ECLI:NL:PHR:2020:617

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 19/03466

Zitting 19 juni 2020

CONCLUSIE

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2],

eisers tot cassatie,

advocaat: mr. J. den Hoed

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerster 2],

verweerders in cassatie,

niet verschenen

Deze procedure in kort geding betreft het geschil tussen partijen (hierna: : [eisers] resp. [verweerders] ) als eigenaren van aangrenzende percelen over de eigendom van een strook grond.

Naar het voorlopig oordeel van het hof maakt de strook geen deel uit van het door [eisers] krachtens aankoop en levering in 1992 in eigendom verkregen kadastrale perceel, maar van het aan [verweerders] toebehorende kadastrale perceel, zodat [eisers] niet door overdracht eigenaar is geworden van de strook. In cassatie zijn, naast klachten over dit oordeel, ook klachten aan de orde tegen het voorlopig oordeel van het hof dat [eisers] evenmin op grond van verkrijging door verjaring (op de voet van art. 3:99 dan wel 3:105 BW) eigenaar is geworden van de strook. De klachten betreffen de goede trouw van [eisers] – inclusief de rol van de kadastrale kaart daarbij – en de vraag of hij het bezit van de strook heeft verkregen.

1 Feiten en procesverloop

1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten:

(i) Bij akte van 31 januari 1992 is aan [eisers] geleverd de eigendom van: “de villa met garage, tuin en water aan de [a-straat 1] te [plaats], kadastraal bekend [gemeente], sectie [...], nummer [001], groot tweeënzeventig are vijf centiare” (hierna: perceel [001]).

(ii) Bij akte van 29 april 2010 is aan [verweerders] geleverd de eigendom van: “het woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, water en verder bijbehoren, staande en gelegen aan de [a-straat 2] te [plaats], kadastraal bekend [gemeente], sectie [...] nummer [002], groot eenendertig are en vijfendertig centiare” (hierna: perceel [002]).

(iii) Beide percelen grenzen aan de [a-straat] en aan de [b-straat]. Aan de [a-straatzijde] worden zij door tussenliggende percelen (waarop de woningen staan met even huisnummers [a-straat 3]-[a-straat 11]) gescheiden. Aan de zijde van de [b-straat] grenzen de percelen aan elkaar. In 1992 en daarna (tot op heden) waren de percelen [001] en [002] op het uittreksel van de kadastrale kaart in het Kadaster (productie 1 bij inleidende dagvaarding) als volgt weergegeven:

(iv) De percelen [002] en [001] hebben niet alleen land, maar ook water. [eisers] heeft hiervan de volgende situatieschets gemaakt:

(v) In 1997 heeft [eisers] nieuwe beschoeiing laten aanleggen rondom de gehele landtong van perceel [001] en de grond laten ophogen. Daarbij zijn ook golfbrekers op circa één meter vanaf de beschoeiing in het water geplaatst. In 2011 heeft [eisers] een nieuwe beschoeiing geplaatst en de golfbrekers laten vernieuwen, waarbij [verweerders] heeft verzocht de golfbrekers minder lang landinwaarts te laten lopen.

(vi) In juni 2014 (in elk geval vóór 2017) heeft [verweerders] zijn perceel laten uitmeten door Geoservice B.V. en oranje markeringen tussen perceel [001] en perceel [002] laten plaatsen. Er zijn oranje paaltjes naast de tennisbaan van [eisers] (dus op de landtong) geplaatst en er is een oranje spijker in een golfbreker geslagen. Het gedeelte van de landtong dat aan de waterzijde van de denkbeeldige lijn tussen deze oranje markeringen ligt, zal hierna worden aangeduid als: de Strook.

(vii) Volgens de stellingen van [verweerders] ziet de Strook er (schetsmatig) uit zoals op de tekening hierna weergegeven. Waar de ‘S’ staat is de Strook. De nummers verwijzen naar kadastrale perceelnummers:

(viii) De Strook is niet bebouwd. Er groeien bomen en struiken op.

(ix) [verweerders] heeft mondeling jegens [eisers] aanspraak gemaakt op de Strook. Op 20 juli 2016 heeft [eisers] bemerkt dat op de Strook bomen en struiken waren gerooid tijdens zijn afwezigheid. [verweerders] had dit gedaan. [eisers] heeft hiertegen op 15 augustus 2016 schriftelijk bezwaar gemaakt. Op 26 augustus 2016 heeft [verweerders] schriftelijk aanspraak gemaakt op de Strook.

(x) Op 21 september 2017 heeft [verweerders] een hek laten plaatsen van circa 30 meter lang, circa 1.50 m hoog en met steunpalen van 1.80 m, verbonden met ijzerdraad. Dit hek scheidt de Strook af van de overige grond op de landtong.

1.2 Bij inleidende dagvaarding van 29 september 2017 heeft [eisers] bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam (in conventie) gevorderd om bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [verweerders] te bevelen om binnen 48 uur het hek voor rekening en risico van [verweerders] volledig af te breken en af te voeren, en het terrein van [eisers] terug te brengen in de toestand van vóór de plaatsing van het hek, een en ander in overleg met en onder toezicht van [eisers];

II. [verweerders] te verbieden het terrein van perceel [001], zoals getekend op de kadastrale kaart, te betreden;

een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [verweerders] in de kosten van het kort geding.

[eisers] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij eigenaar is geworden van de Strook, primair in 1992 door de aankoop en levering van het perceel waarin de Strook is begrepen, subsidiair in 2002 door verkrijgende verjaring (art. 3:99 BW) en meer subsidiair in 2012 door bevrijdende verjaring (art. 3:105 BW).

1.3 [verweerders] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, strekkende tot afwijzing, en heeft op zijn beurt in reconventie gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. te bevelen dat [eisers] het rechtmatig geplaatste hek laat staan en eerbiedigt;

b. [eisers] te verbieden de Strook toebehorende aan perceel [002] te betreden;

een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eisers] in de kosten van het kort geding.

1.4 [eisers] heeft in reconventie gemotiveerd verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.

1.5 Nadat de voorzieningenrechter de zaak op 20 oktober 2017 mondeling had behandeld, heeft zij bij vonnis van 1 november 2017 zowel de vorderingen in conventie als die in reconventie afgewezen.

Zij heeft daartoe overwogen dat er voldoende spoedeisend belang bestond bij de vordering van [eisers] (rov. 4.3), maar was voorts van oordeel dat zonder nader onderzoek niet was vast te stellen wie de rechtmatige eigenaar van de Strook is (rov. 4.6). Zij achtte voorshands niet aannemelijk dat [eisers] in 1992 door koop eigenaar is geworden van de Strook (rov. 4.8). Ook aan de constatering van verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 lid 1 BW door [eisers] in 2002 werd niet toegekomen, nu, wat er ook zij van het bezit door [eisers], dit bezit naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter niet te goeder trouw was (rov. 4.11). Evenmin kon er voorshands met voor toewijzing van de vordering in conventie vereiste zekerheid van worden uitgegaan dat [eisers] door verjaring op de voet van art. 3:105 lid 1 jo. 3:306 BW in 2012 eigenaar van de Strook was geworden, nu zonder nader onderzoek, waarvoor in kort geding geen plaats is, niet was vast te stellen of sprake was van onafgebroken bezit gedurende 20 jaar door [eisers] (rov. 4.16). Nu vooralsnog niet was vast te stellen wie de rechtmatige eigenaar van de Strook is, kwam de vordering van [eisers] tot verwijdering van het hek volgens de voorzieningenrechter niet voor toewijzing in aanmerking (rov. 4.17). Ook de vorderingen van [verweerders] kwamen naar haar oordeel niet voor toewijzing in aanmerking, nu uit hetgeen [eisers] ter zitting had verklaard kon worden afgeleid dat hij het hek niet zou verwijderen totdat zou zijn vastgesteld wie de rechtmatige eigenaar van de Strook is, waardoor het belang bij de vorderingen van [verweerders] in zoverre ontbrak, en nu de eventuele inbreuk op zijn recht door [eisers] zeer beperkt was (rov. 4.19).

1.6 [eisers] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Den Haag. Hij heeft geconcludeerd tot het vernietigen van het vonnis en het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

Hij heeft daarbij (onder meer) grieven aangevoerd tegen de oordelen van de voorzieningenrechter dat niet (voorshands) tot eigendomsverkrijging door [eisers] van de Strook kon worden geconcludeerd, noch door koop en levering in 1992 – al dan niet in combinatie met verplaatsing van de erfgrens als gevolg van aanwas van land op grond van art. 5:29 BW – noch door verkrijging door verjaring in 2002 dan wel in 2012 (grieven 2-4).

1.7 [verweerders] heeft in principaal appel gemotiveerd verweer gevoerd met conclusie tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Hij heeft voorts incidenteel appel ingesteld, met conclusie tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

1.8 [eisers] heeft in het incidentele appel gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [verweerders]

1.9 Bij tussenarrest van 12 december 2017 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze is gehouden op 7 februari 2018. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.

1.10 Bij eindarrest van 28 mei 2019 heeft het hof in het principaal en in het incidenteel appel het bestreden vonnis bekrachtigd.

Het hof heeft daartoe als volgt overwogen ten aanzien van de (primaire) vraag of [eisers] door aankoop en levering in 1992 eigenaar van de Strook is geworden:

“eigendom door aankoop en levering?

4.1 De tweede grief van [eisers] is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat zonder nader onderzoek niet is vast te stellen wie de rechtmatige eigenaar van de afgegrensde Strook is. [eisers] stelt dat hij op 31 januari 1992 dan wel op 31 januari 2002 dan wel op 31 januari 2012 eigenaar is geworden.

Het hof zal eerst de stelling ten aanzien van de eigendomsverkrijging op 31 januari 1992 beoordelen. Dit betreft de gestelde eigendom door aankoop en levering van zijn perceel.

4.2 Voor verkrijging door levering van de eigendom van het perceel aan [eisers] is een notariële akte vereist waarin de koop is vermeld en die in de openbare registers is ingeschreven; in die notariële akte moet staan wat [eisers] heeft gekocht.

4.3 [eisers] heeft de notariële akte van levering aan hem van 31 januari 1992 in het geding gebracht en gesteld dat de feitelijke situatie in 1992 (en daarvoor en daarna) zo was, dat òp de landtong geen erfgrens aanwezig was. Hij heeft aangevoerd dat wanneer hij in 1992 bij het Kadaster een kadastrale kaart van de percelen [a-straat 1] en [a-straat 2] zou hebben opgevraagd, waartoe geen aanleiding was, hij (alleen) de kaart hiervoor weergegeven onder 1.3 [zie hierboven onder 1.1-(iii), A-G] zou hebben ontvangen. [eisers] heeft ook op een kaart uit 1832 gewezen en op een ‘planviewer’ en hij heeft aangevoerd dat de door [verweerders] in het geding gebrachte kaarten niet uit 1992 zijn, of door [verweerders] (zelf) zijn bewerkt.

Het hof overweegt voorshands het volgende.

4.4 In de leveringsakte van 31 januari 1992 is uitdrukkelijk aangegeven dat geleverd wordt hetgeen kadastraal bekend is met nummer [001]. Een specifieke aanduiding van de grenzen van perceel [001] is daarbij niet aangegeven. In het kadaster was perceel [001] in 1992 bekend op de wijze zoals de kaart hiervoor onder 1.3 aangeeft. Het hof constateert dat op die kaart geen landtong of water is getekend. Wel is op deze kaart te zien dat het perceel [001] niet achter het ingetekende woonhuis [a-straat 2] doorloopt (anders dan achter de woningen [a-straat 3] - [a-straat 11]): wanneer de getekende zijmuren van woonhuis [a-straat 2] recht worden doorgetrokken, kruisen zij niet perceel [001]. De grond en het water voor zover dat in die zin recht achter (hierna: recht achter) de woning [a-straat 2] ligt, hoort volgens de kadastrale tekening bij perceel [002]. Daarmee is aan de hand van de leveringsakte en de kadastrale kaart voldoende aannemelijk dat aan [eisers] niet is geleverd een stuk water of grond recht achter het Woonhuis [a-straat 2] op perceel [002]. Voorshands wijst niets er op dat in 1992 méér dan het kadastrale perceel [001] aan [eisers] is geleverd. De leveringsakte vermeldt immers (alleen) dat kadastrale perceel. [eisers] kan zich dus jegens de eigenaren van perceel [002] niet erop beroepen dat hij door een koopovereenkomst met de (voormalige) eigenaren van perceel [001] en levering op 31 januari 1992 eigenaar van enige strook grond recht achter woning [a-straat 2] is geworden.

4.5 Uit hetgeen partijen hebben gesteld, leidt het hof voorlopig af dat de Strook wel op grond recht achter de woning [a-straat 2] ligt. Immers, [verweerders] heeft (onbetwist) aangevoerd dat Geoservice B.V. perceel [002] heeft gemeten conform de kadastrale gegevens en dienovereenkomstig de oranje markeringen op de erfgrens heeft geplaatst, terwijl vast staat dat deze markeringen (tevens) òp de landtong staan. Ook uit overgelegde foto’s en de door [eisers] gemaakte situatieschets (weergegeven onder 1.4) [zie hierboven onder 1.1-(iv), A-G] is af te leiden dat een strook van de landtong recht achter de woning [a-straat 2] ligt. [eisers] is daarvan niet door koop en levering eigenaar geworden.

4.6 Bij dit voorlopig oordeel neemt het hof in aanmerking dat de tennisbaan, die wel aan de eigenaar van perceel [001] toebehoort, binnen de kadastrale perceelgrens is aangelegd, dat het gebied bekend staat om haar eilandjes en bijzondere kadastrale grenzen, dat het woonhuis [a-straat 2] met mogelijke uitzicht- en eigendomsrechten in 1992 al gebouwd was en dat wanneer [eisers] het kadaster zou hebben geraadpleegd, hij had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd. Hij had er in elk geval niet op mogen rekenen dat hij op eigen terrein recht achter woning [a-straat 2] zou kunnen komen (anders dan achter woningen [a-straat 5] - [a-straat 11]).

