aangesloten bij de stellingname van de GRNR volgens welke de landschappelijke elementen niet de beeldkwaliteit op het bedrijventerrein zelf dienen. 3.18 Voor zover in het onderdeel ook nog de klacht moet worden gelezen dat onbegrijpelijk is dat de rechtbank enerzijds in rechtsoverweging 2.12 overweegt dat het plangebied van het inpassingsplan Nieuw Reijerwaard een exploitatiegebied van het exploitatieplan vormt dat als complex in de zin van artikel 40d Ow dient te worden beschouwd en anderzijds in rechtsoverweging 2.13 e.v. oordeelt dat niet alle gronden van het exploitatiegebied binnen het complex vallen, treft het onderdeel evenmin doel. Duidelijk is dat de rechtbank met eerstbedoelde overweging uitsluitend heeft willen aangeven dat de gronden binnen het exploitatiegebied in beginsel een complex vormen, maar dat dit in het concrete geval anders kan liggen. 3.19 Het derde onderdeel, klacht c, richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.16 en 2.17 dat de gronden benodigd voor de aan te passen Verbindingsweg niet tot het complex behoren. Dit oordeel zou onbegrijpelijk zijn omdat de Verbindingsweg de ruimtelijke drager van het bedrijventerrein vormt, de belangrijkste ontsluiting van het bedrijventerrein is en in de toekomst als beeldbepalende ‘blauwe drager’ het visitekaartje van het bedrijventerrein zal vormen, alsook omdat de Verbindingsweg niet als bovenwijkse voorziening is aangemerkt in het exploitatieplan. 3.20 Hoewel de rechtbank niet met zoveel woorden overweegt dat de benodigde gronden voor de aan te passen Verbindingsweg niet tot het complex behoren, ligt dat oordeel in de rechtsoverwegingen 2.16 en 2.17 inderdaad wel besloten. Met dit oordeel volgt de rechtbank kennelijk het advies van deskundigen dat de Verbindingsweg een bestaande en te handhaven weg met een regionaal, althans duidelijk bovenwijks karakter betreft en daarom niet behoort tot het complex. Ten tijde van de behandeling door de rechtbank was ook het Waterschap zelf, evenals de GRNR, het uitdrukkelijk ermee eens dat de Verbindingsweg niet tot het complex gerekend kon worden. 3.21 Voor zover tussen partijen overeenstemming bestaat over de schadeloosstelling of de wijze van berekening daarvan, ontheft dit de rechter die overeenkomstig beslist, in belangrijke mate van zijn motiveringsplicht. Daar komt dan hier dus nog bij dat het (impliciete) oordeel van de rechtbank ook in overeenstemming is met het advies van deskundigen. Onder deze omstandigheden behoefde de rechtbank niet te motiveren waarom de Verbindingsweg niet tot het complex gerekend kan worden. 3.22 Het vierde onderdeel, klacht d, bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.13.1 dat deskundigen terecht tot de slotsom gekomen zijn dat de gronden voor de nieuwe Voorweg geen deel uitmaken van het complex. 3.23 De rechtbank heeft voor zijn oordeel dat de nieuwe Voorweg geen onderdeel uitmaakt van het complex, onder meer verwezen naar de omstandigheid dat de Voorweg primair een regionale functie behoudt en dat de voornaamste functie van de Voorweg is het verbinden van Nieuw-Reijerwaard met andere in de directe omgeving gelegen bedrijventerreinen. Dit impliceert dat de Voorweg naast de primair regionale functie en het verbinden van bedrijventerreinen, ook een andere functie kan vervullen. Dat de rechtbank de regionale en bovenwijkse functie van de Voorweg in belang boven andere functies stelt, waaronder die van één van de toegangen tot het bedrijventerrein, is een feitelijk oordeel dat mijns inziens niet onbegrijpelijk is. Naar de letter zegt de rechtbank in rechtsoverweging 2.13.1 dat de Voorweg géén ontsluiting vormt van het nieuwe bedrijventerrein. De rechtbank bedoelt klaarblijkelijk wat anders: de Voorweg heeft primair een regionale functie. Dit is voldoende duidelijk. 3.24 Ook klaagt het onderdeel dat de rechtbank niet zou zijn ingegaan op het door het Waterschap bij pleidooi gestelde. Wat dit gestelde is, wordt niet aangegeven. Slechts de vindplaats zou ons eventueel houvast hebben kunnen bieden, maar die betreft meerdere pagina’s (‘pleidooi, p. 4 t/m 6’). Aldus presenteert de steller van het middel uw Raad een zoekplaatje in plaats van een behoorlijke cassatieklacht. 3.25 Hetzelfde doet zich voor met betrekking tot het vijfde onderdeel, klacht e. De klacht richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.13.2 dat de deskundigen de fietspaden terecht niet tot het complex hebben gerekend. De rechtbank zou onvoldoende zijn ingegaan op hetgeen door het Waterschap bij pleidooi is aangevoerd. Opnieuw wordt verwezen naar meerdere pagina’s (‘pleidooi, p. 2 t/m 4’ en brief mr. De Jager van 22 maart 2019, ‘p. 1 t/m 3’). Het is niet de taak van uw Raad – noch van mij als advocaat-generaal – om zelf te bedenken welke (zinvolle) klachten mogelijk aan de op deze pagina’s te vinden stellingen kunnen worden ontleend. Dat is wel de taak van een cassatieadvocaat. 3.26 Het zesde onderdeel, klacht f, bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.13.2 dat deskundigen ten aanzien van het groen en water ten onrechte de functionele samenhang die bestaat met de wegen en fietspaden hebben losgelaten ten faveure van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein voor de omgeving.

