ECLI:NL:OGHACMB:2026:203

Bouwvergunning voor vijf appartementsgebouwen bij landhuis Stadsrust. Algemene overweging over de manier waarop de bouwhoogte wordt vastgesteld. De gevelrooilijnen uit het verkavelingsplan moeten worden toegepast. Minister heeft voldoende onderzoek gedaan naar afwatering. Beoordeling beroepsgronden tegen nieuwe bouwvergunning. CUR2024H00175 Datum uitspraak: 29 juli 2026 gemeenschappelijk hof van jusTitie van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA Uitspraak op het hoger beroep van: de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: de minister), appellant, tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) van 11 juni 2024 in zaken nrs. CUR202301184 en CUR202400114, in het geding tussen: de minister en omwonende 1, omwonende 2, omwonende 3, omwonende 4 en omwonende 5 (hierna gezamenlijk: de omwonenden) Procesverloop Bij beschikking van 6 maart 2023 heeft de minister aan Stadsrust Private Foundation (hierna: Stadsrust) een bouwvergunning verleend voor de bouw van vijf appartementsgebouwen met in totaal 44 wooneenheden, aan de Kaya Panacea (hierna: de eerste bouwvergunning). Bij uitspraak van 11 juni 2024 heeft het Gerecht de daartegen door de omwonenden ingestelde beroepen gegrond verklaard en de bouwvergunning vernietigd. Tegen deze uitspraak heeft de minister hoger beroep ingesteld. De omwonenden hebben verweerschriften ingediend. Bij beschikking van 27 oktober 2025 heeft de minister opnieuw aan Stadsrust een bouwvergunning verleend voor de bouw van de appartementsgebouwen (hierna: de nieuwe bouwvergunning). De omwonenden hebben met toepassing van artikel 78c van de Landsverordening administratieve rechtspraak (hierna: de Lar) beroep ingesteld bij het Hof tegen de nieuwe bouwvergunning. De minister heeft een verweerschrift ingediend. Stadsrust heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 24 maart 2026. De minister werd vertegenwoordigd door mr. A.C. van Hoof, advocaat. Omwonende 3 en omwonende 1, bijgestaan door mr. M.R. Hammoud, advocaat, en omwonende 5 waren aanwezig. Stadsrust werd vertegenwoordigd door mr. P. Blom, advocaat. Overwegingen Inleiding 1. De aan Stadsrust verleende vergunning ziet op de bouw van vijf flatgebouwen met elk twee bouwlagen. In gebouw A komen zes appartementen. In de gebouwen B, C en D komen elk tien appartementen en in gebouw E komen acht appartementen. Het terrein ligt tussen de Kaya Panacea en de Nieuwe Caracasbaaiweg en heeft een oppervlakte van ongeveer 1,3 hectare. Op hetzelfde terrein staat ook het al bestaande Landhuis Stadsrust. 1.1. Het Hof beoordeelt eerst het hoger beroep van de minister tegen de uitspraak van het Gerecht. Daarna gaat het Hof in op de beroepsgronden tegen de nieuwe bouwvergunning. De uitspraak van het Gerecht 2. Het Gerecht heeft geoordeeld dat de minister de hoogte van de bouwwerken heeft vastgesteld in strijd met artikel 2, aanhef en onder a, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (hierna: het EOP). Volgens het Gerecht heeft Stadsrust op de bouwtekeningen niet aangegeven wat het bestaande maaiveld was en wat het nieuwe maaiveld is na het bouwrijp maken (ophogen en afgraven) van de bouwgrond. Daarmee is de gemiddelde hoogte van het terrein niet bij de beoordeling betrokken, in strijd met artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP en de Nota Invulling en vastlegging toetsingsnormen en criteria EOP, vastgesteld bij ministeriële beschikking van 20 december 2022 (hierna: de Nota). Volgens het Gerecht heeft de minister ten onrechte alleen naar de bouwhoogten van de verschillende verdiepingen ten opzichte van een vlakke begane grond gekeken bij de vergunningverlening. Aldus heeft de minister niet kunnen concluderen dat de weigeringsgronden uit artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (hierna: de Bwv) zich niet voordoen en heeft de minister het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. Het Gerecht is niet toegekomen aan de beroepsgronden over de belangenafweging bij een overschrijding van de maximale bouwhoogte van 8 meter. 2.1. Verder heeft het Gerecht geoordeeld dat de minister het bouwplan ten onrechte niet heeft getoetst aan het bij brief van 18 januari 1960 goedgekeurde verkavelingsplan “Stadsrust (Saliña Ariba), B.A. Leon, P.A. 306, nr. 48713/7387a”, terwijl dat wel had gemoeten gelet op artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. Uit dit verkavelingsplan volgt dat de minister een gevelrooilijn van ten minste 8 meter vanuit de eigendomsgrens langs de wegstrook had moeten hanteren. Aan dit vereiste is niet voldaan aan de kant van de Nieuwe Caracasbaaiweg en de Kaya Panacea. 