4.7 [eisers] heeft in de toelichting bij zijn tweede grief aangevoerd dat ingevolge artikel 3:29 BW bij natuurlijke aanwas of afkalving de grens van een langs een water liggend erf zich verplaatst met de oeverlijn. Dit baat [eisers] niet, reeds omdat een grens die over land is getrokken, niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast of afkalft. Voorshands moet het hof oordelen dat volgens de kadastrale kaart van 1992 en de situatieschets van [eisers] (hiervoor opgenomen in 1.4) de perceelgrens niet om de landtong heen loopt, maar over land. De getekende kadastrale perceelgrens is immers recht waar de oeverlijn van de landtong (volgens de tekening van [eisers]) hoeken en afrondingen heeft. [eisers] heeft niet aangevoerd – Iaat staan voldoende onderbouwd: de overgelegde kadastrale kaarten van vóór 1992 tonen voorshands het tegendeel – dat de landtong zich aanvankelijk geheel binnen de kadastrale grenzen van zijn perceel [001] bevond en pas later door aanwas mede achter woning [a-straat 2] terecht is gekomen. Hij heeft integendeel gesteld dat het land vroeger ter plaatse juist groter is geweest dan heden. Verder kan [eisers] aan de door hem overgelegde kaart uit 1832 voorshands geen eigendomsrecht op de Strook ontlenen, reeds omdat het gebied waar nu de percelen [002] en [001] liggen, toen (volgens die kaart uit 1832) nog niet was verkaveld, de huidige woonhuizen daarop niet zijn aangeduid en er water tot aan de (huidige) [a-straat] is getekend waar thans land is. Dat de vorige eigenaar van perceel [001] de hele landtong aan [eisers] te koop zou hebben aangeboden, kan [eisers] – wat daar verder van zij – niet aan [verweerders] tegenwerpen. Een eigenaar kan immers alleen zijn eigen grond leveren, geen grond van de buren.

4.6 Het voorgaande brengt het hof voorshands tot het oordeel dat [eisers] niet door aankoop en levering op 31 januari 1992 eigenaar is geworden van de Strook.”

[deze laatste overweging zal bedoeld zijn als rov. 4.8 en wordt in het vervolg ook als zodanig aangeduid; waar hieronder naar rov. 4.6 wordt verwezen, wordt de hierboven als eerste vermelde rov. 4.6 bedoeld, A-G]

Daarmee kwam het hof toe aan de vraag of er sprake is van verkrijging door verjaring. Ten aanzien van de (subsidiaire) vraag of [eisers] door verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW na tien jaar (in 2002) eigenaar van de Strook is geworden, overwoog het hof als volgt:

“verkrijgende verjaring door tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw?

5. Het hof oordeelt voorshands dat [eisers] ook niet op 31 januari 2002 eigenaar van de Strook is geworden. Voor zover de grieven van [eisers] zien op een andersluidend oordeel van de voorzieningenrechter, zijn deze ongegrond. Gelet op het voorgaande is er geen sprake van onafgebroken bezit te goeder trouw in de zin van de wet. Daargelaten of er voldoende is gesteld voor een ‘onafgebroken’ bezit, geldt dat [eisers] zich in 1992 redelijkerwijs niet als eigenaar van grond en water achter de woning [a-straat 2] mocht beschouwen, omdat hij met de leveringsakte bij raadpleging van de registers had kunnen zien dat de perceelgrens niet anders was dan zoals hiervoor onder 1.3 weergegeven.”

Vervolgens overwoog het hof met betrekking tot de (meer subsidiaire) vraag of [eisers] door bevrijdende verjaring op de voet van art. 3:105 lid 1 jo. 3:306 BW na twintig jaar (in 2012) eigenaar van de Strook is geworden:

“eigendom door bevrijdende verjaring?

6.1 [eisers] heeft aangevoerd dat hij eigenaar is geworden door bevrijdende verjaring (na 20 jaar bezit). Hierop ziet zijn derde grief ook. [eisers] heeft in dat verband aangevoerd dat hij de Strook onafgebroken in zijn bezit heeft vanaf 31 januari 1992. Dit bezit toont zich volgens zijn stellingen door ongestoord betreden van de grond (wandelen), door werkzaamheden van hoveniers op de hele landtong en door het aanleggen van nieuwe beschoeiing en golfbrekers. De hoveniers hebben verklaard de gehele landtong te onderhouden, daar tot 2016 nooit iemand anders op te hebben gezien terwijl de Strook (ook vóór 1992) door de eigenaren van [de villa] (waarmee kennelijk ook de landtong is bedoeld) werd gebruikt. Het hof overweegt voorshands het volgende.

6.2 Daargelaten of de inhoud van de verklaringen van de hoveniers juist is ([verweerders] heeft die gemotiveerd betwist), leiden de verklaringen van de hoveniers niet tot onafgebroken bezit door [eisers] van de grond. Betreden van de naast het eigen perceel gelegen grond voor enig snoeiwerk aan ‘wilde’ beplanting is onvoldoende voor inbezitneming van deze grond. Bovendien blijkt uit niets dat de Strook, die wild begroeid achter de tennisbaan ligt, meer dan incidenteel werd onderhouden. Integendeel, de door Geoservice geplaatste grensmarkeringen zijn pas vele maanden later opgemerkt, nadat [verweerders] daarop had gewezen.

Dagelijks over een terrein wandelen (zo dat al is gebeurd) is onvoldoende voor inbezitneming. Een en ander kan men redelijkerwijs ook doen op terrein van een ander zonder zich de grond toe te eigenen en met dit handelen ontstaat ook geen feitelijke macht over die grond.

6.3 Ten overvloede merkt het hof op dat in dit kort geding ook onvoldoende vaststaat dat er nooit iemand anders op de Strook is geweest dan mensen van [eisers] Immers, [verweerders] heeft gesteld wel ook zelf de grond te hebben betreden en tussen partijen staat voldoende vast dat dat mogelijk is zonder dat [eisers] of zijn hoveniers dat zien, omdat [eisers] vanuit zijn woning geen zicht heeft op de Strook en de hoveniers daar niet voortdurend aanwezig zijn.

6.4 Van toe-eigening door bebouwing is naar ’s-hofs voorlopig oordeel geen sprake. De tennisbaan ligt niet op de Strook. Het eerder door [eisers] op de landtong geplaatste groene ‘hekje’ is niet op de Strook geplaatst; men moest (en kon) daar overheen stappen om op de Strook te komen.

Over de beschoeiing en golfbrekers van vóór 1992 is in dit kort geding niet vast te stellen dat die zijn geplaatst door de eigenaren van perceel [001] als waren zij zelf de eigenaar van de Strook. [verweerders] heeft aangevoerd dat vóór 1992 juist door de vorige eigenaren van perceel [002] is meebetaald. Dit heeft [eisers] niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Gelet op een en ander, kan het hof bezit vóór 1992 niet in dit kort geding vaststellen.

6.5 Sinds 31 januari 1992 heeft voor het eerst in 1997 beschoeiing en grondophoging plaatsgevonden (eerder na 31 januari 1992 heeft [eisers] niet gesteld). Daargelaten of dit een bezitsdaad is, kwalificeert dit naar het voorlopig oordeel van het hof niet als daad die langdurig ondubbelzinnig en ononderbroken bezit heeft geconstitueerd, zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel [002] hebben plaatsgevonden en [eisers] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen. Daarbij komt dat [verweerders] stelt dat de eigenaren van perceel [002] toen aan die beschoeiing hebben meebetaald; zodat dat (volgens die stelling) dus in overleg met hen is gedaan. Ook dit heeft [eisers] in het kader van dit kort geding niet voldoende gemotiveerd betwist.

6.6 Uit het voorgaande volgt dat [eisers] jegens [verweerders] geen beroep kan doen op bevrijdende verjaring. De derde grief van [eisers] is ongegrond.”

Ten slotte ging het hof nog in op de laatste, hier relevante grief van [eisers] Deze zag op het ontbreken van door [verweerders] geleverd bewijs van bezitsdaden die [verweerders] na zijn verkrijging van perceel [002] in 2010 en vóór 31 januari 2012 op de Strook zou hebben verricht en op het ontbreken van stuiting van de verjaring door [verweerders] in die periode:

“overige grieven van [eisers]

7. Met de vierde grief betoogt [eisers] dat [verweerders] geen bewijs heeft geleverd van bezitsdaden of van stuiting van de verjaring. [eisers] wijst er onder andere op dat hetgeen [verweerders] aanvoert over een voorstel van aankoop van de Strook in 2010 en over meebetalen aan beschoeiing, niet juist is. Wat daar ook van zij, deze grief kan in dit kort geding geen doel treffen. Het is niet aan [verweerders] om aan te tonen dat hij bezitsdaden heeft verricht en dat [eisers] zich niet onafgebroken als bezitter van de Strook heeft gedragen. Het is aan [eisers] om het teniet gaan van de eigendom van [verweerders] voldoende aannemelijk te maken. Zoals hiervoor is aangegeven kan dat niet door het stellen van wandelen, groen-onderhoud en aanleggen van nieuwe beschoeiing met een grondophoging in 1997 of daarna. Van verkrijgende of bevrijdende verjaring is voorshands geen sprake, zodat bewijs van stuiting daarvan niet relevant is.”

Het hof kwam uiteindelijk (in rov. 12) tot de slotsom dat alle grieven falen.

1.11 [eisers] heeft bij procesinleiding van 23 juli 2019 – tijdig – beroep in cassatie ingesteld en heeft vervolgens een schriftelijke toelichting gegeven. [verweerders] is in cassatie niet verschenen; tegen hem is verstek verleend.

2 Bespreking van het cassatiemiddel

2.1 [eisers] heeft één middel van cassatie voorgesteld, dat bestaat uit verschillende onderdelen (‘klachten’). De onderdelen zijn genummerd I tot en met XX. De nummers IV en X ontbreken echter, zodat het middel feitelijk slechts achttien onderdelen bevat.

Ik zal deze onderdelen onderwerpsgewijs en daarmee gedeeltelijk in afwijkende volgorde behandelen. Na de onderdelen I en II (zie 2.2-2.20) volgen eerst de onderdelen V-XV en XIX (zie 2.21-2.42), waarna de onderdelen III, XVI-XVIII en XX (zie 2.43-2.62) worden besproken.

Onderdeel I: kadastrale kaart

2.2 Onderdeel I richt zich tegen rov. 4.4-4.8 en rov. 5, en daarmee tegen overwegingen die betrekking hebben op de door [eisers] gestelde eigendomsverkrijging van de Strook op grond van (i) overdracht in 1992 respectievelijk (ii) verkrijgende verjaring ex art. 3:99 BW in 2002. Het onderdeel lijkt dan ook over deze beide onderwerpen verschillende klachten in te houden (en ook nog over verkrijging ex art. 3:105 BW), die hier en daar door elkaar lijken te lopen. Mijns inziens dient echter bij de behandeling van het onderdeel – en verder het gehele cassatiemiddel – steeds in het oog te worden gehouden op welke van deze grondslagen de aangevallen overwegingen betrekking hebben.

2.3 Het onderdeel is gericht tegen de oordelen van het hof in rov. 4.4-4.8 en 5 dat [eisers] in 1992 noch in 2002 eigenaar is geworden van de Strook, nu de kadastrale kaart volgens het hof de ligging van de Strook binnen het perceel van [verweerders] toont, [eisers] hiermee bij raadpleging van het kadaster bekend had kunnen zijn en de rechtsvoorganger van [eisers] niet meer kan hebben overgedragen dan hij zelf in eigendom had. Het hof verwijt [eisers] dat hij niet heeft gekeken in het kadaster, aldus het onderdeel. Dit verwijt werkt door in vrijwel alle overwegingen van het arrest, waaronder rov. 4.4, 4.6, 4.7 en 5. Het hof gaat hierbij volgens het onderdeel echter uit van de misvatting dat in 1992 (en 2002) in het kadaster te zien zou zijn geweest waar de oeverlijn van de landtong van [eisers] liep en waar de plas en de watergang tussen de diverse percelen zich bevond. Dit was nu juist in het kadaster in het geheel niet weergegeven en viel hier niet – zelfs niet bij benadering – te zien. Op de kadastrale kaart staat immers in het geheel geen landtong ingetekend en zijn oevers en watergangen niet afgebeeld. Voor de beantwoording van de vraag binnen wiens perceel de Strook valt, is de kadastrale kaart derhalve van geen waarde; [eisers] had in het kadaster niets kunnen zien wat voor deze zaak van belang is. Door in rov. 4.4, 4.6, 4.7 en 5 uit te gaan van de mogelijkheid om in het kadaster waar te nemen of de landtong eindigde in perceel [002] dan wel binnen de grenzen van perceel [001] bleef, terwijl ondertussen in rov. 4.4 de afwezigheid van een weergave van landtong en water op de kadastrale kaart wordt vastgesteld, is het oordeel van het hof in rov. 4.4 alsook rov. 5 niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, en zijn diens overwegingen voorts innerlijk tegenstrijdig, aldus het onderdeel.

In de op het onderdeel in de procesinleiding gegeven toelichting (‘uitwerking’) wordt onder meer nog aangevoerd dat het kadastraal uittreksel en de kadastrale kaart geen onderdeel vormen van de openbare registers als bedoeld in art. 3:23 BW en dat voor het bestaan van goede trouw dan ook niet (zonder meer) wordt verlangd dat deze kaarten geraadpleegd worden; dat aan kadastrale kaarten überhaupt geen (exacte en/of beslissende) bepaling van perceelsgrenzen mag worden ontleend, zeker niet in dit geval, waarbij het veldwerk uit 1886 dateert; en dat een aan water gelegen perceel bovendien als gevolg van aanwas of afslag enigszins kan zijn toegenomen of ingekrompen, omdat de erfgrens van een aan de oever liggend perceel zich met de oeverlijn verplaatst.

Ook worden in de toelichting nog verhandelingen gegeven over de onmogelijkheid om inschrijvingen van na de datum van verkrijging aan een verkrijger tegen te werpen (art. 3:24 BW); over de vraag wanneer sprake is van bezit; over het vermoeden van goede trouw van de bezitter; over ambtshalve toepassing van de regeling van art 3:105 BW en de irrelevantie van de duur van het bezit van de bezitter ten tijde van het verstrijken van de termijn. Dit zijn verhandelingen die geen van alle specifieke klachten behelzen, en waarvan de relevantie veelal niet evident is. Er wordt tot slot nog vermeld dat tegenover verschillende stellingen van [eisers] slechts een blote weerspreking stond, zonder er overigens (expliciet) over te klagen dat dit in het gegeven geval onvoldoende moet worden geacht.