Dit oordeel, en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen zouden onbegrijpelijk zijn, omdat uit de stukken van het geding zou blijken dat de inrichting van de openbare ruimte van het ‘Bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard’ (waaronder het groen en water) ten dienste staat van het bedrijventerrein. 3.27 Uit de overwegingen van de rechtbank volgt dat zij onder ogen heeft gezien dat het groen en water een rol kunnen vervullen bij de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein. Het groen en water begeleiden echter ook de wegen en fietspaden. De rechtbank moest dus een keuze maken. De keuze voor de functionele samenhang met de wegen en fietspaden (die buiten het complex vallen), boven die met het bedrijventerrein behoort tot het domein van de rechter die over de feiten oordeelt en is niet onbegrijpelijk. 3.28 Het onderdeel klaagt er bovendien over dat de rechtbank ook de voor de Blauwe wig (water) benodigde gronden buiten het complex heeft gelaten. De rechtbank hanteert voor de Blauwe wig dezelfde argumentatie als voor de naast de wegen gelegen bermen en sloten. Omdat de Blauwe wig naast de Verbindingsweg ligt en deze een functionele samenhang vertoont met de weg rekent de rechtbank de wig niet tot het complex. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Hieraan doet niet af dat ook de GRNR van mening was dat de Blauwe wig tot het complex gerekend kan worden. De onteigeningsrechter oordeelt immers zelfstandig over de hoogte van de schadeloosstelling. 3.29 Het zevende onderdeel, klacht g, houdt in dat de rechtbank niet is ingegaan op het betoog van het Waterschap dat als de gronden waarop de windturbines gerealiseerd zullen worden tot het complex behoren, dit dan ook geldt voor de gronden met de dubbelbestemming ‘Veiligheidszone windturbine’. De klacht verwijst naar pagina 9 en 10 van het pleidooi ten overstaan van de rechtbank. 3.30 Vergelijking van de beide procesdossiers brengt aan het licht dat de cassatieadvocaten kennelijk verschillende versies van de pleitnota van hun correspondenten hebben ontvangen. Veel passages in beide versies zijn gelijkluidend, maar de ene versie (die uit het dossier van de GRNR) kent diverse kleinere toevoegingen (kopjes, alineanummers, zinsdelen, hele zinnen en een enkele hele alinea) ten opzichte van de andere (die uit het dossier van het Waterschap). Het lijkt aannemelijk dat de laatstbedoelde versie een concept is van de nota en de eerstbedoelde de definitieve versie daarvan. Dit is iets dat eigenlijk niet zou moeten kunnen gebeuren. Uw Raad, en ook het Parket, moet van de integriteit van de overgelegde dossiers kunnen uitgaan. Let wel, het is mijns inziens evident dat er geen opzet in het spel is en ik bedoel dus niet de integriteit van een (of meer) van de betrokken advocaten in twijfel te trekken. 3.31 De passage waarop de klacht ziet, staat in de door het Waterschap overgelegde versie van de pleitnota op pagina 10 (bovenste alinea, niet genummerd) en in de door de GRNR overgelegde versie op pagina 11 (tweede alinea, met het nummer 41). De passage is in beide versies gelukkig gelijkluidend (afgezien van het alineanummer). Wel stel ik vast dat de klacht, uitgaande van de door de GRNR overgelegde versie, naar een onjuist paginanummer verwijst. De advocaat van de GRNR voert echter niet aan dat hij de passage niet heeft kunnen vinden. Kennelijk heeft hij doorgelezen en zo de passage op pagina 11 gevonden. 