ECLI:NL:PHR:2002:AD9619

1. Vereniging van Eigenaars Soeverein, 1 t/m 65 (oneven) te Leiderdorp 2. Vereniging van Eigenaars Statendaalder, 2 t/m 38 (even en oneven) te Leiderdorp 3. Vereniging van Eigenaars Obool, 8 t/m 42 (even en on-even) te Leiderdorp tegen 1. Vereniging van Eigenaars Winkelhof Leiderdorp 2. Wereldhave Management Nederland B.V. 3. Tennbowl B.V. Inleiding 1. Deze zaak betreft een geschil binnen de vereniging van eigenaars van het appartementengebouw Winkelhof te Leiderdorp, dat een winkelcentrum en drie woongebouwen omvat: op de voet van art. 5:130 BW juncto art. 2:15 BW verzoeken thans verzoeksters tot cassatie, tezamen vormende de minderheid van de leden van deze vereniging, vernietiging van de ter vergadering met meerderheid van stemmen genomen besluiten tot goedkeuring van - kort gezegd - de voorgenomen verbouwing van het winkelcentrum. Daarbij stellen zij zich op het standpunt dat de bouwplannen op diverse onderdelen een wijziging in de "goederenrechtelijke situatie" van het appartementengebouw impliceren zodat deze bouwplannen ingevolge art. 5:139 BW noopten tot wijziging van de splitsingsakte, waarvoor de instemming en medewerking van alle appartementseigenaars is vereist; zij betogen dat de gewraakte, met een meerderheid van stemmen genomen, besluiten dan ook in strijd zijn met de wet, althans met de (hoofd)-splitsingsakte. 2. Tussen partijen staat - voorzover in cassatie van belang - het volgende vast: (i) Thans verweerster in cassatie sub 1, de VvE Winkelhof, is de vereniging van eigenaars van het Winkelhof-complex te Leiderdorp. Dit gebouwencomplex bestaat uit een winkelcentrum, drie woongebouwen (Soeverein, Statendaalder en Obool) en een sporthal (alle gelegen boven het winkelcentrum), alsmede een parkeergarage onder het winkelcentrum. (ii) De leden van de VvE Winkelhof zijn: a) thans verzoeksters tot cassatie sub 1-3, de drie verenigingen van eigenaars van de drie woongebouwen, verder: de VvE Soeverein c.s.; zij bezitten tezamen ongeveer 20% van de stemmen; b) Wereldhave N.V., verder: Wereldhave, eigenaar van de appartementsrechten van het winkelcentrum en de parkeergarage; zij bezit ongeveer 70% van de stemmen; zij wordt in dit geding vertegenwoordigd door thans verweerster in cassatie sub 2 Wereldhave Management Nederland B.V. die tevens optreedt voor zichzelf; c) thans verweerster in cassatie sub 3, Tennbowl B.V., eigenaar van het appartementsrecht ter zake van de sporthal; zij bezit de rest van de stemmen; de advocaat van thans verzoeksters tot cassatie heeft per fax, binnengekomen op 29 januari 2001, laten weten dat de naam van Tennbowl inmiddels is gewijzigd in Sportcity. (iii) Art. 6 lid 1, art. 7 en art. 33 lid 1 van de akte van oprichting van de VvE Winkelhof (hierna: de hoofdsplitsingsakte) luiden als volgt: Art. 6: "1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden". Art. 7: "De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden." Art. 33: "Alle besluiten, waarover in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen." Art. 34: "1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, voorzover de beslissing niet aan de administrateur is opgedragen." (iv) In de vergadering van de VvE Winkelhof van 2 december 1998 zijn enkele besluiten genomen tot goedkeuring van de door Wereldhave voorgenomen uitbreiding van het winkelcentrum Winkelhof met 3000 m2 en van de door Wereldhave voorgenomen bouw van het gehandicaptencomplex "Gading" onmiddellijk naast het Winkelhof-complex. De desbetreffende besluiten zijn genomen met meerderheid van stemmen. In de bouwplannen is onder meer voorzien in een wijziging van de entree van het thans bestaande winkelcentrum Winkelhof; met het oog op de verbouwing is reeds vóór genoemde vergadering van de VvE overgegaan tot het verwijderen van delen van de borstwering en van de bloembakken die behoren tot het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementengebouw. 