2.4 Ik maak bij de behandeling van dit onderdeel onderscheid tussen de klachten voor zover die zijn gericht tegen (a) rov. 4.4-4.8 (over de vraag of [eisers] door aankoop en levering in 1992 reeds eigenaar van de Strook is geworden) en (b) rov. 5 (over de vraag of [eisers] door verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW na tien jaar – in 2002 – eigenaar van de Strook is geworden).

Ad (a): rov. 4.4-4.8 – eigendom door aankoop en levering in 1992?

2.5 Ik begin met vraag (a). Daarbij maak ik een opmerking vooraf.

2.6 Het hof heeft in rov. 4.1-4.8 onderzocht of [eisers] door aankoop en levering in 1992 eigenaar is geworden van de Strook. Daartoe heeft het de perceelsgrenzen van kadastraal perceel [001] onderzocht en is het tot de conclusie gekomen dat de Strook geen onderdeel van dit perceel uitmaakt(e) (rov. 4.4).

Het hof is er daarbij kennelijk van uitgegaan dat de/een rechtsvoorganger van [eisers] niet reeds door verjaring eigenaar van de Strook was geworden vóór de verkrijging door [eisers] van perceel [001] door aankoop en levering in 1992; het heeft althans die mogelijkheid niet onderzocht. Dat zou immers op zichzelf een grond kunnen zijn om de verkrijging door aankoop en levering in 1992 van (ook) de Strook door [eisers] op te baseren. Deze grond is door [eisers] overigens ook niet als zodanig aangevoerd. Ook de rechtbank heeft deze mogelijkheid niet beoordeeld; over dit punt is in hoger beroep vervolgens niet gegriefd, en het zou derhalve – voor zover al gezegd kan worden dat het cassatiemiddel dit beoogt te doen – niet voor het eerst in cassatie aan de orde worden gesteld.

De vraag zou echter kunnen rijzen of (de rechtbank en) het hof hiertoe ambtshalve gehouden was/waren, zodat hierover in cassatie wel degelijk kán worden geklaagd. De verkrijging door verjaring moet, voor zover mogelijk, ambtshalve worden toegepast (art. 25 Rv); (ook) degene ten gunste van wie de verjaring liep, behoeft hierop (zelf) geen beroep te doen.

Voor zover echter in cassatie in deze zin zou zijn geklaagd, valt op te merken dat hiervoor de feitelijke basis ontbreekt in de stukken in eerste aanleg en hoger beroep. [eisers] heeft zich bij zijn beroep op verkrijging door verjaring steeds beroepen op een verjaringstermijn die begon te lopen bij zijn verkrijging van perceel [001] in 1992 (en eindigde in 2002 dan wel 2012) en op zijn eigen gestelde bezit van de Strook sinds dat tijdstip. Waar hij zijn verkrijging van de Strook door aankoop en levering in 1992 bepleit, rept hij niet over verkrijging door verjaring bij zijn rechtsvoorgangers (hij geeft integendeel aan dat “(d)e peildatum in deze” 1992 is). Er zijn dan ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd waarop een dergelijke (ambtshalve toepassing van de) verkrijging door verjaring had kunnen (en moeten) worden gegrond: geen stellingen die betrekking hebben op het eventuele bezit van een rechtsvoorganger, de duur van dat bezit en de vraag of dit wel of niet te goeder trouw was; althans wordt in het cassatiemiddel niet verwezen naar vindplaatsen van stellingen waarbij dergelijke feiten en omstandigheden zouden zijn aangevoerd. Daarbij teken ik nog aan dat onder het vóór 1992 geldende burgerlijk recht de op bevrijdende verjaring volgende verkrijging door een bezitter niet te goeder trouw – zoals die tegenwoordig in art. 3:105 BW is opgenomen – niet bestond.

Voor zover het middel dus al zou betogen dat het hof ambtshalve had moeten concluderen tot een verkrijging van de Strook door verjaring vóór 1992 door een rechtsvoorganger van [eisers], faalt het. Ik ga er in het onderstaande vanuit dat een dergelijke verjaring ten gunste van de/een rechtsvoorganger van [eisers] niet heeft plaatsgevonden.

2.7 Voor het antwoord op de vraag (a) of [eisers] door aankoop en levering in 1992 eigenaar van de Strook is geworden, is niet van belang of [eisers] te goeder trouw was (en evenmin of hij daarvan het bezit heeft verkregen). Het gaat hier immers (nog) niet om beoordeling van de mogelijkheid dat [eisers] door verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW eigenaar van de Strook is geworden. En van een verkrijging te goeder trouw kan in geval van onroerende zaken slechts sprake zijn ingevolge art. 3:88 BW, welke bepaling op de voorliggende situatie niet van toepassing is.

2.8 Wat hier (wel) van belang is, is om vast te stellen wat de omvang is van kadastraal perceel [001], meer in het bijzonder of de Strook hiervan (in 1992) onderdeel uitmaakt(e). Dit perceel – met daarop de villa met garage, tuin en water aan de [a-straat 1] te [plaats] – is immers hetgeen aan [eisers] in 1992 door zijn rechtsvoorganger is geleverd (aldus het hof in rov. 4.4). In de notariële akte van levering werd het te leveren goed ter individualisatie aangeduid door middel van het kadastrale perceelnummer [001], en de feitelijke omschrijving is daarmee ook niet in strijd (zie hierboven bij 1.1 onder (i)). Het is niet ondenkbaar dat met de overeenkomst tussen [eisers] en diens rechtsvoorganger was bedoeld de gehele landtong te verkopen, maar als een deel van die landtong niet tot perceel [001] behoort (en ook niet door verjaring of anderszins eigendom van de rechtsvoorganger is geworden), kan dat – zélfs als geoordeeld zou worden dat dat deel ook in de omschrijving van het geleverde in de leveringsakte geacht moet worden te zijn begrepen, in afwijking van de aanduiding van het geleverde met het kadastrale perceelnummer – door de rechtsvoorganger bij gebrek aan beschikkingsbevoegdheid niet rechtsgeldig in 1992 aan [eisers] zijn overgedragen (zie rov. 4.7 slot). Ook van een directe verkrijging door [eisers] te goeder trouw kan, als gezegd, hier geen sprake zijn geweest. De grenzen van de hier (rechtsgeldig) aan [eisers] overgedragen eigendom vallen derhalve samen met de grenzen van het kadastrale perceel.

De hier bedoelde vaststelling van de omvang van perceel [001] is een feitelijke vaststelling, waarbij – als gezegd – de goede trouw van [eisers] geen rol speelt. Daarmee is ook niet van belang welke betekenis het al of niet raadplegen van de kadastrale kaart heeft voor de aan- of afwezigheid van goede trouw. De kadastrale kaart speelt evenwel, anders dan het onderdeel betoogt, zonder meer een belangrijke rol bij de bepaling van de omvang van een kadastraal perceel grond. (Slechts) aan de hand van bestudering van de (verschillende) kadastrale kaart(en) en daaraan ten grondslag liggende bescheiden, in vergelijking met de feitelijke situatie ter plaatse, zal in de meeste gevallen kunnen en moeten worden achterhaald – feitelijk worden vastgesteld – wat de precieze omvang van een kadastraal perceel is. Het gaat hier immers niet om eventuele jarenlange veronderstellingen van opvolgende eigenaren van het perceel over de omvang (van de eigendom) daarvan (waarop een eventuele verkrijging door verjaring valt te baseren), maar om de werkelijke grenzen van het kadastrale perceel grond, zoals die in de (publiekrechtelijke) kadastrale registratie met een zekere nauwkeurigheid zijn vastgelegd.

2.9 Wat het hof in rov. 4.4-4.6 heeft gedaan, is het vaststellen van (i) de omvang c.q de grenzen van het kadastrale perceel [001] en (ii) de ligging van de Strook. Het heeft dit gedaan op basis van in de procedure overgelegde feitelijke gegevens en ingenomen stellingen, te weten:

- de kadastrale kaart, weergegeven in rov. 1.3 (zie hierboven onder 1.1-(iii)) (daarop is volgens het hof geen landtong of water ingetekend, maar is wel is te zien dat het perceel [001] niet achter het ingetekende woonhuis [a-straat 2] op perceel [002] doorloopt en de getekende zijmuren van dat woonhuis, indien doorgetrokken, perceel [001] niet kruisen) (rov. 4.4);

- de stellingen van partijen, waaronder stellingen van [verweerders] betreffende de metingen verricht door Geoservice B.V. (daarover heeft [verweerders] onbetwist aangevoerd dat die conform de kadastrale gegevens zijn geschied en dat de op de landtong staande oranje markeringen dienovereenkomstig op de erfgrens zijn geplaatst) (rov. 4.5);

- overgelegde foto’s (rov. 4.5); en

- de door [eisers] gemaakte schets van de feitelijke situatie ter plaatse, weergegeven in rov. 1.4 (zie hierboven onder 1.1-(iv)) (rov. 4.5).

Uit de kadastrale kaart heeft het hof afgeleid dat grond en water voor zover die recht achter het woonhuis [a-straat 2] liggen, bij perceel [002] horen en niet aan [eisers] zijn geleverd (rov. 4.4). Uit de stellingen van partijen, overgelegde foto’s en situatieschets heeft het hof afgeleid dat de Strook op grond recht achter de woning [a-straat 2] ligt (rov. 4.5). Het hof heeft hierbij (onder meer) nog in aanmerking genomen dat het gebied bekend staat om haar eilandjes en bijzondere kadastrale grenzen en dat het woonhuis [a-straat 2] met mogelijke uitzicht- en eigendomsrechten in 1992 al gebouwd was. Ook heeft het in aanmerking genomen dat wanneer [eisers] het kadaster zou hebben geraadpleegd, hij had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd; hij had er volgens het hof in ieder geval niet op mogen rekenen dat hij op eigen terrein recht achter woning [a-straat 2] zou kunnen komen (rov. 4.6).

2.10 Het betreft hier een feitelijke vaststelling, die in cassatie alleen op begrijpelijkheid kan worden onderzocht. Ik acht het niet onbegrijpelijk dat het hof hierbij veel belang heeft gehecht aan de kadastrale kaart en wat het daaruit meende te kunnen afleiden. Dit getuigt overigens ook niet van een onjuiste rechtsopvatting. Dat op de kadastrale kaart niet te zien is waar de oeverlijn van de landtong liep, heeft het hof niet miskend; dat heeft het in rov. 4.4 zelfs expliciet in aanmerking genomen (‘Het hof constateert dat op die kaart geen landtong of water is ingetekend.’) Het hof heeft dan ook niet overwogen dat de kadastrale kaart de ligging van de Strook binnen het perceel van [verweerders] toont en is niet uitgegaan van de in het onderdeel genoemde misvatting; in zoverre mist het onderdeel feitelijke grondslag. Wat [eisers] op die kaart wel of niet had kunnen of moeten zien of daaruit afleiden, en waar hij wel of niet op had mogen rekenen, is bij de vaststelling van de omvang van het kadastrale perceel (nog) niet van belang, zodat hetgeen het hof in rov. 4.6 als laatste in aanmerking neemt niet als grond kan gelden voor zijn oordeel dat [eisers] niet door aankoop en levering in 1992 eigenaar van de Strook is geworden. Het betreft hier echter geen dragende overweging voor dat oordeel, zodat klachten daarover in dit kader belang missen. De overwegingen die hierop betrekking hebben, en de daartegen gerichte klachten, kunnen wel een rol spelen bij de vraag naar de goede trouw, waarover later.

2.11 In rov. 4.7 oordeelt het hof nog over de stellingen van [eisers] met betrekking tot aanwas en afslag van grond (art. 5:29 BW). Tegen die overweging zijn in dit onderdeel geen (specifieke) klachten gericht, anders dan (wellicht) tegen de slechts op rov. 4.4-4.6 voortbouwende overweging dat het hier gaat om een ‘over land lopende perceelsgrens’. Ik zal hierop dan ook niet nader ingaan.

Ad (b): rov. 5 – verkrijgende verjaring ex art. 3:99 in 2002?

2.12 Dan kom ik nu toe aan de klachten van onderdeel I voor zover die gericht zijn tegen het oordeel van het hof in rov. 5 over de hierboven in 2.4 als tweede aangeduide vraag (b), of [eisers] door verkrijgende verjaring op grond van art. 3:99 BW na tien jaar – in 2002 – eigenaar van de Strook is geworden. Ter beantwoording van deze vraag heeft het hof in rov. 5 onderzocht of [eisers] – er veronderstellenderwijs van uitgaand dat hij het bezit uitoefende over de Strook – in dat geval te goeder trouw kan worden geacht. Het hof heeft geconcludeerd dat dit niet het geval was, en dat er dus geen sprake kon zijn van verkrijging door verjaring op grond van art. 3:99 BW. Daartoe heeft het hof overwogen dat [eisers] zich redelijkerwijs niet als eigenaar van grond en water achter de woning [a-straat 2] mocht beschouwen, omdat hij met de leveringsakte bij raadpleging van de registers had kunnen zien dat de perceelsgrens niet anders was dan zoals op de kadastrale kaart, weergegeven in rov. 1.3 (zie hierboven onder 1.1-(iii)).

2.13 De in het – tegen rov. 4.4-4.8 en rov. 5 gerichte – onderdeel opgenomen klachten over het eventuele bezit van de Strook door [eisers] zijn hier derhalve (nog) niet relevant, omdat het hof in rov. 5 (nog) niet aan de beoordeling van dat bezit is toegekomen. Het heeft de hier aan de orde zijnde vraag afgedaan op het ontbreken van de goede trouw. Die klachten falen dus.

2.14 Nog los van de vraag of redelijkerwijs van [eisers] verwacht mocht worden dat hij aan de hand van bestudering van (onder andere) de kadastrale kaart tot de conclusies zou komen die het hof in rov. 4.4-4.5 heeft getrokken, moet worden bezien of van hem überhaupt verwacht mocht worden dat hij deze kadastrale kaart zou raadplegen bij zijn aankoop van perceel [001] in 1992, waarvan het hof in zijn oordeel in rov. 5 kennelijk uitgaat.