3.32 Dan de inhoud van de klacht. Op het eerste gezicht bevat het betoog van het Waterschap misschien de nodige logica (een veiligheidszone windturbine hoort bij de windturbine), maar bij nadere beschouwing is dat heel anders. De veiligheidszone is het resultaat van de verplichte afstand van de windturbine tot kwetsbare objecten (zoals woningen, scholen en kantoorgebouwen), alsook tot onder meer rijkswegen, hoogspanningslijnen, industrie en spoorwegen. Een veiligheidszone rond een windturbine levert dus beperkingen op wat betreft de mogelijke (positieve) bestemming van de tot die zone behorende gronden. Onder meer uit het advies van deskundigen volgt dat in dit geval de veiligheidszones delen van de Verbindingsweg betreffen. Anders gezegd: de gronden hebben een dubbelbestemming (ook de klacht duidt het zo aan). Volgens deskundigen is de infrastructurele bestemming de voornaamste functie van de betreffende percelen. Dit lijkt mij evident juist. Zoals uit het voorgaande blijkt heeft de bestemming veiligheidszone alleen de negatieve betekenis dat bepaalde bestemmingen (nu in de positieve zin van het woord) niet toelaatbaar zijn. 3.33 Een en ander overziende kom ik met betrekking tot het onderdeel tot de navolgende slotsom. Het is minder gelukkig dat de rechtbank geen overweging heeft gewijd aan het betoog van het Waterschap dat als de gronden waarop de windturbines gerealiseerd zullen worden tot het complex behoren, dit dan ook geldt voor de gronden met de dubbelbestemming ‘Veiligheidszone windturbine’. Niettemin is wel duidelijk op welke alleszins begrijpelijke grond de rechtbank dat betoog heeft gepasseerd. Met deskundigen heeft de rechtbank de functie van weg bepalend geacht. Alle ondergrond van de Verbindingsweg valt buiten het complex, óók de delen die mede de veiligheidszones van de windturbines vormen. Ook het laatste onderdeel in principaal beroep faalt. 4Bespreking van het incidenteel cassatieberoep 4.1 De GRNR heeft een ‘verweerschrift tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep’ (tekst op het voorblad) genomen. Een voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld wordt echter niet omschreven. Het is niet vanzelfsprekend dat als het principaal beroep geen doel treft, de GRNR bij het incidenteel beroep geen belang meer heeft. Daarom houd ik het ervoor dat op het kantoor van de cassatieadvocaat van de GRNR een fout is gemaakt en dat bedoeld is om onvoorwaardelijk incidenteel beroep in te stellen. In de schriftelijke toelichting van de zijde van het Waterschap is in het incidenteel beroep ten volle verweer gevoerd. Met een uitleg van het incidenteel beroep als onvoorwaardelijk van karakter, wordt het Waterschap dus niet tekortgedaan. Het incidenteel beroep bestaat uit negen onderdelen. Diverse onderdelen hangen echter met elkaar samen of bouwen voort op voorgaande onderdelen. 4.2 Naar aanleiding van de diverse klachten van het middel een enkele opmerking vooraf. 4.3 Art 40d Ow strekt er toe om waardeverschillen als gevolg van de specifiek aan die stukken grond toegekende bestemmingen weg te nemen, door alle bestemmingen van het complex te ‘egaliseren’. De bestemmingen van een complex zijn dus gezamenlijk bepalend voor de complexwaarde. Aan een onteigend stuk grond binnen een complex kan eventueel een andere waarde dan de complexwaarde worden toegekend, namelijk voor zover die andere waarde wordt veroorzaakt door andere oorzaken dan de specifiek aan dat stuk grond gegeven bestemming. Daarvan zal sprake zijn indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van de grond de waarde zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. 4.4 Dat de specifieke bestemming van een onteigend stuk grond geen rol mag spelen bij de vraag of sprake is van een bijzondere hoedanigheid, volgt reeds uit de omstandigheid dat het bij een bijzondere hoedanigheid gaat om een afwijking van de complexwaarde. Met de egalisatieregel is er uitdrukkelijk voor gekozen alle bestemmingen van het complex te egaliseren en géén rekening te houden met de specifieke bestemming van de tot het complex behorende gronden. De werking van de egalisatieregel zou geheel teniet worden gedaan indien alsnog via de omweg van bijzondere ligging of hoedanigheid met de specifiek aan dat stuk grond gegeven bestemming rekening gehouden zou mogen worden.