3. De VvE Soeverein c.s. hebben de Kantonrechter verzocht de onder 2(iv) genoemde besluiten te vernietigen. Daartoe voerden zij in het bijzonder aan dat de besluiten (mede) betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouwencomplex, dat het gaat om beschikkingsdaden waartoe de VvE niet bevoegd is nu bij de VvE uitsluitend het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten berust en dat de bouwplannen (op onderdelen) nopen tot wijziging van de splitsingsakte waarvoor de medewerking en instemming van alle appartementseigenaren is vereist zodat niet kan worden volstaan met besluiten die met een meerderheid van stemmen werden genomen en deze besluiten in strijd zijn met de wet. Meer concreet gaat het VvE Soeverein c.s. om het volgende: - De in de bouwplannen voorziene nieuwe entree tot het winkelcentrum, een nieuwe trappartij met hellingbaan, komt gedeeltelijk te liggen op grond die geen eigendom is van VvE Winkelhof doch van Wereldhave zelf, zodat - na het gereedkomen van de nieuwe entree - de splitsingsakte en/of de splitsingstekening moet worden gewijzigd. - De verwijdering van de borstweringen en de bloembakken behorende tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw, vereist tevens een wijziging van de splitsingsakte en/of de splitsingstekening nu het ook hier gaat om veranderingen die voor de goederenrechtelijke toestand van het appartementengebouw van belang zijn. - De door Wereldhave te realiseren nieuwe aanbouw aan het winkelcentrum zal één geheel gaan vormen met het bestaande complex zodat de tekeningen behorende bij de akte van splitsing geen goed beeld meer geven van de situatie ter plaatse en ook in zoverre wijziging van de splitsingsakte en de tekening is vereist. - Een deel van de trapopgang naar een loopstraat wordt afgebroken en omgebouwd tot fietsenstalling voor Gading en zulks noopt ook tot wijziging van de splitsingsakte. 4. Thans verweersters in cassatie, de VvE Winkelhof c.s., hebben betoogd dat van nietigheid of vernietigbaarheid van de besluiten geen sprake is. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de VvE krachtens art. 5:126 BW het beheer voert van de gemeenschappelijke zaken en dat onder beheer ook valt het aanbrengen van veranderingen en vernieuwingen als de onderhavige, terwijl zij voorts hebben betoogd dat Wereldhave ook geen toestemming behoeft van de VvE voorzover er sprake is van veranderingen en vernieuwingen binnen haar eigen appartementsrecht. Zij hebben benadrukt dat de door VvE Soeverein c.s. voorgestane uitleg van wet en splitsingsakte ertoe zou leiden dat het de facto niet mogelijk zou zijn veranderingen en vernieuwingen aan te brengen in het winkelcentrum dat toch regelmatig moet worden aangepast aan moderne detailhandeleisen. Over de details van de verbouwing voeren VvE Winkelhof c.s. het volgende aan: - De ingang van het winkelcentrum kan worden gewijzigd omdat deze tot het privégedeelte van Wereldhave behoort; voor het overige is de besluitvormingsprocedure gevolgd van de artt. 6 en 7 van de hoofdsplitsingsakte (hiervoor onder 2 geciteerd). - De te realiseren uitbreiding van het winkelcentrum staat los van het bestaande gebouwencomplex. Wel moet de borstwering (gemeenschappelijk gedeelte) worden afgebroken, maar daarvoor is wijziging van de akte van splitsing niet noodzakelijk; de VvE kon besluiten dat de borstwering moet worden afgebroken. - De plannen met betrekking tot de fietsenstalling zijn komen te vervallen. Met name in appèl hebben de VvE Winkelhof c.s. De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden subsidiair nog aangevoerd dat al zou geconstateerd moeten worden dat de litigieuze besluiten op onderdelen onvoldoende grondslag bieden om de bouwplannen daadwerkelijk te verwezenlijken omdat wijziging van de splitsingsakte en de splitsingstekening is vereist, deze constatering op zichzelf geen reden is om de besluiten te vernietigen. 