De uit het onderdeel af te leiden klachten tegen dit uitgangspunt komen erop neer dat het niet raadplegen door [eisers] van de kadastrale kaart niet (zonder meer) aan zijn bezit te goeder trouw in de weg staat als er verder geen indicatie bestond dat hij geen eigenaar van de Strook zou worden. De kadastrale kaart maakt immers geen onderdeel uit van de openbare registers als bedoeld in art. 3:23 BW. Goede trouw ontbreekt hier dus niet reeds als de verkrijger bij raadpleging van de kadastrale kaart had kunnen zien dat hem een kleiner stuk grond werd overgedragen dan hij veronderstelde, omdat daaruit een ander verloop van de kadastrale perceelsgrens kon worden vastgesteld dat de feitelijke situatie suggereert. Of een verkrijger bij zijn verkrijging te goeder trouw was, hangt mede ervan af of hij op basis van de feitelijke situatie (zoals een aanwezige afrastering) mocht aannemen dat zijn rechtsvoorganger eigenaar was van ook het buiten de kadastrale grenzen gelegen gedeelte van de grond, aldus het onderdeel.

2.15 Deze klachten zijn terecht aangevoerd. Waar het hof hier kennelijk heeft geoordeeld dat van [eisers] zonder meer kon worden verlangd dat hij de kadastrale kaart zou raadplegen bij zijn aankoop van perceel [001] in 1992 – althans dat hij zonder die raadpleging niet te goeder trouw zou zijn – gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. De kadastrale kaart maakt, zoals het onderdeel betoogt, geen onderdeel uit van de openbare registers als bedoeld in art. 3:16 BW. Goede trouw wordt dus niet zonder meer – op grond van art. 3:23 BW – uitgesloten als deze kaart niet is geraadpleegd en daaruit blijkt van een andere grens dan de verkrijger veronderstelde. Bezit te goeder trouw in de zin van art. 3:99 BW vergt deze raadpleging derhalve niet zonder meer: de omstandigheid dat de bezitter van een stuk grond die meent eigenaar daarvan te zijn, bij raadpleging van de kadastrale kaart had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan de situatie ter plaatse suggereert, staat niet eraan in de weg dat hij het stuk grond te goeder trouw kan bezitten.

Deze goede trouw kan in casu geacht worden aanwezig te zijn als [eisers] bij aanvang van zijn – hier (eveneens) vereiste – bezit meende en mocht menen dat de Strook in de overdracht begrepen was. Dat kan het geval zijn als de Strook bij zijn rechtsvoorganger in gebruik was, er bij zijn eigen ingebruikneming voor hem geen aanleiding bestond om te vermoeden dat de Strook niet behoorde tot het door hem verworven perceel grond en ook de in de notariële leveringsakte vermelde omvang van dat perceel niet meebracht dat van hem verlangd had mogen worden dat hij de kadastrale kaart(en) zou hebben geraadpleegd. Afhankelijk van de overige omstandigheden van het geval, zoals de plaatselijke situatie, kan het gebruik van een gedeelte van een als een geheel overgedragen onroerende zaak door de rechtsvoorganger van de verkrijger voor deze laatste goede grond opleveren om aan te nemen dat die rechtsvoorganger ook eigenaar van dat gedeelte was. Daarbij kunnen ook ter plaatse aanwezige afscheidingen een rol spelen. Als de feitelijke omstandigheden geen duidelijkheid (lijken te) verschaffen over de erfgrens en/of tot argwaan behoren te leiden over de vraag of de feitelijke grenzen wel overeenstemmen met de kadastrale grenzen is nader onderzoek vereist.

Het hof heeft het voorgaande niet beoordeeld. Het heeft niet overwogen dat en waarom onder de gegeven omstandigheden van [eisers] mocht worden verwacht dat hij bij zijn verkrijging in 1992 nader onderzoek zou doen aan de hand van de kadastrale kaart. Een eventuele vervolgvraag zou, als gezegd, naar mijn idee nog zijn of redelijkerwijs van [eisers] mocht worden verwacht dat hij aan de hand van bestudering van (onder andere) deze kadastrale kaart tot de conclusies zou komen die het hof in rov. 4.4-4.5 heeft getrokken.

2.16 Ofschoon de klachten terecht zijn voorgesteld, kunnen deze niet tot cassatie leiden. In rov. 6.1-6.6 komt het hof immers – in het kader van de gestelde verkrijging ex art. 3:105 lid 1 BW – tot het voorlopig oordeel dat [eisers] na 31 januari 1992 niet het ondubbelzinnig en ononderbroken bezit van de Strook heeft verkregen. Naar hieronder zal blijken (2.43 e.v.), wordt dit oordeel in cassatie tevergeefs bestreden. Daarmee is ook geen plaats voor verkrijging op grond van art. 3:99 BW. De klachten falen derhalve bij gebrek aan belang.

Onderdeel II: feitelijk situatie

2.17 Onderdeel II is, naar ik aanneem, evenals onderdeel I gericht tegen rov. 4.4-4.8 en 5. Het behelst de klacht dat het hof heeft miskend dat het, nu de perceelsgrenzen niet zijn af te leiden uit de leveringsakte en de kadastrale kaart, aankomt op een beoordeling van de feitelijke (en natuurlijke) situatie ter plaatse ten tijde van de verkoop en levering aan [eisers]

Die situatie was aldus dat het door [eisers] verkregen perceel één doorlopend en organisch geheel vormde, omgeven door water (een duidelijke perceelsgrens). De volle eigendom en het bezit van het gehele perceel lag voor eenieder zichtbaar bij [eisers] en zo had hij het ook van zijn rechtsvoorganger overgedragen gekregen. Het hof heeft miskend dat het bij gebreke van enig uit de leveringsakte en het kadaster over de loop van de oever en het water rondom de landtong te verkrijgen inzicht, de overige omstandigheden van het geval – zoals het gebruik van het gehele stuk grond door de rechtsvoorganger, de onmiddellijke ingebruikneming door [eisers] van het gehele perceel inclusief landtong als doorlopend geheel, de met de oever gevormde natuurlijke grens en de door [eisers] gestelde, door hem verrichte bezitsdaden – in zijn beoordeling had moeten betrekken en zich daarmee had moeten concentreren op de feitelijke situatie ter plaatse in 1992, althans in de periode 1992-21 september 2017.

2.18 Ook bij dit onderdeel dient te worden onderscheiden tussen de gestelde verkrijging door overdracht (in 1992) en de gestelde verkrijging door verjaring na verloop van tijd.

Bij de beoordeling van de gestelde verkrijging door overdracht (rov. 4.1-4.8) heeft het hof zowel de grenzen van het geleverde kadastrale perceel [001] als de ligging van de in geschil zijnde Strook vastgesteld aan de hand van de hierboven onder 2.9 genoemde gegevens. Daarbij heeft het de feitelijke situatie ter plaatse niet miskend, in die zin dat het onder andere de feitelijke uitmeting ter plaatse door Geoservice B.V., de daarover door partijen ingenomen stellingen, en de door [eisers] zelf gemaakte schets van de feitelijke situatie ter plaatse in zijn overweging heeft betrokken. De in het middel aangegeven feitelijke situatie ter plaatse – kort gezegd: (het gebruik van) de gehele landtong als organisch geheel met natuurlijke grenzen – behoeft echter niet doorslaggevend te zijn voor de vaststelling van de daadwerkelijke omvang van een kadastraal perceel. Het hof heeft daarvoor terecht veel belang gehecht aan de kadastrale kaart (zie ook reeds hierboven onder 2.10). Het feit dat een landtong één doorlopend natuurlijk en door water omgeven geheel vormt, zegt op zichzelf nog niets over de vraag of het hier ook (slechts) om één kadastraal perceel gaat dat (slechts) één onroerende zaak c.q. eigendomsrecht constitueert.

2.19 De feitelijke situatie ter plaatse is wel van belang voor de eventuele verkrijging door verjaring. Dat het hof bij de beoordeling van de goede trouw vereist voor verkrijgende verjaring in de zin van art. 3:99 BW in rov. 5 heeft verzuimd de feitelijke situatie (voldoende) in aanmerking te nemen, is reeds hiervoor in 2.15 geconstateerd. Daarbij kan ook van belang zijn dat de landtong één doorlopend natuurlijk en door water omgeven geheel vormt.

2.20 Alvorens tot de bespreking van onderdeel III over te gaan, behandel ik eerst enkele andere onderdelen die met het voorgaande samenhangen.

Onderdelen V tot en met XV en XIX: kadastrale grenzen; goede trouw

2.21 Onderdeel V is gericht tegen rov. 4.4 en betoogt dat de kadastrale kaart – verkleind weergegeven in rov. 1.3 (zie hierboven onder 1.1-(iii)) – op (onnauwkeurige) schaal is gemaakt en dat daaraan – ook volgens de vermelding op de kaart zelf – geen betrouwbare maten kunnen worden ontleend. Ook valt daarop niet te zien of de Strook zich nog (net) binnen perceel [001] bevindt dan wel binnen perceel [002] ligt.

Geklaagd wordt dat daarom het oordeel van het hof dat voldoende aannemelijk is dat aan [eisers] niet is geleverd een stuk water of grond recht achter het woonhuis [a-straat 2] op perceel [002] – dat het hof (mede) heeft gebaseerd op het doortrekken van de getekende zijmuren van woonhuis [a-straat 2] op de kadastrale kaart – rechtens onjuist dan wel ontoereikend gemotiveerd is. Zonder vast te stellen of de landtong in zijn geheel binnen perceel [001] blijft, dan wel daar overheen komt, is die conclusie niet te trekken. Het hof heeft dan ook niet op grond van (in hoofdzaak) de kadastrale kaart mogen en kunnen uitgaan van een ligging van de Strook recht achter woning [a-straat 2], op perceel [002], aldus de klacht.

2.22 Voor zover de in het onderdeel vervatte klachten niet al zijn behandeld in 2.10 hierboven, merk ik hierop het volgende op. Dat de kadastrale kaart beperkingen kent wat betreft bijvoorbeeld de schaal en wat betreft het ontbreken van de intekening van de landtong, betekent nog niet dat die kaart niet mag worden gebruikt bij de vaststelling van de omvang van perceel [001], zeker niet als andere (betrouwbare) aanwijzingen ontbreken (vgl. in die zin de voorzieningenrechter in rov. 4.8 van haar vonnis). Die beperkingen maken het oordeel van het hof ook niet zonder meer onbegrijpelijk. Overigens heeft het hof wel degelijk vastgesteld dat de landtong niet binnen kadastraal perceel [001] blijft, maar de perceelsgrens met kadastraal perceel [002] overschrijdt (zie rov. 4.5). Het onderdeel faalt dan ook.

2.23 Onderdeel VI klaagt dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, voor zover het in rov. 4.4 heeft geoordeeld dat – nu de leveringsakte alleen het kadastrale perceel vermeldt – [eisers] zich er tegenover [verweerders] niet op kan beroepen op grond van de koopovereenkomst met de voormalige eigenaar van perceel [001] en de levering op 31 januari 1992 eigenaar te zijn geworden van de Strook. Het hof miskent daarmee dat [eisers] per 31 januari 1992 eigenaar kan zijn geworden van de gehele landtong, inclusief de Strook, indien hij deze te goeder trouw heeft verkregen (nu hij meende en mocht menen dat deze in de overdracht begrepen was). Het hof had aan de hand van alle omstandigheden van het geval moeten onderzoeken of [eisers] in 1992, toen hij het perceel kocht, de Strook te goeder trouw heeft verkregen.

Het hof gaat bovendien uit van een onjuiste rechtsopvatting, nu het miskent dat de kadastrale kaart niet bepalend is voor de vaststelling van de perceelsgrenzen.

2.24 Niet het hof gaat hier uit van een onjuiste rechtsopvatting, maar het onderdeel. [eisers] kan met de verkoop en levering in 1992 van perceel [001] – uitgaande van het oordeel van het hof dat de Strook niet tot dit kadastraal perceel behoort, welk oordeel in cassatie mijns inziens tevergeefs wordt bestreden – in de gegeven omstandigheden niet tevens de eigendom van de Strook hebben verkregen, of hij nu te goeder trouw was of niet. Als de Strook immers niet tot dit perceel behoorde (en de rechtsvoorganger van [eisers] niet reeds eerder door verjaring of anderszins ook eigenaar van de Strook was geworden, hetgeen mijns inziens in cassatie vaststaat, zie ook hierboven onder 2.6) was de rechtsvoorganger van [eisers] niet bevoegd om daarover te beschikken. Bescherming tegen deze beschikkingsonbevoegdheid in de zin van art. 3:88 BW is in deze situatie niet aan de orde, nu dat artikel op de voorliggende situatie niet van toepassing is. Daarbij laat ik dan nog buiten beschouwing of geoordeeld kan worden dat de Strook wel in de omschrijving van het geleverde in de leveringsakte geacht moet worden te zijn begrepen, in afwijking van de aanduiding van het geleverde met het kadastrale perceelnummer; zoniet, dan heeft immers überhaupt geen levering van de Strook plaatsgevonden. De goede trouw waar het onderdeel op doelt, is in dit geval alleen van belang voor de vraag of [eisers] na verloop van tijd (na 1992) door verjaring alsnog eigenaar van de Strook is geworden.

De laatste zin van het onderdeel vormt een herhaling van eerdere klachten in onderdeel I (en V) en is bij de bespreking daarvan reeds behandeld.

2.25 Onderdeel VII klaagt dat voor zover [eisers] naar het oordeel van het hof in rov. 4.4 niet de eigendom van de Strook kan hebben verkregen omdat de leveringsakte enkel het kadastrale perceel ([001]) vermeldt, dit berust op een onjuiste rechtsopvatting, ook als moet worden uitgegaan van een ligging van de Strook binnen perceel [002]. De wil van koper [eisers] en zijn rechtsvoorganger was immers gericht op de overdracht van ook de Strook en [eisers] meende en mocht menen hiervan met de overdracht van het in de leveringsakte vermelde perceel [001] eigenaar te zullen worden, nu de feitelijke situatie ter plaatse hem daartoe aanleiding gaf. In dat geval verkreeg [eisers] de Strook uit kracht van een wettige titel, aldus het onderdeel.