De ligging of hoedanigheid zoals die door de toegekende bestemmingen voor de exploitant van de gronden relevant wordt, blijft dus buiten beschouwing. Anders gezegd: van een bijzondere ligging of hoedanigheid, die een correctie op de complexwaarde rechtvaardigt, kan slechts sprake zijn indien die ligging of hoedanigheid ook los van de verdeling van de diverse bestemmingen over het complex een voor een redelijk handelend koper relevant voordeel of nadeel oplevert. 4.5 Onderdelen 1 tot en met 4 richten zich tegen rechtsoverweging 2.20 van het vonnis van de rechtbank: ‘2.20. De GRNR kan niet gevolgd worden in zijn betoog dat een afslag had moeten plaatsvinden op de complexwaarde. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport alsook ter gelegenheid van de pleidooien gemotiveerd uiteengezet dat de egalisatieregel van artikel 40d Ow (zie ook rechtbank: 2.12) daaraan in de weg staat.’ 4.6 De eerste alinea van het onderdeel bevat de klacht dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.20 in navolging van deskundigen heeft miskend dat wanneer de minderwaarde niet het gevolg is van de bestemming die juist voor dit stuk grond in het inpassingsplan is aangewezen, sprake is van een bijzondere hoedanigheid van het onteigende binnen het complex die in beginsel in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper in een lagere prijs dan de complexwaarde resulteert. 4.7 De klacht mist feitelijke grondslag. De rechtbank is in navolging van deskundigen ervan uitgegaan dat geen sprake is van een minderwaarde of een bijzondere hoedanigheid. Dat is de conclusie van de (uitvoerige) uiteenzetting van deskundigen waarnaar de rechtbank verwijst. 4.8 Het onderdeel klaagt in de tweede alinea echter ook over de begrijpelijkheid van het oordeel van deskundigen (en daarmee de rechtbank) dat geen sprake zou zijn van een bijzondere hoedanigheid. Niet zonder meer zou in te zien zijn dat ten aanzien van de gronden geen sprake is van een bijzondere hoedanigheid. Daarbij wijst de GRNR erop dat zij heeft aangevoerd dat ten aanzien van de gronden waarop wegen en water gelegen zijn, sprake is van een bijzondere hoedanigheid, die zich – los van de toegekende bestemmingen – in vergelijking met ander gronden in het gebied niet zou voordoen. Het dempen van waterlopen en het verwijderen van wegen zou immers tot additionele kosten leiden, hetgeen een negatieve invloed zou hebben op de complexwaarde. 4.9 Op zichzelf is goed voorstelbaar dat de aanwezigheid van een waterloop of weg onder omstandigheden een bijzondere (negatieve) hoedanigheid vormt die een afwijking van de complexwaarde rechtvaardigt. De steller van het middel ziet er echter aan voorbij dat volgens deskundigen dit geval zich hier niet voordoet. Volgens deskundigen zullen water en wegen altijd onderdeel zijn van een te realiseren bedrijventerrein, en kan daarom niet zonder meer worden gezegd dat gronden die reeds water of weg zijn, minder geschikt zijn dan gronden die over andere eigenschappen beschikken. Een te handhaven waterloop heeft voor de verwervende partij het ‘voordeel’ dat niet in andere tegen complexprijs verworven grond nog extra investeringen moeten worden verricht om deze om te vormen tot waterloop. Of de aanwezige waterlopen en wegen moeten worden verwijderd is afhankelijk van de aan die gronden binnen het bedrijventerrein gegeven bestemming, maar zoals het voorgaande reeds impliceert: het is intussen goed voorstelbaar dat de wegen en waterlopen juist gehandhaafd worden. De rechtbank heeft deskundigen op dit punt gevolgd. De begrijpelijkheid van dit oordeel, dat dus inhoudt dat in concreto van een bijzondere negatieve hoedanigheid geen sprake is, wordt in cassatie niet op begrijpelijkheid bestreden. De klacht faalt. 4.10 Ook de andere klachten van het onderdeel kunnen in verband met het voorgaande niet slagen. 