ECLI:NL:OGEAC:2025:148
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202304075
Vonnis van 10 februari 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao, eiseres, gemachtigden: mr. M.F. Murray en mr. S.J.C. Anthonio,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. W.J.H. Dingemanse.
Partijen worden hierna de stichting en [gedaagde] genoemd.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift van 19 december 2023, met producties;
de conclusie van antwoord;
de nadere producties van de stichting;
de producties van [gedaagde];
de mondelinge behandeling van 11 november 2024;
de pleitnotities van de stichting;
de onderscheiden akten uitlating zijdens partijen, ingediend tijdens de maandagrol van13 januari 2025, waarin partijen aan het gerecht te kennen hebben gegeven dat zij geen regeling hebben bereikt.
1.2. Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.1. De stichting is eigenaar van diverse percelen te [het adres].
2.2. Eind jaren ’70 heeft wijlen [wijlen] (hierna: wijlen [wijlen] gekocht het gebruiksrecht op een opstal op het aan een derde door de stichting in huur uitgegeven perceel te [het adres] (hierna: het perceel).
Het betreft een aan het water gelegen kavel. Vanaf enig moment nadien heeft wijlen [wijlen] jaarlijks een bedrag van NAf 700,- aan de stichting betaald, en vanaf 1989 een bedrag van NAf 820,-.
2.3. In een akte van 22 juni 1978 staat onder meer het volgende:
“1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 april 1989, ingaande op 1 januari 1978 tegen een huurprijs van NAfl. 700,-- per jaar bij vooruitbetaling per kwartaal te voldoen (…) en (…) wordt met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd. Bovendien komt voor rekening van de huurder de grondbelasting, berekend over de bebouwde waarde.”
Onder de akte is met de hand geschreven “[wijlen] 22/6/78. Daarboven is een handtekening geplaatst.
2.4. In een ongedateerde akte staat onder meer het volgende:
“(…) de stichting “Johannes Bosco” (…) verder genoemd de verhuurder (…) en [wijlen](…) verder genoemd de “huurder”, verklaren de volgende overeenkomst naar burgerlijk recht te hebben aangegaan:
De verhuurder heeft verhuurd aan de huurder, die van de verhuurder heeft gehuurd een perceel grond gelegen op de plantage “[adres]” alias “Nooit Gedacht”, bekend als kavel [kavel], (…) zulks onder de gebruikelijke voorwaarden en bepalingen en voorts onder de navolgende voorwaarden, bepalingen en bedingen:
1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak gerekend te zijn ingegaan de 1ste januari 198.. [slecht leesbaar] en eindigende op de 1ste januari 1990, zulks tegen een huurprijs van fl. 820,- per jaar, in gelijke termijnen bij vooruitbetaling te doen per kwartaal (….). Deze huurprijs wordt met ingang van 1 maart 1984 en daarna telkens om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objekten op Curaçao, met dien verstande dat de huur nimmer minder zal bedragen dan het thans overeengekomen bedrag.
2. t/m 8. (…)
9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder kan hij deze rechten binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt.
10. t/m 11. (…)
Onderaan de akte is vermeld: de huurder, [wijlen]. Daar is een handtekening geplaatst.
2.5. [
gedaagde] is op 3 april 2000 gehuwd met wijlen [wijlen]. Wijlen [wijlen] is op 6 december 2019 overleden. [gedaagde] is daarna in de opstal blijven wonen en heeft de betalingen aan de stichting (zie 2.2.) voortgezet.
2.6. Bij brief van 15 november 2011 heeft de stichting wijlen [wijlen] onder meer het volgende bericht:
“[…]
Huurprijsherziening per 1 januari 2012
Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 […] voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v. 8% van de marktwaarde van de kavel.
De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 933 vierkante meter. Op grond van reeds eerder uitgevoerde taxaties zijn de marktwaarden dan wel verkoopprijzen van de kavels vastgesteld door de Stichting in het jaar 2004. De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 600,- per vierkante meter. De marktwaarde van het door u gehuurde kavel bedraagt derhalve NAF. 559.800,-.
De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF. 22.392,-. Dat komt neer op een huurprijs van NAF. 1.866,- per maand.