2.2. Daarnaast is de vergunning volgens het Gerecht onvoldoende zorgvuldig voorbereid, omdat de minister onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de afwatering richting de percelen van de omwonenden. De minister heeft wel een rapport overgelegd van het ingenieursbureau Ascon, maar daaruit volgt alleen dat is onderzocht hoe het water van het bouwperceel richting een bestaande pijp onder de Nieuwe Caracasbaaiweg geleid kan worden en of die pijp voldoende capaciteit heeft. Of er ook regenwater is dat niet vanzelf daarheen stroomt, maar richting de percelen van de omwonenden, blijkt niet uit het onderzoek, noch of daartegen maatregelen getroffen moeten worden. Volgens het Gerecht is de toelichting van de minister op de zitting, dat dit niet als probleemaspect is geïdentificeerd, onvoldoende gelet op de bestaande afwateringsproblematiek ter plaatse en de hoogteverschillen tussen de percelen. Verder heeft het Gerecht geoordeeld dat de bepaling in de vergunning dat Stadsrust de uitdrukkelijke verplichting op zich heeft genomen om het gekanaliseerde waterafvoerstelsel in het bouwproject te betrekken, onvoldoende duidelijk is. Hiermee is niet duidelijk wat precies van Stadsrust wordt verwacht als het gaat om het waterafvoerstelsel en in hoeverre dit zal bijdragen aan een oplossing voor de door de minister erkende waterproblematiek in de omgeving. Het hoger beroep van de minister 3. De minister betwist allereerst het oordeel van het Gerecht over de vaststelling van de bouwhoogte. Hij voert aan dat volgens het EOP de bouwhoogte wordt vastgesteld na het bouwrijp maken van de grond waarop het bouwwerk komt te staan. De hoogte van het bouwwerk wordt gemeten door het verschil te bepalen tussen de gemiddelde hoogte van de grond waarop het bouwwerk staat en het hoogste punt van het bouwwerk. De bouwhoogte volgens het EOP is dus de hoogte van het bouwwerk. De grond daaronder wordt niet gemeten. De funderingen zijn volstrekt horizontaal. Het terrein waarop het bouwwerk rust is steeds vlak. De Nota maakt dat niet anders. De hoogtemeting is van belang als bouwwerken niet op een vlak stuk grond komen te staan. In het geval van Stadsrust geldt voor gebouw A dat op de locatie waar het wordt gebouwd, de bovenkant van de heuvel enerzijds is verlaagd en de grond is gebruikt om de helling te vullen en een vlakke bovenkant is ontstaan. Dat heeft de heuvel slechts lager gemaakt. Er wordt gemeten na het bouwrijp maken, dus in dit geval nadat de grond geëgaliseerd is. Daarbij wordt gekeken naar de hoogte van het bouwwerk, niet naar de hoogte van het bouwwerk met een deel van de grond die daaronder ligt, aldus de minister. 3.1. Daarnaast betoogt de minister dat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen dat hij het bouwplan had moeten toetsen aan het verkavelingsplan. Volgens de minister geldt het verkavelingsplan niet. Daartoe voert hij allereerst aan dat de rooilijnen uit het verkavelingsplan zijn gebaseerd op 32 kavels met op elke kavel één woonhuis, terwijl 14 van deze kavels nooit zijn uitgemeten, waaronder de bouwpercelen. Daarom is het volgens de minister willekeurig om de rooilijnbepalingen uit dit plan toe te passen, nu het plan achterhaald is. Bovendien is het verkavelingsplan volgens de minister geen gepubliceerd geldig EROC verkavelingsplan, als bedoeld in artikel 33 van de Bwv. Ter onderbouwing wijst hij op de Nota beoordeling bouwplannen op basis van verkavelingsplannen en op een lijst van afgekondigde verkavelingsplannen van 1983 tot en met 1991. Tijdens de zitting bij het Hof heeft de minister daaraan toegevoegd dat de bevoegdheid tot goedkeuring van het verkavelingsplan ontbrak voor wat betreft de ruimtelijke invulling van percelen. Volgens de wetgeving die gold ten tijde van de vaststelling van het verkavelingsplan in 1960 en de herziening van het verkavelingsplan in 1992 was het Bestuurscollege alleen bevoegd om eisen te stellen ten aanzien van wegen. De toch geregelde aspecten werden als een ‘afsprakensysteem’ aangemerkt, die als privaatrechtelijke overeenkomst gezien moet worden met de toenmalige grondeigenaar. Als een nieuwe eigenaar van een perceel het niet met die afspraken eens is, kan de minister nieuwe afspraken met die eigenaar maken. Voorstellen daartoe kunnen in een aanvraag om een bouwvergunning worden neergelegd. Volgens de minister zou toepassing van de regels uit het verkavelingsplan overigens ook tot de conclusie leiden dat de woningen van de omwonenden in strijd daarmee zijn gebouwd. Daarnaast wijst de minister er nog op dat alleen het gebouw dat het verst is gelegen van de omwonenden in strijd zou zijn met de dan geldende rooilijn van 8 meter, waardoor er geen belang is bij het handhaven van deze rooilijn. Verder wijst hij op plantekening PA 306, waarin een rooilijn van 7,5 meter langs de Caracasbaaiweg wordt gehanteerd en 5 meter langs de geprojecteerde weg ten noorden van de bouwkavels. Rooilijnen van 11 respectievelijk 8 meter waren volgens hem bedoeld voor de percelen ten westen van de Ceresstraat. Ook wijst hij er nog op dat rooilijnen mede aan de hand van een beoogd bouwwerk worden bepaald en op grond van de Bwv per vergunning worden vastgelegd. 