2.26 Als de Strook binnen perceel [002] ligt, en niet tot perceel [001] behoort – zoals het hof heeft geoordeeld in rov. 4.4-4.8 – was de rechtsvoorganger van [eisers] hierover niet beschikkingsbevoegd en heeft [eisers] reeds om die reden door de overdracht niet de eigendom van de Strook kunnen verkrijgen (vgl. hierover nader 2.8 en 2.24 hierboven). Het onderdeel mist in dit licht belang. Wat [eisers] en diens rechtsvoorganger beoogden over te dragen en wat [eisers] meende en mocht menen ten aanzien van de omvang van het perceel grond waarvan hij eigenaar zou worden (en zijn eventuele goede trouw in die zin), is dan niet (meer) van belang voor de beantwoording van de vraag of [eisers] met de overdracht van het in de leveringsakte vermelde perceel [001] in 1992 (tevens) direct eigenaar van de Strook is geworden (welke vraag het onderwerp vormt van rov. 4.4). Hetgeen men zelf niet heeft, kan men immers niet aan een ander overdragen, ook niet als partijen dat in een levering beogen te begrijpen en/of als de verkrijger op grond van de feitelijke situatie ter plaatse mocht aannemen dat dit in de overdracht was begrepen.

Het begrip ‘wettige titel’, waarvan het onderdeel gewag maakt, is ontleend aan de regeling van de verkrijgende verjaring onder vigeur van art. 2000 (oud) BW en is hier dus om meerdere redenen niet aan de orde.

Ten overvloede merk ik op dat het oordeel van het hof in rov. 4.4 dat slechts het kadastrale perceel [001] is overgedragen, en niet meer dan dat, een uitleg van de – naar objectieve maatstaven te beoordelen – omschrijving in de leveringsakte van het geleverde inhoudt die niet getuigt van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Ook bij dat oordeel is voor de beantwoording van de hier aan de orde zijnde vraag niet van belang wat [eisers] en zijn rechtsvoorganger naar subjectieve maatstaven beoogden over te dragen, evenmin als de goede trouw van [eisers]

2.27 Volgens onderdeel VIII gaat het hof in rov. 4.4 bovendien uit van een onjuiste rechtsopvatting voor zover naar zijn oordeel de vraag of [eisers] per 31 januari 1992 eigenaar was geworden van (ook) de Strook, moet worden beantwoord door de getekende zijmuren van het woonhuis van [verweerders], met nummer [a-straat 2], rechtdoor te trekken, nu geen rechtsregel dit met zich brengt. Als het hof dit niet miskent, is zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd waarom naar het oordeel van het hof in rov. 4.4 mede aan de hand van het doortrekken van de in de kadastrale kaart opgenomen zijmuren van woonhuis [a-straat 2] moet worden vastgesteld of [eisers] op 31 januari 1992 de eigendom verkreeg van de Strook. Bij het slagen van één van de voorgaande klachten kunnen ook rov. 4.5, 4.6, 4.7, 4.8 en 5 niet in stand blijven, aldus het onderdeel.

2.28 De vaststelling van de omvang van het kadastrale perceel [001] door het hof in rov. 4.4 is, als gezegd, een feitelijke vaststelling. Een dergelijke vaststelling geschiedt in het algemeen niet aan de hand van rechtsregels en kan in cassatie alleen op begrijpelijkheid worden getoetst. Het onderdeel wijst ook geen rechtsregels aan die hier zouden zijn geschonden. Het hof is ook niet uitgegaan van een algemene regel die voorschrijft dat de vaststelling van de omvang van een kadastraal perceel op de door het hof gehanteerde wijze moet worden aangepakt, maar heeft dit (slechts) in het voorliggende geval de beste oplossing geacht. Het stond het hof vrij deze vaststelling op deze wijze te doen, aan de hand van (feitelijke) aanwijzingen die het daarvoor in rov. 4.4-4.6 relevant achtte. Wat betreft de begrijpelijkheid van bedoeld oordeel, geeft het onderdeel niet aan wat het oordeel van het hof onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd zou maken. Dat valt ook niet zonder meer in te zien. Het onderdeel faalt dus, en daarmee ook de voortbouwende klachten.

2.29 Onderdeel IX is gericht tegen rov. 4.5. Het klaagt dat het oordeel van het hof dat uit overgelegde foto’s en de door [eisers] gemaakte situatieschets, weergegeven in rov. 1.4 (zie hierboven onder 1.1-(iv), A-G), is af te leiden dat een strook van de landtong recht achter woning [a-straat 2] ligt, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd is. Daartoe wordt aangevoerd dat zulks niet uit de in het geding gebrachte foto’s en de situatieschets kan worden opgemaakt, in het bijzonder niet uit de van planviewer afkomstige afbeeldingen, waarop [eisers] zich (onder meer) in de appeldagvaarding beriep. Als het hof van andere in het geding gebrachte kaarten is uitgegaan, maakt het niet duidelijk waarom het daaraan kennelijk meer gewicht toekent dan aan voormelde schermafbeeldingen van planviewer, waarmee het oordeel de vereiste motivering mist. Dit geldt temeer indien het hof hierbij is uitgegaan van de door [verweerders] als productie 4 bij eis in reconventie in het geding gebrachte afbeelding, welke kaart, naar [eisers] heeft aangevoerd, niet alleen van (aanzienlijk) later datum is dan 31 januari 1992, maar bovendien slechts toegankelijk voor professionals, dus voor hem in 1992 niet was te verkrijgen.

2.30 Ik stel voorop dat het bij deze feitelijke vaststelling niet van belang is of foto’s, afbeeldingen of kaarten wel of niet beschikbaar en toegankelijk waren voor [eisers] Daarnaast stel ik vast dat het hof – behalve van de kadastrale kaart, de stellingen van partijen waaronder die met betrekking tot de door Geoservice B.V. verrichte metingen, en de door [eisers] gemaakte situatieschets – in rov. 4.5 is uitgegaan van ‘overgelegde foto’s’, en niet van met planviewer gemaakte of daaruit afkomstige (scherm)afbeeldingen of van andere in het geding gebracht kaarten. In deze procedure zijn ook vele (echte) foto’s overgelegd. Ik neem aan dat het hof het oog heeft gehad op de door [verweerders] overgelegde foto’s waarop de door Geoservice B.V. aangebrachte markeringen zijn te zien en ook op andere overgelegde (lucht)foto’s. Ik acht het zeker niet onmogelijk dat het hof ook daaruit – zeker in combinatie met een toelichting daarop van partijen ter zitting – iets heeft kunnen afleiden over de precieze ligging van de Strook. Weliswaar heeft het hof in rov. 4.5 niet duidelijk gespecificeerd wat het uit welke foto’s heeft afgeleid, maar ik acht dat in het grotere geheel van de in rov. 4.5 gegeven motivering niet problematisch. Het hof heeft de daar getrokken conclusie immers eveneens gebaseerd op verschillende andere gronden: de stellingen van partijen, met name die met betrekking tot de door Geoservice B.V. verrichte metingen en daarmee samenhangende vaststaande feiten, en de door [eisers] gemaakte situatieschets. Ik acht het niet zonder meer onbegrijpelijk dat het hof in (een nauwkeurige bestudering van) die situatieschets (in combinatie met de kadastrale kaart) grond heeft gezien voor zijn conclusie over de ligging van de Strook. Over genoemde metingen wordt in cassatie niet geklaagd. Daarnaast heeft het hof bij zijn vaststelling nog verschillende in rov. 4.6 genoemde feiten in aanmerking genomen over onder meer de bijzondere kadastrale grenzen in het gebied waar de percelen zich bevinden. Het onderdeel kan daarom mijns inziens niet slagen.

2.31 Onderdeel XI bestempelt als rechtens onjuist dan wel ontoereikend gemotiveerd het oordeel in rov. 4.6 dat [eisers] op de in rov. 1.3 opgenomen kadastrale kaart (zie hierboven onder 1.1-(iii)) “had kunnen zien dat de Strook niet van hem werd”. Aangevoerd wordt dat de kadastrale kaart niet beslissend is voor de vaststelling van de perceelsgrenzen.

2.32 Ik heb hierboven (zie bij 2.10) al aangegeven dat ik de overweging van het hof in rov. 4.6 over wat [eisers] bij raadpleging van het kadaster had kunnen zien hier niet op zijn plaats acht, maar dat daaraan geen gevolgen zijn te verbinden, nu het geen – voor het in rov. 4.6 gevelde oordeel – dragende overweging betreft.

2.33 Onderdeel XII klaagt dat, voor zover naar het oordeel van het hof in rov. 4.7 het beroep van [eisers] op de kaart uit 1832 hem niet kan baten, mede nu het bewuste gebied toen nog niet zou zijn verkaveld en de huidige woonhuizen daarop nog niet zijn weergegeven, dit oordeel niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd is, nu het land (zoals reeds uit de kaart blijkt) wel degelijk was verkaveld, en voor het antwoord op de vraag of [eisers] per 31 januari 1992 de eigendom van de volledige landtong inclusief Strook verkreeg, niet van (doorslaggevend) belang is of de thans aldaar gesitueerde woonhuizen reeds waren gebouwd.

2.34 Het is mij niet direct geheel duidelijk wat het hof met genoemde frase over de verkaveling precies heeft bedoeld. Het lijkt er echter sterk op dat het hof zich heeft willen aansluiten bij een tweetal opmerkingen van [verweerders] over deze kaart in zijn memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel. In zijn tweede opmerking daarover stelt [verweerders] (onder meer) dat de kaart uit 1832 en de gedigitaliseerde versie daarvan niet relevant zijn, omdat het een dermate oude kaart betreft dat de huidige vormen c.q. verkavelingen van omliggende percelen niet terug te vinden zijn. En inderdaad wordt bij beschouwing van de kaart uit 1832 direct duidelijk dat de percelen rondom de relevante plek (nog) niet zo zijn ingetekend als op de huidige kadastrale kaart het geval is, evenmin als de huidige woonhuizen (volgens door [verweerders] overgelegde bescheiden is het huidige woonhuis van [verweerders] gebouwd in 1886 en dat van [eisers] in 1889). Dat de huidige woonhuizen ten tijde van de vervaardiging van de kaart in 1832 nog niet waren gebouwd, wordt overigens in cassatie ook niet bestreden. De grond ter plekke was derhalve in ieder geval nog niet zo verkaveld als nu het geval is. Bovendien is opvallend dat – zoals het hof eveneens in rov. 4.7 meeneemt – er op die kaart, geheel anders dan (ook volgens de door [eisers] overgelegde situatieschets) in de huidige situatie, water tot aan de (huidige) [a-straat] doorloopt op en/of tussen de plekken waar de huidige percelen ongeveer liggen. Wat derhalve in ieder geval duidelijk is, is dat het hof aan een dergelijke kaart van meer dan 180 jaar geleden – waarop de situatie en ook de percelen ter plekke er (geheel) anders uitzien dan heden ten dage – geen doorslaggevend belang heeft hoeven toekennen. Nu het hof zijn redenering ten slotte voor een belangrijk deel heeft gebaseerd (en heeft mogen baseren) op de ligging van woonhuis [a-straat 2], is daarbij ook wel degelijk van belang dat die woonhuizen op de kaart van 1832 nog niet waren weergegeven.

2.35 Onderdeel XIII klaagt over rov. 5. Het voert daartegen aan dat het kadastrale uittreksel en de kadastrale kaart geen onderdeel uitmaken van een openbaar register in de zin van art. 3:23 BW en dat derhalve niet reeds op die grond goede trouw geacht kan worden te ontbreken. Bovendien zijn de landtong en het water niet op de kadastrale kaart weergegeven, zodat niet begrijpelijk is waarom [eisers] bij bestudering van de kaart de door het hof aangenomen ligging van de Strook, achter het huis met nummer [a-straat 2], althans op perceel [002], zou hebben moeten waarnemen.

2.36 Het onderdeel vormt een herhaling van eerder (in 2.14-2.15 hierboven) behandelde klachten en deelt daarvan het lot.

2.37 Onderdeel XIV voert een motiveringsklacht aan voor het geval dat – kort gezegd – het hof in rov. 5 iets anders heeft bedoeld dan dat het beroep van [eisers] op goede trouw ex art. 3:23 BW niet kan slagen omdat hij onbekend stelt te zijn met de ligging van de Strook achter woning [a-straat 2], althans op perceel [002], die hij bij raadpleging van de kadastrale kaart had kunnen kennen.

2.38 Dat geval doet zich mijns inziens niet voor, zodat de klacht faalt bij gemis aan feitelijke grondslag.

2.39 Onderdeel XV berust op de lezing dat naar het oordeel van het hof in rov. 5 de stelplicht en bewijslast van de goede trouw op [eisers] rusten en klaagt dat dit oordeel van een onjuiste rechtsopvatting getuigt. De goede trouw wordt immers verondersteld en het is aan de wederpartij om die te betwisten en het tegendeel te bewijzen, althans aannemelijk te maken. [eisers] heeft beargumenteerd waarom hij geacht moet worden te goeder trouw te zijn geweest bij de aankoop en ook daarna.

2.40 Het onderdeel mist feitelijke grondslag. Er bestaat geen reden om aan te nemen dat het hof heeft geoordeeld dat stelplicht en bewijslast van de goede trouw op [eisers] rusten. Het hof heeft in rov. 5 de grieven beoordeeld van [eisers] tegen het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter (in rov. 4.11 van het vonnis) dat [eisers] niet te goeder trouw was en is tot de conclusie gekomen dat deze grieven niet slagen. Het heeft kennelijk – evenals de voorzieningenrechter – geoordeeld dat het wettelijk vermoeden van goede trouw uit art. 3:118 lid 3 BW wordt weerlegd door het feit dat het voor [eisers] mogelijk was om door raadpleging van de kadastrale kaart van de juiste situatie op de hoogte te zijn.

2.41 Onderdeel XIX heeft betrekking op de eventuele aanwas en afslag van perceel [001] in de zin van art. 5:29 BW. Ik ga ervan uit dat het gericht is tegen de overwegingen daarover van het hof in rov. 4.7. Het onderdeel klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan door te overwegen dat het beroep op natuurlijke aanwas [eisers] niet zou kunnen baten, nu “een grens die over land is getrokken niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast”. Volgens het onderdeel schuift de grens van een erf juist van rechtswege op als de oeverlijn van een stuk land – die zoals in casu de eigendomsgrens vormt tussen een perceel land en een perceel water – als gevolg van natuurlijke aanwas opschuift (verder het water in). Het subsidiaire standpunt van [eisers] in feitelijke instantie luidde dat nu de oeverlijn van de landtong de eigendomsgrens vormt tussen beide percelen, de eigendomsgrens met de aanwas enigermate richting [verweerders] is opgeschoven. Ook hier neemt het hof de kadastrale kaart tot uitgangspunt. Mochten de klachten in cassatie van [eisers] tegen de betekenis die het hof voor de beoordeling van het onderhavige geschil aan de kadastrale kaart toekent, opgaan, dan kan ook het oordeel over het beroep op aanwas niet in stand blijven, aldus het onderdeel.