5. De Kantonrechter heeft het verzoek van de VvE Souverein c.s. afgewezen op grond van de volgende overwegingen. Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat in een situatie als de onderhavige de bepalingen in de wet en in de splitsingsakte restrictief worden uitgelegd in die zin dat zij slechts toepassing vinden indien en voorzover de gemeenschappelijkheid van de constructie daartoe noopt. VvE Soeverein c.s. gaan uit van een te letterlijke en formele interpretatie van de splitsingsakte die geen aansluiting vindt bij de fysieke werkelijkheid van het complex. Zou voor iedere verbouwing of uitbreiding de medewerking van alle appartementseigenaren noodzakelijk zijn, dan zou dit onaanvaardbaar zijn in het huidige tijdsgewricht waarin een winkelcentrum regelmatig moet worden aangepast aan de eisen van de tijd. 6. De Rechtbank heeft op 22 december 1999 een tussenbeschikking gewezen waarbij zij tot de conclusie kwam dat de op 2 december 1998 genomen besluiten geldig zijn zodat de Kantonrechter terecht het verzoek tot vernietiging heeft afgewezen. Ter zake van de stelling van VvE Soeverein c.s. dat de verbouwing aan de entree van het winkelcentrum een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt zodat toestemming van alle individuele eigenaren noodzakelijk is, overwoog zij dat op geldige wijze is besloten tot wijziging van de entree die ingevolge art. 2 van de hoofdsplitsingsakte behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten, althans voorzover het de buitengevel, het trappenhuis en de hellingbaan betreft, aangezien het besluit op grond van de artt. 6, 7 en 33 van de hoofdsplitsingsakte bij meerderheid van stemmen kon worden genomen. De Rechtbank overwoog voorts dat het besluit om de entree te wijzigen niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, gelet op de toezegging van Wereldhave dat zij alle financiële consequenties van een eventuele wijziging van de splitsingsakte of -tekening zal dragen. Ter zake van de verwijdering van de bloembakken en de borstweringen overwoog de Rechtbank dat deze onderdelen op grond van art. 2 van de hoofdsplitsingsakte moeten worden beschouwd als gemeenschappelijke gedeelten en voorts dat de artt. 6, 7 en 33 van bedoelde akte in onderling verband bezien meebrengen dat er met toestemming van de vergadering van eigenaars ook onderdelen van het gebouw mogen worden verwijderd, mits daarbij rekening wordt gehouden met de redelijke belangen van de tegenstemmende minderheid. De Rechtbank concludeerde dat verwijdering van borstweringen en bloembakken in beginsel kan worden toegestaan en dat VvE Souverein c.s. geen redelijk belang hebben gesteld bij het behoud van de bloembakken en borstweringen behoudens de stelling omtrent eventuele problemen met afwatering, doch dat zij geen redelijk belang hebben bij deze klacht nu Wereldhave heeft toegezegd de financiële consequenties van deze mogelijke problemen te zullen dragen. Onder aanhouding van iedere beslissing heeft de Rechtbank de VvE Statendaalder en de VvE Obool in de gelegenheid gesteld de nog ontbrekende "instemmingsverklaringen" in het geding te brengen nu haar niet was gebleken dat alle eigenaren van de VvE Statendaalder en van de VvE Obool instemmen met het voeren van de onderhavige procedure. 