3.2. Tot slot betwist de minister dat hij de gevolgen van het bouwproject voor de afwatering in de omgeving onvoldoende heeft onderzocht en gemotiveerd. Daartoe voert hij aan dat de wateroverlast al jaren bestaat en dat de verandering in de afwatering door het bouwproject van ondergeschikte aard is. Verder betoogt de minister dat Stadsrust verplicht zal zijn om een rooi aan te leggen om het water af te voeren naar de lagergelegen gronden aan de overkant van de Caracasbaaiweg, waardoor het bouwproject juist tot een verbetering leidt, in combinatie met andere werkzaamheden buiten het plangebied. Tot slot betoogt de minister dat de voorwaarden weldegelijk voldoende duidelijk geformuleerd zijn en dat het gaat om technische tekeningen met een bouwkundige uitleg. Beoordeling hoger beroep Vaststelling bouwhoogte 4. Het Hof geeft hieronder eerst de relevante wettelijke bepalingen en beleidsbepalingen weer. 4.1. Artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP, luidt: “Bij toepassing van de globale dan wel uitgewerkte bestemmingsvoorschriften gelden de volgende bepalingen: a. De bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk.” 4.2. Artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP, luidt: “Indien bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, dient een afweging plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.” 4.3. In de Nota staat over deze bepaling: “Wijze van meten en toelichting: Bouwrijp maken van een stuk grond betekent dat men het maaiveld gaat bewerken voordat er met bouwen begonnen kan worden. Een bouwrijp terrein is een terrein zonder verhardingen, funderingen, gebouwen, bomen en wortels, struiken en andere obstakels die de aanvang van de werken in de weg kunnen staan. De gemiddelde hoogte van het terrein waarop een bouwwerk staat is de gemiddelde maaiveldhoogte. Deze wordt dus bepaald NA het bouwrijp maken, oftewel na het op hoogte brengen of vlakmaken van het terrein om daarop te kunnen bouwen. De bouwhoogte wordt bepaald zoals aangegeven op de tekeningen hieronder. Ten behoeve van de toetsing dient de aanvrager op de bouwtekening het nieuwe maaiveld aan te geven (bouwrijp gemaakt). […]” 4.4. Anders dan het Gerecht, komt het Hof tot de conclusie dat de eerste bouwvergunning niet in strijd is met artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP. 4.5. In artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP staat dat de bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan. Het Hof acht van belang dat de begrippen maaiveld en gemiddelde terreinhoogte worden onderscheiden. Het maaiveld is de ondergrond c.q. het bouwvlak of ’footprint’ van een bouwwerk na het bouwrijp maken van die ondergrond. Onder bouwrijp maken dient te worden begrepen uitvlakken en egaliseren. Het maaiveld is per definitie een horizontale hoogtemaat ervan uitgaande dat bouwwerken en gebouwen waterpas worden gebouwd. Aan de zijkanten van het bouwwerk kan het maaiveld op een andere hoogte liggen als grond is verschoven en toegevoegd aan de ene of andere zijde. De hoogte van het maaiveld kan samenvallen met de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, maar dat hoeft niet. Afhankelijk van de hellingshoek van het bouwvlak kan het maaiveld zowel hoger als lager liggen dan de gemiddelde bouwhoogte, zoals ook duidelijk blijkt uit de voorbeelden in de Nota. Als het bouwrijp maken leidt tot verschuiving van grond waarna het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt, ontstaan relevante hoogteverschillen. Het gemiddelde, op de tekeningen in de Nota aangegeven als ‘hoogte 1’ en ‘hoogte 2’, is bepalend voor de hoogte van het bouwwerk. 4.6. Van het voorgaande moet de situatie worden onderscheiden waarin bij of na het uitvlakken, egaliseren en bouwrijp maken van het terrein waarop het bouwwerk geplaatst zal worden, nog een extra laag grond, diabaas of ander materiaal wordt aangebracht om de fundering van het bouwwerk op een hoger niveau te kunnen aanbrengen. In dat geval is sprake van ophoging. In die situatie is sprake van een oud maaiveld (na bouwrijp maken maar voor ophoging) en een nieuw maaiveld (na ophoging). Het verschil tussen het oude en nieuwe maaiveld bepaalt de omvang van de ophoging. Dit moet worden aangegeven op de bouwtekeningen. In die situatie is de hoogte van het oude maaiveld bepalend voor de totale hoogte van het bouwwerk. 4.7. Anders dan het Gerecht heeft aangenomen, is de situatie waarop in de Nota wordt ingegaan niet aan de orde in de onderhavige situatie. In de Nota wordt ingegaan op situaties waarin de bouwwerken zijn geprojecteerd op een hellend vlak en het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt. Voor die situatie is in de Nota uiteengezet hoe de gemiddelde maaiveldhoogte wordt bepaald. In de hier voorliggende situatie zijn de bouwwerken echter voorzien op een bouwrijp gemaakt vlak maaiveld, zonder dat het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt, zo blijkt uit de bouwtekeningen. Daarbij betrekt het Hof ook de toelichting van de minister in hoger beroep dat voor gebouw A geldt dat de grond bouwrijp is gemaakt door de heuveltop af te vlakken en de grond aan te vullen op de helling om de ondergrond te verstevigen. Dit afgevlakte terrein is het maaiveld waarop is of wordt gebouwd. De situatie van ophoging doet zich niet voor. Daarom is het in dit geval, anders dan het Gerecht heeft geoordeeld, niet nodig om met toepassing van de meetmethode uit de Nota een berekening van de gemiddelde hoogte van het maaiveld te maken om de hoogte van de bouwwerken te bepalen. 