4.11 Onderdeel 2 behelst de klacht dat indien deskundigen, en daarmee de rechtbank, hebben geoordeeld dat de minderwaarde van de wegen en waterlopen het gevolg is van de bestemming die juist aan de gronden is gegeven (waarmee vanwege de egalisatieregel geen rekening mag worden gehouden), dit oordeel onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Daarbij heeft het onderdeel specifiek het oog op de gronden waarop thans wegen en waterlopen liggen, maar een andere bestemming krijgen, waardoor kosten gemaakt zullen moeten worden om deze te verwijderen. De rechtbank zou hebben miskend dat ook zonder die andere bestemming sprake zou kunnen zijn van een bijzondere hoedanigheid die een negatieve invloed zou kunnen uitoefenen op de waarde, en dit niet anders is dan in het door deskundigen genoemde geval van bodemverontreiniging (waarin wel sprake was van een bijzondere hoedanigheid die tot een lagere waarde dan de complexwaarde leidt). 4.12 De klacht gaat niet op. Het alleszins aannemelijke uitgangspunt van deskundigen (en van de rechtbank) is dat een bedrijventerrein altijd wegen en waterlopen zal moeten hebben. De precieze plaats van die wegen en waterlopen is een kwestie van bestemming en valt dus binnen het bereik van de egalisatieregel. Los van de bestemming die juist voor die stukken grond was aangewezen, was volgens de rechtbank geen sprake van een bijzondere hoedanigheid. In die zin verschilt deze zaak met het genoemde geval van de bodemverontreiniging, nu daar werd aangenomen dat los van de bestemming die juist voor die stukken grond was aangewezen wél sprake was van een bijzondere hoedanigheid. Daarom kon de bodemverontreiniging in dat geval wel tot een aftrek op de complexwaarde leiden. 4.13 Onderdeel 3 bevat allereerst de rechtsklacht dat de rechtbank ten aanzien van de gronden die hun verkeers- of waterbestemming behouden, zou hebben miskend dat een bijzondere hoedanigheid van de grond kan meebrengen dat een andere waarde dan de complexwaarde kan worden toegekend. 4.14 De klacht gaat uit van een onjuiste lezing van het vonnis. De rechtbank heeft geoordeeld dat geen sprake is van een bijzondere hoedanigheid. 4.15 Het onderdeel bevat bovendien de klacht dat wanneer de rechtbank niet heeft miskend dat een bijzondere hoedanigheid kan meebrengen dat van een andere waarde dan de complexwaarde wordt uitgegaan, de rechtbank dan heeft miskend dat alleen een bestemmingswijziging geen ‘bron van bijzondere ongeschiktheid’ kan zijn. Indien de bestemming niet wijzigt zou dit – zo begrijp ik de klacht – dus wel een bron van bijzondere ongeschiktheid kunnen zijn. De steller van het middel meent dat geen redelijk handelend koper tegen de complexwaarde te handhaven wegen en waterlopen zal willen kopen, vanwege de daarbij behorende onderhouds- en beheerskosten. 4.16 De klacht gaat uit van een onjuiste rechtsopvatting. Bij het vaststellen van de complexwaarde worden alle bestemmingen geëgaliseerd, en bij de vraag of aan een onteigend stuk grond een andere waarde dan de complexwaarde kan worden toegekend, mag de specifiek aan dit stuk grond gegeven bestemming geen rol spelen (zie hiervoor 4.3 en 4.4). Zowel bij het vaststellen van de complexwaarde als de vraag of sprake is van een bijzondere hoedanigheid is dan ook niet relevant of sprake was van een bestemmingswijziging. 4.17 Onderdeel 4 gaat ervan uit dat de rechtbank in navolging van deskundigen heeft aangenomen dat het voordeel van het niet hoeven omvormen van waterlopen (indien de bestemming gelijk blijft), verrekend wordt met het nadeel dat elders in het complex ontstaat. 4.18 Deze klacht mist feitelijke grondslag. De rechtbank en deskundigen hebben bij de beoordeling of sprake is van een bijzondere ongeschiktheid enkel betrokken dat de aanwezigheid van water niet noodzakelijkerwijs een nadeel hoeft op te leveren. Van een verrekening van nadelen met voordelen is geen sprake.