7. De VvE Soeverein c.s. hebben de ontbrekende verklaringen overgelegd. In het begeleidend schrijven hebben zij gewezen op HR 7 april 2000, NJ 2000, 638, m.nt. WMK; zij hebben de Rechtbank verzocht gelet op dit arrest haar standpunt nader te mogen toelichten. 8. Bij eindbeschikking d.d. 15 november 2000 overwoog de Rechtbank naar aanleiding van het hiervoor genoemde verzoek van VvE Soeverein c.s. dat zij in haar tussenbeschikking reeds uitdrukkelijk en zonder voorbehoud had beslist de beschikking van de Kantonrechter te zullen bekrachtigen en dat niet is gebleken van bijzondere omstandigheden die het onaanvaardbaar maken dat zij aan deze eindbeslissing gebonden zou zijn. De Rechtbank heeft vervolgens de bestreden beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd. 9. VvE Soeverein c.s. hebben tijdig - dat wil zeggen binnen twee maanden na de eindbeschikking - cassatieberoep aangetekend tegen de beschikkingen van 22 december 1999 en van 15 november 2000. De in het middel vervatte klachten concentreren zich - vanzelfsprekend - op de tussenbeschikking nu daarin de eindbeslissing is vervat die door het middel wordt bestreden; in het middel ligt de klacht besloten dat de eindbeschikking het lot moet delen van de tussenbeschikking nu zij daarop voortbouwt. Thans verweerster in cassatie sub 2 heeft een verweerschrift ingediend. Het cassatiemiddel 10. Middelonderdeel 1 strekt ten betoge dat de Rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat op geldige wijze is besloten tot wijziging van de tot de gemeenschappelijke gedeelten behorende entree van het winkelcentrum. Onder verwijzing naar HR 7 april 2000, NJ 2000, 638, m.nt. WMK, wordt betoogd dat de Rechtbank heeft miskend dat ingevolge art. 5:139 BW wijziging van de akte van splitsing en/of de daarbij behorende tekening noodzakelijk is voor veranderingen die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie van de appartementen dan wel het appartementengebouw. Aangevoerd wordt dat de door de Rechtbank aangehaalde bepalingen van de splitsingsakte daaraan niet kunnen afdoen nu het te dezen gaat om dwingend recht, nog daargelaten dat die afwijking in de onderhavige, door de Rechtbank aangehaalde bepalingen niet valt te lezen. Onder verwijzing naar de desbetreffende passages in de gedingstukken wordt aangegeven dat VvE Soeverein c.s. gemotiveerd hebben aangegeven dat de vernieuwde entree bij realisering van het bouwplan gedeeltelijk komt te liggen op grond die geen eigendom van de VvE Winkelhof is zodat - gezien de eisen van de rechtszekerheid - de splitsingsakte en/of de daarbij behorende tekening zullen moeten worden gewijzigd. Middelonderdeel 2 klaagt dat de Rechtbank ook met haar oordeel ten aanzien van de veranderingen aan de borstweringen en bloembakken heeft miskend dat ingeval sprake is van veranderingen die van belang zijn voor de goederenrechtelijke toestand, wijziging van de akte van splitsing en/of de daarbij behorende tekening noodzakelijk is. Betoogd wordt dat ook ten aanzien van de verwijdering van bedoelde borstweringen en bloembakken niet zonder meer valt in te zien dat het niet zou gaan om feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van het appartementengebouw van belang zijn. Middelonderdeel 3 klaagt dat de Rechtbank is voorbijgegaan aan de volgende essentiële stellingen: a. een deel van de trapopgang naar een loopstraat zou worden afgebroken en de trapopgang zou vervolgens worden omgebouwd tot fietsenstalling, hetgeen noopt tot wijziging van de splitsingsakte. b. het nieuwe winkelcentrum zal zodanig met het Winkelhof-complex zijn verweven dat niet of nauwelijks is uit te maken of nog sprake is van aanbouw dan wel van een met het bestaande Winkelhof-complex één geheel vormende nieuwbouw; zulks noopt tot wijziging van de splitsingsakte. 