4.8. Op de zitting heeft omwonende 5 aangevoerd dat op de bouwrijp gemaakte grond nog een extra laag grond, diabaas of ander materiaal is aangebracht om de fundering van het bouwwerk op een hoger niveau te kunnen aanbrengen. Indien een dergelijke ophoging op een bouwrijp gemaakt terrein plaatsvindt en daardoor de vergunde bouwhoogte wordt overschreden, is dat een kwestie van handhaving van de vergunning die in deze procedure niet aan de orde is. 4.9. Het betoog van de minister slaagt. Gevelrooilijnen 4.10. De minister komt tevergeefs op tegen het oordeel van het Gerecht dat hij het bouwplan had moeten toetsen aan het verkavelingsplan. Het Hof verwijst naar zijn uitspraak van 10 juni 2026, ECLI:NL:OGHACMB:2026:142. Daarin is de vaste rechtspraak herhaald dat zowel een verkavelingsplan tot stand gekomen voor 1983 op grond van paragraaf 10 van de Bwv, als een verkavelingsplan tot stand gekomen na 1983 op grond van de overgangsregeling van artikel 33 van de EROC, aan te merken is als een goedgekeurd verkavelingsplan in de zin van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. 4.11. De minister betoogt tevergeefs dat het verkavelingsplan niet geldt omdat het achterhaald is en geen gepubliceerd geldig EROC verkavelingsplan zou zijn als bedoeld in artikel 33 van de Bwv. Het Hof verwijst voor de geldigheid van dit specifieke verkavelingsplan naar de uitspraak van 27 juli 2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:142. Daarin heeft het Hof overwogen dat het verkavelingsplan "Stadsrust (Saliña Ariba), B.A. Leon, P.A. 306, nr. 48713/7387a", een verkavelingsplan is als bedoeld in artikel 20, vijfde lid, van het EOP. Het Hof heeft in die uitspraak ook het betoog verworpen dat het verkavelingsplan niet zou gelden omdat het niet volledig is gerealiseerd. Het betoog van de minister dat rooilijnen per vergunning moeten worden vastgelegd, slaagt evenmin. Dit betoog vindt geen steun in artikel 33 van de Bwv, waarin staat dat dat het geval is als de gevelrooilijnen niet voortvloeien uit een goedgekeurd verkavelingsplan. Het betoog van de minister dat toepassing van de regels uit het verkavelingsplan tot de conclusie zou leiden dat de woningen van de omwonenden ook in strijd daarmee zijn gebouwd, maakt dat niet anders. Dit kan namelijk niet tot het oordeel leiden dat de minister bij de toetsing van de vergunningaanvraag van Stadsrust het verkavelingsplan terzijde mocht schuiven. 4.12. Het betoog van de minister dat de omwonenden geen belang hebben bij het handhaven van de gevelrooilijnen omdat alleen het verst van hen gelegen gebouw daaraan niet zou voldoen, slaagt ook niet omdat het Curaçaos’ bestuurs(proces)recht geen relativiteitseis kent. 4.13. Tot slot betoogt de minister dat de gevelrooilijnen van 11 en 8 meter uit het verkavelingsplan alleen bedoeld zijn voor de percelen ten westen van de Ceresstraat. In de tekst van het verkavelingsplan staat hierover echter: “De gevelrooilijnen van de bebouwing langs de wegen met een grotere breedte dan 10 meter, dienen te worden aangehouden op tenminste 11 meter gemeten vanuit de eigendomsgrens langs de wegstrook; voor de overige wegen en toegangspaden dient de gevelrooilijnen te worden aangehouden op tenminste 8 meter vanuit de eigendomsgrens.” Daarbij is niet gespecificeerd dat dit alleen geldt voor de percelen ten westen van de Ceresstraat. 4.14. Het betoog slaagt niet. Afwatering 4.15. De minister komt tevergeefs op tegen het oordeel van het Gerecht dat artikel 4, derde lid, van de bouwvergunning onvoldoende duidelijk is. In die bepaling staat dat Stadsrust de uitdrukkelijke verplichting op zich heeft genomen om het gekanaliseerde waterafvoerstelsel in het bouwproject te betrekken. Het Gerecht heeft terecht overwogen dat op basis van deze bepaling niet duidelijk wordt wat van Stadsrust wordt verwacht als het gaat om het waterafvoerstelsel. De minister heeft in hoger beroep een nadere toelichting gegeven op de verplichtingen van Stadsrust, maar die volgen niet uit de vergunningsvoorwaarden. Het Gerecht heeft terecht aanleiding gezien om de vergunning op dit punt te vernietigen. Dit deel van het betoog slaagt niet. 4.16. De minister komt wel terecht op tegen het oordeel van het Gerecht dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de afwatering richting de percelen van de omwonenden. Anders dan het Gerecht heeft overwogen, volgt uit het rapport van Ascon niet dat alleen is onderzocht hoe het water van het bouwperceel richting een bestaande pijp onder de Nieuwe Caracasbaaiweg geleid kan worden en of die pijp voldoende capaciteit heeft, gezien de onderliggende technische tekeningen. Dit deel van het betoog slaagt. Het Hof gaat hierop verder in bij de bespreking van de beroepsgronden tegen de nieuwe bouwvergunning, nu dat de bouwvergunning is die Stadsrust voornemens is om uit te voeren. Conclusie hoger beroep 5. Het betoog over de bouwhoogte is terecht