2.42 Het onderdeel neemt tot uitgangspunt dat de oeverlijn van de landtong de eigendomsgrens vormt tussen beide percelen. Dit uitgangspunt is – gelet op het tevergeefs bestreden oordeel in rov. 4.1-4.6 – niet juist. Om die reden overweegt het hof in rov. 4.7 dat een grens die over land is getrokken (zoals in casu) niet verplaatst als een nabij gelegen oeverlijn aanwast. Dat getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting. Vervolgens overweegt het hof dat [eisers] “niet [heeft] aangevoerd – laat staan voldoende onderbouwd: de overgelegde kadastrale kaarten van vóór 1992 tonen voorshands het tegendeel – dat de landtong zich aanvankelijk geheel binnen de kadastrale grenzen van zijn perceel [001] bevond en pas later door aanwas mede achter woning [a-straat 2] terecht is gekomen”. Het betoog uit het onderdeel over het verschuiven van de erfgrens moge juist zijn, maar de stelling in het onderdeel dat het (subsidiaire) standpunt van [eisers] in feitelijke instantie inhield dat de eigendomsgrens met de aanwas enigermate richting [verweerders] is opgeschoven en derhalve voorheen wel met de oeverlijn samenviel en daarmee nadien ook van rechtswege is verplaatst, mist feitelijke grondslag. Een dergelijk standpunt is in de in het onderdeel genoemde vindplaatsen in feitelijke instantie – daargelaten de vraag of dit in die instantie tijdig zou zijn ingenomen – niet terug te vinden. Integendeel, is daar – zoals ook het hof in rov. 4.7 overweegt – de stelling te vinden dat het land vroeger ter plaatse juist groter is geweest dan heden, respectievelijk de stelling dat de oever van perceel [001] in 1943 al op het punt was waar die in 1992 was en nu is (hetgeen lijkt te impliceren dat in het geheel geen verschuiving heeft plaatsgevonden). Het onderdeel faalt derhalve.

Onderdelen III, XVI-XVIII en XX: bezit

2.43 Dan kom ik nu bij onderdeel III. Dat is gericht tegen rov. 6.2, één van de overwegingen waarin het hof – in het kader van de (meer subsidiair) gestelde verkrijging op grond van art. 3:105 lid 1 BW na twintig jaar (in 2012) – beoordeelt of [eisers] bezitter van de Strook is geworden, en tot de conclusie komt dat dit niet het geval is. Het onderdeel klaagt dat het hof daarbij rechtens onjuiste maatstaven heeft gebruikt.

Het richt zich allereerst tegen de volgende overweging van het hof in rov. 6.2:

“Betreden van het naast het eigen perceel gelegen grond voor enig snoeiwerk aan ‘wilde’ beplanting is onvoldoende voor inbezitneming van deze grond.’”

2.44 Subonderdeel IIIa bevat enkele klachten die uitgaan van het slagen van de tegen rov. 4.4-4.8 gerichte klachten. Die klachten slagen mijns inziens echter niet, gelet op het voorgaande, zodat ook deze vervolgklachten niet kunnen slagen. Verder zijn deze klachten – die zich richten tegen de bewoordingen “de naast het eigen perceel gelegen grond”, omdat bij het slagen van eerdere klachten deze grond ook aan [eisers] zou toebehoren – vooral een kwestie van semantiek, en derhalve zonder belang voor de vraag of [eisers] wel of niet bezitter van de Strook is geworden.

Voorts wordt betoogd dat het bij art. 3:105 BW gaat om een naar buiten toe niet aflatende eigendomspretentie gedurende twintig jaar en dat het wel of niet snoeien, en zo ja hoeveel, niet van belang is voor de voor bezit vereiste eigendomspretentie. Die opvatting is echter niet in strijd met het oordeel van het hof dat enig snoeiwerk aan ‘wilde’ beplanting (en het daartoe betreden van de grond) in ieder geval onvoldoende is voor inbezitneming van die grond, zodat ik hierin geen daadwerkelijke klacht tegen dat oordeel kan ontwaren.

Datzelfde geldt voor subonderdeel IIId, dat klaagt dat de mate en/of regelmaat van onderhoud niet (mede) beslissend zijn voor het bezit. En eveneens voor subonderdeel IIIe, dat onbegrijpelijk acht dat het hof in het onderhavige geval – waarin sprake was van een met beschoeiing en golfbrekers afgekaderde landtong, die één geheel vormt en slechts over water door anderen kan worden bereikt – (mede) beslissend heeft geacht of enig, of veel, snoeiwerk zou plaatsvinden.

Deze klachten zijn hoogstens gericht tegen een eventueel impliciet in het oordeel van het hof besloten liggende opvatting dat als méér onderhoud zou zijn verricht, dit wellicht wél tot bezit had kunnen leiden. Bij bestrijding van een dergelijk impliciet oordeel, voor zover dat in de overwegingen van het hof besloten zou liggen, heeft [eisers] evenwel geen enkel belang. De vraag of (de aanleg van) beschoeiing en golfbrekers op een deel van een landtong die één geheel vormt en slechts over water door anderen kan worden bereikt, tot het bezit daarvan (kunnen) hebben geleid, is een andere, en het oordeel van het hof daarover wordt door deze onderdelen niet aan de orde gesteld.

2.45 Subonderdeel IIIb klaagt dat het hof heeft miskend dat, los van het plegen van onderhoud (snoeien), van de aanwezigheid van beplanting op de Strook reeds een bezitspretentie kan uitgaan. Subonderdeel IIIc bevat een hierop aansluitende motiveringsklacht.

Ik merk hierover op dat de enkele aanwezigheid van beplanting op een strook grond weinig zegt over wie daarvan de bezitter is. Het gaat er dan mijns inziens ten minste om dat de beplanting door degene die stelt bezitter te zijn ook zelf is aangebracht. Het bestreden arrest betreft op dit punt alleen de door de hoveniers van [eisers] verrichte onderhoudswerkzaamheden op de gehele landtong; ook in het onderdeel lees ik niets over door [eisers] nieuw aangebrachte beplanting. Ook deze subonderdelen falen derhalve.

2.46 Subonderdeel IIIf klaagt dat het hof de hierboven geciteerde overweging – als het daarmee tot uitdrukking heeft willen brengen dat slechts in beperkte mate onderhoud plaatsvond, onvoldoende om van onafgebroken bezit te kunnen uitgaan – niet voldoende heeft gemotiveerd. [eisers] heeft immers aangevoerd dat zijn hoveniers – naar hun eigen verklaringen – het hele jaar door, twee dagen per week aan de landtong van [eisers] werkten, hetgeen een (aanmerkelijk) intensiever onderhoud oplevert dan de gemiddelde Nederlander pleegt.

2.47 Het gaat er hier niet zozeer om of [eisers] – wel of niet intensiever dan de gemiddelde Nederlander – onderhoud pleegde op de landtong, maar of dat onderhoud ook tot bezit van [eisers] van specifiek de hier in het geding zijnde Strook heeft geleid. Het hof heeft geoordeeld van niet. Dat het hof daarbij is uitgegaan van “enig snoeiwerk” op de Strook, acht ik niet onbegrijpelijk, althans niet op grond van de hier door het subonderdeel aangehaalde feitelijke vindplaatsen. Daar vind ik immers slechts op één plek (in de aanvullende verklaring van hovenier Dickhoff) iets over het aantal dagen per week dat het onderhoud op de landtong besloeg, en niets over de precieze werkzaamheden die daar dan werden verricht. Hij verklaart daar: “Alle jaren zijn wij 1 tot 2 dagen per week op het perceel. Wij maken wekelijks een rondgang. Ook langs het water achter de tennisbaan.” In de eerdere verklaring van de hovenier, waarnaar het subonderdeel overigens niet verwijst, lees ik alleen iets over het snoeien van bomen en struiken op “het terrein van ‘[de villa]’”. Met de [de villa] wordt – aldus [eisers] in nr. 9 van de inleidende dagvaarding – de villa met garage, tuin en water aan de [a-straat 1] op perceel [001] bedoeld en/of – zoals het hof in rov. 6.1 overweegt – kennelijk ook de landtong. Daar komt bij dat over de lengte tussen de Strook en de tennisbaan op de landtong door [eisers] een groen hekje was geplaatst en dat – zoals het hof in rov. 6.2 nog overweegt – de door Geoservice B.V. geplaatste oranje grensmarkeringen pas vele maanden later zijn opgemerkt, nadat [verweerders] daarop had gewezen. Het blijft dus – op basis van de stellingen op de genoemde vindplaatsen – nogal onduidelijk welk en hoeveel onderhoud op de Strook werd verricht door de hoveniers van [eisers] In het licht van dit alles acht ik, als gezegd, niet onbegrijpelijk dat het hof in rov. 6.2 is uitgegaan van (slechts) “enig snoeiwerk” op de Strook.

2.48 Subonderdeel IIIf klaagt voorts dat het hof in de hierboven geciteerde overweging spreekt van ‘wilde’ beplanting. Subonderdeel IIIg vult aan dat die term ‘wilde’ beplanting onbegrijpelijk is, nu er van moet worden uitgegaan dat het gehele jaar door twee maal per week door twee tuinmannen onderhoud plaatsvond aan de tuin dan wel de gehele landtong, en daarmee ook aan de Strook. Met ‘wilde’ beplanting wordt gedoeld op woeste (althans niet gecultiveerde of onderhouden) natuur. Er zijn in Nederland duizenden hectares grond die bestaan uit niet onderhouden bos, heide of vennen, die wellicht zijn aan te merken als ‘wild’, maar daarmee nog niet (zonder meer) als bezitloos. Subonderdeel IIIh klaagt nog dat voor het antwoord op de vraag of [eisers] het onafgebroken bezit van de Strook heeft gehad niet van (mede) bepalend belang is of de beplanting ‘wild’ is. Als het hof dat niet zou hebben miskend, dan is volgens subonderdeel IIIi onvoldoende gemotiveerd waarom dit (mede) bepalend is, nu de landtong één doorlopend geheel vormt, de oever een natuurlijke grens vormt en de landtong (en de Strook) voor anderen slechts over water te bereiken is.

2.49 Het hof doelt er hier klaarblijkelijk met de term ‘wilde’ beplanting op dat de beplanting ter plaatse bestond uit bomen, struiken en dergelijke, en dat het in ieder geval niet ging om een in de vorm van borders, perken, gazon en dergelijke aangelegde tuin. Dat is op alle in deze procedure overgelegde foto’s ook duidelijk te zien, en dus niet onbegrijpelijk. De term behoeft niet direct te betekenen dat sprake is van woeste of niet onderhouden natuur. Ook aan dergelijke ‘wilde’ beplanting kan uiteraard onderhoud worden gepleegd, maar dit is naar zijn aard wel een minder intensieve en minder naar buiten zichtbare vorm van onderhoud, waaraan het hof hier kennelijk en niet onbegrijpelijk beperkte waarde heeft gehecht. Dat heeft het mijns inziens ook niet nader hoeven motiveren. Dat sprake was van een doorlopend geheel en een natuurlijke oever, slechts voor anderen bereikbaar over water, is daarbij niet van belang. Het hof heeft tot slot niet geoordeeld dat de grond zonder bezitter was, of slechts kon zijn (omdat het woeste natuur was).

2.50 Subonderdeel IIIi is verder nog gericht tegen de volgende overweging uit rov. 6.2:

“Bovendien blijkt uit niets dat de Strook, die wild begroeid achter de tennisbaan ligt, meer dan incidenteel werd onderhouden.”

Volgens het subonderdeel geldt hiervoor mutatis mutandis hetzelfde als in eerdere klachten is gesteld over “enig snoeiwerk”. Enig of incidenteel, het is rechtens niet relevant.

2.51 Ook ik verwijs hier voor de redenen waarom (ook) dit subonderdeel niet slaagt graag naar de behandeling van de eerdere klachten over “enig snoeiwerk” hierboven.

2.52 Subonderdeel IIIi keert zich ten slotte tegen de volgende overweging uit rov. 6.2:

“Dagelijks over een terrein wandelen (zo dat al is gebeurd) is onvoldoende voor inbezitneming. Een en ander kan men redelijkerwijs ook doen op terrein van een ander zonder zich de grond toe te eigenen en met dit handelen ontstaat ook geen feitelijke macht over die grond.”

Dit oordeel getuigt volgens het subonderdeel van een onjuiste rechtsopvatting. Dagelijks over een terrein wandelen is naar verkeersopvattingen een daad van bezit. Subonderdeel IIIj herhaalt dat hiervan naar verkeersopvatting wel een bezits- c.q. eigendomspretentie kan uitgaan. Volgens subonderdeel IIIk geeft het oordeel bovendien blijk van een onjuiste rechtsopvatting indien het hof het ‘dagelijks wandelen’ over de Strook (evenals de overige hier genoemde omstandigheden, namelijk de aanwezigheid van ‘wilde’ beplanting en de uitvoering van ‘enig snoeiwerk’) op zichzelf beschouwt en niet in samenhang met de overige daartoe gestelde omstandigheden, te weten: dat het één aaneengesloten en doorlopende landtong betreft, door water gescheiden van de overige erven (waaronder dat van [verweerders]) en dat [eisers] dit heeft laten omheinen met op zijn kosten aangebrachte beschoeiing en golfbrekers. Het hof had deze omstandigheden in onderling verband en samenhang moeten beoordelen. Al zou niet dagelijks, maar incidenteel zijn gewandeld, dan zou dit in onderling verband en samenhang met overige omstandigheden een bezitsdaad kunnen opleveren.