11. Het middel gaat terecht ervan uit dat bij goederenrechtelijk relevante veranderingen in de omvang van de (rechten) en verplichtingen van de appartementsgerechtigden (en/of de appartementen) een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist; de ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt immers dat verkrijgers van een (beperkt recht op een) appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn, zodat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Om benadeling van de appartementsgerechtigden te voorkomen is de wijziging van de akte van splitsing met waarborgen omkleed: art. 5:139 BW bepaalt dat wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementsgerechtigden; wordt zonder redelijke grond medewerking geweigerd, dan kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Voorzover de litigieuze bouwplannen goederenrechtelijk relevante veranderingen in de omvang van de (rechten) en verplichtingen van de appartementsgerechtigden (en/of de appartementen) teweegbrengen, is derhalve een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening vereist. Zie Asser-Mijnssen-Davids-Van Velten, 1996, nr. 581 e.v. met verdere verwijzingen; zie voorts het meergenoemde arrest HR 7 april 2000, NJ 2000, 638, m.nt. WMK. 12. In cassatie wordt tegen de achtergrond van het hiervoor geschetste uitgangspunt aan de orde gesteld de vraag of de vergadering van de VvE rechtsgeldig met een gewone meerderheid van stemmen en met voorbijgaan aan de wettelijke bepaling dat voor goederenrechtelijke veranderingen een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist, kan besluiten tot het geven van toestemming voor verbouwingen die goederenrechtelijk relevante wijzigingen impliceren; eventuele complicaties in verband met de verhouding tussen de artt. 2:14 en 2:15 BW zijn niet aan de orde gesteld en kunnen dus verder onbesproken blijven. Het middel betoogt dat bedoelde vraag ontkennend moet worden beantwoord. In het verweerschrift in cassatie wordt daarentegen betoogd dat de vraag of een besluit van de VvE rechtsgeldig is totstandgekomen, uitsluitend dient te worden beantwoord "binnen het specifieke verenigingsrechtelijke regime dat daarop van toepassing is" en dat art. 5:139 BW met zijn bepaling dat wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementsgerechtigden, uitsluitend ziet op de zakenrechtelijke gemeenschap tussen de appartementseigenaren zodat uit dit artikel niet het vereiste voortvloeit dat slechts met unanimiteit van stemmen kan worden besloten omtrent plannen met goederenrechtelijke gevolgen. 13. Naar mijn oordeel geldt het volgende. Krachtens art. 5:124 BW zijn de art. 2:14 en art. 2:15 BW van toepassing op de besluiten van de VvE; art. 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van art. 2:14 BW de akte van splitsing gelijk wordt gesteld met de statuten. Besluiten van de VvE zijn derhalve nietig wanneer zij in strijd zijn met de wet of de akte van splitsing tenzij uit de wet iets anders voortvloeit resp. vernietigbaar wanneer zij in strijd zijn met wettelijke bepalingen of bepalingen in de akte van splitsing die het tot stand komen van besluiten regelen. Zoals hiervoor onder 11 beschreven, vloeit uit de wettelijke regeling van het appartementsrecht voort dat voor goederenrechtelijk relevante wijzigingen in de bouw en inrichting van het appartementengebouw een wijziging van de akte van splitsing (en de daarbij behorende tekening) is vereist die slechts kan worden gerealiseerd met medewerking van alle appartementseigenaren, dan wel met vervangende toestemming van de rechter. Voor verbouwingen die goederenrechtelijke relevante wijzigingen impliceren, is derhalve in beginsel, behoudens de vervangende toestemming van de rechter, de medewerking van alle eigenaars vereist. In dit wettelijk