voorgedragen. Het Gerecht heeft de eerste bouwvergunning ten onrechte vernietigd met als reden dat door het ontbreken van een correct beeld over de bouwhoogte de beoordeling op grond van artikel 22 van de Bwv niet op zorgvuldige wijze is gemaakt. Dat geldt echter niet voor het betoog over het verkavelingsplan. Het Gerecht heeft terecht geoordeeld dat de minister ten onrechte heeft nagelaten om het bouwplan te toetsen aan de rooilijnen uit het verkavelingsplan. Dit betekent dat de uitspraak van het Gerecht voor bevestiging in aanmerking komt, met verbetering van de gronden voor zover het gaat over de vaststelling van de bouwhoogte. Het Hof bespreekt de partijen verdeeld houdende punten hieronder in het kader van het beroep tegen de nieuwe bouwvergunning. De minister moet de proceskosten in hoger beroep vergoeden. Het beroep van omwonende 1 en omwonende 3 tegen de nieuwe bouwvergunning Bouwhoogte 6. Het betoog van omwonende 1 en omwonende 3 dat in het nieuwe UOROP-advies de bouwhoogte niet in overeenstemming met artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP is vastgesteld omdat de gemiddelde hoogte van het terrein daarbij wederom niet is betrokken, slaagt niet. Uit de overwegingen van het Hof hiervoor volgt al dat de minister de bouwhoogte op de juiste wijze heeft vastgesteld. 6.1. Het Hof stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de gebouwen de volgende hoogten hebben, gemeten vanaf het maaiveld na het bouwrijp maken van het terrein: gebouw A is 8,12 meter hoog, B, C en D zijn 9 meter hoog en E is 8,95 meter hoog. 6.2. Omwonende 1 en omwonende 3 betwisten tevergeefs de belangenafweging die de minister heeft gemaakt in het kader van artikel 3, tweede lid, aanhef en onder d, van het EOP, tussen enerzijds het belang van Stadsrust bij een grotere bouwhoogte dan 8 meter en anderzijds de mogelijke hinder en ontsiering daarvan voor de omgeving. Deze belangenafweging wordt verricht aan de hand van het surplus aan bouwhoogte bovenop de in beginsel toegestane 8 meter. Die overschrijding is in dit geval beperkt. In het geval van gebouw A, waar omwonende 1 en omwonende 3 de meeste bezwaren tegen hebben, is dat slechts 0,12 meter. Het Hof ziet in de beroepsgronden van omwonende 1 en omwonende 3 geen aanleiding om te oordelen dat de extra bouwhoogte tot een dusdanige toename van hinder of ontsiering leidt dat de belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen. Het Hof wijst ter vergelijking op de uitspraak van 6 mei 2026, ECLI:NL:OGHACMB:2026:86, waarin de belangenafweging van de minister is getoetst in het geval van een bouwhoogte van 16,40 meter. Gevelrooilijnen 6.3. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen terecht dat de minister in de nieuwe bouwvergunning ten onrechte opnieuw het verkavelingsplan “Stadsrust (Salina Ariba), B.A. Leon, P.A. 306, nr. 48713/7387a” buiten beschouwing heeft gelaten. Uit de overwegingen van het Hof hiervoor volgt al dat de minister de vergunningsaanvraag had moeten toetsen aan het verkavelingsplan. 6.4. Het voorgaande heeft echter geen inhoudelijke consequenties in deze zaak. In de nieuwe vergunning is de rooilijn aan de kant van de Nieuwe Caracasbaaiweg namelijk 11 meter geworden, door het omdraaien van bouwblok E en de parkeerplaatsen. De nieuwe bouwvergunning voldoet daarmee aan de vereisten voor de gevelrooilijnen uit het verkavelingsplan. Hechtheid bouwwijze 6.5. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat niet is gebleken dat (funderings-)onderzoek is gedaan naar het risico van verschuiving van opgehoopte grond richting het perceel van omwonende 1. Volgens hen is een fundering nodig die de belasting overbrengt naar een diepere, draagkrachtigere laag dan de opgehoogde grond, zoals diabaas. Een geotechnisch onderzoek kan uitsluitsel geven over de samenstelling van het bouwperceel. Nu niet is aangegeven welk deel van het perceel is afgegraven/geëgaliseerd, is er geen zekerheid over de hechtheid en dus stabiliteit van het gebouw. Stadsrust zou minimaal de muur aan de kant van omwonende 1 moeten versterken en verankeren in de bodem om te voorkomen dat het gebouw een gevaar voor omwonenden zal worden als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 2, van de Bwv, aldus omwonende 1 en omwonende 3. 6.6. Dit betoog slaagt niet. De minister heeft over de constructieberekeningen gewezen op bijlage 15 bij de nieuwe vergunning, getiteld ‘constructie controle stalen draagconstructie’ van 8 augustus 2025, waarin een constructeur de sterkteberekening heeft goedgekeurd. Verder heeft Stadsrust in de schriftelijke uiteenzetting een bodemonderzoek van 16 mei 2018 overgelegd. Het had op de weg van omwonende 1 en omwonende 3 gelegen om de informatie uit deze stukken inhoudelijk te betwisten, wat zij niet hebben gedaan. Ontsiering 6.7. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat de omvang van de bouwwerken niet in verhouding staat tot de gebouwen in de nabije omgeving. Niet in geschil is dat het hoogste punt van de bouwpercelen 7 tot 8 meter boven hun percelen uitsteekt. Dit hoogteverschil zou door ophoging van de grond nog verder zijn toegenomen. Dit maakt dat een grotere afstand dan 5 meter van gebouw A tot de perceelsgrens aangewezen zou zijn. Volgens hen geeft het UOROP-advies hier onvoldoende rekenschap van doordat daarin wordt overwogen dat de bouwwerken ‘enigszins’ kunnen uitsteken boven de daken van de aangrenzende bebouwing. Dit terwijl niet in geschil is dat de fundering begint ter hoogte van het dak van omwonende 1. 6.8. Dit betoog slaagt niet. Het ziet hoofdzakelijk op de ligging van bouwwerk A, dat ontsierend zou zijn voor de omgeving omdat het op een heuvel gebouwd wordt langs de percelen van omwonende 1 en omwonende 3. Er gelden echter geen bijzondere afstandseisen tot omliggende percelen indien gebouwd wordt op een heuvel. Verder staat in het UOROP-advies dat de kortste afstand vanaf gebouw A tot een naburig gebouw ongeveer 10 meter is, gemeten tot een washok van appellant. Hiermee voldoet het bouwwerk aan de norm voor de afstand van een bouwwerk tot een aangrenzende gevel uit artikel 12 van de Bwv. Niettemin kan het bouwwerk zo ontsierend zijn dat de minister had moeten concluderen dat de weigeringsgrond uit artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich voordoet, maar het Hof ziet in wat omwonende 1 en omwonende 3 hebben aangevoerd geen aanleiding voor dat oordeel. Hinder 6.9. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat de minister onvoldoende heeft gemotiveerd dat geen sprake zal zijn van hinder als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Zij voeren aan dat bouwwerk A de wind volledig blokkeert voor het perceel van omwonende 3. Dit ervaren zij nu al door de geplaatste constructie van bouwwerk A en bouwwerk B zal hetzelfde effect hebben. Volgens hen is niet gebleken dat onderzoek is gedaan naar de doorlating van wind. Over het zicht op hun perceel en in hun woningen voeren zij aan dat er geen 3D tekeningen met zichtlijnen zijn. Ze betwisten dat er hoge muren voor hun woningen staan, omdat de muur van omwonende 1 tot maar net iets boven het perceel van Stadsrust reikt. Verder voeren zij aan dat er inkijk zal zijn vanuit maar liefst zes appartementen, waarvan een deel steeds voor korte termijn aan wisselende personen verhuurd zal worden. De eis in artikel 4 van de vergunning dat langs bouwwerk A vijf bomen en een wand van natuurlijke vegetatie geplaatst moeten worden, lost verder het inkijkprobleem voor omwonende 3 niet op en de bomen op zijn perceel nemen dat ook niet weg. Bovendien achten zij een wand van plantjes geen duurzame oplossing, nu zij hiermee afhankelijk worden van de inspanningen van de toekomstige bewoners om die te verzorgen. Verder betogen zij dat de motivering dat de schaduw van bouwwerk A die voor een klein deel over de muur van appellant zal vallen, niet anders is dan de schaduw van de bomen van appellant, niet volstaat, nu onduidelijk is over welke appellant en welke bomen dit gaat en op welke berekeningen dit gebaseerd is. Zij wijzen erop dat ook de vijf te plaatsen bomen een schaduwwerking zullen hebben voor in ieder geval omwonende 1. 6.10. Het Hof volgt omwonende 1 en omwonende 3 niet in dit betoog. Het aspect hinder is in het UOROP-advies beoordeeld aan de hand van de afstand van de bebouwing ten opzichte van de aangrenzende percelen, het hoogteverschil en het voorgenomen gebruik. Zo is over de doorlating van wind gemotiveerd dat er geen significante vermindering zal zijn, omdat de passaatwind vanuit het noordoosten waait. Over de inkijk vanuit gebouw A is in het UOROP-advies onder meer gemotiveerd dat de percelen van omwonende 1 en omwonende 3 ten (noord-) westen van gebouw A staan en dat Stadsrust de ramen aan de noordwestgevel van gebouw A uit het bouwplan heeft verwijderd, waardoor inkijk vanuit de kamers wordt voorkomen. Over de lichtinval is in het UOROP-advies opgenomen dat met name tussen 8 en 9 uur ’s ochtends enige schaduw van gebouw A voor een klein deel over de muur van omwonende 1 zal vallen. Op basis van de daarbij gevoegde tekeningen over de schaduwwerking in de zomer- en winterperiode volgt het Hof de minister in zijn standpunt dat deze schaduwwerking niet van dien aard is dat de weigeringsgrond in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich voordoet. Het aanplanten van vijf bomen naast het gebouw van 8,12 meter hoog is slechts van beperkte invloed op deze beoordeling. Het Hof is van oordeel dat de minister zich gelet op het voorgaande op basis van het UOROP-advies redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat de weigeringsgrond in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich niet voordoet. Brandgevaar 6.11. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat niet is gebleken dat de brandweer de nieuwe bestektekeningen heeft afgestempeld. De minister mocht de bouwvergunning niet baseren op de oude brandweeradviezen, omdat de situatieschets en de bouwhoogtes veranderd zijn en omdat onduidelijk is op welke goedgekeurde plattegrondtekeningen de adviezen zijn gebaseerd. Verder wijzen zij op meerdere vereisten uit een brief van de brandweer van 26 september 2022 waaraan niet zou zijn voldaan. 