ECLI:NL:OGEAM:2024:67
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202101470
Vonnis d.d. 6 augustus 2024
inzake
SIMPSON BAY ESTATES N.V., hierna: SBE,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres, tevens verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,
tegen
[naam] en [naam], hierna: gedaagden,
zonder bekende woon- of verblijfplaats te Sint Maarten,
gedaagden, tevens eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. B. BROOKS.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede een verzoek tot voeging;
het proces-verbaal van voeging;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
de akte uitlating regeling, tevens houdende akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE;
de antwoordakte van gedaagden;
de akte uitlating producties van SBE
de rolbeslissing d.d. 2 april 2024;
de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
de akte uitlating van gedaagden;
de antwoordakte van SBE;
de antwoordakte van gedaagden.
1.2. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.1. SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer] .
2.2. Gedaagden zijn sinds 2 juli 2019 eigenaren van het perceel aangeduid met meetbriefnummer [nummer], gelegen aan de Zircon Road. Gedaagden hebben ter afscheiding van hun perceel met de Zircon Road een muur gebouwd. Deze muur is geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road gebouwd.
In conventie
3.1. SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
gedaagden te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
gedaagden te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (i), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;
gedaagden te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;
SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v), met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van gedaagden;
meer subsidiair
gedaagden te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing.
primair, subsidiair en meer subsidiair
gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.
3.2. SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden hebben overgebouwd op de Zircon Road die eigendom is van SBE. Gedaagden hebben hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en onrechtmatig jegens haar gehandeld. Gedaagden dienen die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door een vergoeding te betalen. Indien gedaagden rechtmatig hebben gehandeld zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt en dienen zij op die grond schadevergoeding te betalen.
3.3. Gedaagden voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
In reconventie
3.4. Gedaagden vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat gedaagden door verjaring in 2005, dan wel in 2015, dan wel op 2 juli 2019 reeds eigenaren zijn geworden van het perceel grond van ongeveer 42 m2 dat nog ten name van SBE in de openbare registers staat ingeschreven;
te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van iedere andere akte voor de overschrijving van het eigendomstitel van het litigieuze perceel grond in de openbare registers;
SBE te veroordelen in de proceskosten.
3.5. Gedaagden leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij middels verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van het stuk grond van ongeveer 42 m2 waarop zij volgens SBE overgebouwd zouden hebben.
3.6. SBE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.
4.1. Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2. Het Gerecht stelt voorop dat door gedaagden ter zitting is erkend dat zij de muur geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road hebben overgebouwd. De vraag in deze procedure is of gedaagden gehouden zijn om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of zij gehouden zijn om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.
4.3. Voorzover gedaagden stellen dat SBE niet bevoegd is de onderhavige procedure te entameren omdat de Zircon Road als een openbare weg moet worden beschouwd, overweegt het Gerecht dat deze stelling alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet kan slagen.
Of het gaat om een openbare of een private weg is bovendien in deze zaak niet relevant. Vast staat immers dat SBE de eigenaar is van de Zircon Road en dat zij om die reden bevoegd is om zich op haar eigendomsrecht te beroepen. Daarmee is ook gelijk het belang van de onderhavige rechtsvordering gegeven.
4.4. Gedaagden hebben zich voorts beroepen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Dat, zoals door gedaagden is gesteld, de originele muur bij het perceel er al twintig jaar zou staan, is op zichzelf bezien dus onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval gedaagden als degenen die op het perceel van SBE hebben gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE boven wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door gedaagden niet gesteld. Dat volgens gedaagden niet gelijkelijk is opgetreden tegen de andere perceeleigenaren die zouden hebben overgebouwd op de Zircon Road is in ieder geval geen reden om rechtsverwerking aan te nemen. Bovendien rust op SBE, als particuliere grondeigenaar, ook niet een dergelijke plicht. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.
4.5. Gedaagden stellen in reconventie dat zij niet gehouden zijn om de onrechtmatige overbouw ongedaan te maken, omdat zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaren zijn geworden van een deel van de Zircon Road waarop de muur is overgebouwd.
4.6. Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is, kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.
4.7. Bezit is op grond van artikel 3:107 BW het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op gedaagden de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van hun stelling dat zij als bezitters van een deel van Zircon Road moeten worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroepen.
4.8. Naar het oordeel van het Gerecht hebben gedaagden onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat gedaagden hebben gesteld is dat de originele muur er al ruim twintig jaar stond en dat zij deze slechts hebben vervangen omdat deze onstabiel werd. Het moge duidelijk zijn dat dat onvoldoende is voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Gedaagden hebben hun beroep op zowel verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat de vordering in reconventie integraal zal worden afgewezen.
4.9. In beginsel dienen gedaagden daarom de muur af te breken, tenzij SBE in dat verband misbruik maakt van recht.
4.10. Gedaagden hebben gesteld dat de vordering tot afbraak van de muur misbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep op artikel 3:13 BW vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de muur van de Zircon Road en het belang van gedaagden om niet tot verwijdering van de muur te hoeven overgaan. Gedaagden hebben gesteld dat zij belang hebben bij het behoud van de muur om te voorkomen dat regenwater – en ten gevolge daarvan modder en vuil – op hun perceel stroomt. Volgens gedaagden kan de muur niet op de erfgrens worden geplaatst omdat de grond daaronder is geërodeerd. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus nog steeds SBE.
4.11. Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van gedaagden op misbruik van recht niet slaagt. Allereerst hebben zij te gelden als “een gewaarschuwd man”, doordat SBE hen tijdens de bouw van de muur heeft gewezen op de overbouw en hen verzocht heeft te stoppen met de bouw van de muur. Desondanks hebben zij de muur afgebouwd. Verder overweegt het Gerecht dat gedaagden geen ander belang hebben gesteld bij het plaatsen van de muur dan het tegenhouden van regenwater/modder/vuil. Dat doel kan ook worden bewerkstelligd door de muur op de erfgrens te plaatsen. Dat de grond daaronder geërodeerd is, zoals door gedaagden is gesteld, kan in ieder geval niet in de belangenafweging worden meegenomen, omdat niet is gesteld of gebleken dat de geërodeerde grond onbehandelbaar is. Wat betreft het belang van SBE is voldoende dat zij in de gegeven omstandigheden van de zijde van gedaagden geen inbreuk op haar eigendomsrecht behoeft te dulden. Het beroep op misbruik van recht faalt dan ook.
4.12. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering tot verwijdering van de muur toewijsbaar is.
Het Gerecht:
In conventie
5.1. gebiedt gedaagden om de muur op het perceel van SBE binnen vier weken na heden af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hieraan niet voldoen met een maximum van USD 100.000,00;
5.2. verbiedt gedaagden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;
5.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op NAf 5.181,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, alsmede met de nakosten van NAf 250,00 zonder betekening en met NAf 150,00 in geval van betekening;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.6. wijst de vorderingen af;
5.7. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door
mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.
Gecorrigeerd middels de mail d.d. 2 april 2024 van de rechter.