stelsel ligt naar mijn oordeel besloten dat niet kan worden volstaan met een eenvoudig, met meerderheid van stemmen genomen, besluit ingeval het gaat om het verlenen van toestemming voor het realiseren van goederenrechtelijk relevante wijzigingen in of aan het appartementengebouw. Uitvoering van een dergelijk besluit brengt immers mee dat wordt afgeweken van de akte van splitsing en dat derhalve in strijd met die akte wordt gehandeld indien deze niet wordt gewijzigd. Zie Mertens, Appartementen, Mon. NBW B29 (1993), nr. 26; Parl. Gesch. Boek 5, p. 408-409; Parl. Gesch. Inv. Boek 5, p. 1103-1104. Zie ook Asser-Beekhuis-Mijnssen-Davids-Van Velten, 1996, nrs. 585 en 450 waarin ook wordt betoogd dat in gevallen als de onderhavige niet kan worden volstaan met een eenvoudig besluit van de vergadering van eigenaars en waarin ook wordt gerefereerd aan art. 5:108 BW. Door de vergadering van de VvE zal voorzien moeten worden in het in gang zetten van de procedure tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter om te trachten ook zonder medewerking van de tegenstemmende minderheid te komen tot de vereiste wijziging van de splitsingsakte (en -tekening), waarbij overigens zij bedacht dat ook bij een met unanimiteit van stemmen genomen besluit nog een wijziging van de splitsingsakte en -tekening is vereist. 14. Ik kom tot de slotsom dat het middel slaagt met zijn klacht dat de Rechtbank heeft miskend dat de vergadering van de VvE niet rechtsgeldig met een gewone meerderheid van stemmen en met voorbijgaan aan de wettelijke bepaling dat voor goederenrechtelijke veranderingen een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist, kan besluiten tot het geven van toestemming voor verbouwingen die goederenrechtelijk relevante wijzigingen impliceren, althans dat de Rechtbank haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd, doordat zij met voorbijgaan aan de stellingen van de VvE Souverein c.s. inzake de noodzaak van wijziging van de splitsingsakte, heeft overwogen dat de gewraakte besluiten geldig zijn. De Rechtbank is niet toegekomen aan de beantwoording van de vraag of de litigieuze verbouwingen gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke toestand van de appartementen; deze vraag zal, verweven als zij is met waarderingen van feitelijke aard, na vernietiging en verwijzing alsnog moeten worden beantwoord. Ik merk in dit verband nog op dat de Rechtbank inderdaad ten onrechte niet is ingegaan op de in middelonderdeel 1 genoemde stellingen, te weten dat de vernieuwde entree ten dele op grond van Wereldhave en van een derde komt te liggen en dat de splitsingstekening na het realiseren van de bouwplannen geen goed beeld meer geeft van het Winkelhof-complex. De Rechtbank had evenmin zonder motivering mogen voorbijgaan aan het in middelonderdeel 2 gememoreerde betoog van de VvE Souverein c.s. dat het verwijderen van borstwering en/of bloembakken een verandering van de goederenrechtelijke situatie meebrengt; wél zij bedacht dat van belang is of de verwijdering, zoals de VvE Winkelhof c.s. met betrekking tot de bloembakken hebben betoogd, tijdelijk is; ik verwijs hier wederom naar HR 7 april 2000, NJ 2000, 638 m.nt. WMK. Middelonderdeel 3a voert terecht aan dat de Rechtbank had moeten ingaan op de stellingen over de voorgenomen bouw van een fietsenstalling, waarbij zij aangetekend dat de VvE Winkelhof c.s. te kennen hebben gegeven dat het plan van de fietsenstalling is vervallen. Middelonderdeel 3b slaagt eveneens; de stelling dat het nieuwe en het oude gedeelte van het winkelcentrum zo met elkaar zijn verweven dat aanpassing van de akte van splitsing noodzakelijk is, is door de Rechtbank niet, althans niet op begrijpelijke wijze, in haar oordeel betrokken.