6.12. Dit betoog slaagt niet. De vereisten uit de brief van 26 september 2022 waar omwonende 1 en omwonende 3 op wijzen, zijn op de zitting bij het Gerecht toegelicht door J. Tromp (commandant van de brandweer), D.T. Oleana (hoofd van de afdeling preventie) en F.M. Janzen (planbeoordelaar). Het Hof is met het Gerecht gezien deze vereisten en de toelichting daarop van oordeel dat de minister deugdelijk heeft gemotiveerd dat het bouwplan niet wegens ligging of bouwwijze brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen verder tevergeefs dat de brandweer een nieuwe toetsing had moeten verrichten na aanpassing van het bouwplan. Uit de toelichting van de brandweer volgt dat de brandweer het bouwproject als een gemiddeld project ziet en standaardeisen als voorwaarden heeft gesteld. De wijzigingen in het bouwplan zijn niet van dien aard dat dat anders wordt. Bovendien blijkt uit de toelichting dat de brandweer tijdens de realisatie van het project om documenten vraagt en de bouwplaats komt bekijken, om te controleren of het project aan de voorwaarden voldoet. Het Hof ziet geen aanleiding te oordelen dat de brandweer voor het gewijzigde bouwplan een nieuw advies had moeten opstellen. Afwatering 6.13. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat artikel 4, derde lid, van de vergunning ongewijzigd is ten opzichte van de oude vergunning en dat deze bepaling nog steeds niet duidelijk maakt welke concrete verplichtingen Stadsrust heeft op het gebied van afwatering. In deze bepaling staat dat de projectontwikkelaar/vergunninghouder ten aanzien van de waterafvoer de uitdrukkelijke verplichting op zich heeft genomen om het gekanaliseerde waterafvoerstelsel in het bouwproject te betrekken. 6.14. Uit wat het Hof in de overwegingen hiervoor heeft overwogen, volgt al dat deze beroepsgrond slaagt. De vergunningsvoorwaarde uit artikel 4, derde lid, is te onduidelijk over wat er van Stadsrust wordt verwacht als het gaat om het waterafvoerstelsel. 6.15. Het Hof ziet in het voorgaande aanleiding om de beschikking van 27 oktober 2025, waarbij de minister opnieuw aan Stadsrust een bouwvergunning heeft verleend voor de bouw van vijf appartementsgebouwen, te vernietigen voor zover het gaat om artikel 4, derde lid, van de vergunning. Het Hof zal zelf in de zaak voorzien, gelet op de hierna te bespreken andere beroepsgronden van omwonende 1 en omwonende 3 en op de beroepsgronden van omwonende 5. De overige gronden van omwonende 1 en omwonende 3 over afwatering en het beroep van omwonende 5 tegen de nieuwe bouwvergunning 6.16. Omwonende 1 en omwonende 3 betogen dat de onderzoeken waarnaar wordt verwezen in het UOROP-advies, al bestonden ten tijde van de beoordeling van de oude vergunning door het Gerecht en dat deze onvoldoende zijn geacht voor beantwoording van de vraag of de bouwplannen gevolgen hebben voor de afwatering richting hun percelen, nu die lager gelegen zijn en het perceel van Stadsrust geasfalteerd wordt. Ook wijzen zij erop dat de memo afwatering van 25 oktober 2024 in bijlage 13 bij de vergunning op een ander nabijgelegen project ziet en niet op het project van Stadsrust. Dat geldt ook voor de notulen van het overleg met meneer [naam] in bijlage 14 bij de vergunning, aldus omwonende 1 en omwonende 3. 6.17. Omwonende 5 betoogt ook dat hetzelfde afwateringsplan opnieuw is gebruikt voor de beoordeling, namelijk de berekeningen van Ascon van september 2022, die als bijlage 7 bij de nieuwe vergunning is gevoegd. Zij voert tegen dat plan aan dat het geen rekening houdt met water uit het bovenstroomse gebied. Ook betoogt zij dat het aansluiten van pijpen van het bouwperceel op de pijp achter haar huis geen oplossing kan zijn omdat die pijp nu al niet voldoet. Het afwateringsstelsel, waarvan is uitgegaan bij de vergunningverlening, kan volgens haar bovendien inmiddels al niet meer uitgevoerd worden. Zij wijst daarbij op twee nieuwe bouwvergunningen voor twee kavels voormalig woeste grond ten oosten van haar kavel. Omwonende 5 stelt dat een van die vergunninghouders (meneer [naam]) twee grote loodsen heeft gebouwd en daarmee meer overlastgevaar heeft veroorzaakt. Hij heeft volgens haar de rooi aan de oostzijde dichtgegooid en heeft een pijp aangelegd, die naar de hoek achter haar kavel leidt (waar ook zijn dakgoten op uitkomen). Ook heeft hij zijn kavel opgehoogd, waardoor er nog meer water via de voorkant op de kavel van omwonende 5 stroomt. Dit terwijl het water tijdens de overstroming van haar woning op 31 oktober 2023 voor het grootste deel van zijn kavel kwam. Het water kwam ook van de kaal gemaakte heuvels van het Bella Vista Resort. Het herstellen van de rooi gaat gezien al het voorgaande niet helpen volgens omwonende 5. 