2.53 Welke eisen precies moeten worden gesteld aan de omstandigheden die bezit constitueren, zal steeds ook afhangen van het geval (bijvoorbeeld of het een strook grond betreft tussen twee buren die ook regelmatig in hun eigen naastgelegen tuin verblijven, hoe zichtbaar is hetgeen er zich op die strook afspeelt, wat er zich op die strook bevindt en dergelijke). Voor zover het dagelijks over een terrein wandelen al bezit zal kunnen constitueren, kan dit in ieder geval niet zo algemeen naar verkeersopvatting als een daad van bezit worden gekwalificeerd als het subonderdeel voorstaat. Zoals het hof ook overweegt, hoeft het wandelen op andermans grond (naar verkeersopvatting) niet noodzakelijk te duiden op pretenties ten aanzien van de grond. Bovendien is het de vraag waarvan zo’n wandelaar eventueel het bezit zou verkrijgen: van de eigendom, of wellicht van een erfdienstbaarheid om over de grond van een ander te wandelen. Het bedoelde wandelen is, kortom, in het algemeen geen vorm van (ondubbelzinnig) bezit; daarvoor is méér nodig. In dat licht getuigt het oordeel van het hof in rov. 6.2 niet van een onjuiste rechtsopvatting. Ik acht het in het onderhavige geval overigens ook niet onbegrijpelijk. Daar speelt nog mee dat het hof in rov. 6.3 (ten overvloede) overweegt dat in dit kort geding onvoldoende vaststaat dat er nooit iemand anders op de Strook is geweest dan mensen van [eisers], zoals [verweerders] zelf.

Wat bij het bovenstaande – de aan het bezit te stellen eisen – bovendien een rol speelt, is of de zaak waarvan de inbezitneming ter discussie staat, (voorheen) bij een ander in bezit was (bijv. bij de eigenaar ervan) of niet. In het eerste geval worden immers hogere eisen gesteld aan inbezitneming: enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn daarvoor dan in ieder geval onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW). Nu er in dit geval van moet worden uitgegaan dat de Strook niet behoort tot perceel [001], maar tot perceel [002], en [eisers] door de verkrijging van perceel [001] van zijn rechtsvoorganger in 1992 dus niet de eigendom heeft verkregen van de Strook – zoals vastgesteld door het hof in rov. 4.1-4.8 – én ervan moet worden uitgegaan dat vóór 1992 nog geen sprake was van inbezitneming van de Strook door de rechtsvoorganger van [eisers] – nu daartoe niets is gesteld – moet er eveneens van worden uitgegaan dat het bezit (net als de eigendom) van de Strook op dat moment in ieder geval nog bij de rechtsvoorganger(s) van [verweerders] lag, en dat dit bezit (en de eigendom) – als er in de tussentijd ten minste (nog) geen sprake is geweest van inbezitneming door [eisers] – in 2010 aan [verweerders] is overgedragen door diens rechtsvoorganger (vgl. art. 3:117 lid 2 BW). Als nu beoordeeld moet worden of er in de tussentijd sprake is geweest van inbezitneming door [eisers], zoals nu aan de orde is, gaat het dus om de eventuele inbezitneming van een stuk grond dat vóór die eventuele inbezitneming bij een ander in bezit was. Daaraan mogen vrij hoge eisen worden gesteld: de machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet.

Tot slot moet worden opgemerkt dat in rov. 6.1-6.6 wel degelijk ook (besloten ligt dat) alle door [eisers] gestelde bezitsdaden tezamen genomen door het hof als onvoldoende zijn beoordeeld voor de conclusie dat [eisers] het onafgebroken bezit van de Strook heeft verkregen. Dat blijkt ook uit zinsneden in rov. 6.5 (“zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel [002] hebben plaatsgevonden en [eisers] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen”) en in rov. 7 (“Zoals hiervoor is aangegeven kan dat niet door het stellen van wandelen, groen-onderhoud en aanleggen van nieuwe beschoeiing met een grondophoging in 1997 of daarna.”). Ik teken daarbij nog aan dat het mijns inziens nog maar de vraag is of bij de aanleg van beschoeiing langs de landtong en van golfbrekers in het water – bedoeld als bescherming van de grond tegen (afkalving door) het water – gesproken kan worden van een ‘omheining’ – zoals het subonderdeel doet – en dat de omstandigheden dat het één aaneengesloten en doorlopende landtong betreft, door water gescheiden van de overige erven, waaronder dat van [verweerders], mijns inziens geen omstandigheden zijn die kunnen bijdragen aan het oordeel dat sprake is van bezit, althans de aan dat bezit te stellen eisen (wezenlijk) kunnen verlagen. Deze omstandigheden kunnen, zoals in het voorgaande (zie 2.19 hierboven) al aan de orde is geweest, een rol spelen bij de vraag naar de goede trouw van [eisers], maar dat is een andere kwestie.

De subonderdelen falen derhalve.

2.54 Onderdeel III faalt derhalve in zijn geheel.

2.55 Ik vervolg ten slotte met de andere klachten over het oordeel van het hof dat [eisers] geen bezit heeft verkregen van de Strook.

2.56 Onderdeel XVI stelt ten eerste dat [eisers] heeft aangevoerd dat zijn rechtsvoorganger de gehele landtong, inclusief de Strook, in bezit had. Op de vele vindplaatsen waarnaar het hiervoor verwijst, vind ik deze stelling nergens terug. Steeds wordt in zijn stellingen slechts aangevoerd dat er sprake was van bezit sinds zijn eigen verkrijging van perceel [001] in 1992 (zie ook reeds hierboven onder 2.6).

Voorts vraagt het onderdeel in feite om een feitelijke herbeoordeling van alle in deze procedure door [eisers] aangevoerde bezitsdaden en omstandigheden van het geval (natuurlijke erfgrens; beschoeiing, golfbrekers, beplanting als zichtbare perceelsafbakening), waarvoor in cassatie geen plaats is. Het houdt op dit punt geen daadwerkelijke rechts- of motiveringsklacht in over het oordeel van het hof.

Ten slotte klaagt het onderdeel over het oordeel van het hof in rov. 6.4 dat [eisers] de beweerde financiële bijdrage van de rechtsvoorgangers van [verweerders] aan de aanleg van beschoeiing en golfbrekers door de rechtsvoorganger van [eisers] onvoldoende heeft betwist. Volgens het onderdeel is het hof hier uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting over de stelplicht. Tegenover de blote stelling van [verweerders] mocht [eisers] volstaan met een niet nader onderbouwde weerspreking. Bovendien heeft [eisers] ruimschoots uiteengezet waarom de stellingname van [verweerders] niet klopt, heeft hij gesteld dat hij de werkzaamheden zelf heeft betaald en de enige opdrachtgever was, en heeft hij aan hem gerichte facturen in het geding gebracht.

Deze laatste klacht gaat zelf uit van een onjuiste rechtsopvatting. Op [eisers] rust hier immers de stelplicht (en bewijslast) van feiten en omstandigheden waaruit zijn bezit van de Strook zou volgen. Hij diende dat – met het oog op de hierboven bedoelde ‘stelling’ van [verweerders] (in feite een betwisting) – ook voldoende onderbouwd te doen, hetgeen hij volgens het hof niet heeft gedaan. Hij kon dus niet volstaan met niet nader onderbouwde stellingen. Dat hij gesteld zou hebben dat hij de werkzaamheden volledig zelf heeft betaald, de enige opdrachtgever was en aan hem gerichte facturen in het geding heeft gebracht, is niet relevant in het kader van de overwegingen van het hof in (de tweede alinea van) rov. 6.4, die betrekking hebben op werkzaamheden verricht vóór 1992 door de rechtsvoorganger van [eisers] en niet door hemzelf.

Het onderdeel kan derhalve niet slagen.

2.57 Tot slot zal ik de nog resterende – met elkaar samenhangende – klachten over het (niet aangenomen) bezit tezamen behandelen. Het betreft onderdeel XVII, onderdeel XVIII en onderdeel XX, aangevuld met nog enkele passages uit de onderdelen I en II die in feite ook betrekking hebben op dit onderwerp. Samengevat bevatten deze onderdelen de onderstaande klachten, gericht tegen rov. 6.4 en 6.5:

(i) bij zijn oordeel in rov. 6.4 had het hof acht moeten slaan op alle omstandigheden van het geval, en niet enkel hierop of de strook al vóór 1992 was beschoeid en omgeven door golfbrekers;

(ii) [eisers] heeft verschillende omstandigheden aangedragen waaruit het bezit van de gehele strook blijkt, waarop het hof heeft nagelaten voldoende (kenbaar) acht te slaan:

- de aanleg van beschoeiing, grondophoging en golfbrekers door [eisers] op eigen kosten, voor het eerst in 1997 en daarna nogmaals in 2011;

- het onderhoud aan de beplanting dat hij aldaar door hoveniers liet verrichten;

- het feit dat beide hoveniers [verweerders] nooit vóór 2017 op de strook hebben gezien;

- het feit dat [eisers] daar dagelijks wandelde;

- het feit dat de landtong één doorlopend geheel vormt, met de oever als natuurlijk gevormde grens, en dat [eisers] de enige is die de Strook over land kon bereiken;

- het feit dat [verweerders] en/of zijn rechtsvoorganger de strook in het verleden nooit hebben opgeëist;

(iii) het oordeel aan het slot van rov. 6.5 dat [eisers] in het kader van het kort geding de stelling van [verweerders] dat de vorige eigenaren van perceel [002] aan de beschoeiing in 1997 hebben meebetaald, zodat dit in overleg met hen is gegaan, niet voldoende gemotiveerd heeft betwist, is onbegrijpelijk. [eisers] heeft zijn standpunt immers onderbouwd met aan hem verstuurde facturen en een verklaring van de aannemer dat hij de opdracht van [eisers] heeft ontvangen en geen andere partijen heeft gefactureerd. Juist [verweerders] heeft onvoldoende inzicht geboden over wanneer welk bedrag is overgemaakt; [eisers] heeft steeds aangevoerd dat het bewijs van betaling door de rechtsvoorganger van [verweerders] ontbreekt.

2.58 In het voorgaande klaagde het middel naar mijn idee nogal fragmentarisch over verschillende (kleine) onderdelen van met name rov. 6.2 – die daar punt voor punt zijn behandeld – en nauwelijks over de kern van het oordeel van het hof in rov. 6.2-6.5 dat de door [eisers] gestelde bezitsdaden niet tot het bezit van de Strook hebben geleid. De hierboven samengevatte klachten lijken dit wel (in enigerlei mate) aan de orde te willen stellen. Ik stel daarbij (nogmaals) het volgende voorop.

2.59 Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (art. 3:108 BW). In het begrip ‘bezit’ ligt besloten dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden. Een en ander dient derhalve naar buiten toe kenbaar te zijn.

2.60 Ook als naar het grotere geheel wordt gekeken, komt het oordeel van het hof mij in het licht van deze vooropstelling niet onjuist of onbegrijpelijk voor. Daarbij heeft het hof mijns inziens wel degelijk en op voldoende kenbare wijze op alle omstandigheden, voor zover relevant, acht geslagen. Als gezegd, blijkt dat mede uit de zinsneden in rov. 6.5 (“zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat deze werkzaamheden zonder overleg met de toenmalige eigenaren van perceel [002] hebben plaatsgevonden en [eisers] nadien nog op de Strook heeft gewandeld en daar onderhoud heeft doen plegen”) en in rov. 7 (“Zoals hiervoor is aangegeven kan dat niet door het stellen van wandelen, groen-onderhoud en aanleggen van nieuwe beschoeiing met een grondophoging in 1997 of daarna.”) Ik voeg hieraan, mede gelet op de in 2.57 samengevatte klachten, nog enkele opmerkingen toe.

2.61 Een eigenaar verliest zijn recht op zijn grond niet zomaar. Dat verlies wordt in ieder geval niet bewerkstelligd door het enkele feit dat hijzelf niet voortdurend, of zelfs in het geheel niet, feitelijke macht uitoefent over zijn grond (bijvoorbeeld door zich daar zelf op te begeven) – door het middel ook wel aangeduid als ‘inbezitneming’ door [verweerders] – of geen (actieve) aanspraak maakt op zijn grond tegenover zijn buren (door bijvoorbeeld opeising daarvan). Als hij dat laatste overigens wel zou doen, zou van het (voortdurende) bezit van een ander überhaupt geen sprake meer (kunnen) zijn. Een eigenaar hoeft zelf geen bezitsdaden te verrichten om zijn eigendom voor verlies door verjaring te behoeden. Voor bezitsverlies is immers minstens inbezitneming door een ander vereist. Evenmin treedt bezitsverlies in door het enkele feit dat hij zijn grond slechts over water kan bereiken (en een ander zijn grond als enige wel over – diens eigen – land kan bereiken), door het feit dat zijn grond gelegen is op een landtong die voor het overige aan een ander toebehoort, of door het feit dat zijn stuk grond aan water grenst, dat een natuurlijke afgrenzing vormt tussen zijn stuk grond aan de ene kant van het water, en een ander stuk hem toebehorende grond aan de andere kant van het water. Bezitsverlies vindt ook niet plaats op grond dat er geen aanwijzingen zijn dat een strook grond niet bij een ander perceel hoort; het gaat erom dat er ondubbelzinnige en naar buiten toe kenbare aanwijzingen in het gedrag van de ander en/of de feitelijke situatie besloten liggen dat dit wél zo is. Daarvoor is enkel de ligging of bereikbaarheid over land van een stuk grond steeds onvoldoende. Ook dit alles tezamen is geenszins voldoende voor eigendomsverlies. Het gaat mijns inziens ten slotte ook niet om omstandigheden die de aan bezit te stellen eisen (wezenlijk) kunnen verlagen.

2.62 Voor eigendomsverlies door [verweerders] op grond van verjaring is als gezegd (onder meer) inbezitneming door een ander vereist. De stelplicht en bewijslast van alle feiten en omstandigheden die tot die kwalificatie kunnen leiden, rusten op [eisers] Feitelijke machtsuitoefening door [eisers] over de Strook is – zeker gelet op de ligging daarvan – mogelijk geweest. De vraag is nu of die machtsuitoefening er ook daadwerkelijk was, en wel zodanig dat van bezit van de Strook kan worden gesproken.