[…]”
2.7. Verder heeft de stichting bij voormeld schrijven wijlen [wijlen] gemaand tot betaling van de huurachterstand over de jaren 2002 tot en met 2011 en daartoe twee opties voor een betalingsregeling voorgesteld.
2.8. Bij brieven van 19 december 2012, 29 augustus 2014, 18 september 2014, 1 april 2015, 18 maart 2016, 13 april 2017, 28 februari 2018, 1 april 2019, 26 februari 2020 en 22 februari 2021 heeft de stichting wijlen [gedaagde] onderscheidenlijk [gedaagde] tevergeefs gemaand om de huurachterstand te betalen.
2.9. Bij brief van 11 maart 2022, herhaald op 30 mei 2022, heeft de stichting [gedaagde] een aanbod gedaan tot vereffening van de huurachterstand.
2.10. [
gedaagde] heeft zich bij brief van 14 juni 2022 verzet tegen de huurverhoging en de daaraan gekoppelde huurachterstand. De stichting heeft hierop bij e-mail van 22 juni 2022 gereageerd. Een verdere reactie zijdens [gedaagde] is uitgebleven.
2.11. Vervolgens heeft de stichting [gedaagde] bij brieven van 4 oktober 2022, 28 maart 2023 (na beproeving van een onderlinge schikking), en 23 mei 2023 wederom gemaand tot betaling van de huurachterstand. Bij de laatste brief heeft de stichting aan [gedaagde] medegedeeld dat zij tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan indien betaling uitblijft en dat [gedaagde] in dat geval gehouden is tot ontruiming van het perceel.
2.12. Bij brief van 8 juni 2023 aan [gedaagde] heeft de stichting de huurovereenkomst ontbonden en haar gesommeerd de algehele huurachterstand van NAf 486.633,64 te betalen en het perceel te ontruimen.
2.13. [
gedaagde] heeft geen nadere betalingen aan de stichting gedaan en verblijft thans nog in de opstal.
3 De vordering en de standpunten van partijen
3.1. De stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
i. i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans alsnog over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang;
ii) een bevel tot ontruiming en verwijdering van de woning, gebouwen dan wel opstallen oftewel al hetgeen dat gebouwd en geplaatst is op het perceel binnen één (1) week na vonniswijzing en bevel het perceel door haar ontruimd en in deugdelijke staat aan de stichting op te leveren;
iii) bij het niet opvolgen van voormeld bevel tot ontruiming en verwijdering de stichting te machtigen het bevel als hierboven vervat op kosten van [gedaagde] zelf ter hand te nemen en uit te voeren desnoods met behulp van de sterke arm;
iv) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief wegengeld en grondbelasting van NAf 416.548,63 althans een door u E.A. in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover per 1 januari 2024;
v) voor recht te verklaren dat de vergoeding ter zake het perceel minstens NAf 53.181,- per jaar/NAf 4.431,75 per maand bedraagt, dan wel een door u E.A. in goede justitie vast te stellen vergoeding per 1 januari 2024, althans vanaf een door u E.A. in goede justitie te bepalen ingangsdatum met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van deze vergoeding per maand tot aan de datum der algehele ontruiming vermeerderd met de wettelijke rente ingaande op de 15de dag van iedere maand indien betaling uitblijft;
vi) [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
3.2. De stichting legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Huurverhoging
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsverhouding tussen hen – op grond van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, omdat de stichting zich heeft verbonden aan [gedaagde], als rechtsopvolger van wijlen [gedaagde] na diens overlijden, het perceel in gebruik te verstrekken en [gedaagde] zich heeft verbonden aan een tegenprestatie, namelijk het betalen van de verschuldigde huurprijs. Tussen partijen is in geschil of, en zo ja, in welk schriftelijk stuk de tussen hen geldende huurovereenkomst is neergelegd. Zo betwist [gedaagde] de echtheid van de handtekening van wijlen [gedaagde] op door de stichting overgelegde stukken. Gelet op de voor het overige door partijen in deze procedure ingenomen stellingen en weren, acht het gerecht evenwel niet relevant of, en zo ja, welk schriftelijk stuk heeft te gelden als de weergave van de tussen partijen geldende afspraken. Daartoe overweegt het gerecht dat partijen twisten over de vraag welk stuk als weergave van de huurovereenkomst heeft te gelden, vanwege de achterliggende vraag die hen verdeeld houdt, te weten of op grond van de huurovereenkomst de door de stichting voorgestane huurverhoging mogelijk is. Volgens vaste rechtspraak (zie de uitspraak van dit gerecht van 5 februari 2024, ECLI:NL:OGEAC:2024:24 en de daarin vermelde uitspraken van dit gerecht en het Gemeenschappelijk Hof) is de stichting ten aanzien van in huur uitgegeven percelen op [adres] op grond van aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid gerechtigd de huur te verhogen, waarbij onder meer heeft te gelden:
die verhoging moet zijn gebaseerd op de geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten;
bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat het om huurgrond gaat (en niet om erfpacht);
de huurverhoging geldt pas indien de huurverhoging op juiste wijze is aangekondigd en in beginsel niet met terugwerkende kracht.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanvankelijke huurprijs NAf 700,- per jaar bedroeg en per 1989 is verhoogd naar NAf 820,- per jaar. De stichting heeft bij brief van 15 november 2011 de huurprijs per 1 januari 2012 verhoogd naar NAf 22.392,- per jaar. Dat komt neer op een huurprijs van NAf 1.866,- per maand. De stichting is bij de bepaling van de hoogte van de huurprijs uitgegaan van een marktwaarde van NAf 600,- per vierkante meter. Deze waarde heeft de stichting, naar zij onweersproken heeft gesteld, vastgesteld aan de hand van een taxatierapport uit 1992 en verkoopprijzen uit 1999, en vastgesteld in 2004.
De door de stichting vastgestelde marktwaarde, is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft in dit verband verwezen naar percelen ten aanzien waarvan in gerechtelijke procedures deskundigen een bepaalde marktwaarde hebben bepaald, maar zij heeft niet toegelicht dat en waarom dit ten aanzien van het door haar gehuurde perceel tot een andere marktwaarde dan de door de stichting voorgestane waarde moet leiden. Behalve de omvang van het perceel, zijn bij het vaststellen van de marktwaarde meerdere factoren relevant, zoals of het perceel aan het water gelegen is dan wel direct toegang tot het water heeft, zo heeft de stichting onweersproken gesteld.
Het perceel heeft volgens de onbetwiste stelling van de stichting voorts een oppervlakte van 933 m², zodat het gerecht ook hiervan uitgaat.
Ten slotte acht het gerecht een percentage van 3% van de marktwaarde, gelet op de in andere uitspraken redelijk geachte percentages, redelijk. Weliswaar komt dat neer op een substantiële verhoging ten aanzien van de initiële huurprijs, maar daartegenover staat dat de huur gedurende een periode van omstreeks 35 jaar niet is verhoogd, de huurverhoging meer dan tien jaar van tevoren is aangekondigd, en dat het gaat om een perceel in een gewilde omgeving. Tegen dit alles is het door [gedaagde] aangevoerde belang dat zij investeringen in de opstal heeft gedaan, niet doorslaggevend.
Dit alles leidt het gerecht tot de slotsom dat per 1 januari 2012 een huurprijs van ((NAf 600 x 933 vierkante meter) x 3% =) NAf 18.660,- per jaar door de stichting kon worden gevraagd. Dat komt neer op een huurprijs van NAf 1.555,- per maand.
4.3. De door de stichting gevorderde verklaring voor recht dat het perceel per 1 januari 2024 NAf 53.181,- per jaar / NAf 4.431,75 per maand bedraagt en de daarmee samenhangende vorderingen, zullen worden afgewezen. Dit omdat het gerecht van oordeel is dat in deze procedure niet met terugwerkende kracht per 1 januari 2024 huurverhoging kan worden gevorderd, zonder dat de stichting deze verhoging van te voren aan [gedaagde] heeft aangekondigd. Datzelfde geldt voor de huurverhoging gedurende de periode tussen 2007 en 2011. Gesteld noch gebleken is dat deze huurverhoging van tevoren en voldoende concreet aan wijlen [gedaagde] is aangekondigd. Ook is gedurende deze periode kennelijk niet de hogere huur in rekening gebracht, zo valt af te leiden uit door de stichting overgelegde brieven uit juli 2011 (productie 3), waarin is vermeld dat aan de gestelde huurverhoging met ingang van 1 april 2002 nog geen uitvoering is gegeven. Dit alles leidt het gerecht tot de conclusie dat de huur tot 1 januari 2012 NAf 820,- per jaar bedroeg, en sindsdien NAf 18.660,- per jaar.