6.18. Het Hof stelt vast dat het rapport van Ascon van september 2022 onderdeel uitmaakt van de nieuwe bouwvergunning, nu dit als bijlage daarbij is gevoegd. Het Hof stelt verder vast dat aan dit rapport een rapport van BSL ten grondslag ligt. Hoewel het rapport van Ascon hierover relatief summier is, volgt uit het rapport van BSL een duidelijk beeld van wat er over de afwatering in beeld is gebracht. De belangrijkste passages uit het rapport van BSL zijn hieronder weergegeven: - Op pagina 4 van het rapport wordt aangeven dat in het rapport ook is meegenomen de opvang van water van percelen ten noorden van het bouwplan. - Op pagina 7 van het rapport staat beschreven dat in de bestaande situatie het water van de buurpercelen aan de cul-de-sac via een drainagekanaal en een pijp wordt afgevoerd in het drainagesysteem aan de Nieuwe Caracasbaaiweg. - Op pagina 8 staat dat in de voorgestelde nieuwe situatie het regenwater van de daken van gebouw A, B en het landhuis Stadsrust, de parkeerplaatsen en een deel van de straat wordt opgevangen in de drainagegoten S-5 S-6 bij de entree van het complex en wordt geleid door de pijpen in de secties S-5 S-6 en S-6 T-3, om vervolgens afgevoerd te worden in een open drainagekanaal aan de Kaya Panacea. - Op pagina 9 is voor de nieuwe situatie aangegeven hoe het water van de buurpercelen ten noorden van de gebouwen D en E wordt opgevangen, namelijk bij de grens van het perceel bij een versterkt betonnen kanaal met een rechthoekige doorsnee, om getransporteerd te worden via de pijpsegmenten C-1 T-1, T-1 S-2 en S-2 T-2, naar de entree T-2, gelegen aan de grens van het perceel. Hierna wordt het water in een open drainagekanaal afgevoerd naar de Nieuwe Caracasbaaiweg. - Op pagina 12 staat dat ook de ontvangst van water van buurpercelen is meegenomen. 6.19. In het rapport van BSL is dus niet alleen gekeken naar de afvoer van water dat rechtstreeks op het perceel van Stadsrust terechtkomt, maar ook naar het water van de buurpercelen dat moet worden afgevoerd, dat wil zeggen de percelen ten noorden van gebouwen D en E. Over de afwatering in de richting van de woningen van omwonende 1 en omwonende 3 aan de Kaya Panacea staat op pagina 8 hoe die moet plaatsvinden. 6.20. In het rapport van Ascon staat dat het is gebaseerd op het rapport van BSL. Op pagina 4 van het rapport van Ascon wordt op basis van de calculaties van BSL, aangevuld met een technische toelichting van Ascon, geconcludeerd dat de bestaande duiker onder de Nieuwe Caracasbaaiweg voldoende capaciteit heeft. Gelet op al het voorgaande is in deze conclusie ook het water van de buurpercelen meegenomen, waaronder die aan de cul-de sac. 6.21. Uit deze twee rapporten over de afwatering volgt dat het realiseren van dit bouwplan er niet toe zal leiden dat er water naar de percelen van omwonende 1, omwonende 3 en omwonende 5 zal stromen buiten het beschreven afwateringssysteem om. De omwonenden hebben geen tegenrapport ingediend op basis waarvan een andere conclusie kan worden getrokken. 6.22. In het UOROP-advies dat ten behoeve van de nieuwe vergunning van Stadsrust is opgesteld is ook rekenschap gegeven van de vergunning van meneer [naam] en van het Bella Vista Resort. Het betoog van omwonende 5 dat het bouwplan van Stadsrust wat betreft de afwatering niet kan worden uitgevoerd zoals voorgenomen, is een kwestie van handhaving. De stelling van omwonende 5 dat zij niet gelooft dat de afwateringssituatie verbeterd wordt door de realisatie van het Bella Vista Resort, is onvoldoende om de onderbouwing in het UOROP-advies ondeugdelijk te achten. 6.23. Het voorgaande voert het Hof tot de conclusie dat de minister voldoende onderzoek heeft gedaan naar de afwatering en dat er voldoende informatie beschikbaar is om een goede afwatering te waarborgen. Gelet op het voorgaande ziet het Hof aanleiding om het vernietigde artikel 4, derde lid, van de vergunning van 27 oktober 2025 te herformuleren. Deze bepaling moet als volgt komen te luiden: “De projectontwikkelaar/vergunninghouder is verplicht om de hemelwaterafvoer uit te voeren conform de uitgangspunten in de rapporten van Ascon en BSL, waaronder de technische tekeningen in de bijlage bij het rapport van Ascon.” Conclusie 7. Het beroep is gegrond. De beschikking van de minister van 27 oktober 2025 wordt vernietigd voor zover het gaat om de vergunningsvoorwaarde uit artikel 4, derde lid, van die beschikking. De uitspraak van het Hof treedt daarvoor in de plaats, voor zover het gaat om de herformulering van deze vergunningsvoorwaarde. De minister moet de proceskosten van omwonende 1 en omwonende 3 in beroep vergoeden. Beslissing Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba: I. bevestigt de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao van 11 juni 2024 in zaken nrs. CUR202301184 en CUR202400114; II. verklaart de beroepen van omwonende 1, omwonende 3 en omwonende 5 tegen de beschikking van de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning van 27 oktober 2025, nummer 439-2017, gegrond; III. vernietigt artikel 4, derde lid, van die beschikking; IV. bepaalt dat artikel 4, derde lid, komt te luiden: ‘De projectontwikkelaar/vergunninghouder is verplicht om de hemelwaterafvoer uit te voeren conform de uitgangspunten in de rapporten van Ascon en BSL, waaronder de technische tekeningen in de bijlage bij het rapport van Ascon.’; V.