Over de beschoeiing, grondophoging en golfbrekers wil ik ten eerste nogmaals opmerken dat ik betwijfel of deze – zoals [eisers] aanvoert – kunnen worden beschouwd als omheining of afbakening van zijn perceel (zie ook 2.52-2.53 hierboven). Een dergelijke beschoeiing van de kade van de landtong en plaatsing van golfbrekers in het water is immers over het algemeen, en ook hier, bedoeld als bescherming van de grond tegen (afkalving door) het water. Om dit doel te bereiken, kan de beschoeiing e.d. niet anders worden aangebracht dan óók langs de oever van de Strook. Ik acht het in ieder geval niet onbegrijpelijk dat het hof de beschoeiing e.d. in rov. 6.4-6.5 kennelijk niet als omheining heeft beschouwd. Overigens lees ik in het middel ook geen tegen deze kennelijke kwalificering door het hof gerichte klacht. Ik teken ten slotte aan dat er ter plaatse – over de lengte tussen de Strook en de tennisbaan in de tuin van [eisers] – wel sprake was van een groen hekje, dat eventueel als omheining zou kunnen worden gezien: zoals het hof in rov. 6.4 opmerkt, moest (en kon) men daar overheen stappen om (vanuit de tuin van [eisers]) op de Strook te komen.

Verder merk ik over de beschoeiing e.d. – gelet op de hierboven onder (iii) genoemde klacht – nog op dat met overlegging van de aan hem verstuurde facturen en een verklaring van de aannemer dat hij de opdracht van [eisers] heeft ontvangen en geen andere partijen heeft gefactureerd, nog geenszins vaststaat dat de rechtsvoorganger van [verweerders] niet heeft meebetaald aan de in 1997 aangelegde beschoeiing, en dat het – gelet op reeds genoemde stelplicht en bewijslast – in beginsel niet aan [verweerders] is om hier iets te bewijzen (aldus ook het hof nog in rov. 7). Voor zover het hof voorts heeft geoordeeld dat de procedure in kort geding zich niet leende voor verder onderzoek, zal daartoe een bodemprocedure aanhangig dienen te worden gemaakt. Eventuele andere klachten over de waardering van de beschoeiing e.d. in rov. 6.5 stuiten bij gebrek aan belang op het voorgaande af.

Het dagelijks wandelen over het terrein en het onderhoud door de hoveniers zijn mijns inziens reeds genoegzaam behandeld in de voorgaande klachten (zie hierboven onder 2.43-2.53).

2.63 Alle onderdelen gericht tegen het oordeel van het hof dat geen sprake is geweest van (ondubbelzinnig en ononderbroken) bezit van de Strook door [eisers] falen derhalve. Daarmee falen, als gezegd, ook de – op zichzelf slagende – klachten tegen het oordeel van het hof in rov. 5 over het ontbreken van goede trouw, en wel op grond van een gebrek aan belang (zie 2.16 hierboven).

Alle onderdelen falen derhalve.

3 Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Ontleend aan rov. 1.1-1.11 van het in cassatie bestreden arrest.

Hof Den Haag 28 mei 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1303.

Zie procesinleiding, par. 4.24.

Hierbij wordt in cassatie een productie in het geding gebracht, die aan de procesinleiding is gehecht (het veldwerk uit 1886, waarop de kadastrale kaart is gebaseerd; dit zou onvoldoende maatvoering en referentiepunten bevatten om de grens nauwkeurig te kunnen uitzetten).

MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 414-416. Zie (o.m.) ook Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/347; Asser/Bartels en Van Mierlo 3-IV 2013/559; M.W.E. Koopmann, GS Vermogensrecht, afd. 3.4.3 BW, aant. 4, art. 3:99 BW, aant. 4, en art. 3:105 BW, aant. 8. Volgens Koopmann (GS Vermogensrecht, afd. 3.4.3 BW, aant. 4) betreft het hier zelfs regels van openbare orde. Zie in die zin ook H.J. Snijders in Snijders/Rank-Berenschot, Goederenrecht, 2017, nr. 258 en Teuben in haar annotatie in JBPr 2007/51 bij Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 25 april 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AX0959.

Datzelfde geldt voor de – in de procesinleiding in par. 4.68 en in de schriftelijke toelichting in par. 2.14 geïmpliceerde – mogelijkheid dat [eisers], mede gebaseerd op het bezit van zijn rechtsvoorganger, zelf reeds in 1993 door verjaring de eigendom van de Strook zou hebben verkregen (op grond van art. 3:105 BW en het daarop van toepassing zijnde overgangsrecht).

Pleitnotitie [eisers] in eerste aanleg, p. 7.

In de procesinleiding en de schriftelijke toelichting wordt in cassatie wel op enkele plekken vermeld (of gesuggereerd) dat dergelijke feiten en omstandigheden zijn aangevoerd – ik noem met name de procesinleiding in par. 4.28, de eerste twee gedachtestreepjes – maar daarbij worden geen feitelijke vindplaatsen vermeld of worden feitelijke vindplaatsen genoemd waar ik deze stellingen niet heb kunnen terugvinden. Ook overigens is mij hiervan niet gebleken.

Het in cassatie door [eisers] overgelegde veldwerk uit 1886 vormt een ongeoorloofd feitelijk novum en kan hierbij geen rol meer spelen. Overigens meen ik niet dat het tot een ander oordeel zou hebben hoeven leiden.

Waar mogelijk en gepast zullen deze klachten worden meegenomen bij de bespreking van de tegen rov. 6.1-6.6 (over bezit) gerichte onderdelen.

HR 20 februari 1987 (Goedhart/Van den Berg), ECLI:NL:HR:1987:AG5543, NJ 1987/1002 m.nt. W.M. Kleijn, rov. 3.4; HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2194, NJ 2016/308 m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.4.3. Zie o.m. sser/Bartels en Van Mierlo 3-IV 2013/514 en E.R. Helder, GS Vermogensrecht, art. 3:16 BW, aant. 3 en 12.4.

HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2194, NJ 2016/308 m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.4.3. Vgl. hier ook MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 410. De situatie dat bij de – wel steeds te vergen – raadpleging van de openbare registers eerst het kadaster moet worden geraadpleegd en daarbij noodzakelijkerwijs op bepaalde feiten zal worden gestuit – (onder meer) beschreven in Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/513, met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis (en literatuur) die daaraan belang lijkt te hechten – doet zich mijns inziens met betrekking tot de kadastrale kaart niet voor.

HR 20 februari 1987 (Goedhart/Van den Berg), ECLI:NL:HR:1987:AG5543, NJ 1987/1002 m.nt. W.M. Kleijn, rov. 3.4.

In die zin M.W.E. Koopmann, GS Vermogensrecht, art. 3:99 BW, aant. 2.4.2. Vgl. hierover ook B. Hoops, ‘Te goeder trouw, te kwader trouw of geen van beide? Wegwijs in de nieuwe verjaringsverkrijgingsjungle’, WPNR 2017/7174, p. 983-990, m.n. par. 2.2.1, die het formuleert als het ontbreken van een indicatie dat de verkrijger niet de eigenaar van de strook grond is (geworden).

In die zin Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/71 en 338b.

Vgl. hier nog Hoops, a.w., m.n. par. 2.2.1, die meent dat (als de kadastrale gegevens niet zijn geraadpleegd, maar ook) als de Basisregistratie Kadaster onduidelijk is gebleken, en er verder geen indicatie was dat de betrokkene geen eigenaar van de betreffende strook grond is geworden, hij te goeder trouw zal zijn. Anders zou art. 3:23 BW analogisch worden toegepast op alle gegevens van de Basisregistratie Kadaster en een kadastrale reconstructie van de erfgrens in feite verplicht worden. De kosten en tijd gemoeid met een reconstructie van de kadastrale grens kunnen zijns inziens redelijkerwijs niet gevergd worden van de koper die op grond van de openbare registers en de feitelijke situatie geen twijfel over zijn eigendom behoorde te hebben.

Zoals blijkt uit het arrest waarnaar het middel verwijst (HR 20 februari 1987 (Goedhart/Van den Berg), ECLI:NL:HR:1987:AG5543, NJ 1987/1002 m.nt. W.M. Kleijn), brengt de eis van verkrijging uit kracht van een wettige titel brengt mee dat deze verkrijging op in beginsel regelmatige wijze tot stand dient te zijn gekomen, waarvoor, wat betreft onroerende zaken, vereist is dat ter zake van de verkrijging publicatie in de openbare registers heeft plaatsgevonden.

HR 8 december 2000 (Eelder Woningbouw), ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn.

Op p. 9 van die appeldagvaarding. De bedoelde van planviewer afkomstige afbeeldingen zijn in het geding gebracht als producties g, h en i bij de appeldagvaarding.

Productie 11 bij eis in reconventie in kort geding.

Producties 12 en 18 bij eis in reconventie in kort geding; productie B bij appeldagvaarding; de luchtfoto (ook zonder daarbij de ingetekende grenslijnen te betrekken) van producties 20 en 24 bij de memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel; en productie 27 bij ditzelfde stuk. Met name op de foto’s uit deze laatste productie en op de luchtfoto lijkt de ligging nader te kunnen worden bepaald.

Zie de nrs. 45 en 85 aldaar.

Zie nr. 45 van de memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, en de producties 29 en 30 daarbij.

Het onderdeel verwijst hier naar p. 7 (onderaan) van de appeldagvaarding, en p. 7 (één na laatste alinea) van de reactie van [eisers] op de memorie van [verweerders] ingediend op 24 januari 2018.

Ook het hier door het subonderdeel aangehaalde HR 3 mei 1996 (Huizing/Stichting Andere Woonvormen), ECLI:NL:HR:1996:ZC2060, NJ 1996/501 – dat betrekking heeft het door verjaring ontstaan van een erfdienstbaarheid – duidt eerder op het tegendeel van het door het subonderdeel betoogde (dat van de aanwezigheid van beplanting op de Strook reeds een bezitspretentie kan uitgaan). Daarin wordt namelijk overwogen (rov. 5.1.3): “Bij beantwoording van de vraag of zodanige erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan dient voorop te worden gesteld dat de enkele omstandigheid dat de bomen reeds sedert mensenheugenis ter plaatse waren daartoe niet voldoende is.” De Hoge Raad beziet vervolgens de overtuiging van degene die de bomen heeft geplant.

In onderdeel XVI wordt onder 4.66 gesproken van ‘aangebrachte’ beplanting. De vindplaatsen in feitelijke instantie genoemd in voetnoot 106 vermelden daarover echter niets.

Het subonderdeel verwijst hier naar p. 11 (onder grief 3) van de appeldagvaarding, naar de nrs. 8 en 9 (op p. 7) van de inleidende dagvaarding en naar producties P en Q bij de reactie van [eisers] op de memorie van [verweerders] ingediend op 24 januari 2018.

Productie Q bij de reactie van [eisers] op de memorie van [verweerders] ingediend op 24 januari 2018.

Productie 12 bij inleidende dagvaarding.

Zie rov. 6.4 van het bestreden arrest. Vgl. ook de eis in reconventie in kort geding, par. 2.18 en de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, par. 26.

Vgl. daarover uitgebreid onder 2.6 hierboven.

De – puur theoretische – mogelijkheid dat hier sprake zou zijn van een res derelicta (vgl. art. 3:117 lid 1 en 5:18 BW) kan hier ook buiten beschouwing blijven. Er is geen enkele aanleiding om te denken dat dat het geval zou zijn; daartoe is ook niets gesteld. Bovendien heeft een onroerende zaak altijd een eigenaar (art. 5:24 BW).

Aldus HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 m.nt. F.M.J. Verstijlen, rov. 3.4.2, met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis.

Vgl. in die zin ook nr. 9 van de pleitnotities van mr. H.J. Smit, tevens conclusie van antwoord in reconventie.

Zie met name de par. 4.28 en 4.31 van de procesinleiding.

Voor zover de klachten hier zien op het eventuele bezit van de Strook door de rechtsvoorganger van [eisers], laat ik deze hier buiten beschouwing. Zoals al enkele malen in het voorgaande is opgemerkt, ontbreekt met betrekking daartoe de feitelijke basis in vorige instanties. Zie hierboven bij 2.6, 2.53 en 2.56. Waar [eisers] zich in cassatie dus beroept op een verkrijging in 1993 op grond van art. 3:105 BW en het daarop van toepassing zijnde overgangsrecht, mede gebaseerd op het bezit van zijn rechtsvoorganger (procesinleiding par. 4.68 en schriftelijke toelichting par. 2.14), kan dat – ook wanneer de vereiste ambtshalve toepassing daarvan in aanmerking wordt genomen – niet tot cassatie leiden. Zie hierover reeds voetnoot 6 hierboven. Daarnaast geldt dat met het oordeel van het hof dat sinds zijn verkrijging in 1992 geen sprake is geweest van (een voldoende mate van) bezit van de Strook door [eisers] – gelet op rov. 6.2-6.5 – om dezelfde redenen vaststaat dat dit er (ook) in de periode 1992-1993 niet is geweest. Er bestaat dus ook geen belang bij deze klacht naast de overige klachten die over het bezit gaan.

Vgl. hier ook voetnoot 113 van de procesinleiding.

Aldus HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 m.nt. F.M.J. Verstijlen, rov. 3.4.2, met verwijzing naar Parl. Gesch. Boek 3, p. 434.

HR 24 februari 2017 (Gemeente Heusden/[...]), ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141 m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.3.2 en 3.4.

Voor zover niet relevant, is ook niet van belang of de door [eisers] gestelde feiten wel of niet voldoende werden weersproken door [verweerders] (zie bijv. par. 4.28 en nr. 11 op p. 46-47 van de procesinleiding). Voor zover relevant, heeft het hof de stellingen van [eisers] nauwelijks alleen afgedaan op grond van een onvoldoende onderbouwing daarvan in het licht van een weerspreking door [verweerders] Waar dat wel het geval lijkt (in rov. 6.4), gaat het in feite over een tijdsperiode waarop de stellingen van [eisers] geen betrekking hebben.

Aldus procesinleiding, par. 4.69.

Dat dat het geval was is vermeld in nr. 9 van de pleitnotities van mr. H.J. Smit, tevens conclusie van antwoord in reconventie.

In Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 mei 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:4022 wordt de aanbreng van een dergelijke beschoeiing zonder overleg met en zonder vergoeding van de eigenaar wel degelijk als bezitsdaad gekwalificeerd. In het onderhavige geval oordeelt het hof in rov. 6.5 echter nog dat onvoldoende gemotiveerd betwist is de stelling van [verweerders] dat de eigenaren van perceel [002] aan de beschoeiing van 1997 hebben meebetaald.

Zie rov. 6.4 van het bestreden arrest. Vgl. ook de eis in reconventie in kort geding, par. 2.18 en de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, par. 26.