Huurachterstand
4.4. Het verjaringsverweer ten aanzien van de gestelde huurachterstand over de periode tot 1 januari 2012 behoeft, gelet op het hiervoor onder 4.3. overwogene, geen bespreking meer. Ten aanzien van het verjaringsverweer over de periode daarna, overweegt het gerecht als volgt.
4.5. Een rechtsvordering tot betaling van renten van geldsommen, lijfrenten, dividenden, huren, pachten en voorts alles wat bij het jaar of een kortere termijn moet worden betaald, verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:308 BW). De verjaring wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 lid 1 BW). Deze schriftelijke mededeling moet een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar inhouden dat hij er, ook na het verstrijken van de verjaringstermijn, rekening mee moet houden dat hij de beschikking houdt over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. Voorwaarde is dat de wederpartij behoort te begrijpen dat de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht voorbehoudt en dat voor de schuldenaar kenbaar is welke vordering wordt bedoeld. Bij de beoordeling of de mededeling aan de in artikel 3:317 lid 1 BW gestelde eisen voldoet, moet niet alleen worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741). Bij deze beoordeling kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:2011:BQ7063).
4.6. In dit geval gaat het om de vraag of de verjaring is gestuit door de brieven van de stichting (zie hiervoor onder 2.8. e.v.). Om de verjaring te kunnen stuiten, moeten die brieven kwalificeren als een schriftelijke mededeling als bedoeld in artikel 3:317 lid 1 BW. Volgens [gedaagde] is dit niet het geval. Zij voert aan dat in deze brieven niet expliciet tot uitdrukking komt dat daarmee beoogd wordt de verjaring te stuiten. Dit maakt dat de stichting zich jegens [gedaagde] niet ondubbelzinnig haar recht op nakoming heeft voorbehouden, aldus [gedaagde].
Het gerecht:
5.1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden;
5.2. beveelt [gedaagde] het perceel uiterlijk 31 april 2025 te ontruimen met alle personen en zaken (inclusief de opstal) die zich van de kant van [gedaagde] op en om het perceel bevinden, en om het perceel aan de stichting ter beschikking te stellen;
5.3. verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en 444 lid 2 Rv;
5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de stichting van NAf 242.580,- aan huurachterstand tot 1 januari 2025, verminderd met de al betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 19 december 2023 tot aan de dag van betaling;
5.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de stichting van NAf 1.555,- per maand voor iedere verschuldigde maand vanaf 1 januari 2025 tot het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betreffende vervaltermijn;
5.6. veroordeelt [gedaagde] om aan de stichting te voldoen NAf 3.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van de stichting van NAf 8.492,93;
5.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en in het openbaar uitgesproken.
4.11. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissingen. Het gerecht zal voor recht verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden en zal [gedaagde] daarom bevelen het perceel uiterlijk op 31 april 2025 te ontruimen. Verder zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan de stichting van NAf 242.580,- (13 maal NAf 18.660,- ) aan huurachterstand tot 1 januari 2025, verminderd met de al betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 19 december 2023. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan de stichting van NAf 1.555,- per maand voor iedere verschuldigde maand vanaf 1 januari 2025 tot het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betreffende vervaltermijn. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten acht het gerecht conform het Procesreglement toewijsbaar tot 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief. Dit komt neer op een bedrag van NAf 3.000,-.
Proceskosten
4.13. Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van de stichting worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 4.170 aan griffierecht, NAf 322,93 aan oproepingskosten en NAf 4.000,- (2 punten in tarief 7) aan gemachtigdensalaris.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.14. De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.